中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目
资产评估说明
京都中新评报字（2012）第0122号共三册第二册
北京京都中新资产评估有限公司2012年7月28日
长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司
3 企业关于进行资产评估有关事项的说明.....................................................................4
一、
北京京都中新资产评估有限公司2012年7月28日 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第3页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与被评估单位概况 本评估项目的委托方为长航凤凰股份有限公司，被评估单位是中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司，其他评估报告使用者包括涉及本次经济行为的其他有关方及国家有关部门等可依据国家法律、法规明确规定的评估报告使用者。
(一)委托方概况 企业名称：长航凤凰股份有限公司 住所：武汉市江汉区民权路39号汇江大厦 法定代表人：朱宁 注册资本：人民币陆亿柒仟肆佰柒拾贰万贰仟叁佰元整 经济性质：股份有限公司 经营范围：船舶租赁、销售、维修及技术开发；引航、国内船舶代理、货运代理 业务；劳务服务及水路运输相关业务；综合物流；对交通环保产业、交通科技产业的 投资；高新科技产品的研制、开发及应用(国家专有项审批的项目经审批后方可经营)。
国内沿海、内河普通货船及外贸集装箱内支线班轮运输；国际船舶普通货物运输。
(有效期与许可证件核定的期限一致)。
（二）被评估单位概况
1、基本情况 企业名称：中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司 住所：武汉市汉阳区合作新村91号 法定代表人：周志民 注册资金：10000万元 经济性质：有限责任公司 营业执照注册号码： 经营范围：煤炭销售（有效期至2013年6月24日）、仓储；商品信息中介服务； 金属材料、机电设备、化工产品（不含化学危险品）的销售；普通货运（有效期至2015 年7月31日）；在港区内从事货物装卸、普通货物仓储经营（不含化学危险品）。
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2、企业性质：有限责任公司。
各股东持股比例见下表： 股东名称 持股比例 金额（元） 中国平煤神马能源化工集团有限责任公司 51.00% 51,000,000.00 湖北省煤炭投资开发有限公司 30.00% 30,000,000.00 武汉博昊投资有限公司 13.60% 13,600,000.00 长航凤凰股份有限公司 5.40% 5,400,000.00 合计
3、近三年资产、负债及财务状况： 100.00% 100,000,000.00 资产负债及财务状况简表金额单位：人民币万元 项目资产总额负债总额净资产 项目 主营业务收入主营业务成本主营业务利润利润总额净利润流动比率净资产收益率
4、历史沿革 2009年12月31日26,536.4615,674.7410,861.72 2009年108,473.85107,019.55360.10355.31257.521.072.4% 2010年12月31日17,406.706,527.7410,878.96 2010年18,514.7718,564.5540.1040.0418.011.560.2% 2011年12月31日38,651.1615,300.3510,350.81 2011年69,341.0367,491.64304.70304.75220.112.162.1% 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司是湖北省人民政府和中国平煤神马集团 战略合作的产物，是湖北省煤炭供应长效机制建设和中国平煤神马集团打造路港综合 运输体系的重要平台，是湖北省煤炭现货交易市场和国家煤炭应急储备基地，也是中 国平煤神马集团立足长江中下游煤炭销售的战略平台。
公司于
2006年6月20日在湖北省工商行政管理局登记注册成立，于2006年7月1日正式开展生产经营活动。
成立之初公司的注册资本金为人民币6000万元，2007年5月增资扩股后增至人民币10000万元。
其中中国平煤神马集团出资5100万元，占注册资本的比例为51%；湖北省煤炭投资开发有限公司出资3000万元，占注册资本的比例为30%；武汉博昊投资有限公司出资1360万元，占注册资本的比例为13.6%；长 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第5页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 航凤凰股份有限公司出资540万元，占注册资本的比例为5.4%。
公司经营宗旨：建立湖北省煤炭供应长效机制，调节煤炭市场余缺，满足湖北经 济发展对煤炭的需求；建立中国平煤神马集团在湖北乃至长江沿线的销售、配煤基地，着力实现企业扩大经营规模，疏通煤炭运输渠道，不断提高经济效益的战略目标。
公司地处长江北岸，紧依武汉长江白沙洲大桥，地理位置得天独厚，交通运输十分便利，是武汉地区占地面积最大、地理位置最优的现代化煤炭专业港区。
港区占地面积25万平方米，场内有两条铁路专用线可同时接卸两列火车的煤炭。
两个专用煤码头，水深24米，是湖北地区长江沿岸仅有的几家不受季节影响的深水码头之
一，可停靠200—5000吨级的驳船，港内货场最大储存量70万吨，年吞吐能力500万吨。
5、公司所处行业宏观因素及行业状况概述公司属于煤炭港口物流业，深受国内内河港口航运业和国内煤炭业的双重影响。
（1）国内内河航运行业分析我国内河水运资源丰富，改革开放以来特别是近10年来，我国内河水运建设与发展取得了显著成绩，形成了以长江、珠江、京杭运河、淮河、黑龙江和松辽水系为主体的内河水运格局，长江干线已成为世界上运量最大、运输最繁忙的通航河流，对促进流域经济协调发展发挥了重要作用。
但是我国内河水运发展水平与国民经济和综合运输体系发展的要求仍然存在较大差距，尚需加快长江等内河水运发展，发挥内河水运运能大、占地少、能耗低等优势，实现水运与公路、铁路、航空、管道等运输方式的有机衔接，发展多式联运，发挥各种运输方式的比较优势和组合效益，构建现代综合运输体系。
随着国家对内河运输重要性认识的日益提高和投入的加大，内河水运业未来还有很大的发展空间。
而内河水运业的发展必将极大地促进内河港口的发展。
（2）中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司属于煤炭港口物流业，涉及的国内煤炭行业情况煤炭行业的好坏，直接影响着与中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司一样以煤炭物流业为主的港口物流业。
2011年，我国煤炭经济运行总体保持平稳，煤炭需求旺盛，供给总量增加，市场供需基本平衡。
2011年全国原煤产量35.2亿吨，同比增长8.7%；大型企业煤炭产量保持较快增长，达21.8亿吨。
全年进口煤炭1.82亿吨，同比增长10.8%；出口煤炭1466万吨，下降23%。
2012年第一季度，全国煤炭产量8.38亿吨，同比增长5.8%；前两个月累计净进口 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第6页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 煤及褐煤3798万吨，同比增长62%。
与此同时，煤炭需求增幅回落。
截至2012年3月末，全国煤炭库存2.23亿吨，保持10个月不动。
从宏观经济角度看，中国宏观经济在“十二五”期间仍将持续平稳较快发展。
从产业链角度来看，大规模的基础设施建设，维持电力、钢铁、建材和化工行业持续增长的良好势头，使煤炭产业链下游行业保持平稳增长，维持煤炭工业较高的景气度。
在各级政府积极推进煤炭产业结构调整和资产重组的大环境下，未来国内煤炭企业市场集中度将显著提升，煤炭市场竞争格局也将得到根本改变。
2011年前三季度，全国煤炭经济运行保持平稳，煤炭需求旺盛，产量较快增长，出口下降，进口回升，市场供需平衡，价格小幅波动。
煤炭产量保持较快增长，前三季度全国煤炭产量累计完成26.91亿吨，同比增长11.6%。
同期，全国煤炭销量累计完成26.36亿吨，同比增长13.1%。
煤炭运量快速增加，前三季度，全国铁路发运煤炭16.77亿吨，同比增长13%。
主要运煤通道中，大秦线完成3.26亿吨，同比增长7%；侯月线完成1.37亿吨，同比增长2.2%。
全国主要港口煤炭发运量继续保持快速增长，前三季度累计发运4.95亿吨，同比增长20.2%。
其中，秦皇岛港发运1.89亿吨，增长14.7%，唐山港发运9133万吨，增长36.3%。
煤炭库存保持正常水平，9月末，全社会煤炭库存2.25亿吨，比年初增加774万吨，增长3.6%。
煤炭企业库存5020万吨，比年初减少80万吨，下降1.6%；重点发电企业存煤6455万吨，比年初增加848万吨，增长15.1%；主要港口煤炭库存2322万吨，比年初减少51万吨，下降2.1%。
煤炭出口下降，进口回升，煤炭进口自3月份起逐月回升，前三季度累计进口1.23亿吨，同比增长1.9%；出口煤炭1212万吨，同比下降19.7%；净进口煤炭1.11亿吨，同比增长5%。
市场煤价基本稳定、小幅波动，2011年以来，市场煤价出现两次波动，自9月份后出现上升趋势。
从煤炭流通的各环节来看，主要煤炭生产区、中转地及消费地市场煤炭价格均有不同程度上涨，环比增加10-20元/吨。
大集团、大型化是煤炭工业未来发展的方向，煤炭集中度将进一步提高。
国家应鼓励煤炭企业实施跨地区、跨行业、跨所有制的重组整合，提高竞争能力。
坚持政府推动与市场引导相结合，推进小型煤矿兼并重组，大幅度减少办矿主体。
大型煤炭基地内资源应优先向大型煤炭企业集团配置，优先核准大型现代化煤矿建设项目。
支持大型企业集团跨行政区域联合重组，提高抗风险能力。
煤炭工业协会在《关于加快推进大型现代化煤矿建设的指导意见》中建议，晋陕蒙宁地区鼓励建设年产1000万吨以上煤矿，东部地区鼓励建设年产600万吨以上煤矿，西南和中南地区鼓励建设年产120 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第7页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 万吨以上煤矿。
在条件适宜的地区鼓励建设大型露天煤矿，在蒙、新地区鼓励建设3000万吨以上露天煤矿。
2010年底，全国年产120万吨及以上大型煤矿661处，产量18.8亿吨，占全国的58%。
其中千万吨级煤矿40处，产量5.6亿吨，占全国的17%。
到2015年，我国规模以上煤矿企业数量控制在4000家以内，形成12个亿吨级、16个5000万吨级特大型煤炭企业。
煤矿数量控制在1万处以内，建成安全高效煤矿600处，千万吨矿井（露天）60处。
在煤炭产业结构上，形成以煤为主，煤电路港化和装备制造、煤炭物流等相关产业联营或一体化发展格局。
有序发展煤制油、煤制天然气、煤制烯烃等现代煤化工项目。
6、执行的主要会计政策
（1）财务报表的编制基础本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下统称为“企业会计准则”编制）。
（2）会计期间本公司会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
（3）记账本位币人民币为本民处的主要经济环境中的货币，本公司以人民币为记账本位币。
（4）记账基础和计价原则根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。
除某些金融工具外，本公司财务报表均以历史成本为计量基础。
资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
（5）现金及现金等价物本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（6）应收款项坏账准备应收款项包括应收账款、其他应收款等。
①坏账准备的确认标准 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第8页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明 应收款项发生减值，计提减值准备：
A.单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、 计提方法，债务人发生严重的财务困难；
B.债务人违反合同条款（如偿付利息或本金 发生违约或逾期等）；
C.债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
D.其他表明应收款项 发生减值的客观依据。
②坏账准备的计提方法 年末对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起， 按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算 确定的坏账准备，反应各项目实际发生的减值损失，即各项组合的账面价值超过其未 来现金流量现值的金额。
根据以前年度与之相类似的应收款项组合的实际损失率为基 础，结合现时情况确定本期各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本期应计提的坏 账准备。
本公司根据账龄组合确定计提坏账准备的比例： 应收款项账龄
1年以内（含1年） 1-2年（含2年）2-3年（含3年）3-4年（含4年）4-5年（含5年） 5年以上 ③坏账准备的转回 提取比例%510306590100 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项 有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
但是，该转回的账面价值不超过 假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
（7）存货 ①存货的分类 存货分类为：原材料、包装物、低值易耗品、自制半成品及在产品、库存商品、 发出商品、其他等大类。
②存货取得和发出的计价方法 各类存货取得时按实际成本计价，发出时采用加权平均法；低值易耗品、包装物 领用时采用一次转销法摊销。
③存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
9页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 存货可变现净值的确定：在产品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品 存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现 净值。
需要经过加工的材料存货，以所生产的估计售价减去至完工时估计将要发生的 成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
为执行销售合同或 者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
若持有存货的数量 多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础 计算。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
当其可变现净值低于成 本时，提取存货跌价准备。
存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净 值的差额提取。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类似最终用途或目的，且 难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的 可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的 金额计入当期损益。
④存货的盘存制度为永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物与领用按一次摊销法摊销。
（8）固定资产 ①固定资产的确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。
使用寿命超过 一个会计年度的有形资产。
②固定资产的分类、计价方法及折旧方法 固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
固定资产从达到 预定可使用状态的次月起，在使用寿命内计提折旧。
各类固定资产的使用寿命、预计 残值和年折旧率、折旧方法如下： 固定资产类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
一、工业用固定资产 房屋 10-35
5 9.50-2.71 建筑物 15-35
7 6.33-2.71 动力设备 7-12
5 13.57-7.92 传导设备 7-30
5 15.57-3.17 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
10页 生产设备 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 7-10
5 13.57-9.50 综采设备
7 5 13.57 运输设备 6-12
5 15.83-7.92 工具仪器及管理用具 4-10
5 23.75-9.50
二、非工业固定资产 房屋 35
5 2.71 建筑物 15
5 6.33 医疗设备 5-10
5 19.00-9.50 器具设备
5 5 19.00 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了的预期状 态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
③固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、11“非流动非金融资产 减值”。
④融资租入固定资产的认定依据、计价方法及折旧方法 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，租赁期占 租赁资产使用寿命的大部分，本公司有权选择是否取得其最终所有权。
租赁开始日将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资 产的入账价值，将最低租赁付款作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资 费用。
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自用固定资产一致的政策计提租赁资产折 旧。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折 旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁与租赁资产使用寿 命两者中较短的期间内计提折旧。
⑤其他说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其 成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。
除此 以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差 额计入当期损益。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
11页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 本公司至少与年度终了对固定资产的使用寿命，预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
（9）借款费用借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合要求资本化的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。
资本化率根据一般借款的加权平均率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（10）无形资产①无形资产的确认及计价方法无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。
除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。
如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
②无形资产的摊销 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第12页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。
此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产进行摊销。
③研究与开发支出本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
A.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
D.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
E.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段的支出能够可靠地计量。
④无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见第（11）“非流动非金融资产减值”。
（11）非流动非金融资产减值对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资、商誉等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。
如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。
商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产。
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第13页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 金流量的现值两者之间的较高者。
资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及使资产达到可销售状态所发生的直接费用。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中收益的资产组或资产组合。
测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回。
（12）职工薪酬本公司职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教、育经费、非货币性福利、辞退福利、内退补偿等与获得职工提供的服务相关的支出。
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，同时本公司不单方面撤回解除劳动关系或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第14页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。
本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（13）收入①商品销售收入在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
②使用费收入根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（14）政府补助政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资本。
政府补助分为与资产相关的政府补助和收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量的，按照名义金额计量。
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
若有因公共利益进行搬迁而收到的搬迁补偿：本公司因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，作为专项应付款处理。
其中，属于对本公司在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，自专项应付款转入递延收益，并根据其性质按照与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助核算，取得的搬迁、补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，确认为资本公积。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第15页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 （15）所得税的会计处理方法①当期所得税资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
计算当期所得税费用所依据的应纳说所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
②递延所得税资产及递延所得税负债某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。
此外，对于子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、产生时也不影响利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。
此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
③所得税费用 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第16页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递 延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉 的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
④所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产，清偿负债同时进 行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵消后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税 资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者 是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的 期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、 清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列报。
⑤所得税的汇算清缴方式 本公司根据主管税务机关核定，所得税采取分季预缴汇算清缴方式。
（16）税项 ①主要税种及税率 税种 具体税率情况 增值税 应税收入按
17%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税 营业税 按应税营业额的3%-5%计缴营业税 城市维护建设税企业所得税 按实际缴纳的流转税的7%计缴按应纳税所得额的25%计缴 ②税收优惠及批文 本公司本年度无相应税收优惠。
（二）委托方和被评估单位之间的关系 委托方长航凤凰股份有限公司持有被评估单位中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有 限公司
5.4%的股权。
二、关于经济行为的说明 根据中国外运长航集团有限公司《关于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的批复》（运资字〔2012〕424号）以及中国长江航运（集团）总公司《关 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第17页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的通知》（长航总计发〔2012〕232号），长航凤凰股份有限公司拟转让持有参股的重庆新港长龙物流有限责任公司、中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司、中国平煤神马集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司3家公司全部股权，为此需对中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的5.4%的股东权益价值进行评估，为经济行为各方提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明 （一）本评估对象为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司于评估基准日的 5.4%的股东权益价值。
（二）本项目的评估范围为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司于评估基准 日审计后的全部资产和负债，并且由中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司提供的 清单载明： 金额单位：人民币万元 项目 流动资产
非流动资产 账面价值 28,043.3410,607.81 长期股权投资 投资性房地产固定资产 3,062.87 在建工程无形资产 7,535.32 长期待摊费用 递延所得税资产 9.62 其他非流动资产 资产总计流动负债非流动负债 38,651.1525,978.862,321.49 负债合计 28,300.35 净资产（所有者权益） 10,350.80 其中：流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、存货和其他 流动资产。
其中，货币资金余额为
132,885,431.50元，占全部流动资产的47.39%，占资产总额的34.38%。
应收款主要为应收一年以内的煤炭销售款。
非流动资产包括：固定资产、无形资产和递延所得税资产。
固定资产主要为房屋建筑物类资产和设备类资产。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
18页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 房屋建筑物包括房屋和构筑物。
房屋主要为办公用房及生产办公配套用房，共计42项，总建筑面积11560.43平方米，集中分布在中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的厂区范围内。
构筑物主要为铁路专用线、道路、围墙及货场等，目前中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司货场总面积35743.95平方米。
无形资产主要为土地使用权，证号为“武国用（2008）第525号”、“武国用（2008）第232号”的土地使用证，土地使用权总面积240,803.00平方米。
流动负债包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债。
非流动负债包括专项应付款。
企业无未申报的账外资产。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司2011年度财务会计报表业经华寅会计师事务所有限公司河南分所进行了审计，出具了华寅审字（2012）第4094-3号无保留意见的审计报告。
四、关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日是2011年12月31日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
五、可能影响评估工作的重大事项说明 无可能影响评估工作的重大事项。
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明 （一）资产负债清查情况说明一般包括下列内容：
1、列入清查范围的资产负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点。
2、清查工作的组织如时间计划、实施方案。
3、清查所采取的措施，待处理、待报废固定资产，高、精、尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测或者鉴定的情况。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第19页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
4、清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、变质、报废存货的数量和金额的确定情况、 呆坏账损失及无需偿付负债的判断及原因分析。
（二）未来经营和收益状况预测说明 一般包括下列内容：
1、所在行业相关经济要素及发展前景、生产经营历史情况、面临的竞争情况及优 劣势分析。
2、内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、无形资产、管理层构成等经 营管理状况。
3、近年企业资产、负债、权益、盈利、利润分配、现金流量等资产财务状况。
4、未来主营收入、成本、费用等的预测过程和结果。
综上所述，未来的主营收入、成本、费用等预测如下： 金额单位:人民币万元 项目 2012
年 2013年 2014年 2015年 2016年 营业收入 70,579.4973,073.1482,435.0887,523.4893,120.68 营业成本 68,662.5871,046.2280,102.1684,996.3390,378.52 销售税金及附加 220.76 229.42 259.79 276.85 295.65 销售费用 280.00 235.08 265.20 281.57 299.57 管理费用 1,094.64 1,127.08 1,248.89 1,315.10 1,387.92 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营业利润 321.51 435.35 559.05 653.63 759.01 利润总额 321.51 435.35 559.05 653.63 759.01 所得税 80.38 108.84 139.76 163.41 189.75 净利润 241.13 326.51 419.29 490.22 569.26
七、
资料清单 （一）资产评估申报表 （二）相关经济行为的批文 （三）审计报告 （四）资产权属证明文件、产权证明文件 （五）重大合同、协议等 （六）其他资料 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
20页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 （本页无正文，为《企业关于进行资产评估有关事项的说明》签字页）委托方：长航凤凰股份有限公司单位负责人签章： 2012年7月15日 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第21页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 （本页无正文，为《企业关于进行资产评估有关事项的说明》签字页）被评估单位：中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司 单位负责人签章： 2012年7月15日 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第22页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 本次资产清查核实的范围为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司基准日的全 部资产及相关负债。
评估人员对这些资产和负债进行了抽查复核，具体类型包括：流 动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。
清查核实的内容包括清查核实资产类 型、产权状况、形成过程及账面价值、实物资产的数量、存放地点、品质、技术状况 等。
于评估基准日
2011年12月31日，列入清查核实范围内资产和负债的账面价值如 下：
1、流动资产：清查前账面值为280,433,443.03元；
2、非流动资产：清查前账面值为106,078,139.84元； 其中：固定资产：清查前账面值为30,628,708.95元； 无形资产：清查前账面值为75,353,236.19元。
3、流动负债：清查前账面值为259,788,553.13元；
4、非流动负债：清查前账面值为23,214,919.25元。
（二）实物资产的分布情况及特点
1、实物资产分布情况及特点 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司实物资产主要包括存货、房屋建筑物、 构筑物、运输设备、机器设备和电子设备，实物资产账面值合计
98,036,956.18元，占 资产总额的25.36%。
2、实物资产分布情况 列入评估范围的实物资产均分布于中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的办 公区、货场区域和码头内。
3、各项实物资产特点
（1）存货分布情况及特点 存货仅为原材料。
原材料主要分为煤炭、办公用品、机修配件等，煤炭主要存放 在中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司货场范围内；办公用品、机修配件主要存 放于中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司库房内。
（2）设备类资产 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
23页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 设备类主要为机器设备、车辆和电子设备，机器设备主要为钢制囤船、上、下码头工程设备及钢引桥等；车辆主要为行政用办公车辆及生产用车辆等；电子设备主要为计算机、空调、复印机等办公用设备及密封式制样粉碎机、量热仪等化验室设备。
设备使用情况良好，运行良好。
（3）房屋建筑物房屋建筑物类资产主要为房屋建筑物及构筑物，房屋建筑物主要为办公用房及生产办公配套用房及其他配套；构筑物主要为铁路专用线、道路、围墙及货场等。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司申报账面记录的无形资产为土地使用权，无未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。
中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司没有申报的表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
无引用其他机构出具的报告。
二、资产核实总体情况说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程。
根据国家有关资产评估的有关法规规定，于2012年7月上旬，我们按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实：
1、评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料
（1）首先由评估人员辅导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料；
（2）然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报，同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。
2、评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料
（1）评估人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
（2）评估人员在执行现场调查时，根据重要程度采用抽样等方式进行调查； 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第24页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
（3）评估人员从市场等渠道独立获取资料，及从委托方、被评估单位等相关当事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。
具体评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等。
3、资产清查及调查方法
(1)对现金进行监盘；
(2)对银行存款，核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系；
(3)对应收款项，通过询证及检查原始凭证核实；
(4)对存货，评估人员对重点项目核实工程施工合同、查阅了账务记录，核实了成本结转和费用分配。
(5)对于固定资产、无形资产，核查房屋所有权证、土地使用证、设备发票、船舶所有权证书及车辆行驶证等权属证明文件；与企业有关人员座谈，了解固定资产概况；对固定资产进行现场勘察；
(6)对其他资产及负债，通过检查原始凭证等进行清查。
4、清查调整说明经过评估人员清查核实，未发现需作调整的事项。
（二）影响资产核实的事项及处理方法。
无。
（三）核实结论经过资产清查，企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
三、评估技术说明 资产基础法
一、评估范围 本次流动资产评估范围包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、存货和其他流动资产。
具体情况如下表所示： 科目名称货币资金应收票据应收账款预付账款 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 金额单位：人民币元 账面价值132,885,431.502,000,000.005,328,382.2166,936,902.97 010-85665330 第25页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 存货其他流动资产 流动资产合计 67,408,247.235,874,479.12280,433,443.03
二、评估程序 (一)进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对； (二)到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作； (三)收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料； (四)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评 定估算； (五)完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
三、评估方法 (一)货币资金 货币资金只为银行存款。
银行存款： 账面值
132,885,431.50元，为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司在武汉、 郑州两地中信银行郑州分行营业部、建行建港办等五家银行，开设的5个存款账户， 币种均为人民币。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。
其次，将 银行存款清查评估明细表中银行账户金额与对账单核对，如与对账单的金额一致，则 确认该账户的银行存款数。
如与对账单金额不一致，则要求企业提供银行存款余额调 节表，检查未达账项的内容；如未达账项不影响企业的净资产，则确认该账户的银行 存款数；如未达账项影响企业的净资产，则对银行存款账户进行调整，以经核实的调 整后账面金额作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：银行存款的评估值为
132,885,431.50元。
（二）应收票据 应收票据账面值为2,000,000.00元，主要为与应城市昌利经贸有限责任公司的业 务往来形成的应收票据，票据号为20265423。
清查时，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相 符。
查阅款项金额、银行票据、背书信息等资料记录，分析票据的可收回性。
核实结 果账、表、单金额相符。
由于委估的应收票据基本为银行汇票，属于见票即付的票据，因此，无法收回的 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
26页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 可能性很小，且该票据款项已于评估基准日后、评估报告出具日前全额收回。
因此， 以清查核实后的账面值确定应收票据的评估值。
应收票据评估值2,000,000.00元。
（三）应收账款 账面余额为5,608,823.38元，计提坏账准备280,441.17元，账面价值为5,328,382.21 元，主要为应收的煤款。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，按账龄分 析法及个别认定法、账龄分析法综合判断其他应收款收回的可能性，以预计可收回金 额确定评估值。
具体评估方法如下： 外部款项确定可收回的以核实后账面值确定评估值；经过可收回性分析有收回损 失风险的，以应收额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。
预计损失比例如下： 账龄 应收账款计提比例% 1
年以内
5 1-2年 10 2-3年 30 3-4年 65 4-5年 90 5年以上 100 评估人员经上述评估方法及程序，应收账款的评估风险损失为280,441.17元，原 坏账准备评估为零。
经上述评定估算程序，得出评估结论：应收账款的评估值为5,328,382.21元。
（四）预付账款 账面值66,936,902.97元，内容为预付的煤款、油料款、进场费、运费、住宿费及 路桥费等费用。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。
如评估人 员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、 固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。
如评估人员 现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检 查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
27页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：预付账款的评估值为66,936,902.97元。
（五）存货存货账面值67,408,247.23元，仅为原材料。
原材料主要分为煤炭、办公用品、机修配件等。
对原材料进行抽查盘点；查阅账簿、存货台账等有关资料，并向有关存货管理人员了解存货的概况、收发情况、使用频率、保管方式等情况，向财务人员了解存货成本的核算内容和成本结转等账务处理情况，核实基准日账面值构成内容的合理性；核对明细账与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符。
通过清查，确认账面成本的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。
对于煤炭，企业煤炭的日常储备量不大，基本为进销平衡、略有盈余，但由于煤炭市场价格波动较大，因此，以评估基准日市场不含税购置单价乘以核实数量作为评估值。
对于办公用品、机修配件等，由于企业主要采取报修方式对车辆及设备进行维修，因此，这类材料库存量不大，库龄时间较短，市场价格波动不大，本次评估按照账面购置价作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：原材料的评估值为68,917,212.71元，评估增值1,508,965.48元，增值率为2.24%。
增值的原因主要是库存煤炭评估增值所致。
评估案例：煤炭（存货—原材料清查评估明细表序号：1）结存数量：190469.26吨账面单价：351.05元/吨账面价值：66,863,784.78元被评估单位的主要业务为购进煤炭进行销售。
评估人员现场勘察时，委估的煤炭均堆放于被评估单位的货场范围内，堆放有序、整齐。
通过网上资讯查询，2011年12月31日动力煤的平均交易价格为420元/吨（含税），评估时，以该不含税的市场价格作为委估煤炭的评估单价，乘以评估基准日实际数量，得出委估煤炭的评估值。
评估值=420÷（1+17%）×190469.26 =68,372,750.26（元） 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第28页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 则，委估的煤炭的评估值为68,372,750.26元，评估增值1,508,965.48元，增值率为2.26%。
（六）其他流动资产其他流动资产账面值5,874,479.12元，主要为被评估单位在平煤集团结算中心存款。
评估人员核查存款账户时取得了该账户基准日网上对账单。
经清查核实，该结算中心存款网上对账单余额与被评估单位账面余额相等。
经上述核实后，以清查核实后该账户基准日其他流动资产账面值作为评估值。
其他流动资产评估值为5,874,479.12元。
（七）固定资产
1、房屋建筑
（1）评估范围本次房屋建筑物是纳入评估范围内的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司房屋建筑物类资产，包括房屋建筑物和构筑物，详见相关资产清查评估明细表。
房屋建筑物类资产账面原值23,034,563.49元、净值19,906,926.75元。
其中，房屋共42项，建筑面积合计11560.43平方米，账面原值5,467,565.67元，账面净值为4,605,388.00元；构筑物共18项，账面原值为17,566,997.82元，账面净值为15,301,538.75元。
（2）房屋建筑物类资产概况评估人员会同被评估单位有关资产管理人员，根据企业填报的资产清查评估明细表，在核对了资产权属的基础上，对上述资产进行了清查核实。
评估范围内的房屋建筑物类资产，建筑物类资产账面原值根据建（构）筑物的生产及使用性质，本次被估项目共分为2个类别，即水工类建筑和普通工业与民用建筑。
其中普通工业与民用建筑包括与码头配套的各种办公楼、仓库、值班房、煤场及道路等；水工类建筑主要为卷扬机塔等。
房屋建筑物类建筑年月从1989年至2010年间，至评估基准日使用状况良好。
（3）建筑物、构筑物构造状况及技术勘察状况评估人员对建筑物、构筑物作了较为详细的现场勘察，除对委估项目的数量及特征与申报明细表核对是否相符外，主要查看建筑物基础，结构的稳定性、牢固性，装修的完好程度和配套设施的状况及使用功能等。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第29页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 本次评估的房屋建筑物的结构形式主要是框架结构和砖混结合，个别是砖木结构；构筑物大部分是钢筋混凝土结构，少量是砖混结构，还有钢结构。
房屋建筑物结构形式符合当地的地质条件要求和中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司港口运输的特点。
现将各类建筑物的特点和现场勘察情况说明如下： 1房屋建筑物砖混结构的房屋基础大多为独立基础，砖墙承载，现浇钢筋混凝土柱、梁、板。
水泥地面，外墙水刷石或涂料，内墙煸白灰，木门铝合金窗或钢窗，供电明管暗线或明管明线。
框架结构的房屋基础为条形基础，上部结构为现浇钢筋混凝土框架柱、梁、板，内、外墙均为红砖填充。
水磨石地面或抛光耐磨砖地面，外墙贴条形瓷砖或水刷石，内墙ICI涂料或煸白灰，木门铝合金窗或钢窗，供电明管暗线或暗管暗线。
砖木结构的房屋基础为独立基础，砖墙承载，砖柱、木梁、木板。
瓦情面，水泥地面，外墙涂料，内墙煸白灰，木门钢窗，供电明管明线。
2构筑物构筑物主要包括铁路专用线、卷扬机塔、精煤货场、堆场、围墙等。
构筑物大部分是钢筋混凝土结构，少量是砖石结构。
构筑物在评估基准日都能正常使用。
综上所述，我们认为所委托评估的项目在评估基准日均具有继续使用的功能，被评估项目均符合生产的基本要求和条件。
（4）评估程序基于本次评估之特定目的，采用重置成本法对房屋建筑物进行评估，计算出建筑物之评估值。
评估工作主要分以下三个阶段进行：1搜集资料，社会调查评估人员根据资产评估的要求，搜集本次评估所需的资料，我们根据资产评估准则的要求，搜集本次评估所需的资料，包括《湖北省建筑工程预算定额》（2008年）、交通部《沿海港口水工建筑工程定额》（2004年）、当地有关部门对建设项目的有关取费标准、当地现行建筑材料价格及人工费和机械费价格，以及当地现行建筑工程计费程序。
另外，搜集建筑物图纸及房屋建筑物有关技术经济资料。
2现场勘察 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第30页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估人员根据被评估单位提供的建筑物评估申报表，在被评估单位有关管理人员的配合下，对资产评估明细表中所列之建筑物进行了核实、勘察、鉴定，并作详细的鉴定记录。
对所出现的差异进行调整，做到账实相符。
3评估计算评估人员根据图纸资料、建设报告、施工总结、工程预算、工程定额、现行工料机价格、现行取费标准和现场勘察情况，对重点建筑物、构筑物以原工程（预）结算为基础，按现行定额、现行工料机价格和现行取费标准重新计算工程建安造价，加上前期费用和资金成本进而计算建筑物的重置全价。
对一般的房屋建筑物、构筑物则根据不同类型的建筑物、构筑物，采用类比法确定评估对象的重置价格。
成新率的确定，区别不同结构类型和用途按建设部、交通部有关规定并结合现场勘察情况确定。
建筑物评估值=重置全价×成新率
（5）评估方法基于本次评估之特定目的，采用重置成本法对房屋建筑物进行评估，计算出建筑物之评估值。
①建筑物重置全价的计算重置价值＝工程建安造价＋前期及其它费用＋资金成本
A、工程建安造价包括：定额直接费、其他直接费、间接费、计划利润、税金等。
本次评估把委估建筑物中有代表性的建筑物，采用决算调整法确定重置全价，其他建筑物根据类比方法确定单位重置全价。
决算调整法确定重置全价的技术思路是：根据中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司提供的房屋建筑物类的有关竣工决算资料。
根据《湖北省建筑工程预算定额》（2008年）和交通部《沿海港口水工建筑工程定额》（2004年），结合该建筑物竣工决算书中的工程量计算出各项目的省基价定额直接费，和建筑安装工程造价。
然后根据市场调查和委托单位提供的建设工程前期费用及其他费用标准，计算出建筑物的前期费用及其他费用，并加计资金成本，从而计算出委估建筑物的重置全价。
类比方法是以有代表性的建筑物做参照物，对同类型的建筑物，在檐高、层高、跨度、用材、装饰等方面进行比较，找出差异作为调整因素，进行调整，计算出类比建筑物单位重置全价。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第31页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
B、工程前期及其它费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。
见下表： 根据各有关部门的规定，港口建设工程和普通建筑工程的前期及其它费用如下： 港口建设工程前期及其它费用： 序号 项目 计价基础
费率 依据
1 工程建设单位经费 工程费用0.91%
2 工程建设监理费 工程费用0.95% 交水发[2004]247号交水发[2004]247号
3 建筑工程勘查设计费工程费用2.63% 国家计委、建设部计价格（2002）10号
4 建设工程招投标代理费工程费用0.13%国家计委、建设部计价格（2002）1980号 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
5 环境影响咨询费 工程费用0.07% （计价格[2002]124号）
6 可行性研究报告编制费工程费用0.24%计价格（1999）1281号及(91)交函工字521号 合 计 4.93% 普通工业与民用建筑工程建设前期及其它费用表 序号 费用名称 取费基数 费率 依据 按建安造价取费
1 建设单位管理费 建安造价 0.98
% 财政部财建[2002]394号
2 勘察设计费 建安造价 3.20% 国家计委、建设部:计价格[2002]10号
3 招投标代理服务费 建安造价 0.18% 国家计委:计价格[2002]1980号
4 建设工程监理费 建安造价 1.94% 发改价格[2007]670号
5 环境影响评价费 建安造价 0.16% 计价格[2002]125号
6 建设项目前期咨询费 建安造价 0.38% 计价格[1999]1283号 小计 5.86% 按建筑面积取费 元/m2
7 新型墙体材料专项基金建筑面积×费率
8 财政部:财综[2007]77号、鄂财综发[2005]12号
8 散装水泥专项基金 建筑面积×费率 1.5 鄂政办发[2003]84号
9 白蚁防治费 建筑面积×费率
2 鄂价房服[2006]49号 小计 11.50
C.资金成本：委估建筑物按工程规模大小，从开工至竣工的建设周期，按建设部 规定的工期定额考虑，资金按建设期均匀投入考虑。
计算公式： 资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×现行固定资产贷款利率×建设周期
×1/2 ②成新率的确定 房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算评定，经 加权平均得出综合成新率。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
32页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 理论成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。
综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%③评估值的确定评估值＝重置价值×综合成新率
（6）评估结果及评估增减值原因的分析①评估结果经评估，纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产在评估基准日的账面原值23,034,563.49元，账面净值19,906,926.75元；按重置成本法评估的评估原值31,419,550.00元，评估净值22,835,112.00元，评估净值增值额2,928,185.25元，净值增值率14.71%。
详见固定资产清查评估汇总表、房屋建筑物清查评估明细表、构筑物清查评估明细表。
②评估结果分析本次纳入评估的建筑物类资产于2008年按评估值入账，近年人、材、机价格的上涨是导致评估增值的主要因素。
（7）评估案例案例对象的选择，是工程量大、结构特殊、能够代表企业主要生产能力和产业特征的代表性建筑物。
案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1第5项）①房屋建筑物概况中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司办公楼位于武汉市汉阳区合作新村91号，临交通次干道沌口路，交通较为便利。
为4层框架结构建筑物，建筑面积2363.2㎡，房屋所有权证号为武房权证阳字第2008000888号。
办公楼采用钢筋混凝土独立基础，框架结构，屋顶采用预应力砼结构配筋框架梁。
层高3.6-4.2m。
大楼全部采用铝合金门窗，外墙水刷石；楼内面墙为高级涂料，水磨石楼地面，除少部分无框玻璃门外，其它都是防盗门、普通夹板门。
石膏板吊顶房间走廊墙面混浆打底面刷乳胶漆，局部房间内墙面高档装修，卫生间釉面砖贴到顶。
屋面采用PVC卷材防水。
水、电设施齐全。
②重置全价重值全价由工程建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第33页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
A、工程建安造价 对该建筑物的评估中采用成本法进行评定估算。
建筑安装工程造价包括土建工程、 给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《湖北 省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2008）、《湖北省安装工程消耗量定额及单位估 价表》（2008）、《湖北省土石方工程消耗量定额及统一基价表》（2008）、《湖北省建筑 安装工程费用定额》（鄂建文[2008]216
号）以及《武汉工程造价管理》(2011年第4季 度)，计算工程建安造价。
根据建筑物所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及 建设单位所支付的前期费用及其它费用。
该厂区建筑物合理建设期为2年，贷款利率 为6.65%，建设资金按均匀投入计算资金成本。
具体计算过程如下： 办公楼土建工程造价计算表 土建工程项目部分 序号 项目名称 计算工程 费率 合价
1 直接工程费 1.1+1.2+1.3+1.4 1,395,658.66 1.1 人工费 237,261.97 1.2 材料费 963,004.47 1.3 机械费 195,392.21
2 措施项目费 2.1+2.2 202,321.66 2.1 技术措施费 153,522.45 2.2 组织措施费 2.2.1+2.2.2 48,799.20 2.2.1 安全文明措施费 (1+2.1)*费率 2.55% 39,504.12 2.2.2 其他组织措施费 (1+2.1)*费率 0.60% 9,295.09
3 总包服务费 3.1+3.2+3.3
4 价差 4.1+4.2+4.3 300,624.87
5 施工管理费 (1+2)*费率 5.45% 87,089.93
6 利润 (1+2+4)*费率 5.15% 97,778.17
7 规费 (1+2+3+4+5+6)*费率
6.35% 132,300.55
8 不含税工程造价 1+2+3+4+5+6+
7 2,215,773.84
9 税金 8*费率 3.41% 75,557.89 10 含税工程造价 8+
9 2,291,331.72 根据评估人员现场勘查记录及收集到的有关资料，参照评估基准日相关工程造价， 经核算：装饰装修工程造价
234,403.24元，安装工程造价266,024.48元。
工程建安造价=土建工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价=2,291,331.72+234,403.24+266,024.48 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第34页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 =2,791,759.44（元）
B、前期费及其他费用 前期费及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工 程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
前期费及其他费用 序号 费用名称 取费基数 费率 依据 按建安造价取费
1 建设单位管理费 建安造价 0.98
% 财政部财建[2002]394号
2 勘察设计费 建安造价 3.20% 国家计委、建设部:计价格[2002]10号
3 招投标代理服务费 建安造价 0.18% 国家计委:计价格[2002]1980号
4 建设工程监理费 建安造价 1.94% 发改价格[2007]670号
5 环境影响评价费 建安造价 0.16% 计价格[2002]125号
6 建设项目前期咨询费 建安造价 0.38% 计价格[1999]1283号 小计 5.86% 按建筑面积取费 元/m2 7新型墙体材料专项基金建筑面积×费率
8 财政部:财综[2007]77号、鄂财综发[2005]12号
8 散装水泥专项基金 建筑面积×费率 1.5 鄂政办发[2003]84号
9 白蚁防治费 建筑面积×费率
2 鄂价房服[2006]49号 小计 11.50 前期费及其他费用=2,791,759.44×5.86%+2,363.20×11.5 =190,773.90元
C、资金成本 按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，根据实际情况该办公楼建成至投产 的合理建设期为24个月，假设在建设期内建设资金均匀投入，根据中国人民银行公布 的2011年7月7日起执行的一年至三年期的贷款利率6.65%，计取资金成本： 资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×合理工期×贷款利率×1/2 资金成本=(2,791,759.44+190,773.90)×24/12×6.65%×50% =198,338.47
元
D、重置全价 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 ＝2,791,759.44+190,773.90+198,338.47 ＝3,180,870元（十位取整） ③成新率： 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第35页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
A、理论成新率 该办公楼于1981年3月投入使用，已使用30.83年。
非生产性框架结构建安经济 使用年限为60年。
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%=29.17/(29.17+30.83)×100%=48.62%
B、勘察成新率 经评估人员现场勘查，该办公楼基础无不均匀下沉，承重构件完好，墙体无裂缝， 屋面无渗漏，地面整体面层牢固，门窗开关灵活，内外墙无裂缝。
通过评估人员现场 勘察打分，成新率为
50.24%。
表5-6房屋建筑物勘察成新率打分表 项 目 标准分数
1．地基基础 25
2．承重结构 25
3．非承重墙 15 结构部分(G)
4．屋盖 20
5．楼地面 15 小计：（1+2+3+4+5）×权重[75%]
6．门窗 25
7．外幕墙、瓷砖 25 装饰部分(S)
8．内粉刷 25
9．顶棚 25 小计：（6+7+8+9）×权重[12%] 10．给排水 40 11．电气照明 40 设备部分(B) 12．消防 20 小计：（10+11+12）×权重[13%] 鉴定评定分数：G+S+B=
C、成新率 评定分数
1212810837.50%131313136.24%2020106.50%50.24% 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%=48.62%×40%+50.24%×60%=49%（取整） ④评估值 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第36页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估值=重置全价×成新率 =3,180,870.00×49%=1,558,626.00（元） 案例二：精煤货场1-2区（房屋明细表5-1-2第15项） ①构筑物概况 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司精煤货场1-2区位于武汉市汉阳区湖北 平鄂煤炭港埠有限公司院内。
该构筑物为厂区内堆放煤炭主要场地之
一，具体做法如 下：清理场基后，做灰土垫层，其上铺30cm片石，上浇25厚c35混凝土，局部预制 牵手砖，钢筋砼围护，锯缝后用聚氯乙烯胶泥嵌缝，面积23806.95㎡。
计算过程如下： ②重置全价 重值全价由工程建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、工程建安造价 对该构筑物的评估中采用成本法进行评定估算。
建筑安装工程造价包括土建工程， 建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《湖北省建筑工程消耗量定额及统 一基价表》（2008）、《湖北省市政工程消耗量定额及同一基价表》（2008）、《湖北省土 石方工程消耗量定额及统一基价表》（2008）、《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建 文[2008]216
号）以及《武汉工程造价管理》(2011年第四季度)，计算工程建安造价。
根据建筑物所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费 用及其它费用。
该建筑物合理建设期按全厂24个月计，贷款利率为6.65%，建设资金 按均匀投入计算资金成本。
具体计算过程如下： 分部工程项目计算表 土建工程项目部分 序号 项目名称 计算工程 费率 合价 11.11.21.322.12.2 直接工程费人工费材料费机械费 措施项目费技术措施费组织措施费 1.1+1.2+1.3+1.4 2.1+2.22.2.1+2.2.2 3,057,262.1266,140.97 2,979,486.8411,634.31222,446.39122,290.48100,155.91 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第37页 2.2.1 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 安全文明措施费 (1+2.1)*费率 2.55% 81,078.59 2.2.2 其他组织措施费 (1+2.1)*费率 0.60% 19,077.32
3 总包服务费 3.1+3.2+3.3
4 价差 4.1+4.2+4.3 160,802.72
5 施工管理费 (1+2)*费率 5.45% 178,744.11
6 利润 (1+2+4)*费率 5.15% 177,186.33
7 规费 (1+2+3+4+5+6)*费率
6.35% 241,074.05
8 不含税工程造价 1+2+3+4+5+6+
7 4,037,515.72
9 税金 8*费率 3.41% 137,679.29 10 含税工程造价 8+
9 4,175,195.01 工程建安造价＝4,175,195.01
元
B、前期费及其他费用 前期费及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工 程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
前期费及其他费用 序号 费用名称 取费基数 费率 按建安造价取费
1 建设单位管理费 建安造价 0.98
%
2 勘察设计费 建安造价 2.22%
3 招投标代理服务费 建安造价 0.18%
4 建设工程监理费 建安造价 1.94%
5 环境影响评价费 建安造价 0.16% 6
建设项目前期咨询费 建安造价 0.38% 小计 5.86% 前期费及其他费用=4,175,195.01×5.86% 依据 财政部财建[2002]394号国家计委、建设部:计价格[2002]10号 国家计委:计价格[2002]1980号发改价格[2007]670号计价格[2002]125号计价格[1999]1283号 =244,666.43（元）
C、资金成本 参照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，根据实际情况该厂区建成至投产的 合理建设期为2年，假设在建设期内建设资金均匀投入，根据中国人民银行公布的2011 年7月7日起执行的一年至三年期的贷款利率6.65%，计取资金成本： 资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×合理工期×贷款利率×50% 资金成本=(4,175,195.01+244,666.43)×24/12×6.65%×50% =
293,920.79元
D、重置全价 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第38页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 ＝4,175,195.01+244,666.43+293,920.79 ＝4,713,780.00
元（十位取整） ③成新率： 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
A、理论成新率 该设施于2010年11月建成投入使用，已使用1.16年。
构筑物经济使用年限为20 年。
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =18.84/(18.84+1.16)×100%=94.20%（取整）
B、勘察成新率 经评估人员现场勘查，该堆场设施基础无不均匀下沉，坪面完整不断裂，有少量 正常磨损，可正常使用。
通过评估人员现场勘察打分，成新率为94%。
构筑物勘察成新率打分表 项目 标准分数
1．路基基础 40
2．路面 40
3．路牙、路沿 20 小计：（1+2+3+4）×100%=
C、成新率 评定分数
38381894% 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%=94.20%×40%+94%×60%=94%（取整） ④评估值 评估值=重置全价×成新率 =4,713,780.00×94%=4,430,953.00（元）
2、机器设备类固定资产。
（1）设备概况 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的设备类资产包括：机器设备、车辆和 电子设备，共计197台(套)。
具体情况详见下表： 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第39页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 金额单位：人民币元 科目名称机器设备 台(套)24 账面原值 8,228,539.57 账面净值 6,647,729.23 车辆 56 6,603,004.76 3,583,576.88 电子设备 117 1,351,254.11 490,476.09 合计 197 16,182,798.44 10,721,782.20 纳入评估范围内的机器设备主要为船舶鄂燃囤
2号、上码头电子皮带称等，电子 设备主要为办公电脑、空调等，车辆主要为运输车辆和办公车辆。
设备均分布在厂区 内。
（2）评估程序 ①明确评估目的和评估范围，做好现场前期准备。
了解委托方的基本情况，明确 本次评估目的及评估范围，指导客户填列委估清单，收集客户提供的相关资料； ②现场勘察。
核对委估清单与账目、实物的一致性。
逐项核查委估设备的使用现 状，从设备的完整性、技术现状、外观情况等方面对委估设备进行鉴定； ③市场调查。
查阅或电话咨询相关设备的现行报价，在对报价资料进行职业判断 的基础上，确定委估设备的现行购置价； ④评定估算。
参考相关行业标准，对委估设备进行评定估算，填写清查评估明细 表； ⑤撰写设备评估技术说明。
（3）设备清查核实情况 ①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司根据实 际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。
②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实 方法进行现场勘察。
做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设 备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及 现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理 情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现 场察看设备外观、运行情况等。
对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明 细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式进行清查核实。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
40页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 ③根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。
④关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同、逐一核对船舶所有权证、车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（4）评估方法本次对设备采用重置成本法进行评估。
即首先用现时条件下重新购建一个全新状态被评估资产所需的全部成本得出重置成本，然后将被评估资产与其全新状态相比，求出成新率。
重置成本与成新率相乘作为评估值。
计算公式为：评估值=重置成本×成新率重置成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
重置成本的构成及确定重置成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
设备基础在土建部分考虑。
①对生产机器设备评估值的确定
A、机器设备重置成本的确定对设备重置成本的评估，首先确定设备的购置价格；然后，加上该设备达到现实状态所应发生的各种税费，如运杂费、安装调试费、资金成本等，求得该设备的重置成本。
其计算公式：重置成本=不含购置价+运杂费+安装调试费+资金成本资金成本对安装调试周期超过半年的大型设备和生产专用线适当计取，小型设备不含上述费用；对不需要进行安装调试设备的安装调试费忽略不计。
a、不含含税购置价的确定：通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；使用替代的方法确定设备的现行市场价格，对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较， 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第41页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 合理确定设备的现行市场价格；采用分类价格系数调整法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧 设备和自制设备、非标设备，将设备账面原值调整为设备原始购置价的前提下，通过测算同期、同类设备的价格变动系数，对账面价值调整获得设备的现行市场价格。
不含税购置价=含税购置价÷（1+17%）b、不运杂费：对于需要运输的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按不同地区、不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算含税运杂费。
不含税运杂费=含税购置价×含税运杂费率×（1-7%）c、安装调试费：对于需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算安装调试费。
d、资金成本根据项目整体规模，结合被评估企业设备购建情况，综合确定建设项目合理工期，按均匀投入计算。
对目前有国内代理商的进口设备，可以参照国内进口设备代理商的市场报价作为设备的重置成本。
B、对生产机器设备成新率的确定a、年限法参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理确定各类设备的经济使用年限。
计算公式：成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%或=尚可使用年限/（实际使用年限实际使用年限+尚可使用年限）×100%b、勘察法首先，将被评估设备按照其结构和功能分成若干个单元。
其次，按各单元的价值确定其所占的权数。
再其次，通过观察设备的精度、观察工件的加工质量、了解设备的加工能力或查阅其他权威部门近期做出的勘察鉴定等，分别鉴定各单元的成新率。
最后，将各单元成新率合计为设备的成新率。
c、综合法对大型关键设备采用综合法评估其成新率。
权重系数根据经验数据及有关资料确 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第42页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 定，一般勘察法占60%，年限法占40%。
计算公式：综合成新率=勘察法权重×勘察法成新率+年限法权重×年限法成新率
C、评估值的确定评估值=重置成本×成新率②对船舶评估值的确定船舶重置成本=船舶造价+资金成本
A、船舶造价按照如下方法计算，其计算公式如下：船舶造价=造船成本＋利润＋税金造船成本可分为材料费、设备费、属具备品费、工时及劳务费、生产专项费用。
a、主材料费和辅助材料费：主要材料包括钢材(板材、型材、管材)、木材、焊料、 油漆、电缆、有色金属、铸锻件、装修材料、绝缘材料、建材等。
主要材料中钢材(板材、型材、管材)、木材、焊料、油漆、电缆、有色金属、铸锻件的数量按设计施工图中材料清单的数量为准，如无法找到设计施工图中的材料清单，材料数量参照《简明船舶估价办法》及《钢质造船及经营维修物资消耗定额手册》中船舶主要材料耗用之数量确定，材料价格根据现行市价来确定，在得到各种材料的消耗量和单价后，即可计算出各种材料的费用；主要材料中装修材料、绝缘材料、建材等按船舶实际使用所需之数量确定其费用。
辅助材料费按照主要材料费和设备费的一定比例确定。
材料价格为不含税价，根据现行市价来确定后扣除增值税。
在得到各种材料的消耗量和单价后，即可计算出各种材料的费用。
全船材料费用即为以上各项费用之和。
b、设备费为全船的设备总费用，其数量、规格型号按照轮机、舾装、电器三大系统分类汇总，参照设计清单，以船舶设备实际情况为依据计算，其单价为不含税现行市价，全船各项设备价格的总和即为设备费用。
c、根据属具、备品清单，通过市场询价，确定其价值。
d、全船总工时量按照《造船产品报价手册》结合全国造船行业平均定额水平计算，根据被评估船舶情况计算全船工时总量。
工时单价为国内中小型造船厂平均单价，全船劳务费为全船总工时数乘以工时单价。
e、专项费用：主要为设计图纸费、船检入级费、船台费、下水费、试航交验费等，按材料费、设备费、属具备品费、工时劳务费之和为基础取一定的比例计算。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第43页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 以上材料费、设备费、属具备品费、工时劳务费、专项费用之和，即为造船成本。
f、利润按照船舶建造成本的一定比例计算。
g、税金按国家规定的有关税率标准计算。
以上各项之和，即为船舶造价。
B、资金成本指建设期贷款利息。
贷款利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准，按评估基准日适用的银行贷款利率计算，假定在建造期间资金均匀投入。
C、成新率的确定a、使用年限法成新率：参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理确定船舶的经济寿命年限。
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%b、现场观察法成新率：由评估人员对船舶的各主要部位进行勘察，分部位(系统)打分，以判断确定船舶的成新率。
评估人员在作出判断时主要以现场勘察船舶的实际状况为基础，并参考船舶的日常营运负荷率、原始制造质量、维修保养等情况及船舶管理人员的意见来确定。
c、综合法对最近购置的船舶采用综合法评估其成新率。
权重系数根据经验数据及有关资料确定，一般观察法占60%，年限法占40%。
D、评估值的确定评估值=重置成本×成新率③对车辆评估值的确定
A、车辆重置成本的确定车辆的重置成本主要包括购置价（现行市场价）、车辆购置税和其它合理费用。
计算公式为：重置成本=购置价+车辆购置税+其它费用a、车辆购置价的确定：通过市场途径确定车辆的现行市场价格。
直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等。
b、车辆购置税的确定：依据相关税费的规定，车辆购置税为不含增值税车辆购置价的10%。
其计算公式：车辆购置税=购置价÷1.17×10%。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第44页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 c、其它费用的确定：其它费用包括验车费、牌照费等费用，根据不同车辆所在地的具体情况确定。
B、车辆成新率的确定参考相关行业标准和经验数据，确定车辆的经济寿命年限和经济行驶公里数。
采用年限法、行驶里程法、观察法测算车辆的成新率，按照孰低的原则，确定车辆的成新率。
a、年限法：成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%b、行驶里程法：成新率=（1-已行驶公里数/经济行驶公里数）×100%c、观察法：依据车辆的各组成部分对车辆的重要性确定各组成部分的权重，现场观察确定各组成部分的成新率，加权平均得出整体成新率。
C、评估值的确定评估值=重置成本×成新率④电子设备评估值得确定
A、电子设备重置成本的确定其计算公式：重置成本=购置价通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；购置价主要依据设备最新市场成交价格及市场询价，并参考产品报价手册（2011）予以确定。
B、电子设备成新率成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
C、评估值的确定评估值=重置成本×成新率
（5）评估案例案例一：上码头电子皮带称（机器设备评估明细表第27项）①设备概况 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第45页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 型号：HDS-ICS-14生产厂家：合肥海明科技发展有限责任公司启用日期：2010年12月账面原值：29,059.83元账面净值：19,373.19元系统概述HDS-ICS-14型电子皮带秤是对皮带输送系统中的散装物料进行连续计量的理想设备，具有结构简单、称量准确，使用稳定、操作方便、维护量少等优点，不仅适用于常规环境，而且适用于酸、碱、盐及大气腐蚀环境。
主要技术参数：在正常负荷下，流量在20~100%内变化，动态累计误差优于±0.25％；适用皮带宽度：500~2400mm；皮带速度：0~6m/s；称量范围：1~10000t/h；平均无故障运行时间大于30000小时；工作条件和安装条件：电源电压：AC85~265V50Hz；环境温度：机械：-20℃～50℃仪表：0℃～40℃结构特性。
②重置成本确定重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费等构成。
A、设备购置价的确定经向厂家市场询价了解，该设备现行含税市场价为34,000.00元，包含运杂费、安装调试费等。
故不含税购置价=含税市场价/1.17 =34,000.00/1.17=29,900.00元取整
B、重置成本的确定重置成本=不含税购置价 =29,900.00(元)
C、成新率的确定采用使用年限法与观察法分别测算其成新率N1和N2后，再用加权平均法，求得其综合成新率N=N1×40%+N2×60%。
a、使用年限法成新率参考《资产评估常用数据与参数手册》确定经济寿命为10年，至评估基准日该 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第46页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 设备已运行1年，则 使用年限法成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100% =(1-1/10)×100%=89%b、观察法成新率 评估人员结合被评估单位资产管理人员，根据现场勘察该设备运行状态、仪表具 有自动调零、自动调间隔、报表查询、定期查询功能、掉电数据保持功能的运行情况， 综合评分
84%。
c、综合成新率 综合成新率=观察法权重×观察法成新率+年限法权重×年限法成新率 =60%×84%+89%×40%=86%
D、评估值的确定 评估值=重置成本综合成新率 =29,900.0086%=25,714.00（元） 案例二：鄂燃囤2号（固定资产---机器设备-船舶清查评估明细表第4项） ①船舶概况 船舶名称：鄂燃囤2号 生产厂家：嘉鱼造船厂 启用日期：1990年9月 账面原值：1,738,222.00元 账面净值：1,429,108.84元 该船舶为由中国葛洲坝集团机械船舶有限公司于1990年9月建造完工，船舶类型： 囤船，该船舶为常规型方型船舶，单底单甲板、全电焊钢制结构 船舶总吨位533吨，净吨160吨，船舶船龄较短。
维护保养情况一般，未见重大 海损及机损事故记录。
其主要技术数据如下： 船舶主要参数： 总长 60米 型宽 12米 型深 2.2米 ②重置成本的构成
A、材料费用 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
47页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估人员查阅了该船设计施工图纸及相关技术资料，按照《钢质造船及经营维修物资消耗定额手册》同型船舶材料耗用量，确定主要材料消耗量，参照相关办法计算其它材料用量，同时根据评估人员所查询的评估基准日各种材料市场价格，经计算材料费用合计为1,053,614.42元。
B、设备费根据该船舶设备清单，评估人员通过向相关设备代理商和生产厂家询价，最终确定设备费用为188,392.00元。
C、属具、备品费根据属具、备品清单，通过市场询价，最终确定重置成本为35,000.00元。
D、总工时及劳务费评估人员根据查阅船舶估价资料相关内容和对有关船厂进行相关调查所获取的相关信息，确定该类型的船舶需耗工时13,000.00小时，同时根据委估船舶的船型取中小规模造船厂人工费平均单价30元/小时，则建造本船劳务费为13,000.00×30=390,000.00(元)
E、生产专项费根据船舶估价一般程序，生产专项费参照“船舶经营与报价实用指南”(1993年版)等资料估算办法，生产专项费用约为船舶造价的6%，为100,020.39元。
F、造船成本为以上各项费用之和，即：A+B+C+D+E=1,767,026.81(元)
G、利润船舶建造利润主要受船舶建造时市场整体供求关系和所建造船型的技术含量高低等因素的影响，评估人员根据对造船行业的调查了解以及所查询到的有关行业统计数据，确定评估基准日期间该类型船舶的平均行业利润约为造船成本5%，则造船利润为88,351.34元。
H、税金按照船舶估价的有关规定，取上述(D)、(E)、(G)三项之和的17%计算税金，即：(390,000.00+100,020.39+88,351.34)×17%=98,323.19(元)。
I、船舶造价=造船成本+利润+税金 =1,767,026.81+88,351.34+98,323.19＝1,953,701.34(元)
J、资金成本 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第48页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 根据造船行业平均水平，确定该种船型的合理建造工期为半年，根据评估基准日(2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率)中国银行对外公布的六个月（含6个月以下）贷款利率为6.10%，假定资金均匀投入，则建造该船的资金成本为 资金成本=船舶造价×建造周期×6.10%×1/2=1,953,701.34×6/12×6.10%×1/2=29,793.95(元)
K、重置成本重置成本=船舶造价+资金成本 =1,953,701.34+29,793.95=1,983,495.29(元)则该船的重置成本为1,983,495.29元，取整为1,983,000.00元。
计算过程详见附表： “鄂燃囤2号”囤船重置成本估算表 序号 项目
一 原材料
1 钢板
2 型钢
3 钢管
4 铸锻件
5 有色金属
6 焊料
7 涂料 11 辅助材料 12 合计
二 设备 (一)
起重、备舾装设
三 属具、备品
四 劳务费
五 专项费用
六 造船成本
七 利润
八 税金
九 船舶造价
十 资金成本 北京京都中新资产评估有限公司 单位 数量
单价(元) 吨 195.00 3,980 吨 29.00 4,076 吨 13.05 4,680 吨 4.00 7,365 吨 1.05 37,614 吨 2.44 7,009 吨 0.57 21,368 米 小时
13,800.00 30 赛特广场十层 010-85665330 总价(元) 776,100.00118,204.0061,074.0029,460.0039,494.7017,101.9612,179.76 1,053,614.42 188,392.00 35,000.00390,000.00100,020.391,767,026.8188,351.3498,323.191,953,701.3429,793.95 第49页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 十
一 重置成本 1,983,495.29 ③成新率的确定
A、使用年限法成新率 参考《资产评估常用数据与参数手册》确定经济寿命为24年，至评估基准日该 设备已运行21.25年，则 使用年限法成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100% =(1-21.25/24)×100%=11.5%取证12%
B、观察法成新率 评估人员在现场勘察的基础上,结合船舶的维护、修理、更新改造情况及运行记录 进行打分，船体部分主要根据船舶检验报告、主机运行情况、船体的腐锈情况、碰撞 变形情况打分，设备的技术状况、运行时间及更新改造情况等因素打分，综合各项分 值后即得到该船的技术鉴定成新率。
船舶观察法成新率鉴定表 基本
情况 船舶名称：建造完工日期 账面原值 鄂燃囤2号1990年9月1,738,222.00元 船舶类型已使用年限 账面净值 囤船21.25年1,429,108.84元 该船舶为由中国葛洲坝集团机械船舶有限公司于2009年4月建造完工， 性能船舶类型：囤船，该船舶为常规型方型船舶，单底单甲板、全电焊钢制 结构。
实际使用该囤船主要用于港口吊装货物，总体船况一般，船舶正常使用中。
船舶检验 船体、舾装等系统按规定定期检查修理，保养情况较差，未见重大海损事故记录。
系统技术状况 标准分 评分 船体外观一般，船舶主甲板有轻度变形情况，外 船体壳轻度锈蚀，房间装修及船员生活设施保养情况 40 一般。
全船电缆良好，通讯导航设备配置基本符合规范； 设备锚机、锚链及其它甲板机械外观一般，，消防、救 60 生、系泊设备状况一般；维护保养情况正常，起 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 8 14 第
50页 基本情况 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 船舶名称： 鄂燃囤2号 船舶类型 囤船 建造完工日期1990年9月已使用年限 21.25年 账面原值 1,738,222.00元账面净值 1,429,108.84元 重机满载运行。
成 新率 经查阅该船相关资料，结合综合资产管理人员和专家意见，确定该船勘察 判定 鉴定法成新率为22%。
综合成新率=观察法权重×观察法成新率+年限法权重×年限法成新率 =60%×22%+40%×12%=18%
D、评估值的计算 评估值=重置成本×成新率 =1,983,000.00×18%=356,940.00(元) 案例三：轿车(车辆清查评估明细表序号54号) ①车辆基本概况 名称：轿车 型号：蒙迪欧CAF7250A 生产厂家：福特汽车有限公司 购入日期：2006年7月 启用日期：2006年7月 牌照号：鄂ADC959 已行驶里程：289000公里 账面原值：240,806.30元 账面净值：114,282.50元 车辆主要技术参数如下： 车型名称 蒙迪欧CAF7250A 发动机型号 L4 变速箱 6挡双离合 长×宽×高（mm）车身结构 4854×1886×14954门5座三厢车 排量 2.0TL4 燃料种类 汽油 最大功率最大马力 176.5240匹 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第51页 车型名称 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明蒙迪欧CAF7250A 排放标准 国Ⅳ 轮距 1587/1605mm(前/后) 最大扭矩 340 供油方式 多点电子喷射 综合耗油 7.9(L/100km) 气缸数
4 ②重置成本的确定 现行市价：经网上询价及向汽车销售部门咨询，该种类型轿车的市场销售价格为 22万元左右，所以取购置价为22万元。
车辆购置税为不含税车价的10%，新车上户 牌照手续费根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
车辆购置附加税：取不含增值税车价的10%；新车上户牌照杂费：300元。
车辆购置税=220,000.00/1.17×10%=18,803.42（元） 车检牌照等其他费用=300.00（元） 重置成本=购置价+车辆购置税+车检牌照等其他费 重置成本=220,000.00+18,803.42
+300.00 =239,103.42元取整239,100.00元 ③成新率的确定 根据使用年限法、行驶里程法、观察法评估的成新率，按照孰低原则，确定车辆 成新率。
经济寿命年限、经济行驶公里数，参考国家有关部门颁布的原汽车报废标准中的 有关规定，综合考虑汽车的制造质量、维修保养情况以及行业的经验数据确定。
确定 该车的经济寿命年限为
15年、经济行驶公里数为500000公里。
该车已行驶里程为 289000公里，已使用年限为5.55年。
A、里程成新率 里程成新率=(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100% 里程成新率=(1－289000／500000)×100% =42%
B、年限成新率 年限成新率=(1－已使用年限／规定使用年限)×100% 年限成新率=(1－5.55／15)×100%=63% 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
52页
C、观察法 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 依据车辆的各组成部分对车辆重要性原则确定各单元的权重，现场观察确定各单 元的成新率。
详见下表： 序号 鉴定项目 技术状态 标准分 评定分 气缸压力、机油压力较正常，燃油消耗正常， 发动机及离合
1 发动机运行较平稳，润滑情况较好，发动机工 30
9 器总成 作无异声 前后桥总成无变形，转向系统可靠，方向间隙
2 前后桥总成 20
8 符合要求。
变速杆挂档较灵活，档位准确，各密封部件无
3 变速箱总成 20 15 漏油。
4 车身总成
车身无损伤，油漆艳丽，门窗关闭自如。
15
4 制动可靠，刹车距离符合要求，无漏油；电路、 5制动、电器系统电源、点火、信号、照明、音响等部件工作正 15
6 常。
合计 — 观察法成新率为42%。
100 42 按孰低原则，确定该车成新率为42%。
④评估值的确定 评估值=重置成本×成新率=239,100.00×42%=100,422.00元 案例四：一体化炭氢仪(电子设备清查评估明细表序号26号) ①设备概述 设备名称：一体化炭氢仪 规格型号：YX-TQ 购置日期：2008年5月1日 启用日期：2008年5月1日 生产厂家：长沙友欣仪器制造有限公司 账面原值：68,000.00元 账面净值：28,607.27元 设备概述： 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第53页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 控制温度：室温～850℃控温精度：≤5℃测定范围：碳：1%～100%氢：0～20%测定重复性：碳：≤0.5%氢：≤0.15%工作电源：～220V/50Hz功率：≤2kW外形尺寸(mm)：440x450x360重量(kg)：22技术特点：采用库仑法测氢，重量法测碳。
测定快速、准确、重复性优于国标GB/T476-2008。
一体化结构设计、外形美观、操作简便。
电解极性自动切换，不会产生阴极泥。
随电解电压改变而自动改变供压电压，使电源更可靠，故障率极低。
设计有独特的冷却循环水槽，仪器不要外接水源，使用方便。
采用先进技术，适应计算机技术的新发展，可与其它仪器组成综合测试仪，实现一机多控。
该设备配置齐全，主体结构完整，运行正常。
3重置成本的确定通过查询中关村在线价格网及向友欣仪的经销商询价，该型号一体化炭氢仪的评估基准日购置价为59,800.00元，由于销售方负责运送和安装调试，故在确定重置成本时无须考虑运杂费和安装调试费。
不含税价=重置成本=59,800.00/1.17=51,100.00元③成新率确定该设备自2008年5月启用至评估基准日止，已使用3.65年。
经评估人员现场勘查后认为:该设备功能完好，无故障记录，保养维护良好,并在经济使用寿命年限内，故确定年限法确定成新率。
根据国家有关办公设备和电子设备折旧及报废标准，该一体化炭氢仪的经济寿命年限为5年，该一体化炭氢仪已连续使用了3.65年。
年限成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100% =（1-3.65/5）×100%=27%④评估价值确定 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第54页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估价值=重置成本×成新率=51,100.00×27%=13,797.00（元）
（6）评估结果及分析①评估结果经过评估，委估设备类资产的评估净值为5,093,644.00元，比账面净值10,721,782.20元，减少了5,628,138.20元，减值率为52.49%（详见下表）。
机器设备评估结果汇总表 科目名称 评估价值 原值 净值 机器设备9,189,100.001,615,411.00 车辆 6,560,300.003,043,258.00 电子设备721,370.00 434,975.00 合计：16,470,770.005,093,644.00 ②评估值增、减值的主要原因是： 金额单位：人民币元 增值额 原值 净值 960,560.43-5,032,318.23 -42,704.76-540,318.88 -629,884.11-55,501.09 287,971.56-5,628,138.20 增值率%-75.7-15.08-11.32-52.49
A、机器设备评估原值增值及评估净值减值 机器设备评估原值增值及评估净值减值。
评估原值增值的原因是设备的制造成本 及人工费等上涨，故评估时我们现场勘察及据实测评，导致评估原值增值；评估净值 减值的主要原因应为该批设备是股东出资投入的二手设备，财务折旧是按投入时间开 始计提折旧，而评估是按该设备最开始启用时间，故导致财务计提折旧年限不同于评 估设备年限二者差异导致评估减值。
B、车辆评估原值减值，评估净值减值 车辆评估原值减值，评估净值减值。
车辆评估原值减值的主要原因是车辆的市场 价格为降价趋势以及快报废车辆较多；评估净值减值的主要原因为该批部分车辆是股 东出资投入的二手车辆，财务折旧是按投入时间开始计提折旧，而评估是按该设备最 开始启用时间，故导致财务计提折旧年限不同于评估设备年限二者差异导致评估减值。
C、电子设备评估原值减值，评估净值减值 电子设备评估原值、净值减值。
电子设备评估原值减值的主要原因是电子设备的 市场价格为降价趋势；评估净值减值的主要原因为电子设备评估原值减值，故导致评 估净值减值。
（八）无形资产 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
55页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 无形资产——土地使用权技术说明
1、评估对象概述
（1）土地位置状况 本次评估范围为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司拥有使用权的2宗国有 划拨工业用地，宗地的编号、位置、土地用途、权属性质、面积、四至、土地登记证 号等土地登记状况详见下表： 评估对象土地登记状况表 地宗地 土地土地权 位置号 用途属性质 武汉市汉阳 区合作新村 工业 划拨 91号 武汉市汉阳
2 工业 划拨 区江堤乡
（2）土地权利状况 设定年 发证面积(M2) 限(年) 东 四至 南 西 土地登记证号北 拦江堰仓储公 武国用（2008）
1 234,758.27 沌口路居民房 路 司 第525号 拦江堰仓储公 武国用（2008）
1 6,044.73 沌口路居民房 路 司 第232号 待估宗地的土地所有权属于国家，宗地1~2证载土地使用者为湖北平鄂煤炭港埠有 限公司，为企业改制时保留5年划拨期的国有划拨用地，由武汉市国土资源管理和房 产管理局核发土地使用证。
宗地1土地使用权证号为武国用（2008）第525号，地号： D02080005，用途为仓储用地，使用权类型为划拨，划拨期保留至2012年12月25日， 土地使用权面积为234,758.27㎡；宗地2土地使用权证号为武国用（2008）第232号， 地号：D15070029，用途为铁路用地，使用权类型为划拨，终止日期为2012年12月 25日，原证载土地使用权面积为23095.33㎡，后实际分割后余6044.73㎡； 至评估基准日，上述宗地未办理抵押、担保等他项权利登记。
（3）建筑物和地上附着物状况 待估宗地为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司生产办公场所，主要有各种仓 库、办公楼、食堂、生产辅助用房及配套设施及堆场、道路、围墙、绿化等。
具体情 况详见资产评估明细表。
2、地价影响因素分析
（1）一般因素 ①城市概况 武汉市是湖北省省会，地处华中腹地，地理位置为东经
113°41′～115°05′，北纬 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第56页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 29°58′～31°22′。
在平面直角坐标系上，武汉市东西最大横距134公里，南北最大纵距约155公里，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。
武汉市总面积为8467.11平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积为763.51平方公里，市辖县面积为3740平方公里。
武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。
周边与湖北省黄州、鄂州、大治、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤。
武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。
随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。
随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备了更加巨大的发展潜力。
②房地产制度与房地产市场状况
A、土地制度武汉市近年来加强了土地一级市
5.4%股权项目-资产评估说明 目录 关于资产评估说明使用范围的声明.............................................................................
3 企业关于进行资产评估有关事项的说明.....................................................................4
一、
委托方与被评估单位概况..........................................................................................................
4二、关于经济行为的说明................................................................................................................
17三、关于评估对象与评估范围的说明............................................................................................
18四、关于评估基准日的说明............................................................................................................
19五、可能影响评估工作的重大事项说明........................................................................................
19六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明....................................................................19七、资料清单...................................................................................................................................
20 资产评估说明...............................................................................................................
23
一、评估对象与评估范围说明..........................................................................................................
二、资产核实总体情况说明..............................................................................................................
三、评估技术说明.............................................................................................................................
四、评估结论及分析.......................................................................................................................
北京京都中新资产评估有限公司2012年7月28日 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第3页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与被评估单位概况 本评估项目的委托方为长航凤凰股份有限公司，被评估单位是中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司，其他评估报告使用者包括涉及本次经济行为的其他有关方及国家有关部门等可依据国家法律、法规明确规定的评估报告使用者。
(一)委托方概况 企业名称：长航凤凰股份有限公司 住所：武汉市江汉区民权路39号汇江大厦 法定代表人：朱宁 注册资本：人民币陆亿柒仟肆佰柒拾贰万贰仟叁佰元整 经济性质：股份有限公司 经营范围：船舶租赁、销售、维修及技术开发；引航、国内船舶代理、货运代理 业务；劳务服务及水路运输相关业务；综合物流；对交通环保产业、交通科技产业的 投资；高新科技产品的研制、开发及应用(国家专有项审批的项目经审批后方可经营)。
国内沿海、内河普通货船及外贸集装箱内支线班轮运输；国际船舶普通货物运输。
(有效期与许可证件核定的期限一致)。
（二）被评估单位概况
1、基本情况 企业名称：中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司 住所：武汉市汉阳区合作新村91号 法定代表人：周志民 注册资金：10000万元 经济性质：有限责任公司 营业执照注册号码： 经营范围：煤炭销售（有效期至2013年6月24日）、仓储；商品信息中介服务； 金属材料、机电设备、化工产品（不含化学危险品）的销售；普通货运（有效期至2015 年7月31日）；在港区内从事货物装卸、普通货物仓储经营（不含化学危险品）。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第4页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
2、企业性质：有限责任公司。
各股东持股比例见下表： 股东名称 持股比例 金额（元） 中国平煤神马能源化工集团有限责任公司 51.00% 51,000,000.00 湖北省煤炭投资开发有限公司 30.00% 30,000,000.00 武汉博昊投资有限公司 13.60% 13,600,000.00 长航凤凰股份有限公司 5.40% 5,400,000.00 合计
3、近三年资产、负债及财务状况： 100.00% 100,000,000.00 资产负债及财务状况简表金额单位：人民币万元 项目资产总额负债总额净资产 项目 主营业务收入主营业务成本主营业务利润利润总额净利润流动比率净资产收益率
4、历史沿革 2009年12月31日26,536.4615,674.7410,861.72 2009年108,473.85107,019.55360.10355.31257.521.072.4% 2010年12月31日17,406.706,527.7410,878.96 2010年18,514.7718,564.5540.1040.0418.011.560.2% 2011年12月31日38,651.1615,300.3510,350.81 2011年69,341.0367,491.64304.70304.75220.112.162.1% 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司是湖北省人民政府和中国平煤神马集团 战略合作的产物，是湖北省煤炭供应长效机制建设和中国平煤神马集团打造路港综合 运输体系的重要平台，是湖北省煤炭现货交易市场和国家煤炭应急储备基地，也是中 国平煤神马集团立足长江中下游煤炭销售的战略平台。
公司于
2006年6月20日在湖北省工商行政管理局登记注册成立，于2006年7月1日正式开展生产经营活动。
成立之初公司的注册资本金为人民币6000万元，2007年5月增资扩股后增至人民币10000万元。
其中中国平煤神马集团出资5100万元，占注册资本的比例为51%；湖北省煤炭投资开发有限公司出资3000万元，占注册资本的比例为30%；武汉博昊投资有限公司出资1360万元，占注册资本的比例为13.6%；长 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第5页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 航凤凰股份有限公司出资540万元，占注册资本的比例为5.4%。
公司经营宗旨：建立湖北省煤炭供应长效机制，调节煤炭市场余缺，满足湖北经 济发展对煤炭的需求；建立中国平煤神马集团在湖北乃至长江沿线的销售、配煤基地，着力实现企业扩大经营规模，疏通煤炭运输渠道，不断提高经济效益的战略目标。
公司地处长江北岸，紧依武汉长江白沙洲大桥，地理位置得天独厚，交通运输十分便利，是武汉地区占地面积最大、地理位置最优的现代化煤炭专业港区。
港区占地面积25万平方米，场内有两条铁路专用线可同时接卸两列火车的煤炭。
两个专用煤码头，水深24米，是湖北地区长江沿岸仅有的几家不受季节影响的深水码头之
一，可停靠200—5000吨级的驳船，港内货场最大储存量70万吨，年吞吐能力500万吨。
5、公司所处行业宏观因素及行业状况概述公司属于煤炭港口物流业，深受国内内河港口航运业和国内煤炭业的双重影响。
（1）国内内河航运行业分析我国内河水运资源丰富，改革开放以来特别是近10年来，我国内河水运建设与发展取得了显著成绩，形成了以长江、珠江、京杭运河、淮河、黑龙江和松辽水系为主体的内河水运格局，长江干线已成为世界上运量最大、运输最繁忙的通航河流，对促进流域经济协调发展发挥了重要作用。
但是我国内河水运发展水平与国民经济和综合运输体系发展的要求仍然存在较大差距，尚需加快长江等内河水运发展，发挥内河水运运能大、占地少、能耗低等优势，实现水运与公路、铁路、航空、管道等运输方式的有机衔接，发展多式联运，发挥各种运输方式的比较优势和组合效益，构建现代综合运输体系。
随着国家对内河运输重要性认识的日益提高和投入的加大，内河水运业未来还有很大的发展空间。
而内河水运业的发展必将极大地促进内河港口的发展。
（2）中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司属于煤炭港口物流业，涉及的国内煤炭行业情况煤炭行业的好坏，直接影响着与中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司一样以煤炭物流业为主的港口物流业。
2011年，我国煤炭经济运行总体保持平稳，煤炭需求旺盛，供给总量增加，市场供需基本平衡。
2011年全国原煤产量35.2亿吨，同比增长8.7%；大型企业煤炭产量保持较快增长，达21.8亿吨。
全年进口煤炭1.82亿吨，同比增长10.8%；出口煤炭1466万吨，下降23%。
2012年第一季度，全国煤炭产量8.38亿吨，同比增长5.8%；前两个月累计净进口 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第6页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 煤及褐煤3798万吨，同比增长62%。
与此同时，煤炭需求增幅回落。
截至2012年3月末，全国煤炭库存2.23亿吨，保持10个月不动。
从宏观经济角度看，中国宏观经济在“十二五”期间仍将持续平稳较快发展。
从产业链角度来看，大规模的基础设施建设，维持电力、钢铁、建材和化工行业持续增长的良好势头，使煤炭产业链下游行业保持平稳增长，维持煤炭工业较高的景气度。
在各级政府积极推进煤炭产业结构调整和资产重组的大环境下，未来国内煤炭企业市场集中度将显著提升，煤炭市场竞争格局也将得到根本改变。
2011年前三季度，全国煤炭经济运行保持平稳，煤炭需求旺盛，产量较快增长，出口下降，进口回升，市场供需平衡，价格小幅波动。
煤炭产量保持较快增长，前三季度全国煤炭产量累计完成26.91亿吨，同比增长11.6%。
同期，全国煤炭销量累计完成26.36亿吨，同比增长13.1%。
煤炭运量快速增加，前三季度，全国铁路发运煤炭16.77亿吨，同比增长13%。
主要运煤通道中，大秦线完成3.26亿吨，同比增长7%；侯月线完成1.37亿吨，同比增长2.2%。
全国主要港口煤炭发运量继续保持快速增长，前三季度累计发运4.95亿吨，同比增长20.2%。
其中，秦皇岛港发运1.89亿吨，增长14.7%，唐山港发运9133万吨，增长36.3%。
煤炭库存保持正常水平，9月末，全社会煤炭库存2.25亿吨，比年初增加774万吨，增长3.6%。
煤炭企业库存5020万吨，比年初减少80万吨，下降1.6%；重点发电企业存煤6455万吨，比年初增加848万吨，增长15.1%；主要港口煤炭库存2322万吨，比年初减少51万吨，下降2.1%。
煤炭出口下降，进口回升，煤炭进口自3月份起逐月回升，前三季度累计进口1.23亿吨，同比增长1.9%；出口煤炭1212万吨，同比下降19.7%；净进口煤炭1.11亿吨，同比增长5%。
市场煤价基本稳定、小幅波动，2011年以来，市场煤价出现两次波动，自9月份后出现上升趋势。
从煤炭流通的各环节来看，主要煤炭生产区、中转地及消费地市场煤炭价格均有不同程度上涨，环比增加10-20元/吨。
大集团、大型化是煤炭工业未来发展的方向，煤炭集中度将进一步提高。
国家应鼓励煤炭企业实施跨地区、跨行业、跨所有制的重组整合，提高竞争能力。
坚持政府推动与市场引导相结合，推进小型煤矿兼并重组，大幅度减少办矿主体。
大型煤炭基地内资源应优先向大型煤炭企业集团配置，优先核准大型现代化煤矿建设项目。
支持大型企业集团跨行政区域联合重组，提高抗风险能力。
煤炭工业协会在《关于加快推进大型现代化煤矿建设的指导意见》中建议，晋陕蒙宁地区鼓励建设年产1000万吨以上煤矿，东部地区鼓励建设年产600万吨以上煤矿，西南和中南地区鼓励建设年产120 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第7页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 万吨以上煤矿。
在条件适宜的地区鼓励建设大型露天煤矿，在蒙、新地区鼓励建设3000万吨以上露天煤矿。
2010年底，全国年产120万吨及以上大型煤矿661处，产量18.8亿吨，占全国的58%。
其中千万吨级煤矿40处，产量5.6亿吨，占全国的17%。
到2015年，我国规模以上煤矿企业数量控制在4000家以内，形成12个亿吨级、16个5000万吨级特大型煤炭企业。
煤矿数量控制在1万处以内，建成安全高效煤矿600处，千万吨矿井（露天）60处。
在煤炭产业结构上，形成以煤为主，煤电路港化和装备制造、煤炭物流等相关产业联营或一体化发展格局。
有序发展煤制油、煤制天然气、煤制烯烃等现代煤化工项目。
6、执行的主要会计政策
（1）财务报表的编制基础本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下统称为“企业会计准则”编制）。
（2）会计期间本公司会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
（3）记账本位币人民币为本民处的主要经济环境中的货币，本公司以人民币为记账本位币。
（4）记账基础和计价原则根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。
除某些金融工具外，本公司财务报表均以历史成本为计量基础。
资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
（5）现金及现金等价物本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（6）应收款项坏账准备应收款项包括应收账款、其他应收款等。
①坏账准备的确认标准 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第8页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明 应收款项发生减值，计提减值准备：
A.单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、 计提方法，债务人发生严重的财务困难；
B.债务人违反合同条款（如偿付利息或本金 发生违约或逾期等）；
C.债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
D.其他表明应收款项 发生减值的客观依据。
②坏账准备的计提方法 年末对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起， 按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算 确定的坏账准备，反应各项目实际发生的减值损失，即各项组合的账面价值超过其未 来现金流量现值的金额。
根据以前年度与之相类似的应收款项组合的实际损失率为基 础，结合现时情况确定本期各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本期应计提的坏 账准备。
本公司根据账龄组合确定计提坏账准备的比例： 应收款项账龄
1年以内（含1年） 1-2年（含2年）2-3年（含3年）3-4年（含4年）4-5年（含5年） 5年以上 ③坏账准备的转回 提取比例%510306590100 如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项 有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
但是，该转回的账面价值不超过 假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
（7）存货 ①存货的分类 存货分类为：原材料、包装物、低值易耗品、自制半成品及在产品、库存商品、 发出商品、其他等大类。
②存货取得和发出的计价方法 各类存货取得时按实际成本计价，发出时采用加权平均法；低值易耗品、包装物 领用时采用一次转销法摊销。
③存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
9页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 存货可变现净值的确定：在产品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品 存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现 净值。
需要经过加工的材料存货，以所生产的估计售价减去至完工时估计将要发生的 成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
为执行销售合同或 者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
若持有存货的数量 多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础 计算。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
当其可变现净值低于成 本时，提取存货跌价准备。
存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净 值的差额提取。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类似最终用途或目的，且 难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的 可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的 金额计入当期损益。
④存货的盘存制度为永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物与领用按一次摊销法摊销。
（8）固定资产 ①固定资产的确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。
使用寿命超过 一个会计年度的有形资产。
②固定资产的分类、计价方法及折旧方法 固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
固定资产从达到 预定可使用状态的次月起，在使用寿命内计提折旧。
各类固定资产的使用寿命、预计 残值和年折旧率、折旧方法如下： 固定资产类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
一、工业用固定资产 房屋 10-35
5 9.50-2.71 建筑物 15-35
7 6.33-2.71 动力设备 7-12
5 13.57-7.92 传导设备 7-30
5 15.57-3.17 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
10页 生产设备 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 7-10
5 13.57-9.50 综采设备
7 5 13.57 运输设备 6-12
5 15.83-7.92 工具仪器及管理用具 4-10
5 23.75-9.50
二、非工业固定资产 房屋 35
5 2.71 建筑物 15
5 6.33 医疗设备 5-10
5 19.00-9.50 器具设备
5 5 19.00 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了的预期状 态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
③固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、11“非流动非金融资产 减值”。
④融资租入固定资产的认定依据、计价方法及折旧方法 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，租赁期占 租赁资产使用寿命的大部分，本公司有权选择是否取得其最终所有权。
租赁开始日将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资 产的入账价值，将最低租赁付款作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资 费用。
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自用固定资产一致的政策计提租赁资产折 旧。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折 旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁与租赁资产使用寿 命两者中较短的期间内计提折旧。
⑤其他说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其 成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。
除此 以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差 额计入当期损益。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
11页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 本公司至少与年度终了对固定资产的使用寿命，预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
（9）借款费用借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合要求资本化的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。
资本化率根据一般借款的加权平均率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（10）无形资产①无形资产的确认及计价方法无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。
除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。
如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
②无形资产的摊销 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第12页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。
此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产进行摊销。
③研究与开发支出本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
A.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
D.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
E.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段的支出能够可靠地计量。
④无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见第（11）“非流动非金融资产减值”。
（11）非流动非金融资产减值对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资、商誉等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。
如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。
商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产。
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第13页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 金流量的现值两者之间的较高者。
资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及使资产达到可销售状态所发生的直接费用。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中收益的资产组或资产组合。
测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回。
（12）职工薪酬本公司职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教、育经费、非货币性福利、辞退福利、内退补偿等与获得职工提供的服务相关的支出。
本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，同时本公司不单方面撤回解除劳动关系或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第14页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。
本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
（13）收入①商品销售收入在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
②使用费收入根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（14）政府补助政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资本。
政府补助分为与资产相关的政府补助和收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量的，按照名义金额计量。
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
若有因公共利益进行搬迁而收到的搬迁补偿：本公司因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，作为专项应付款处理。
其中，属于对本公司在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，自专项应付款转入递延收益，并根据其性质按照与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助核算，取得的搬迁、补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，确认为资本公积。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第15页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 （15）所得税的会计处理方法①当期所得税资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
计算当期所得税费用所依据的应纳说所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
②递延所得税资产及递延所得税负债某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。
此外，对于子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、产生时也不影响利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。
此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。
除上述例外情况，本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
③所得税费用 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第16页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递 延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉 的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
④所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产，清偿负债同时进 行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵消后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税 资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者 是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的 期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、 清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列报。
⑤所得税的汇算清缴方式 本公司根据主管税务机关核定，所得税采取分季预缴汇算清缴方式。
（16）税项 ①主要税种及税率 税种 具体税率情况 增值税 应税收入按
17%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税 营业税 按应税营业额的3%-5%计缴营业税 城市维护建设税企业所得税 按实际缴纳的流转税的7%计缴按应纳税所得额的25%计缴 ②税收优惠及批文 本公司本年度无相应税收优惠。
（二）委托方和被评估单位之间的关系 委托方长航凤凰股份有限公司持有被评估单位中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有 限公司
5.4%的股权。
二、关于经济行为的说明 根据中国外运长航集团有限公司《关于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的批复》（运资字〔2012〕424号）以及中国长江航运（集团）总公司《关 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第17页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的通知》（长航总计发〔2012〕232号），长航凤凰股份有限公司拟转让持有参股的重庆新港长龙物流有限责任公司、中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司、中国平煤神马集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司3家公司全部股权，为此需对中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的5.4%的股东权益价值进行评估，为经济行为各方提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明 （一）本评估对象为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司于评估基准日的 5.4%的股东权益价值。
（二）本项目的评估范围为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司于评估基准 日审计后的全部资产和负债，并且由中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司提供的 清单载明： 金额单位：人民币万元 项目 流动资产
非流动资产 账面价值 28,043.3410,607.81 长期股权投资 投资性房地产固定资产 3,062.87 在建工程无形资产 7,535.32 长期待摊费用 递延所得税资产 9.62 其他非流动资产 资产总计流动负债非流动负债 38,651.1525,978.862,321.49 负债合计 28,300.35 净资产（所有者权益） 10,350.80 其中：流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、存货和其他 流动资产。
其中，货币资金余额为
132,885,431.50元，占全部流动资产的47.39%，占资产总额的34.38%。
应收款主要为应收一年以内的煤炭销售款。
非流动资产包括：固定资产、无形资产和递延所得税资产。
固定资产主要为房屋建筑物类资产和设备类资产。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
18页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 房屋建筑物包括房屋和构筑物。
房屋主要为办公用房及生产办公配套用房，共计42项，总建筑面积11560.43平方米，集中分布在中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的厂区范围内。
构筑物主要为铁路专用线、道路、围墙及货场等，目前中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司货场总面积35743.95平方米。
无形资产主要为土地使用权，证号为“武国用（2008）第525号”、“武国用（2008）第232号”的土地使用证，土地使用权总面积240,803.00平方米。
流动负债包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债。
非流动负债包括专项应付款。
企业无未申报的账外资产。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司2011年度财务会计报表业经华寅会计师事务所有限公司河南分所进行了审计，出具了华寅审字（2012）第4094-3号无保留意见的审计报告。
四、关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日是2011年12月31日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
五、可能影响评估工作的重大事项说明 无可能影响评估工作的重大事项。
六、资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明 （一）资产负债清查情况说明一般包括下列内容：
1、列入清查范围的资产负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点。
2、清查工作的组织如时间计划、实施方案。
3、清查所采取的措施，待处理、待报废固定资产，高、精、尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测或者鉴定的情况。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第19页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
4、清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、变质、报废存货的数量和金额的确定情况、 呆坏账损失及无需偿付负债的判断及原因分析。
（二）未来经营和收益状况预测说明 一般包括下列内容：
1、所在行业相关经济要素及发展前景、生产经营历史情况、面临的竞争情况及优 劣势分析。
2、内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、无形资产、管理层构成等经 营管理状况。
3、近年企业资产、负债、权益、盈利、利润分配、现金流量等资产财务状况。
4、未来主营收入、成本、费用等的预测过程和结果。
综上所述，未来的主营收入、成本、费用等预测如下： 金额单位:人民币万元 项目 2012
年 2013年 2014年 2015年 2016年 营业收入 70,579.4973,073.1482,435.0887,523.4893,120.68 营业成本 68,662.5871,046.2280,102.1684,996.3390,378.52 销售税金及附加 220.76 229.42 259.79 276.85 295.65 销售费用 280.00 235.08 265.20 281.57 299.57 管理费用 1,094.64 1,127.08 1,248.89 1,315.10 1,387.92 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营业利润 321.51 435.35 559.05 653.63 759.01 利润总额 321.51 435.35 559.05 653.63 759.01 所得税 80.38 108.84 139.76 163.41 189.75 净利润 241.13 326.51 419.29 490.22 569.26
七、
资料清单 （一）资产评估申报表 （二）相关经济行为的批文 （三）审计报告 （四）资产权属证明文件、产权证明文件 （五）重大合同、协议等 （六）其他资料 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
20页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 （本页无正文，为《企业关于进行资产评估有关事项的说明》签字页）委托方：长航凤凰股份有限公司单位负责人签章： 2012年7月15日 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第21页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 （本页无正文，为《企业关于进行资产评估有关事项的说明》签字页）被评估单位：中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司 单位负责人签章： 2012年7月15日 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第22页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 本次资产清查核实的范围为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司基准日的全 部资产及相关负债。
评估人员对这些资产和负债进行了抽查复核，具体类型包括：流 动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。
清查核实的内容包括清查核实资产类 型、产权状况、形成过程及账面价值、实物资产的数量、存放地点、品质、技术状况 等。
于评估基准日
2011年12月31日，列入清查核实范围内资产和负债的账面价值如 下：
1、流动资产：清查前账面值为280,433,443.03元；
2、非流动资产：清查前账面值为106,078,139.84元； 其中：固定资产：清查前账面值为30,628,708.95元； 无形资产：清查前账面值为75,353,236.19元。
3、流动负债：清查前账面值为259,788,553.13元；
4、非流动负债：清查前账面值为23,214,919.25元。
（二）实物资产的分布情况及特点
1、实物资产分布情况及特点 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司实物资产主要包括存货、房屋建筑物、 构筑物、运输设备、机器设备和电子设备，实物资产账面值合计
98,036,956.18元，占 资产总额的25.36%。
2、实物资产分布情况 列入评估范围的实物资产均分布于中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的办 公区、货场区域和码头内。
3、各项实物资产特点
（1）存货分布情况及特点 存货仅为原材料。
原材料主要分为煤炭、办公用品、机修配件等，煤炭主要存放 在中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司货场范围内；办公用品、机修配件主要存 放于中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司库房内。
（2）设备类资产 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
23页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 设备类主要为机器设备、车辆和电子设备，机器设备主要为钢制囤船、上、下码头工程设备及钢引桥等；车辆主要为行政用办公车辆及生产用车辆等；电子设备主要为计算机、空调、复印机等办公用设备及密封式制样粉碎机、量热仪等化验室设备。
设备使用情况良好，运行良好。
（3）房屋建筑物房屋建筑物类资产主要为房屋建筑物及构筑物，房屋建筑物主要为办公用房及生产办公配套用房及其他配套；构筑物主要为铁路专用线、道路、围墙及货场等。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司申报账面记录的无形资产为土地使用权，无未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。
中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司没有申报的表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
无引用其他机构出具的报告。
二、资产核实总体情况说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程。
根据国家有关资产评估的有关法规规定，于2012年7月上旬，我们按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实：
1、评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料
（1）首先由评估人员辅导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料；
（2）然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报，同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。
2、评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料
（1）评估人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
（2）评估人员在执行现场调查时，根据重要程度采用抽样等方式进行调查； 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第24页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
（3）评估人员从市场等渠道独立获取资料，及从委托方、被评估单位等相关当事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。
具体评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等。
3、资产清查及调查方法
(1)对现金进行监盘；
(2)对银行存款，核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系；
(3)对应收款项，通过询证及检查原始凭证核实；
(4)对存货，评估人员对重点项目核实工程施工合同、查阅了账务记录，核实了成本结转和费用分配。
(5)对于固定资产、无形资产，核查房屋所有权证、土地使用证、设备发票、船舶所有权证书及车辆行驶证等权属证明文件；与企业有关人员座谈，了解固定资产概况；对固定资产进行现场勘察；
(6)对其他资产及负债，通过检查原始凭证等进行清查。
4、清查调整说明经过评估人员清查核实，未发现需作调整的事项。
（二）影响资产核实的事项及处理方法。
无。
（三）核实结论经过资产清查，企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
三、评估技术说明 资产基础法
一、评估范围 本次流动资产评估范围包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、存货和其他流动资产。
具体情况如下表所示： 科目名称货币资金应收票据应收账款预付账款 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 金额单位：人民币元 账面价值132,885,431.502,000,000.005,328,382.2166,936,902.97 010-85665330 第25页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 存货其他流动资产 流动资产合计 67,408,247.235,874,479.12280,433,443.03
二、评估程序 (一)进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对； (二)到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作； (三)收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料； (四)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评 定估算； (五)完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
三、评估方法 (一)货币资金 货币资金只为银行存款。
银行存款： 账面值
132,885,431.50元，为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司在武汉、 郑州两地中信银行郑州分行营业部、建行建港办等五家银行，开设的5个存款账户， 币种均为人民币。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。
其次，将 银行存款清查评估明细表中银行账户金额与对账单核对，如与对账单的金额一致，则 确认该账户的银行存款数。
如与对账单金额不一致，则要求企业提供银行存款余额调 节表，检查未达账项的内容；如未达账项不影响企业的净资产，则确认该账户的银行 存款数；如未达账项影响企业的净资产，则对银行存款账户进行调整，以经核实的调 整后账面金额作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：银行存款的评估值为
132,885,431.50元。
（二）应收票据 应收票据账面值为2,000,000.00元，主要为与应城市昌利经贸有限责任公司的业 务往来形成的应收票据，票据号为20265423。
清查时，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相 符。
查阅款项金额、银行票据、背书信息等资料记录，分析票据的可收回性。
核实结 果账、表、单金额相符。
由于委估的应收票据基本为银行汇票，属于见票即付的票据，因此，无法收回的 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
26页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 可能性很小，且该票据款项已于评估基准日后、评估报告出具日前全额收回。
因此， 以清查核实后的账面值确定应收票据的评估值。
应收票据评估值2,000,000.00元。
（三）应收账款 账面余额为5,608,823.38元，计提坏账准备280,441.17元，账面价值为5,328,382.21 元，主要为应收的煤款。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，按账龄分 析法及个别认定法、账龄分析法综合判断其他应收款收回的可能性，以预计可收回金 额确定评估值。
具体评估方法如下： 外部款项确定可收回的以核实后账面值确定评估值；经过可收回性分析有收回损 失风险的，以应收额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。
预计损失比例如下： 账龄 应收账款计提比例% 1
年以内
5 1-2年 10 2-3年 30 3-4年 65 4-5年 90 5年以上 100 评估人员经上述评估方法及程序，应收账款的评估风险损失为280,441.17元，原 坏账准备评估为零。
经上述评定估算程序，得出评估结论：应收账款的评估值为5,328,382.21元。
（四）预付账款 账面值66,936,902.97元，内容为预付的煤款、油料款、进场费、运费、住宿费及 路桥费等费用。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。
如评估人 员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、 固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。
如评估人员 现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检 查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
27页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：预付账款的评估值为66,936,902.97元。
（五）存货存货账面值67,408,247.23元，仅为原材料。
原材料主要分为煤炭、办公用品、机修配件等。
对原材料进行抽查盘点；查阅账簿、存货台账等有关资料，并向有关存货管理人员了解存货的概况、收发情况、使用频率、保管方式等情况，向财务人员了解存货成本的核算内容和成本结转等账务处理情况，核实基准日账面值构成内容的合理性；核对明细账与总账、报表余额相符，核对与委估明细表相符。
通过清查，确认账面成本的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。
对于煤炭，企业煤炭的日常储备量不大，基本为进销平衡、略有盈余，但由于煤炭市场价格波动较大，因此，以评估基准日市场不含税购置单价乘以核实数量作为评估值。
对于办公用品、机修配件等，由于企业主要采取报修方式对车辆及设备进行维修，因此，这类材料库存量不大，库龄时间较短，市场价格波动不大，本次评估按照账面购置价作为评估值。
经上述评定估算程序，得出评估结论：原材料的评估值为68,917,212.71元，评估增值1,508,965.48元，增值率为2.24%。
增值的原因主要是库存煤炭评估增值所致。
评估案例：煤炭（存货—原材料清查评估明细表序号：1）结存数量：190469.26吨账面单价：351.05元/吨账面价值：66,863,784.78元被评估单位的主要业务为购进煤炭进行销售。
评估人员现场勘察时，委估的煤炭均堆放于被评估单位的货场范围内，堆放有序、整齐。
通过网上资讯查询，2011年12月31日动力煤的平均交易价格为420元/吨（含税），评估时，以该不含税的市场价格作为委估煤炭的评估单价，乘以评估基准日实际数量，得出委估煤炭的评估值。
评估值=420÷（1+17%）×190469.26 =68,372,750.26（元） 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第28页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 则，委估的煤炭的评估值为68,372,750.26元，评估增值1,508,965.48元，增值率为2.26%。
（六）其他流动资产其他流动资产账面值5,874,479.12元，主要为被评估单位在平煤集团结算中心存款。
评估人员核查存款账户时取得了该账户基准日网上对账单。
经清查核实，该结算中心存款网上对账单余额与被评估单位账面余额相等。
经上述核实后，以清查核实后该账户基准日其他流动资产账面值作为评估值。
其他流动资产评估值为5,874,479.12元。
（七）固定资产
1、房屋建筑
（1）评估范围本次房屋建筑物是纳入评估范围内的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司房屋建筑物类资产，包括房屋建筑物和构筑物，详见相关资产清查评估明细表。
房屋建筑物类资产账面原值23,034,563.49元、净值19,906,926.75元。
其中，房屋共42项，建筑面积合计11560.43平方米，账面原值5,467,565.67元，账面净值为4,605,388.00元；构筑物共18项，账面原值为17,566,997.82元，账面净值为15,301,538.75元。
（2）房屋建筑物类资产概况评估人员会同被评估单位有关资产管理人员，根据企业填报的资产清查评估明细表，在核对了资产权属的基础上，对上述资产进行了清查核实。
评估范围内的房屋建筑物类资产，建筑物类资产账面原值根据建（构）筑物的生产及使用性质，本次被估项目共分为2个类别，即水工类建筑和普通工业与民用建筑。
其中普通工业与民用建筑包括与码头配套的各种办公楼、仓库、值班房、煤场及道路等；水工类建筑主要为卷扬机塔等。
房屋建筑物类建筑年月从1989年至2010年间，至评估基准日使用状况良好。
（3）建筑物、构筑物构造状况及技术勘察状况评估人员对建筑物、构筑物作了较为详细的现场勘察，除对委估项目的数量及特征与申报明细表核对是否相符外，主要查看建筑物基础，结构的稳定性、牢固性，装修的完好程度和配套设施的状况及使用功能等。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第29页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 本次评估的房屋建筑物的结构形式主要是框架结构和砖混结合，个别是砖木结构；构筑物大部分是钢筋混凝土结构，少量是砖混结构，还有钢结构。
房屋建筑物结构形式符合当地的地质条件要求和中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司港口运输的特点。
现将各类建筑物的特点和现场勘察情况说明如下： 1房屋建筑物砖混结构的房屋基础大多为独立基础，砖墙承载，现浇钢筋混凝土柱、梁、板。
水泥地面，外墙水刷石或涂料，内墙煸白灰，木门铝合金窗或钢窗，供电明管暗线或明管明线。
框架结构的房屋基础为条形基础，上部结构为现浇钢筋混凝土框架柱、梁、板，内、外墙均为红砖填充。
水磨石地面或抛光耐磨砖地面，外墙贴条形瓷砖或水刷石，内墙ICI涂料或煸白灰，木门铝合金窗或钢窗，供电明管暗线或暗管暗线。
砖木结构的房屋基础为独立基础，砖墙承载，砖柱、木梁、木板。
瓦情面，水泥地面，外墙涂料，内墙煸白灰，木门钢窗，供电明管明线。
2构筑物构筑物主要包括铁路专用线、卷扬机塔、精煤货场、堆场、围墙等。
构筑物大部分是钢筋混凝土结构，少量是砖石结构。
构筑物在评估基准日都能正常使用。
综上所述，我们认为所委托评估的项目在评估基准日均具有继续使用的功能，被评估项目均符合生产的基本要求和条件。
（4）评估程序基于本次评估之特定目的，采用重置成本法对房屋建筑物进行评估，计算出建筑物之评估值。
评估工作主要分以下三个阶段进行：1搜集资料，社会调查评估人员根据资产评估的要求，搜集本次评估所需的资料，我们根据资产评估准则的要求，搜集本次评估所需的资料，包括《湖北省建筑工程预算定额》（2008年）、交通部《沿海港口水工建筑工程定额》（2004年）、当地有关部门对建设项目的有关取费标准、当地现行建筑材料价格及人工费和机械费价格，以及当地现行建筑工程计费程序。
另外，搜集建筑物图纸及房屋建筑物有关技术经济资料。
2现场勘察 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第30页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估人员根据被评估单位提供的建筑物评估申报表，在被评估单位有关管理人员的配合下，对资产评估明细表中所列之建筑物进行了核实、勘察、鉴定，并作详细的鉴定记录。
对所出现的差异进行调整，做到账实相符。
3评估计算评估人员根据图纸资料、建设报告、施工总结、工程预算、工程定额、现行工料机价格、现行取费标准和现场勘察情况，对重点建筑物、构筑物以原工程（预）结算为基础，按现行定额、现行工料机价格和现行取费标准重新计算工程建安造价，加上前期费用和资金成本进而计算建筑物的重置全价。
对一般的房屋建筑物、构筑物则根据不同类型的建筑物、构筑物，采用类比法确定评估对象的重置价格。
成新率的确定，区别不同结构类型和用途按建设部、交通部有关规定并结合现场勘察情况确定。
建筑物评估值=重置全价×成新率
（5）评估方法基于本次评估之特定目的，采用重置成本法对房屋建筑物进行评估，计算出建筑物之评估值。
①建筑物重置全价的计算重置价值＝工程建安造价＋前期及其它费用＋资金成本
A、工程建安造价包括：定额直接费、其他直接费、间接费、计划利润、税金等。
本次评估把委估建筑物中有代表性的建筑物，采用决算调整法确定重置全价，其他建筑物根据类比方法确定单位重置全价。
决算调整法确定重置全价的技术思路是：根据中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司提供的房屋建筑物类的有关竣工决算资料。
根据《湖北省建筑工程预算定额》（2008年）和交通部《沿海港口水工建筑工程定额》（2004年），结合该建筑物竣工决算书中的工程量计算出各项目的省基价定额直接费，和建筑安装工程造价。
然后根据市场调查和委托单位提供的建设工程前期费用及其他费用标准，计算出建筑物的前期费用及其他费用，并加计资金成本，从而计算出委估建筑物的重置全价。
类比方法是以有代表性的建筑物做参照物，对同类型的建筑物，在檐高、层高、跨度、用材、装饰等方面进行比较，找出差异作为调整因素，进行调整，计算出类比建筑物单位重置全价。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第31页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
B、工程前期及其它费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。
见下表： 根据各有关部门的规定，港口建设工程和普通建筑工程的前期及其它费用如下： 港口建设工程前期及其它费用： 序号 项目 计价基础
费率 依据
1 工程建设单位经费 工程费用0.91%
2 工程建设监理费 工程费用0.95% 交水发[2004]247号交水发[2004]247号
3 建筑工程勘查设计费工程费用2.63% 国家计委、建设部计价格（2002）10号
4 建设工程招投标代理费工程费用0.13%国家计委、建设部计价格（2002）1980号 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
5 环境影响咨询费 工程费用0.07% （计价格[2002]124号）
6 可行性研究报告编制费工程费用0.24%计价格（1999）1281号及(91)交函工字521号 合 计 4.93% 普通工业与民用建筑工程建设前期及其它费用表 序号 费用名称 取费基数 费率 依据 按建安造价取费
1 建设单位管理费 建安造价 0.98
% 财政部财建[2002]394号
2 勘察设计费 建安造价 3.20% 国家计委、建设部:计价格[2002]10号
3 招投标代理服务费 建安造价 0.18% 国家计委:计价格[2002]1980号
4 建设工程监理费 建安造价 1.94% 发改价格[2007]670号
5 环境影响评价费 建安造价 0.16% 计价格[2002]125号
6 建设项目前期咨询费 建安造价 0.38% 计价格[1999]1283号 小计 5.86% 按建筑面积取费 元/m2
7 新型墙体材料专项基金建筑面积×费率
8 财政部:财综[2007]77号、鄂财综发[2005]12号
8 散装水泥专项基金 建筑面积×费率 1.5 鄂政办发[2003]84号
9 白蚁防治费 建筑面积×费率
2 鄂价房服[2006]49号 小计 11.50
C.资金成本：委估建筑物按工程规模大小，从开工至竣工的建设周期，按建设部 规定的工期定额考虑，资金按建设期均匀投入考虑。
计算公式： 资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×现行固定资产贷款利率×建设周期
×1/2 ②成新率的确定 房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算评定，经 加权平均得出综合成新率。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
32页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 理论成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。
综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%③评估值的确定评估值＝重置价值×综合成新率
（6）评估结果及评估增减值原因的分析①评估结果经评估，纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产在评估基准日的账面原值23,034,563.49元，账面净值19,906,926.75元；按重置成本法评估的评估原值31,419,550.00元，评估净值22,835,112.00元，评估净值增值额2,928,185.25元，净值增值率14.71%。
详见固定资产清查评估汇总表、房屋建筑物清查评估明细表、构筑物清查评估明细表。
②评估结果分析本次纳入评估的建筑物类资产于2008年按评估值入账，近年人、材、机价格的上涨是导致评估增值的主要因素。
（7）评估案例案例对象的选择，是工程量大、结构特殊、能够代表企业主要生产能力和产业特征的代表性建筑物。
案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1第5项）①房屋建筑物概况中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司办公楼位于武汉市汉阳区合作新村91号，临交通次干道沌口路，交通较为便利。
为4层框架结构建筑物，建筑面积2363.2㎡，房屋所有权证号为武房权证阳字第2008000888号。
办公楼采用钢筋混凝土独立基础，框架结构，屋顶采用预应力砼结构配筋框架梁。
层高3.6-4.2m。
大楼全部采用铝合金门窗，外墙水刷石；楼内面墙为高级涂料，水磨石楼地面，除少部分无框玻璃门外，其它都是防盗门、普通夹板门。
石膏板吊顶房间走廊墙面混浆打底面刷乳胶漆，局部房间内墙面高档装修，卫生间釉面砖贴到顶。
屋面采用PVC卷材防水。
水、电设施齐全。
②重置全价重值全价由工程建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第33页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明
A、工程建安造价 对该建筑物的评估中采用成本法进行评定估算。
建筑安装工程造价包括土建工程、 给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《湖北 省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2008）、《湖北省安装工程消耗量定额及单位估 价表》（2008）、《湖北省土石方工程消耗量定额及统一基价表》（2008）、《湖北省建筑 安装工程费用定额》（鄂建文[2008]216
号）以及《武汉工程造价管理》(2011年第4季 度)，计算工程建安造价。
根据建筑物所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及 建设单位所支付的前期费用及其它费用。
该厂区建筑物合理建设期为2年，贷款利率 为6.65%，建设资金按均匀投入计算资金成本。
具体计算过程如下： 办公楼土建工程造价计算表 土建工程项目部分 序号 项目名称 计算工程 费率 合价
1 直接工程费 1.1+1.2+1.3+1.4 1,395,658.66 1.1 人工费 237,261.97 1.2 材料费 963,004.47 1.3 机械费 195,392.21
2 措施项目费 2.1+2.2 202,321.66 2.1 技术措施费 153,522.45 2.2 组织措施费 2.2.1+2.2.2 48,799.20 2.2.1 安全文明措施费 (1+2.1)*费率 2.55% 39,504.12 2.2.2 其他组织措施费 (1+2.1)*费率 0.60% 9,295.09
3 总包服务费 3.1+3.2+3.3
4 价差 4.1+4.2+4.3 300,624.87
5 施工管理费 (1+2)*费率 5.45% 87,089.93
6 利润 (1+2+4)*费率 5.15% 97,778.17
7 规费 (1+2+3+4+5+6)*费率
6.35% 132,300.55
8 不含税工程造价 1+2+3+4+5+6+
7 2,215,773.84
9 税金 8*费率 3.41% 75,557.89 10 含税工程造价 8+
9 2,291,331.72 根据评估人员现场勘查记录及收集到的有关资料，参照评估基准日相关工程造价， 经核算：装饰装修工程造价
234,403.24元，安装工程造价266,024.48元。
工程建安造价=土建工程造价+装饰装修工程造价+安装工程造价=2,291,331.72+234,403.24+266,024.48 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第34页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 =2,791,759.44（元）
B、前期费及其他费用 前期费及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工 程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
前期费及其他费用 序号 费用名称 取费基数 费率 依据 按建安造价取费
1 建设单位管理费 建安造价 0.98
% 财政部财建[2002]394号
2 勘察设计费 建安造价 3.20% 国家计委、建设部:计价格[2002]10号
3 招投标代理服务费 建安造价 0.18% 国家计委:计价格[2002]1980号
4 建设工程监理费 建安造价 1.94% 发改价格[2007]670号
5 环境影响评价费 建安造价 0.16% 计价格[2002]125号
6 建设项目前期咨询费 建安造价 0.38% 计价格[1999]1283号 小计 5.86% 按建筑面积取费 元/m2 7新型墙体材料专项基金建筑面积×费率
8 财政部:财综[2007]77号、鄂财综发[2005]12号
8 散装水泥专项基金 建筑面积×费率 1.5 鄂政办发[2003]84号
9 白蚁防治费 建筑面积×费率
2 鄂价房服[2006]49号 小计 11.50 前期费及其他费用=2,791,759.44×5.86%+2,363.20×11.5 =190,773.90元
C、资金成本 按照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，根据实际情况该办公楼建成至投产 的合理建设期为24个月，假设在建设期内建设资金均匀投入，根据中国人民银行公布 的2011年7月7日起执行的一年至三年期的贷款利率6.65%，计取资金成本： 资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×合理工期×贷款利率×1/2 资金成本=(2,791,759.44+190,773.90)×24/12×6.65%×50% =198,338.47
元
D、重置全价 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 ＝2,791,759.44+190,773.90+198,338.47 ＝3,180,870元（十位取整） ③成新率： 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第35页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
A、理论成新率 该办公楼于1981年3月投入使用，已使用30.83年。
非生产性框架结构建安经济 使用年限为60年。
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%=29.17/(29.17+30.83)×100%=48.62%
B、勘察成新率 经评估人员现场勘查，该办公楼基础无不均匀下沉，承重构件完好，墙体无裂缝， 屋面无渗漏，地面整体面层牢固，门窗开关灵活，内外墙无裂缝。
通过评估人员现场 勘察打分，成新率为
50.24%。
表5-6房屋建筑物勘察成新率打分表 项 目 标准分数
1．地基基础 25
2．承重结构 25
3．非承重墙 15 结构部分(G)
4．屋盖 20
5．楼地面 15 小计：（1+2+3+4+5）×权重[75%]
6．门窗 25
7．外幕墙、瓷砖 25 装饰部分(S)
8．内粉刷 25
9．顶棚 25 小计：（6+7+8+9）×权重[12%] 10．给排水 40 11．电气照明 40 设备部分(B) 12．消防 20 小计：（10+11+12）×权重[13%] 鉴定评定分数：G+S+B=
C、成新率 评定分数
1212810837.50%131313136.24%2020106.50%50.24% 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%=48.62%×40%+50.24%×60%=49%（取整） ④评估值 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第36页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估值=重置全价×成新率 =3,180,870.00×49%=1,558,626.00（元） 案例二：精煤货场1-2区（房屋明细表5-1-2第15项） ①构筑物概况 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司精煤货场1-2区位于武汉市汉阳区湖北 平鄂煤炭港埠有限公司院内。
该构筑物为厂区内堆放煤炭主要场地之
一，具体做法如 下：清理场基后，做灰土垫层，其上铺30cm片石，上浇25厚c35混凝土，局部预制 牵手砖，钢筋砼围护，锯缝后用聚氯乙烯胶泥嵌缝，面积23806.95㎡。
计算过程如下： ②重置全价 重值全价由工程建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、工程建安造价 对该构筑物的评估中采用成本法进行评定估算。
建筑安装工程造价包括土建工程， 建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《湖北省建筑工程消耗量定额及统 一基价表》（2008）、《湖北省市政工程消耗量定额及同一基价表》（2008）、《湖北省土 石方工程消耗量定额及统一基价表》（2008）、《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建 文[2008]216
号）以及《武汉工程造价管理》(2011年第四季度)，计算工程建安造价。
根据建筑物所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费 用及其它费用。
该建筑物合理建设期按全厂24个月计，贷款利率为6.65%，建设资金 按均匀投入计算资金成本。
具体计算过程如下： 分部工程项目计算表 土建工程项目部分 序号 项目名称 计算工程 费率 合价 11.11.21.322.12.2 直接工程费人工费材料费机械费 措施项目费技术措施费组织措施费 1.1+1.2+1.3+1.4 2.1+2.22.2.1+2.2.2 3,057,262.1266,140.97 2,979,486.8411,634.31222,446.39122,290.48100,155.91 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第37页 2.2.1 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 安全文明措施费 (1+2.1)*费率 2.55% 81,078.59 2.2.2 其他组织措施费 (1+2.1)*费率 0.60% 19,077.32
3 总包服务费 3.1+3.2+3.3
4 价差 4.1+4.2+4.3 160,802.72
5 施工管理费 (1+2)*费率 5.45% 178,744.11
6 利润 (1+2+4)*费率 5.15% 177,186.33
7 规费 (1+2+3+4+5+6)*费率
6.35% 241,074.05
8 不含税工程造价 1+2+3+4+5+6+
7 4,037,515.72
9 税金 8*费率 3.41% 137,679.29 10 含税工程造价 8+
9 4,175,195.01 工程建安造价＝4,175,195.01
元
B、前期费及其他费用 前期费及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工 程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
前期费及其他费用 序号 费用名称 取费基数 费率 按建安造价取费
1 建设单位管理费 建安造价 0.98
%
2 勘察设计费 建安造价 2.22%
3 招投标代理服务费 建安造价 0.18%
4 建设工程监理费 建安造价 1.94%
5 环境影响评价费 建安造价 0.16% 6
建设项目前期咨询费 建安造价 0.38% 小计 5.86% 前期费及其他费用=4,175,195.01×5.86% 依据 财政部财建[2002]394号国家计委、建设部:计价格[2002]10号 国家计委:计价格[2002]1980号发改价格[2007]670号计价格[2002]125号计价格[1999]1283号 =244,666.43（元）
C、资金成本 参照《全国建筑安装工程工期定额》的规定，根据实际情况该厂区建成至投产的 合理建设期为2年，假设在建设期内建设资金均匀投入，根据中国人民银行公布的2011 年7月7日起执行的一年至三年期的贷款利率6.65%，计取资金成本： 资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×合理工期×贷款利率×50% 资金成本=(4,175,195.01+244,666.43)×24/12×6.65%×50% =
293,920.79元
D、重置全价 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第38页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 ＝4,175,195.01+244,666.43+293,920.79 ＝4,713,780.00
元（十位取整） ③成新率： 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
A、理论成新率 该设施于2010年11月建成投入使用，已使用1.16年。
构筑物经济使用年限为20 年。
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =18.84/(18.84+1.16)×100%=94.20%（取整）
B、勘察成新率 经评估人员现场勘查，该堆场设施基础无不均匀下沉，坪面完整不断裂，有少量 正常磨损，可正常使用。
通过评估人员现场勘察打分，成新率为94%。
构筑物勘察成新率打分表 项目 标准分数
1．路基基础 40
2．路面 40
3．路牙、路沿 20 小计：（1+2+3+4）×100%=
C、成新率 评定分数
38381894% 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%=94.20%×40%+94%×60%=94%（取整） ④评估值 评估值=重置全价×成新率 =4,713,780.00×94%=4,430,953.00（元）
2、机器设备类固定资产。
（1）设备概况 中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司的设备类资产包括：机器设备、车辆和 电子设备，共计197台(套)。
具体情况详见下表： 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第39页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 金额单位：人民币元 科目名称机器设备 台(套)24 账面原值 8,228,539.57 账面净值 6,647,729.23 车辆 56 6,603,004.76 3,583,576.88 电子设备 117 1,351,254.11 490,476.09 合计 197 16,182,798.44 10,721,782.20 纳入评估范围内的机器设备主要为船舶鄂燃囤
2号、上码头电子皮带称等，电子 设备主要为办公电脑、空调等，车辆主要为运输车辆和办公车辆。
设备均分布在厂区 内。
（2）评估程序 ①明确评估目的和评估范围，做好现场前期准备。
了解委托方的基本情况，明确 本次评估目的及评估范围，指导客户填列委估清单，收集客户提供的相关资料； ②现场勘察。
核对委估清单与账目、实物的一致性。
逐项核查委估设备的使用现 状，从设备的完整性、技术现状、外观情况等方面对委估设备进行鉴定； ③市场调查。
查阅或电话咨询相关设备的现行报价，在对报价资料进行职业判断 的基础上，确定委估设备的现行购置价； ④评定估算。
参考相关行业标准，对委估设备进行评定估算，填写清查评估明细 表； ⑤撰写设备评估技术说明。
（3）设备清查核实情况 ①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公司根据实 际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。
②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实 方法进行现场勘察。
做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设 备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及 现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理 情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现 场察看设备外观、运行情况等。
对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明 细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式进行清查核实。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
40页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 ③根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。
④关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同、逐一核对船舶所有权证、车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（4）评估方法本次对设备采用重置成本法进行评估。
即首先用现时条件下重新购建一个全新状态被评估资产所需的全部成本得出重置成本，然后将被评估资产与其全新状态相比，求出成新率。
重置成本与成新率相乘作为评估值。
计算公式为：评估值=重置成本×成新率重置成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
重置成本的构成及确定重置成本是指评估基准日委估设备达到现实状态所发生的全部费用。
设备基础在土建部分考虑。
①对生产机器设备评估值的确定
A、机器设备重置成本的确定对设备重置成本的评估，首先确定设备的购置价格；然后，加上该设备达到现实状态所应发生的各种税费，如运杂费、安装调试费、资金成本等，求得该设备的重置成本。
其计算公式：重置成本=不含购置价+运杂费+安装调试费+资金成本资金成本对安装调试周期超过半年的大型设备和生产专用线适当计取，小型设备不含上述费用；对不需要进行安装调试设备的安装调试费忽略不计。
a、不含含税购置价的确定：通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；使用替代的方法确定设备的现行市场价格，对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较， 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第41页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 合理确定设备的现行市场价格；采用分类价格系数调整法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧 设备和自制设备、非标设备，将设备账面原值调整为设备原始购置价的前提下，通过测算同期、同类设备的价格变动系数，对账面价值调整获得设备的现行市场价格。
不含税购置价=含税购置价÷（1+17%）b、不运杂费：对于需要运输的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按不同地区、不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算含税运杂费。
不含税运杂费=含税购置价×含税运杂费率×（1-7%）c、安装调试费：对于需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》，按不同类型设备选取相应的比率，以设备的含税购置价为基数计算安装调试费。
d、资金成本根据项目整体规模，结合被评估企业设备购建情况，综合确定建设项目合理工期，按均匀投入计算。
对目前有国内代理商的进口设备，可以参照国内进口设备代理商的市场报价作为设备的重置成本。
B、对生产机器设备成新率的确定a、年限法参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理确定各类设备的经济使用年限。
计算公式：成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%或=尚可使用年限/（实际使用年限实际使用年限+尚可使用年限）×100%b、勘察法首先，将被评估设备按照其结构和功能分成若干个单元。
其次，按各单元的价值确定其所占的权数。
再其次，通过观察设备的精度、观察工件的加工质量、了解设备的加工能力或查阅其他权威部门近期做出的勘察鉴定等，分别鉴定各单元的成新率。
最后，将各单元成新率合计为设备的成新率。
c、综合法对大型关键设备采用综合法评估其成新率。
权重系数根据经验数据及有关资料确 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第42页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 定，一般勘察法占60%，年限法占40%。
计算公式：综合成新率=勘察法权重×勘察法成新率+年限法权重×年限法成新率
C、评估值的确定评估值=重置成本×成新率②对船舶评估值的确定船舶重置成本=船舶造价+资金成本
A、船舶造价按照如下方法计算，其计算公式如下：船舶造价=造船成本＋利润＋税金造船成本可分为材料费、设备费、属具备品费、工时及劳务费、生产专项费用。
a、主材料费和辅助材料费：主要材料包括钢材(板材、型材、管材)、木材、焊料、 油漆、电缆、有色金属、铸锻件、装修材料、绝缘材料、建材等。
主要材料中钢材(板材、型材、管材)、木材、焊料、油漆、电缆、有色金属、铸锻件的数量按设计施工图中材料清单的数量为准，如无法找到设计施工图中的材料清单，材料数量参照《简明船舶估价办法》及《钢质造船及经营维修物资消耗定额手册》中船舶主要材料耗用之数量确定，材料价格根据现行市价来确定，在得到各种材料的消耗量和单价后，即可计算出各种材料的费用；主要材料中装修材料、绝缘材料、建材等按船舶实际使用所需之数量确定其费用。
辅助材料费按照主要材料费和设备费的一定比例确定。
材料价格为不含税价，根据现行市价来确定后扣除增值税。
在得到各种材料的消耗量和单价后，即可计算出各种材料的费用。
全船材料费用即为以上各项费用之和。
b、设备费为全船的设备总费用，其数量、规格型号按照轮机、舾装、电器三大系统分类汇总，参照设计清单，以船舶设备实际情况为依据计算，其单价为不含税现行市价，全船各项设备价格的总和即为设备费用。
c、根据属具、备品清单，通过市场询价，确定其价值。
d、全船总工时量按照《造船产品报价手册》结合全国造船行业平均定额水平计算，根据被评估船舶情况计算全船工时总量。
工时单价为国内中小型造船厂平均单价，全船劳务费为全船总工时数乘以工时单价。
e、专项费用：主要为设计图纸费、船检入级费、船台费、下水费、试航交验费等，按材料费、设备费、属具备品费、工时劳务费之和为基础取一定的比例计算。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第43页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 以上材料费、设备费、属具备品费、工时劳务费、专项费用之和，即为造船成本。
f、利润按照船舶建造成本的一定比例计算。
g、税金按国家规定的有关税率标准计算。
以上各项之和，即为船舶造价。
B、资金成本指建设期贷款利息。
贷款利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准，按评估基准日适用的银行贷款利率计算，假定在建造期间资金均匀投入。
C、成新率的确定a、使用年限法成新率：参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，并结合评估人员的经验，合理确定船舶的经济寿命年限。
成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%b、现场观察法成新率：由评估人员对船舶的各主要部位进行勘察，分部位(系统)打分，以判断确定船舶的成新率。
评估人员在作出判断时主要以现场勘察船舶的实际状况为基础，并参考船舶的日常营运负荷率、原始制造质量、维修保养等情况及船舶管理人员的意见来确定。
c、综合法对最近购置的船舶采用综合法评估其成新率。
权重系数根据经验数据及有关资料确定，一般观察法占60%，年限法占40%。
D、评估值的确定评估值=重置成本×成新率③对车辆评估值的确定
A、车辆重置成本的确定车辆的重置成本主要包括购置价（现行市场价）、车辆购置税和其它合理费用。
计算公式为：重置成本=购置价+车辆购置税+其它费用a、车辆购置价的确定：通过市场途径确定车辆的现行市场价格。
直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等。
b、车辆购置税的确定：依据相关税费的规定，车辆购置税为不含增值税车辆购置价的10%。
其计算公式：车辆购置税=购置价÷1.17×10%。
北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第44页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 c、其它费用的确定：其它费用包括验车费、牌照费等费用，根据不同车辆所在地的具体情况确定。
B、车辆成新率的确定参考相关行业标准和经验数据，确定车辆的经济寿命年限和经济行驶公里数。
采用年限法、行驶里程法、观察法测算车辆的成新率，按照孰低的原则，确定车辆的成新率。
a、年限法：成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%b、行驶里程法：成新率=（1-已行驶公里数/经济行驶公里数）×100%c、观察法：依据车辆的各组成部分对车辆的重要性确定各组成部分的权重，现场观察确定各组成部分的成新率，加权平均得出整体成新率。
C、评估值的确定评估值=重置成本×成新率④电子设备评估值得确定
A、电子设备重置成本的确定其计算公式：重置成本=购置价通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；购置价主要依据设备最新市场成交价格及市场询价，并参考产品报价手册（2011）予以确定。
B、电子设备成新率成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
C、评估值的确定评估值=重置成本×成新率
（5）评估案例案例一：上码头电子皮带称（机器设备评估明细表第27项）①设备概况 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第45页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 型号：HDS-ICS-14生产厂家：合肥海明科技发展有限责任公司启用日期：2010年12月账面原值：29,059.83元账面净值：19,373.19元系统概述HDS-ICS-14型电子皮带秤是对皮带输送系统中的散装物料进行连续计量的理想设备，具有结构简单、称量准确，使用稳定、操作方便、维护量少等优点，不仅适用于常规环境，而且适用于酸、碱、盐及大气腐蚀环境。
主要技术参数：在正常负荷下，流量在20~100%内变化，动态累计误差优于±0.25％；适用皮带宽度：500~2400mm；皮带速度：0~6m/s；称量范围：1~10000t/h；平均无故障运行时间大于30000小时；工作条件和安装条件：电源电压：AC85~265V50Hz；环境温度：机械：-20℃～50℃仪表：0℃～40℃结构特性。
②重置成本确定重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费等构成。
A、设备购置价的确定经向厂家市场询价了解，该设备现行含税市场价为34,000.00元，包含运杂费、安装调试费等。
故不含税购置价=含税市场价/1.17 =34,000.00/1.17=29,900.00元取整
B、重置成本的确定重置成本=不含税购置价 =29,900.00(元)
C、成新率的确定采用使用年限法与观察法分别测算其成新率N1和N2后，再用加权平均法，求得其综合成新率N=N1×40%+N2×60%。
a、使用年限法成新率参考《资产评估常用数据与参数手册》确定经济寿命为10年，至评估基准日该 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第46页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 设备已运行1年，则 使用年限法成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100% =(1-1/10)×100%=89%b、观察法成新率 评估人员结合被评估单位资产管理人员，根据现场勘察该设备运行状态、仪表具 有自动调零、自动调间隔、报表查询、定期查询功能、掉电数据保持功能的运行情况， 综合评分
84%。
c、综合成新率 综合成新率=观察法权重×观察法成新率+年限法权重×年限法成新率 =60%×84%+89%×40%=86%
D、评估值的确定 评估值=重置成本综合成新率 =29,900.0086%=25,714.00（元） 案例二：鄂燃囤2号（固定资产---机器设备-船舶清查评估明细表第4项） ①船舶概况 船舶名称：鄂燃囤2号 生产厂家：嘉鱼造船厂 启用日期：1990年9月 账面原值：1,738,222.00元 账面净值：1,429,108.84元 该船舶为由中国葛洲坝集团机械船舶有限公司于1990年9月建造完工，船舶类型： 囤船，该船舶为常规型方型船舶，单底单甲板、全电焊钢制结构 船舶总吨位533吨，净吨160吨，船舶船龄较短。
维护保养情况一般，未见重大 海损及机损事故记录。
其主要技术数据如下： 船舶主要参数： 总长 60米 型宽 12米 型深 2.2米 ②重置成本的构成
A、材料费用 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
47页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估人员查阅了该船设计施工图纸及相关技术资料，按照《钢质造船及经营维修物资消耗定额手册》同型船舶材料耗用量，确定主要材料消耗量，参照相关办法计算其它材料用量，同时根据评估人员所查询的评估基准日各种材料市场价格，经计算材料费用合计为1,053,614.42元。
B、设备费根据该船舶设备清单，评估人员通过向相关设备代理商和生产厂家询价，最终确定设备费用为188,392.00元。
C、属具、备品费根据属具、备品清单，通过市场询价，最终确定重置成本为35,000.00元。
D、总工时及劳务费评估人员根据查阅船舶估价资料相关内容和对有关船厂进行相关调查所获取的相关信息，确定该类型的船舶需耗工时13,000.00小时，同时根据委估船舶的船型取中小规模造船厂人工费平均单价30元/小时，则建造本船劳务费为13,000.00×30=390,000.00(元)
E、生产专项费根据船舶估价一般程序，生产专项费参照“船舶经营与报价实用指南”(1993年版)等资料估算办法，生产专项费用约为船舶造价的6%，为100,020.39元。
F、造船成本为以上各项费用之和，即：A+B+C+D+E=1,767,026.81(元)
G、利润船舶建造利润主要受船舶建造时市场整体供求关系和所建造船型的技术含量高低等因素的影响，评估人员根据对造船行业的调查了解以及所查询到的有关行业统计数据，确定评估基准日期间该类型船舶的平均行业利润约为造船成本5%，则造船利润为88,351.34元。
H、税金按照船舶估价的有关规定，取上述(D)、(E)、(G)三项之和的17%计算税金，即：(390,000.00+100,020.39+88,351.34)×17%=98,323.19(元)。
I、船舶造价=造船成本+利润+税金 =1,767,026.81+88,351.34+98,323.19＝1,953,701.34(元)
J、资金成本 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第48页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 根据造船行业平均水平，确定该种船型的合理建造工期为半年，根据评估基准日(2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率)中国银行对外公布的六个月（含6个月以下）贷款利率为6.10%，假定资金均匀投入，则建造该船的资金成本为 资金成本=船舶造价×建造周期×6.10%×1/2=1,953,701.34×6/12×6.10%×1/2=29,793.95(元)
K、重置成本重置成本=船舶造价+资金成本 =1,953,701.34+29,793.95=1,983,495.29(元)则该船的重置成本为1,983,495.29元，取整为1,983,000.00元。
计算过程详见附表： “鄂燃囤2号”囤船重置成本估算表 序号 项目
一 原材料
1 钢板
2 型钢
3 钢管
4 铸锻件
5 有色金属
6 焊料
7 涂料 11 辅助材料 12 合计
二 设备 (一)
起重、备舾装设
三 属具、备品
四 劳务费
五 专项费用
六 造船成本
七 利润
八 税金
九 船舶造价
十 资金成本 北京京都中新资产评估有限公司 单位 数量
单价(元) 吨 195.00 3,980 吨 29.00 4,076 吨 13.05 4,680 吨 4.00 7,365 吨 1.05 37,614 吨 2.44 7,009 吨 0.57 21,368 米 小时
13,800.00 30 赛特广场十层 010-85665330 总价(元) 776,100.00118,204.0061,074.0029,460.0039,494.7017,101.9612,179.76 1,053,614.42 188,392.00 35,000.00390,000.00100,020.391,767,026.8188,351.3498,323.191,953,701.3429,793.95 第49页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 十
一 重置成本 1,983,495.29 ③成新率的确定
A、使用年限法成新率 参考《资产评估常用数据与参数手册》确定经济寿命为24年，至评估基准日该 设备已运行21.25年，则 使用年限法成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100% =(1-21.25/24)×100%=11.5%取证12%
B、观察法成新率 评估人员在现场勘察的基础上,结合船舶的维护、修理、更新改造情况及运行记录 进行打分，船体部分主要根据船舶检验报告、主机运行情况、船体的腐锈情况、碰撞 变形情况打分，设备的技术状况、运行时间及更新改造情况等因素打分，综合各项分 值后即得到该船的技术鉴定成新率。
船舶观察法成新率鉴定表 基本
情况 船舶名称：建造完工日期 账面原值 鄂燃囤2号1990年9月1,738,222.00元 船舶类型已使用年限 账面净值 囤船21.25年1,429,108.84元 该船舶为由中国葛洲坝集团机械船舶有限公司于2009年4月建造完工， 性能船舶类型：囤船，该船舶为常规型方型船舶，单底单甲板、全电焊钢制 结构。
实际使用该囤船主要用于港口吊装货物，总体船况一般，船舶正常使用中。
船舶检验 船体、舾装等系统按规定定期检查修理，保养情况较差，未见重大海损事故记录。
系统技术状况 标准分 评分 船体外观一般，船舶主甲板有轻度变形情况，外 船体壳轻度锈蚀，房间装修及船员生活设施保养情况 40 一般。
全船电缆良好，通讯导航设备配置基本符合规范； 设备锚机、锚链及其它甲板机械外观一般，，消防、救 60 生、系泊设备状况一般；维护保养情况正常，起 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 8 14 第
50页 基本情况 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 船舶名称： 鄂燃囤2号 船舶类型 囤船 建造完工日期1990年9月已使用年限 21.25年 账面原值 1,738,222.00元账面净值 1,429,108.84元 重机满载运行。
成 新率 经查阅该船相关资料，结合综合资产管理人员和专家意见，确定该船勘察 判定 鉴定法成新率为22%。
综合成新率=观察法权重×观察法成新率+年限法权重×年限法成新率 =60%×22%+40%×12%=18%
D、评估值的计算 评估值=重置成本×成新率 =1,983,000.00×18%=356,940.00(元) 案例三：轿车(车辆清查评估明细表序号54号) ①车辆基本概况 名称：轿车 型号：蒙迪欧CAF7250A 生产厂家：福特汽车有限公司 购入日期：2006年7月 启用日期：2006年7月 牌照号：鄂ADC959 已行驶里程：289000公里 账面原值：240,806.30元 账面净值：114,282.50元 车辆主要技术参数如下： 车型名称 蒙迪欧CAF7250A 发动机型号 L4 变速箱 6挡双离合 长×宽×高（mm）车身结构 4854×1886×14954门5座三厢车 排量 2.0TL4 燃料种类 汽油 最大功率最大马力 176.5240匹 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第51页 车型名称 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明蒙迪欧CAF7250A 排放标准 国Ⅳ 轮距 1587/1605mm(前/后) 最大扭矩 340 供油方式 多点电子喷射 综合耗油 7.9(L/100km) 气缸数
4 ②重置成本的确定 现行市价：经网上询价及向汽车销售部门咨询，该种类型轿车的市场销售价格为 22万元左右，所以取购置价为22万元。
车辆购置税为不含税车价的10%，新车上户 牌照手续费根据车辆所在地该类费用的内容及金额确定。
车辆购置附加税：取不含增值税车价的10%；新车上户牌照杂费：300元。
车辆购置税=220,000.00/1.17×10%=18,803.42（元） 车检牌照等其他费用=300.00（元） 重置成本=购置价+车辆购置税+车检牌照等其他费 重置成本=220,000.00+18,803.42
+300.00 =239,103.42元取整239,100.00元 ③成新率的确定 根据使用年限法、行驶里程法、观察法评估的成新率，按照孰低原则，确定车辆 成新率。
经济寿命年限、经济行驶公里数，参考国家有关部门颁布的原汽车报废标准中的 有关规定，综合考虑汽车的制造质量、维修保养情况以及行业的经验数据确定。
确定 该车的经济寿命年限为
15年、经济行驶公里数为500000公里。
该车已行驶里程为 289000公里，已使用年限为5.55年。
A、里程成新率 里程成新率=(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100% 里程成新率=(1－289000／500000)×100% =42%
B、年限成新率 年限成新率=(1－已使用年限／规定使用年限)×100% 年限成新率=(1－5.55／15)×100%=63% 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
52页
C、观察法 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 依据车辆的各组成部分对车辆重要性原则确定各单元的权重，现场观察确定各单 元的成新率。
详见下表： 序号 鉴定项目 技术状态 标准分 评定分 气缸压力、机油压力较正常，燃油消耗正常， 发动机及离合
1 发动机运行较平稳，润滑情况较好，发动机工 30
9 器总成 作无异声 前后桥总成无变形，转向系统可靠，方向间隙
2 前后桥总成 20
8 符合要求。
变速杆挂档较灵活，档位准确，各密封部件无
3 变速箱总成 20 15 漏油。
4 车身总成
车身无损伤，油漆艳丽，门窗关闭自如。
15
4 制动可靠，刹车距离符合要求，无漏油；电路、 5制动、电器系统电源、点火、信号、照明、音响等部件工作正 15
6 常。
合计 — 观察法成新率为42%。
100 42 按孰低原则，确定该车成新率为42%。
④评估值的确定 评估值=重置成本×成新率=239,100.00×42%=100,422.00元 案例四：一体化炭氢仪(电子设备清查评估明细表序号26号) ①设备概述 设备名称：一体化炭氢仪 规格型号：YX-TQ 购置日期：2008年5月1日 启用日期：2008年5月1日 生产厂家：长沙友欣仪器制造有限公司 账面原值：68,000.00元 账面净值：28,607.27元 设备概述： 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第53页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 控制温度：室温～850℃控温精度：≤5℃测定范围：碳：1%～100%氢：0～20%测定重复性：碳：≤0.5%氢：≤0.15%工作电源：～220V/50Hz功率：≤2kW外形尺寸(mm)：440x450x360重量(kg)：22技术特点：采用库仑法测氢，重量法测碳。
测定快速、准确、重复性优于国标GB/T476-2008。
一体化结构设计、外形美观、操作简便。
电解极性自动切换，不会产生阴极泥。
随电解电压改变而自动改变供压电压，使电源更可靠，故障率极低。
设计有独特的冷却循环水槽，仪器不要外接水源，使用方便。
采用先进技术，适应计算机技术的新发展，可与其它仪器组成综合测试仪，实现一机多控。
该设备配置齐全，主体结构完整，运行正常。
3重置成本的确定通过查询中关村在线价格网及向友欣仪的经销商询价，该型号一体化炭氢仪的评估基准日购置价为59,800.00元，由于销售方负责运送和安装调试，故在确定重置成本时无须考虑运杂费和安装调试费。
不含税价=重置成本=59,800.00/1.17=51,100.00元③成新率确定该设备自2008年5月启用至评估基准日止，已使用3.65年。
经评估人员现场勘查后认为:该设备功能完好，无故障记录，保养维护良好,并在经济使用寿命年限内，故确定年限法确定成新率。
根据国家有关办公设备和电子设备折旧及报废标准，该一体化炭氢仪的经济寿命年限为5年，该一体化炭氢仪已连续使用了3.65年。
年限成新率=（1-实际已使用年限/经济使用年限）×100% =（1-3.65/5）×100%=27%④评估价值确定 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第54页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 评估价值=重置成本×成新率=51,100.00×27%=13,797.00（元）
（6）评估结果及分析①评估结果经过评估，委估设备类资产的评估净值为5,093,644.00元，比账面净值10,721,782.20元，减少了5,628,138.20元，减值率为52.49%（详见下表）。
机器设备评估结果汇总表 科目名称 评估价值 原值 净值 机器设备9,189,100.001,615,411.00 车辆 6,560,300.003,043,258.00 电子设备721,370.00 434,975.00 合计：16,470,770.005,093,644.00 ②评估值增、减值的主要原因是： 金额单位：人民币元 增值额 原值 净值 960,560.43-5,032,318.23 -42,704.76-540,318.88 -629,884.11-55,501.09 287,971.56-5,628,138.20 增值率%-75.7-15.08-11.32-52.49
A、机器设备评估原值增值及评估净值减值 机器设备评估原值增值及评估净值减值。
评估原值增值的原因是设备的制造成本 及人工费等上涨，故评估时我们现场勘察及据实测评，导致评估原值增值；评估净值 减值的主要原因应为该批设备是股东出资投入的二手设备，财务折旧是按投入时间开 始计提折旧，而评估是按该设备最开始启用时间，故导致财务计提折旧年限不同于评 估设备年限二者差异导致评估减值。
B、车辆评估原值减值，评估净值减值 车辆评估原值减值，评估净值减值。
车辆评估原值减值的主要原因是车辆的市场 价格为降价趋势以及快报废车辆较多；评估净值减值的主要原因为该批部分车辆是股 东出资投入的二手车辆，财务折旧是按投入时间开始计提折旧，而评估是按该设备最 开始启用时间，故导致财务计提折旧年限不同于评估设备年限二者差异导致评估减值。
C、电子设备评估原值减值，评估净值减值 电子设备评估原值、净值减值。
电子设备评估原值减值的主要原因是电子设备的 市场价格为降价趋势；评估净值减值的主要原因为电子设备评估原值减值，故导致评 估净值减值。
（八）无形资产 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第
55页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 无形资产——土地使用权技术说明
1、评估对象概述
（1）土地位置状况 本次评估范围为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司拥有使用权的2宗国有 划拨工业用地，宗地的编号、位置、土地用途、权属性质、面积、四至、土地登记证 号等土地登记状况详见下表： 评估对象土地登记状况表 地宗地 土地土地权 位置号 用途属性质 武汉市汉阳 区合作新村 工业 划拨 91号 武汉市汉阳
2 工业 划拨 区江堤乡
（2）土地权利状况 设定年 发证面积(M2) 限(年) 东 四至 南 西 土地登记证号北 拦江堰仓储公 武国用（2008）
1 234,758.27 沌口路居民房 路 司 第525号 拦江堰仓储公 武国用（2008）
1 6,044.73 沌口路居民房 路 司 第232号 待估宗地的土地所有权属于国家，宗地1~2证载土地使用者为湖北平鄂煤炭港埠有 限公司，为企业改制时保留5年划拨期的国有划拨用地，由武汉市国土资源管理和房 产管理局核发土地使用证。
宗地1土地使用权证号为武国用（2008）第525号，地号： D02080005，用途为仓储用地，使用权类型为划拨，划拨期保留至2012年12月25日， 土地使用权面积为234,758.27㎡；宗地2土地使用权证号为武国用（2008）第232号， 地号：D15070029，用途为铁路用地，使用权类型为划拨，终止日期为2012年12月 25日，原证载土地使用权面积为23095.33㎡，后实际分割后余6044.73㎡； 至评估基准日，上述宗地未办理抵押、担保等他项权利登记。
（3）建筑物和地上附着物状况 待估宗地为中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司生产办公场所，主要有各种仓 库、办公楼、食堂、生产辅助用房及配套设施及堆场、道路、围墙、绿化等。
具体情 况详见资产评估明细表。
2、地价影响因素分析
（1）一般因素 ①城市概况 武汉市是湖北省省会，地处华中腹地，地理位置为东经
113°41′～115°05′，北纬 北京京都中新资产评估有限公司 赛特广场十层 010-85665330 第56页 长航凤凰拟转让持有的中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司5.4%股权项目-资产评估说明 29°58′～31°22′。
在平面直角坐标系上，武汉市东西最大横距134公里，南北最大纵距约155公里，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。
武汉市总面积为8467.11平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积为763.51平方公里，市辖县面积为3740平方公里。
武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。
周边与湖北省黄州、鄂州、大治、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤。
武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。
随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。
随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备了更加巨大的发展潜力。
②房地产制度与房地产市场状况
A、土地制度武汉市近年来加强了土地一级市
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