房地产行业
维持“长期看好”评级
行业深度研究报告
2011-9-14
切勿“叶公好龙”
——房地产8月月报
报告要点
我们多次提醒的地产+X公司的风险开始暴露，让市场终究回归基本面，给基本面研究者带来一丝宽慰。
虽然可能并不是该类型企业的彻底终结，至少能让市场观察到这类公司的风险，时至年底后，特别是留给那些只靠故事没有业绩企业的时间已经不多了。
近期地产行业的情况在进一步恶化，资金面趋紧，部分城市的郊区已经出现了价格的大幅度调整，这些情况对股票市场来说应该是年初就开始预期因素，目前开始兑现。
唯一让市场担忧的是，调整的时间和幅度是不是要超过大家预期，我们认为如果价格没有出现15%以上的调整，时间不再延长一年的期限，目前股价都很难再大幅度调整。
我们曾玩笑讲，资本市场不能做“叶公好龙”，房价如期调整，股价预期不该发生改变。
另外值得注意的是土地市场情况，能否给苦苦守候的龙头企业一个逢低吸纳的机会，有一迹象值得关注，8月龙头拿地金额明显提升，土地机会逐渐显现。
8月北京期房签约52.02万平米，环比回落37.08%，同比下降18.88%，均价环比下降1.05%，上海一手住宅签约量116.24万平方米，环比略升0.23%，同比下滑14.74%，均价环比继续下降1.20%，京沪库存均处于历史高位，随着供给回升，房价下调预期下去化仍将是下个月主题。
广州一手住宅成交65.93万平米，环比回升15.47%，同比下降5.50%，均价环比回升11.30%；深圳一手房成交面积20.45万平方米，环比下降39.26%，同比下降21.63%，均价环比上升1.75%。
二线城市整体成交量下探，比一线城市降幅更明显，价格松动也有所强化。
进入金九银
十，对于成交量的预期周期性抬高，但今年以来整体呈现平稳态势，以价格下行拉开9月序幕，更加深了市场对于本轮传统旺季的悲观情绪。
8月土地出让成交数据仍未见起色。
跟踪的多数城市宅地市场出让面积有所下滑，从出让结构角度，各大城市出让容积率都有所上升，与目前以刚需为主流市场的背景相契合。
价格方面，整体而言楼面价均有所下降，溢价率的走低形成趋势，万科等一线开发商已经开始逆周期拿地。
上月组合惨败，让我们反思下跌过程中地产股的选择思路，本月做出一定调整，希望能有所改变。
行业内重点公司推介 公司代码 公司名称 000002 万科
A 000671 阳光城 600823 世茂股份 600048 保利地产 投资评级推荐推荐推荐推荐 行业相对市场表现（近12个月） 24%18%12% 6%0%-6%-12%2010/9 2010/12 2011/3 房地产 2011/6沪深300 资料来源：Wind资讯 行业内跟踪公司比较 PEPBEV/EBITDA PEPBEV/EBITDA 相关研究《地产股突围——房地产7月月报》2011-8-11 《地产股反弹的延续——长江证券房地产6月月报》2011-7-15《博弈中的机会---房地产中期策略》2011-6-30 分析师：苏雪晶(8621)68751692suxj@执业证书编号：S0490510120021联系人：杨靖凤(8621)68751636 yangjf@ 请阅读最后一页评级说明和重要声明 正文目录 写在前面的话.......................................................................................5 海外楼市环顾
5 国内重要城市楼市表现
2 请阅读最后一页评级说明和重要声明 图表目录 图1：美国住宅开工和许可套数（截至11-07-31）....................................................5图2：美国单户住宅销售套数和均价（截至11-07-31）............................................5图3：英国Nationwide房价指数（截至11-08-31）..................................................5图4：莫斯科房价（截至11-07-31）.........................................................................5图5：法国（截至11-03-31）....................................................................................6图6：法国（截至11-03-31）....................................................................................6图7：东京一/二手公寓成交量（截至11-07-31）......................................................6图8：东京一/二手公寓成交均价（截至11-07-31）...................................................6图9：新加坡中心城区成交量（截至11-06-30）.......................................................6图10：新加坡中心城区成交均价（截至11-04-30）..................................................6图11：香港住宅A和E类住宅价格（截至11-05-31）.............................................7图12：香港住宅成交量和新开工量（截至11-06-30）..............................................7图13：北京月度住宅期房网上签约面积....................................................................8图
3 图
4 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 写在前面的话 我们多次提醒的地产+X公司的风险开始暴露，让市场终究回归基本面，给基本面研究者带来一丝宽慰。
虽然可能并不是该类型企业的彻底终结，至少能让市场观察到这类公司的风险，时至年底后，特别是留给那些只靠故事没有业绩企业的时间已经不多了。
近期地产行业的情况在进一步恶化，资金面趋紧，部分城市的郊区已经出现了价格的大幅度调整，这些情况对股票市场来说应该是年初就开始预期因素，目前开始兑现。
唯一让市场担忧的是，调整的时间和幅度是不是要超过大家预期，我们认为如果价格没有出现15%以上的调整，时间不再延长一年的期限，目前股价都很难再大幅度调整。
我们曾玩笑讲，资本市场不能做“叶公好龙”，房价如期调整，股价预期不该发生改变。
另外值得注意的是土地市场情况，能否给苦苦守候的龙头企业一个逢低吸纳的机会，有一迹象值得关注，8月龙头拿地金额明显提升，土地机会逐渐显现。
海外楼市环顾 图1：美国住宅开工和许可套数（截至11-07-31） 图2：美国单户住宅销售套数和均价（截至11-07-31） 2500 2400 140 350 2000 2000 115 320 1500 1600 90 290 1000 1200 65 260 500 800 40 230 0
Jan-99 Jan-01 Jan-03 Jan-05 Jan-07 Jan-09 400Jan-11 15Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 200Jan-11 美国住宅开工数（千套） 美国住宅获建筑许可数 美国单户住宅销售套数（千套） 均价（千美元） 资料来源：Bloomberg 图3：英国Nationwide房价指数（截至11-08-31） 资料来源：CEIC 图4：莫斯科房价（截至11-07-31） 7500400 6000 350 4500 300 3000 250 1500 200Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 0Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11 资料来源：CEIC 英国Nationwide房价指数 资料来源：CEIC 莫斯科房价(美元/平米) 请阅读最后一页评级说明和重要声明
5 8月以来，欧美国家和地区的房地产市场表现继续疲弱。
美国消费者信心不足、对美国未来经济前景的担忧以及美国政府救助经济能力的怀疑，使得房地产需求端萎靡。
而英国房地产市场需求进一步萎缩。
房屋需求的疲弱，以及可售房屋的微量增长，以及英国整体经济的下滑，共同促成了房价的下跌。
综合全球情况，对经济前景的担忧阻碍了房地产行业的复苏。
图5：法国（截至11-03-31） 5800500042003400260018001000 Jun-04 Jun-05 Jun-06 Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 巴黎地区公寓销售套数 巴黎地区住房销售套数 资料来源：CEIC 图
7：东京一/二手公寓成交量（截至11-07-31） 图6：法国（截至11-03-31） 5000 400 1200 4500 360 1000 800 4000 320 600 3500 280 400 3000 240 200 2500 200 Mar-04
Mar-05Mar-06Mar-07Mar-08Mar-09Mar-10Mar-11 巴黎公寓销售价格（千欧元) 巴黎住房销售价格（千欧元) 资料来源：CEIC 图8：东京一/二手公寓成交均价（截至11-07-31） 10000900080007000600050004000300020001000
0 Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11 1.251.100.950.800.650.500.350.20 Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 东京一手公寓成交量（套）
东京二手公寓成交量（套） 东京一手公寓均价（百万日元） 东京二手公寓均价（百万日元） 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 图9：新加坡中心城区成交量（截至11-06-30） 图10：新加坡中心城区成交均价（截至11-04-30） 80 2000 701600 60 50 1200 40 30 800 20400 10
0 0 Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11 20,00017,00014,00011,0008,0005,0002,000 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 1600140012001000800600Jan-11 新加坡中心区独立式住宅成交套数 新加坡中心区公寓成交套数 新加坡中心区独立式住宅均价 中心区公寓均价（千新元） 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC
6 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 图
11：香港住宅A和E类住宅价格（截至11-05-31）图12：香港住宅成交量和新开工量（截至11-06-30） 100 280 18000 6000 90 260 15000 5000 240 80 220 12000 4000 70 200 9000 3000 60 180 160 6000 2000 50 140 40
12030001000 30 100 Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11
0 0 Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11 香港A类住宅价格 香港E类住宅价格（港元/平米） 香港住宅成交套数 香港住宅新开工套数 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 美国7月数据显示，住宅新开工数为60.4万套，环比下降1.5%，高于私人部门此前预期的60万套；住宅获建筑许可数比下降3.2%，超过私人部门此前预期的下降1.8%。
此外，在经历7月份的较大幅度反弹后，美国住宅建筑商信心指数8月份没有出现变化，维持在上月15点的较低水平，显示房地产市场复苏缺乏后劲。
由于美国市场上仍存在大量的被没收赎取权的房屋，房屋新开工动力不足。
而从销售数据来看，新屋销售和成屋销售都在继续下滑，分别环比下降3.5%和0.7%，这表明美国房地产在需求端依旧萎靡。
究其原因，这还是由于信心不足引起的，出于对美国未来经济前景的担忧以及美国政府救助经济能力的怀疑，人们捂紧钱袋，减少消费，消费需求的不足导致了房地产需求、供给两端都出现疲软 8月英国Hometrack房价指数环比下降0.1%，连续4个月下滑，其中伦敦地区房价月率上升0.1%。
消费者信心的疲软、家庭收入的压力和经济前景的不明朗都可能会导致2011年余下时间房屋需求进一步削弱。
这可能会在秋季加剧价格下跌压力。
而8月英国Nationwide房价指数环比下降0.66%，是自2010年10月以来的最大跌幅。
房屋需求的疲弱，以及可售房屋的微量增长，以及英国整体经济的下滑，共同促成了房价的下跌。
莫斯科最新数据显示，7月莫斯科房屋均价为5,107美元/平方米，环比上升1.3%，比去年同期上升14.48%。
这是莫斯科房价连续第6个月环比上升。
香港8月住宅成交5,439套，环比上升3.52%，同比则下降63%。
日本最新数据显示，东京一手公寓成交量连续两个月下降，6月和7月环比分别下降12.81%和4.45%。
二手公寓成交量则连续两个月微升，6月和7月环比分别上升1.14%和5.01%。
成交价格方面，则基本保持稳定。
韩国最新数据显示，7月住房订单金额环比下降67.19%，达到11,860亿韩元。
请阅读最后一页评级说明和重要声明 国内重要城市楼市表现 北京市情况 图13：北京月度住宅期房网上签约面积 图14：北京一手住宅成交均价走势 180 200 160 150 140 120 100 100 50 80 60
0 40 -50 20
0 -100 Jan-
May-Sep-Jan-May-Sep-Jan-May-Sep-Jan-May- 0808080909091010101111 月度住宅期房网上签约面积 同比增长（%） 250万 200150100 50 30,00025,00020,00015,00010,0005,000
0 0 Jan/08May/08Sep/08Jan/09May/09Sep/09Jan/10May/10Sep/10Jan/11May/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 8月份，北京网上期房签约面积约52.02万平米，环比回落37.08%，同比下降18.88%，成交均价为2.22万/平方米，环比下降1.05%，供给面积103.37万平方米，环比略降2%，同比增长55.33%。
本月供给环比继续下降，整体量价齐跌，这与我们的预期相一致，在高库存压力之下，供给未发力，而价格出现下探。
供给缩量的情形下期房去库存化时间上升，再加上随着金九银十来临，供给的集中放量将目前库存推升至历史高位，对于开发商而言去化压力非常显著，这依然是我们肯定房价下行趋势的重要因素。
图15：北京政策性住宅成交情况 180 70 160 60 140 120 50 100 40 80 30 60 20 40 20 10
0 0 Sep-08
Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10Jan-11May-11 一手住宅期房成交面积 保障房成交面积 保障房占比(%) 图16：北京期房去库存化时间（周） 12010080604020 0May-06Jan-07Sep-07May-08Jan-09Sep-09May-10Jan-11 资料来源：CRIC，长江证券研究部 资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部 北京8月政策性住宅成交面积为12.67万平方米，环比下降62.77%，同比上升38.57%，本月本月政策性住宅成交比例占期房住宅成交总量24.35%。
本月北京保障房新增供给面积达12.66万平方米，迄今为止今年已供应145.42万平方米，合计1.7万套。
表1：目前预售的北京经济适用住房、两限房项目 项目名称 区域 预售证号 发证时间准许销售面积 宏仁家园 通州京房售证字(2011)限17号2011-8-7126655.43 双合家园 朝阳京房售证字(2011)限17号2011-7-1381564.12
8 请阅读最后一页评级说明和重要声明 盛嘉华苑新马家园珠江丽景家园双合家园山水汇豪苑雅颂居首开康乃馨园西悦欣居盛嘉华苑汇龙文苑青秀雅苑祥云东方苑西悦雅居育龙铭居中信悦海苑福美苑西悦雅居颐景花园华忆慧园珠江丽景家园香堤溪岸家园彩虹嘉园南里首开康乃馨园朝新嘉园邑尚佳苑康秀嘉园 康惠园南宫景苑怡然世家小区康惠园朝新嘉园东泽园远洋一方润园金隅花石苑康惠园康惠园朝新嘉园檀府家园珠江拉维家园首开同馨家园榆韵华都家园朝新嘉园永欣嘉园 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 大兴京房售证字(2011)限16号2011-6-17顺义京房售证字(2011)限15号2011-6-16通州京房售证字(2011)限14号2011-5-25朝阳京房售证字(2011)限13号2011-5-22房山京房售证字(2011)限12号2011-5-13通州京房售证字(2011)限11号2011-5-11大兴京房售证字(2011)限10号2011-4-29房山京房售证字(2011)限9号2011-4-23大兴京房售证字(2011)限8号2011-4-13顺义京房售证字(2011)限7号2011-3-16丰台京房售证字(2011)限6号2011-3-16顺义京房售证字(2011)限5号2011-3-4房山京房售证字(2011)限4号2011-1-15怀柔京房售证字(2011)限3号2011-1-13大兴京房售证字(2011)限2号2011-1-8海淀京房售证字(2011)限1号2011-1-8房山京房售证字(2010)限35号2010-12-31顺义京房售证字(2010)限34号2010-12-15顺义京房售证字(2010)限33号2010-12-15通州京房售证字(2010)限32号2010-12-15顺义京房售证字(2010)限31号2010-12-11丰台京房售证字(2010)限30号2010-12-10大兴京房售证字(2010)限29号2010-12-2朝阳京房售证字(2010)限28号2010-11-26房山京房售证字(2010)限27号2010-11-25大兴京房售证字(2010)限26号2010-10-23朝阳京房售证字(2010)限25号2010-10-23丰台京房售证字(2010)限24号2010-10-17通州京房售证字(2010)经23号2010-10-2朝阳京房售证字(2010)限22号2010-9-30朝阳京房售证字(2010)限21号2010-9-28朝阳京房售证字(2010)限20号2010-9-21朝阳京房售证字(2010)限19号2010-9-1通州京房售证字(2010)限17号2010-8-14朝阳京房售证字(2010)限16号2010-8-13朝阳京房售证字(2010)限15号2010-8-4朝阳京房售证字(2010)限14号2010-7-30密云京房售证字(2010)限13号2010-7-30通州京房售证字(2010)限12号2010-7-28丰台京房售证字(2010)限11号2010-7-16通州京房售证字(2010)限10号2010-6-6朝阳京房售证字(2010)限9号2010-5-7顺义京房售证字(2010)限8号2010-4-
3 51670.0887259.6744278.43178790.0411969.6499638.13135078.21109573.5784326.4145103.0858745.3148563.8423935.9964924.1180815.7636251.6227155.9317989.374313.9463582.6628296.8640002.69117325.2226438.9836974.7380414.3748170.219946.3128037.6946198.2772511.9676133.85108277.22171992.4868338.41112332.227690.546164.7932538.4899392.0815832.49101090.6797056.68
9 明悦湾嘉园(推广名：明悦湾) 大兴京房售证字(2010)限7号2010-3-2779661.4 美立方家园(推广名：美立方) 朝阳京房售证字(2010)限6号2010-3-75006.27 朝新嘉园(推广名：金隅·景和园)朝阳京房售证字(2010)限5号2010-3-761442.22 融科香雪兰溪家园(推广名：润景园)通州京房售证字(2010)限4号2010-1-3026189.88 远洋一方润园(推广名：远洋润园)朝阳京房售证字(2010)限3号2010-1-3085252.95 理想家园(推广名：理想城) 大兴京房售证字(2010)经2号2010-1-3038284.98 景秀园(推广名：融景城) 石景山京房售证字(2010)限1号[2010-1-950163.2 理想家园(推广名：西红门经济适用房)大兴京房售证字(2009)经28号2010-1-2121592.34 领秀慧谷 昌平京房售证字(2009)限27号2009-12-27153017.98 溪城家园 昌平京房售证字(2009)限26号2009-12-2032900.68 兴康家园 大兴京房售证字(2009)经25号2009-12-10197196.67 理想家园 大兴京房售证字(2009)经24号2009-12-524348.44 天巢园 昌平京房售证字(2009)限23号2009-1-2129639.74 东亚瑞晶苑 通州京房售证字(2009)限22号2009-11-1155801.19 溪城家园 昌平京房售证字(2009)限21号2009-11-852125.66 京贸家园 通州京房售证字(2009)限20号2009-10-31160937.3 金隅嘉和园 昌平京房售证字(2009)限19号2009-10-2327765.94 泰华龙旗广场 昌平京房售证字(2009)限18号2009-10-2354023.99 郭庄子家园 丰台京房售证字(2009)限17号2009-9-27100250.78 金隅嘉和园 昌平京房售证字(2009)限16号2009-9-2537136.72 石景嘉园 石景山京房售证字(2009)经15号2009-9-1377460.85 上庄三嘉信苑 海淀京房售证字(2009)经14号2009-9-979484.53 溪城家园(推广名：溪城家园) 昌平京房售证字(2009)限13号2009-8-2168290.37 麓景嘉园(推广名：凤凰麓景) 海淀京房售证字(2009)经12号2009-8-21110898.33 成寿寺西里（推广名：成寿寺二期）丰台京房售证字(2009)经11号2009-8-632686.51 溪城家园(推广名：溪城家园) 昌平京房售证字(2009)限10号2009-8-257715.08 东亚瑞晶苑(推广名：东亚瑞晶苑)通州京房售证字(2009)限9号2009-7-2659854.73 时代新苑(推广名：时代新苑) 昌平京房售证字(2009)限8号2009-7-2540030.49 永华南里(推广名：艺苑桐城) 大兴京房售证字(2009)限7号2009-7-2213052.98 双路小区(推广名：双路小区) 延庆县京房售证字(2009)限6号2009-7-125101.88 妫河丽景家园(推广名：妫河丽景)延庆县京房售证字(2009)限5号2009-7-102546.72 新城康居家园 通州京房售证字(2009)经4号2009-6-18-119394.55 美和园(推广名：金隅·美和园) 海淀京房售证字(2009)限3号2009-5-2724380.27 翠成馨园（推广名：翠成馨园） 朝阳京房售证字(2009)经2号2009-4-3034697.62 美和园(推广名：金隅·美和园) 海淀京房售证字(2009)限1号2009-3-293356.79 数据来源：网上房地产；长江证券研究部 对具体楼盘跟踪情况，价格下行信号更为明显，半数旧盘价格环比下行，而新盘定价方面也存在松动：北京城建在售楼盘全线下降，万科半岛家园8月项目较之4月入市项目价格也下降了4%，但值得欣慰的是，价格退让对成交量的推动同样显著，市场所担心的价格下行初期对于成交量释放的阻碍作用对于北京市场而言并不明显。
本月虽然整体供给略有下行，但大型开发商已经启动放量。
本月共有5个新盘入市，分别是万科的半岛家园和创新园，保利东郡苑和保利望京苑，以及首开常青藤家园。
其中万科楼盘 10 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 仍获得良好市场反馈，其中创新园以
1.85万平米的月售面积以及83.79%的首月去化率获得难得的佳绩，半岛家园则收获1.7亿销售业绩。
旧盘中销售情况最佳的是北京城建的原叶美苑项目，销售面积0.96万平，另外，5月份入市的原叶美苑本月售罄。
表2：北京楼盘销售情况（2011年8月） 区域楼盘名称 类型 发证时间 准许销售面积 万科房山昌平昌平房山房山房山房山丰台朝阳房山房山朝阳朝阳保利 朝阳 朝阳 大兴 大兴 金地大兴大兴大兴大兴大兴招商 朝阳 昌平 昌平 首开 半岛家园创新园金域家园云湾家园半岛家园半岛家园半岛家园红狮家园万科蓝山苑半岛家园半岛家园万科蓝山苑万科蓝山苑 保利东郡苑保利望京苑保利茉莉雅苑 保利茉莉雅苑 仰山嘉园仰山嘉园仰山嘉园仰山嘉园仰山嘉园 招商上苑 珑原家园 珑原家园 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅 住宅/商业住宅住宅/商业住宅/商业 住宅住宅住宅住宅住宅 住宅/库房住宅/库房住宅/库房 2011/8/62011/8/12011/6/192011/6/122011/4/172010/1/162010/12/192010/11/212010/11/212010/8/282010/7/242010/5/22010/1/30 2011/8/192011/8/192010/9/23 2010/6/27 2011/5/12011/3/172010/11/72010/8/282010/8/28 2011/6/12 2011/6/22 2010/11/20 51005221178799120358326332232877987137823455134493761672638631288 6768572027105082 62053 9360744542414464295845949 69717 105178 82454 至8月份已签约面积 16985185325800814186310332197277626135881626634390750632625131122 467514159104847 61964 1783321131313783571241940 44244 7866 45031 8月份签约面积 16985185325371 654392 0960963002650 467514159 84 0 75652357274 00 9347 2024 1537 至8月份签约面积占比 33.30%83.79%65.92%69.68%95.10%98.41%99.54%98.59%47.08%99.70%98.55%99.49%99.47% 6.91%19.66%99.78% 99.86% 19.05%47.44%75.71%83.13%91.28% 63.46% 7.48% 54.61% 8月份成交均价 1657514888228721743616634 17702 39501 38209- 479323929116679 - 200002140218042 - 43445 32309 35256 成交价格变化 -2.79%2.89%-4.25%2.36%2.62%- - - -6.64%3.25%3.03% - 1.94% 0.90% 0.94% 请阅读最后一页评级说明和重要声明 11 地下 首开常青藤家 朝阳 仓储/ 园 住宅 2011/8/6 房山熙景嘉园 住宅2011/6/23 首开常青藤家 朝阳 住宅 园(二期) 2010/2/3 紫芳园四区 丰台(推广名：璞住宅2009/11/29 瑅) 冠城 大通 朝阳太阳宫火星园住宅2009/10/15 朝阳太阳宫火星园住宅2009/9/27 北京 城建 房山徜徉嘉园 住宅2011/6/17 朝阳原叶美苑 住宅2011/5/15 朝阳世华泊郡家园住宅2011/5/14 朝阳原叶美苑 住宅2011/3/18 房山徜徉嘉园 住宅2011/2/26 数据来源：北京市房地产管理交易网，长江证券研究部 51656344796135 103399 2997445150 1505062504331861064925371 3567374856274 73701 2862343282 86672434069241064920155 356769.05%22743 1468810 5.91%1513958.54%21598 266771.28%39100
0 95.49% -
0 95.86% - 23229539773 98926 57.59%38.94%20.86%100.00%79.44% 1537923756242992410415804 2.40%-2.70% 3.99% - -0.40%-3.76%-0.60%-6.36%-3.83% 上海市情况 图17：上海一手住宅月度网上签约量 图18：上海一手住宅成交均价走势 300 250 200 150 100 50 0Jan/08May/08Sep/08Jan/09May/09Sep/09Jan/10May/10Sep/10Jan/11May/11
1.月度住宅成交面积 资料来源：网上房地产，长江证券研究部 同比增长（%） 2,500,000250 200 2,000,000 150 1,500,000 1001,000,000 50
0 500,000 -50
0 -100 /08/08/08/09/09/09/10/10/10/11/11 JanMaySepJanMaySepJanMaySepJanMay
2. 供应面积(M²) 资料来源：CRIC，长江证券研究部 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 30,00025,00020,00015,00010,0005,0000 8月上海一手住宅签约量约116.24万平方米，环比略升0.23%，同比下滑14.74%，本月均价2.19万/平方米，环比继续下降1.20%，同比上涨1.62%，供给方面环比下降19.29%，同比下降8.82%。
本月成交量基本与上月持平，价格继续稳步下探，这也符合我们上月的预期，即在维持高位的库存压力之下价格进一步出现松动。
供给方面延续前两个月的下降趋势，然而可售房源并 12 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 未下降，仍然保持09年5月以来的历史高位，即将步入9月，供给也将回升，但成交量仍在僵持阶段，同比降幅高于供给量降幅也说明供给推动作用在支撑成交量，而目前对于房价进一步下调预期较浓，能否明显放量有待考验，预计去化仍然是下个月的主题。
分区域考量，四区都出现了明显缩量，其中降幅最大是浦东新区（环比跌幅39.56%），跌幅最小的是嘉定区（环比跌幅23.07%），总体同比下降28.96%。
价格方面经过上月的大幅下降，本月有所调整，除闵行外其他三区环比均有不同程度的回调。
图19：宝山区一手住宅成交量、成交均价 图20：嘉定区一手住宅成交量、成交均价 350,000300,000250,000200,000150,000100,000 50,0000Jan/08 25,000300,000 20,000250,000 15,00010,000 200,000150,000100,000 5,00050,000 Jul/08Jan/09供应面积(M²) Jul/09Jan/10成交面积(M²) Jul/10 Jan/11 0Jul/11 成交均价(元/M²) 0Jan/08 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 Jul/08Jan/09供应面积(M²) Jul/09Jan/10成交面积(M²) Jul/10 Jan/11 0Jul/11 成交均价(元/M²) 资料来源：CRIC，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 图21：闵行区一手住宅成交量、成交均价 图22：浦东新区一手住宅成交量、成交均价 300,000250,000200,000150,000100,000 50,0000Jan/08 Jul/08Jan/09Jul/09Jan/10 供应面积(M²) 成交面积(M²) 40,000400,000 35,000350,000 30,000300,000 25,000250,000 20,000200,000 15,000150,000 10,000100,000 5,00050,000 Jul/10 Jan/11 0Jul/11 0Jan/08 成交均价(元/M²) Jul/08Jan/09Jul/09Jan/10 供应面积(M²) 成交面积(M²) Jul/10 Jan/11 50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000Jul/11 成交均价(元/M²) 资料来源：CRIC，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 8月我们所跟踪的开发商并未推出新盘，供给暂缓，主力盘为上月中下旬所推的三个项目，包括万科尚景苑、保利叶城以及金地艺境城。
其中单月网上签约面积最高是保利叶城，达2.08万平方米，去化率88.42%。
其次是金地艺境城，以1.69万平米位列次席，去化率为60.51%，万科尚景苑去化率则为49.08%。
售罄项目一个，为招商去年10月开盘的招商雍华苑三期。
近两月入市项目进一步反映上海整体市场去化不甚理想。
从楼盘价格走势来看，价格下调的幅度和广度较之上月又有所扩大，万科80%的楼盘均价下调，且降幅多达7%，保利下调房价的楼盘比例同样高达75%，始于一线开发商的价格调整已成定局。
请阅读最后一页评级说明和重要声明 13 表3：上海楼盘销售情况（2011年8月） 区域楼盘名称 类型 最近一次推盘时间 万科青浦闵行宝山宝山闵行浦东青浦保利 嘉定 宝山 嘉定宝山南汇 嘉定 嘉定松江金地宝山青浦青浦嘉定浦东浦东招商奉贤 奉贤 闵行 万科尚景苑莲花河畔景苑琥珀臻园琥珀郡园城花新园地杰国际城万科晶源(晶元香水苑) 保利梧桐语苑 保利叶城 保利湖畔阳光苑保利叶都保利林语溪苑（高层）保利海上五月花城保利海上五月花（二期）保利西子湾城 金地艺境城天御苑金地天境城金地格林风范城湾流域城金地湾流域
1 招商海湾别墅招商海湾别墅二期招商雍华苑
二 住宅住宅住宅住宅住宅高层 别墅 2011/7/232011/1/182011/3/122011/3/252011/5/252011/4/1 2010/3/23 住宅、公寓、别墅、商住楼住宅、公寓 2011/5/282011/7/31 住宅 2011/5/28 高层毛坯2011/4/30 高层 2010/3/26 洋房/别墅2010/10/31 洋房/别墅公寓 2009/8/292010/5/20 公寓/洋房住宅精装平层 公馆/洋房 公寓/洋房公寓/别墅 2011/7/102011/7/62011/6/14 2011/9/1 2010/10/222008/8/16 别墅别墅普通住宅 2011/4/82010/5/252010/8/7 至8月未售面 积 22178698 1616817916 368239 至8月已售面 积 2137512625751181024808299972899 8月销售面积 915360994942091857114-120 至8月销售面积占 比 49.08%94.76%82.29%85.12%99.56%99.67% 8月成交均价 164332480224259189882763627915 成交价格变化 1.91%-7.07%-0.92%-7.93%-4.37% - 15229826-38299.49%25404 - 28215 312165008 310 13.83%15927 - 232131772362075088.42%20284-8.46% 7219610761712022436283 22854816 58371119
0 59.85%97.32%99.59% 1472621070 - -0.39%1.90% - 512160514
0 99.68% - - 59181285
0 2451 273793883840940 182468 41956595467090 19918311169421124-325 16295750622340 894269 5864 11377744243 3346 480-2504054 1049 99.28%98.67% 60.51%60.52%14.76%97.88%99.22%99.40% 36.33% - - 13047-11.36% 226543697664594 52224 3045622424 8.84%-6.74% - - - 233212.04% 858 8039
0 332034021221 90.36%91.11% 32956 4.15% 14 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 期 宝山海德花园 别墅 招商雍华苑
三 闵行 普通住宅 期 华侨 城 小高层,多 新浦江城二期 闵行 层,联排别 122-9地块 墅 小高层,多闵行新浦江城二期层,联排别 墅 新浦江城二期小高层,多 闵行122-9地块商层,联排别 品房项目 墅 新浦江城二期小高层,多 闵行122-8地块商层,联排别 品房项目 墅 上实 青浦海源别墅 别墅 数据来源：上海网上房地产，长江证券研究部 2011/2/272010/10/31 2010/3/212009/4/252009/9/262009/9/262009/5/28 31530 5789358564452493335 4595337944 121753712923261238638628 2309475 93.58%25904-14.16%100.00%226203.03% 391 19467.77%11072 -
0 99.05% - - 19780.47%20227-2.19%
0 81.97% - - 329672.12%49148 - 广州市情况 8月广州一手住宅成交65.93万平米，环比回升15.47%，同比下降5.50%，成交均价1.26万元/平方米，环比上月回升11.30%，同比上涨15.06%，本月供给环比上升63.79%，同比增长20.76%。
广州本月与京沪市场气候迥异，供给、成交和均价齐升，出现难得的回暖迹象。
而从供需均衡角度，今年累计供销比虽然从上月的0.87升至1.04，但仍然处于合理范围，因此库存压力较小。
图23：月度一手住宅交易面积-广州 图24：广州一手住宅成交走势 200180160140120100 80604020 0Jan/08 Jul/08 Jan/09 Jul/09 Jan/10 Jul/10 Jan/11 300250200150100500-50-100Jul/11 月度住宅成交面积 同比增长(%) 万300250 200 150 100 50 0Jan/08 Jul/08Jan/09供应面积(M²) 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 Jul/09 Jan/10 Jul/10 Jan/11 0
Jul/11 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：阳光家缘网，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明 15 本月均价跳升至今年以来的最高值，与去年全年均价相比上涨了
7.73%，以房价控制目标即GDP增速为标杆预计仅剩2个百分点的空间，不过本月主要是成交结构性因素导致均价跳升，分区域数据显示大部分地区仍然出现价格下调。
从目前局面来看，价格调整对于放量发挥推动作用，广州金九银十失约的概率不大。
图25：番禺一手住宅成交量、成交均价 图26：花都一手住宅成交量、成交均价 140万 120100 80 18,00016,00014,00012,00010,000 60 8,000 6,00040 4,000 20 2,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 70万 60 5040 9,0008,0007,0006,0005,000 30 4,000 3,00020 2,000 10 1,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 图27：荔湾一手住宅成交量、成交均价 图28：天河一手住宅成交量、成交均价 20万 18 25,000 16 20,000 14 12 15,000 10
8 10,000
6 4 5,000
2 0
0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 25万 201510
5 30,00025,00020,00015,00010,0005,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 图29：增城市一手住宅成交量、成交均价 图30：从化市一手住宅成交量、成交均价 40万 353025201510 50Dec/08 Apr/09 Aug/09Dec/09 Apr/10 Aug/10Dec/10 Apr/11 10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 25万 20 9,0008,0007,000 6,000 15 5,000 10 4,000 3,000
5 2,000 1,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 16 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 接下来，我们来看跟踪的广州代表区域情况。
8
月大部分地区呈现量升价跌现象，而且靠近中心的高房价地区成交量大幅上升，这也是推高整体房价的主要因素。
四大主城区仅花都成交量下降（环比下降8.99%），其余三区均出现25%-80%的环比涨幅，其中荔湾区回升幅度最为显著（环比增长78.67%）。
本月各区域价格大多数继续下调，番禺、荔湾和天河三区房价出现0.41%-4.79%的降幅，花都和从化市则因略有回升，但均低于6月份水平。
上月主要是外郊区域价格率先松动，本月果然如我们所预期，调整已经蔓延至中心城区，形成趋势。
整体而言，以价换量在广州区域得以实现，市场良性运作。
8月份我们所跟踪的开发商供给稍低于整体热度，所推新盘有保利的汇海花园自编1、2栋，货量7.84万平米，首月去化19.79%。
单月售出面积最高的是金地项目保利中宇广场，去化面积达2.03万平米，本月一个项目售罄，为金地荔湖城（半山院二街1~11号、三街8~11号荔湖城B区05地块1组团21-31号楼、2组团5-8号楼）。
价格方面仍是涨跌互现，下跌楼盘跌幅多在2%以上。
表4：广州楼盘销售情况（2011年8月） 区域 楼盘名称 类型 发证时间 招商 金山谷花园四期 金山谷花园地块 番禺（三）四期A-
7、高层 A-
8、A-
9、A-10 栋商住楼 金山谷花园四期 番禺地块（三）A-
3、 高层 A-
4、A-
5、A-6栋 商住楼 金山谷花园四期 番禺地块（三）A-11、高层 A-12栋商住楼 番禺金山谷花园爱榕 高层 街26-28栋 番禺金山谷花园 低层住宅 万科 南沙万科府前花园（自编C1-C6栋） 普通住宅 万科府前花园自 南沙编 号 （C7,C8,C9,C10 普通住宅 ,C11,C12栋) 南沙万科府前花园（A1-A6栋） 普通住宅 2011/6/2 2011/6/2 2010/9/22009/4/172009/12/152011/7/192011/7/82011/6/28 批准预售面积 72659 62771 341503514133003194852433627138 至8月份已售面积 8月销售面积 19943 至8月销售面积占 比 53444543273.55% 604291451096.27% 33944
0 99.40% 341225413 17968 003136214066 97.10%16.40% 92.22% 213661680087.79% 2211949681.51% 8月成交均价 14403 12396 25727890386307891 金地增城增城 荔湖城半山院（自编号B区05地块2组团9至25号楼）荔湖城半山院二街1~11号、三街 洋房/别墅洋房/别墅 2011/6/212011/5/26 264622055312369604160.18%1593315933148100.00% 64526999 成交价格变化 5.20% -9.26%- -2.18%0.61%-2.60% 3.09%0.05% 请阅读最后一页评级说明和重要声明 17 天河保利白云花都增城白云 增城 天河白云白云白云天都番禺越秀越秀利合番禺番禺番禺番禺番禺番禺番禺 8~11号荔湖城B区05地块1组团21-31号楼、2组团5-8号楼保利中宇广场 保利汇海花园自 编1、2栋 保利城花园自编 16-21号楼 保利东江首府住 宅（自编号A1栋） 保利星海花园自 编7号楼、8号楼 保利东江首府住 宅(自编号 B14-B23 、 B34-B45 、 B48-B49栋) 保利中辰苑 保利瀚海花园自 编2号楼 保利瀚海花园自 编3号楼 保利瀚海花园自 编4号楼 保利城花园自编 10-15号楼 保利亚奥北苑(自 编5号楼) 中环广场（北区
C、D栋） 中环广场（自编
E、F、G栋） 亚运城运动员村二区亚运城运动员村三区亚运城技术官员村亚运城媒体北村亚运城媒体南村亚运城运动员村一区亚运城运动员村四区 数据来源：阳光家缘，搜房网 高层 住宅住宅住宅住宅 住宅 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅精装高层 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅 2009/9/25 2011/8/192011/6/222011/6/32011/5/13 4828678362 4804015333 2027314733 15333 12898011817412688 1779416048662 4150440730
0 99.49% 19.57%91.62%90.19%98.14% 2011/3/3139483702
0 93.75% 2011/3/114366841607
0 2010/12/32207521888188 2010/12/32205221931729 2010/12/172207521457297 2010/5/20124570117442170 2009/11/661955682
0 2009/3/266809667997
0 2008/12/12688232010/9/30111377 5348741912 045721554 2010/9/298947950515641 2010/9/3010594679851382010/9/2995694913103532010/9/19183071182733-922010/9/268517370655291 2010/9/26101928567861686 95.28%99.15%99.45%97.20%94.28%91.72%99.85%77.72% 37.63%56.45%7.54%95.42%99.81%82.95%55.71% 20909 1651576617388 - - 1869621009166247203 - 13512139401735811829115421254913487 -19.67% 0.30%-5.35% - - 3.00%14.03%-12.74%0.03% - 17.98%13.66%-9.57%0.00%0.00%-0.01%-15.39% 深圳市情况 8月份，深圳一手房成交回落，成交面积20.45万平方米，环比下降39.26%，同比下降21.63%。
成交均价2.13万元/平方米，环比上升1.75%，供应面积25.91万平方米，环比下降30.93%，同比下降21.79%。
18 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 经过上月的火热场面，本月供给力度减弱，而此前所传言的“限涨令”成为一桩乌龙，唯一对市场产生刺激作用的即深圳万科等开发商为迎金九银十继续加大促销力度，一手房市场总体而言有所回落。
而8月另一个信号就是二手房市场的低迷，对于深圳这个二手房交易已超越一手房交易规模的城市而言这无疑能反映市场情绪的走向，昭示着接下来的市场回暖可能存在一定难度。
虽然本月均价有所上升并成为本年度最高值，但相对于去年全年成交均价上涨幅度为3.22%，价格控制压力相对小一些，此外分区域考量高价区域价格松动较为显著，加之开发商继续以价换量，预计下月价格下行的几率较大。
图29：深圳月度一手房成交面积 图30：深圳一手住宅成交均价走势 90 700 80 600 70 500 60 400 50 300 40 200 30 100 20
0 10 -100
0 -200 Jan/08
Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 月度一手房成交面积 同比增长 120 30,000 100 25,000 80 20,000 60 15,000 40 10,000 20 5,000
0 0 Jan/08
May/08Sep/08Jan/09May/09Sep/09Jan/10May/10Sep/10Jan/11May/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：深圳市国土资源和房产管理局，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 跟踪区域数据表明，本月各区基本上成交量以
50%左右幅度下降，但中心区福田因桐林城市广场等多处楼盘集中入市，推动成交环比增长10.69倍，价格方面除南山以外，都在低位徘徊：福田和龙岗分别环比下降17.95%和5.25%，而连续三月走低的宝安本月均价回升1.75%，但仍然处于近两年来的低位。
图31：宝安一手房住宅成交量和累计成交价格 图32：龙岗一手房住宅成交量和累计成交价格 350030002500200015001000 5000Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 300002500020000150001000050000 宝安一手房住宅成交量（套数） 成交均价 4000350030002500200015001000 5000Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 180001600014000120001000080006000400020000 龙岗一手房住宅成交量（套数） 成交均价 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明 图33：福田一手房住宅成交量和累计成交价格 图34：南山一手房住宅成交量累计成交价格 600500400300200100 0Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 4000035000300002500020000150001000050000 福田一手房住宅成交量（套数） 成交均价 2500200015001000 5000Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 50000450004000035000300002500020000150001000050000 南山一手房住宅成交量（套数） 成交均价 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 8月推盘力度减弱，成交退温。
所跟踪开发商新推项目有万科金色领域花园（二期），由于月底才取得预售证，当月未产生业绩。
旧盘中表现上佳的有万科6月所推的千林山居，单月去化161套，去化率达99.16%，上月新盘华侨城的高层大户型项目纯水岸（九期）去化53套，去化率89.77%。
本月售罄项目有两个，为万科去年6月和12月所推的千林山居项目。
近两月去化楼盘9个，一线开发商库存压力下降，待看9、10月份新盘入市后的市场反馈。
表5：深圳楼盘销售情况（2011年8月） 区域 楼盘名称 受让宗地受让方式日期 批售时间批售套数 批准预售面积 至8月份已售套数 万科 宝安区福永街道万科金色领域协议2011/8/262010/12/27608452920 宝安大道东北侧花园（二期） 龙岗区龙城街道千林山居 协议2011/6/102006/6/1435829397355 龙岗区龙城街道千林山居 协议2010/12/162006/6/14359119944359 万科金色半山 龙岗区坂田街道 协议2010/11/192001/5/2844828297446 花园 万科金色半山 龙岗区坂田街道 协议2010/9/172001/5/2868751594686 花园 龙岗区龙城街道千林山居 协议2010/6/142006/6/14269115473269 万科金色领域 宝安区福永街道 协议2011/2/252010/12/2790272524900 花园（一期） 金地 宝安区民治街道金地上塘道花 招标2010/6/182007/3/3093666909864 布龙路 园 招商 南山区爱榕路雍景湾花园协议2011/6/132008/10/23105486077558 宝安区观澜街道招商观园 环观南路 协议2011/6/12006/10/3175459957601 华侨城 8月销售套数 0161 10 0110 22 4746 至8月销售套数占比 0.00%99.16%100.00%99.55% 99.85%100.00%99.78% 92.31% 59.62%64.21% 20 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 华侨城香山西街纯水岸(九期)协议2011/7/62009/3/221555419193 香山里花园 南山.侨香路南侧 协议2010/9/72008/7/28107090546974 （一期） 盐田.盐田区三洲东部华侨城天协议 2010/1/82003/11/11881485984 田片区 麓八区 出让 深天健 龙岗中心城黄阁阳光天健城 路 拍卖2010/10/212005/6/1061338850612 数据来源：深圳市国土资源局；长江证券研究部 5389.77%491.03%095.45% 5099.84% 部分二线城市情况 8月二线城市价格松动较之上月更为明显，39个旧盘本月成交价格下降的有22个。
进入金九银
十，对于成交量的预期周期性抬高，但今年以来从供给到成交量整体呈现平稳态势，以价格下行拉开9月的序幕，更加深了市场对于本轮传统旺季的悲观情绪。
本月推盘力度略低于上月，新增供给面积环比下降23.51%，且新项目均在中下旬入市，对于量上的推动不甚显著，基本与上月持平。
新项目共有8个，跟踪城市均有新推项目。
单月销售方面，厦门7月底推出的万科金域华府以月售1.87万平米拔得头筹，其次是长春的保利百合香湾，月售面积1.78万平米。
整体而言，连续两个月供给放量的天津市场热度相对较高。
表6：重点城市楼盘当月成交情况（2011年8月） 区域 楼盘名称 8月份推最近推盘时间 盘面积 类型 天津 开发区万科柏翠园2011/8/27 17,207普通住宅 万科魅力之 东丽 2011/7/30 城三期
0 普通住宅 万科金奥国 西青 2011/7/17 际U2
0 酒店式公寓 东丽湖万科 东丽 2011/2/20 城溪岸
0 普通住宅 塘沽万科锦庐2010/12/25
0 普通住宅 东丽金色雅筑2011/6/27
0 普通住宅 东丽湖万科 东丽 2010/10/6
0 别墅 城八期-南岛 万科假日润 别墅 西青园二期 2010/12/16
0 西青万科假日润2011/5/14
0 普通住宅 园三期 开发区万科海湾城2010/12/11
0 普通住宅 万科魅力之 东丽 2010/4/100 城二期 别墅普通住宅 累计成交面积 2,9157,462 9,306 68,49439,003128,41740,12167,916 98,822 124,1003,597 134,059 8月份成交面积 2,9157,462 3,298 4,2462,1655,2793,640417 0 11,147882717 8月份成交均价 21,99510,182 14,474 7,13213,6399,61914,57119,861 - 10,86810,24712,097 价格变化 - 2.59% -11.78%5.44%-4.84%17.63%-39.46% - -4.51%6.74%3.39% 请阅读最后一页评级说明和重要声明 21 东丽万科新里程2010/3/31 东丽和平武清和平东丽江北河东河东津南河东南开合计杭州余杭 江干 余杭 西湖拱墅下沙 东丽湖万科 城五期 2010/1/23 天津大都会2011/3/20 一期 保利海棠湾2011/7/16 保利香槟国2010/11/24 际 保利玫瑰湾2010/9/24 一期 保利上河雅 颂二期 2011/4/30 金地紫云庭2011/8/27 金地紫乐府2010/12/23 金地格林世 界四期 2011/6/10 雍华府 2011/5/1 招商钻石山2011/6/25 二期 良渚文化村.白鹭郡南.柳2011/6/10 映坊 万科草庄项2011/1/23 目 良渚文化村. 白鹭郡南.春2011/4/26 漫里 西溪蝶园二2011/3/24 期 保利香槟国2011/8/28 际 保利·湾天地2011/4/30 下沙保利江语海2011/5/8 下沙保利.东湾2010/10/1 金地·自在城 西湖 2011/5/6 二期 金地·自在城 西湖 2010/9/11 一期 0 00000037,892000055,099 0 0 0 029,844 00000 限价房普通住宅 普通住宅 50,98325,678 242,361 3,76816,301
0 普通住宅104,3921,906 别墅 36,1003,318 普通住宅42,656 270 酒店式公寓普通住宅 3,649164,278 6386,332 普通住宅506,59510,739 普通住宅别墅 2,04028,657 2,0401,839 普通住宅191,2417,092 普通住宅38,1326,389 普通住宅27,703
0 2,188,677102,800 普通住宅3,654
0 普通住宅8,046 437 普通住宅 805
0 普通住宅125,0325,472 普通住宅 普通住宅普通住宅 别墅普通住宅 别墅普通住宅 别墅普通住宅 别墅 9,643 26,06371,466 342407,47945,781143,630 4,403150,79344,050 950 1,8735,167 01,851 016,699 23000 5,8175,717 - 24,19110,28921,03523,91312,2107,42613,80624,5789,10713,984 - - 28,487 - 26,285 23,56615,72315,080 13,557 16,03118,244 - 2.20%1.74% - 0.77%-0.58%-3.54%-0.78%1.24%-1.71% -4.62%1.35%-4.20% - - -8.07% - 18.95% 1.82%13.84%-3.40% -15.79% -15.57%-49.44% - 22 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 合计 重庆 渝北万科悦峰2011/6/25 渝北万科悦府2011/8/13 渝中万科锦程2011/7/23 渝北万科·缇香郡2011/5/24 渝北万科渝园2011/8/20 保利椰风半 渝北 2011/6/26 岛 九龙坡保利可爱岛2011/5/28 保利港湾国 九龙坡 2011/7/10 际 保利香雪花 江北 2011/5/27 园 保利江上明 江北 2011/7/30 珠 江北招商·江湾城2011/6/19 合计 厦门 万科金域华 集美 2011/7/30 府 湖里万科湖心岛2011/7/7 集美 合计长春朝阳 净月 招商海德公2011/8/27 园 万科柏翠园2011/6/27万科惠斯勒小镇一期2011/8/20 二道南关二道高新合计 万科蓝山一2011/8/19 期 保利林语一2011/6/23 期 保利百合香2011/7/16 湾 保利罗兰香 谷三期 2010/5/29 数据来源：长江证券研究部 29,844 1,041,187 32,679 04,859 002,878 0 0
0 普通住宅别墅 普通住宅普通住宅 别墅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 016,931179,547107,99971,128 23,618 0 18,841 00001,109 3,141 0
0 16,230 7,391 - - 8.78% -0.23% - -
0 普通住宅152,515
0 - - 普通住宅65,720
0 - -
0 别墅 8,553
0 - -
0 普通住宅211,912
0 - - 7737 856,7644,250 006,3186,318 普通住宅别墅 普通住宅别墅 别墅 162,8044,01129,2341,025 6,318 197,074 18,7580 1,2810 0 20,039 11,432- 31,509- - -0.77%- -17.42%- - 011,668 7,162000 18,830 普通住宅普通住宅 别墅普通住宅普通住宅 别墅普通住宅普通住宅 别墅 59,51753,076 264117,14951,58925,029235,62221,03310,813574,092 11,1617,7252644,6615,1322,28417,772 074349,742 16,75711,08218,9909,7767,41012,8625,373 12,1993,027 3.64%-16.91% -2.90%-1.80%1.82%-0.90% 15.08% 本月跟踪的六个二线城市中，整体成交量下探，除天津以及重庆环比上月略有上升，其余城 请阅读最后一页评级说明和重要声明 23 市出现8%至56%不等的降幅，同比去年，四个城市降幅多在30%左右。
从成交量方面考量，二线城市比一线城市降幅更明显，在整体悲观情绪笼罩下，预计二三线所受波动将会更大。
图35：天津市住宅月度成交面积 160万 14012010080604020 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 天津住宅成交量（月度） 图36：南京市住宅月度成交面积 180万160 14012010080604020 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 南京住宅成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 图37：杭州市一手房月度成交面积 数据来源：长江证券研究部 图38：哈尔滨商品房月度成交面积 180万160 14012010080604020 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 杭州一手房成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 图39：长沙市一手房月度成交面积 120万 100 80 60 40 20 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11哈尔滨商品房成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 图40：重庆市住宅月度成交面积 250万 200 150 100 50 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11长沙一手房成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 350万300 25020015010050 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 重庆住宅成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 24 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 表7：六个重点城市月度成交面积（2011年8月） 城市 天津 哈尔滨 南京 本月成交面积85.62 46.12 26.80 上月成交面积84.48 103.96 35.09 环比 1.36% -55.64%-23.63% 同比 19.82% 61.04% -27.08% 资料来源：长江证券研究部 杭州30.1532.89-8.32%-42.69% 长沙67.3078.43-14.19%-29.25% 重庆100.2595.934.50%-45.97% 一线四大城市254.62289.39-12.01%-14.07% 重点城市土地有偿出让观察 7月全国土地购置面积同比增幅继续下降，以15.40%达到10年3月以来的新低，从8月成交数据来看仍然未见起色。
跟踪的九大城市中，8月多数城市宅地市场出让面积有所下滑，北京、深圳、杭州和重庆环比明显下降，南京和厦门零成交，明显放量的城市是上海，本月出让宅地面积达179.58万平米，创08年来的历史新高，其中动迁安置房比例较大。
图41：全国土地购买与开发面积同比增长率 80604020 0-20-40-60 Feb/05 Oct/05 Jun/06 Feb/07 Oct/07 Jun/08 Feb/09 Oct/09 Jun/10 Feb/11 全国土地购置面积同比（%）
资料来源：WIND，长江证券研究部 全国完成土地开发面积同比（%） 图42：上海居住土地出让情况 图43：北京居住土地面积出让情况 250 200 180 200 160 140 150 120 100 100 80 60 50 40 20 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 Mar/11 0Aug/11 450 300 400250 350 300 200 250150 200 150 21 100 10050 50 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：上海国土资源局，长江证券研究部 资料来源：北京国土资源局，长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明 25 图44：南京出让居住用地面积（万平米） 图45：杭州居住土地面积出让情况 180 250 160 140 200 120 150100 80100 60 40 50 20 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10Oct/10 0Mar/11Aug/11 100 200 90 180 80 160 70 140 60 120 50 100 40 80 30 60 20 40 10 20 0
Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10Oct/10 0Mar/11Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：南京国土资源局，长江证券研究部 资料来源：杭州国土资源局，长江证券研究部 图46：重庆居住土地出让情况. 图47：武汉居住土地面积出让情况 300 140 250 120 100200 80150 60 10040 50 20 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 400 250 350 200300 250 150 200 150 100 10050 50 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：重庆国土资源局，长江证券研究部 资料来源：武汉国土资源局，长江证券研究部 图48：西安居住土地出让情况 图49：厦门居住土地面积出让情况 120 40 35100 30 8025 60 20 1540 10 205 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 90 120 80100 70 60 80 5060 40 30 40 2020 10 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 Mar/11 0Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：西安国土资源局，长江证券研究部 资料来源：厦门国土资源局，长江证券研究部 从出让结构方面，各大城市出让容积率都有所上升，即高档住宅用地成交量继续减少，这与
目前以刚需为主流市场的背景相契合。
价格方面，整体而言楼面价均有所下降，溢价率的走低形成趋势，中指数据反映133个城市月度住宅用地溢价率本月仅为10%，低于去年同期 26 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 17个百分点。
对于这个土地市场抄底机会，一线开发商已经有所动作，万科本月开始北京拿地，预计随着价格继续下降，将会出现更多优质企业逆周期拿地。
表8：重点城市土地8月份有偿出让情况（平米、万元） 城 土地名称 市 土地属性 区域 总用地面总建筑面积容积成交总 积(㎡) 率价(万元) 密云县果园西路西侧北新城0203街区1302密云区京地块二类居住用地项 目 住宅 30228 499802.118400 丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地丰台区（配建“限价商品住房”） 住宅;商业（商服）;综合 19804 361232.532400 房山区长阳镇04-2-04二类居住用房山区地 住宅 23311 349671.515158 北京市通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地通州区项目（配建“公共租赁住房”） 住宅;办公;商业70936.04（商服） 101808.92.140600 北京市大兴区孙村组大兴区住宅团二期B-12-2地块 76300 926661.555600 北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块居住、混合公建及其房山区他市政设施用地（配建限价商品房） 住宅;公建配套 105018 1569262.3273430 北京市顺义区新城9号地西侧限价商品住顺义区房项目国有建设用地 住宅;商业（商服） 81978 2001552.546800 北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地朝阳区（配建回迁安置商品房、公共租赁住房） 住宅 110237 2249682.92148168 总计 517812897593.91.73430556 上2011年106号公告浦海东新区唐镇新市镇浦东 E-12-4地块 住宅 46986.684575.881.814009 2011年81号公告嘉定区茹水路以东、嘉嘉定戬公路以北地块 住宅;商业（商服）12301.4 18452.11.511071 2011年95号公告奉 贤区奉城镇A30高速奉贤 住宅 以北、邮电路东侧区 域 60115.6 5578418786 2011年95号公告嘉定区胜辛路以东、嘉嘉定安公路以北地块 住宅 66240.2145728.442.211923 楼板价(元/㎡) 受让方 北京唐源房地3681.47产开发有限公 司 北京万科企业8969.35有限公司 北京文鹏金瑞4334.94房地产开发有 限公司 北京珠江房地3987.86产开发有限公 司 首都机场地产6000.04集团有限公司 北京万科企业有限公司和北4679.28京住总房地产开发有限责任公司联合体 北京城建兴华2338.19地产有限公司 北京信远置业6586.18有限公司 4796.78上海申昶房地 1656.38产开发有限公司葛慈克、余正 5999.86可、俞慈泽、韩仁良 上海伟意房地1575.00产开发有限公 司 上海皓庭房地818.17产开发有限公 司 请阅读最后一页评级说明和重要声明 27 2011年81号公告青浦区白鹤镇吴淞江北青浦侧地块 2011年81号公告嘉定区高台路以南、云嘉定谷路以西地块（A14-1）2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房03-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房40-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房06-04地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房08-05地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房02-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区马桥闵行基地市属动迁安置房32A-06A地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房01-03地块2011年105号公告闵行区大型居住区马桥闵行基地市属动迁安置房29A-01A地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房12-02地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房41-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房07-04地块2011年105号公告闵行区大型居住区马桥闵行基地市属动迁安置房 28 住宅 上海绿地集团189388.2274907.412.3523191903.15 有限公司 住宅;办公;商业（商服） 26396.1 52792.2 旭辉集团股份2273525181.07有限公司 上海丽华房地 住宅 48233.9 96467.82309673210.09产经营有限公 司 上海盛源房地 住宅 32128.257830.761.8206273566.79产（集团）有限 公司 上海住宅科技 住宅 40445.972802.621.8259673566.77置业发展有限 公司 上海丽华房地 住宅 20693.2 41386.42132863210.23产经营有限公 司 住宅 27426.1 54852.2 上海鹏欣（集2176093210.26 团）有限公司 上海保利建锦 住宅 42108.5 842172270343210.04房地产有限公 司 上海住宅科技 住宅 25358.645645.481.8162813566.84置业发展有限 公司 住宅 56255.1 112510.2 上海莘松房地2361163210.02 产有限公司 住宅 50765.2 101530.4 上海莘松房地2325923210.07 产有限公司 上海盛源房地 住宅 26100.5 46980.91.8167573566.77产（集团）有限 公司 住宅 35342.6 70685.2 上海鹏欣（集2226913210.15 团）有限公司 住宅 48964.7 97929.4 上海允申置业2314353209.97 有限公司 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 33A-06A地块 2011年84号公告闵行区浦江镇滨浦新苑闵行西块5号地块 2011年84号公告松江区叶榭镇动迁安置松江配套商品房2号 2011年84号公号浦东新区北蔡南新1号浦东 1-
2 2011年84号公告嘉定区玉川路以东、钱嘉定门塘路以南地块 2011年84号公告嘉定区百安公路以西、嘉定纬一支路以北地块 2011年84号公告闵行区浦江镇滨浦新苑闵行西块4号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区A03-08号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区E06-02号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区E02-01号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区A03-14号地块 2011年77号公告南汇区祝桥新镇E6地南汇块 2011年77号公告南汇区祝桥新镇E5地南汇块 2011年78号公告嘉定区沪宜公路以南、嘉定富蕴路以西地块 2011年68号公告嘉定区博园路以北、米嘉定泉南路以东地块 2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房10-01地块 总计 深A832-0853 宝安区 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅 82165.382207.751587.447333.2168781.454103.922004.8 115031.421.4115090.781.487698.581.7101293.052.14286928.381.775745.461.435207.681.6 35255 上海浦陈房地3064.81产开发经营有 限公司 5100 上海欣叶建设443.13有限公司 19031319511393 23215 上海申昶房地2170.05产开发有限公 司 上海国际汽车315.42城产业发展有 限公司 上海国际汽车397.07城产业发展有 限公司 上海浦陈房地3064.87产开发经营有 限公司 14213 上海中建申拓4036.90投资发展有限 公司 上海中建申拓 住宅 45352.9 90705.82293613236.23投资发展有限 公司 上海中建申拓 住宅 19265.930825.441.6124444036.93投资发展有限 公司 上海中建申拓 住宅 11787.618860.161.676144037.08投资发展有限 公司 住宅 74596.7 住宅 76414.6 住宅 43732.3 住宅;办公;商业117779.1（商服） 104435.381.4 上海朗华置业575005505.80有限公司 106980.441.4109330.752.5 570107872 上海祝桥新镇5329.01投资发展有限 公司 上海嘉邦房地720.02产发展有限公 司 瑞安市联创汽333114.953.51035003107.04配有限公司 住宅 43424.7 上海莘松房地78164.461.8278793566.71 产有限公司 17957883204491.121.788314042594.50 住宅 89401.23 2061672.311977159590.04港铁轨道交通 请阅读最后一页评级说明和重要声明 29 圳 杭杭政储出[2011]30号拱墅区州 杭政储出[2011]31号江干区杭政储出[2011]27号拱墅区 住宅 住宅;公建配套 住宅 249525139232042 杭政储出[2011]26号江干区余政储出【2011】51余杭区号 住宅;公建配套 住宅 759624427 余政储出【2011】46余杭区号 住宅;商业（商服） 9499 总计 巴南区李家沱组团D重分区D10-5/04、巴南区庆D11-1/04、D11-4/03 地块 九龙坡区大杨石组团J分区J01-14/01、九龙坡区J01-12/01、J01-13/01号宗地 渝中区渝中半岛组团J分区J5-8-1/02号宗渝中区地 高新区大渡口组团A分区A09-5/06、九龙坡区A09-4/06、A10-1/05地块 渝北区两路组团G标准分区G33-1-2/02地渝北区块 总计 武武告字（2011年）9汉号江夏区庙山开发区江夏 庙山村地块 武告字（2011年）9号江夏区复江道以东江夏地块 武告字（2011年）9号东湖开发区花城大东湖高新道以南，春和路以东地块 武告字（2011年）9号新洲区阳逻街新阳新洲大道以西、兴盛街以 287675 住宅;商业（商服） 64198 住宅;商业（商服） 15493 住宅 9306 住宅 48718 住宅住宅; 1748415519989479.25 住宅;商业（商服）5451.53 住宅 220016.2
7 住宅;商业（商服）3518.18 54894.42.2 44664 （深圳）有限公司 浙江城建房地8136.35产开发有限公 司 133619.22.613736810280.56润丰房产 801052.5174712.62.3 5312.41.223747.52.5678558.12.36 新加坡番尼西11139813906.50瓦私人有限公 司 86195 浙江城建房地4933.53产投资有限公 司 浙江国翔置业36006776.60有限公司 9528 飞云房地产投资集团有限公4012.21司、杭州庆祥农业开发有限公司 5904688701.80 1683132.62 39111 重庆西部国际2323.71汽车城有限公 司 53153.53.4360495.56.5151483.23.11 15660 重庆鑫坤腾科2946.18技发展有限公 司 30248 重庆帝维美丽5000.04之冠投资有限 公司 35200 重庆渝高科技2323.69产业（集团）股 份有限公司 825254.72 重庆升乾实业166102012.72有限公司 515970.23.321368292651.88 212814.782.5 武汉旅华联房340001597.63地产有限公司 23169.235.13 1060 武汉市江夏城457.5建投资有限公 司 188306.921.05 16141 武汉生态城碧857.16桂园投资有限 公司 4908.622.15 319649.88程建斌 30 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 北地块 武告字（2011年）9号汉阳区磨山村B包汉阳地块 武告字（2011年）9号汉阳区磨山村A包汉阳地块 武告字（2011年）9号黄陂区前川街向阳黄陂村地块 武告字（2011年）9号江夏区复江道以东江夏地块 武告字（2011年）9号东西湖区径河街办东西湖事处西湖大队地块 武告字（2011年）9号汉南区纱帽街汉南汉南大道地块 武告字（2011年）9号东西湖区径河街办东西湖事处西湖大队地块 武告字（2011年）9号黄陂区前川街定远黄陂村、油岗村、新村村地块 总计 西安QJ5-13-862-
2 城南区 QJ5-13-864 城南区 QJ5-13-867 城南区 QJ5-13-868-
1 城南区 总计 数据来源：各地国土资源局，长江证券研究部 住宅;商业
（商服） 188614 住宅 161578 住宅;商业（商服）15982.48住宅;商业（商服）14686.29 住宅 58117.52 住宅;商业（商服）3825.87 住宅 31241.08 住宅 12994.51 960704 住宅 46805.57 住宅;商业（商服）98429.83住宅;商业（商服）79237.7 住宅 54506.8 278979.9 569116.453.02394550.432.44 38357.952.471669.14.88 116235.04216068.654.262482.162 26633.462.822402832.33140416.7023275603.5112.8198094.252.587210.881.6701325.3442.51 武汉祥泰源置847001488.27业有限公司 中铁房地产集586001485.23团有限公司 262031201570012108445 武汉市黄陂西683.04城房屋开发有 限公司 武汉市江夏城435.33建投资有限公 司 武汉北海园置1350.71业有限责任公 司 武汉市飞腾房753.02地产代理有限 公司 武汉北海园置1351.59业有限责任公 司 1740 武汉市第三建653.31工集团有限公 司 22765519990395003488023900118270 1016.19开元城市发展 1423.62（西安）投资中心（有限合伙） 开元城市发展1433.22（西安）投资中 心（有限合伙） 中海鼎盛（西1760.78安）房地产有限 公司 中海鼎盛（西2740.48安）房地产有限 公司 1686.38 月度行业公司重要信息 房地产信贷金融财税 中国人民银行：在8月1日结束的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行定调下半年工作重点，称将把稳定物价总水平作为金融宏观调控的首要任务，继续坚持实施稳健的货币政策。
银监会：8月5日，银监会在网站挂出通知，通知要求，直辖市、计划单列市、省会城市政府投资建设的公共租赁住房项目，融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。
请阅读最后一页评级说明和重要声明 31 银监会：银监会8月5日重申对于第三套房贷的政策要求：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
国家统计局：国家统计局数据显示，2011年1~7月，中国房地产开发投资31,873亿元，同比增长33.6%。
其中，住宅投资22,789亿元，增长36.4%。
全国商品房销售面积52,037万平方米，增长13.6%。
其中，住宅销售面积增长12.9%。
外管局：继资本市场融资、信托融资被暂停之后，中国内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵：通过为境外子公司发债进行对外担保，从而达到融资目的的做法，被外管局通知叫停。
财政部：8月16日，财政部部长助理王保安讲话指出，要进一步完善住房公积金管理政策，配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。
银监会：中国银监会主席刘明康表示，各银行业金融机构要严控新增风险。
同时，坚持重点盯防房地产贷款和以房地产作抵押贷款中的风险，对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款。
银监会：银监会出台《商业银行资本管理办法》，首套房抵押贷款的风险权重规定为45% 房地产价格调控 中指院：中国指数研究院的数据显示，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅最大的北京降幅达到48.32%。
国家统计局：国家统计局18日公布的房价数据显示，7月份70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）及二手住宅价格环比下降和持平的城市分别增加了5个和3个，下降城市数量继续增加。
价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1%。
住建部：住建部政策研究中心与高和资本日前联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》称，短期来看，民间资本不会大规模从房地产市场撤出；中长期看，民间资本仍会继续参与房地产业。
未来，以新型金融业态引导民间资本参与房地产业将成为主流趋势。
土地 国土资源部：国土资源部网站消息，今年上半年全国国有建设用地供应总量21.03万公顷，同比增长17.6%。
其中，房地产开发用地占7.02万公顷，同比增长4.9%。
北京：北京市国土资源局8月10日宣布，为增加土地供应、稳定市场预期，北京已向社会公布了2011年度第二批商品住宅、商服用地计划供应地块，标志着北京今年国有建设用地供应计划指标已全部落实到具体地块，并实现了对社会公开。
国土资源部：国土资源部近日召开会议，会议表示，一些地方政府违规预征土地，导致土地撂荒闲置，这些是下一步重点工作。
该部正在起草《集体土地征收征用条例》，开展征地制度改革试点。
国务院：国务院办公厅今天发布《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，意见要求，减轻物流企业税收负担，抓紧完善物流企业营业税差额纳税试点办法，加大对物流业的土地政策支持力度。
国务院：国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22城市建设用地审批权。
32 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 中央政治局：中共中央政治局8月23日下午就完善我国土地管理制度问题研
虽然可能并不是该类型企业的彻底终结，至少能让市场观察到这类公司的风险，时至年底后，特别是留给那些只靠故事没有业绩企业的时间已经不多了。
近期地产行业的情况在进一步恶化，资金面趋紧，部分城市的郊区已经出现了价格的大幅度调整，这些情况对股票市场来说应该是年初就开始预期因素，目前开始兑现。
唯一让市场担忧的是，调整的时间和幅度是不是要超过大家预期，我们认为如果价格没有出现15%以上的调整，时间不再延长一年的期限，目前股价都很难再大幅度调整。
我们曾玩笑讲，资本市场不能做“叶公好龙”，房价如期调整，股价预期不该发生改变。
另外值得注意的是土地市场情况，能否给苦苦守候的龙头企业一个逢低吸纳的机会，有一迹象值得关注，8月龙头拿地金额明显提升，土地机会逐渐显现。
8月北京期房签约52.02万平米，环比回落37.08%，同比下降18.88%，均价环比下降1.05%，上海一手住宅签约量116.24万平方米，环比略升0.23%，同比下滑14.74%，均价环比继续下降1.20%，京沪库存均处于历史高位，随着供给回升，房价下调预期下去化仍将是下个月主题。
广州一手住宅成交65.93万平米，环比回升15.47%，同比下降5.50%，均价环比回升11.30%；深圳一手房成交面积20.45万平方米，环比下降39.26%，同比下降21.63%，均价环比上升1.75%。
二线城市整体成交量下探，比一线城市降幅更明显，价格松动也有所强化。
进入金九银
十，对于成交量的预期周期性抬高，但今年以来整体呈现平稳态势，以价格下行拉开9月序幕，更加深了市场对于本轮传统旺季的悲观情绪。
8月土地出让成交数据仍未见起色。
跟踪的多数城市宅地市场出让面积有所下滑，从出让结构角度，各大城市出让容积率都有所上升，与目前以刚需为主流市场的背景相契合。
价格方面，整体而言楼面价均有所下降，溢价率的走低形成趋势，万科等一线开发商已经开始逆周期拿地。
上月组合惨败，让我们反思下跌过程中地产股的选择思路，本月做出一定调整，希望能有所改变。
行业内重点公司推介 公司代码 公司名称 000002 万科
A 000671 阳光城 600823 世茂股份 600048 保利地产 投资评级推荐推荐推荐推荐 行业相对市场表现（近12个月） 24%18%12% 6%0%-6%-12%2010/9 2010/12 2011/3 房地产 2011/6沪深300 资料来源：Wind资讯 行业内跟踪公司比较 PEPBEV/EBITDA PEPBEV/EBITDA 相关研究《地产股突围——房地产7月月报》2011-8-11 《地产股反弹的延续——长江证券房地产6月月报》2011-7-15《博弈中的机会---房地产中期策略》2011-6-30 分析师：苏雪晶(8621)68751692suxj@执业证书编号：S0490510120021联系人：杨靖凤(8621)68751636 yangjf@ 请阅读最后一页评级说明和重要声明 正文目录 写在前面的话.......................................................................................5 海外楼市环顾
........................................................................................................
5 国内重要城市楼市表现
.........................................................................8 北京市情况............................................................................................................
8上海市情况............................................................................................................
12广州市情况............................................................................................................
15深圳市情况............................................................................................................
18部分二线城市情况.................................................................................................
21 重点城市土地有偿出让观察..................................................................25月度行业公司重要信息.........................................................................31行业重点上市公司估值指标与评级变化................................................48每月观察...............................................................................................
482 请阅读最后一页评级说明和重要声明 图表目录 图1：美国住宅开工和许可套数（截至11-07-31）....................................................5图2：美国单户住宅销售套数和均价（截至11-07-31）............................................5图3：英国Nationwide房价指数（截至11-08-31）..................................................5图4：莫斯科房价（截至11-07-31）.........................................................................5图5：法国（截至11-03-31）....................................................................................6图6：法国（截至11-03-31）....................................................................................6图7：东京一/二手公寓成交量（截至11-07-31）......................................................6图8：东京一/二手公寓成交均价（截至11-07-31）...................................................6图9：新加坡中心城区成交量（截至11-06-30）.......................................................6图10：新加坡中心城区成交均价（截至11-04-30）..................................................6图11：香港住宅A和E类住宅价格（截至11-05-31）.............................................7图12：香港住宅成交量和新开工量（截至11-06-30）..............................................7图13：北京月度住宅期房网上签约面积....................................................................8图
14：北京一手住宅成交均价走势............................................................................
8图15：北京政策性住宅成交情况...............................................................................8图16：北京期房去库存化时间（周）........................................................................8图17：上海一手住宅月度网上签约量........................................................................12图18：上海一手住宅成交均价走势............................................................................
12图19：宝山区一手住宅成交量、成交均价.................................................................13图20：嘉定区一手住宅成交量、成交均价.................................................................13图21：闵行区一手住宅成交量、成交均价.................................................................13图22：浦东新区一手住宅成交量、成交均价.............................................................13图23：月度一手住宅交易面积-广州..........................................................................15图24：广州一手住宅成交走势...................................................................................
15图25：番禺一手住宅成交量、成交均价....................................................................16图26：花都一手住宅成交量、成交均价....................................................................16图27：荔湾一手住宅成交量、成交均价....................................................................16图28：天河一手住宅成交量、成交均价....................................................................16图29：增城市一手住宅成交量、成交均价.................................................................16图30：从化市一手住宅成交量、成交均价.................................................................16图29：深圳月度一手房成交面积...............................................................................19图30：深圳一手住宅成交均价走势............................................................................
19图31：宝安一手房住宅成交量和累计成交价格.........................................................19图32：龙岗一手房住宅成交量和累计成交价格.........................................................19图33：福田一手房住宅成交量和累计成交价格.........................................................20图34：南山一手房住宅成交量累计成交价格.............................................................20图35：天津市住宅月度成交面积...............................................................................24图36：南京市住宅月度成交面积...............................................................................24图37：杭州市一手房月度成交面积............................................................................
24图38：哈尔滨商品房月度成交面积............................................................................
24 行业研究（深度报告） 请阅读最后一页评级说明和重要声明3 图
39：长沙市一手房月度成交面积............................................................................
24图40：重庆市住宅月度成交面积...............................................................................24图41：全国土地购买与开发面积同比增长率.............................................................25图42：上海居住土地出让情况...................................................................................
25图43：北京居住土地面积出让情况............................................................................
25图44：南京出让居住用地面积（万平米）.................................................................26图45：杭州居住土地面积出让情况............................................................................
26图46：重庆居住土地出让情况...................................................................................
26图47：武汉居住土地面积出让情况............................................................................
26图48：西安居住土地出让情况...................................................................................
26图49：厦门居住土地面积出让情况............................................................................
26图50：8-9月份组合指数、行业指数与A股指数比较...............................................49图51：2010年4月份以来组合指数、行业指数与A股指数比较..............................49 表1：目前预售的北京经济适用住房、两限房项目.....................................................8表2：北京楼盘销售情况（2011年8月）..................................................................11表3：上海楼盘销售情况（2011年8月）..................................................................14表4：广州楼盘销售情况（2011年8月）..................................................................17表5：深圳楼盘销售情况（2011年8月）..................................................................20表6：重点城市楼盘当月成交情况（2011年8月）...................................................21表7：六个重点城市月度成交面积（2011年8月）...................................................25表8：重点城市土地8月份有偿出让情况（平米、万元）..........................................27表9：地方政府近几个月政策措施统计.......................................................................34表10：资本化路径之借壳上市....................................................................................
42表11：2009年以来上市公司融资进度跟踪统计.........................................................44表12：房企今年来融资概况.......................................................................................45表13：近期股权质押情况...........................................................................................
46表15：推荐组合.........................................................................................................
484 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 写在前面的话 我们多次提醒的地产+X公司的风险开始暴露，让市场终究回归基本面，给基本面研究者带来一丝宽慰。
虽然可能并不是该类型企业的彻底终结，至少能让市场观察到这类公司的风险，时至年底后，特别是留给那些只靠故事没有业绩企业的时间已经不多了。
近期地产行业的情况在进一步恶化，资金面趋紧，部分城市的郊区已经出现了价格的大幅度调整，这些情况对股票市场来说应该是年初就开始预期因素，目前开始兑现。
唯一让市场担忧的是，调整的时间和幅度是不是要超过大家预期，我们认为如果价格没有出现15%以上的调整，时间不再延长一年的期限，目前股价都很难再大幅度调整。
我们曾玩笑讲，资本市场不能做“叶公好龙”，房价如期调整，股价预期不该发生改变。
另外值得注意的是土地市场情况，能否给苦苦守候的龙头企业一个逢低吸纳的机会，有一迹象值得关注，8月龙头拿地金额明显提升，土地机会逐渐显现。
海外楼市环顾 图1：美国住宅开工和许可套数（截至11-07-31） 图2：美国单户住宅销售套数和均价（截至11-07-31） 2500 2400 140 350 2000 2000 115 320 1500 1600 90 290 1000 1200 65 260 500 800 40 230 0
Jan-99 Jan-01 Jan-03 Jan-05 Jan-07 Jan-09 400Jan-11 15Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 200Jan-11 美国住宅开工数（千套） 美国住宅获建筑许可数 美国单户住宅销售套数（千套） 均价（千美元） 资料来源：Bloomberg 图3：英国Nationwide房价指数（截至11-08-31） 资料来源：CEIC 图4：莫斯科房价（截至11-07-31） 7500400 6000 350 4500 300 3000 250 1500 200Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 0Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11 资料来源：CEIC 英国Nationwide房价指数 资料来源：CEIC 莫斯科房价(美元/平米) 请阅读最后一页评级说明和重要声明
5 8月以来，欧美国家和地区的房地产市场表现继续疲弱。
美国消费者信心不足、对美国未来经济前景的担忧以及美国政府救助经济能力的怀疑，使得房地产需求端萎靡。
而英国房地产市场需求进一步萎缩。
房屋需求的疲弱，以及可售房屋的微量增长，以及英国整体经济的下滑，共同促成了房价的下跌。
综合全球情况，对经济前景的担忧阻碍了房地产行业的复苏。
图5：法国（截至11-03-31） 5800500042003400260018001000 Jun-04 Jun-05 Jun-06 Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 巴黎地区公寓销售套数 巴黎地区住房销售套数 资料来源：CEIC 图
7：东京一/二手公寓成交量（截至11-07-31） 图6：法国（截至11-03-31） 5000 400 1200 4500 360 1000 800 4000 320 600 3500 280 400 3000 240 200 2500 200 Mar-04
Mar-05Mar-06Mar-07Mar-08Mar-09Mar-10Mar-11 巴黎公寓销售价格（千欧元) 巴黎住房销售价格（千欧元) 资料来源：CEIC 图8：东京一/二手公寓成交均价（截至11-07-31） 10000900080007000600050004000300020001000
0 Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11 1.251.100.950.800.650.500.350.20 Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 东京一手公寓成交量（套）
东京二手公寓成交量（套） 东京一手公寓均价（百万日元） 东京二手公寓均价（百万日元） 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 图9：新加坡中心城区成交量（截至11-06-30） 图10：新加坡中心城区成交均价（截至11-04-30） 80 2000 701600 60 50 1200 40 30 800 20400 10
0 0 Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11 20,00017,00014,00011,0008,0005,0002,000 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 1600140012001000800600Jan-11 新加坡中心区独立式住宅成交套数 新加坡中心区公寓成交套数 新加坡中心区独立式住宅均价 中心区公寓均价（千新元） 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC
6 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 图
11：香港住宅A和E类住宅价格（截至11-05-31）图12：香港住宅成交量和新开工量（截至11-06-30） 100 280 18000 6000 90 260 15000 5000 240 80 220 12000 4000 70 200 9000 3000 60 180 160 6000 2000 50 140 40
12030001000 30 100 Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11
0 0 Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11 香港A类住宅价格 香港E类住宅价格（港元/平米） 香港住宅成交套数 香港住宅新开工套数 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 美国7月数据显示，住宅新开工数为60.4万套，环比下降1.5%，高于私人部门此前预期的60万套；住宅获建筑许可数比下降3.2%，超过私人部门此前预期的下降1.8%。
此外，在经历7月份的较大幅度反弹后，美国住宅建筑商信心指数8月份没有出现变化，维持在上月15点的较低水平，显示房地产市场复苏缺乏后劲。
由于美国市场上仍存在大量的被没收赎取权的房屋，房屋新开工动力不足。
而从销售数据来看，新屋销售和成屋销售都在继续下滑，分别环比下降3.5%和0.7%，这表明美国房地产在需求端依旧萎靡。
究其原因，这还是由于信心不足引起的，出于对美国未来经济前景的担忧以及美国政府救助经济能力的怀疑，人们捂紧钱袋，减少消费，消费需求的不足导致了房地产需求、供给两端都出现疲软 8月英国Hometrack房价指数环比下降0.1%，连续4个月下滑，其中伦敦地区房价月率上升0.1%。
消费者信心的疲软、家庭收入的压力和经济前景的不明朗都可能会导致2011年余下时间房屋需求进一步削弱。
这可能会在秋季加剧价格下跌压力。
而8月英国Nationwide房价指数环比下降0.66%，是自2010年10月以来的最大跌幅。
房屋需求的疲弱，以及可售房屋的微量增长，以及英国整体经济的下滑，共同促成了房价的下跌。
莫斯科最新数据显示，7月莫斯科房屋均价为5,107美元/平方米，环比上升1.3%，比去年同期上升14.48%。
这是莫斯科房价连续第6个月环比上升。
香港8月住宅成交5,439套，环比上升3.52%，同比则下降63%。
日本最新数据显示，东京一手公寓成交量连续两个月下降，6月和7月环比分别下降12.81%和4.45%。
二手公寓成交量则连续两个月微升，6月和7月环比分别上升1.14%和5.01%。
成交价格方面，则基本保持稳定。
韩国最新数据显示，7月住房订单金额环比下降67.19%，达到11,860亿韩元。
请阅读最后一页评级说明和重要声明 国内重要城市楼市表现 北京市情况 图13：北京月度住宅期房网上签约面积 图14：北京一手住宅成交均价走势 180 200 160 150 140 120 100 100 50 80 60
0 40 -50 20
0 -100 Jan-
May-Sep-Jan-May-Sep-Jan-May-Sep-Jan-May- 0808080909091010101111 月度住宅期房网上签约面积 同比增长（%） 250万 200150100 50 30,00025,00020,00015,00010,0005,000
0 0 Jan/08May/08Sep/08Jan/09May/09Sep/09Jan/10May/10Sep/10Jan/11May/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 8月份，北京网上期房签约面积约52.02万平米，环比回落37.08%，同比下降18.88%，成交均价为2.22万/平方米，环比下降1.05%，供给面积103.37万平方米，环比略降2%，同比增长55.33%。
本月供给环比继续下降，整体量价齐跌，这与我们的预期相一致，在高库存压力之下，供给未发力，而价格出现下探。
供给缩量的情形下期房去库存化时间上升，再加上随着金九银十来临，供给的集中放量将目前库存推升至历史高位，对于开发商而言去化压力非常显著，这依然是我们肯定房价下行趋势的重要因素。
图15：北京政策性住宅成交情况 180 70 160 60 140 120 50 100 40 80 30 60 20 40 20 10
0 0 Sep-08
Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10Jan-11May-11 一手住宅期房成交面积 保障房成交面积 保障房占比(%) 图16：北京期房去库存化时间（周） 12010080604020 0May-06Jan-07Sep-07May-08Jan-09Sep-09May-10Jan-11 资料来源：CRIC，长江证券研究部 资料来源：北京市房地产交易管理网，长江证券研究部 北京8月政策性住宅成交面积为12.67万平方米，环比下降62.77%，同比上升38.57%，本月本月政策性住宅成交比例占期房住宅成交总量24.35%。
本月北京保障房新增供给面积达12.66万平方米，迄今为止今年已供应145.42万平方米，合计1.7万套。
表1：目前预售的北京经济适用住房、两限房项目 项目名称 区域 预售证号 发证时间准许销售面积 宏仁家园 通州京房售证字(2011)限17号2011-8-7126655.43 双合家园 朝阳京房售证字(2011)限17号2011-7-1381564.12
8 请阅读最后一页评级说明和重要声明 盛嘉华苑新马家园珠江丽景家园双合家园山水汇豪苑雅颂居首开康乃馨园西悦欣居盛嘉华苑汇龙文苑青秀雅苑祥云东方苑西悦雅居育龙铭居中信悦海苑福美苑西悦雅居颐景花园华忆慧园珠江丽景家园香堤溪岸家园彩虹嘉园南里首开康乃馨园朝新嘉园邑尚佳苑康秀嘉园 康惠园南宫景苑怡然世家小区康惠园朝新嘉园东泽园远洋一方润园金隅花石苑康惠园康惠园朝新嘉园檀府家园珠江拉维家园首开同馨家园榆韵华都家园朝新嘉园永欣嘉园 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 大兴京房售证字(2011)限16号2011-6-17顺义京房售证字(2011)限15号2011-6-16通州京房售证字(2011)限14号2011-5-25朝阳京房售证字(2011)限13号2011-5-22房山京房售证字(2011)限12号2011-5-13通州京房售证字(2011)限11号2011-5-11大兴京房售证字(2011)限10号2011-4-29房山京房售证字(2011)限9号2011-4-23大兴京房售证字(2011)限8号2011-4-13顺义京房售证字(2011)限7号2011-3-16丰台京房售证字(2011)限6号2011-3-16顺义京房售证字(2011)限5号2011-3-4房山京房售证字(2011)限4号2011-1-15怀柔京房售证字(2011)限3号2011-1-13大兴京房售证字(2011)限2号2011-1-8海淀京房售证字(2011)限1号2011-1-8房山京房售证字(2010)限35号2010-12-31顺义京房售证字(2010)限34号2010-12-15顺义京房售证字(2010)限33号2010-12-15通州京房售证字(2010)限32号2010-12-15顺义京房售证字(2010)限31号2010-12-11丰台京房售证字(2010)限30号2010-12-10大兴京房售证字(2010)限29号2010-12-2朝阳京房售证字(2010)限28号2010-11-26房山京房售证字(2010)限27号2010-11-25大兴京房售证字(2010)限26号2010-10-23朝阳京房售证字(2010)限25号2010-10-23丰台京房售证字(2010)限24号2010-10-17通州京房售证字(2010)经23号2010-10-2朝阳京房售证字(2010)限22号2010-9-30朝阳京房售证字(2010)限21号2010-9-28朝阳京房售证字(2010)限20号2010-9-21朝阳京房售证字(2010)限19号2010-9-1通州京房售证字(2010)限17号2010-8-14朝阳京房售证字(2010)限16号2010-8-13朝阳京房售证字(2010)限15号2010-8-4朝阳京房售证字(2010)限14号2010-7-30密云京房售证字(2010)限13号2010-7-30通州京房售证字(2010)限12号2010-7-28丰台京房售证字(2010)限11号2010-7-16通州京房售证字(2010)限10号2010-6-6朝阳京房售证字(2010)限9号2010-5-7顺义京房售证字(2010)限8号2010-4-
3 51670.0887259.6744278.43178790.0411969.6499638.13135078.21109573.5784326.4145103.0858745.3148563.8423935.9964924.1180815.7636251.6227155.9317989.374313.9463582.6628296.8640002.69117325.2226438.9836974.7380414.3748170.219946.3128037.6946198.2772511.9676133.85108277.22171992.4868338.41112332.227690.546164.7932538.4899392.0815832.49101090.6797056.68
9 明悦湾嘉园(推广名：明悦湾) 大兴京房售证字(2010)限7号2010-3-2779661.4 美立方家园(推广名：美立方) 朝阳京房售证字(2010)限6号2010-3-75006.27 朝新嘉园(推广名：金隅·景和园)朝阳京房售证字(2010)限5号2010-3-761442.22 融科香雪兰溪家园(推广名：润景园)通州京房售证字(2010)限4号2010-1-3026189.88 远洋一方润园(推广名：远洋润园)朝阳京房售证字(2010)限3号2010-1-3085252.95 理想家园(推广名：理想城) 大兴京房售证字(2010)经2号2010-1-3038284.98 景秀园(推广名：融景城) 石景山京房售证字(2010)限1号[2010-1-950163.2 理想家园(推广名：西红门经济适用房)大兴京房售证字(2009)经28号2010-1-2121592.34 领秀慧谷 昌平京房售证字(2009)限27号2009-12-27153017.98 溪城家园 昌平京房售证字(2009)限26号2009-12-2032900.68 兴康家园 大兴京房售证字(2009)经25号2009-12-10197196.67 理想家园 大兴京房售证字(2009)经24号2009-12-524348.44 天巢园 昌平京房售证字(2009)限23号2009-1-2129639.74 东亚瑞晶苑 通州京房售证字(2009)限22号2009-11-1155801.19 溪城家园 昌平京房售证字(2009)限21号2009-11-852125.66 京贸家园 通州京房售证字(2009)限20号2009-10-31160937.3 金隅嘉和园 昌平京房售证字(2009)限19号2009-10-2327765.94 泰华龙旗广场 昌平京房售证字(2009)限18号2009-10-2354023.99 郭庄子家园 丰台京房售证字(2009)限17号2009-9-27100250.78 金隅嘉和园 昌平京房售证字(2009)限16号2009-9-2537136.72 石景嘉园 石景山京房售证字(2009)经15号2009-9-1377460.85 上庄三嘉信苑 海淀京房售证字(2009)经14号2009-9-979484.53 溪城家园(推广名：溪城家园) 昌平京房售证字(2009)限13号2009-8-2168290.37 麓景嘉园(推广名：凤凰麓景) 海淀京房售证字(2009)经12号2009-8-21110898.33 成寿寺西里（推广名：成寿寺二期）丰台京房售证字(2009)经11号2009-8-632686.51 溪城家园(推广名：溪城家园) 昌平京房售证字(2009)限10号2009-8-257715.08 东亚瑞晶苑(推广名：东亚瑞晶苑)通州京房售证字(2009)限9号2009-7-2659854.73 时代新苑(推广名：时代新苑) 昌平京房售证字(2009)限8号2009-7-2540030.49 永华南里(推广名：艺苑桐城) 大兴京房售证字(2009)限7号2009-7-2213052.98 双路小区(推广名：双路小区) 延庆县京房售证字(2009)限6号2009-7-125101.88 妫河丽景家园(推广名：妫河丽景)延庆县京房售证字(2009)限5号2009-7-102546.72 新城康居家园 通州京房售证字(2009)经4号2009-6-18-119394.55 美和园(推广名：金隅·美和园) 海淀京房售证字(2009)限3号2009-5-2724380.27 翠成馨园（推广名：翠成馨园） 朝阳京房售证字(2009)经2号2009-4-3034697.62 美和园(推广名：金隅·美和园) 海淀京房售证字(2009)限1号2009-3-293356.79 数据来源：网上房地产；长江证券研究部 对具体楼盘跟踪情况，价格下行信号更为明显，半数旧盘价格环比下行，而新盘定价方面也存在松动：北京城建在售楼盘全线下降，万科半岛家园8月项目较之4月入市项目价格也下降了4%，但值得欣慰的是，价格退让对成交量的推动同样显著，市场所担心的价格下行初期对于成交量释放的阻碍作用对于北京市场而言并不明显。
本月虽然整体供给略有下行，但大型开发商已经启动放量。
本月共有5个新盘入市，分别是万科的半岛家园和创新园，保利东郡苑和保利望京苑，以及首开常青藤家园。
其中万科楼盘 10 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 仍获得良好市场反馈，其中创新园以
1.85万平米的月售面积以及83.79%的首月去化率获得难得的佳绩，半岛家园则收获1.7亿销售业绩。
旧盘中销售情况最佳的是北京城建的原叶美苑项目，销售面积0.96万平，另外，5月份入市的原叶美苑本月售罄。
表2：北京楼盘销售情况（2011年8月） 区域楼盘名称 类型 发证时间 准许销售面积 万科房山昌平昌平房山房山房山房山丰台朝阳房山房山朝阳朝阳保利 朝阳 朝阳 大兴 大兴 金地大兴大兴大兴大兴大兴招商 朝阳 昌平 昌平 首开 半岛家园创新园金域家园云湾家园半岛家园半岛家园半岛家园红狮家园万科蓝山苑半岛家园半岛家园万科蓝山苑万科蓝山苑 保利东郡苑保利望京苑保利茉莉雅苑 保利茉莉雅苑 仰山嘉园仰山嘉园仰山嘉园仰山嘉园仰山嘉园 招商上苑 珑原家园 珑原家园 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅 住宅/商业住宅住宅/商业住宅/商业 住宅住宅住宅住宅住宅 住宅/库房住宅/库房住宅/库房 2011/8/62011/8/12011/6/192011/6/122011/4/172010/1/162010/12/192010/11/212010/11/212010/8/282010/7/242010/5/22010/1/30 2011/8/192011/8/192010/9/23 2010/6/27 2011/5/12011/3/172010/11/72010/8/282010/8/28 2011/6/12 2011/6/22 2010/11/20 51005221178799120358326332232877987137823455134493761672638631288 6768572027105082 62053 9360744542414464295845949 69717 105178 82454 至8月份已签约面积 16985185325800814186310332197277626135881626634390750632625131122 467514159104847 61964 1783321131313783571241940 44244 7866 45031 8月份签约面积 16985185325371 654392 0960963002650 467514159 84 0 75652357274 00 9347 2024 1537 至8月份签约面积占比 33.30%83.79%65.92%69.68%95.10%98.41%99.54%98.59%47.08%99.70%98.55%99.49%99.47% 6.91%19.66%99.78% 99.86% 19.05%47.44%75.71%83.13%91.28% 63.46% 7.48% 54.61% 8月份成交均价 1657514888228721743616634 17702 39501 38209- 479323929116679 - 200002140218042 - 43445 32309 35256 成交价格变化 -2.79%2.89%-4.25%2.36%2.62%- - - -6.64%3.25%3.03% - 1.94% 0.90% 0.94% 请阅读最后一页评级说明和重要声明 11 地下 首开常青藤家 朝阳 仓储/ 园 住宅 2011/8/6 房山熙景嘉园 住宅2011/6/23 首开常青藤家 朝阳 住宅 园(二期) 2010/2/3 紫芳园四区 丰台(推广名：璞住宅2009/11/29 瑅) 冠城 大通 朝阳太阳宫火星园住宅2009/10/15 朝阳太阳宫火星园住宅2009/9/27 北京 城建 房山徜徉嘉园 住宅2011/6/17 朝阳原叶美苑 住宅2011/5/15 朝阳世华泊郡家园住宅2011/5/14 朝阳原叶美苑 住宅2011/3/18 房山徜徉嘉园 住宅2011/2/26 数据来源：北京市房地产管理交易网，长江证券研究部 51656344796135 103399 2997445150 1505062504331861064925371 3567374856274 73701 2862343282 86672434069241064920155 356769.05%22743 1468810 5.91%1513958.54%21598 266771.28%39100
0 95.49% -
0 95.86% - 23229539773 98926 57.59%38.94%20.86%100.00%79.44% 1537923756242992410415804 2.40%-2.70% 3.99% - -0.40%-3.76%-0.60%-6.36%-3.83% 上海市情况 图17：上海一手住宅月度网上签约量 图18：上海一手住宅成交均价走势 300 250 200 150 100 50 0Jan/08May/08Sep/08Jan/09May/09Sep/09Jan/10May/10Sep/10Jan/11May/11
1.月度住宅成交面积 资料来源：网上房地产，长江证券研究部 同比增长（%） 2,500,000250 200 2,000,000 150 1,500,000 1001,000,000 50
0 500,000 -50
0 -100 /08/08/08/09/09/09/10/10/10/11/11 JanMaySepJanMaySepJanMaySepJanMay
2. 供应面积(M²) 资料来源：CRIC，长江证券研究部 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 30,00025,00020,00015,00010,0005,0000 8月上海一手住宅签约量约116.24万平方米，环比略升0.23%，同比下滑14.74%，本月均价2.19万/平方米，环比继续下降1.20%，同比上涨1.62%，供给方面环比下降19.29%，同比下降8.82%。
本月成交量基本与上月持平，价格继续稳步下探，这也符合我们上月的预期，即在维持高位的库存压力之下价格进一步出现松动。
供给方面延续前两个月的下降趋势，然而可售房源并 12 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 未下降，仍然保持09年5月以来的历史高位，即将步入9月，供给也将回升，但成交量仍在僵持阶段，同比降幅高于供给量降幅也说明供给推动作用在支撑成交量，而目前对于房价进一步下调预期较浓，能否明显放量有待考验，预计去化仍然是下个月的主题。
分区域考量，四区都出现了明显缩量，其中降幅最大是浦东新区（环比跌幅39.56%），跌幅最小的是嘉定区（环比跌幅23.07%），总体同比下降28.96%。
价格方面经过上月的大幅下降，本月有所调整，除闵行外其他三区环比均有不同程度的回调。
图19：宝山区一手住宅成交量、成交均价 图20：嘉定区一手住宅成交量、成交均价 350,000300,000250,000200,000150,000100,000 50,0000Jan/08 25,000300,000 20,000250,000 15,00010,000 200,000150,000100,000 5,00050,000 Jul/08Jan/09供应面积(M²) Jul/09Jan/10成交面积(M²) Jul/10 Jan/11 0Jul/11 成交均价(元/M²) 0Jan/08 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 Jul/08Jan/09供应面积(M²) Jul/09Jan/10成交面积(M²) Jul/10 Jan/11 0Jul/11 成交均价(元/M²) 资料来源：CRIC，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 图21：闵行区一手住宅成交量、成交均价 图22：浦东新区一手住宅成交量、成交均价 300,000250,000200,000150,000100,000 50,0000Jan/08 Jul/08Jan/09Jul/09Jan/10 供应面积(M²) 成交面积(M²) 40,000400,000 35,000350,000 30,000300,000 25,000250,000 20,000200,000 15,000150,000 10,000100,000 5,00050,000 Jul/10 Jan/11 0Jul/11 0Jan/08 成交均价(元/M²) Jul/08Jan/09Jul/09Jan/10 供应面积(M²) 成交面积(M²) Jul/10 Jan/11 50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000Jul/11 成交均价(元/M²) 资料来源：CRIC，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 8月我们所跟踪的开发商并未推出新盘，供给暂缓，主力盘为上月中下旬所推的三个项目，包括万科尚景苑、保利叶城以及金地艺境城。
其中单月网上签约面积最高是保利叶城，达2.08万平方米，去化率88.42%。
其次是金地艺境城，以1.69万平米位列次席，去化率为60.51%，万科尚景苑去化率则为49.08%。
售罄项目一个，为招商去年10月开盘的招商雍华苑三期。
近两月入市项目进一步反映上海整体市场去化不甚理想。
从楼盘价格走势来看，价格下调的幅度和广度较之上月又有所扩大，万科80%的楼盘均价下调，且降幅多达7%，保利下调房价的楼盘比例同样高达75%，始于一线开发商的价格调整已成定局。
请阅读最后一页评级说明和重要声明 13 表3：上海楼盘销售情况（2011年8月） 区域楼盘名称 类型 最近一次推盘时间 万科青浦闵行宝山宝山闵行浦东青浦保利 嘉定 宝山 嘉定宝山南汇 嘉定 嘉定松江金地宝山青浦青浦嘉定浦东浦东招商奉贤 奉贤 闵行 万科尚景苑莲花河畔景苑琥珀臻园琥珀郡园城花新园地杰国际城万科晶源(晶元香水苑) 保利梧桐语苑 保利叶城 保利湖畔阳光苑保利叶都保利林语溪苑（高层）保利海上五月花城保利海上五月花（二期）保利西子湾城 金地艺境城天御苑金地天境城金地格林风范城湾流域城金地湾流域
1 招商海湾别墅招商海湾别墅二期招商雍华苑
二 住宅住宅住宅住宅住宅高层 别墅 2011/7/232011/1/182011/3/122011/3/252011/5/252011/4/1 2010/3/23 住宅、公寓、别墅、商住楼住宅、公寓 2011/5/282011/7/31 住宅 2011/5/28 高层毛坯2011/4/30 高层 2010/3/26 洋房/别墅2010/10/31 洋房/别墅公寓 2009/8/292010/5/20 公寓/洋房住宅精装平层 公馆/洋房 公寓/洋房公寓/别墅 2011/7/102011/7/62011/6/14 2011/9/1 2010/10/222008/8/16 别墅别墅普通住宅 2011/4/82010/5/252010/8/7 至8月未售面 积 22178698 1616817916 368239 至8月已售面 积 2137512625751181024808299972899 8月销售面积 915360994942091857114-120 至8月销售面积占 比 49.08%94.76%82.29%85.12%99.56%99.67% 8月成交均价 164332480224259189882763627915 成交价格变化 1.91%-7.07%-0.92%-7.93%-4.37% - 15229826-38299.49%25404 - 28215 312165008 310 13.83%15927 - 232131772362075088.42%20284-8.46% 7219610761712022436283 22854816 58371119
0 59.85%97.32%99.59% 1472621070 - -0.39%1.90% - 512160514
0 99.68% - - 59181285
0 2451 273793883840940 182468 41956595467090 19918311169421124-325 16295750622340 894269 5864 11377744243 3346 480-2504054 1049 99.28%98.67% 60.51%60.52%14.76%97.88%99.22%99.40% 36.33% - - 13047-11.36% 226543697664594 52224 3045622424 8.84%-6.74% - - - 233212.04% 858 8039
0 332034021221 90.36%91.11% 32956 4.15% 14 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 期 宝山海德花园 别墅 招商雍华苑
三 闵行 普通住宅 期 华侨 城 小高层,多 新浦江城二期 闵行 层,联排别 122-9地块 墅 小高层,多闵行新浦江城二期层,联排别 墅 新浦江城二期小高层,多 闵行122-9地块商层,联排别 品房项目 墅 新浦江城二期小高层,多 闵行122-8地块商层,联排别 品房项目 墅 上实 青浦海源别墅 别墅 数据来源：上海网上房地产，长江证券研究部 2011/2/272010/10/31 2010/3/212009/4/252009/9/262009/9/262009/5/28 31530 5789358564452493335 4595337944 121753712923261238638628 2309475 93.58%25904-14.16%100.00%226203.03% 391 19467.77%11072 -
0 99.05% - - 19780.47%20227-2.19%
0 81.97% - - 329672.12%49148 - 广州市情况 8月广州一手住宅成交65.93万平米，环比回升15.47%，同比下降5.50%，成交均价1.26万元/平方米，环比上月回升11.30%，同比上涨15.06%，本月供给环比上升63.79%，同比增长20.76%。
广州本月与京沪市场气候迥异，供给、成交和均价齐升，出现难得的回暖迹象。
而从供需均衡角度，今年累计供销比虽然从上月的0.87升至1.04，但仍然处于合理范围，因此库存压力较小。
图23：月度一手住宅交易面积-广州 图24：广州一手住宅成交走势 200180160140120100 80604020 0Jan/08 Jul/08 Jan/09 Jul/09 Jan/10 Jul/10 Jan/11 300250200150100500-50-100Jul/11 月度住宅成交面积 同比增长(%) 万300250 200 150 100 50 0Jan/08 Jul/08Jan/09供应面积(M²) 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 Jul/09 Jan/10 Jul/10 Jan/11 0
Jul/11 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：阳光家缘网，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明 15 本月均价跳升至今年以来的最高值，与去年全年均价相比上涨了
7.73%，以房价控制目标即GDP增速为标杆预计仅剩2个百分点的空间，不过本月主要是成交结构性因素导致均价跳升，分区域数据显示大部分地区仍然出现价格下调。
从目前局面来看，价格调整对于放量发挥推动作用，广州金九银十失约的概率不大。
图25：番禺一手住宅成交量、成交均价 图26：花都一手住宅成交量、成交均价 140万 120100 80 18,00016,00014,00012,00010,000 60 8,000 6,00040 4,000 20 2,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 70万 60 5040 9,0008,0007,0006,0005,000 30 4,000 3,00020 2,000 10 1,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 图27：荔湾一手住宅成交量、成交均价 图28：天河一手住宅成交量、成交均价 20万 18 25,000 16 20,000 14 12 15,000 10
8 10,000
6 4 5,000
2 0
0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 25万 201510
5 30,00025,00020,00015,00010,0005,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 图29：增城市一手住宅成交量、成交均价 图30：从化市一手住宅成交量、成交均价 40万 353025201510 50Dec/08 Apr/09 Aug/09Dec/09 Apr/10 Aug/10Dec/10 Apr/11 10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 25万 20 9,0008,0007,000 6,000 15 5,000 10 4,000 3,000
5 2,000 1,000
0 0 Dec/08Apr/09Aug/09Dec/09Apr/10Aug/10Dec/10Apr/11Aug/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 16 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 接下来，我们来看跟踪的广州代表区域情况。
8
月大部分地区呈现量升价跌现象，而且靠近中心的高房价地区成交量大幅上升，这也是推高整体房价的主要因素。
四大主城区仅花都成交量下降（环比下降8.99%），其余三区均出现25%-80%的环比涨幅，其中荔湾区回升幅度最为显著（环比增长78.67%）。
本月各区域价格大多数继续下调，番禺、荔湾和天河三区房价出现0.41%-4.79%的降幅，花都和从化市则因略有回升，但均低于6月份水平。
上月主要是外郊区域价格率先松动，本月果然如我们所预期，调整已经蔓延至中心城区，形成趋势。
整体而言，以价换量在广州区域得以实现，市场良性运作。
8月份我们所跟踪的开发商供给稍低于整体热度，所推新盘有保利的汇海花园自编1、2栋，货量7.84万平米，首月去化19.79%。
单月售出面积最高的是金地项目保利中宇广场，去化面积达2.03万平米，本月一个项目售罄，为金地荔湖城（半山院二街1~11号、三街8~11号荔湖城B区05地块1组团21-31号楼、2组团5-8号楼）。
价格方面仍是涨跌互现，下跌楼盘跌幅多在2%以上。
表4：广州楼盘销售情况（2011年8月） 区域 楼盘名称 类型 发证时间 招商 金山谷花园四期 金山谷花园地块 番禺（三）四期A-
7、高层 A-
8、A-
9、A-10 栋商住楼 金山谷花园四期 番禺地块（三）A-
3、 高层 A-
4、A-
5、A-6栋 商住楼 金山谷花园四期 番禺地块（三）A-11、高层 A-12栋商住楼 番禺金山谷花园爱榕 高层 街26-28栋 番禺金山谷花园 低层住宅 万科 南沙万科府前花园（自编C1-C6栋） 普通住宅 万科府前花园自 南沙编 号 （C7,C8,C9,C10 普通住宅 ,C11,C12栋) 南沙万科府前花园（A1-A6栋） 普通住宅 2011/6/2 2011/6/2 2010/9/22009/4/172009/12/152011/7/192011/7/82011/6/28 批准预售面积 72659 62771 341503514133003194852433627138 至8月份已售面积 8月销售面积 19943 至8月销售面积占 比 53444543273.55% 604291451096.27% 33944
0 99.40% 341225413 17968 003136214066 97.10%16.40% 92.22% 213661680087.79% 2211949681.51% 8月成交均价 14403 12396 25727890386307891 金地增城增城 荔湖城半山院（自编号B区05地块2组团9至25号楼）荔湖城半山院二街1~11号、三街 洋房/别墅洋房/别墅 2011/6/212011/5/26 264622055312369604160.18%1593315933148100.00% 64526999 成交价格变化 5.20% -9.26%- -2.18%0.61%-2.60% 3.09%0.05% 请阅读最后一页评级说明和重要声明 17 天河保利白云花都增城白云 增城 天河白云白云白云天都番禺越秀越秀利合番禺番禺番禺番禺番禺番禺番禺 8~11号荔湖城B区05地块1组团21-31号楼、2组团5-8号楼保利中宇广场 保利汇海花园自 编1、2栋 保利城花园自编 16-21号楼 保利东江首府住 宅（自编号A1栋） 保利星海花园自 编7号楼、8号楼 保利东江首府住 宅(自编号 B14-B23 、 B34-B45 、 B48-B49栋) 保利中辰苑 保利瀚海花园自 编2号楼 保利瀚海花园自 编3号楼 保利瀚海花园自 编4号楼 保利城花园自编 10-15号楼 保利亚奥北苑(自 编5号楼) 中环广场（北区
C、D栋） 中环广场（自编
E、F、G栋） 亚运城运动员村二区亚运城运动员村三区亚运城技术官员村亚运城媒体北村亚运城媒体南村亚运城运动员村一区亚运城运动员村四区 数据来源：阳光家缘，搜房网 高层 住宅住宅住宅住宅 住宅 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅精装高层 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅 2009/9/25 2011/8/192011/6/222011/6/32011/5/13 4828678362 4804015333 2027314733 15333 12898011817412688 1779416048662 4150440730
0 99.49% 19.57%91.62%90.19%98.14% 2011/3/3139483702
0 93.75% 2011/3/114366841607
0 2010/12/32207521888188 2010/12/32205221931729 2010/12/172207521457297 2010/5/20124570117442170 2009/11/661955682
0 2009/3/266809667997
0 2008/12/12688232010/9/30111377 5348741912 045721554 2010/9/298947950515641 2010/9/3010594679851382010/9/2995694913103532010/9/19183071182733-922010/9/268517370655291 2010/9/26101928567861686 95.28%99.15%99.45%97.20%94.28%91.72%99.85%77.72% 37.63%56.45%7.54%95.42%99.81%82.95%55.71% 20909 1651576617388 - - 1869621009166247203 - 13512139401735811829115421254913487 -19.67% 0.30%-5.35% - - 3.00%14.03%-12.74%0.03% - 17.98%13.66%-9.57%0.00%0.00%-0.01%-15.39% 深圳市情况 8月份，深圳一手房成交回落，成交面积20.45万平方米，环比下降39.26%，同比下降21.63%。
成交均价2.13万元/平方米，环比上升1.75%，供应面积25.91万平方米，环比下降30.93%，同比下降21.79%。
18 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 经过上月的火热场面，本月供给力度减弱，而此前所传言的“限涨令”成为一桩乌龙，唯一对市场产生刺激作用的即深圳万科等开发商为迎金九银十继续加大促销力度，一手房市场总体而言有所回落。
而8月另一个信号就是二手房市场的低迷，对于深圳这个二手房交易已超越一手房交易规模的城市而言这无疑能反映市场情绪的走向，昭示着接下来的市场回暖可能存在一定难度。
虽然本月均价有所上升并成为本年度最高值，但相对于去年全年成交均价上涨幅度为3.22%，价格控制压力相对小一些，此外分区域考量高价区域价格松动较为显著，加之开发商继续以价换量，预计下月价格下行的几率较大。
图29：深圳月度一手房成交面积 图30：深圳一手住宅成交均价走势 90 700 80 600 70 500 60 400 50 300 40 200 30 100 20
0 10 -100
0 -200 Jan/08
Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 月度一手房成交面积 同比增长 120 30,000 100 25,000 80 20,000 60 15,000 40 10,000 20 5,000
0 0 Jan/08
May/08Sep/08Jan/09May/09Sep/09Jan/10May/10Sep/10Jan/11May/11 供应面积(M²) 成交面积(M²) 成交均价(元/M²) 资料来源：深圳市国土资源和房产管理局，长江证券研究部 资料来源：CRIC，长江证券研究部 跟踪区域数据表明，本月各区基本上成交量以
50%左右幅度下降，但中心区福田因桐林城市广场等多处楼盘集中入市，推动成交环比增长10.69倍，价格方面除南山以外，都在低位徘徊：福田和龙岗分别环比下降17.95%和5.25%，而连续三月走低的宝安本月均价回升1.75%，但仍然处于近两年来的低位。
图31：宝安一手房住宅成交量和累计成交价格 图32：龙岗一手房住宅成交量和累计成交价格 350030002500200015001000 5000Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 300002500020000150001000050000 宝安一手房住宅成交量（套数） 成交均价 4000350030002500200015001000 5000Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 180001600014000120001000080006000400020000 龙岗一手房住宅成交量（套数） 成交均价 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明 图33：福田一手房住宅成交量和累计成交价格 图34：南山一手房住宅成交量累计成交价格 600500400300200100 0Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 4000035000300002500020000150001000050000 福田一手房住宅成交量（套数） 成交均价 2500200015001000 5000Jan/08Jun/08Nov/08Apr/09Sep/09Feb/10Jul/10Dec/10May/11 50000450004000035000300002500020000150001000050000 南山一手房住宅成交量（套数） 成交均价 资料来源：长江证券研究部 资料来源：长江证券研究部 8月推盘力度减弱，成交退温。
所跟踪开发商新推项目有万科金色领域花园（二期），由于月底才取得预售证，当月未产生业绩。
旧盘中表现上佳的有万科6月所推的千林山居，单月去化161套，去化率达99.16%，上月新盘华侨城的高层大户型项目纯水岸（九期）去化53套，去化率89.77%。
本月售罄项目有两个，为万科去年6月和12月所推的千林山居项目。
近两月去化楼盘9个，一线开发商库存压力下降，待看9、10月份新盘入市后的市场反馈。
表5：深圳楼盘销售情况（2011年8月） 区域 楼盘名称 受让宗地受让方式日期 批售时间批售套数 批准预售面积 至8月份已售套数 万科 宝安区福永街道万科金色领域协议2011/8/262010/12/27608452920 宝安大道东北侧花园（二期） 龙岗区龙城街道千林山居 协议2011/6/102006/6/1435829397355 龙岗区龙城街道千林山居 协议2010/12/162006/6/14359119944359 万科金色半山 龙岗区坂田街道 协议2010/11/192001/5/2844828297446 花园 万科金色半山 龙岗区坂田街道 协议2010/9/172001/5/2868751594686 花园 龙岗区龙城街道千林山居 协议2010/6/142006/6/14269115473269 万科金色领域 宝安区福永街道 协议2011/2/252010/12/2790272524900 花园（一期） 金地 宝安区民治街道金地上塘道花 招标2010/6/182007/3/3093666909864 布龙路 园 招商 南山区爱榕路雍景湾花园协议2011/6/132008/10/23105486077558 宝安区观澜街道招商观园 环观南路 协议2011/6/12006/10/3175459957601 华侨城 8月销售套数 0161 10 0110 22 4746 至8月销售套数占比 0.00%99.16%100.00%99.55% 99.85%100.00%99.78% 92.31% 59.62%64.21% 20 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 华侨城香山西街纯水岸(九期)协议2011/7/62009/3/221555419193 香山里花园 南山.侨香路南侧 协议2010/9/72008/7/28107090546974 （一期） 盐田.盐田区三洲东部华侨城天协议 2010/1/82003/11/11881485984 田片区 麓八区 出让 深天健 龙岗中心城黄阁阳光天健城 路 拍卖2010/10/212005/6/1061338850612 数据来源：深圳市国土资源局；长江证券研究部 5389.77%491.03%095.45% 5099.84% 部分二线城市情况 8月二线城市价格松动较之上月更为明显，39个旧盘本月成交价格下降的有22个。
进入金九银
十，对于成交量的预期周期性抬高，但今年以来从供给到成交量整体呈现平稳态势，以价格下行拉开9月的序幕，更加深了市场对于本轮传统旺季的悲观情绪。
本月推盘力度略低于上月，新增供给面积环比下降23.51%，且新项目均在中下旬入市，对于量上的推动不甚显著，基本与上月持平。
新项目共有8个，跟踪城市均有新推项目。
单月销售方面，厦门7月底推出的万科金域华府以月售1.87万平米拔得头筹，其次是长春的保利百合香湾，月售面积1.78万平米。
整体而言，连续两个月供给放量的天津市场热度相对较高。
表6：重点城市楼盘当月成交情况（2011年8月） 区域 楼盘名称 8月份推最近推盘时间 盘面积 类型 天津 开发区万科柏翠园2011/8/27 17,207普通住宅 万科魅力之 东丽 2011/7/30 城三期
0 普通住宅 万科金奥国 西青 2011/7/17 际U2
0 酒店式公寓 东丽湖万科 东丽 2011/2/20 城溪岸
0 普通住宅 塘沽万科锦庐2010/12/25
0 普通住宅 东丽金色雅筑2011/6/27
0 普通住宅 东丽湖万科 东丽 2010/10/6
0 别墅 城八期-南岛 万科假日润 别墅 西青园二期 2010/12/16
0 西青万科假日润2011/5/14
0 普通住宅 园三期 开发区万科海湾城2010/12/11
0 普通住宅 万科魅力之 东丽 2010/4/100 城二期 别墅普通住宅 累计成交面积 2,9157,462 9,306 68,49439,003128,41740,12167,916 98,822 124,1003,597 134,059 8月份成交面积 2,9157,462 3,298 4,2462,1655,2793,640417 0 11,147882717 8月份成交均价 21,99510,182 14,474 7,13213,6399,61914,57119,861 - 10,86810,24712,097 价格变化 - 2.59% -11.78%5.44%-4.84%17.63%-39.46% - -4.51%6.74%3.39% 请阅读最后一页评级说明和重要声明 21 东丽万科新里程2010/3/31 东丽和平武清和平东丽江北河东河东津南河东南开合计杭州余杭 江干 余杭 西湖拱墅下沙 东丽湖万科 城五期 2010/1/23 天津大都会2011/3/20 一期 保利海棠湾2011/7/16 保利香槟国2010/11/24 际 保利玫瑰湾2010/9/24 一期 保利上河雅 颂二期 2011/4/30 金地紫云庭2011/8/27 金地紫乐府2010/12/23 金地格林世 界四期 2011/6/10 雍华府 2011/5/1 招商钻石山2011/6/25 二期 良渚文化村.白鹭郡南.柳2011/6/10 映坊 万科草庄项2011/1/23 目 良渚文化村. 白鹭郡南.春2011/4/26 漫里 西溪蝶园二2011/3/24 期 保利香槟国2011/8/28 际 保利·湾天地2011/4/30 下沙保利江语海2011/5/8 下沙保利.东湾2010/10/1 金地·自在城 西湖 2011/5/6 二期 金地·自在城 西湖 2010/9/11 一期 0 00000037,892000055,099 0 0 0 029,844 00000 限价房普通住宅 普通住宅 50,98325,678 242,361 3,76816,301
0 普通住宅104,3921,906 别墅 36,1003,318 普通住宅42,656 270 酒店式公寓普通住宅 3,649164,278 6386,332 普通住宅506,59510,739 普通住宅别墅 2,04028,657 2,0401,839 普通住宅191,2417,092 普通住宅38,1326,389 普通住宅27,703
0 2,188,677102,800 普通住宅3,654
0 普通住宅8,046 437 普通住宅 805
0 普通住宅125,0325,472 普通住宅 普通住宅普通住宅 别墅普通住宅 别墅普通住宅 别墅普通住宅 别墅 9,643 26,06371,466 342407,47945,781143,630 4,403150,79344,050 950 1,8735,167 01,851 016,699 23000 5,8175,717 - 24,19110,28921,03523,91312,2107,42613,80624,5789,10713,984 - - 28,487 - 26,285 23,56615,72315,080 13,557 16,03118,244 - 2.20%1.74% - 0.77%-0.58%-3.54%-0.78%1.24%-1.71% -4.62%1.35%-4.20% - - -8.07% - 18.95% 1.82%13.84%-3.40% -15.79% -15.57%-49.44% - 22 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 合计 重庆 渝北万科悦峰2011/6/25 渝北万科悦府2011/8/13 渝中万科锦程2011/7/23 渝北万科·缇香郡2011/5/24 渝北万科渝园2011/8/20 保利椰风半 渝北 2011/6/26 岛 九龙坡保利可爱岛2011/5/28 保利港湾国 九龙坡 2011/7/10 际 保利香雪花 江北 2011/5/27 园 保利江上明 江北 2011/7/30 珠 江北招商·江湾城2011/6/19 合计 厦门 万科金域华 集美 2011/7/30 府 湖里万科湖心岛2011/7/7 集美 合计长春朝阳 净月 招商海德公2011/8/27 园 万科柏翠园2011/6/27万科惠斯勒小镇一期2011/8/20 二道南关二道高新合计 万科蓝山一2011/8/19 期 保利林语一2011/6/23 期 保利百合香2011/7/16 湾 保利罗兰香 谷三期 2010/5/29 数据来源：长江证券研究部 29,844 1,041,187 32,679 04,859 002,878 0 0
0 普通住宅别墅 普通住宅普通住宅 别墅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 016,931179,547107,99971,128 23,618 0 18,841 00001,109 3,141 0
0 16,230 7,391 - - 8.78% -0.23% - -
0 普通住宅152,515
0 - - 普通住宅65,720
0 - -
0 别墅 8,553
0 - -
0 普通住宅211,912
0 - - 7737 856,7644,250 006,3186,318 普通住宅别墅 普通住宅别墅 别墅 162,8044,01129,2341,025 6,318 197,074 18,7580 1,2810 0 20,039 11,432- 31,509- - -0.77%- -17.42%- - 011,668 7,162000 18,830 普通住宅普通住宅 别墅普通住宅普通住宅 别墅普通住宅普通住宅 别墅 59,51753,076 264117,14951,58925,029235,62221,03310,813574,092 11,1617,7252644,6615,1322,28417,772 074349,742 16,75711,08218,9909,7767,41012,8625,373 12,1993,027 3.64%-16.91% -2.90%-1.80%1.82%-0.90% 15.08% 本月跟踪的六个二线城市中，整体成交量下探，除天津以及重庆环比上月略有上升，其余城 请阅读最后一页评级说明和重要声明 23 市出现8%至56%不等的降幅，同比去年，四个城市降幅多在30%左右。
从成交量方面考量，二线城市比一线城市降幅更明显，在整体悲观情绪笼罩下，预计二三线所受波动将会更大。
图35：天津市住宅月度成交面积 160万 14012010080604020 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 天津住宅成交量（月度） 图36：南京市住宅月度成交面积 180万160 14012010080604020 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 南京住宅成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 图37：杭州市一手房月度成交面积 数据来源：长江证券研究部 图38：哈尔滨商品房月度成交面积 180万160 14012010080604020 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 杭州一手房成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 图39：长沙市一手房月度成交面积 120万 100 80 60 40 20 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11哈尔滨商品房成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 图40：重庆市住宅月度成交面积 250万 200 150 100 50 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11长沙一手房成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 350万300 25020015010050 0Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11 重庆住宅成交量（月度） 数据来源：长江证券研究部 24 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 表7：六个重点城市月度成交面积（2011年8月） 城市 天津 哈尔滨 南京 本月成交面积85.62 46.12 26.80 上月成交面积84.48 103.96 35.09 环比 1.36% -55.64%-23.63% 同比 19.82% 61.04% -27.08% 资料来源：长江证券研究部 杭州30.1532.89-8.32%-42.69% 长沙67.3078.43-14.19%-29.25% 重庆100.2595.934.50%-45.97% 一线四大城市254.62289.39-12.01%-14.07% 重点城市土地有偿出让观察 7月全国土地购置面积同比增幅继续下降，以15.40%达到10年3月以来的新低，从8月成交数据来看仍然未见起色。
跟踪的九大城市中，8月多数城市宅地市场出让面积有所下滑，北京、深圳、杭州和重庆环比明显下降，南京和厦门零成交，明显放量的城市是上海，本月出让宅地面积达179.58万平米，创08年来的历史新高，其中动迁安置房比例较大。
图41：全国土地购买与开发面积同比增长率 80604020 0-20-40-60 Feb/05 Oct/05 Jun/06 Feb/07 Oct/07 Jun/08 Feb/09 Oct/09 Jun/10 Feb/11 全国土地购置面积同比（%）
资料来源：WIND，长江证券研究部 全国完成土地开发面积同比（%） 图42：上海居住土地出让情况 图43：北京居住土地面积出让情况 250 200 180 200 160 140 150 120 100 100 80 60 50 40 20 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 Mar/11 0Aug/11 450 300 400250 350 300 200 250150 200 150 21 100 10050 50 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：上海国土资源局，长江证券研究部 资料来源：北京国土资源局，长江证券研究部 请阅读最后一页评级说明和重要声明 25 图44：南京出让居住用地面积（万平米） 图45：杭州居住土地面积出让情况 180 250 160 140 200 120 150100 80100 60 40 50 20 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10Oct/10 0Mar/11Aug/11 100 200 90 180 80 160 70 140 60 120 50 100 40 80 30 60 20 40 10 20 0
Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10Oct/10 0Mar/11Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：南京国土资源局，长江证券研究部 资料来源：杭州国土资源局，长江证券研究部 图46：重庆居住土地出让情况. 图47：武汉居住土地面积出让情况 300 140 250 120 100200 80150 60 10040 50 20 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 400 250 350 200300 250 150 200 150 100 10050 50 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：重庆国土资源局，长江证券研究部 资料来源：武汉国土资源局，长江证券研究部 图48：西安居住土地出让情况 图49：厦门居住土地面积出让情况 120 40 35100 30 8025 60 20 1540 10 205 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08Sep/08Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 0Mar/11Aug/11 90 120 80100 70 60 80 5060 40 30 40 2020 10 0Jan/07 Jun/07 Nov/07 Apr/08 Sep/08 Feb/09 Jul/09 Dec/09May/10 Oct/10 Mar/11 0Aug/11 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 居住土地出让面积（万平米） 成交金额（亿元） 资料来源：西安国土资源局，长江证券研究部 资料来源：厦门国土资源局，长江证券研究部 从出让结构方面，各大城市出让容积率都有所上升，即高档住宅用地成交量继续减少，这与
目前以刚需为主流市场的背景相契合。
价格方面，整体而言楼面价均有所下降，溢价率的走低形成趋势，中指数据反映133个城市月度住宅用地溢价率本月仅为10%，低于去年同期 26 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 17个百分点。
对于这个土地市场抄底机会，一线开发商已经有所动作，万科本月开始北京拿地，预计随着价格继续下降，将会出现更多优质企业逆周期拿地。
表8：重点城市土地8月份有偿出让情况（平米、万元） 城 土地名称 市 土地属性 区域 总用地面总建筑面积容积成交总 积(㎡) 率价(万元) 密云县果园西路西侧北新城0203街区1302密云区京地块二类居住用地项 目 住宅 30228 499802.118400 丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地丰台区（配建“限价商品住房”） 住宅;商业（商服）;综合 19804 361232.532400 房山区长阳镇04-2-04二类居住用房山区地 住宅 23311 349671.515158 北京市通州区永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地通州区项目（配建“公共租赁住房”） 住宅;办公;商业70936.04（商服） 101808.92.140600 北京市大兴区孙村组大兴区住宅团二期B-12-2地块 76300 926661.555600 北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块居住、混合公建及其房山区他市政设施用地（配建限价商品房） 住宅;公建配套 105018 1569262.3273430 北京市顺义区新城9号地西侧限价商品住顺义区房项目国有建设用地 住宅;商业（商服） 81978 2001552.546800 北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地朝阳区（配建回迁安置商品房、公共租赁住房） 住宅 110237 2249682.92148168 总计 517812897593.91.73430556 上2011年106号公告浦海东新区唐镇新市镇浦东 E-12-4地块 住宅 46986.684575.881.814009 2011年81号公告嘉定区茹水路以东、嘉嘉定戬公路以北地块 住宅;商业（商服）12301.4 18452.11.511071 2011年95号公告奉 贤区奉城镇A30高速奉贤 住宅 以北、邮电路东侧区 域 60115.6 5578418786 2011年95号公告嘉定区胜辛路以东、嘉嘉定安公路以北地块 住宅 66240.2145728.442.211923 楼板价(元/㎡) 受让方 北京唐源房地3681.47产开发有限公 司 北京万科企业8969.35有限公司 北京文鹏金瑞4334.94房地产开发有 限公司 北京珠江房地3987.86产开发有限公 司 首都机场地产6000.04集团有限公司 北京万科企业有限公司和北4679.28京住总房地产开发有限责任公司联合体 北京城建兴华2338.19地产有限公司 北京信远置业6586.18有限公司 4796.78上海申昶房地 1656.38产开发有限公司葛慈克、余正 5999.86可、俞慈泽、韩仁良 上海伟意房地1575.00产开发有限公 司 上海皓庭房地818.17产开发有限公 司 请阅读最后一页评级说明和重要声明 27 2011年81号公告青浦区白鹤镇吴淞江北青浦侧地块 2011年81号公告嘉定区高台路以南、云嘉定谷路以西地块（A14-1）2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房03-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房40-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房06-04地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房08-05地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房02-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区马桥闵行基地市属动迁安置房32A-06A地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房01-03地块2011年105号公告闵行区大型居住区马桥闵行基地市属动迁安置房29A-01A地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房12-02地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房41-01地块2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地市属动迁安置房07-04地块2011年105号公告闵行区大型居住区马桥闵行基地市属动迁安置房 28 住宅 上海绿地集团189388.2274907.412.3523191903.15 有限公司 住宅;办公;商业（商服） 26396.1 52792.2 旭辉集团股份2273525181.07有限公司 上海丽华房地 住宅 48233.9 96467.82309673210.09产经营有限公 司 上海盛源房地 住宅 32128.257830.761.8206273566.79产（集团）有限 公司 上海住宅科技 住宅 40445.972802.621.8259673566.77置业发展有限 公司 上海丽华房地 住宅 20693.2 41386.42132863210.23产经营有限公 司 住宅 27426.1 54852.2 上海鹏欣（集2176093210.26 团）有限公司 上海保利建锦 住宅 42108.5 842172270343210.04房地产有限公 司 上海住宅科技 住宅 25358.645645.481.8162813566.84置业发展有限 公司 住宅 56255.1 112510.2 上海莘松房地2361163210.02 产有限公司 住宅 50765.2 101530.4 上海莘松房地2325923210.07 产有限公司 上海盛源房地 住宅 26100.5 46980.91.8167573566.77产（集团）有限 公司 住宅 35342.6 70685.2 上海鹏欣（集2226913210.15 团）有限公司 住宅 48964.7 97929.4 上海允申置业2314353209.97 有限公司 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 33A-06A地块 2011年84号公告闵行区浦江镇滨浦新苑闵行西块5号地块 2011年84号公告松江区叶榭镇动迁安置松江配套商品房2号 2011年84号公号浦东新区北蔡南新1号浦东 1-
2 2011年84号公告嘉定区玉川路以东、钱嘉定门塘路以南地块 2011年84号公告嘉定区百安公路以西、嘉定纬一支路以北地块 2011年84号公告闵行区浦江镇滨浦新苑闵行西块4号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区A03-08号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区E06-02号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区E02-01号地块 2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居南汇住社区A03-14号地块 2011年77号公告南汇区祝桥新镇E6地南汇块 2011年77号公告南汇区祝桥新镇E5地南汇块 2011年78号公告嘉定区沪宜公路以南、嘉定富蕴路以西地块 2011年68号公告嘉定区博园路以北、米嘉定泉南路以东地块 2011年105号公告闵行区大型居住区浦江闵行基地动迁安置房10-01地块 总计 深A832-0853 宝安区 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅 82165.382207.751587.447333.2168781.454103.922004.8 115031.421.4115090.781.487698.581.7101293.052.14286928.381.775745.461.435207.681.6 35255 上海浦陈房地3064.81产开发经营有 限公司 5100 上海欣叶建设443.13有限公司 19031319511393 23215 上海申昶房地2170.05产开发有限公 司 上海国际汽车315.42城产业发展有 限公司 上海国际汽车397.07城产业发展有 限公司 上海浦陈房地3064.87产开发经营有 限公司 14213 上海中建申拓4036.90投资发展有限 公司 上海中建申拓 住宅 45352.9 90705.82293613236.23投资发展有限 公司 上海中建申拓 住宅 19265.930825.441.6124444036.93投资发展有限 公司 上海中建申拓 住宅 11787.618860.161.676144037.08投资发展有限 公司 住宅 74596.7 住宅 76414.6 住宅 43732.3 住宅;办公;商业117779.1（商服） 104435.381.4 上海朗华置业575005505.80有限公司 106980.441.4109330.752.5 570107872 上海祝桥新镇5329.01投资发展有限 公司 上海嘉邦房地720.02产发展有限公 司 瑞安市联创汽333114.953.51035003107.04配有限公司 住宅 43424.7 上海莘松房地78164.461.8278793566.71 产有限公司 17957883204491.121.788314042594.50 住宅 89401.23 2061672.311977159590.04港铁轨道交通 请阅读最后一页评级说明和重要声明 29 圳 杭杭政储出[2011]30号拱墅区州 杭政储出[2011]31号江干区杭政储出[2011]27号拱墅区 住宅 住宅;公建配套 住宅 249525139232042 杭政储出[2011]26号江干区余政储出【2011】51余杭区号 住宅;公建配套 住宅 759624427 余政储出【2011】46余杭区号 住宅;商业（商服） 9499 总计 巴南区李家沱组团D重分区D10-5/04、巴南区庆D11-1/04、D11-4/03 地块 九龙坡区大杨石组团J分区J01-14/01、九龙坡区J01-12/01、J01-13/01号宗地 渝中区渝中半岛组团J分区J5-8-1/02号宗渝中区地 高新区大渡口组团A分区A09-5/06、九龙坡区A09-4/06、A10-1/05地块 渝北区两路组团G标准分区G33-1-2/02地渝北区块 总计 武武告字（2011年）9汉号江夏区庙山开发区江夏 庙山村地块 武告字（2011年）9号江夏区复江道以东江夏地块 武告字（2011年）9号东湖开发区花城大东湖高新道以南，春和路以东地块 武告字（2011年）9号新洲区阳逻街新阳新洲大道以西、兴盛街以 287675 住宅;商业（商服） 64198 住宅;商业（商服） 15493 住宅 9306 住宅 48718 住宅住宅; 1748415519989479.25 住宅;商业（商服）5451.53 住宅 220016.2
7 住宅;商业（商服）3518.18 54894.42.2 44664 （深圳）有限公司 浙江城建房地8136.35产开发有限公 司 133619.22.613736810280.56润丰房产 801052.5174712.62.3 5312.41.223747.52.5678558.12.36 新加坡番尼西11139813906.50瓦私人有限公 司 86195 浙江城建房地4933.53产投资有限公 司 浙江国翔置业36006776.60有限公司 9528 飞云房地产投资集团有限公4012.21司、杭州庆祥农业开发有限公司 5904688701.80 1683132.62 39111 重庆西部国际2323.71汽车城有限公 司 53153.53.4360495.56.5151483.23.11 15660 重庆鑫坤腾科2946.18技发展有限公 司 30248 重庆帝维美丽5000.04之冠投资有限 公司 35200 重庆渝高科技2323.69产业（集团）股 份有限公司 825254.72 重庆升乾实业166102012.72有限公司 515970.23.321368292651.88 212814.782.5 武汉旅华联房340001597.63地产有限公司 23169.235.13 1060 武汉市江夏城457.5建投资有限公 司 188306.921.05 16141 武汉生态城碧857.16桂园投资有限 公司 4908.622.15 319649.88程建斌 30 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 北地块 武告字（2011年）9号汉阳区磨山村B包汉阳地块 武告字（2011年）9号汉阳区磨山村A包汉阳地块 武告字（2011年）9号黄陂区前川街向阳黄陂村地块 武告字（2011年）9号江夏区复江道以东江夏地块 武告字（2011年）9号东西湖区径河街办东西湖事处西湖大队地块 武告字（2011年）9号汉南区纱帽街汉南汉南大道地块 武告字（2011年）9号东西湖区径河街办东西湖事处西湖大队地块 武告字（2011年）9号黄陂区前川街定远黄陂村、油岗村、新村村地块 总计 西安QJ5-13-862-
2 城南区 QJ5-13-864 城南区 QJ5-13-867 城南区 QJ5-13-868-
1 城南区 总计 数据来源：各地国土资源局，长江证券研究部 住宅;商业
（商服） 188614 住宅 161578 住宅;商业（商服）15982.48住宅;商业（商服）14686.29 住宅 58117.52 住宅;商业（商服）3825.87 住宅 31241.08 住宅 12994.51 960704 住宅 46805.57 住宅;商业（商服）98429.83住宅;商业（商服）79237.7 住宅 54506.8 278979.9 569116.453.02394550.432.44 38357.952.471669.14.88 116235.04216068.654.262482.162 26633.462.822402832.33140416.7023275603.5112.8198094.252.587210.881.6701325.3442.51 武汉祥泰源置847001488.27业有限公司 中铁房地产集586001485.23团有限公司 262031201570012108445 武汉市黄陂西683.04城房屋开发有 限公司 武汉市江夏城435.33建投资有限公 司 武汉北海园置1350.71业有限责任公 司 武汉市飞腾房753.02地产代理有限 公司 武汉北海园置1351.59业有限责任公 司 1740 武汉市第三建653.31工集团有限公 司 22765519990395003488023900118270 1016.19开元城市发展 1423.62（西安）投资中心（有限合伙） 开元城市发展1433.22（西安）投资中 心（有限合伙） 中海鼎盛（西1760.78安）房地产有限 公司 中海鼎盛（西2740.48安）房地产有限 公司 1686.38 月度行业公司重要信息 房地产信贷金融财税 中国人民银行：在8月1日结束的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行定调下半年工作重点，称将把稳定物价总水平作为金融宏观调控的首要任务，继续坚持实施稳健的货币政策。
银监会：8月5日，银监会在网站挂出通知，通知要求，直辖市、计划单列市、省会城市政府投资建设的公共租赁住房项目，融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。
请阅读最后一页评级说明和重要声明 31 银监会：银监会8月5日重申对于第三套房贷的政策要求：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
国家统计局：国家统计局数据显示，2011年1~7月，中国房地产开发投资31,873亿元，同比增长33.6%。
其中，住宅投资22,789亿元，增长36.4%。
全国商品房销售面积52,037万平方米，增长13.6%。
其中，住宅销售面积增长12.9%。
外管局：继资本市场融资、信托融资被暂停之后，中国内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵：通过为境外子公司发债进行对外担保，从而达到融资目的的做法，被外管局通知叫停。
财政部：8月16日，财政部部长助理王保安讲话指出，要进一步完善住房公积金管理政策，配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。
银监会：中国银监会主席刘明康表示，各银行业金融机构要严控新增风险。
同时，坚持重点盯防房地产贷款和以房地产作抵押贷款中的风险，对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款。
银监会：银监会出台《商业银行资本管理办法》，首套房抵押贷款的风险权重规定为45% 房地产价格调控 中指院：中国指数研究院的数据显示，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅最大的北京降幅达到48.32%。
国家统计局：国家统计局18日公布的房价数据显示，7月份70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）及二手住宅价格环比下降和持平的城市分别增加了5个和3个，下降城市数量继续增加。
价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1%。
住建部：住建部政策研究中心与高和资本日前联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》称，短期来看，民间资本不会大规模从房地产市场撤出；中长期看，民间资本仍会继续参与房地产业。
未来，以新型金融业态引导民间资本参与房地产业将成为主流趋势。
土地 国土资源部：国土资源部网站消息，今年上半年全国国有建设用地供应总量21.03万公顷，同比增长17.6%。
其中，房地产开发用地占7.02万公顷，同比增长4.9%。
北京：北京市国土资源局8月10日宣布，为增加土地供应、稳定市场预期，北京已向社会公布了2011年度第二批商品住宅、商服用地计划供应地块，标志着北京今年国有建设用地供应计划指标已全部落实到具体地块，并实现了对社会公开。
国土资源部：国土资源部近日召开会议，会议表示，一些地方政府违规预征土地，导致土地撂荒闲置，这些是下一步重点工作。
该部正在起草《集体土地征收征用条例》，开展征地制度改革试点。
国务院：国务院办公厅今天发布《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，意见要求，减轻物流企业税收负担，抓紧完善物流企业营业税差额纳税试点办法，加大对物流业的土地政策支持力度。
国务院：国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22城市建设用地审批权。
32 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究（深度报告） 中央政治局：中共中央政治局8月23日下午就完善我国土地管理制度问题研
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