陈宏光E-mail:lszk99@ 2019年12月2日星期
一 说说“凶宅”那些事 □上海君澜律师事务所朱静亮 司法实践中还是认可“凶宅”存在的。
当然，认可的并不是关于“凶宅”的“鬼神之说”，而是认可如果房屋内发生非自然死亡事件，会导致人们对于该房屋观念价值下降的判断。
所谓“凶宅”，是中国传统上的一种观念或者说法，指发生过凶杀死亡等意外事件从而“不吉利”的房屋。
虽然这种“鬼神之说”是一种迷信，不被科学所承认。
但对于普罗大众来说，住在一间可能闹鬼的“凶宅”里，还是会产生一定心理负担。
人们购买房屋，无非期望房屋有两个功能，一是适合舒适居住的功能，二是保值增值的功能。
而房屋中出现过非正常死亡的情况，虽然不会对房屋本身造成影响，但会影响居住使用人的心理，客观上也会降低房屋对使用人的效用。
因此，我们可以看出司法实践中还是认可“凶宅”存在的。
当然，认可的并不是关于“凶宅”的“鬼神之说”，而是认可如果房屋内发生非自然死亡事件，会导致人们对于该房屋观念价值下降的判断，从而做出有利于主张其是凶宅一方主张的判决。
所谓“非自然死亡”，一般认为是指发生自杀或是他杀事件。
很久以前，上海曾发生过这样一个案子：有一家人购置了房屋用于结婚。
在家人住进去之前，先邀请了装修队装修新房。
但后来装修工人于该房屋内自杀，结果双方为了解约问题对簿公堂。
当时司法界对此问题争论得十分激烈，因为大家都不敢在法律上定义“凶宅”。
但当时的原告律师提出了房屋“观念价值”这个概念，从而使得原告得到了经济赔偿。
因此，如果发生外来人员（如租客、装修工人等）在房屋内自杀或杀人的，那么作为房屋所有权人可以向前述人员主张物权价值损害赔偿。
根据《侵权责任法》，侵权的成立需要有如下要件：
1.侵害方存在故意或过失。

2.其为了加害行为。

3.该行为足以导致受害人的民事权益受损。
在上述情况中，无论是自杀或杀人，该行为必然是行为人故意所为，且按照社会的一般认识，自杀者或者是侵害者应该预见该行为可能对房屋所有权人造成不利。
而该故意行为确实会使房屋使用价值或转让价值减少， 或使交易不成，并且，人们普遍会对发生过非自然死亡事件的房屋产生心理上的障碍及精神上的不悦，故财产损害及精神损害均客观存在。
即使自杀者的不幸及其近亲属的痛苦值得同情，但自杀并非意外，无论是法律上还是道德情感上均应予否定。
因此自杀者或者加害者对于房屋价值的贬损应当予以赔偿。
但需要提醒的是，前述价值贬损很难有一个客观的评价，也无单位可以鉴定，所以该赔偿的金额较难认定，主要是由法官酌情判定。
一般来说，数额都不会太高。
对此房屋所有权人要有个提前的心理准备。
正因为房屋内发生过非自然死亡事件会产生足以使一般群众不愿购买该房屋的巨大影响，因此在法律上也会要求卖房人在交易时对该项事实进行披露，如卖房人未提出足够证据加以证明，则法院将会判决出卖方在销售房屋时有违诚实信用原则，故意隐瞒与销售房屋有重大关系的事实，而给予买房者一定赔偿或是解除本合同，并由卖方承担不利后果。
当然，我认为该条权利的行使也要有一定的限制，并不是说只要出现凶宅，就必然可以解约。
比如我曾碰到一个类似的案例，是房屋的“上上家”家人自杀，然后将房屋卖给上家，上家再将房屋卖给了下家。
这个时候，如果下家想向上家主张权利，就需要提供证据证明上家明知此事实，如上家本身也无渠道知道或者应当知道此事实（比如无证据证明邻居告知此事，上家购得此房时的价格也没有明显降低），那么就未违反诚信义务，下家也就不能向上家主张赔偿或解除合同。
另外在此类案件中，发生非自然死亡事件的时间长度是否达到足以消除事件影响的效果，也会作为法官的考量点之
一。
人们可能记住一两年之内发生的事件，但是对于十几年甚至几十年前的事件，可能就逐渐淡忘了。
如果再一味要求卖家对此类事件进行披露，可能就超越了法律的范畴。
简单举个例子，解放初期，某地育婴堂曾经发生过不法分子残杀婴儿的罪行，但现在那里早已是知名商圈了，整天顾客络绎不绝。
所以如果事件发生足够久远，可能法院也不会支持买房人的解约或者赔偿要求。
资料图片 购买车位的法律要点 □上海江三角律师事务所周蒋锋 作为购房者，在支付款项前，应当先签署书面合同，以便确认合同的主体是房地产开发企业还是代理商；还可以与商品房经营者直接联系，了解商品住房及其地下车库（位）的销售总价的信息。
如今在大城市，停车难问题日益突出，尤其是小区里往往是车子多车位少，很多车主为了下班“抢车位”苦不堪言。
为此，一些业主会选择购买固定车位，但因此引发的纠纷也不少，作为业主有必要知晓一些法律要点。
房地产开发企业应当严格按照备案价格，对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。
商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，在商品房交易场所的醒目位置，公布房源价格信息，明确标示商品房价格及其他相关因素。
销售地下停车位的，应标明每个在售车位的编号、销售状态、面积和销售总价。
第三方公司在代理销售商品房及其地下车库（位）时，应当主动向购房者表明代理人身份。
上海各区房管部门和价格监管部门负责对商品住房及其地下车库（位）等附属设施租 售的指导和监管，对违规的房地产开发企业，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。
由于房地产开发企业应当制定商品住房附属的地下车库（位）等设施销售方案，包括租售方式、销售价格或租赁价格、价格承诺书等，与商品住房销售方案同步向项目所在地的区房管部门备案。
所以，购房者也可以从房管部门了解相关地下车库（位）等设施销售方案。
作为购房者，在支付款项前，应当先签署书面合同，以便确认合同的主体是房地产开发企业还是代理商；还可以与商品房经营者直接联系，了解商品住房及其地下车库（位）的销售总价的信息。
如果业主购买的车位价格高于备案价格，可以向所在区的房管部门和价格监管部门举报投诉，也可以提起民事诉讼，要求返还超出备案价部分的车位费。
劳动者的调岗问题 □北京中闻律师事务所沈斌倜 用人单位若无法定情形又想对劳动者调岗，应与劳动者进行协商，达成一致后方可进行。
只有双方互相尊重，才能构建和谐的劳动关系。
关于用人单位能不能对劳动者进行调岗的问题，困扰着很多劳动者以及用人单位。
单位能不能对劳动者进行岗位调整？答案是肯定的，但需要满足一定条件才行。
调岗分为用人单位单方调岗和双方协商一致进行调岗。
《劳动合同法》第四十条规定：有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。
上述条文的第一款中提到用人单位“另行安排工作”，既然是安排，则无需与劳动者协商，应属于法定的用人单位可以单方对劳动者的工作岗位进行调整的情况，但此时应满足合理性和必要性的条件。
上述条文的第二款中提到“经过培训或者调整工作岗位”，因此既可以培训，也可以调岗。
上述条文的第三款提到“经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同达成协议的”，而变更劳动合同当然包括变更工作岗位，但此时需要用人单位与劳动者达成一致，也就是说此时属于双方协商一致调岗，未经协商一致的调岗应属违法。
此外《劳动合同法》第三十五条规定：用人单位与劳动者协商一致，可以变更劳动合同约定的内容。
实践中还有这样的情况：用人单位在与劳动者签订的劳动合同中约定“单位可以根据需要变动劳动者的工作岗位，劳动者应无条件服从调动”，这个条款的效力如何呢？ 一种观点认为，劳动者与用人单位签订的劳动合同是其真实意思的表示，且该条款未与法律法规相抵触，签订双方理应受此合同的约束。
用人单位对劳动者进行岗位调整是履行合同的行为，并非是对劳动合同的变更。
因此，用人单位单方对劳动者进行岗位调整是合法行为。
另一种观点认为，依据《劳动合同法》第三十五条，用人单位与劳动者协商一致，可以变更劳动合同约定的内容。
工作岗位显然是劳动合同的一部分，变更工作岗位属于对劳动合同的变更，需要与劳动者协商一致，否则应视为违法行为。
笔者同意第二种观点。
工作岗位属于劳动关系中的核心内容，不仅涉及劳动者的工作内容、工作地点，还涉及劳动者的福利待遇和劳动技能，更关系到劳动关系的长期稳定发展。
既然在《劳动合同法》中已经明确规定用人单位可以调动工作岗位的法定情形，不宜再给用人单位更大的权限，以免用人单位为了逐利而置劳动者的合法权益于不顾，这也与《劳动合同法》的立法目的相悖。
劳动合同中约定用人单位可以无条件单方调岗的条款，应属于用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的情形，因而归于无效。
用人单位若无法定情形又想对劳动者调岗，应与劳动者进行协商，达成一致后方可进行。
只有双方互相尊重，才能构建和谐的劳动关系。