公开转让说明书（申报稿）
主办券商
二○一六年十二月
上海永升物业管理股份有限公司
声明
公开转让说明书
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料真实、完整。
全国股份转让系统公司对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。
任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
1 上海永升物业管理股份有限公司 重大事项提示 公开转让说明书 公司在经营过程中，由于所处行业及自身特点所决定，特提示投资者应对公
司以下重大事项或可能出现的风险予以充分关注：
一、实际控制人不当控制的风险 本次挂牌前，林中、林峰、林伟通过控制旭辉发展和旭辉集团拥有公司70%的股份表决权，林中、林峰、林伟所支配的表决权能够支配股东大会的决策。
此外，林中、林峰分别担任公司董事长、董事职务，能够对公司董事会的重大决策产生重大影响并能够实际支配公司的经营决策，能够通过行使表决权对公司的人事、财务和经营决策等进行控制，存在致使公司及中小股东的利益受到影响甚至损害的可能性。
二、公司治理风险 有限公司阶段，公司建立了必要的公司治理体系，在实际运营中能够按照《公司法》和《公司章程》的规定进行规范运作，但公司治理运作仍存在不规范的情况，如未建立“三会制度”等。
股份公司设立后，股份公司召开创立大会，会议决议通过了股份公司《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《关联交易决策制度》以及《对外担保决策制度》等内部治理制度，建立健全了公司的治理机制。
因为股份公司成立时间较短，公司制度和内部控制治理机制的良好运行尚需一定时间。
因此，短期内公司可能存在治理不规范的风险。
三、房地产行业形势变化带来的风险 公司的主营业务为提供物业管理等服务，致力于成为卓越的全生命周期资产管理者和社区增值服务集成商。
公司物业服务业态主要为住宅地产，市场拓展在一定程度上受住宅地产行业发展的影响。
尽管公司管理项目来源包括市场存量物业项目和房地产商新开发物业项目，但如果政府出台政策对房地产行业进行严格调控，仍将影响公司新增管理面积的增长速度。
2 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
四、行业竞争加剧风险 目前，全国共有10.5万家物业服务企业，其中绝大部分是中小企业，物业行业存在高度分散、差异化不明显的特点。
在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下，行业集中度将加速提高，未来品牌知名度和美誉度的提升对企业发展至关重要，行业内大多数企业将面临更激烈的市场竞争。
五、人力资源成本上升风险 公司主营业务成本以人力资源成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦可能有所上涨。
报告期内，人力资源成本占主营业务成本的比例较高。
公司维持及提高盈利水平的能力一定程度上取决于控制人力资源成本的能力，人力资源成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
六、员工管理风险 物业服务企业直接面向业主，客户满意度为行业重要指标，但是提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，物业公司对项目服务人员的管理难度较大。
如果公司无法有效的保证服务质量，严控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司产生业务纠纷，对公司的业务和品牌产生不利影响。
七、分支机构管理风险 公司采用“物业服务中心-地区物业公司-总公司”的经营模式，即在各地区设立子公司或分公司，根据物业服务项目在子公司或分公司下属设立物业服务中心。
截至本说明书出具之日，公司的子公司和分公司共计31家，随着公司业务范围持续扩张，未来公司可能会增设更多子公司或分公司。
随着子公司和分公司数量持续增多，公司的统一管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。
如果公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，可能会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。
3 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
八、管理物业项目来源集中的风险 截止2016年8月31日，公司物业项目收费管理面积合计1,138.38万平方米，其中，由旭辉集团开发的物业项目收费管理面积占公司总物业收费管理面积约81.47%。
尽管公司持续获取非旭辉集团开发的物业项目，但是目前公司管理物业项目主要系旭辉集团开发，一旦旭辉集团房地产业务发展速度放缓，将会影响公司新增物业管理面积的增长速度。
九、业务外包风险 报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将保洁、保安、绿化养护、设备维修等物业服务项目外包给专业服务公司。
尽管公司已建立一系列服务标准流程及制度对外包服务公司服务质量进行严格监管，但如果外包服务公司经营出现异常，或者在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不利影响。
十、应收款项回收风险 2014年末、2015年末和2016年8月末，公司应收账款余额分别为5,655.72万元、4,768.69万元和9,419.93万元，其他应收款金额分别为7,070.43万元、2,281.13万元和3,496.03万元。
尽管应收账款和其他应收款不能回收的风险较小，但是一旦未及时收回，将对公司的经营产生不利影响。
十
一、现金收款风险 公司主要为住宅业态提供物业服务，面向客户对象主要为个人业主。
个人业主通常采取银行转账支付相关物业管理费，但仍存在部分个人业主采取现金支付的方式。
尽管公司制定了现金收支管理制度，但由于公司现金收款具有笔数较多、单笔金额较小的特点，在现金收取和保管过程中可能存在遗失或被挪用的管理风险。
十
二、未决诉讼风险 截止2016年10月31日，公司作为被告方存在三起涉案金额大于10万元的
4 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 未决诉讼事项，详见本说明书“第四节、公司财务”之“
七、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项”之“（三）其他重要事项”。
上述诉讼结果尚不可预料，存在败诉风险。
5 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 目录 声明.........................................................................1重大事项提示...................................................................2目录........................................................................6释义.........................................................................8第一节基本情况...............................................................
6 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
一、最近两年及一期经审计的财务报表......................................................................................91二、财务报表的编制基础、合并财务报表范围及变化情况....................................................110
一、经营中可能影响公司持续经营能力的风险分析及对策................................................179第五节声明.................................................................184第六节附件.................................................................190
7 上海永升物业管理股份有限公司 释义 公开转让说明书 除非本公开转让说明书另有所指，下列简称具有如下含义： 公司、本公司、股份有限公司、股份公司、永升物指上海永升物业管理股份有限公司业 有限公司、永升有限 指上海永升物业管理有限公司 旭辉发展 指上海旭辉企业发展有限公司 上海景助 指上海景助企业管理咨询中心（有限合伙） 上海璟钧 指上海璟钧企业管理合伙企业（有限合伙） 旭辉集团旭辉控股旭昇（BVI） 指旭辉集团股份有限公司指旭辉控股（集团）有限公司，一家注册在开曼群岛的 公司，香港联交所上市公司，股票代码：0884.HK指旭昇有限公司（BVI） 旭辉投资 指上海旭辉投资咨询有限公司 旭凯投资 指旭凯（上海）投资顾问有限公司 旭辉企发 指旭辉企发有限公司 汉普卡 指上海汉普卡商业管理有限公司 北京永升 指北京永升物业服务有限公司 厦门永升 指厦门市永升物业服务有限公司 重庆旭原 指重庆旭原天澄物业管理有限公司 上海赫顶 指上海赫顶企业发展有限公司 高级管理人员 指本公司的总经理、董事会秘书、财务总监 推荐主办券商、东方花旗 指东方花旗证券有限公司 通商律师、律师 指北京市通商律师事务所 立信会计师事务所、会计指立信会计师事务所（特殊普通合伙）师 银信评估、评估师 指银信资产评估有限公司 全国股份转让系统、股转指全国中小企业股份转让系统有限责任公司系统
8 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 内核委员会 指东方花旗证券有限公司推荐挂牌项目内核委员会 挂牌 指公司在全国股份转让系统挂牌 元、万元 指人民币元、人民币万元 《公司法》 指《中华人民共和国公司法》 《业务规则》 指《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》 公司章程 指《上海永升物业管理股份有限公司章程》 三会三会议事规则报告期住宅物业商办物业收费管理面积 指股东大会、董事会、监事会指股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规 则指2014年度、2015年度、2016年1-8月指纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住 宅或综合用途的物业指用于办公或商业活动的物业。
如办公楼、商铺等指开始提供物业管理服务并收取物业服务费的管理面 积 特别说明：本说明书中部分合计数与各数直接相加之和在尾数上存在差异， 均系计算中四舍五入所致。
9 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 第一节
基本情况
一、公司基本情况 公司名称： 上海永升物业管理股份有限公司 英文名称： YongshengPropertyServiceCo.,Ltd. 法定代表人： 林中 成立日期： 2002年5月31日 股份公司设立日期：2016年11月8日 注册资本： 11,000万元 住所： 上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室 办公场所： 上海市通协路288弄1号楼2层 互联网网址： / 电子信箱： huxing@ 公司电话： 021-60701395 公司传真： 021-60701100 邮编： 200335 董事会秘书： 胡杏 所属行业： 根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引（2012 年修订）》，公司所属行业是“K
房地产业”下的“70房地产业”。
根据《国民经 济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所属行业为“K房地产业”下的“7020物 业管理”；根据全国中小企业股份转让系统有限责任公司《挂牌公司管理型行业 分类指引》，公司所属行业为“物业管理（K7020）”。
主要业务： 提供物业管理等服务 经营范围： 物业管理，停车服务，自有房屋租赁，投资管理，房地 产经纪，销售建材、装潢材料 统一社会信用注册号：8XK
二、股份挂牌情况 股票代码：
【】 10 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 股票简称：【】股票种类：人民币普通股每股面值：1.00元/股转让方式：协议转让股票总量：110,000,000股挂牌日期：【】年【】月【】日股东所持股份的限售安排依据如下：《公司法》第一百四十一条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。
公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。
上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。
公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
”《业务规则》2.8条规定：“挂牌公司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之
一，解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。
挂牌前十二个月以内控股股东及实际控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款规定执行，主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。
因司法裁决、继承等原因导致有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票限售规定。
”《公司章程》第二十四条规定：“发起人股东持有公司股份，自公司成立之日起1年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的25%。
上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。
”由于股份公司于2016年11月8日设立，截至本说明书出具之日，股份公司设立尚未满一年，根据相关法律法规及公司章程的规定，公司股票在全国股份转让系统挂牌之日无可以转让的股份。
除上述情况，公司全体股东所持股份无冻结、质押或其他限制转让的情形，公司股东也不存在股份自愿锁定的承诺。
11 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 根据2016年11月16日召开的公司2016年度第二次临时股东大会决议，本公司股票挂牌采取协议转让方式。
本次挂牌可流通股份数量和限售数量情况如下： 序号
1 股东名称旭辉发展 股东性质 截至挂牌前持股比例是否存在 持股数量（%）质押或冻 （股） 结情况 不予限售限售股份数量的股份数（股）量（股） 法人44,000,00040 否
0 44,000,000 2旭辉集团法人33,000,00030 否
0 33,000,000 3上海景助有限合伙22,000,00020 否
0 22,000,000 4上海璟钧有限合伙11,000,00010 否
0 11,000,000 合计 -110,000,000100 -
0 110,000,000
三、股权情况 （一）股权结构图 12 上海永升物业管理股份有限公司 林中50% 林峰25% 林祥麟25% 公开转让说明书 旭辉控股（0884.HK)[注]100% 旭昇（BVI）100% 旭辉企发100% 汉普卡 100%旭辉投资 81.72% 100%旭凯投资 18.28% 旭辉发展40% 上海景助20% 上海璟钧10% 永升物业 旭辉集团30% 100%北京永升 100%厦门永升 100%上海赫顶 51%重庆旭原 注：根据旭辉控股《二零一六年中期报告》显示，截止2016年6月30日，林中先生持有旭辉控股17.62%的股份，林峰先生持有3.15%的股份，林伟先生持有9.72%的股份，同时，林中先生、林峰先生和林伟先生通过全权信托共同持有33.19%的股份，合计持有旭辉控股63.68%的股份，系旭辉控股实际控制人。
此外，根据香港陈冯吴律师所于2016年12月6日出具的《关于上海永升物业管理股份有限公司之股东旭辉集团股份有限公司的实际控制人的法律意见书》，自旭辉控股上市以来，旭辉集团的实际控制人均为林中先生、林峰先生和林伟先生。
13 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 （二）控股股东、实际控制人、前十名股东及持股5%以上股东持股情况
1、控股股东基本情况截至本说明书出具之日，公司的控股股东为旭辉发展，控股股东性质为法人股东，持股比例为40%。
报告期内，公司控股股东由旭辉集团变更为旭辉发展。
详见本公开转让说明书“第一节基本情况”之“
四、公司设立以来股本的形成及其变化和重大资产重组情况”之“（一）公司设立以来股本的形成及其变化情况”。
旭辉发展基本情况如下： 名称法定代表人成立日期主要经营场所统一社会信用代码 经营范围 营业期限 上海旭辉企业发展有限公司 林中 2016年6月20日 上海市奉贤区奉城镇唐城街28弄3号3158室 91310120MA1HL3F614企业管理咨询，建筑建设工程施工，房地产经纪，物业管理，建筑材料批发、零售，文化艺术交流策划，绿化养护，从事计算机科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让。
2016年6月20日至2036年6月19日 旭辉发展股权结构如下： 股东名称林中林峰 林祥麟合计 出资额（万元）5,0002,5002,50010,000 出资比例（%）50.0025.0025.00100.00
2、实际控制人基本情况公司的实际控制人为林中先生、林峰先生和林伟先生，三人系兄弟关系，且签订了《一致行动人协议》。
林中先生、林峰先生和林伟先生通过控制的旭辉发展和旭辉集团拥有公司70%股份表决权，能够支配公司股东大会的决策。
同时林中先生和林峰先生分别担任公司董事长和董事，能够对公司的经营决策产生重大 14 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 影响。
鉴于上述事实，认定林中先生、林峰先生和林伟先生为公司的实际控制人。
实际控制人基本情况如下： 林中，男，1968年6月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历，2000年8月至今担任旭辉集团董事长，2011年5月至今担任旭辉控股执行董事兼主席，同时兼任上海建浦投资管理有限公司董事长等职务，现任公司董事长。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
林峰，男，1975年3月出生，中国籍，拥有冈比亚永久居留权，硕士学历，2001年11月至2003年6月担任旭辉集团销售总监，2003年6月至2008年11月担任旭辉集团财务总监，2008年11月至今担任旭辉集团总裁，2011年5月至今担任旭辉控股执行董事兼行政总裁，同时兼任茂福投资有限公司董事等职务，现任公司董事。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
林伟，男，1972年6月出生，中国籍，毕业于厦门大学，2006年至今担任旭辉集团董事，2011年5月至今担任旭辉控股执行董事兼副主席等职务。
公司实际控制人最近两年未发生变化。
详见本公开转让说明书“第一节基本情况”之“
四、公司设立以来股本的形成及其变化和重大资产重组情况”之“（一）公司设立以来股本的形成及其变化情况”。
3、前十名股东及持股5%以上股份股东持股情况 序号1234 股东名称旭辉发展旭辉集团上海景助上海璟钧合计 持股数量（股） 44,000,00033,000,00022,000,00011,000,000110,000,000 持股比例(%)40302010100 股东性质法人法人 有限合伙有限合伙 是否存在质押或其他争议事项 否 否 否 否 公司4名股东旭辉发展、旭辉集团、上海景助、上海璟钧均为依法设立和合法存续的公司或合伙企业，经营范围符合股东身份。
公司上述股东中，旭辉集团和旭辉发展均为公司实际控制人控制的企业。
除此之外，公司其他股东之间不存在其他关联关系。
15 上海永升物业管理股份有限公司
4、除控股股东外，其他股东基本情况
（1）旭辉集团旭辉集团基本情况如下： 公开转让说明书 名称 旭辉集团股份有限公司 法定代表人 林中 成立日期 2000年8月15日 主要经营场所 青浦区练塘镇练新东路 统一社会信用代码经营范围 885 房地产开发、经营，物业管理，实业投资，室内装潢，社会经济咨询，计算机软件开发，销售建材，装潢材料 旭辉集团股权结构如下： 股东名称旭辉投资旭凯投资合计 出资额（万元）81,720.0018,280.00100,000.00
（2）上海景助上海景助基本情况如下： 出资比例（%）81.7218.28100.00 名称 上海景助企业管理咨询中心（有限合伙） 执行事务合伙人 景志山 成立日期 2016年7月26日 主要经营场所 上海市青浦区华纺路69号3幢3层V区301室 统一社会信用代码经营范围 91310118MA1JLE64XU 企业管理咨询，物业管理，商务信息咨询，公共关系咨询，会务服务，展览展示服务，市场营销策划，计算机系统集成，计算机软件开发，建筑装饰装修建设工程设计与施工，销售建材。
上海景助股权结构如下： 合伙人名称景志山（普通合伙人） 出资额（万元）259.60 出资比例（%）9.98 16 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 合伙人名称林峰（有限合伙人）陈立群（有限合伙人）胡杏（有限合伙人）陈宏杰（有限合伙人）刘俊（有限合伙人）陈传超（有限合伙人）骆信国（有限合伙人）武心民（有限合伙人）王中琦（有限合伙人）熊军（有限合伙人）欧成兵（有限合伙人）朱庭均（有限合伙人）韩建辉（有限合伙人）杨荣彦（有限合伙人）赵国军（有限合伙人）赵玉（有限合伙人）林亦工（有限合伙人）田雨（有限合伙人）李林（有限合伙人）冯伟（有限合伙人）周明彩（有限合伙人）王硕（有限合伙人）王丽（有限合伙人） 合计
（3）上海璟钧上海璟钧基本情况如下： 出资额（万元）1,420.00129.8059.0059.0059.0059.0059.0059.0047.2035.4035.4035.4035.4035.4035.4035.4035.4023.6023.6023.6011.8011.8011.802,600.00 出资比例（%）54.624.992.272.272.272.272.272.271.821.361.361.361.361.361.361.361.360.910.910.910.450.450.45100.00 名称 上海璟钧企业管理合伙企业（有限合伙） 17 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 名称 上海璟钧企业管理合伙企业（有限合伙） 执行事务合伙人 林峰 成立日期 2016
年7月4日 主要经营场所 上海市奉贤区奉城镇唐城街28弄3号3160室 统一社会信用代码经营范围 91310120MA1HL55E9T 企业管理咨询，物业管理，保洁服务，会务服务，展览展示服务，市场营销策划，公关活动策划，商务信息咨询，从事计算机信息科技、软件科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让 上海璟钧股权结构如下： 合伙人名称林峰（普通合伙人）候波（有限合伙人）陈东彪（有限合伙人）朱瑜（有限合伙人）何燕飞（有限合伙人）方轶群（有限合伙人）王凤友（有限合伙人）汝海林（有限合伙人）吴雪（有限合伙人）周青（有限合伙人）李扬（有限合伙人）杨欣（有限合伙人）葛明（有限合伙人）丁朝晖（有限合伙人）刘峰（有限合伙人）殷杰（有限合伙人）曹阳（有限合伙人）蒋达强（有限合伙人）吴晨光（有限合伙人） 出资额（万元）143.60236.00118.00118.0094.4070.8059.0059.0059.0059.0059.0047.2035.4035.4023.6023.6023.6023.6011.80 出资比例（%）11.0518.159.089.087.265.454.544.544.544.544.543.632.722.721.821.821.821.820.91 18 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 合伙人名称合计 出资额（万元）1,300.00 出资比例（%）100.00
5、公司股东的私募基金备案情况公司股东不存在以非公开方式向不特定人（合格投资者）募集资金的情形，不属于《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等相关规则规定的私募投资基金或私募投资基金管理人，不需要在中国证券投资基金业协会备案。
四、公司设立以来股本的形成及其变化和重大资产重组情况 （一）公司设立以来股本的形成及其变化情况 1、2002年5月，永升有限成立2002年4月12日，上海永升置业有限公司和上海永汇房地产开发有限公司签署《上海永升物业管理有限公司章程》，同意出资设立永升有限，注册资本100万元，其中货币资金出资为100万元。
2002年5月30日，上海永诚会计师事务所有限公司对此次出资进行了验证，出具了永诚验【2002】字第1341号《验资报告》，确认：截至2002年5月29日，公司（筹）已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币100万元，其中：货币出资100万元。
2002年5月31日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局依法注册登记，并领取了注册号为3102292044272的《企业法人营业执照》。
永升有限设立时股权结构如下： 序号12 股东姓名上海永升置业有限公司上海永汇房地产开发有限公司 合计 出资金额（万元） 90.00 10.00 100.00 2、2006年9月，永升有限第一次股权转让 出资比例90%10%100% 19 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 2006年8月29日，永升有限股东大会通过决议，股东上海永汇房地产开发有限公司向旭辉集团有限公司（上海永升置业有限公司于2004年9月16日更名为“旭辉集团有限公司”）转让其持有的永升有限10%的股权。
2006年8月29日，相关股东签订了股权转让协议，具体情况如下： 转让方名称 上海永汇房地产开发有限公司 受让方名称旭辉集团有限公司 转让的出资额（万元）转让价格（万元） 10.00 10.00 2006年9月29日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局办理完成了上述股权转让的变更登记。
本次股权转让完成后，公司股权结构如下： 序号
1 股东姓名旭辉集团有限公司 出资金额（万元）100.00 出资比例100% 3、2007年2月，永升有限第一次增资2007年1月24日，永升有限通过股东大会决议，同意旭辉集团有限公司以货币资金形式增加注册资本400万元。
2007年2月2日，上海永诚会计师事务所有限公司对本次增资进行了验证，并出具了永诚会验【2007】字第10022号《验资报告》，确认：截至2007年1月26日止，公司已收到旭辉集团有限公司缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币400万元，以货币形式出资。
2007年2月5日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局完成了上述增资的变更登记。
本次增资完成后，公司股权结构如下： 序号 股东姓名 出资金额（万元） 出资比例
1 旭辉集团股份有限公司 500.00 100% 注：旭辉集团有限公司于
2006年11月28日整体变更为股份有限公司，更名为旭辉集团股份有限公司。
4、2010年12月，永升有限第二次增资 2010年12月20日，永升有限通过股东大会决议，同意旭辉集团股份有限 公司以货币资金形式增加注册资本500万元。
2010年12月21日，上海锐阳会计师事务所有限公司对本次增资进行了验 证，并出具了锐阳验字(2010)第350号《验资报告》，确认：截至2010年12月 20 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 21日止，公司已收到旭辉集团股份有限公司缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币500万元，以货币形式出资。
2010年12月24日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局完成了上述增资的变更登记。
本次增资完成后，公司股权结构如下： 序号
1 股东姓名旭辉集团股份有限公司 出资金额（万元）1,000.00 出资比例100% 5、2016年7月，永升有限第三次增资2016年6月27日，永升有限通过股东大会决议，同意旭辉集团股份有限公司以盈余公积和未分配利润转增资本形式增加注册资本10,000万元。
2016年9月22日，立信会计师事务所对本次增资进行了验证，并出具了信会师报字（2016）第152034号《验资报告》，确认：截至2016年6月30日止，公司已将盈余公积2,500,000.00元［其中法定盈余公积2,500,000.00元］，未分配利润97,500,000.00元，合计100,000,000.00元转增资本。
2016年7月8日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局完成了上述增资的变更登记。
本次增资完成后，公司股权结构如下： 序号
1 股东姓名旭辉集团股份有限公司 出资金额（万元）11,000.00 出资比例100% 6、2016年8月，永升有限第二次股权转让2016年8月18日，永升有限股东大会通过决议，股东旭辉集团股份有限公司分别将其持有永升有限40%的股权作价5,200万元转让给上海旭辉企业发展有限公司、将其持有的永升有限20%的股权作价2,600万元转让给上海景助企业管理咨询中心（有限合伙）以及将其持有永升有限10%的股权作价1,300万元转让给上海璟钧企业管理咨询中心（有限合伙）。
2016年8月18日，相关股东签订了股权转让协议，具体情况如下： 转让方名称旭辉集团旭辉集团 受让方名称旭辉发展上海景助 转让的出资额（万元）转让价格（万元） 5,200 5,200 2,600 2,600 21 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 旭辉集团 上海璟钧 1,300 1,300 2016
年8月25日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局办理完成了上述股权转让的变更登记。
本次股权转让完成后，公司股权结构如下： 序号1234 股东姓名旭辉发展旭辉集团上海景助上海璟钧合计 出资金额（万元）4,400.003,300.002,200.001,100.0011,000.00 出资比例40%30%20%10%100% 7、2016年11月，整体变更股份公司2016年9月25日，永升有限召开股东会并作出决议，一致同意以2016年8月31日为基准日进行审计、评估，将有限公司整体变更为股份有限公司。
股东会决议公司名称变更为“上海永升物业管理股份有限公司”。
股东会决议通过了整体变更设立股份有限公司的折股方案：根据立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2016]第116318号《审计报告》，截至2016年8月31日，公司净资产为128,335,835.45元人民币。
同意按1:0.857126146的折股比例折合110,000,000股普通股，超出股本总额部分的净资产人民币18,335,835.45元转入公司的资本公积。
总计折合的股本总额110,000,000股（每股面值为人民币1元）。
全体股东以其在有限公司拥有权益所对应的有限公司净资产按发起人协议的约定投入股份公司，各股东的持股比例不变。
银信资产评估有限公司对改制基准日的整体资产进行评估并出具了银信评报字[2016]沪第1062号《上海永升物业管理有限公司股份制改制所涉及的净资产价值评估报告》，上海永升物业管理有限公司净资产评估值为17,872.87万元。
2016年10月18日发起人共同签署了《发起人协议》，并于2016年10月18日召开了永升物业创立大会，审议通过了整体变更设立股份有限公司的方案，选举并产生了股份公司第一届董事会成员和第一届监事会非职工监事成员（2016年9月30日，职工代表大会选举产生了职工监事）；同日公司召开了第一届董事 22 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 会和第一届监事会，分别选举产生了董事长和监事会主席。
2016年10月19日，立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了信会师报 字（2016）第152035号《验资报告》，审验确认了上述整体变更事项。
2016年11月8日，上海市工商局核准了本次整体变更登记，向公司换发了 《企业法人营业执照》，统一社会代码为：8XK，注册资本为11,000.00万元。
本次整体变更后，公司股权结构如下： 序号1234 股东姓名旭辉发展旭辉集团上海景助上海璟钧合计 持股数量（万元）4,400.003,300.002,200.001,100.0011,000.00 （二）重大资产重组情况报告期内，公司未发生重大资产重组情况。
持股比例40%30%20%10%100%
五、公司控股、参股公司、分公司基本情况 （一）子公司基本情况 报告期内，永升物业有4家子公司，分别为北京永升、厦门永升、重庆旭原和上海赫顶，基本情况如下：
1、北京永升 子公司全称注册资本法定代表人住所成立日期统一社会信用代码经营范围 北京永升物业服务有限公司300万元林中北京市北京经济技术开发区天宝园五里一区22号楼-1层A5-12002年5月31日687接受委托从事物业管理；机动车公共停车场服务；出租写字间；销 23 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 股东构成及持股比例 售服装、鞋帽；从事房地产经纪业务；提供健身服务；车辆清洗。
（依法须经审批的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。
） 永升物业持股100%
2、厦门永升 子公司全称注册资本法定代表人住所成立日期统一社会信用代码 经营范围 股东构成及持股比例 厦门市永升物业服务有限公司 300万元 林中 厦门市思明区仙岳路456号海联中心17楼E区 1995年11月13日 378承接高层楼宇、住宅小区、工业厂房及相配套设施的维护和管理，代理房屋的出售、租赁，房地产信息咨询，承接绿化工程、搬家服务。
永升物业持股100%
3、重庆旭原 子公司全称 重庆旭原天澄物业管理有限公司 注册资本 300万元 法定代表人 景志山 住所 重庆市北部新区经开园金渝大道87号-1层至-1夹层 成立日期 2016年3月31日 统一社会信用代码经营范围股东构成及持股比例 91500000MA5U5A0H73 物业管理（凭资质执业）；家政服务；园林绿化维护；防盗智能系统设计、安装及调试服务；销售：百货、五金、交电、化工产品（不含危险化学品）（以上经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。
） 永升物业持股51%，重庆东原澄方实业有限公司持股49% 注：重庆旭原尚处于开办期，没有实际经营业务，永升物业尚未实缴出资。
4、上海赫顶 子公司名称成立时间 上海赫顶企业发展有限公司 2016年9月18日 24 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 注册资本 200万元 法定代表人 景志山 住所 上海市青浦区华纺路69号3幢3层V区309室 统一社会信用代码经营范围股东构成及持股比例 91310118MA1JLGX04B 建筑装饰装修建设工程设计与施工，园林绿化工程，建筑智能化建设工程设计施工一体化，家具维修，物业管理，房地产经纪，会务服务，销售日用百货、办公用品。
(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 永升物业持股100% 注：上海赫顶尚处于开办期，没有实际经营业务，永升物业尚未实缴出资。
（二）分公司基本情况 截至2016年10月31日，公司共有27家分公司，基本情况如下： 序号12345678910111213141516 分公司名称 北京分公司福州分公司杭州分公司合肥分公司华漕分公司嘉兴分公司廊坊分公司南京分公司厦门分公司沈阳分公司苏州分公司天津滨海新区分公司武汉分公司萧山分公司余杭分公司长沙分公司 负责人武心民翁晓峰赵玉欧成兵蒋达强朱瑜武心民赵国军林亦工景志山王凤友景志山杨进赵玉赵玉熊军 成立时间2007年8月3日 注册号/统一社会信用代码 2007年10月24日43B 2013年9月2日458 2009年3月13日16A 2015年7月9日269 2009年10月23日13Q 2008年4月17日18J 2015年4月8日70M 2008年1月7日624 2014年5月23日1XM 2008年5月13日00M 2012年3月29日588 2013年10月15日2015年8月24日2013年9月29日2008年9月8日 24E47A12367A 经营状态正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业 25 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号1718192021222324252627 分公司名称 镇江分公司重庆分公司普陀分公司闵行分公司长宁分公司嘉定分公司昆山分公司宁波分公司无锡分公司徐州分公司常州水杉路 分公司 负责人赵国军朱庭均景志山景志山景志山景志山骆信国赵玉骆信国赵国军徐小冬 成立时间2010年12月9日2008年8月20日2009年5月22日2014年12月1日2012年7月18日2015年12月9日2016年5月5日2016年8月3日2016年9月2日2016年8月15日2013年9月13日 注册号/统一社会信用代码 96Y07P 91310114MA1GT34Q8491320583MA1MKCTT2Y91330212MA282EH56U91320211MA1MTLCA2691320300MA1MRE610Q 经营状态正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正在注销
六、董事、监事及高级管理人员情况 公司共有董事6人，其中，董事长为林中，董事为林峰、朱瑜、景志山、杨欣、龚雁。
（一）公司董事
1、林中：详见本说明书“第一节基本情况”之“
三、股权情况”之“（二）控股股东、实际控制人、前十名股东、持股5%以上股东持股情况”。
2、林峰：详见本说明书“第一节基本情况”之“
三、股权情况”之“（二）控股股东、实际控制人、前十名股东、持股5%以上股东持股情况”。
3、朱瑜：男，1962年11月出生，中国籍，无境外永久居留权，本科学历。
2006年3月始曾任职旭辉集团副总裁兼董事会秘书，旭辉控股副总裁等职务，现任公司董事职务。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
4、景志山：男，1965年11月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
2001年5月始曾任职重庆天骄物业公司总经理，重庆力扬集团海兰云天物业公司总经理，龙湖集团龙湖物业重庆公司区域总经理、北京公司总经理等职务。
26 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 2012年8月进入公司，现任公司总经理、董事，重庆旭原董事长，上海赫顶执行董事兼经理职务。
5、杨欣：男，1973年8月出生，中国籍，拥有匈牙利永久居留权，硕士学历。
1995年7月始曾任职中国农业银行上海市分行、新加坡分行任支行行长、分行部门经理，2010年6月至今于旭辉集团先后任资金总监、财务中心总经理、总裁助理，现任公司董事。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
6、龚雁：女，1971年6月出生，中国籍，无境外永久居留权，大专学历。
曾任职旭辉集团上海事业部财务总监，旭辉集团财务中心会计副总监，2016年3月至今于旭辉集团任财务中心总会计师，上海新城旭地房地产有限公司监事，现任公司董事职务。
（二）公司监事 公司共有监事3名，其中，监事会主席为丁朝晖，监事为陈宏杰、殷琴。
1、丁朝晖：男，1972年10月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
1993年7月始曾任职深圳行知职业技术学校教师，北京格林柯尔环保工程有限公司涉外法律专员，深圳茂业集团有限公司法律顾问，万科企业股份有限公司法务专员、法务部经理，2014年9月至今于旭辉控股任法务审计部总监等职务，现任公司监事会主席。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
2、陈宏杰：女，1974年4月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
1996年始曾任职上海合金有限公司技术员，立邦涂料有限公司客服主管，上海本原企业管理咨询有限公司咨询顾问，上海上房物业管理有限公司人力资源经理，龙湖物业管理有限公司人力资源经理，2012年9月进入公司，现任公司人力资源行政总监和职工监事。
3、殷琴：女，1982年1月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
2007年10月始曾任职上海金翔律师事务所律师助理，五矿瑞和（上海）建设工 27 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 程有限公司法务主管，江苏哥伦布商业管理股份有限公司法务经理，2016
年2月进入公司，现任公司法务主管、监事和上海赫顶监事。
（三）公司高级管理人员 公司共有2名高级管理人员，分别为总经理景志山及财务总监兼董事会秘书胡杏。
1、景志山：详见本说明书“第一节基本情况”之“
六、董事、监事及高级管理人员情况”之“（一）公司董事”。
2、胡杏：女，1979年8月出生，中国籍，无境外永久居留权，本科学历。
1999年10月始曾任职荆州市公路桥梁建设有限公司会计主管，北京紫玉山庄房地产开发有限公司会计主管，旭辉集团财务管理部会计、财务主管、财务经理助理、上海事业部财务部财务经理、财务中心分析经理兼北京事业部财务部副总监，2014年11月进入公司，现任公司财务总监兼董事会秘书职务。
（四）公司董事、监事、高级管理人员持股情况 截至本说明书出具之日，公司董事、监事、高级管理人员持股情况如下： 姓名 林中林峰朱瑜景志山杨欣龚雁丁朝晖殷琴陈宏杰 董事√√√√√√ 任职监事 √√√ 高管√ 持有股份持有比例（万股）（%） 持股方式 股份质押数量（股） 2,20020.00%通过旭辉发展间 - 接持股 通过旭辉发展、上 2,42322.03%海璟钧和上海景 - 助间接持股 100 0.91%通过上海璟钧间 - 接持股 220 2.00%通过上海景助间 - 接持股 40 0.36%通过上海璟钧间 - 接持股 - - - - 30 0.27%通过上海璟钧间 - 接持股 - - - - 50 0.45%通过上海景助间 - 接持股 28 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 姓名胡杏 董事 任职监事 合计 高管√ 持有股份持有比例（万股）（%） 持股方式 股份质押数量（股） 50 0.45%通过上海景助间 - 接持股 5,11346.47% - - 注：林中、林峰除上述间接持股情况，还和林伟共同控制公司股东旭辉集团，旭辉集团持有公司30%股份。
（五）公司董事、监事及高级管理人员竞业禁止情况 公司的董事、监事及高级管理人员未与其他单位签署竞业禁止相关的协议、未领取其他单位发放的竞业禁止补贴的情形，不存在因竞业禁止导致的纠纷或潜在纠纷；也不存在侵犯原任职单位知识产权、商业秘密的纠纷或潜在纠纷。
七、最近两年一期的主要会计数据和财务指标 项目 2016年8月31日2015年12月31日2014年12月31日 总资产（万元） 35,029.96 31,755.05 24,551.90 股东权益合计（万元） 归属于申请挂牌公司股东权益合计（万元） 每股净资产（元） 归属于申请挂牌公司股东的每股净资产（元） 资产负债率 13,424.2713,424.27 1.221.2261.68% 11,414.6111,414.61 1.041.0464.05% 10,005.2910,005.29 0.910.9159.25% 流动比率（倍） 1.35 1.24 1.35 速动比率（倍） 1.30 1.24 1.35 项目 2016年1-8月 2015年 2014年 营业收入（万元） 30,206.91 34,289.24 25,885.44 净利润（万元） 归属于申请挂牌公司股东的净利润（万元）扣除非经常性损益后的净利润（万元） 归属于申请挂牌公司股东的扣除 2,009.662,009.661,957.131,957.13 1,409.331,409.331,119.051,119.05 1,009.141,009.14 901.40901.40 29 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 非经常性损益后的净利润（万元） 毛利率（%） 22.13 20.94 21.10 净资产收益率（%） 扣除非经常性损益后净资产收益
率（%） 基本每股收益（元/股） 16.1815.760.18 13.1610.450.13 10.629.490.09 稀释每股收益（元/股） 0.18 0.13 0.09 应收账款周转率（次） 经营活动产生的现金流量净额（万元）每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） 4.29-2,366.05 -0.22 6.6014,678.93 1.33 5.282,519.71 0.23 注：
1、为保证会计指标的前后期可比性，以变更后的总股本110,000,000股重新计算各列报期间的每股净资产、每股经营活动产生的现金流量净额等指标。
基本每股收益、稀释每股收益、净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券公司信息编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）的规定计算。
2、毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
3、应收账款周转率=当期营业收入/((期初应收账款账面余额+期末应收账款账面余额)/2)；
4、每股经营活动产生的现金流量净额=当期经营活动产生的现金流量净额/期末股本；
5、每股净资产=期末净资产/期末股本；
6、资产负债率=负债总额/资产总额；
7、流动比率=流动资产/流动负债；
8、速动比率=（流动资产-存货-预付账款-其他流动资产）/流动负债
八、本次公开转让有关机构 （一）主办券商 名称： 东方花旗证券有限公司 法定代表人：马骥 住所： 上海市黄浦区中山南路318号24层 项目负责人：胡创荣 项目小组成员：陈月阳、丁圣、戚黎明 联系电话：（021）23153888 传真： （021）23153500 （二）律师事务所 30 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 名称： 北京市通商律师事务所 负责人：程丽 经办律师：孔鑫、宋滋龙 住所： 北京市建国门外大街甲12号新华保险大厦6层 电话： （010）65693399 传真： （010）65693838 （三）会计师事务所 名称： 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 法定代表人：朱建弟 注册会计师：吴洁、唐旻 住所： 上海市南京东路61号4楼 电话： （021）63391166 传真： （021）63392558 （四）资产评估机构 名称： 银信资产评估有限公司 法定代表人： 梅惠民 注册资产评估师：吴佳轩、孙迅、王盈芳 住所： 上海市嘉定工业区叶城路1630号4幢1477室 电话： （021）63391088 传真： （021）63391116 （五）证券登记结算机构 名称：
住所：电话：传真： 中国证券登记结算有限责任公司北京分公司北京市西城区金融大街26号金阳大厦5层（010）58598980（010）58598977 （六）证券交易场所 31 上海永升物业管理股份有限公司 名称： 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 法定代表人：杨晓嘉 住所： 北京市西城区金融大街丁26号 联系电话：（010）63889512 邮编： 100033 公开转让说明书 32 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 第二节公司业务
一、公司主要业务情况 （一）公司主营业务 公司的主营业务为提供物业管理等服务，致力于成为卓越的全生命周期资产管理者和社区增值服务集成商。
公司拥有物业服务企业一级资质证书，并已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业及安全管理体系等三项管理体系认证。
目前所服务的项目合计85个，涵盖住宅、商铺、写字楼等业态，业务范围覆盖上海、北京、厦门等地，服务项目收费管理面积1,138.38万平方米。
公司自成立以来主营业务未发生重大变化，始终致力于提供基于物业管理的物业资产服务等综合性产业服务，业务规模持续提升。
（二）主要产品或服务
1、公司服务内容公司一直专注于为住宅、商办等物业提供服务，主要服务内容包括项目交房前的前介服务，日常管理中的设施设备管理、秩序维护、环境清洁、绿化养护服务等，资产管理、装修、利用社区资源提供社区广告及团购服务等。
2、公司管理项目情况截至2016年8月末，公司管理和服务的项目合计85个，收费管理面积合计1,138.38万平方米。
公司目前管理的物业类型包括住高端公寓、别墅、商铺、高端写字楼等，覆盖北京、上海、重庆、浙江、江苏等多个省份及直辖市。
3、公司服务的典型项目 住宅 上海铂悦西郊 33 上海永升物业管理股份有限公司 沈阳旭辉御府 苏州壹号院 上海恒基旭辉中心 商办 上海虹桥国际广场 旭辉E天地 34 公开转让说明书 上海永升物业管理股份有限公司
二、公司组织结构及主要服务流程 （一）公司组织结构 股东大会董事会 总经理 公开转让说明书 监事会董事会秘书 财务总监 运 市 经 投 人 法 27 财 营 场 营 资 力 务 家 务 管 拓 拓 发 资 监 分 管 理 展 展 展 源 察 公 理 部 部 部 部 行 部 司 部 政 部 （二）公司主要服务流程
公司物业服务流程图如下： 35 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
1、市场拓展阶段
（1）市场信息收集 36 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 公司市场发展部负责市场拓展阶段工作，通过收集政府相关平台信息、政府推荐、公开招标及业主委员会主动联系等渠道获取市场信息和资源，并协同运营管理部负责后续跟进和拜访工作。
（2）评定项目及提交方案目前物业项目普遍采用招标形式选择服务供应商。
在获取招标信息后，运营管理部及市场发展部于相应地区的团队在公司制定的筛选标准的基础上，通过利润估算、项目规模品质分析等方法，进行具体项目的筛选。
在了解项目的基本情况后，由运营管理部进行项目现场实地调研，对物业管理成本进行测算，组织富有经验的工作人员进行专题分析，根据项目的蓝图设计，规划要求（管理规模，公共设施，车位），岗位人员配置等标准测算制定包括物业费、人员成本、所采取的管理方式等投标方案内容。
（3）签订合同公司经过招投标程序确认中标后，运营管理部与开发商、业主委员会或公共机关等单位签订服务合同，对服务内容的具体事项进行书面约定，明确双方的权利和义务。
2、前期介入阶段
（1）启动会及方案设计在开发商获取新项目地块后，公司运营管理部的前期介入团队将参与项目启动阶段讨论，针对物业前期介入关注点进行梳理，由前期介入工程师组织会议进行物业前期的介入交底。
（2）工程施工阶段输出意见开发商进入施工设计阶段后，公司前期介入工程师负责输出物业审图意见。
在施工中，对客户与公司达成共识的方案有变更的，前期介入工程师按照《各阶段样板点评物业意见模板》反馈物业意见，并且每月输出现场介入结果。
（3）工程竣工及交付在项目交付前6个月内，物业前期介入工程师组织营销、客服、物业管理团队召开会议，将物业前期介入相关信息及资料向物业管理团队交底（含开发商与物业财务收支界面及营销承诺等），并配合开发商工程部组织完成整改以达到物业接管要求后，将项目移交至物业管理团队，由物业管理团队完成项目物业评估报告。
37 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
3、项目交房前管理阶段
（1）组建物业项目团队公司在交房前3-6个月开始组建项目团队，包括任命物业服务中心项目经理和各职能部门负责人，并且落实临时办公用房及配备基本办公用品。
（2）项目信息交底根据运营管理部所收集的项目简介、前期介入工作、物业招投标、物管费测算、及前期销售定位、客群定位、销售承诺及客户背景资料等，物业项目团队编写《物业项目基础信息数据表》。
（3）调研和定位物业项目团队根据前期交底内容了解基本情况后，组织市场调研和服务定位工作。
通过对当地物业服务市场、同业态项目、周边情况等进行调查，项目团队结合项目实际情况、地产营销交底及市场调查情况分析客户需求，进行后期物业服务定位。
（4）分户查验项目团队编制分户检验计划并与运营管理部讨论达成一致，进行初验返修及复验返修两轮查验工作。
（5）物业服务中心准备（行政内务、人事管理、财务管理）在物业服务中心准备工作中，共划分为三个部分，由项目团队指定人员分别负责：行政内务工作主要包括物业管理用房装修、交付使用及物业服务中心配套设施采购、开通；人事管理工作主要包括确定物业服务中心组织架构、人员编制和任职条件，组织实施员工招聘并负责岗前培训；财务管理工作主要包括备用金、发票领用，确定缴款银行及编制年度损益表等。
（6）承接查验由运营管理部负责编制承接查验计划并与项目团队达成一致后，项目团队分步实施承接查验工作，并持续对整改项进行跟踪。
（7）物业业务准备工作（业务工作、对外联络、增值服务、编写物业服务手册）交房前1-2个月，项目团队进行日常物业管理的准备工作。
内容包括分供方选择和分包合同签订、信息化系统的安装、停车管理方案的设定等。
其中涉及的对外联络工作包括物业相关服务费用申报和备案及与地区各主管部门建立 38 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 联系等；增值服务的准备工作包括服务项目的策划实施方案及合作方的选择和
签约。
最终确定服务内容及各项标准将编写为物业服务手册。
（8）业主进户准备工作业主进户前物业项目团队负责的工作包括：进户收费项目和标准的确定、《业主手册》的编写、进户手续材料的准备、进户人员的调配等。
（9）集中返修整改准备在交房前1-2个月，物业项目团队将组织召开项目启动会，以此来确认相关方联系人员的时间、组织和其他情况。
(10)装修管理物业项目团队对在交房前落实装修施工的管理要求，并与各责任方签署协议、约定责任。
4、项目日常运营阶段公司物业基础服务项目由运营管理部负责，主要包括保洁服务、绿化服务、客服服务、秩序维护服务及工程服务等。
每类业务公司都按业态分别制定相关的规章制度，用以规范及统一服务标准，分为“物业服务中心-地区物业公司-总公司”三级管控，由物业服务中心管控为主，地区及总公司运营管理部品质控制团队会不定期对项目服务情况进行抽查。
总公司设有呼叫中心，统一负责公司所有项目的客服和电话回访工作。
公司物业增值服务项目由经营拓展部负责，主要包括资产管理服务、装修服务、社区资源整合相关服务。
资产管理服务指针对有资产管理需求的业主，物业将提供二手房经纪、公寓项目整体包装长短租等服务；装修服务包括毛坯硬装、精装房选装、拎包入住等；社区资源整合相关服务指公司运用社区资源如社区广告、业主团购需求等进行相关的社区增值服务。
三、公司业务关键资源要素 （一）公司服务所依赖的主要资源公司通过多年的项目管理经验，建立了优秀的物业管理专业化团队，拥有自身特色的标准化管理制度和服务体系，不断探索创新服务模式，为客户提供全方位物业服务，创造更多的社会价值。
1、标准化服务与管理体系 39 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 经过多年物业服务管理运营，公司建立了标准化物业服务管理体系及制度，并得到有效执行，这些标准体系及制度覆盖各类物业全生命周期的服务需求，助力公司不断赢得市场口碑，树立良好品牌形象。
公司标准化服务与管理体系包括运营服务标准体系，人力资源管理体系，市场拓展标准体系，以及客户投诉管理体系等，同时通过了质量管理体系和环境管理、职业健康安全管理体系认证。
2、专业化的物业服务能力公司具备强大、专业的物业服务能力，包括前期介入服务能力，物业日常运营服务能力和社区增值服务能力等。
以前期介入服务能力为例，公司根据自身丰富物业管理经验，在项目的前期设计、工程施工、公共设施规划、园艺绿化等方面提供专业建议，为开发商提供专业前介服务、顾问、服务规范、复核验收标准。
3、良好服务理念与品牌公司提出“用心构筑美好生活”的服务理念，以专业化物业服务为根本，以开展各种主题性的活动为契机，深化服务理念，通过与业主之间彼此互动提高客户感知度和满意度，增强客户信任度和粘性，塑造了永升物业的品牌文化。
公司开展了定期的业主公司之间的沟通、每季度根据业主需求提供便民服务、定期组织社区文化活动、每季度年度公示社区服务报告等。
4、智能化综合服务平台公司通过硬件改造与外部合作，正在部署和加强物业管理信息系统建设。
监控中心实现各区域的服务现场和设备管理实时监控；智能对讲系统后台通过GPS定位功能实时调度管理并记录员工工作轨迹路线；停车场管理通过智能道闸扫描识别车牌便捷通行；设立指挥中心调度平台，集成不同子系统统一集中管理、报警联动、远程指挥调度等功能。
公司利用互联网、智能化等信息技术优化管理，提升社区管理与服务的品质与效率。
公司利用基础物业服务数据，结合业主的生活社交圈、个性差异化为业主提供“悦”生活在线增值服务，并建立内部管理质量控制等搭建智能社区服务平台，结合平台优势，接入各种垂直服务系统和供应商，优化社区资源配置，助力社区管理和服务。
（二）业务许可与公司资质
1、物业服务资质 40 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号123 证书名称 证书编号 物业服务企业资质证书物业服务企业资质证书物业服务企业资质证书 （建）112005 京物企资二[2010]第0015号 02030026 资质等级一级二级三级 颁发机构 上海住房和城乡建设部北京住房和城乡建设部厦门市建设 局 持证单位永升物业 有效期限 2018年2月6日 北京永升 - 厦门永升2017年12月31日 子公司重庆旭原和上海赫顶未实际开展物业服务业务，因此，尚未取得物业 服务企业资质证书。
依照规定，分公司可以使用永升物业拥有的一级物业服务企 业资质。
2、二次供水资质 序号
证书名称许可范围发证机关持证单位证书编号颁发日期有效期限 北京市朝阳 朝卫水监字 1卫生许可证二次供水区卫生和计永升有限北（2009）第2015.6.302017.6.29 划生育委员京分公司03130号 会 北京市顺义永升有限北顺工水监字2卫生许可证二次供水区卫生局京分公司（2015）第2015.1.52017.1.4 0002号 北京市大兴北京旭东物大卫水监字3卫生许可证二次供水区卫生局业管理有限（2014）第2014.12.182016.12.17 公司[注]00112号 北京市大兴北京旭东物大卫水监字 4卫生许可证二次供水区卫生局和业管理有限（2013）第2015.6.252017.6.24 计划生育委公司 00726号 员会 北京市大兴北京旭东物大卫水监字 5卫生许可证二次供水区卫生局业管理有限（2014）第2016.4.202018.4.19 公司 00050号 北京市通州永升有限北通卫水监字6卫生许可证二次供水区卫生局京分公司（2015）第2015.6.302017.6.29 00059号 永升有限厦厦思卫水字 7卫生许可证二次供水厦门市思明门分公司大2009第05132013.5.212017.5.20 区卫生局正大厦管理 号 处 永升有限厦厦思卫水字 8卫生许可证二次供水厦门市思明门分公司古2010第00632014.12.042018.12.03 区卫生局龙商城物业 号 服务处 厦门市思明厦门永升海厦思卫水字 9卫生许可证二次供水区卫生和计联中心2008第00542016.3.72020.3.6 划生育局 号 41 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号证书名称许可范围发证机关持证单位证书编号颁发日期有效期限 厦门市思明永升有限厦厦思卫水字 10卫生许可证二次供水区卫生和计门分公司湖2008第05232016.1.222020.1.21 划生育局北大厦服务 号 中心 厦门市思明厦门永升永厦思卫水字 11卫生许可证二次供水区卫生局升花园管理2008第00142014.7.212018.7.20 处 号 厦门市思明厦门永升永厦思卫水字 12卫生许可证二次供水区卫生局升华庭管理2008第02402014.7.212018.7.20 处 号 厦门市湖里厦门永升湖卫水字 13卫生许可证二次供水区卫生和计（金彩花2016第2016.6.32020.6.3 划生育局苑）1606002号 厦门市思明厦门永升永厦思卫水字 14卫生许可证二次供水区卫生和计升松柏物业2008第05462016.3.72020.3.6 划生育局服务中心 号 厦门市思明 厦思卫水字 15卫生许可证二次供水区卫生局厦门永升2009第02082013.5.212017.5.20 号 注：北京旭东物业管理有限公司系北京永升前身，目前公司正在办理将上述许可证更名 至北京永升的手续。
3、停车场备案资质 序号12 证书名称备案证明备案证明 许可范围发证机关持证单位证书编号上海市闵行永升有限闵沪闵 公共停车场区城市交通行分公司310112030044运输管理所上海市普陀永升有限普沪市 公共停车场区交通委员陀分公司31010703051会 颁发日期有效期限2016.6.272017.6.302016.11.72017.10.31
4、房产经纪备案证明 序号
1 证书名称备案证明 2备案证书 许可范围房产经纪 房产经纪 发证机关 北京市开发区国土房管局上海市青浦区住房保障和房 屋管理局 持证单位北京永升永升有限 证书编号颁发日期 京经纪（2014）2016.5.16第7965号 沪房管经（青浦）第05042015.8.19 号
5、其他认证情况 序号证书名称 证书编号 资质等级颁发机构持证单位有效期限 42 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号123 证书名称 证书编号 质量管理体系认证证书职业健康安全体系认证 证书环境管理体系认证证书 00916S10522R2S00916S10522R2S00916E10664R2S 资质等级- 颁发机构 长城质量保证中心 长城质量保证中心 长城质量保证中心 持证单位永升有限永升有限永升有限 有效期限 2019年8月11日 2019年8月11日 2018年9月15日 （三）主要生产设备等重要固定资产的情况 截至2016年8月31日，公司主要固定资产明细如下： 单位：元 序号12345 资产类别办公设备电子设备运输工具专用设备其他设备合计 原值1,164,875.354,658,641.19459,264.79135,160.00365,419.006,783,360.33 累计摊销599,886.222,463,360.91274,392.02100,995.02253,419.673,692,053.84 净值564,989.132,195,280.28184,872.7734,164.98111,999.333,091,306.49 成新率48.50%47.12%40.25%25.28%30.65%45.57% 公司的固定资产主要为开展物业服务所需的办公设备、电子设备、运输工具、专用设备及其他设备等，各项主要固定资产使用状态良好，可以满足公司经营需要。
（四）主要无形资产的情况
1、软件截至2016年8月31日，公司无形资产主要是经营所需的软件，具体情况如下： 单位：元 项目软件合计 账面原值69,232.0069,232.00 累计摊销69,232.0069,232.00 账面净值0.000.00 43 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
2、域名 注册域名 网站备案/许可证号 沪ICP备05009488号 域名所有者永升有限 域名所注册机域名注册日期域名到期日构 HICHINA ZHICHENG2016年3月182019年3月18 TECHNOLOGY 日 日 LTD
3、著作权 作品/制品名称永小乐 作品类别美术作品 登记号 沪作登字-2015-F-00449761号 登记机关 登记日期 上海市版权局2015.06.05 （五）员工情况 截至2016年8月31日，公司员工总人数3,229人，具体分布情况如下：
1、按岗位结构 专业类别管理人员行政、财务及商务人员物业项目服务人员物业项目管理人员 合计
2、按年龄结构 人数48231 2,85199 3,229 占比1.49%7.15%88.30%3.07%100% 年龄30岁以下30-39岁40以上 合计
3、按教育程度分类 人数1,503886 8403,229 占比46.55%27.44%26.01%100% 学历 人数 占比 44 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 学历本科及以上学历 专科专科以下合计
4、按工龄分类 人数3676712,1913,229 占比11.37%20.78%67.85%100% 工龄1年以下1-3年3年以上 合计 人数（个）1,5591,0715993,229 占比48.28%33.17%18.55%100% （六）公司研发情况 公司主营业务为物业管理，并不从事产品生产，因此公司尚未设立研发机构，也无相关研发人员，亦未投入相关研发费用。
四、公司业务其他相关情况 （一）报告期业务收入的主要构成 单位：元 项目 2016年1-8月 收入 占比（%） 2015年度 收入 占比（%） 2014年度 收入 占比（%） 物业管理296,722,965.1198.23341,632,625.5699.63258,631,680.3599.91 其他5,346,120.301.771,259,780.000.37222,751.570.09 合计302,069,085.41100.00342,892,405.56100.00258,854,431.92100.00 （二）产品或服务的主要消费群体
1、服务的主要消费主体公司的主营业务是为不动产业主、房地产开发商等客户提供社区物业管理服务等服务。
45 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
2、报告期内各期前五名客户收入及其占当期营业收入比重情况（1）2016年1-8月 单位：元 客户名称杭州旭开置业有限公司上海旭弘置业有限公司苏州旭峰置业有限公司上海旭邦置业有限公司中石房地产开发有限公司 合计 金额4,222,323.564,220,858.343,929,806.163,783,973.582,730,826.6018,887,788.24 占比1.40%1.40%1.30%1.25%0.90%6.25% 与公司关系关联方关联方关联方关联方关联方- （2）2015年度 单位：元 客户名称北京旭辉阳光置业有限公司上海旭邦置业有限公司重庆旭昌房地产开发有限公司中石房地产开发有限公司合肥旭远房地产开发有限公司 合计 金额10,003,825.368,216,083.825,783,156.394,456,954.133,910,884.9832,370,904.68 占比2.92%2.40%1.69%1.30%1.14%9.44% 与公司关系关联方关联方关联方关联方关联方- （3）2014年度 单位：元 客户名称上海旭邦置业有限公司北京旭辉兴腾置业有限公司中石房地产开发有限公司苏州旭辉高科置业有限公司北京旭辉阳光置业有限公司 合计 金额8,687,676.786,643,860.005,924,823.765,843,380.944,576,965.6531,676,707.13 占比3.36%2.57%2.29%2.26%1.77%12.24% 与公司关系关联方关联方关联方关联方关联方- 46 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 报告期内，公司前五名客户的销售收入占当期营业收入的比例分别为12.24%、9.44%和6.25%，均未超过50%。
（三）主要产品或服务的原材料、能源及供应情况
1、主要产品或服务的采购情况公司采购的主要产品及服务包括物业管理服务所需的维修用配件、清洁用品、绿化用品和安保用品,以及外包服务公司提供的保洁、保安、绿化、维修等服务。
2、报告期内各期前五名供应商采购及其占当期采购总额比重情况报告期内，公司主要产品或服务的采购情况如下：（1）2016年1-8月 单位：元 供应商名称北京特意洁保洁技术有限公司北京国泰保安服务有限公司上海知音楼宇工程服务有限公司上海蓝云环境服务管理有限公司上海银瑞保洁服务有限公司 合计 金额2,624,570.002,418,584.002,148,601.771,824,735.381,586,218.5310,602,709.68 占比2.51%2.31%2.05%1.75%1.52%10.14% 与公司关系非关联方非关联方非关联方非关联方非关联方- （2）2015年度 单位：元 供应商名称北京国泰保安服务有限公司上海蓝云环境服务管理有限公司北京特意洁保洁技术有限公司上海知音楼宇工程服务有限公司上海银瑞保洁服务有限公司 合计 金额4,528,378.003,352,606.333,077,547.293,006,719.002,694,931.3016,660,181.92 占比3.52%2.61%2.39%2.34%2.10%12.96% 与公司关系非关联方非关联方非关联方非关联方非关联方- （3）2014年度 47 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 单位：元 供应商名称北京特意洁保洁技术有限公司上海知音楼宇工程服务有限公司北京国泰保安服务有限公司上海银瑞保洁服务有限公司上海蓝云保洁有限公司 合计 金额2,625,258.002,575,472.402,405,480.002,312,134.401,911,382.4411,829,727.24 占比2.29%2.24%2.09%2.01%1.66%10.30% 与公司关系非关联方非关联方非关联方非关联方非关联方- 公司进行外包的服务主要为技术含量相对较低，附加值不高的服务业务，且市场上可选择同类外包服务商众多，公司对外包服务供应商不存在依赖。
报告期内，公司前五名供应商的采购金额占当期采购总额的比例分别为10.30%、12.96%和10.14%，均未超过50%。
公司董事、监事、高级管理人员及主要关联方或持有公司5%以上股份的股东均未在公司前五名供应商中拥有权益。
（四）报告期内对持续经营有重大影响的业务合同及履行情况
1、重大销售合同报告期内，公司所签订的物业管理面积30万平方米以上的重大物业服务合同情况如下： 序号项目名称合同相对方 合同总金额/收费方式 合同有效期履行情况 总建筑面积：31.42万平方米； 1朗香书苑合肥琅溪置业高层住宅：1.44元/月/㎡，洋2016.6.30 有限公司 房住宅：1.44元/月/㎡，商业2019.6.30 至正在履行 物业：4元/月/㎡ 总建筑面积：约30.35万平方截至2018.6.29或 2美澜城苏州旭峰置业米；高层住宅：2.2元/月/㎡，业主大会与物业服正在履行 有限公司 别墅：3.03元/月/㎡，商业用务企业签订的物业 房：4.22元/月/㎡ 服务合同生效之日 2014.11 至 苏州旭高房地总建筑面积：约50.17万平方2021.6.29或业主 3旭辉城产开发有限公米；高层住宅：2.40元/月/㎡，大会与物业服务企正在履行 司 小高层住宅：2.40元/月/㎡业签订的物业服务 合同生效之日 总建筑面积：约31.22万平方2016.5.31 至 4铂悦犀湖苏州旭悦置业米；低层住宅：3.95元/月/㎡，2020.12.30或业主正在履行 有限公司 小高层住宅：3.53元/月/㎡，大会与物业服务企 高层住宅：3.53元/月/㎡业签订的物业服务 48 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号项目名称合同相对方 合同总金额/收费方式 合同有效期合同生效之日 履行情况 总建筑面积：51.63万平方米；2012.12.1至业主 5东方之珠中石房地产开联体别墅：3.5元/月/㎡，高大会与物业服务企正在履行发有限公司层：2元/月/㎡，商业用房：业签订的物业服务 5.5元/月/㎡ 合同生效之日 物业交付使用之日 长沙旭海房地总建筑面积：约34.53万平方（2013.12）至 6旭辉御府产开发有限公米；住宅和公寓：1.8元/月/2018.12.31或业主正在履行 司 ㎡，别墅：2.5元/月/㎡，商大会与物业服务企 业物业：2.5元/月/㎡ 业签订的物业服务 合同生效之日 总建筑面积：32.69万平方米；2015.9.9至业主大 7旭辉国际湖南物华投资住宅和洋房：2.5元/月/㎡，会与物业服务企业正在履行广场发展有限公司办公楼：5元/月/㎡，商业物签订的物业服务合 业：6元/月/㎡ 同生效之日 天津旭津房地总建筑面积：33.21万平方米；2013.10.18至业主 8御景园产开发有限公别墅：3.8元/月/㎡，高层：大会与物业服务企正在履行 司 2.3元/月/㎡ 业签订的物业服务 合同生效之日 2015.4.3 至 旭辉城三重庆旭中房地总建筑面积：约34.38万平方2018.4.2或业主大
9 期产开发有限公米；高层：2.5元/月/㎡，商会与物业服务企业正在履行 司 业（门面）物业：5元/月/㎡签订的物业服务合 同生效之日 总建筑面积：35.32万平方米；2016.6.23至业主 10旭江华庭杭州拓江置业超高层建筑：3元/月/㎡，写大会与物业服务企正在履行 有限公司 字楼：7元/月/㎡，商铺：4业签订的物业服务 元/月/㎡ 合同生效之日 总建筑面积：约39.68万平方2014.7.16 至 武汉旭程置业米；高层住宅：3元/月/㎡，2017.7.16或业主 11旭辉御府有限公司 联排别墅：3.87元/月/㎡，商大会与物业服务企正在履行 业物业：4.22元/月/㎡ 业签订的物业服务 合同生效之日 碧海金沙上海碧海金沙总建筑面积：80.00万平方米；2016.7.15 12水上乐园投资发展有限每年6月至9月，每月金额2017.7.31 公司 64,210元 至正在履行 总建筑面积：约35.99万平方 米；高层：8元/月/㎡，多层 旭泾清水上海旭泾置业住宅：11.5元/月/㎡，商业：2015.9.25 13雅庭有限公司 80元/月/㎡，办公楼：FCU空2018.9.25 调35元/月/㎡，VRV空调27 至正在履行 元/月/㎡，办公（多层）11.5 元/月/㎡ 总建筑面积：约35.81万平方 14陶冲湖别合肥嘉汇置业米；高层住宅：1.44元/月/㎡，2016.6.30 院有限公司 洋房住宅：1.44元/月/㎡，联2019.6.30 至正在履行 排别墅：5.2元/月/㎡，商业 49 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号项目名称 合同相对方 合同总金额/收费方式 物业：4元/月/㎡ 合同有效期履行情况
2、重大采购合同报告期内，公司合同金额在100万元以上的重大采购合同情况如下： 序号合同名称 合同相对方 1秩序维护服务北京国泰保安服务 合同 有限公司 2商业秩序维护北京圣安卫嘉保安服务合同服务有限公司 3秩序维护服务北京国泰保安服务外包合同有限公司 4秩序维护服务北京圣安卫嘉保安外包合同服务有限公司 5环境服务合同北京兆京保洁服务有限公司 6秩序维护服务北京国泰保安服务外包合同有限公司 7环境服务合同北京兆京保洁服务有限公司 8环境服务合同苏州美格保洁有限公司 9保洁服务项目上海盛旺雅洁环境 合同 管理有限公司 秩序维护服务江苏安邦保安服务10外包合同有限公司嘉兴分公 司 11保洁服务合同上海知音楼宇工程服务有限公司 12环境服务合同长沙滨江环卫环保科技有限公司 13环境服务合同长沙滨江环卫环保科技有限公司 14委外保洁合同重庆康源环境工程有限公司 15环境服务合同江苏亮晶晶物业管理有限公司 16环境服务合同苏州锐驰物业服务有限公司 合同金额（万元） 134.64122.40134.64108.00102.00124.80126.34135.24382.46 205.20 101.88112.80112.32165.60105.00105.84 合同有效期2014.6.1-2015.5.312014.1.1-2014.12.312015.6.1-2016.5.312015.1.1-2015.12.312015.6.1-2016.5.312016.4.1-2017.3.312016.6.1-2017.5.312016.1.1-2016.12.312014.12.9-2016.12.8 履行情况履行完毕履行完毕履行完毕履行完毕履行完毕正在履行正在履行正在履行正在履行 2016.3.20-2017.3.19正在履行 2013.4.1-2014.3.31履行完毕A栋：2015.8.1-2016.7.31履行完毕B栋：2015.7.1-2016.7.31 2016.8.1-2017.7.31正在履行2015.12.1-2016.11.30正在履行2016.1.1-2016.12.31正在履行 2015.7.1-2016.6.30履行完毕
3、主要租赁合同报告期内，公司租赁合同租金高于1万元/月的情况如下： 50 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号出租方 1上海旭创置业有限公司 2漆忠海 北京光速圣3鑫国际贸易 有限公司 承租方 永升有限 永升有限 永升有限北京分公 司 房屋位置 上海市长宁区通协路288弄1号楼2楼上海市长宁区通协路288弄2号楼278-279号北京市亦庄经济技术开发区地盛中路3号中辉世纪大厦A座401A 合同期限 2016.5.1-2016.12.31 2012.5.1-2016.4.30 2015.7.292017.8.1 租金（万元/月） 7.18 10.78 2.48 履行情况正在履行履行完毕正在履行
4、银行贷款合同报告期内，公司银行贷款合同如下： 序号
1 借款期限 2014年6月25日至2014年7月24日 贷款人 中国工商银行股份有限公司北京新街口支行 借款利率 人民银行公布的同期同档次基准利率 借款用途 日常经营周转支出 贷款金额 2,986万元 履行情况履行完毕 （五）环境保护、安全生产和质量标准情况
1、公司生产经营活动的环境保护情况公司的日常生产经营并不向大气、河道等公共区域排放污染物，公司主营业务为提供物业管理服务，公司的业务流程不涉及生产，不需要相应的环保资质或履行相应的环保手续。
公司在日常经营中遵守《中华人民共和国环境保护法》等一般性的环保法律法规规定。
2、安全生产情况公司能够认真执行国家安全生产法律法规，安全生产、安全施工防护、风险防控等措施合理，落实安全生产主体责任，保持了良好的安全生产记录。
公司主营业务为提供物业管理服务，无需取得安全生产许可，不涉及建设项目安全设施验收等安全生产相关问题。
3、质量标准公司建立了完善的、标准化的住宅类和商办类服务质量控制体系，服务体系覆盖物业全生命周期需求，并且严格执行，效果显著，持续获得高水平的客户满意度。
公司服务标准已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体 51 上海永升物业管理股份有限公司 系和OHSAS18001职业及安全管理体系认证。
公开转让说明书
五、商业模式 公司为国家一级资质物业管理企业，主要为住宅物业、商业物业等提供物业管理服务，公司的市场口碑在项目所在地处于行业前列。
其物业管理项目一般通过招投标的方式获取，中标后统一配置资源、采购设备及物资，完成项目接管的细节实施，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，同时不断开拓多元化的创新经营服务，实现公司的规模化增长和持续盈利。
（一）市场发展模式 公司一般通过地产开发商的招标邀请或通过公开招标信息等渠道获取项目信息。
公司在获取项目信息后，根据实际情况由市场发展部成立对应的项目小组，由总经理或相关部门经理及方案编制人员组成。
收到招标或邀标通知后，按要求准备材料。
通过公司运营管理部物业项目现场实地调研，对物业管理成本进行测算，组织富有经验的工作人员进行专题分析，对项目的蓝图设计，规划要求（管理规模，公共设施，车位），岗位人员配置等标准来进行最终的物业管理费定价。
然后编制投标书送达招标单位，参加开标和评标。
公司在中标之后由运营管理部对接的项目小组与地产开发商就具体问题沟通后进行合同的签订。
公司组建新的物业项目团队，制定工作规划，配置好对应岗位人员，在合同签署后及时进驻物业开展工作。
（二）物资和服务采购模式 公司采购分为物料采购和服务外包。
物料采购一般涉及公司日常经营活动中所需的办公设备、机械设备、安防设备、维修物料、信息系统等。
公司将部分技术含量相对较低，附加值不高的服务业务进行外包。
1、物资采购公司制定了《资产管理制度》、《供方管理规定》对各地物业公司的物资的购置、使用、调拨等相关作业管理进行明确规定，并对各物资类别预算编制《行政管理费用预算编制指引》进行统一规范，由人力资源行政部负责指导和审核物资相关的预算编制，财务管理部对预算执行情况进行统计分析、监督检查，需求部门根据《采购招标管理规定》提报采购申请实行。
具体情况分别如下： 52 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
（1）申请由需求部门填写《资产申购单》提出申请，审批通过后，实施购置。
（2）购置分供方选择遵循“货比三家”的原则：根据《采购招标管理规定》在资产购置前进行市场比价，分为单次购置询价及多次购置签订长期合作框架协议两种比价方式。
超过一定金额的采购事项需通过邀请招标方式确认供方；达到一定要求的供方可不进行招标。
（3）验收货到验收遵循“不相容岗位相分离”的原则，由资产管理员与资产需求部门人员在《资产验收单》上共同验收签字。
2、服务采购公司除拥有专业的物业管理服务人员外，还将保安服务、维修保养、绿化养护、保洁服务等部分专项工作外包，依据公司策略确定委托其他公司承保。
（1）职责与权限总公司运营管理部制订《服务采购管理规定》、《服务供方管理规定》等相关管理制度，依据采购项目重要程度主导或参与服务采购，并对采购制度的执行情况实施监督检查。
地区/城市物业公司负责所属物业服务中心或售场的服务采购的审核和授权范围内的审批，负责实施服务采购，负责合同洽谈、合同评审、合同签署。
物业服务中心负责提报服务采购申请，参与服务采购，负责对服务供方现场服务、合同履行等情况进行检查并向公司反馈。
（2）采购方式在不具备市场竞争条件的行业或有战略协议的供方或在供方评价高于一定标准的供方经相关职能部门、项目经理一致同意签订合同外，服务委外均应通过招标方式确定服务供方。
招标主要流程如下： 53 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 提报招标需求 制定招标计划，编制招标文件 发标 投标单位考察 开标 谈判并定标 合同签订 （三）服务及盈利模式
1、服务模式公司的客户服务、环境管理、秩序维护服务、设施设备管理、安全管理等各类型服务都制定了相应的标准规范和工作指引。
员工在实施作业和服务的过程中必须严格按照公司管理标准及流程来执行，以确保服务中各个环节的质量。
公司每周或每月会对各项目服务人员的服务质量进行考核评估，通过奖惩机制、专业培训等方式提高服务人员的素质和服务水平。
公司不定期聘请第三方机构对业主或物业使用人的满意度进行调查评测，根据实际反馈的满意度结果制作调查报告，进行相应的服务制度改善，提高服务质量。
公司的服务主要体现为两个维度，纵向主要指公司的服务贯穿整个物业从规划、开发到销售，交付再到使用的整个流程；横向主要指公司的服务业态涵盖住宅物业、商业物业等多种物业形式。
2、盈利模式公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费，其他有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。
公司的收费方式为包干收入和增值服务费收入。
包干制是指业主或物业使用人向公司支付固定的物业服务费 54 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 用，盈余或者亏损均由公司享有或者承担。
增值服务费收入是指物业公司将为业
主提供增值服务，由物业公司向业主及供应商代收代付相关款项并提供售前服务和售后保障，由此收取一定比例的手续费作为物业公司收入。
六、公司的业务发展规划 （一）公司愿景 公司以用心构筑美好生活为使命，目标成为受人尊敬的、卓越的全生命周期资产管理者和社区增值服务集成商，最终成为中国最优秀的物业服务企业。
重视品质管理，加强服务质量。
通过高效的智能云管控平台，以扁平化的管控制定物业全生命周期服务体系，打造成兼具科学管理与人性化的物业服务体验。
在加强现有的住宅、写字楼、商业等物业形态的服务同时，选择合适的项目拓展公共物业、学校物业、医院物业、工业园区物业的管理，进行全业态服务布局。
（二）未来发展目标
1、保持高客户满意度，创优质品牌形象为提高公司现有服务质量，公司从五方面入手：创建标杆项目、缩小地区差距、差别化沟通机制、创新生活/工作氛围、信息化建设。
①创建标杆项目：通过更广更深入地推行质量、环境和职业健康安全管理体系，新创建一批物业管理标杆项目；并集中资源梳理一批物业服务质量在行业中、各细分市场居于领先地位的项目；②缩小服务差距：开展业主关注的项目难点专项解决工作；利用内外部示范项目的示范作用缩小项目间的服务质量差距有效执行《新项目筹建及初始运作管理规定》；③建立差别化沟通机制：研究不同类型物业的客户情况，区别住宅、商办、公众、工商业不同业态客户的不同沟通需求和沟通方法，建立差别化沟通机制；客户资源信息动态完善；④创新生活和工作氛围：持续实施和拓宽住宅类、高端住宅项目的邻里氛围活动；研究和分析商办、公众、工商业业态的工作氛围打造； 55 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 ⑤信息化建设：评估物业系统目前使用情况，持续开发和完善各类适用模块；手持移动端技术与物业系统融合接口的应用。
2、进一步扩大管理规模，增加市场份额公司设立市场发展部，完成市场开拓的规划和相关制度的设立，参与市场项目的招投标。
公司已积极参与各种类型项目的投标，包括二手住宅、政府机关、旅游区等多种业态，并以现有地区分公司进入的城市位置点，将市场开拓范围辐射同省周边城市。
公司以前期积累的品牌、经验优势对目标市场集中进行竞争，争取尽快促进各地区市场进入良性经营循环的模式。
此外，公司成立投资发展部，筛选管理规范、经营状况好的物业管理公司进行收购兼并，以此扩大公司管理面积，并实现优势互补。
3、做强做大商业运营，延伸多元化经营
（1）社区服务价值链体系的整合，打造利润增长点①智能化工程：智能化系统搭建设计、咨询、系统施工、维保服务；社区安防解决方案；老旧项目软硬件改造工程。
②家电维修：通过区域的服务辐射全国，利用平台大数据精准定位销售目标客户，形成市场整合能力。
③智能家居：整体解决方案设计与实施；家庭用户智能安防解决方案；智能家居产品整合、销售与租赁。
（2）增值服务提升客户粘性①社区资源经营：社区周边生活服务资源整合运营，家装业务引进试点，与业主或业主委员会达成一致的社区公共空间经营。
②资产服务：三级市场门店布局，优质资产收购及运营（商铺、车位），房地产代理销售、顾问策划市场化；引入社区金融，与银行协作开展针对社区生活服务的消费贷等。
③社区居家养老：引进知名养老服务品牌试点实施，老龄用品经营代理；社区内居家适老化设施设备的改造服务，探索居家养老+机构养老新模式。
4、打造具备核心竞争力的人力资源战略公司为保障未来三年的公司战略方向调整后的业务挑战和转型，在人力资源方面组织人才文化机制保障策略，以保证完成公司未来发展的人才需求和标准。
56 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 ①组织策略：公司针对管理模式进行进一步优化，如优化原有岗位职责和流程、推广虚拟组织研究创新项目、根据成熟度不同有效授权机制等用以持续提升组织效能； ②人才策略：针对物业行业特有的人员管理风险，公司将制定适应新阶段的人才标准，并给予新标准选用育留，并强化人才需求动态预测和管控，打造人才供应链和继任者计划体系； ③机制策略：建立有效的授权机制保障总公司目标和方向快速有效的层层落实；为保留优秀中高层管理人员，实习长期激励计划，以保持公司发展稳定性；公司拟将推行内部竞聘、晋升和淘汰、鼓励创新等机制为企业发展创造活力。
七、所处行业基本情况 （一）所处行业概况
1.行业分类根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），物业服务行业属于“K70房地产业”；根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），物业服务行业属于“K7020房地产业中的物业管理”；根据全国中小企业股份转让系统颁布的《挂牌公司管理型行业分类指引》，物业服务行业属于“K7020房地产业中的物业管理”。
根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，物业管理，指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
2.行业主管部门及行业协会根据国务院颁布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门，即住房和城乡建设部，负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
根据国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门，即国家发展和改革委员会，会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
根据国务院颁布的《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办 57 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门，即财政部制定。
中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、 法规自愿组成的全国行业性的自律组织。
协会接受住房和城乡建设部、民政部的 业务指导和监督管理。
主要职能包括协助政府开展行业调研和统计工作；协助政 府制定行业标准、发展规划、准入条件；规范市场秩序，健全各项自律性管理制 度等。
3.行业主要法律法规与政策 我国物业服务行业法律规及相关政策主要包括： 序号
123456
7 法律法规及相关政策名称 文号 颁布单位 《中华人民共和中华人民共和国全国人民国物权法》主席令[2007]第代表大会六十二号 《物业管理条例》 中华人民共和国国务院令第379 号 国务院 《国务院关于修中华人民共和国 改<物业管理条国务院令[2007] 例>的决定》 第 504号 国务院 《国务院关于修国务院令第666 改部分行政法规 号 国务院 的决定》 《物业管理企业建设部令[2004]建设部资质管理办法》第125号 《建设部关于修中华人民共和国改<物业管理企建设部令[2007]业资质管理办第164号 法>的决定》《建设部关于修订全国物业管理 示范住宅小区（大厦、工业区）建住房物标准及有关考评[2000]008号 验收工作的通知》 建设部建设部 颁布时间 主要内容 2007年3月2003年6月 维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人 的物权规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众 的生活和工作环境 根据《中华人民共和国物2007年8月权法》的有关规定，对《物 业管理条例》作相应修订 2016年3月2004年3月2007年11月 为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，取消了物业管理师资 格认定加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理 服务水平取消物业企业资质年检制度，将“物业管理企业”修改为“物业服务 企业” 2000年5月 对各地物业管理项目考评验收是否设立“示 范”、“优秀”两个档次，对原标准进行了修改 8《前期物业管理建住房 建设部2003年7月规范前期物业管理招标 58 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号910111213141516 1718 法律法规及相关政策名称 文号 颁布单位 招标投标管理暂[2003]130号 行办法》 《物业服务收费发改价格〔2003〕国家发改 管理办法》 1864号委，建设 部 《国家税务总局 关于住房专项维国税发[2004]69国家税务 修基金征免营业 号 总局 税问题的通知》 《物业服务收费发改价检国家发改明码标价规定》[2004]1428号委，建设 部 《物业服务定价发改价格国家发改成本监审办法》[2007]2285号委，建设 部 建设部、财政部 《住宅专项维修 令 建设部， 资金管理办法》[2007]第165财政部 号 《业主大会和业建房[2009]274 主委员会指导规 号 则》 建设部 《物业承接查验建房[2010]165建设部 办法》 号 《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的 通知》 发改价格[2014]2755号 国家发改委 《住房城乡建设 事业“十三五” - 规划纲要》 建设部 《最高人民法院 关于审理建筑物法释[2009]7号最高人民 区分所有权纠纷 法院 案件具体应用法 颁布时间2003年11月2004年6月2004年7月2007年9月2007年12月2009年12月2010年10月2014年12月 2016年7月2009年5月 主要内容 投标活动，保护招标投标当事人的合法权益 规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企 业的合法权益对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定 物业服务定价成本加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的 合法权益规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的 合法权益规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主 的合法权益为使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，放开部分的地方实行定价管理的服务价格，其中包括物业 服务相关领域阐明“十三五”时期，全面推进住房城乡建设事业持续健康发展的主要目标、重点任务和重大举措，是指导住房城乡建设事业改革与发展的全局性、综合性、战略性规划。
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保 护当事人的合法权益 59 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号19 法律法规及相关政策名称 律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》 文号法释[2009]8号 颁布单位 最高人民法院 颁布时间2009年5月 主要内容 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人 的合法权益 （二）物业行业发展概况
1.全国物业行业的发展现状
（1）物业管理面积加速扩张根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，2015年全国物业管理面积约为174.50亿平方米，相比2014年的165.03亿平方米增长了约5.74%。
物业行业百强企业管理面积均值约为2361.48万平方米，同比增长46.76%，连续三年持续增长，管理规模扩张明显。
资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》 分业态来看，住宅物业管理面积增长最快，百强企业2015年总量为35.45亿平方米，较2014年22.12平方米增长60.12%；办公物业管理面积（4.41亿平方米）同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿平方米，同比增长59.57%；商业物业管理面积较2014年同比下滑2.07%。
60 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》
（2）物业管理项目大幅增长，项目所在城市分布更为广泛根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，行业百强企业2015年管理项目共32401个，同比增长31.94%；项目城市分布更为广泛，百强企业进入城市均值为27个，较2014年增加3个，其中进入城市超过30个的物业企业有40家，占比达19.05%。
资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》
（3）高新技术及人才引进提升物业经营绩效 61 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，百强企业从业人员由2014年的98.32万人增长至2015年的105.10万人。
其中中高学历人才增长明显：2015年本科以上学历从业人员所占比重为8.34%，同比增长2.19%；大专学历人员占比17.17%，较2014年增长1.99%；而相应的中专学历及高中学历以下从业人员占比分别下滑1.25%、2.94%。
资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》 通过引进大量专业人才，其带来的高新技术如软硬件的优化升级、设备设施的电子化管理、节能改造等大幅降低了物业企业人力、物耗、能耗方面的成本。
行业百强企业2015年全年营业收入均值为54076.96万元，营业成本均值约为43239.94万元，与2014年经营绩效相比（营业收入42501.50万元、营业成本37096.84万元），营业成本率下降了7.32%。
62 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》
(4)物业管理介入社区O2O根据国务院2015年7月发布的《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》中提出，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式，上述政策为社区O2O的发展提供了政策依据和发展空间。
根据罗兰贝格《同城O2O及社区O2O市场研究》，2015年社区O2O市场规模达到304亿元，预期2020年市场规模将达到2,234亿元。
资料来源：罗兰贝格《同城O2O及社区O2O市场研究》 63 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 目前社区生活的服务商除第三方综合平台、垂直服务平台外，物业管理平台通过建立在其物业服务的基础上，将周边实体供应商及垂直供应商的服务输送给所在社区用户。
以下为几个物业服务企业移动终端服务平台：
2.全国物业行业的发展趋势
（1）投融资活动提升物业行业市场集中度因房地产开发及住房消费需求加大推动物业行业管理市场容量加大，行业市场竞争日趋激烈，大批的品牌优质的物业服务企业通过兼并收购或登录资本市场融资来有效扩大管理规模，增加服务客户数量，有利于发挥集约和规模效应并且也借此实现资源整合和优势互补。
物业行业企业近两年正在在积极筹划进入资本市场，根据万德资讯统计，2015年共有15家涉及物业管理的企业在新三板挂牌，同时绿城服务、彩生活、中海物业、中奥到家等物业服务企业也先后在港交所上市。
借助资本市场融资，物业企业加速兼并收购，有效提升企业资产水平。
根据中国物业管理行业TO
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料真实、完整。
全国股份转让系统公司对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。
任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
1 上海永升物业管理股份有限公司 重大事项提示 公开转让说明书 公司在经营过程中，由于所处行业及自身特点所决定，特提示投资者应对公
司以下重大事项或可能出现的风险予以充分关注：
一、实际控制人不当控制的风险 本次挂牌前，林中、林峰、林伟通过控制旭辉发展和旭辉集团拥有公司70%的股份表决权，林中、林峰、林伟所支配的表决权能够支配股东大会的决策。
此外，林中、林峰分别担任公司董事长、董事职务，能够对公司董事会的重大决策产生重大影响并能够实际支配公司的经营决策，能够通过行使表决权对公司的人事、财务和经营决策等进行控制，存在致使公司及中小股东的利益受到影响甚至损害的可能性。
二、公司治理风险 有限公司阶段，公司建立了必要的公司治理体系，在实际运营中能够按照《公司法》和《公司章程》的规定进行规范运作，但公司治理运作仍存在不规范的情况，如未建立“三会制度”等。
股份公司设立后，股份公司召开创立大会，会议决议通过了股份公司《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《关联交易决策制度》以及《对外担保决策制度》等内部治理制度，建立健全了公司的治理机制。
因为股份公司成立时间较短，公司制度和内部控制治理机制的良好运行尚需一定时间。
因此，短期内公司可能存在治理不规范的风险。
三、房地产行业形势变化带来的风险 公司的主营业务为提供物业管理等服务，致力于成为卓越的全生命周期资产管理者和社区增值服务集成商。
公司物业服务业态主要为住宅地产，市场拓展在一定程度上受住宅地产行业发展的影响。
尽管公司管理项目来源包括市场存量物业项目和房地产商新开发物业项目，但如果政府出台政策对房地产行业进行严格调控，仍将影响公司新增管理面积的增长速度。
2 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
四、行业竞争加剧风险 目前，全国共有10.5万家物业服务企业，其中绝大部分是中小企业，物业行业存在高度分散、差异化不明显的特点。
在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下，行业集中度将加速提高，未来品牌知名度和美誉度的提升对企业发展至关重要，行业内大多数企业将面临更激烈的市场竞争。
五、人力资源成本上升风险 公司主营业务成本以人力资源成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦可能有所上涨。
报告期内，人力资源成本占主营业务成本的比例较高。
公司维持及提高盈利水平的能力一定程度上取决于控制人力资源成本的能力，人力资源成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
六、员工管理风险 物业服务企业直接面向业主，客户满意度为行业重要指标，但是提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，物业公司对项目服务人员的管理难度较大。
如果公司无法有效的保证服务质量，严控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司产生业务纠纷，对公司的业务和品牌产生不利影响。
七、分支机构管理风险 公司采用“物业服务中心-地区物业公司-总公司”的经营模式，即在各地区设立子公司或分公司，根据物业服务项目在子公司或分公司下属设立物业服务中心。
截至本说明书出具之日，公司的子公司和分公司共计31家，随着公司业务范围持续扩张，未来公司可能会增设更多子公司或分公司。
随着子公司和分公司数量持续增多，公司的统一管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。
如果公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，可能会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。
3 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
八、管理物业项目来源集中的风险 截止2016年8月31日，公司物业项目收费管理面积合计1,138.38万平方米，其中，由旭辉集团开发的物业项目收费管理面积占公司总物业收费管理面积约81.47%。
尽管公司持续获取非旭辉集团开发的物业项目，但是目前公司管理物业项目主要系旭辉集团开发，一旦旭辉集团房地产业务发展速度放缓，将会影响公司新增物业管理面积的增长速度。
九、业务外包风险 报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将保洁、保安、绿化养护、设备维修等物业服务项目外包给专业服务公司。
尽管公司已建立一系列服务标准流程及制度对外包服务公司服务质量进行严格监管，但如果外包服务公司经营出现异常，或者在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不利影响。
十、应收款项回收风险 2014年末、2015年末和2016年8月末，公司应收账款余额分别为5,655.72万元、4,768.69万元和9,419.93万元，其他应收款金额分别为7,070.43万元、2,281.13万元和3,496.03万元。
尽管应收账款和其他应收款不能回收的风险较小，但是一旦未及时收回，将对公司的经营产生不利影响。
十
一、现金收款风险 公司主要为住宅业态提供物业服务，面向客户对象主要为个人业主。
个人业主通常采取银行转账支付相关物业管理费，但仍存在部分个人业主采取现金支付的方式。
尽管公司制定了现金收支管理制度，但由于公司现金收款具有笔数较多、单笔金额较小的特点，在现金收取和保管过程中可能存在遗失或被挪用的管理风险。
十
二、未决诉讼风险 截止2016年10月31日，公司作为被告方存在三起涉案金额大于10万元的
4 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 未决诉讼事项，详见本说明书“第四节、公司财务”之“
七、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项”之“（三）其他重要事项”。
上述诉讼结果尚不可预料，存在败诉风险。
5 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 目录 声明.........................................................................1重大事项提示...................................................................2目录........................................................................6释义.........................................................................8第一节基本情况...............................................................
10
一、公司基本情况..........................................................................................................................
二、股份挂牌情况..........................................................................................................................
三、股权情况..................................................................................................................................
..........................................................................................................
30第二节公司业务...............................................................33
一、公司主要业务情况..................................................................................................................
..............................................................................................
35三、公司业务关键资源要素..........................................................................................................
39四、公司业务其他相关情况..........................................................................................................
45
五、商业模式..................................................................................................................................
六、公司的业务发展规划..............................................................................................................
七、所处行业基本情况..................................................................................................................
四、公司独立性..............................................................................................................................
五、同业竞争情况..........................................................................................................................
保的情况..........................................................................................................................................
79七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明..........................................................................79第四节公司财务...............................................................916 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
一、最近两年及一期经审计的财务报表......................................................................................91二、财务报表的编制基础、合并财务报表范围及变化情况....................................................110
三、审计意见................................................................................................................................
六、关联方及关联交易................................................................................................................
........................................................................................................
176
九、股利分配政策........................................................................................................................
一、经营中可能影响公司持续经营能力的风险分析及对策................................................179第五节声明.................................................................184第六节附件.................................................................190
7 上海永升物业管理股份有限公司 释义 公开转让说明书 除非本公开转让说明书另有所指，下列简称具有如下含义： 公司、本公司、股份有限公司、股份公司、永升物指上海永升物业管理股份有限公司业 有限公司、永升有限 指上海永升物业管理有限公司 旭辉发展 指上海旭辉企业发展有限公司 上海景助 指上海景助企业管理咨询中心（有限合伙） 上海璟钧 指上海璟钧企业管理合伙企业（有限合伙） 旭辉集团旭辉控股旭昇（BVI） 指旭辉集团股份有限公司指旭辉控股（集团）有限公司，一家注册在开曼群岛的 公司，香港联交所上市公司，股票代码：0884.HK指旭昇有限公司（BVI） 旭辉投资 指上海旭辉投资咨询有限公司 旭凯投资 指旭凯（上海）投资顾问有限公司 旭辉企发 指旭辉企发有限公司 汉普卡 指上海汉普卡商业管理有限公司 北京永升 指北京永升物业服务有限公司 厦门永升 指厦门市永升物业服务有限公司 重庆旭原 指重庆旭原天澄物业管理有限公司 上海赫顶 指上海赫顶企业发展有限公司 高级管理人员 指本公司的总经理、董事会秘书、财务总监 推荐主办券商、东方花旗 指东方花旗证券有限公司 通商律师、律师 指北京市通商律师事务所 立信会计师事务所、会计指立信会计师事务所（特殊普通合伙）师 银信评估、评估师 指银信资产评估有限公司 全国股份转让系统、股转指全国中小企业股份转让系统有限责任公司系统
8 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 内核委员会 指东方花旗证券有限公司推荐挂牌项目内核委员会 挂牌 指公司在全国股份转让系统挂牌 元、万元 指人民币元、人民币万元 《公司法》 指《中华人民共和国公司法》 《业务规则》 指《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》 公司章程 指《上海永升物业管理股份有限公司章程》 三会三会议事规则报告期住宅物业商办物业收费管理面积 指股东大会、董事会、监事会指股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规 则指2014年度、2015年度、2016年1-8月指纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住 宅或综合用途的物业指用于办公或商业活动的物业。
如办公楼、商铺等指开始提供物业管理服务并收取物业服务费的管理面 积 特别说明：本说明书中部分合计数与各数直接相加之和在尾数上存在差异， 均系计算中四舍五入所致。
9 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 第一节
基本情况
一、公司基本情况 公司名称： 上海永升物业管理股份有限公司 英文名称： YongshengPropertyServiceCo.,Ltd. 法定代表人： 林中 成立日期： 2002年5月31日 股份公司设立日期：2016年11月8日 注册资本： 11,000万元 住所： 上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室 办公场所： 上海市通协路288弄1号楼2层 互联网网址： / 电子信箱： huxing@ 公司电话： 021-60701395 公司传真： 021-60701100 邮编： 200335 董事会秘书： 胡杏 所属行业： 根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引（2012 年修订）》，公司所属行业是“K
房地产业”下的“70房地产业”。
根据《国民经 济行业分类》（GB/T4754-2011），公司所属行业为“K房地产业”下的“7020物 业管理”；根据全国中小企业股份转让系统有限责任公司《挂牌公司管理型行业 分类指引》，公司所属行业为“物业管理（K7020）”。
主要业务： 提供物业管理等服务 经营范围： 物业管理，停车服务，自有房屋租赁，投资管理，房地 产经纪，销售建材、装潢材料 统一社会信用注册号：8XK
二、股份挂牌情况 股票代码：
【】 10 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 股票简称：【】股票种类：人民币普通股每股面值：1.00元/股转让方式：协议转让股票总量：110,000,000股挂牌日期：【】年【】月【】日股东所持股份的限售安排依据如下：《公司法》第一百四十一条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。
公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。
上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。
公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
”《业务规则》2.8条规定：“挂牌公司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之
一，解除转让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。
挂牌前十二个月以内控股股东及实际控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款规定执行，主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。
因司法裁决、继承等原因导致有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票限售规定。
”《公司章程》第二十四条规定：“发起人股东持有公司股份，自公司成立之日起1年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的25%。
上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。
”由于股份公司于2016年11月8日设立，截至本说明书出具之日，股份公司设立尚未满一年，根据相关法律法规及公司章程的规定，公司股票在全国股份转让系统挂牌之日无可以转让的股份。
除上述情况，公司全体股东所持股份无冻结、质押或其他限制转让的情形，公司股东也不存在股份自愿锁定的承诺。
11 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 根据2016年11月16日召开的公司2016年度第二次临时股东大会决议，本公司股票挂牌采取协议转让方式。
本次挂牌可流通股份数量和限售数量情况如下： 序号
1 股东名称旭辉发展 股东性质 截至挂牌前持股比例是否存在 持股数量（%）质押或冻 （股） 结情况 不予限售限售股份数量的股份数（股）量（股） 法人44,000,00040 否
0 44,000,000 2旭辉集团法人33,000,00030 否
0 33,000,000 3上海景助有限合伙22,000,00020 否
0 22,000,000 4上海璟钧有限合伙11,000,00010 否
0 11,000,000 合计 -110,000,000100 -
0 110,000,000
三、股权情况 （一）股权结构图 12 上海永升物业管理股份有限公司 林中50% 林峰25% 林祥麟25% 公开转让说明书 旭辉控股（0884.HK)[注]100% 旭昇（BVI）100% 旭辉企发100% 汉普卡 100%旭辉投资 81.72% 100%旭凯投资 18.28% 旭辉发展40% 上海景助20% 上海璟钧10% 永升物业 旭辉集团30% 100%北京永升 100%厦门永升 100%上海赫顶 51%重庆旭原 注：根据旭辉控股《二零一六年中期报告》显示，截止2016年6月30日，林中先生持有旭辉控股17.62%的股份，林峰先生持有3.15%的股份，林伟先生持有9.72%的股份，同时，林中先生、林峰先生和林伟先生通过全权信托共同持有33.19%的股份，合计持有旭辉控股63.68%的股份，系旭辉控股实际控制人。
此外，根据香港陈冯吴律师所于2016年12月6日出具的《关于上海永升物业管理股份有限公司之股东旭辉集团股份有限公司的实际控制人的法律意见书》，自旭辉控股上市以来，旭辉集团的实际控制人均为林中先生、林峰先生和林伟先生。
13 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 （二）控股股东、实际控制人、前十名股东及持股5%以上股东持股情况
1、控股股东基本情况截至本说明书出具之日，公司的控股股东为旭辉发展，控股股东性质为法人股东，持股比例为40%。
报告期内，公司控股股东由旭辉集团变更为旭辉发展。
详见本公开转让说明书“第一节基本情况”之“
四、公司设立以来股本的形成及其变化和重大资产重组情况”之“（一）公司设立以来股本的形成及其变化情况”。
旭辉发展基本情况如下： 名称法定代表人成立日期主要经营场所统一社会信用代码 经营范围 营业期限 上海旭辉企业发展有限公司 林中 2016年6月20日 上海市奉贤区奉城镇唐城街28弄3号3158室 91310120MA1HL3F614企业管理咨询，建筑建设工程施工，房地产经纪，物业管理，建筑材料批发、零售，文化艺术交流策划，绿化养护，从事计算机科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让。
2016年6月20日至2036年6月19日 旭辉发展股权结构如下： 股东名称林中林峰 林祥麟合计 出资额（万元）5,0002,5002,50010,000 出资比例（%）50.0025.0025.00100.00
2、实际控制人基本情况公司的实际控制人为林中先生、林峰先生和林伟先生，三人系兄弟关系，且签订了《一致行动人协议》。
林中先生、林峰先生和林伟先生通过控制的旭辉发展和旭辉集团拥有公司70%股份表决权，能够支配公司股东大会的决策。
同时林中先生和林峰先生分别担任公司董事长和董事，能够对公司的经营决策产生重大 14 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 影响。
鉴于上述事实，认定林中先生、林峰先生和林伟先生为公司的实际控制人。
实际控制人基本情况如下： 林中，男，1968年6月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历，2000年8月至今担任旭辉集团董事长，2011年5月至今担任旭辉控股执行董事兼主席，同时兼任上海建浦投资管理有限公司董事长等职务，现任公司董事长。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
林峰，男，1975年3月出生，中国籍，拥有冈比亚永久居留权，硕士学历，2001年11月至2003年6月担任旭辉集团销售总监，2003年6月至2008年11月担任旭辉集团财务总监，2008年11月至今担任旭辉集团总裁，2011年5月至今担任旭辉控股执行董事兼行政总裁，同时兼任茂福投资有限公司董事等职务，现任公司董事。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
林伟，男，1972年6月出生，中国籍，毕业于厦门大学，2006年至今担任旭辉集团董事，2011年5月至今担任旭辉控股执行董事兼副主席等职务。
公司实际控制人最近两年未发生变化。
详见本公开转让说明书“第一节基本情况”之“
四、公司设立以来股本的形成及其变化和重大资产重组情况”之“（一）公司设立以来股本的形成及其变化情况”。
3、前十名股东及持股5%以上股份股东持股情况 序号1234 股东名称旭辉发展旭辉集团上海景助上海璟钧合计 持股数量（股） 44,000,00033,000,00022,000,00011,000,000110,000,000 持股比例(%)40302010100 股东性质法人法人 有限合伙有限合伙 是否存在质押或其他争议事项 否 否 否 否 公司4名股东旭辉发展、旭辉集团、上海景助、上海璟钧均为依法设立和合法存续的公司或合伙企业，经营范围符合股东身份。
公司上述股东中，旭辉集团和旭辉发展均为公司实际控制人控制的企业。
除此之外，公司其他股东之间不存在其他关联关系。
15 上海永升物业管理股份有限公司
4、除控股股东外，其他股东基本情况
（1）旭辉集团旭辉集团基本情况如下： 公开转让说明书 名称 旭辉集团股份有限公司 法定代表人 林中 成立日期 2000年8月15日 主要经营场所 青浦区练塘镇练新东路 统一社会信用代码经营范围 885 房地产开发、经营，物业管理，实业投资，室内装潢，社会经济咨询，计算机软件开发，销售建材，装潢材料 旭辉集团股权结构如下： 股东名称旭辉投资旭凯投资合计 出资额（万元）81,720.0018,280.00100,000.00
（2）上海景助上海景助基本情况如下： 出资比例（%）81.7218.28100.00 名称 上海景助企业管理咨询中心（有限合伙） 执行事务合伙人 景志山 成立日期 2016年7月26日 主要经营场所 上海市青浦区华纺路69号3幢3层V区301室 统一社会信用代码经营范围 91310118MA1JLE64XU 企业管理咨询，物业管理，商务信息咨询，公共关系咨询，会务服务，展览展示服务，市场营销策划，计算机系统集成，计算机软件开发，建筑装饰装修建设工程设计与施工，销售建材。
上海景助股权结构如下： 合伙人名称景志山（普通合伙人） 出资额（万元）259.60 出资比例（%）9.98 16 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 合伙人名称林峰（有限合伙人）陈立群（有限合伙人）胡杏（有限合伙人）陈宏杰（有限合伙人）刘俊（有限合伙人）陈传超（有限合伙人）骆信国（有限合伙人）武心民（有限合伙人）王中琦（有限合伙人）熊军（有限合伙人）欧成兵（有限合伙人）朱庭均（有限合伙人）韩建辉（有限合伙人）杨荣彦（有限合伙人）赵国军（有限合伙人）赵玉（有限合伙人）林亦工（有限合伙人）田雨（有限合伙人）李林（有限合伙人）冯伟（有限合伙人）周明彩（有限合伙人）王硕（有限合伙人）王丽（有限合伙人） 合计
（3）上海璟钧上海璟钧基本情况如下： 出资额（万元）1,420.00129.8059.0059.0059.0059.0059.0059.0047.2035.4035.4035.4035.4035.4035.4035.4035.4023.6023.6023.6011.8011.8011.802,600.00 出资比例（%）54.624.992.272.272.272.272.272.271.821.361.361.361.361.361.361.361.360.910.910.910.450.450.45100.00 名称 上海璟钧企业管理合伙企业（有限合伙） 17 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 名称 上海璟钧企业管理合伙企业（有限合伙） 执行事务合伙人 林峰 成立日期 2016
年7月4日 主要经营场所 上海市奉贤区奉城镇唐城街28弄3号3160室 统一社会信用代码经营范围 91310120MA1HL55E9T 企业管理咨询，物业管理，保洁服务，会务服务，展览展示服务，市场营销策划，公关活动策划，商务信息咨询，从事计算机信息科技、软件科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让 上海璟钧股权结构如下： 合伙人名称林峰（普通合伙人）候波（有限合伙人）陈东彪（有限合伙人）朱瑜（有限合伙人）何燕飞（有限合伙人）方轶群（有限合伙人）王凤友（有限合伙人）汝海林（有限合伙人）吴雪（有限合伙人）周青（有限合伙人）李扬（有限合伙人）杨欣（有限合伙人）葛明（有限合伙人）丁朝晖（有限合伙人）刘峰（有限合伙人）殷杰（有限合伙人）曹阳（有限合伙人）蒋达强（有限合伙人）吴晨光（有限合伙人） 出资额（万元）143.60236.00118.00118.0094.4070.8059.0059.0059.0059.0059.0047.2035.4035.4023.6023.6023.6023.6011.80 出资比例（%）11.0518.159.089.087.265.454.544.544.544.544.543.632.722.721.821.821.821.820.91 18 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 合伙人名称合计 出资额（万元）1,300.00 出资比例（%）100.00
5、公司股东的私募基金备案情况公司股东不存在以非公开方式向不特定人（合格投资者）募集资金的情形，不属于《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等相关规则规定的私募投资基金或私募投资基金管理人，不需要在中国证券投资基金业协会备案。
四、公司设立以来股本的形成及其变化和重大资产重组情况 （一）公司设立以来股本的形成及其变化情况 1、2002年5月，永升有限成立2002年4月12日，上海永升置业有限公司和上海永汇房地产开发有限公司签署《上海永升物业管理有限公司章程》，同意出资设立永升有限，注册资本100万元，其中货币资金出资为100万元。
2002年5月30日，上海永诚会计师事务所有限公司对此次出资进行了验证，出具了永诚验【2002】字第1341号《验资报告》，确认：截至2002年5月29日，公司（筹）已收到全体股东缴纳的注册资本合计人民币100万元，其中：货币出资100万元。
2002年5月31日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局依法注册登记，并领取了注册号为3102292044272的《企业法人营业执照》。
永升有限设立时股权结构如下： 序号12 股东姓名上海永升置业有限公司上海永汇房地产开发有限公司 合计 出资金额（万元） 90.00 10.00 100.00 2、2006年9月，永升有限第一次股权转让 出资比例90%10%100% 19 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 2006年8月29日，永升有限股东大会通过决议，股东上海永汇房地产开发有限公司向旭辉集团有限公司（上海永升置业有限公司于2004年9月16日更名为“旭辉集团有限公司”）转让其持有的永升有限10%的股权。
2006年8月29日，相关股东签订了股权转让协议，具体情况如下： 转让方名称 上海永汇房地产开发有限公司 受让方名称旭辉集团有限公司 转让的出资额（万元）转让价格（万元） 10.00 10.00 2006年9月29日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局办理完成了上述股权转让的变更登记。
本次股权转让完成后，公司股权结构如下： 序号
1 股东姓名旭辉集团有限公司 出资金额（万元）100.00 出资比例100% 3、2007年2月，永升有限第一次增资2007年1月24日，永升有限通过股东大会决议，同意旭辉集团有限公司以货币资金形式增加注册资本400万元。
2007年2月2日，上海永诚会计师事务所有限公司对本次增资进行了验证，并出具了永诚会验【2007】字第10022号《验资报告》，确认：截至2007年1月26日止，公司已收到旭辉集团有限公司缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币400万元，以货币形式出资。
2007年2月5日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局完成了上述增资的变更登记。
本次增资完成后，公司股权结构如下： 序号 股东姓名 出资金额（万元） 出资比例
1 旭辉集团股份有限公司 500.00 100% 注：旭辉集团有限公司于
2006年11月28日整体变更为股份有限公司，更名为旭辉集团股份有限公司。
4、2010年12月，永升有限第二次增资 2010年12月20日，永升有限通过股东大会决议，同意旭辉集团股份有限 公司以货币资金形式增加注册资本500万元。
2010年12月21日，上海锐阳会计师事务所有限公司对本次增资进行了验 证，并出具了锐阳验字(2010)第350号《验资报告》，确认：截至2010年12月 20 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 21日止，公司已收到旭辉集团股份有限公司缴纳的新增注册资本（实收资本）合计人民币500万元，以货币形式出资。
2010年12月24日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局完成了上述增资的变更登记。
本次增资完成后，公司股权结构如下： 序号
1 股东姓名旭辉集团股份有限公司 出资金额（万元）1,000.00 出资比例100% 5、2016年7月，永升有限第三次增资2016年6月27日，永升有限通过股东大会决议，同意旭辉集团股份有限公司以盈余公积和未分配利润转增资本形式增加注册资本10,000万元。
2016年9月22日，立信会计师事务所对本次增资进行了验证，并出具了信会师报字（2016）第152034号《验资报告》，确认：截至2016年6月30日止，公司已将盈余公积2,500,000.00元［其中法定盈余公积2,500,000.00元］，未分配利润97,500,000.00元，合计100,000,000.00元转增资本。
2016年7月8日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局完成了上述增资的变更登记。
本次增资完成后，公司股权结构如下： 序号
1 股东姓名旭辉集团股份有限公司 出资金额（万元）11,000.00 出资比例100% 6、2016年8月，永升有限第二次股权转让2016年8月18日，永升有限股东大会通过决议，股东旭辉集团股份有限公司分别将其持有永升有限40%的股权作价5,200万元转让给上海旭辉企业发展有限公司、将其持有的永升有限20%的股权作价2,600万元转让给上海景助企业管理咨询中心（有限合伙）以及将其持有永升有限10%的股权作价1,300万元转让给上海璟钧企业管理咨询中心（有限合伙）。
2016年8月18日，相关股东签订了股权转让协议，具体情况如下： 转让方名称旭辉集团旭辉集团 受让方名称旭辉发展上海景助 转让的出资额（万元）转让价格（万元） 5,200 5,200 2,600 2,600 21 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 旭辉集团 上海璟钧 1,300 1,300 2016
年8月25日，永升有限在上海市工商行政管理局青浦分局办理完成了上述股权转让的变更登记。
本次股权转让完成后，公司股权结构如下： 序号1234 股东姓名旭辉发展旭辉集团上海景助上海璟钧合计 出资金额（万元）4,400.003,300.002,200.001,100.0011,000.00 出资比例40%30%20%10%100% 7、2016年11月，整体变更股份公司2016年9月25日，永升有限召开股东会并作出决议，一致同意以2016年8月31日为基准日进行审计、评估，将有限公司整体变更为股份有限公司。
股东会决议公司名称变更为“上海永升物业管理股份有限公司”。
股东会决议通过了整体变更设立股份有限公司的折股方案：根据立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2016]第116318号《审计报告》，截至2016年8月31日，公司净资产为128,335,835.45元人民币。
同意按1:0.857126146的折股比例折合110,000,000股普通股，超出股本总额部分的净资产人民币18,335,835.45元转入公司的资本公积。
总计折合的股本总额110,000,000股（每股面值为人民币1元）。
全体股东以其在有限公司拥有权益所对应的有限公司净资产按发起人协议的约定投入股份公司，各股东的持股比例不变。
银信资产评估有限公司对改制基准日的整体资产进行评估并出具了银信评报字[2016]沪第1062号《上海永升物业管理有限公司股份制改制所涉及的净资产价值评估报告》，上海永升物业管理有限公司净资产评估值为17,872.87万元。
2016年10月18日发起人共同签署了《发起人协议》，并于2016年10月18日召开了永升物业创立大会，审议通过了整体变更设立股份有限公司的方案，选举并产生了股份公司第一届董事会成员和第一届监事会非职工监事成员（2016年9月30日，职工代表大会选举产生了职工监事）；同日公司召开了第一届董事 22 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 会和第一届监事会，分别选举产生了董事长和监事会主席。
2016年10月19日，立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具了信会师报 字（2016）第152035号《验资报告》，审验确认了上述整体变更事项。
2016年11月8日，上海市工商局核准了本次整体变更登记，向公司换发了 《企业法人营业执照》，统一社会代码为：8XK，注册资本为11,000.00万元。
本次整体变更后，公司股权结构如下： 序号1234 股东姓名旭辉发展旭辉集团上海景助上海璟钧合计 持股数量（万元）4,400.003,300.002,200.001,100.0011,000.00 （二）重大资产重组情况报告期内，公司未发生重大资产重组情况。
持股比例40%30%20%10%100%
五、公司控股、参股公司、分公司基本情况 （一）子公司基本情况 报告期内，永升物业有4家子公司，分别为北京永升、厦门永升、重庆旭原和上海赫顶，基本情况如下：
1、北京永升 子公司全称注册资本法定代表人住所成立日期统一社会信用代码经营范围 北京永升物业服务有限公司300万元林中北京市北京经济技术开发区天宝园五里一区22号楼-1层A5-12002年5月31日687接受委托从事物业管理；机动车公共停车场服务；出租写字间；销 23 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 股东构成及持股比例 售服装、鞋帽；从事房地产经纪业务；提供健身服务；车辆清洗。
（依法须经审批的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。
） 永升物业持股100%
2、厦门永升 子公司全称注册资本法定代表人住所成立日期统一社会信用代码 经营范围 股东构成及持股比例 厦门市永升物业服务有限公司 300万元 林中 厦门市思明区仙岳路456号海联中心17楼E区 1995年11月13日 378承接高层楼宇、住宅小区、工业厂房及相配套设施的维护和管理，代理房屋的出售、租赁，房地产信息咨询，承接绿化工程、搬家服务。
永升物业持股100%
3、重庆旭原 子公司全称 重庆旭原天澄物业管理有限公司 注册资本 300万元 法定代表人 景志山 住所 重庆市北部新区经开园金渝大道87号-1层至-1夹层 成立日期 2016年3月31日 统一社会信用代码经营范围股东构成及持股比例 91500000MA5U5A0H73 物业管理（凭资质执业）；家政服务；园林绿化维护；防盗智能系统设计、安装及调试服务；销售：百货、五金、交电、化工产品（不含危险化学品）（以上经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。
） 永升物业持股51%，重庆东原澄方实业有限公司持股49% 注：重庆旭原尚处于开办期，没有实际经营业务，永升物业尚未实缴出资。
4、上海赫顶 子公司名称成立时间 上海赫顶企业发展有限公司 2016年9月18日 24 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 注册资本 200万元 法定代表人 景志山 住所 上海市青浦区华纺路69号3幢3层V区309室 统一社会信用代码经营范围股东构成及持股比例 91310118MA1JLGX04B 建筑装饰装修建设工程设计与施工，园林绿化工程，建筑智能化建设工程设计施工一体化，家具维修，物业管理，房地产经纪，会务服务，销售日用百货、办公用品。
(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动) 永升物业持股100% 注：上海赫顶尚处于开办期，没有实际经营业务，永升物业尚未实缴出资。
（二）分公司基本情况 截至2016年10月31日，公司共有27家分公司，基本情况如下： 序号12345678910111213141516 分公司名称 北京分公司福州分公司杭州分公司合肥分公司华漕分公司嘉兴分公司廊坊分公司南京分公司厦门分公司沈阳分公司苏州分公司天津滨海新区分公司武汉分公司萧山分公司余杭分公司长沙分公司 负责人武心民翁晓峰赵玉欧成兵蒋达强朱瑜武心民赵国军林亦工景志山王凤友景志山杨进赵玉赵玉熊军 成立时间2007年8月3日 注册号/统一社会信用代码 2007年10月24日43B 2013年9月2日458 2009年3月13日16A 2015年7月9日269 2009年10月23日13Q 2008年4月17日18J 2015年4月8日70M 2008年1月7日624 2014年5月23日1XM 2008年5月13日00M 2012年3月29日588 2013年10月15日2015年8月24日2013年9月29日2008年9月8日 24E47A12367A 经营状态正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业 25 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号1718192021222324252627 分公司名称 镇江分公司重庆分公司普陀分公司闵行分公司长宁分公司嘉定分公司昆山分公司宁波分公司无锡分公司徐州分公司常州水杉路 分公司 负责人赵国军朱庭均景志山景志山景志山景志山骆信国赵玉骆信国赵国军徐小冬 成立时间2010年12月9日2008年8月20日2009年5月22日2014年12月1日2012年7月18日2015年12月9日2016年5月5日2016年8月3日2016年9月2日2016年8月15日2013年9月13日 注册号/统一社会信用代码 96Y07P 91310114MA1GT34Q8491320583MA1MKCTT2Y91330212MA282EH56U91320211MA1MTLCA2691320300MA1MRE610Q 经营状态正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正常营业正在注销
六、董事、监事及高级管理人员情况 公司共有董事6人，其中，董事长为林中，董事为林峰、朱瑜、景志山、杨欣、龚雁。
（一）公司董事
1、林中：详见本说明书“第一节基本情况”之“
三、股权情况”之“（二）控股股东、实际控制人、前十名股东、持股5%以上股东持股情况”。
2、林峰：详见本说明书“第一节基本情况”之“
三、股权情况”之“（二）控股股东、实际控制人、前十名股东、持股5%以上股东持股情况”。
3、朱瑜：男，1962年11月出生，中国籍，无境外永久居留权，本科学历。
2006年3月始曾任职旭辉集团副总裁兼董事会秘书，旭辉控股副总裁等职务，现任公司董事职务。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
4、景志山：男，1965年11月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
2001年5月始曾任职重庆天骄物业公司总经理，重庆力扬集团海兰云天物业公司总经理，龙湖集团龙湖物业重庆公司区域总经理、北京公司总经理等职务。
26 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 2012年8月进入公司，现任公司总经理、董事，重庆旭原董事长，上海赫顶执行董事兼经理职务。
5、杨欣：男，1973年8月出生，中国籍，拥有匈牙利永久居留权，硕士学历。
1995年7月始曾任职中国农业银行上海市分行、新加坡分行任支行行长、分行部门经理，2010年6月至今于旭辉集团先后任资金总监、财务中心总经理、总裁助理，现任公司董事。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
6、龚雁：女，1971年6月出生，中国籍，无境外永久居留权，大专学历。
曾任职旭辉集团上海事业部财务总监，旭辉集团财务中心会计副总监，2016年3月至今于旭辉集团任财务中心总会计师，上海新城旭地房地产有限公司监事，现任公司董事职务。
（二）公司监事 公司共有监事3名，其中，监事会主席为丁朝晖，监事为陈宏杰、殷琴。
1、丁朝晖：男，1972年10月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
1993年7月始曾任职深圳行知职业技术学校教师，北京格林柯尔环保工程有限公司涉外法律专员，深圳茂业集团有限公司法律顾问，万科企业股份有限公司法务专员、法务部经理，2014年9月至今于旭辉控股任法务审计部总监等职务，现任公司监事会主席。
其他任职情况详见公开转让说明书“第三节公司治理”之“
七、董事、监事、高级管理人员有关情况说明”之“（四）在其他单位兼职情况”。
2、陈宏杰：女，1974年4月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
1996年始曾任职上海合金有限公司技术员，立邦涂料有限公司客服主管，上海本原企业管理咨询有限公司咨询顾问，上海上房物业管理有限公司人力资源经理，龙湖物业管理有限公司人力资源经理，2012年9月进入公司，现任公司人力资源行政总监和职工监事。
3、殷琴：女，1982年1月出生，中国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
2007年10月始曾任职上海金翔律师事务所律师助理，五矿瑞和（上海）建设工 27 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 程有限公司法务主管，江苏哥伦布商业管理股份有限公司法务经理，2016
年2月进入公司，现任公司法务主管、监事和上海赫顶监事。
（三）公司高级管理人员 公司共有2名高级管理人员，分别为总经理景志山及财务总监兼董事会秘书胡杏。
1、景志山：详见本说明书“第一节基本情况”之“
六、董事、监事及高级管理人员情况”之“（一）公司董事”。
2、胡杏：女，1979年8月出生，中国籍，无境外永久居留权，本科学历。
1999年10月始曾任职荆州市公路桥梁建设有限公司会计主管，北京紫玉山庄房地产开发有限公司会计主管，旭辉集团财务管理部会计、财务主管、财务经理助理、上海事业部财务部财务经理、财务中心分析经理兼北京事业部财务部副总监，2014年11月进入公司，现任公司财务总监兼董事会秘书职务。
（四）公司董事、监事、高级管理人员持股情况 截至本说明书出具之日，公司董事、监事、高级管理人员持股情况如下： 姓名 林中林峰朱瑜景志山杨欣龚雁丁朝晖殷琴陈宏杰 董事√√√√√√ 任职监事 √√√ 高管√ 持有股份持有比例（万股）（%） 持股方式 股份质押数量（股） 2,20020.00%通过旭辉发展间 - 接持股 通过旭辉发展、上 2,42322.03%海璟钧和上海景 - 助间接持股 100 0.91%通过上海璟钧间 - 接持股 220 2.00%通过上海景助间 - 接持股 40 0.36%通过上海璟钧间 - 接持股 - - - - 30 0.27%通过上海璟钧间 - 接持股 - - - - 50 0.45%通过上海景助间 - 接持股 28 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 姓名胡杏 董事 任职监事 合计 高管√ 持有股份持有比例（万股）（%） 持股方式 股份质押数量（股） 50 0.45%通过上海景助间 - 接持股 5,11346.47% - - 注：林中、林峰除上述间接持股情况，还和林伟共同控制公司股东旭辉集团，旭辉集团持有公司30%股份。
（五）公司董事、监事及高级管理人员竞业禁止情况 公司的董事、监事及高级管理人员未与其他单位签署竞业禁止相关的协议、未领取其他单位发放的竞业禁止补贴的情形，不存在因竞业禁止导致的纠纷或潜在纠纷；也不存在侵犯原任职单位知识产权、商业秘密的纠纷或潜在纠纷。
七、最近两年一期的主要会计数据和财务指标 项目 2016年8月31日2015年12月31日2014年12月31日 总资产（万元） 35,029.96 31,755.05 24,551.90 股东权益合计（万元） 归属于申请挂牌公司股东权益合计（万元） 每股净资产（元） 归属于申请挂牌公司股东的每股净资产（元） 资产负债率 13,424.2713,424.27 1.221.2261.68% 11,414.6111,414.61 1.041.0464.05% 10,005.2910,005.29 0.910.9159.25% 流动比率（倍） 1.35 1.24 1.35 速动比率（倍） 1.30 1.24 1.35 项目 2016年1-8月 2015年 2014年 营业收入（万元） 30,206.91 34,289.24 25,885.44 净利润（万元） 归属于申请挂牌公司股东的净利润（万元）扣除非经常性损益后的净利润（万元） 归属于申请挂牌公司股东的扣除 2,009.662,009.661,957.131,957.13 1,409.331,409.331,119.051,119.05 1,009.141,009.14 901.40901.40 29 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 非经常性损益后的净利润（万元） 毛利率（%） 22.13 20.94 21.10 净资产收益率（%） 扣除非经常性损益后净资产收益
率（%） 基本每股收益（元/股） 16.1815.760.18 13.1610.450.13 10.629.490.09 稀释每股收益（元/股） 0.18 0.13 0.09 应收账款周转率（次） 经营活动产生的现金流量净额（万元）每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） 4.29-2,366.05 -0.22 6.6014,678.93 1.33 5.282,519.71 0.23 注：
1、为保证会计指标的前后期可比性，以变更后的总股本110,000,000股重新计算各列报期间的每股净资产、每股经营活动产生的现金流量净额等指标。
基本每股收益、稀释每股收益、净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券公司信息编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）的规定计算。
2、毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
3、应收账款周转率=当期营业收入/((期初应收账款账面余额+期末应收账款账面余额)/2)；
4、每股经营活动产生的现金流量净额=当期经营活动产生的现金流量净额/期末股本；
5、每股净资产=期末净资产/期末股本；
6、资产负债率=负债总额/资产总额；
7、流动比率=流动资产/流动负债；
8、速动比率=（流动资产-存货-预付账款-其他流动资产）/流动负债
八、本次公开转让有关机构 （一）主办券商 名称： 东方花旗证券有限公司 法定代表人：马骥 住所： 上海市黄浦区中山南路318号24层 项目负责人：胡创荣 项目小组成员：陈月阳、丁圣、戚黎明 联系电话：（021）23153888 传真： （021）23153500 （二）律师事务所 30 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 名称： 北京市通商律师事务所 负责人：程丽 经办律师：孔鑫、宋滋龙 住所： 北京市建国门外大街甲12号新华保险大厦6层 电话： （010）65693399 传真： （010）65693838 （三）会计师事务所 名称： 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 法定代表人：朱建弟 注册会计师：吴洁、唐旻 住所： 上海市南京东路61号4楼 电话： （021）63391166 传真： （021）63392558 （四）资产评估机构 名称： 银信资产评估有限公司 法定代表人： 梅惠民 注册资产评估师：吴佳轩、孙迅、王盈芳 住所： 上海市嘉定工业区叶城路1630号4幢1477室 电话： （021）63391088 传真： （021）63391116 （五）证券登记结算机构 名称：
住所：电话：传真： 中国证券登记结算有限责任公司北京分公司北京市西城区金融大街26号金阳大厦5层（010）58598980（010）58598977 （六）证券交易场所 31 上海永升物业管理股份有限公司 名称： 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 法定代表人：杨晓嘉 住所： 北京市西城区金融大街丁26号 联系电话：（010）63889512 邮编： 100033 公开转让说明书 32 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 第二节公司业务
一、公司主要业务情况 （一）公司主营业务 公司的主营业务为提供物业管理等服务，致力于成为卓越的全生命周期资产管理者和社区增值服务集成商。
公司拥有物业服务企业一级资质证书，并已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业及安全管理体系等三项管理体系认证。
目前所服务的项目合计85个，涵盖住宅、商铺、写字楼等业态，业务范围覆盖上海、北京、厦门等地，服务项目收费管理面积1,138.38万平方米。
公司自成立以来主营业务未发生重大变化，始终致力于提供基于物业管理的物业资产服务等综合性产业服务，业务规模持续提升。
（二）主要产品或服务
1、公司服务内容公司一直专注于为住宅、商办等物业提供服务，主要服务内容包括项目交房前的前介服务，日常管理中的设施设备管理、秩序维护、环境清洁、绿化养护服务等，资产管理、装修、利用社区资源提供社区广告及团购服务等。
2、公司管理项目情况截至2016年8月末，公司管理和服务的项目合计85个，收费管理面积合计1,138.38万平方米。
公司目前管理的物业类型包括住高端公寓、别墅、商铺、高端写字楼等，覆盖北京、上海、重庆、浙江、江苏等多个省份及直辖市。
3、公司服务的典型项目 住宅 上海铂悦西郊 33 上海永升物业管理股份有限公司 沈阳旭辉御府 苏州壹号院 上海恒基旭辉中心 商办 上海虹桥国际广场 旭辉E天地 34 公开转让说明书 上海永升物业管理股份有限公司
二、公司组织结构及主要服务流程 （一）公司组织结构 股东大会董事会 总经理 公开转让说明书 监事会董事会秘书 财务总监 运 市 经 投 人 法 27 财 营 场 营 资 力 务 家 务 管 拓 拓 发 资 监 分 管 理 展 展 展 源 察 公 理 部 部 部 部 行 部 司 部 政 部 （二）公司主要服务流程
公司物业服务流程图如下： 35 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
1、市场拓展阶段
（1）市场信息收集 36 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 公司市场发展部负责市场拓展阶段工作，通过收集政府相关平台信息、政府推荐、公开招标及业主委员会主动联系等渠道获取市场信息和资源，并协同运营管理部负责后续跟进和拜访工作。
（2）评定项目及提交方案目前物业项目普遍采用招标形式选择服务供应商。
在获取招标信息后，运营管理部及市场发展部于相应地区的团队在公司制定的筛选标准的基础上，通过利润估算、项目规模品质分析等方法，进行具体项目的筛选。
在了解项目的基本情况后，由运营管理部进行项目现场实地调研，对物业管理成本进行测算，组织富有经验的工作人员进行专题分析，根据项目的蓝图设计，规划要求（管理规模，公共设施，车位），岗位人员配置等标准测算制定包括物业费、人员成本、所采取的管理方式等投标方案内容。
（3）签订合同公司经过招投标程序确认中标后，运营管理部与开发商、业主委员会或公共机关等单位签订服务合同，对服务内容的具体事项进行书面约定，明确双方的权利和义务。
2、前期介入阶段
（1）启动会及方案设计在开发商获取新项目地块后，公司运营管理部的前期介入团队将参与项目启动阶段讨论，针对物业前期介入关注点进行梳理，由前期介入工程师组织会议进行物业前期的介入交底。
（2）工程施工阶段输出意见开发商进入施工设计阶段后，公司前期介入工程师负责输出物业审图意见。
在施工中，对客户与公司达成共识的方案有变更的，前期介入工程师按照《各阶段样板点评物业意见模板》反馈物业意见，并且每月输出现场介入结果。
（3）工程竣工及交付在项目交付前6个月内，物业前期介入工程师组织营销、客服、物业管理团队召开会议，将物业前期介入相关信息及资料向物业管理团队交底（含开发商与物业财务收支界面及营销承诺等），并配合开发商工程部组织完成整改以达到物业接管要求后，将项目移交至物业管理团队，由物业管理团队完成项目物业评估报告。
37 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
3、项目交房前管理阶段
（1）组建物业项目团队公司在交房前3-6个月开始组建项目团队，包括任命物业服务中心项目经理和各职能部门负责人，并且落实临时办公用房及配备基本办公用品。
（2）项目信息交底根据运营管理部所收集的项目简介、前期介入工作、物业招投标、物管费测算、及前期销售定位、客群定位、销售承诺及客户背景资料等，物业项目团队编写《物业项目基础信息数据表》。
（3）调研和定位物业项目团队根据前期交底内容了解基本情况后，组织市场调研和服务定位工作。
通过对当地物业服务市场、同业态项目、周边情况等进行调查，项目团队结合项目实际情况、地产营销交底及市场调查情况分析客户需求，进行后期物业服务定位。
（4）分户查验项目团队编制分户检验计划并与运营管理部讨论达成一致，进行初验返修及复验返修两轮查验工作。
（5）物业服务中心准备（行政内务、人事管理、财务管理）在物业服务中心准备工作中，共划分为三个部分，由项目团队指定人员分别负责：行政内务工作主要包括物业管理用房装修、交付使用及物业服务中心配套设施采购、开通；人事管理工作主要包括确定物业服务中心组织架构、人员编制和任职条件，组织实施员工招聘并负责岗前培训；财务管理工作主要包括备用金、发票领用，确定缴款银行及编制年度损益表等。
（6）承接查验由运营管理部负责编制承接查验计划并与项目团队达成一致后，项目团队分步实施承接查验工作，并持续对整改项进行跟踪。
（7）物业业务准备工作（业务工作、对外联络、增值服务、编写物业服务手册）交房前1-2个月，项目团队进行日常物业管理的准备工作。
内容包括分供方选择和分包合同签订、信息化系统的安装、停车管理方案的设定等。
其中涉及的对外联络工作包括物业相关服务费用申报和备案及与地区各主管部门建立 38 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 联系等；增值服务的准备工作包括服务项目的策划实施方案及合作方的选择和
签约。
最终确定服务内容及各项标准将编写为物业服务手册。
（8）业主进户准备工作业主进户前物业项目团队负责的工作包括：进户收费项目和标准的确定、《业主手册》的编写、进户手续材料的准备、进户人员的调配等。
（9）集中返修整改准备在交房前1-2个月，物业项目团队将组织召开项目启动会，以此来确认相关方联系人员的时间、组织和其他情况。
(10)装修管理物业项目团队对在交房前落实装修施工的管理要求，并与各责任方签署协议、约定责任。
4、项目日常运营阶段公司物业基础服务项目由运营管理部负责，主要包括保洁服务、绿化服务、客服服务、秩序维护服务及工程服务等。
每类业务公司都按业态分别制定相关的规章制度，用以规范及统一服务标准，分为“物业服务中心-地区物业公司-总公司”三级管控，由物业服务中心管控为主，地区及总公司运营管理部品质控制团队会不定期对项目服务情况进行抽查。
总公司设有呼叫中心，统一负责公司所有项目的客服和电话回访工作。
公司物业增值服务项目由经营拓展部负责，主要包括资产管理服务、装修服务、社区资源整合相关服务。
资产管理服务指针对有资产管理需求的业主，物业将提供二手房经纪、公寓项目整体包装长短租等服务；装修服务包括毛坯硬装、精装房选装、拎包入住等；社区资源整合相关服务指公司运用社区资源如社区广告、业主团购需求等进行相关的社区增值服务。
三、公司业务关键资源要素 （一）公司服务所依赖的主要资源公司通过多年的项目管理经验，建立了优秀的物业管理专业化团队，拥有自身特色的标准化管理制度和服务体系，不断探索创新服务模式，为客户提供全方位物业服务，创造更多的社会价值。
1、标准化服务与管理体系 39 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 经过多年物业服务管理运营，公司建立了标准化物业服务管理体系及制度，并得到有效执行，这些标准体系及制度覆盖各类物业全生命周期的服务需求，助力公司不断赢得市场口碑，树立良好品牌形象。
公司标准化服务与管理体系包括运营服务标准体系，人力资源管理体系，市场拓展标准体系，以及客户投诉管理体系等，同时通过了质量管理体系和环境管理、职业健康安全管理体系认证。
2、专业化的物业服务能力公司具备强大、专业的物业服务能力，包括前期介入服务能力，物业日常运营服务能力和社区增值服务能力等。
以前期介入服务能力为例，公司根据自身丰富物业管理经验，在项目的前期设计、工程施工、公共设施规划、园艺绿化等方面提供专业建议，为开发商提供专业前介服务、顾问、服务规范、复核验收标准。
3、良好服务理念与品牌公司提出“用心构筑美好生活”的服务理念，以专业化物业服务为根本，以开展各种主题性的活动为契机，深化服务理念，通过与业主之间彼此互动提高客户感知度和满意度，增强客户信任度和粘性，塑造了永升物业的品牌文化。
公司开展了定期的业主公司之间的沟通、每季度根据业主需求提供便民服务、定期组织社区文化活动、每季度年度公示社区服务报告等。
4、智能化综合服务平台公司通过硬件改造与外部合作，正在部署和加强物业管理信息系统建设。
监控中心实现各区域的服务现场和设备管理实时监控；智能对讲系统后台通过GPS定位功能实时调度管理并记录员工工作轨迹路线；停车场管理通过智能道闸扫描识别车牌便捷通行；设立指挥中心调度平台，集成不同子系统统一集中管理、报警联动、远程指挥调度等功能。
公司利用互联网、智能化等信息技术优化管理，提升社区管理与服务的品质与效率。
公司利用基础物业服务数据，结合业主的生活社交圈、个性差异化为业主提供“悦”生活在线增值服务，并建立内部管理质量控制等搭建智能社区服务平台，结合平台优势，接入各种垂直服务系统和供应商，优化社区资源配置，助力社区管理和服务。
（二）业务许可与公司资质
1、物业服务资质 40 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号123 证书名称 证书编号 物业服务企业资质证书物业服务企业资质证书物业服务企业资质证书 （建）112005 京物企资二[2010]第0015号 02030026 资质等级一级二级三级 颁发机构 上海住房和城乡建设部北京住房和城乡建设部厦门市建设 局 持证单位永升物业 有效期限 2018年2月6日 北京永升 - 厦门永升2017年12月31日 子公司重庆旭原和上海赫顶未实际开展物业服务业务，因此，尚未取得物业 服务企业资质证书。
依照规定，分公司可以使用永升物业拥有的一级物业服务企 业资质。
2、二次供水资质 序号
证书名称许可范围发证机关持证单位证书编号颁发日期有效期限 北京市朝阳 朝卫水监字 1卫生许可证二次供水区卫生和计永升有限北（2009）第2015.6.302017.6.29 划生育委员京分公司03130号 会 北京市顺义永升有限北顺工水监字2卫生许可证二次供水区卫生局京分公司（2015）第2015.1.52017.1.4 0002号 北京市大兴北京旭东物大卫水监字3卫生许可证二次供水区卫生局业管理有限（2014）第2014.12.182016.12.17 公司[注]00112号 北京市大兴北京旭东物大卫水监字 4卫生许可证二次供水区卫生局和业管理有限（2013）第2015.6.252017.6.24 计划生育委公司 00726号 员会 北京市大兴北京旭东物大卫水监字 5卫生许可证二次供水区卫生局业管理有限（2014）第2016.4.202018.4.19 公司 00050号 北京市通州永升有限北通卫水监字6卫生许可证二次供水区卫生局京分公司（2015）第2015.6.302017.6.29 00059号 永升有限厦厦思卫水字 7卫生许可证二次供水厦门市思明门分公司大2009第05132013.5.212017.5.20 区卫生局正大厦管理 号 处 永升有限厦厦思卫水字 8卫生许可证二次供水厦门市思明门分公司古2010第00632014.12.042018.12.03 区卫生局龙商城物业 号 服务处 厦门市思明厦门永升海厦思卫水字 9卫生许可证二次供水区卫生和计联中心2008第00542016.3.72020.3.6 划生育局 号 41 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号证书名称许可范围发证机关持证单位证书编号颁发日期有效期限 厦门市思明永升有限厦厦思卫水字 10卫生许可证二次供水区卫生和计门分公司湖2008第05232016.1.222020.1.21 划生育局北大厦服务 号 中心 厦门市思明厦门永升永厦思卫水字 11卫生许可证二次供水区卫生局升花园管理2008第00142014.7.212018.7.20 处 号 厦门市思明厦门永升永厦思卫水字 12卫生许可证二次供水区卫生局升华庭管理2008第02402014.7.212018.7.20 处 号 厦门市湖里厦门永升湖卫水字 13卫生许可证二次供水区卫生和计（金彩花2016第2016.6.32020.6.3 划生育局苑）1606002号 厦门市思明厦门永升永厦思卫水字 14卫生许可证二次供水区卫生和计升松柏物业2008第05462016.3.72020.3.6 划生育局服务中心 号 厦门市思明 厦思卫水字 15卫生许可证二次供水区卫生局厦门永升2009第02082013.5.212017.5.20 号 注：北京旭东物业管理有限公司系北京永升前身，目前公司正在办理将上述许可证更名 至北京永升的手续。
3、停车场备案资质 序号12 证书名称备案证明备案证明 许可范围发证机关持证单位证书编号上海市闵行永升有限闵沪闵 公共停车场区城市交通行分公司310112030044运输管理所上海市普陀永升有限普沪市 公共停车场区交通委员陀分公司31010703051会 颁发日期有效期限2016.6.272017.6.302016.11.72017.10.31
4、房产经纪备案证明 序号
1 证书名称备案证明 2备案证书 许可范围房产经纪 房产经纪 发证机关 北京市开发区国土房管局上海市青浦区住房保障和房 屋管理局 持证单位北京永升永升有限 证书编号颁发日期 京经纪（2014）2016.5.16第7965号 沪房管经（青浦）第05042015.8.19 号
5、其他认证情况 序号证书名称 证书编号 资质等级颁发机构持证单位有效期限 42 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号123 证书名称 证书编号 质量管理体系认证证书职业健康安全体系认证 证书环境管理体系认证证书 00916S10522R2S00916S10522R2S00916E10664R2S 资质等级- 颁发机构 长城质量保证中心 长城质量保证中心 长城质量保证中心 持证单位永升有限永升有限永升有限 有效期限 2019年8月11日 2019年8月11日 2018年9月15日 （三）主要生产设备等重要固定资产的情况 截至2016年8月31日，公司主要固定资产明细如下： 单位：元 序号12345 资产类别办公设备电子设备运输工具专用设备其他设备合计 原值1,164,875.354,658,641.19459,264.79135,160.00365,419.006,783,360.33 累计摊销599,886.222,463,360.91274,392.02100,995.02253,419.673,692,053.84 净值564,989.132,195,280.28184,872.7734,164.98111,999.333,091,306.49 成新率48.50%47.12%40.25%25.28%30.65%45.57% 公司的固定资产主要为开展物业服务所需的办公设备、电子设备、运输工具、专用设备及其他设备等，各项主要固定资产使用状态良好，可以满足公司经营需要。
（四）主要无形资产的情况
1、软件截至2016年8月31日，公司无形资产主要是经营所需的软件，具体情况如下： 单位：元 项目软件合计 账面原值69,232.0069,232.00 累计摊销69,232.0069,232.00 账面净值0.000.00 43 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
2、域名 注册域名 网站备案/许可证号 沪ICP备05009488号 域名所有者永升有限 域名所注册机域名注册日期域名到期日构 HICHINA ZHICHENG2016年3月182019年3月18 TECHNOLOGY 日 日 LTD
3、著作权 作品/制品名称永小乐 作品类别美术作品 登记号 沪作登字-2015-F-00449761号 登记机关 登记日期 上海市版权局2015.06.05 （五）员工情况 截至2016年8月31日，公司员工总人数3,229人，具体分布情况如下：
1、按岗位结构 专业类别管理人员行政、财务及商务人员物业项目服务人员物业项目管理人员 合计
2、按年龄结构 人数48231 2,85199 3,229 占比1.49%7.15%88.30%3.07%100% 年龄30岁以下30-39岁40以上 合计
3、按教育程度分类 人数1,503886 8403,229 占比46.55%27.44%26.01%100% 学历 人数 占比 44 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 学历本科及以上学历 专科专科以下合计
4、按工龄分类 人数3676712,1913,229 占比11.37%20.78%67.85%100% 工龄1年以下1-3年3年以上 合计 人数（个）1,5591,0715993,229 占比48.28%33.17%18.55%100% （六）公司研发情况 公司主营业务为物业管理，并不从事产品生产，因此公司尚未设立研发机构，也无相关研发人员，亦未投入相关研发费用。
四、公司业务其他相关情况 （一）报告期业务收入的主要构成 单位：元 项目 2016年1-8月 收入 占比（%） 2015年度 收入 占比（%） 2014年度 收入 占比（%） 物业管理296,722,965.1198.23341,632,625.5699.63258,631,680.3599.91 其他5,346,120.301.771,259,780.000.37222,751.570.09 合计302,069,085.41100.00342,892,405.56100.00258,854,431.92100.00 （二）产品或服务的主要消费群体
1、服务的主要消费主体公司的主营业务是为不动产业主、房地产开发商等客户提供社区物业管理服务等服务。
45 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
2、报告期内各期前五名客户收入及其占当期营业收入比重情况（1）2016年1-8月 单位：元 客户名称杭州旭开置业有限公司上海旭弘置业有限公司苏州旭峰置业有限公司上海旭邦置业有限公司中石房地产开发有限公司 合计 金额4,222,323.564,220,858.343,929,806.163,783,973.582,730,826.6018,887,788.24 占比1.40%1.40%1.30%1.25%0.90%6.25% 与公司关系关联方关联方关联方关联方关联方- （2）2015年度 单位：元 客户名称北京旭辉阳光置业有限公司上海旭邦置业有限公司重庆旭昌房地产开发有限公司中石房地产开发有限公司合肥旭远房地产开发有限公司 合计 金额10,003,825.368,216,083.825,783,156.394,456,954.133,910,884.9832,370,904.68 占比2.92%2.40%1.69%1.30%1.14%9.44% 与公司关系关联方关联方关联方关联方关联方- （3）2014年度 单位：元 客户名称上海旭邦置业有限公司北京旭辉兴腾置业有限公司中石房地产开发有限公司苏州旭辉高科置业有限公司北京旭辉阳光置业有限公司 合计 金额8,687,676.786,643,860.005,924,823.765,843,380.944,576,965.6531,676,707.13 占比3.36%2.57%2.29%2.26%1.77%12.24% 与公司关系关联方关联方关联方关联方关联方- 46 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 报告期内，公司前五名客户的销售收入占当期营业收入的比例分别为12.24%、9.44%和6.25%，均未超过50%。
（三）主要产品或服务的原材料、能源及供应情况
1、主要产品或服务的采购情况公司采购的主要产品及服务包括物业管理服务所需的维修用配件、清洁用品、绿化用品和安保用品,以及外包服务公司提供的保洁、保安、绿化、维修等服务。
2、报告期内各期前五名供应商采购及其占当期采购总额比重情况报告期内，公司主要产品或服务的采购情况如下：（1）2016年1-8月 单位：元 供应商名称北京特意洁保洁技术有限公司北京国泰保安服务有限公司上海知音楼宇工程服务有限公司上海蓝云环境服务管理有限公司上海银瑞保洁服务有限公司 合计 金额2,624,570.002,418,584.002,148,601.771,824,735.381,586,218.5310,602,709.68 占比2.51%2.31%2.05%1.75%1.52%10.14% 与公司关系非关联方非关联方非关联方非关联方非关联方- （2）2015年度 单位：元 供应商名称北京国泰保安服务有限公司上海蓝云环境服务管理有限公司北京特意洁保洁技术有限公司上海知音楼宇工程服务有限公司上海银瑞保洁服务有限公司 合计 金额4,528,378.003,352,606.333,077,547.293,006,719.002,694,931.3016,660,181.92 占比3.52%2.61%2.39%2.34%2.10%12.96% 与公司关系非关联方非关联方非关联方非关联方非关联方- （3）2014年度 47 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 单位：元 供应商名称北京特意洁保洁技术有限公司上海知音楼宇工程服务有限公司北京国泰保安服务有限公司上海银瑞保洁服务有限公司上海蓝云保洁有限公司 合计 金额2,625,258.002,575,472.402,405,480.002,312,134.401,911,382.4411,829,727.24 占比2.29%2.24%2.09%2.01%1.66%10.30% 与公司关系非关联方非关联方非关联方非关联方非关联方- 公司进行外包的服务主要为技术含量相对较低，附加值不高的服务业务，且市场上可选择同类外包服务商众多，公司对外包服务供应商不存在依赖。
报告期内，公司前五名供应商的采购金额占当期采购总额的比例分别为10.30%、12.96%和10.14%，均未超过50%。
公司董事、监事、高级管理人员及主要关联方或持有公司5%以上股份的股东均未在公司前五名供应商中拥有权益。
（四）报告期内对持续经营有重大影响的业务合同及履行情况
1、重大销售合同报告期内，公司所签订的物业管理面积30万平方米以上的重大物业服务合同情况如下： 序号项目名称合同相对方 合同总金额/收费方式 合同有效期履行情况 总建筑面积：31.42万平方米； 1朗香书苑合肥琅溪置业高层住宅：1.44元/月/㎡，洋2016.6.30 有限公司 房住宅：1.44元/月/㎡，商业2019.6.30 至正在履行 物业：4元/月/㎡ 总建筑面积：约30.35万平方截至2018.6.29或 2美澜城苏州旭峰置业米；高层住宅：2.2元/月/㎡，业主大会与物业服正在履行 有限公司 别墅：3.03元/月/㎡，商业用务企业签订的物业 房：4.22元/月/㎡ 服务合同生效之日 2014.11 至 苏州旭高房地总建筑面积：约50.17万平方2021.6.29或业主 3旭辉城产开发有限公米；高层住宅：2.40元/月/㎡，大会与物业服务企正在履行 司 小高层住宅：2.40元/月/㎡业签订的物业服务 合同生效之日 总建筑面积：约31.22万平方2016.5.31 至 4铂悦犀湖苏州旭悦置业米；低层住宅：3.95元/月/㎡，2020.12.30或业主正在履行 有限公司 小高层住宅：3.53元/月/㎡，大会与物业服务企 高层住宅：3.53元/月/㎡业签订的物业服务 48 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号项目名称合同相对方 合同总金额/收费方式 合同有效期合同生效之日 履行情况 总建筑面积：51.63万平方米；2012.12.1至业主 5东方之珠中石房地产开联体别墅：3.5元/月/㎡，高大会与物业服务企正在履行发有限公司层：2元/月/㎡，商业用房：业签订的物业服务 5.5元/月/㎡ 合同生效之日 物业交付使用之日 长沙旭海房地总建筑面积：约34.53万平方（2013.12）至 6旭辉御府产开发有限公米；住宅和公寓：1.8元/月/2018.12.31或业主正在履行 司 ㎡，别墅：2.5元/月/㎡，商大会与物业服务企 业物业：2.5元/月/㎡ 业签订的物业服务 合同生效之日 总建筑面积：32.69万平方米；2015.9.9至业主大 7旭辉国际湖南物华投资住宅和洋房：2.5元/月/㎡，会与物业服务企业正在履行广场发展有限公司办公楼：5元/月/㎡，商业物签订的物业服务合 业：6元/月/㎡ 同生效之日 天津旭津房地总建筑面积：33.21万平方米；2013.10.18至业主 8御景园产开发有限公别墅：3.8元/月/㎡，高层：大会与物业服务企正在履行 司 2.3元/月/㎡ 业签订的物业服务 合同生效之日 2015.4.3 至 旭辉城三重庆旭中房地总建筑面积：约34.38万平方2018.4.2或业主大
9 期产开发有限公米；高层：2.5元/月/㎡，商会与物业服务企业正在履行 司 业（门面）物业：5元/月/㎡签订的物业服务合 同生效之日 总建筑面积：35.32万平方米；2016.6.23至业主 10旭江华庭杭州拓江置业超高层建筑：3元/月/㎡，写大会与物业服务企正在履行 有限公司 字楼：7元/月/㎡，商铺：4业签订的物业服务 元/月/㎡ 合同生效之日 总建筑面积：约39.68万平方2014.7.16 至 武汉旭程置业米；高层住宅：3元/月/㎡，2017.7.16或业主 11旭辉御府有限公司 联排别墅：3.87元/月/㎡，商大会与物业服务企正在履行 业物业：4.22元/月/㎡ 业签订的物业服务 合同生效之日 碧海金沙上海碧海金沙总建筑面积：80.00万平方米；2016.7.15 12水上乐园投资发展有限每年6月至9月，每月金额2017.7.31 公司 64,210元 至正在履行 总建筑面积：约35.99万平方 米；高层：8元/月/㎡，多层 旭泾清水上海旭泾置业住宅：11.5元/月/㎡，商业：2015.9.25 13雅庭有限公司 80元/月/㎡，办公楼：FCU空2018.9.25 调35元/月/㎡，VRV空调27 至正在履行 元/月/㎡，办公（多层）11.5 元/月/㎡ 总建筑面积：约35.81万平方 14陶冲湖别合肥嘉汇置业米；高层住宅：1.44元/月/㎡，2016.6.30 院有限公司 洋房住宅：1.44元/月/㎡，联2019.6.30 至正在履行 排别墅：5.2元/月/㎡，商业 49 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号项目名称 合同相对方 合同总金额/收费方式 物业：4元/月/㎡ 合同有效期履行情况
2、重大采购合同报告期内，公司合同金额在100万元以上的重大采购合同情况如下： 序号合同名称 合同相对方 1秩序维护服务北京国泰保安服务 合同 有限公司 2商业秩序维护北京圣安卫嘉保安服务合同服务有限公司 3秩序维护服务北京国泰保安服务外包合同有限公司 4秩序维护服务北京圣安卫嘉保安外包合同服务有限公司 5环境服务合同北京兆京保洁服务有限公司 6秩序维护服务北京国泰保安服务外包合同有限公司 7环境服务合同北京兆京保洁服务有限公司 8环境服务合同苏州美格保洁有限公司 9保洁服务项目上海盛旺雅洁环境 合同 管理有限公司 秩序维护服务江苏安邦保安服务10外包合同有限公司嘉兴分公 司 11保洁服务合同上海知音楼宇工程服务有限公司 12环境服务合同长沙滨江环卫环保科技有限公司 13环境服务合同长沙滨江环卫环保科技有限公司 14委外保洁合同重庆康源环境工程有限公司 15环境服务合同江苏亮晶晶物业管理有限公司 16环境服务合同苏州锐驰物业服务有限公司 合同金额（万元） 134.64122.40134.64108.00102.00124.80126.34135.24382.46 205.20 101.88112.80112.32165.60105.00105.84 合同有效期2014.6.1-2015.5.312014.1.1-2014.12.312015.6.1-2016.5.312015.1.1-2015.12.312015.6.1-2016.5.312016.4.1-2017.3.312016.6.1-2017.5.312016.1.1-2016.12.312014.12.9-2016.12.8 履行情况履行完毕履行完毕履行完毕履行完毕履行完毕正在履行正在履行正在履行正在履行 2016.3.20-2017.3.19正在履行 2013.4.1-2014.3.31履行完毕A栋：2015.8.1-2016.7.31履行完毕B栋：2015.7.1-2016.7.31 2016.8.1-2017.7.31正在履行2015.12.1-2016.11.30正在履行2016.1.1-2016.12.31正在履行 2015.7.1-2016.6.30履行完毕
3、主要租赁合同报告期内，公司租赁合同租金高于1万元/月的情况如下： 50 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号出租方 1上海旭创置业有限公司 2漆忠海 北京光速圣3鑫国际贸易 有限公司 承租方 永升有限 永升有限 永升有限北京分公 司 房屋位置 上海市长宁区通协路288弄1号楼2楼上海市长宁区通协路288弄2号楼278-279号北京市亦庄经济技术开发区地盛中路3号中辉世纪大厦A座401A 合同期限 2016.5.1-2016.12.31 2012.5.1-2016.4.30 2015.7.292017.8.1 租金（万元/月） 7.18 10.78 2.48 履行情况正在履行履行完毕正在履行
4、银行贷款合同报告期内，公司银行贷款合同如下： 序号
1 借款期限 2014年6月25日至2014年7月24日 贷款人 中国工商银行股份有限公司北京新街口支行 借款利率 人民银行公布的同期同档次基准利率 借款用途 日常经营周转支出 贷款金额 2,986万元 履行情况履行完毕 （五）环境保护、安全生产和质量标准情况
1、公司生产经营活动的环境保护情况公司的日常生产经营并不向大气、河道等公共区域排放污染物，公司主营业务为提供物业管理服务，公司的业务流程不涉及生产，不需要相应的环保资质或履行相应的环保手续。
公司在日常经营中遵守《中华人民共和国环境保护法》等一般性的环保法律法规规定。
2、安全生产情况公司能够认真执行国家安全生产法律法规，安全生产、安全施工防护、风险防控等措施合理，落实安全生产主体责任，保持了良好的安全生产记录。
公司主营业务为提供物业管理服务，无需取得安全生产许可，不涉及建设项目安全设施验收等安全生产相关问题。
3、质量标准公司建立了完善的、标准化的住宅类和商办类服务质量控制体系，服务体系覆盖物业全生命周期需求，并且严格执行，效果显著，持续获得高水平的客户满意度。
公司服务标准已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体 51 上海永升物业管理股份有限公司 系和OHSAS18001职业及安全管理体系认证。
公开转让说明书
五、商业模式 公司为国家一级资质物业管理企业，主要为住宅物业、商业物业等提供物业管理服务，公司的市场口碑在项目所在地处于行业前列。
其物业管理项目一般通过招投标的方式获取，中标后统一配置资源、采购设备及物资，完成项目接管的细节实施，按照物业管理服务合同完成标准化的物业服务，同时不断开拓多元化的创新经营服务，实现公司的规模化增长和持续盈利。
（一）市场发展模式 公司一般通过地产开发商的招标邀请或通过公开招标信息等渠道获取项目信息。
公司在获取项目信息后，根据实际情况由市场发展部成立对应的项目小组，由总经理或相关部门经理及方案编制人员组成。
收到招标或邀标通知后，按要求准备材料。
通过公司运营管理部物业项目现场实地调研，对物业管理成本进行测算，组织富有经验的工作人员进行专题分析，对项目的蓝图设计，规划要求（管理规模，公共设施，车位），岗位人员配置等标准来进行最终的物业管理费定价。
然后编制投标书送达招标单位，参加开标和评标。
公司在中标之后由运营管理部对接的项目小组与地产开发商就具体问题沟通后进行合同的签订。
公司组建新的物业项目团队，制定工作规划，配置好对应岗位人员，在合同签署后及时进驻物业开展工作。
（二）物资和服务采购模式 公司采购分为物料采购和服务外包。
物料采购一般涉及公司日常经营活动中所需的办公设备、机械设备、安防设备、维修物料、信息系统等。
公司将部分技术含量相对较低，附加值不高的服务业务进行外包。
1、物资采购公司制定了《资产管理制度》、《供方管理规定》对各地物业公司的物资的购置、使用、调拨等相关作业管理进行明确规定，并对各物资类别预算编制《行政管理费用预算编制指引》进行统一规范，由人力资源行政部负责指导和审核物资相关的预算编制，财务管理部对预算执行情况进行统计分析、监督检查，需求部门根据《采购招标管理规定》提报采购申请实行。
具体情况分别如下： 52 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书
（1）申请由需求部门填写《资产申购单》提出申请，审批通过后，实施购置。
（2）购置分供方选择遵循“货比三家”的原则：根据《采购招标管理规定》在资产购置前进行市场比价，分为单次购置询价及多次购置签订长期合作框架协议两种比价方式。
超过一定金额的采购事项需通过邀请招标方式确认供方；达到一定要求的供方可不进行招标。
（3）验收货到验收遵循“不相容岗位相分离”的原则，由资产管理员与资产需求部门人员在《资产验收单》上共同验收签字。
2、服务采购公司除拥有专业的物业管理服务人员外，还将保安服务、维修保养、绿化养护、保洁服务等部分专项工作外包，依据公司策略确定委托其他公司承保。
（1）职责与权限总公司运营管理部制订《服务采购管理规定》、《服务供方管理规定》等相关管理制度，依据采购项目重要程度主导或参与服务采购，并对采购制度的执行情况实施监督检查。
地区/城市物业公司负责所属物业服务中心或售场的服务采购的审核和授权范围内的审批，负责实施服务采购，负责合同洽谈、合同评审、合同签署。
物业服务中心负责提报服务采购申请，参与服务采购，负责对服务供方现场服务、合同履行等情况进行检查并向公司反馈。
（2）采购方式在不具备市场竞争条件的行业或有战略协议的供方或在供方评价高于一定标准的供方经相关职能部门、项目经理一致同意签订合同外，服务委外均应通过招标方式确定服务供方。
招标主要流程如下： 53 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 提报招标需求 制定招标计划，编制招标文件 发标 投标单位考察 开标 谈判并定标 合同签订 （三）服务及盈利模式
1、服务模式公司的客户服务、环境管理、秩序维护服务、设施设备管理、安全管理等各类型服务都制定了相应的标准规范和工作指引。
员工在实施作业和服务的过程中必须严格按照公司管理标准及流程来执行，以确保服务中各个环节的质量。
公司每周或每月会对各项目服务人员的服务质量进行考核评估，通过奖惩机制、专业培训等方式提高服务人员的素质和服务水平。
公司不定期聘请第三方机构对业主或物业使用人的满意度进行调查评测，根据实际反馈的满意度结果制作调查报告，进行相应的服务制度改善，提高服务质量。
公司的服务主要体现为两个维度，纵向主要指公司的服务贯穿整个物业从规划、开发到销售，交付再到使用的整个流程；横向主要指公司的服务业态涵盖住宅物业、商业物业等多种物业形式。
2、盈利模式公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、车位及商铺管理费，其他有偿服务费等费用，相关费用形成公司的收入，公司根据与房地产开发商或业主委员会签订的物业管理服务合同的条款进行收费。
公司的收费方式为包干收入和增值服务费收入。
包干制是指业主或物业使用人向公司支付固定的物业服务费 54 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 用，盈余或者亏损均由公司享有或者承担。
增值服务费收入是指物业公司将为业
主提供增值服务，由物业公司向业主及供应商代收代付相关款项并提供售前服务和售后保障，由此收取一定比例的手续费作为物业公司收入。
六、公司的业务发展规划 （一）公司愿景 公司以用心构筑美好生活为使命，目标成为受人尊敬的、卓越的全生命周期资产管理者和社区增值服务集成商，最终成为中国最优秀的物业服务企业。
重视品质管理，加强服务质量。
通过高效的智能云管控平台，以扁平化的管控制定物业全生命周期服务体系，打造成兼具科学管理与人性化的物业服务体验。
在加强现有的住宅、写字楼、商业等物业形态的服务同时，选择合适的项目拓展公共物业、学校物业、医院物业、工业园区物业的管理，进行全业态服务布局。
（二）未来发展目标
1、保持高客户满意度，创优质品牌形象为提高公司现有服务质量，公司从五方面入手：创建标杆项目、缩小地区差距、差别化沟通机制、创新生活/工作氛围、信息化建设。
①创建标杆项目：通过更广更深入地推行质量、环境和职业健康安全管理体系，新创建一批物业管理标杆项目；并集中资源梳理一批物业服务质量在行业中、各细分市场居于领先地位的项目；②缩小服务差距：开展业主关注的项目难点专项解决工作；利用内外部示范项目的示范作用缩小项目间的服务质量差距有效执行《新项目筹建及初始运作管理规定》；③建立差别化沟通机制：研究不同类型物业的客户情况，区别住宅、商办、公众、工商业不同业态客户的不同沟通需求和沟通方法，建立差别化沟通机制；客户资源信息动态完善；④创新生活和工作氛围：持续实施和拓宽住宅类、高端住宅项目的邻里氛围活动；研究和分析商办、公众、工商业业态的工作氛围打造； 55 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 ⑤信息化建设：评估物业系统目前使用情况，持续开发和完善各类适用模块；手持移动端技术与物业系统融合接口的应用。
2、进一步扩大管理规模，增加市场份额公司设立市场发展部，完成市场开拓的规划和相关制度的设立，参与市场项目的招投标。
公司已积极参与各种类型项目的投标，包括二手住宅、政府机关、旅游区等多种业态，并以现有地区分公司进入的城市位置点，将市场开拓范围辐射同省周边城市。
公司以前期积累的品牌、经验优势对目标市场集中进行竞争，争取尽快促进各地区市场进入良性经营循环的模式。
此外，公司成立投资发展部，筛选管理规范、经营状况好的物业管理公司进行收购兼并，以此扩大公司管理面积，并实现优势互补。
3、做强做大商业运营，延伸多元化经营
（1）社区服务价值链体系的整合，打造利润增长点①智能化工程：智能化系统搭建设计、咨询、系统施工、维保服务；社区安防解决方案；老旧项目软硬件改造工程。
②家电维修：通过区域的服务辐射全国，利用平台大数据精准定位销售目标客户，形成市场整合能力。
③智能家居：整体解决方案设计与实施；家庭用户智能安防解决方案；智能家居产品整合、销售与租赁。
（2）增值服务提升客户粘性①社区资源经营：社区周边生活服务资源整合运营，家装业务引进试点，与业主或业主委员会达成一致的社区公共空间经营。
②资产服务：三级市场门店布局，优质资产收购及运营（商铺、车位），房地产代理销售、顾问策划市场化；引入社区金融，与银行协作开展针对社区生活服务的消费贷等。
③社区居家养老：引进知名养老服务品牌试点实施，老龄用品经营代理；社区内居家适老化设施设备的改造服务，探索居家养老+机构养老新模式。
4、打造具备核心竞争力的人力资源战略公司为保障未来三年的公司战略方向调整后的业务挑战和转型，在人力资源方面组织人才文化机制保障策略，以保证完成公司未来发展的人才需求和标准。
56 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 ①组织策略：公司针对管理模式进行进一步优化，如优化原有岗位职责和流程、推广虚拟组织研究创新项目、根据成熟度不同有效授权机制等用以持续提升组织效能； ②人才策略：针对物业行业特有的人员管理风险，公司将制定适应新阶段的人才标准，并给予新标准选用育留，并强化人才需求动态预测和管控，打造人才供应链和继任者计划体系； ③机制策略：建立有效的授权机制保障总公司目标和方向快速有效的层层落实；为保留优秀中高层管理人员，实习长期激励计划，以保持公司发展稳定性；公司拟将推行内部竞聘、晋升和淘汰、鼓励创新等机制为企业发展创造活力。
七、所处行业基本情况 （一）所处行业概况
1.行业分类根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），物业服务行业属于“K70房地产业”；根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），物业服务行业属于“K7020房地产业中的物业管理”；根据全国中小企业股份转让系统颁布的《挂牌公司管理型行业分类指引》，物业服务行业属于“K7020房地产业中的物业管理”。
根据《挂牌公司管理型行业分类指引》，物业管理，指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
2.行业主管部门及行业协会根据国务院颁布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门，即住房和城乡建设部，负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
根据国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门，即国家发展和改革委员会，会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
根据国务院颁布的《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办 57 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门，即财政部制定。
中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、 法规自愿组成的全国行业性的自律组织。
协会接受住房和城乡建设部、民政部的 业务指导和监督管理。
主要职能包括协助政府开展行业调研和统计工作；协助政 府制定行业标准、发展规划、准入条件；规范市场秩序，健全各项自律性管理制 度等。
3.行业主要法律法规与政策 我国物业服务行业法律规及相关政策主要包括： 序号
123456
7 法律法规及相关政策名称 文号 颁布单位 《中华人民共和中华人民共和国全国人民国物权法》主席令[2007]第代表大会六十二号 《物业管理条例》 中华人民共和国国务院令第379 号 国务院 《国务院关于修中华人民共和国 改<物业管理条国务院令[2007] 例>的决定》 第 504号 国务院 《国务院关于修国务院令第666 改部分行政法规 号 国务院 的决定》 《物业管理企业建设部令[2004]建设部资质管理办法》第125号 《建设部关于修中华人民共和国改<物业管理企建设部令[2007]业资质管理办第164号 法>的决定》《建设部关于修订全国物业管理 示范住宅小区（大厦、工业区）建住房物标准及有关考评[2000]008号 验收工作的通知》 建设部建设部 颁布时间 主要内容 2007年3月2003年6月 维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人 的物权规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众 的生活和工作环境 根据《中华人民共和国物2007年8月权法》的有关规定，对《物 业管理条例》作相应修订 2016年3月2004年3月2007年11月 为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，取消了物业管理师资 格认定加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理 服务水平取消物业企业资质年检制度，将“物业管理企业”修改为“物业服务 企业” 2000年5月 对各地物业管理项目考评验收是否设立“示 范”、“优秀”两个档次，对原标准进行了修改 8《前期物业管理建住房 建设部2003年7月规范前期物业管理招标 58 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号910111213141516 1718 法律法规及相关政策名称 文号 颁布单位 招标投标管理暂[2003]130号 行办法》 《物业服务收费发改价格〔2003〕国家发改 管理办法》 1864号委，建设 部 《国家税务总局 关于住房专项维国税发[2004]69国家税务 修基金征免营业 号 总局 税问题的通知》 《物业服务收费发改价检国家发改明码标价规定》[2004]1428号委，建设 部 《物业服务定价发改价格国家发改成本监审办法》[2007]2285号委，建设 部 建设部、财政部 《住宅专项维修 令 建设部， 资金管理办法》[2007]第165财政部 号 《业主大会和业建房[2009]274 主委员会指导规 号 则》 建设部 《物业承接查验建房[2010]165建设部 办法》 号 《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的 通知》 发改价格[2014]2755号 国家发改委 《住房城乡建设 事业“十三五” - 规划纲要》 建设部 《最高人民法院 关于审理建筑物法释[2009]7号最高人民 区分所有权纠纷 法院 案件具体应用法 颁布时间2003年11月2004年6月2004年7月2007年9月2007年12月2009年12月2010年10月2014年12月 2016年7月2009年5月 主要内容 投标活动，保护招标投标当事人的合法权益 规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企 业的合法权益对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定 物业服务定价成本加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的 合法权益规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的 合法权益规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主 的合法权益为使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，放开部分的地方实行定价管理的服务价格，其中包括物业 服务相关领域阐明“十三五”时期，全面推进住房城乡建设事业持续健康发展的主要目标、重点任务和重大举措，是指导住房城乡建设事业改革与发展的全局性、综合性、战略性规划。
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保 护当事人的合法权益 59 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 序号19 法律法规及相关政策名称 律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》 文号法释[2009]8号 颁布单位 最高人民法院 颁布时间2009年5月 主要内容 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人 的合法权益 （二）物业行业发展概况
1.全国物业行业的发展现状
（1）物业管理面积加速扩张根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，2015年全国物业管理面积约为174.50亿平方米，相比2014年的165.03亿平方米增长了约5.74%。
物业行业百强企业管理面积均值约为2361.48万平方米，同比增长46.76%，连续三年持续增长，管理规模扩张明显。
资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》 分业态来看，住宅物业管理面积增长最快，百强企业2015年总量为35.45亿平方米，较2014年22.12平方米增长60.12%；办公物业管理面积（4.41亿平方米）同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿平方米，同比增长59.57%；商业物业管理面积较2014年同比下滑2.07%。
60 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》
（2）物业管理项目大幅增长，项目所在城市分布更为广泛根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，行业百强企业2015年管理项目共32401个，同比增长31.94%；项目城市分布更为广泛，百强企业进入城市均值为27个，较2014年增加3个，其中进入城市超过30个的物业企业有40家，占比达19.05%。
资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》
（3）高新技术及人才引进提升物业经营绩效 61 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》，百强企业从业人员由2014年的98.32万人增长至2015年的105.10万人。
其中中高学历人才增长明显：2015年本科以上学历从业人员所占比重为8.34%，同比增长2.19%；大专学历人员占比17.17%，较2014年增长1.99%；而相应的中专学历及高中学历以下从业人员占比分别下滑1.25%、2.94%。
资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》 通过引进大量专业人才，其带来的高新技术如软硬件的优化升级、设备设施的电子化管理、节能改造等大幅降低了物业企业人力、物耗、能耗方面的成本。
行业百强企业2015年全年营业收入均值为54076.96万元，营业成本均值约为43239.94万元，与2014年经营绩效相比（营业收入42501.50万元、营业成本37096.84万元），营业成本率下降了7.32%。
62 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 资料来源：中国物业管理行业TOP100研究组《2016中国物业服务百强企业研究报告》
(4)物业管理介入社区O2O根据国务院2015年7月发布的《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》中提出，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式，上述政策为社区O2O的发展提供了政策依据和发展空间。
根据罗兰贝格《同城O2O及社区O2O市场研究》，2015年社区O2O市场规模达到304亿元，预期2020年市场规模将达到2,234亿元。
资料来源：罗兰贝格《同城O2O及社区O2O市场研究》 63 上海永升物业管理股份有限公司 公开转让说明书 目前社区生活的服务商除第三方综合平台、垂直服务平台外，物业管理平台通过建立在其物业服务的基础上，将周边实体供应商及垂直供应商的服务输送给所在社区用户。
以下为几个物业服务企业移动终端服务平台：
2.全国物业行业的发展趋势
（1）投融资活动提升物业行业市场集中度因房地产开发及住房消费需求加大推动物业行业管理市场容量加大，行业市场竞争日趋激烈，大批的品牌优质的物业服务企业通过兼并收购或登录资本市场融资来有效扩大管理规模，增加服务客户数量，有利于发挥集约和规模效应并且也借此实现资源整合和优势互补。
物业行业企业近两年正在在积极筹划进入资本市场，根据万德资讯统计，2015年共有15家涉及物业管理的企业在新三板挂牌，同时绿城服务、彩生活、中海物业、中奥到家等物业服务企业也先后在港交所上市。
借助资本市场融资，物业企业加速兼并收购，有效提升企业资产水平。
根据中国物业管理行业TO
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