拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目 资产评估说明 中水致远评报字[2012]第1131号（本评估说明共1册本册为第1册） 中水致远资产评估有限公司二Ｏ一二年十一月二十三日 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明.........................................3 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明.....................................4 第三部分资产核实情况说明...................................................5
一、评估对象与评估范围说明.........................................................5二、资产核实总体情况说明...........................................................9三、核实结论......................................................................13 第四部分资产基础法评估说明................................................15
一、流动资产评估说明..............................................................15二、房屋建筑物类资产评估说明......................................................19三、机器设备评估说明..............................................................34四、在建工程评估说明..............................................................55五、土地使用权评估说明............................................................57六、其他无形资产的评估............................................................72七、开发支出评估说明..............................................................73八、关于递延所得税资产的评估说明..................................................73九、负债评估说明..................................................................73 第五部分收益法评估的说明..................................................77
一、本次收益法应用的情况介绍......................................................77二、被评估企业基本情况............................................................77三、我国宏观经济发展状况..........................................................79四、我国汽车制造业发展现状及前景..................................................86五、价值类型及其定义..............................................................95六、本次收益法的评估假设和限制条件................................................96七、本次收益法的的具体形式........................................................97八、企业经营简介..................................................................98九、收益法评估预测及估算过程......................................................98十、收益法评估结果...............................................................109十
一、收益法评估结果的分析.......................................................110 第六部分评估结论及其分析..................................................111
一、评估结论.....................................................................111二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.........................................113 附件一：关于进行资产有关事项的说明........................................116 中水致远资产评估有限公司
2 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。
除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中水致远资产评估有限公司二Ｏ一二年十一月二十三日 中水致远资产评估有限公司
3 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方与产权持有单位（被评估单位）共同撰写。
具体内容见附件：关于进行资产评估有关事项的说明。
（本页以下无正文。
） 中水致远资产评估有限公司
4 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 第三部分资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象和评估范围内容本次评估的对象是中国长安汽车集团股份有限公司拟转让所持有的长安标致雪铁龙汽车有限公司股权所涉及的长安标致雪铁龙汽车有限公司（以下简称：CAPSA公司）股东全部权益的市场价值。
本项目评估范围为长安标致雪铁龙汽车有限公司的全部资产和负债。
于评估基准日2012年9月30日的总资产账面值为394,101.40万元，负债总额账面值为141,408.09万元，净资产账面值为252,693.30万元。
评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货；非流动资产包括固定资产、在建工程、无形资产、开发支出和递延所得税资产。
评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债；非流动负债包括长期借款和其他非流动负债。
以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计后出具了标准无保留意见审计报告。
评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表。
项 目 流动资产合计
1 非流动资产合计
2 其中:长期股权投资
3 投资性房地产
4 固定资产
5 在建工程
6 金额单位：人民币万元账面价值 A78,990.09315,111.3140,004.38125,049.46 中水致远资产评估有限公司
5 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 无形资产
7 其中:无形资产-土地使用权
8 其他非流动资产
9 资产总计 10 流动负债 11 非流动负债 12 负债总计 13 净资产 14 124,858.01121,742.9325,199.46394,101.4086,708.5654,699.53141,408.09252,693.30 (二)实物资产分布情况及特点 纳入评估范围的实物资产主要为存货和固定资产，其中存货包括材料采购（在途 物资）、原材料、在库周转材料、产成品（库存商品）、在产品（自制半成品）和发出 商品；固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备。
实物资产主 要分布在长安标致雪铁龙汽车有限公司所在的广东省深圳市宝安区观澜街道观光路厂 区内。
实物资产的特点如下。

1．存货类实物资产特点： 存货主要为企业生产所需的材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产 成品（库存商品）、在产品（自制半成品）和发出商品。
原材料主要为企业库存的生产 用辅助材料；在库周转材料为企业库存尚未领用扳手、螺丝刀、钻头工具及零配件； 库存商品为企业生产的汽车配件如搁脚板、后视镜壳、尾灯罩等；自制半成品主要是 企业在生产车辆过程中形成的在库产品；发出商品为销售暂未收到发票的机油等。
存 货主要分布在广东省深圳市宝安区观澜街道观光路厂区内。

2．房屋建筑物类资产特点 CAPSA公司现有房屋建筑物于2006年11月份、2007年12月陆续建成投产。
纳入建 筑物资产共13项，其中6项办理了房产证，产权证号深房地字第5000544145号，主要包 括冲压车间厂房、焊接车间厂房、涂装车间厂房、总装车间厂房、联合动力站房(含水 池、油库罐区等）和总装车间物流库。
总建筑面积为64,473.09㎡。
另外7项房屋建筑物已经拆除，企业未进行账务处理，明细如下： 序权证编号号 建筑物名称 结构 建成 年月 1已拆除 总装油料库房（含罐区、加注机雨棚等） 混合1等2006/11/17 2已拆除污水处理站房（含 钢结2006/11/17 1726.67m2污水池等）构 建筑面积/容 积 350.50 951.32 账面价值 原值 净值 243,294.00236,907.53 918,720.00894,603.60 中水致远资产评估有限公司
6 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 3已拆除4已拆除5已拆除6已拆除7已拆除 静检场静检场结构房油料化学品库房储运科房（一）储运科房（二） 砼 混合结构混合
1 等混合
1 等混合
1 等 2006/11/172006/11/172006/11/172007/2/282007/2/28 1,202.6870.00570.9072.1157.17 288,320.0039,776.00428,357.0032,752.0025,988.00 280,751.6038,731.88417,112.6331,892.2625,305.82 房屋建筑物为股东中国长安实物资产出资投入，账面值按照中发国际资产评估有 限公司出具的中发评报字[2011]第101号资产评估的评估净值及契税入账。
委估房屋建筑物主要分布在广东省深圳市宝安区观澜街道观光路厂区内。

3．构筑物类资产特点：CAPSA公司现有构筑物于2006年7-11月份陆续建成投产。
纳入建筑物资产共78项。
主要包括厂区围墙，厂区道路，厂区路灯，烟囱，门前场地，1号门卫室，23m长电动伸缩门、门头，联合动力站房生活水池，联合动力站房生产，消防水池，各种苗 木等。
管道沟槽主要有市政入户给水部分管道、焊接钢管、PE塑料给水管热容、ppRsuliao给水管热容、PVC-U双壁波纹管（含排水井）、陶瓦水泥管（含检查井）、厂区南、北电缆沟厂区球墨铸铁给水管、9孔格栅管、手札口圈及铁盖（重型）不含防盗手链等。
部分资产已拆除，企业未进行账务处理，明细如下： 序 名称 号 结构
1 厂区围墙 砖混
2 试车跑道 商品车装车场3（储运二）4生活区道路5生活区围墙
6 双头路灯 7单光源路灯
8 草坪灯 总装油料库房9加注机雨棚 联合动力站房10加注机雨棚 混凝土 混凝土 混凝土 铁艺钢杆8米高 2*250w钢杆2米高 1*36w钢0.6米高 1*36w彩钢板高
5 米彩钢板高
5 米 中水致远资产评估有限公司 建成年月2006/7/11 2006/7/11 2006/7/112006/7/112006/7/112006/7/12 面积体积m2或m3 2460*2=49201600*4.5=727 2.84155*56=8680 1750*4=7000670*2=1340 4.00 账面价值 原值 净值 1,450,629.001,412,549.99 1,600,872.001,558,849.11 1,793,652.001,746,568.641,517,040.001,477,217.70547,926.00533,542.94 72,240.0070,343.70 备注 拆除50%已拆除 拆除50%已拆除已拆除 已拆除 2006/7/12 32.00 104,576.00101,830.88已拆除 2006/7/12 10.00 1,806.00 1,758.59已拆除 2006/11/17 8*5=40 23,862.0023,235.62已拆除 2006/11/17 6*5=30 17,876.00 17,406.76 已拆除
7 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 污水处理站房 11 污水池 钢筋混凝土 2006/11/17 35*8=1726.67m2 603,500.00 587,658.13 12生活区外管网 2200*
2 456,456.00444,474.03 已拆除已拆除 构筑物为股东中国长安实物资产出资投入，账面值按照中发国际资产评估有限公司出具的中发评报字[2011]第101号资产评估的评估值入账。
委估构筑物主要分布在广东省深圳市宝安区观澜街道观光路厂区内。

4．设备类资产特点：CAPSA主要的设备类资产是生产用的机械压力机、焊接机器人、涂装机器人、各种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设备等，行政办公用车辆，行政办公用电子设备、办公家具。
委估的机器设备：共计379项，594台(套)，是进口的焊接机器人、涂装机器人等，国产的机械压力机、各种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设备等。
委估的车辆：共计41辆，是CAPSA的行政办公用车辆。
委估的电子设备：共计1224项，1224台(套)，是行政办公用的电子设备和办公家具等。

5．在建工程类资产特点：列入评估范围的在建工程为土建工程和设备安装工程。
主要为CAPSA公司新建的SZ2生产系统。
新建冲焊总联合厂房、涂装车间等生产厂房、新增生产工艺设备、冲压模具、工器具，新建发动机联合厂房，新建联合动力站房、污水处理站、油化库等公用设施、设备，新建发动机联合厂房、设备以及综合服务楼、餐厅等办公生活设施、厂区工程、试车跑道等。
在建工程于2011年11月开始建设，目前形象进度完成90%，预计于2013年7月建成。
(三)企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况
1．无形资产——土地使用权企业申报的无形资产—土地使用权共3项，面积合计为1,366,090.79㎡，原始入账价值为1,233,298,321.79元，企业账面值为1,217,429,295.45元。
其中2宗土地在评估基准日取得了国有土地使用权证，1宗土地使用权已取得出让合同，土地使用权证正在办理中，具体情况详见下表： 中水致远资产评估有限公司
8 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 序号土地权证编号 宗地名称 土地位置 1深房地字第5000544145号整车厂、发动机厂A932-0833号综地宝安区观澜街道 2深房地字第5000542068号研发中心A932-0834宗地 宝安区观澜街道 3尚未办下房地产证物流中心A933-0738号宗地 宝安区观澜街道 土地使用权合计 取得日期土地用途用地性质 2010/9/30工业用地出让2012/4/6工业用地出让2012/7/12仓储用地出让 准用开发程度年限50五通一平50三通一平20三通一平 面积(m2) 996,091.17299,999.4070,000.221,366,090.79
2．无形资产——其他无形资产本次被评估企业申报的其他无形资产为主要为计算机软件、甲骨文ERP许可证费用 以及预付的软件款。
原始入账价值为32,204,388.90元，评估基准日账面价值31,150,847.21元，具体详见无形资产——其他无形资产评估明细表。

二、资产核实总体情况说明 (一)资产核实组织工作 在进入现场前，成立了以现场项目负责人为主的小组，制定了现场核实实施计 划，项目组分为房屋建筑物小组、机器设备小组、财务小组及综合小组共四个小组分 别就企业的资产、负债及损益情况进行核实。
自2012年10月15日起，评估组对申报委估的资产进行了核实和现场勘察，现将情 况说明如下： (二)资产核实主要步骤
1．指导企业相关人员核实资产、申报历史及预测数据并收集准备资料 先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估 申报明细表”“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评 估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。

2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。
然后仔细阅读资产 评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明。

3．现场实地勘察和数据核实 依据企业的生产业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解。
对历史数据主要根 据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。

4．修改和完善收益法评估申报表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细 中水致远资产评估有限公司
9 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 表和收益法评估申报表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向生产人员了解产品 生产流程、向规划投资部门了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部门了解主要 生产原材料的供应商及采购价格情况、向销售部门了解产品市场销售情况等。

5．核实产权证明文件 对评估范围的房屋建筑物、土地使用权、机器设备、车辆等资产的产权情况进行 调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰。
对重大资产，评估人员通过核实资产 的购臵合同或协议、相应的购臵发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
(三)核实的主要方法 在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实 方法。

1.

实物性资产的核实方法 实物资产包括存货、房屋建筑物、机器设备、电子设备、车辆。
存货主要包括材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产成品（库存商 品）、在产品（自制半成品）和发出商品。
对存货的核实，根据企业特点首先了解企业 对存货的管理制度和管理流程、内控制度以及执行情况。
对企业账务进行核查，查阅 企业在自查时的盘点记录。
对存货进行了抽查盘点。
在核实盘点时我们主要核对存货 数量、品质，根据企业提供的基准日至盘点日之间的入库、销售等存货出入记录倒推 至基准日的存货数量。
对于存货，主要审核其记账的准确性、完整性和一致性，了解 存货记账的会计原则、历史核实盘点和账务处理情况，以及存货管理情况，并确定存 货的性质、数量、品质和存放地点。
房屋建筑物的核实方法：主要以现场勘察为主，即根据企业申报的房屋建筑物评 估明细表，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次和产权边 界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑面积；查勘房屋的装修、设施 及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况。
查阅主要房屋建筑物的预 （决）算书及施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表；查阅所有房屋所有权证，主要 核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，检查是否与评 估明细表中所列内容一致。
对设备的核实，主要为①核查实物，即根据评估明细表所列项目，查对设备编 号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、 制造年月。
②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深 中水致远资产评估有限公司 10 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 入调查，主要通过查阅出资协议、验资报告及资产移交单等为依据；通过询问的方 式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
③调查了解 设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料。
对车辆的核实，我们取得车辆行驶证复印件，核实产权、购臵日期和使用日期， 并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购臵发票进行核对。
然后向车辆管理人员了解 车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘察。
在对车辆 核实中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重大事故。

2.

在建工程的核实 对在建工程的核实，主要为首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报 内容并进行现场核实工作，初步确定完工程度；其次核实总账、明细账，查阅相关记 账凭证，收集与该项工程建设相关的资料并与企业相关人员就在建工程项目进行分 类，明确项目是否形成单独实物资产。

3.

无形资产的核实 对于其他无形资产，根据企业提供的合同、明细账，核实费用的准确性及真实 性，并抽取了部分凭证进行核实。
对于土地使用权首先核实产权状况和土地性质，了解原始入账价值和摊销情况， 然后到实地勘察土地状况，并调查核实地块位臵、四至、地块形状、周边环境等情 况。
并对土地所处地块的土地使用权基准地价和市场价格水平进行调查了解。

4.

流动资产、负债核实情况 对非实物性流动资产和负债进行了核实：
(1)非实物性流动资产的核实：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细 账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审计师的审计 报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产 进行了核实。

(2)负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合 同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的 余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业 务人员进行访谈等资料和程序。
并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项 是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。

5.

对损益类项目的核实和了解 中水致远资产评估有限公司 11 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
(1)对于收入的核实和了解 首先评估人员根据CAPSA公司所属行业的情况设计了历史数据及预测表。
评估人 员根据企业提供的预测表及相关的资料，以了解各单位申报数据的准确性、总收入变 化趋势、收入构成的变化情况、主要产品的市场以及产品价格的变化趋势和引起价格 变化的主要因素等情况进行了解。

(2)主营业务成本的核实和了解 本次评估中根据企业主要企业制造费用的构成、发生规律及发生的依据，主要产 品直接材料、直接人工构成情况、材料定额消耗和人工定额消耗的变化情况、主要产 品原材料的市场供应情况(市场来源、市场供需情况、市场价格变化等)进行估算。

(3)主营业务税金和附加 评估人员通过企业申报的主营业务税金及附加历史数据及预测表，了解了以下主 要内容：企业是否是纳税主体，生产经营的产品适用的税种和税率，是否享受国家相 关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与主营业务收入或产 量、企业历年毛利率的相关性。

(4)期间费用的核实和了解 本次评估过程中主要通过营业费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及预测 表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。
主要了解 企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发 生的依存基础和发生规律。

(5)其他损益类项目的核实和了解 评估人员主要核实和了解了营业外收支、补贴收入、投资收益等项目。
对于营业外收支，评估人员主要了解和核实企业历年所核算的内容及具体发生的 业务情况，重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发 生的规律和依据。
(四)影响核实的事项及处理方法 评估人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序，但受评估条件所限，存在 以下影响核实的事项：
1．企业存货中-在途物资和发出商品由于不在本公司，因此无法进行实地盘点。
评估人员将替代程序进行核查，以账面数量为准进行评估数量。

2．CAPSA公司部分办公设备和车辆在上海经营部，评估人员受地区所限，未对 中水致远资产评估有限公司 12 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 该部分资产进行实地盘点，仅通过实施替代程序，通过购臵合同、购臵发票、设备照片及企业提供的盘点明细等进行调查核实，本次评估以账面数量为准。

3．对隐蔽工程的核实，受客观条件所限，评估人员无法进行实物勘察，仅通过被评估单位提供的相关资料进行核实。
除以上事项外，本次过程中评估人员未发现有影响资产核实的其他重大事项。

三、核实结论 评估人员经履行以上评估核实程序，我们对委估资产和相关负债情况有了全面的了解。
评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表及会计报表附注经过安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计后出具了标准无保留意见的审计报告，核实结果与产权持有者所申报的资料一致，实物资产管理维护良好，可正常使用，得出以下相关企业核实结论： (一)资产产权核实中发现的需要披露的情况
1．土地产权情况A933-0738号宗地，已于2012年7月12日与深圳市规划和国土资源委员保安管理据签订了土地使用权出让合同，土地面积为70000.22平方米，宗地使用年限为20年，自2012年7月12日至2032年7月11日。
土地使用权出让的总地价款为2200万元。
CASPA公司已缴纳了全部的地价款，尚未办理土地证。

2．车辆产权情况CASPA公司购臵的二手雪铁龙C6，原牌照为京A5036，尚未办理过户手续。
(二)资产核实中发现的需要说明的情况
1．中国长安汽车集团股份有限公司以土地使用权、场地内现有厂房、工厂内现有设备以及其他资产作价13.83亿元出资，CAPSA公司按照中发国际资产评估有限公司出具的中发评报字[2011]第101号资产评估的评估净值，加上交易契税作为资产的账面原值入账。

2．部分房产构筑物已拆除，拆除明细如下表： 房屋拆除明细 序权证编号号 1已拆除 建筑物名称总装油料库房（含罐 中水致远资产评估有限公司 结构混合1等 建成年月 2006/11/17 建筑面积/容积 350.50 账面价值 原值 净值 243,294.00236,907.53 13 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 区、加注机雨棚等） 2已拆除污水处理站房（含1726.67m2污水池等） 3已拆除 静检场 钢结构砼 2006/11/172006/11/17 951.321,202.68 918,720.00288,320.00 4已拆除 静检场结构房 混合结构2006/11/1770.00 39,776.00 5已拆除 油料化学品库房 混合1等2006/11/17570.90428,357.00 6已拆除 储运科房（一） 混合1等2007/2/28 72.11 32,752.00 7已拆除 储运科房（二） 混合1等2007/2/28 57.17 25,988.00 894,603.60 280,751.6038,731.88417,112.6331,892.2625,305.82 序 名称 号
1 厂区围墙
2 试车跑道 商品车装车场3（储运二）4生活区道路5生活区围墙
6 双头路灯 7单光源路灯
8 草坪灯 总装油料库房9加注机雨棚 联合动力站房10加注机雨棚 污水处理站房 11 污水池 12生活区外管网 结构 砖混 混凝土 混凝土 混凝土铁艺 钢杆8米高2*250w 钢杆2米高1*36w 钢0.6米高1*36w 彩钢板高5米 彩钢板高5米 钢筋混凝土 构筑物拆除明细 建成年月2006/7/11 2006/7/11 2006/7/112006/7/112006/7/112006/7/12 面积体积m2或m3 2460*2=49201600*4.5=727 2.84155*56=8680 1750*4=7000670*2=1340 4.00 账面价值 原值 净值 1,450,629.001,412,549.99 1,600,872.001,558,849.11 1,793,652.001,746,568.641,517,040.001,477,217.70547,926.00533,542.94 72,240.0070,343.70 备注 拆除50%已拆除 拆除50%已拆除已拆除 已拆除 2006/7/12 32.00 104,576.00101,830.88已拆除 2006/7/12 10.00 1,806.00 1,758.59已拆除 2006/11/17 8*5=40 23,862.0023,235.62已拆除 2006/11/172006/11/17 6*5=30 35*8=1726.67m2 2200*
2 17,876.00603,500.00456,456.00 17,406.76已拆除 587,658.13444,474.03 已拆除已拆除 (三)资产核实总体结论
1．通过核实，我们对评估对象及评估范围的全部资产和负债有了全面的了解。

2．通过调查，我们对被评估单位的未来经营有了比较全面的认识。
中水致远资产评估有限公司 14 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 第四部分资产基础法评估说明
一、流动资产评估说明 (一)评估范围企业申报的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。
上述资产在评估基准日账面值如下所示： 科目名称货币资金交易性金融资产应收票据应收账款预付账款应收利息应收股利其他应收款应收补贴款 存货一年内到期的非流动资产 其他流动资产流动资产合计(二)评估过程 评估过程主要划分以下三个阶段： 金额单位：人民币元账面价值 718,127,164.37- 8,457,890.0010,192,097.68 38,448,852.87 14,674,856.82- 789,900,861.74 第一阶段：准备阶段 对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料清单 和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求，指导企业填写流动资产 评估申报明细表。
第二阶段：现场调查核实阶段
1．核对账目：根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业的资产负债表核对，相应科目使之相符。
然后与财务仓库台账核对，凡有重复申报、遗漏 未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报敉据真实可靠。
中水致远资产评估有限公司 15 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
2．现场查点：评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员，对评估基准日 的各项实物流动资产进行了现场盘点。
现金为全额盘点，存货的抽查比例为总金额的 60%以上，并填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。
第三阶段：评定估算阶段
1．将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应数据库。

2．遵照国有资产评估管理办法和资产评估准则的相关规定，采用重臵成本法，确 定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表。

3．提交流动资产的评估说明。
(三)评估说明
1.

货币资金 本次申报评估的货币资金由现金、银行存款、其他货币资金组成。
货币资金账面 值为718,127,164.37元。

（1）库存现金账面值10,176.30元，为存放在企业财务部门的人民币。
评估人员 在公司出纳员的陪同下对库存现金进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证基准日现金 余额，并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。

（2）银行存款账面值690,996,556.44元，主要为该公司在交通银行深圳分行宝安 支行、农业银行深圳布吉支行等银行开设的银行存款账户。
评估人员对银行存款账面 值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对，全部存款平衡相符，未发现影 响净资产的事宜。
同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符。
对 于外币银行存款，根据外币金额乘以评估基准日的汇率确认评估值。

（3）其他货币资金账面值27,120,431.63元，主要为信用证保证金存款。
评估人 员查阅了相关资料和凭证，其他货币资金真实存在。
对于外币保证金存款，根据外币 金额乘以评估基准日的汇率确认评估值。
货币资金评估值为718,127,164.37元，评估没有增减值。

2.

应收账款 应收账款账面余额8,457,890.00元，计提坏账准备0元，账面净额8,457,890.00元， 系企业应收标致雪铁龙（中国）汽车贸易有限公司PCAT服务费。
评估人员通过查阅账 簿，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对应收账款项进行了函证，并了解其发生 时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，对各项应 收款收回的可能性进行判断。
经分析，为关联方往来等，有充分理由相信全部能收 中水致远资产评估有限公司 16 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 回，评估风险损失为0%。
应收账款评估值按账面值确认。
应收账款评估值为8,457,890.00元，评估无增减值。

3.

预付账款 预付账款账面值为10,192,097.68元，核算的内容为企业预付车展媒体邀请费、广 告宣传费及车展运营服务费等。
评估人员查阅并收集了相关材料采购合同或供货协 议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。
预付 账款多数为近一年发生，客户信誉较好均能收回相应的资产或获得相应的权利的项 目，评估值按核实后的账面值确认。
预付账款评估值为10,192,097.68元。

4.

其他应收款 其他应收款账面余额为38,448,852.87元，计提坏账准备0元，账面净额 38,448,852.87元，核算的内容为应收的海关进口设备保证金、职工临时借款、备用金、 办公室租赁押金等。
评估人员通过查阅账簿，在进行经济内容和账龄分析的基础上， 对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人 资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断。
经分 析，其他应收款发生时间较短、而且主要为海关进口设备保证金及办公室租赁押金， 有充分理由相信能够收回，故评估风险损失为0%。
应收账款评估值按账面值确认。
其他应收款评估值为38,448,852.87元，评估无增减值。

5.存货 存货包括材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产成品（库存商品）、 在产品（自制半成品）和发出商品。
评估人员在公司财务部门和仓库保管部门的陪同 下，对公司的存货进行了抽查盘点。
该公司财务部门和仓库部门账务相对健全，监控 机制有效，实行月底盘点制度。
各部分的核实后账面金额如下： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 材料采购（在途物资）原材料 在库周转材料委托加工物资 未完施工产成品（库存商品） 中水致远资产评估有限公司 2,798,432.975,413,391.524,728,874.54 1,720,109.8817 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 在产品(自制半成品)开发成本开发产品发出商品 在用周转材料存货合计 减：存货跌价准备存货净额 687.82- 13,360.09- 14,674,856.82 14,674,856.82 存货跌价准备确认标准和计提方法：存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售 价格低于成本等原因，使存货成本不可回收的部分。
每年半年结束或年度终了时，按 单个存货项目的可变现净值低于其成本的差额提取。
截止评估基准日，存货已计提减值准备0.00元。

（1）材料采购（在途物资） 材料采购账面值为2,798,432.97元，系企业已采购但尚未验收入库的材料。
评估人 员核查了采购材料的供货合同及采购清单，证实账面价值构成准确，成本结转合理， 账面价值反映了实际成本。
按核实后的账面值确定评估值。
材料采购的评估值为2,798,432.97元。

（2）原材料 原材料账面值5,413,391.52元，为企业库存的组装汽车用的备品备件及零件等。
其 收、发、存按实际成本结算。
评估人员在财务、库管部门陪同下，对库存原材料进行了抽查盘点，无积压、报 废品，未发现账实不符现象。
评估人员首先核查了大部分原材料的购销合同、发票，对其购入时间和入账金额 进行了核实；原材料为近期购入，周转较快，随用随购买，其账面价格与市场价基本 相符。
按核实后的账面值确定评估值。
原材料评估值为5,413,391.52元，评估无增减值。

（3）在库周转材料 在库周转材料账面价值为4,728,874.54元。
主要是企业为满足生产经营需要而准备 的扳手、螺丝刀、钻头等工具及零配件，部分为中国长安汽车集团股份有限公司投资 转入，其余为企业近期购入。
对于投资转入部分，评估人员查询了材料的市场价，根 据材料已使用年限和剩余使用年限来确定成新率，通过重臵成本法确定评估值；对于 企业近期购入的在库周转材料，评估人员查阅并取得了企业近期购买该材料的财务凭 证，其账面价格与市场价基本相符，按核实后的账面值确定评估值。
中水致远资产评估有限公司 18 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 在库周转材料评估值为4,328,559.46元，评估减值400,315.08元，减值原因为中国长安汽车集团股份有限公司投资转入的材料非近期购入，使用时间较长，发生实体性贬值而引起的。

（4）产成品（库存商品）产成品账面价值为1,720,109.88元，主要是为生产汽车而购入的汽车配件如搁脚板、后视镜壳、尾灯罩等。
企业在产成品核算，实际是原材料，近期购入。
在核实的基础上，评估人员查阅并取得了企业近期购买该产品的财务凭证，按核实后的账面值确定评估值。
产成品评估值为1,720,109.88元，评估无增减值。

（5）在产品（自制半成品）在产品（自制半成品）账面价值为687.82元，主要是企业在生产车辆过程中形成的在库产品。
自制半成品主要是本公司用于车辆的生产和组装，系企业正在制造尚未完工的在产品。
在核实的基础上，经分析调研发现，在产品生产周期较短，成本升降变化不大，成本结转及时完整，金额准确。
在产品（自制半成品）评估值为687.82元。
无评估增减值。

（6）发出商品发出商品为销售的分期收款产品，账面价值为13,360.09元。
经分析调研发现，由于企业成立时间较短，主营产品还没有开始销售，近2年的财务报表数据不能真实反映企业产品的经营信息，难以以售价为基础确定评估值。
故本次按核实后的账面值确定评估值。
发出商品评估值为13,360.09元，无评估增减值。

二、房屋建筑物类资产评估说明 (一)评估范围 本次委估的房屋建筑物类资产账面原值236,938,016.40元，净值228,931,098.39元。
其中：房屋建筑物账面原值190,002,620.40元，账面净值185,015,051.61元；构筑物账面原值46,935,396.00元，账面净值43,916,046.78元；房屋建筑物计提减值准备0.00元。
中水致远资产评估有限公司 19 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 (二)房屋建筑物类资产概况
1．主要房屋建筑物分布状况长安标致雪铁龙汽车有限公司的房屋建筑物位于深圳市市宝安区观澜镇，自2006年11月建成投产，利用率较高。
冲压车间厂房、焊接车间厂房、涂装车间厂房、总装车间、联合动力站房、储运科房（一）、储运科房（二）、总装车间物流库。
构筑物主要包括厂区围墙，厂区道路，厂区路灯，烟囱，门前场地，1号门卫室，23m长电动伸缩门、门头，联合动力站房生活水池，联合动力站房生产，消防水池，各种苗木等。
管道沟槽主要有市政入户给水部分管道、焊接钢管、PE塑料给水管热容、ppRsuliao给水管热容、PVC-U双壁波纹管（含排水井）、陶瓦水泥管（含检查井）、厂区南、北电缆沟厂区球墨铸铁给水管、9孔格栅管、手札口圈及铁盖（重型）不含防盗手链等。

2．主要房屋建(构)筑物结构长安标致雪铁龙汽车有限公司的房屋建筑物建筑结构大体上分为钢结构、砖混结构类型为主。

（1）钢结构钢结构的基础为钢柱基础为钢筋砼独立基础，埋深1.5米，独立柱基间由砼条形基础连接；钢柱、钢梁、钢支撑系统、屋面钢网架；柱距6米、南北向3x30连跨，最大跨度30米。
标高0.9m以下外墙墙体材料为240厚实心蒸压灰砂砖，M5混合砂浆砌筑，面砖外墙面，水泥砂浆涂料内墙面。
标高0.9m以上外墙为现场复合双层压型钢板保温墙体。
车间内墙体采用压型钢板墙体，底部150mm高200宽C25混凝土。
部分有天车。
联合厂房和调检车间主要是钢结构。

（2）砖混结构砖混结构的基础一般为条行基础，有毛石，上部一般为砖承重墙，外墙厚370mm，内墙厚240mm，墙内设有构造柱。
楼板、屋面板一般为圆孔板，屋面有保温层、防水材料防水层。
厂区内的砖混结构多见于厂房的附房、居住建筑及其他非工业建筑。

3．装修状况长安标致雪铁龙汽车有限公司厂房大多为普通装修，一般为抹灰涂料或石灰浆， 中水致远资产评估有限公司 20 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 非工业建筑大多数抹灰及仿瓷涂料。
外墙为水泥砂条粉刷涂料。
门窗大部分为塑钢门，厂房大部分为钢木大门，地面为砼或水泥砂浆面层。
厂区办公楼及公共建筑楼地面为地面砖，吊顶天花。

4．室外配套工程厂区室外配套工程，主要分为公共设施配套和工艺要求配套两种。
公共设施配套工程包括道路、围墙、铁路、给排水、电力、通讯等。
工艺生产配套的构筑物包括管道支架等。
上述构筑物及辅助建筑绝大多数为砼或钢筋砼结构，也有一些简易钢架结构。

5．地质概况长安标致雪铁龙汽车有限公司位于广东省深圳市宝安区观澜镇。
宝安区所辖范围呈狭长形：东西长，南北窄。
其东西向直线距离，地势东南高，西北低，多为低丘陵地，间以平缓的台地，西部沿海一带是滨海平原。
主要河流深圳河全长35公里。
以平原和台地地形为主，约占总面积的78％。
北面和东北面多为山地和丘陵，重峦迭翠，有丰富的森林资源。
东部和西部沿海地带有丰富的海产资源。
另有少量台地分布于各区。

6．其他有关情况根据厂区的地震烈度测试，该地区的地震基本烈度小于6度。
地下水位于2.5m，地下水及地基土对砼及砼中钢筋无腐蚀性，地下水及地基土对钢结构呈弱腐蚀性。

7．房屋建筑物所占用地面积64,473.09㎡；土地证号为深房地字第5000544145号。
（三）评估程序
1．收集资料及准备根据长安标致雪铁龙汽车有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据该公司的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。

2．实地查勘根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。
对每一评估对象，进行详尽的现场勘查，对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维 中水致远资产评估有限公司 21 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。

3．评估作价及报告在实施了上述调查和实地勘察的基础上，根据委估房屋建(构)筑物的具体情况，采用成本法进行评估作价和撰写有关说明。
（四）评估方法 本次房屋建筑物的评估采用成本。
成本法，主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重臵全价×成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确 定重臵单价并计算评估净值。

（1）房屋建筑物的成本法评估说明根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料，以建筑物工程量套用现行定额标准和 计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重臵全价，并 按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物 评估值。
对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评估基准日的建筑 安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际情况测算 工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程 造价。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱 距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑的建安造 价。
重臵成本法计算公式如下： 评估值＝重臵全价×成新率 中水致远资产评估有限公司 22 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重臵单价并计算重臵全价从而得出评估值。
1）重臵全价的确定重臵全价＝建筑安装工程造价＋前期及其它费用＋资金成本①建筑安装工程造价采用类似工程经济指标，按照建筑物工程量，套用定额所规定的工料机消耗量计算出定额直接费，再用评估基准日取费费率及材料价格进行取费计算得出各分项工程造价，汇总后得出建筑安装工程造价。
②工程前期及其它费用包括：当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
包括的内容及取费标准见下表： 前期及其他费用表 序号 项目
1 勘察费、设计费
2 编标、招投标费
3 工程监理费
4 建设单位管理费
5 工程保险费
7 环境影响咨询服务费 8建设项目前期工作咨询费
9 城市基础设施配套费 10 工程定额测定费 11 白蚁防治费 12新型墙体材料专项基金 13 散装水泥专项基金 14防空地下室易地建设费 文号或依据 国家计委建设部计价格(2002)10号国家计委计价格(2002)1980号 国家发展改革委、建设部发改价格［2007］670号 财政部财建[2002]394号根据工程所在地保险公司咨询费率 计价格[2002]125号计价格[1999]1283号深价管字[2002]8号深价管字[2002]8号财预[2002]584号 粤财综[2008]3号粤财综[2002]63号粤价[2009]272号、深发改[2009]2304号合计 计算费率 2.20%0.08%0.50%0.60%0.30%0.27%0.74%4.50%0.10% 9.29% 按建筑面积取 费 2元8元800元810元 按水泥吨数取 费 3元3元 ③资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑： 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50% 利率表 2012年7月6日执行 中水致远资产评估有限公司 23 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 项目
一、短期贷款 六个月以内（含六个月）六个月至一年（含一年）
二、中长期贷款 一至三年（含三年）三至五年（含五年） 五年以上 年利率% 5.606.00 6.156.406.55 2）成新率的确定建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算，经加权平均得出成新率。
理论成新率=（1-已使用年限÷经济使用年限）×100%勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。
综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.43）评估值的确定评估值＝重臵全价×成新率 （五）评估结果及评估增减值原因的分析 科目名称 账面价值 原值 净值 评估价值 原值 净值 房屋建筑物类合计 236,938,016.40228,931,098.39252,645,153.80230,738,870.00 固定资产-房屋建筑物 190,002,620.40185,015,051.61203,891,600.00187,580,272.00 固定资产-构筑物及其他辅助设施43,708,542.0040,773,897.7043,316,469.0038,807,140.00 固定资产-管道及沟槽 3,226,854.003,142,149.085,437,084.804,351,458.00 减：房屋建筑物类固定资产减值准备 - - 房屋建筑物类净额合计 236,938,016.40228,931,098.39252,645,153.80230,738,870.00 长安标致雪铁龙公司委托评估的房屋建筑物类资产账面原值236,938,016.40元，账 面净值228,931,098.39元，评估原值252,645,153.80元，评估净值230,738,870.00元，原值 评估增值15,707,137.40元，增值率6.63%，净值增值1,807,771.61元，增值率0.79%。
详 见：“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”、“构筑物评估明细表”和“管道 和沟槽评估明细表”。
房屋建（构）筑物类资产评估净值减值主要原因是： 长安标致雪铁龙公司房屋建筑物经过资产评估，按照评估净值入账，由于近一年 人工、材料费用上涨是导致评估增值的主要原因。
部分房屋构筑物已拆除，评估值为 中水致远资产评估有限公司 24 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 零，是评估减值的主要原因；房屋建筑物类评估净值增值主要原因是会计的折旧年限 小于评估的经济耐用年限。
（六）典型案例 案例一：冲压车间厂房（房屋建筑物明细表第1项）：产权持有者：长安标致雪铁龙汽车有限公司建筑物名称：冲压车间厂房建筑物坐落位臵：深圳市宝安区观澜镇建筑面积：8165.64平方米结构形式：钢结构层数：地上1层账面原值：25,177,440.51元账面净值：24,516,532.70元房地产权证号：深房地字第5000544145号建成日期：2006年11月17日
1.概况委估房屋建筑物位于位于深圳市宝安区观澜镇，于2006年11月建成。
委估房产为工业厂房，作为冲压车间厂房使用。
从2006年11月建成后，进过短暂的生产，一直闲臵。
目前产权持有者正在筹备对其进行改扩建，尚未实施。
该建筑物结构形式为钢结构，建筑面积8165.64平方米。
设计文件显示委估厂房主体结构合理使用年限为50年。
建筑物抗震设防烈度为7度。
车间坐落场地常年最高地下水位-4.00m，防水等级二级。
室内设计标高±0.000相应的绝对标高为55.15。
室内外高差150mm。
该建筑物东西外墙轴线间距离90m、南北外墙轴线间距离90m；柱顶标高16.200、檐口高度17.2m；双向坡屋面，坡度5%。
钢柱基础为钢筋砼独立基础，埋深1.5米，独立柱基间由砼条形基础连接；钢柱、钢梁、钢支撑系统、屋面钢网架；柱距6米、南北向3x30连跨，最大跨度30米，东西向布臵吊车行车钢梁；自南向北分别安臵Gn=50/20t、Gn=32/10t、Gn=32/10t车间用桥式起重机。
标高0.9m以下外墙墙体材料为240厚实心蒸压灰砂砖，M5混合砂浆砌筑，面砖外墙面，水泥砂浆涂料内墙面。
标高0.9m以上外墙为现场复合双层压型钢板保温墙体。
车 中水致远资产评估有限公司 25 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 间内墙体采用压型钢板墙体，底部150mm高200宽C25混凝土。
车间屋面采用现场复合压型钢板保温屋面（钢结构屋面），屋面采用压型钢板自防 水，防水等级Ⅱ级。
屋面设臵采光排烟、通风天窗，电动开启；车间分散设臵启动按 钮。
局部屋面采用板型匹配的双层FRP采光板（透光率70%左右，阻燃型）。
外墙窗采 用90系列Ⅰ铝合金推拉窗（6厚平板玻璃），车间物流大门采用彩色压型钢板卷帘门。
车间地面为非金属耐磨骨料混凝土地面，地面下设臵有工艺地沟。
主体钢结构（钢柱、钢梁、钢支撑系统）防锈做法为环氧富锌底漆两遍、环氧云 铁封底漆一遍、超薄型防火涂料。
根据设计显示：预埋金属构件均刷防锈红丹二道， 其他外露金属构件均刷防锈漆一道、刮腻子、乳白色调和漆三道。
车间内布臵有车间用桥式起重机、冲压工艺所需的各型设备、设备基础、电气及 通信设备、动力设备、配电柜、控制箱、母线、桥架、配管配线、电缆线槽、防雷接 地、工艺地沟及盖板、给排水设施、消防水电、通风空调等安装工程设备与设施。
从长安标致雪铁龙汽车有限公司接收产权之后，该房产及其内部设备基本闲臵。
但产权持有者一直在对该车间及其内部设备进行定期维护，主要设备一直处于供电状 态。
经现场勘察：该建筑物使用状况较好，基础无不均匀沉降，承重结构稳定；室内 地面完好整洁；屋面保温防水完好无渗漏；内、外墙完好。
车间内的冲压设备、各型 电气及通信设备、动力设备、通风空调、给排水、消防等设施维护良好。
该委估房屋建筑物总体情况较好。

2.重臵全价测算
(1)建安费用的计算 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰工程、安装工程的总价；本次评估测算过 程中建筑安装工程总造价还包含有设备基础部分。
委估房屋于2006年11月建成，至评 估基准日已有约6年历史，期间历经产权变更，工程建设前期、建设期间及竣工等资料 不齐备，本次评估中建筑物建安工程造价采用单方造价指标法确定其建筑安装工程造 价。
评估人员在广东省指标库中按结构类型、使用功能、分布地域、城市等级等相近 相似的原则，选取类似工程典型案例确定单方工、机、料造价指标，该单方造价指标 的确定主要参考了指标近似区（广东省）结构类型、使用功能、分布地域相似相近房 屋建筑物的单位造价水平和指标、以及评估师掌握的价格信息资料及估值经验。
评估 师根据建筑物的个性(如不同结构形式、装修情况、设备安装复杂程度、使用功能、施 中水致远资产评估有限公司 26 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 工困难程度等)和现场勘察的情况，进行合理的指标修正和价格增减，最终确定出接近实际的单方造价指标，以此作为建筑物建筑安装工程造价的计算依据。
以下类似工程的经济指标（造价分析），依据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003），《广东省建筑工程计价办法》（2006），《广东省装饰工程计价办法》（2006），按2006年广东省人工、材料、机械台班参考价格进行分析。
利润按35%计算。
评估人员经过分析和估算，采用“深圳市2012年9月信息价”和《广东省土建装饰综合定额》（2006）的预算价格水平，对以下类似工程的经济指标进行了修正，将其人工费和材料费修正为评估基准日附近深圳市2012年9月建材市场价格水平。
然后套用（深建价[2011]53号）《深圳市建设工程计价费率标准》（2010年）取费，调整计算建安工程造价，用现行费率取费计算工程建安造价。
根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他费用。
依据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重臵全价。
具体计算见下列各表：类似工程指标概况 工程名称广东某数控加工车间 所在地 广东 建筑面积 地面层数基础屋面 2299.67平米 地上1层独立柱基复合压型钢板保温屋面 工程造价 指标价格时期结构类型檐口高度起重设备主要墙体 土建装饰工程总造价2788757.14元 2006年三季度钢结构工业厂房 16.85米有车间用桥式起重机复合双层压型钢板保温外墙 类似工程经济指标 土建、装饰工程总造价（元） 占百分比 2788757.14100% 建筑面积（平方米） 其中（元） 分部分项工程费2345046.5084.09% 措施项目费217405.69 7.80% 土建装饰及措施项目分部 2562452.19 A1土 A.2桩与 其（石）方地基基础 中工程 工程 32498.87 中水致远资产评估有限公司 2299.67 每平方米造价（元/平方米） 1212.68 其它项目费 A.3砌筑工程 11746.75 A.4混凝土及钢筋混凝土工 程 259336.15 规费134265.96 4.81% A.5厂库房大 门 A6金属结构工程 8317.51561366.98 税金92038.99 3.30% A.7屋面及防水工程 330549.6 27 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 分项工程费汇总（元） 1.27% 0.46% B.1楼地面工程 B2墙、柱面工程 B3天棚工程 10.12% B4门窗工程 0.32% B5油漆、涂料裱糊 工程 60.93% B6其它工程 12.90% 10791.2516473.24 113687.72278.44 0.42% 0.64% 4.44%0.01% 占百 分比 100% 安全防护、文明施工措施费 150008.84 措施项目费 混凝土及钢筋混凝土工程模板及 支架 脚手架 19450.15 19878.61 措施其他项目费28068.09 5.85% 0.76% 0.78% 1.10% 类似工程每100平方米建筑面积主要工料指标及人工和主材价格修正表 名称及单位 2006年水平数量广东建材单 价（元） 用工（工日） 361.67 25.00 人工修正小计 人工换出小计 螺纹钢（T）热轧厚钢板（T） 0.33 3,276.82 0.77 4,936.08 花纹钢板（T）焊接钢管(T)槽钢（T） 等边角钢（T） 0.33 6,640.20 0.64 3,769.40 0.23 3,098.11 0.17 3,346.86 C型钢檁条(kg)热轧厚钢板Q345B（T） 螺栓（综合）kg工字钢（T） 1,469.015.39 64.430.13 3.095,695.63 5.283,056.68 水泥（T）中砂（m3）碎石（m3）C20商品普通混凝土40石(m3) 1.122.110.0315.44 291.9937.2362.51241.11 C25商品普通混凝土40石(m3)橄榄绿色宝钢板0.476mm(m2) 玻璃纤维聚脂采光板(㎡)彩钢板(㎡) 10.47108.3729.53125.32 254.5122.1147.65180.86 低碳钢电焊条(kg) 443.02 4.53 中水致远资产评估有限公司 合价（元） 9,041.849,041.841,096.473,780.082,206.022,400.14 714.69577.054,540.1730,688.00340.17389.58326.2678.39 1.673,723.752,663.712,395.971,406.8922,665.732,006.89 2012年9月深圳建材信息价单价（元）113.00人工换入小计4,550.004,900.004,880.004,673.014,450.004,450.003.906,000.005.624,550.00460.0095.00120.00309.98323.8323.9453.75166.264.34 合价（元） 40,869.1040,869.101,522.493,752.451,621.242,975.511,026.55 767.255,729.1532,327.94 362.08579.91513.99200.02 3.214,787.403,389.212,594.281,586.9920,836.031,922.72 28 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 油性防锈漆(kg) 66.90 7.47 499.76 8.42 563.32 红丹酚醛防锈漆(kg) 27.37 9.57 261.94 10.80 295.61 环氧富锌底(kg) 49.47 11.89 588.16 16.00 791.47 醇酸磁漆(kg) 33.60 13.05 438.42 13.48 452.86 材料费修正小计 松杂木枋板材（周转材、综合）(m3) 钢管Ф51×3.5(脚手架用)(m) 材料费换出小计 0.36 1,087.80 56.05 15.49 83,789.94393.08868.19 材料费换入小计1,650.0014.85 88,601.70596.24832.32 定型板(件) 35.59 9.02 321.00 8.92 317.44 措施费修正小计 措施费换出小计 1,582.28措施费换入小计 1,746.00 由上表得到类似工程于2006年价格水平的人工费为9,041.84元/100㎡、材料费为 83,789.94元/100㎡；2006年水平的利润率为35%，则以人工费为计算基础的2006年水平 分部分项利润为9,041.84x35%=3,164.64元/100㎡；则2006年水平的机械费约为 137,445.76元，合5,976.76元/100㎡。
措施项目费的修正过程中，其中：①属于专业工程措施项目的“混凝土及钢筋混凝 土工程模板及支架”费用和“脚手架”费用2012年价格水平的调整，仍以上述指标为根据 进行修正；②属于通用措施项目的“安全防护、文明施工措施费”和“措施其他项目费”则 套用（深建价[2011]53号）《深圳市建设工程计价费率标准》（2010年）进行取费。
经评估师修正后得到如下2012年9月深圳建材价格水平的造价表： 经修正后2012年价格水平建筑装饰工程造价表 工程名称：冲压车间建筑装饰工程 金额单位：人民币元 序 费用名称 号 分部分项费用 计算公式(1+2+3+4+5)
1．人工费 建筑面积×人工单方指标 一其中
2．材料费
3．机械费
4．企业管理费 建筑面积×材料单方指标建筑面积×机械单方指标 (1+3×0.1)×费率
5．利润 (1+2+3+4)×费率 措施项目清单费用 6+7+
8 6专业措施项目二其7安全文明施工措 中施 8夜间施工费 指标修正后得出 （一+6）×费率（
1.-0.6-30%）×1×费率
三 其它项目费用 规费 9+10+11 四其
9．工程排污费中10．建筑安全监督 (一+二+三)×费率 计费基础 3,337,223.637,234,895.93 517,323.143,388,955.9514,478,398.65 153,017.2412,474,723.27 费率 金额 15%5% 2.5% 12,321,706.033,337,223.637,234,895.93517,323.14508,343.39723,919.93865,352.16153,017.24 311,868.08 333,722.361.2 400,466.84 13,187,058.1913,187,058.19 0.33%0.1% 687,045.7343,517.2913,187.06 中水致远资产评估有限公司 29 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 管理费 11．社会保障费
五 税金 (一+二+三+四)×费率
六 建筑装饰工程造价 一+二+三+四+
五 13,187,058.1913,874,103.92 4.78%3.41% 630,341.38473,106.9414,347,210.86 评估人员对中国建设工程造价管理协会常用房屋建筑工程技术经济指标中与委估车间近似厂房的造价构成进行了分析，其安装工程造价占建筑装饰工程造价的比例为42.25%，根据委估车间内布臵的冲压工艺所需的各型设备、设备基础、电气及通信设备、动力设备、配电柜、控制箱、母线、桥架、配管配线、电缆线槽、防雷接地、工艺地沟及盖板、给排水设施、消防水电、通风空调等设备与设施的实际情况，委估车间的安装工程造价约占建筑装饰工程造价的20%。
工程名称：冲压车间 项目建筑装饰工程造价安装工程造价建安工程总造价 工程造价计算表 金额单位：人民币元 金额（元）14,347,210.862,869,442.1717,216,653.04 所占比例(%) 83.3316.67100.00
(2)前期费用及其他费用根据建筑物所在地的规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。
前期费用及其他费用＝建筑安装工程总造价×计算费率+建筑面积×按面积取费项目+水泥吨数×按水泥吨数取费项目 前期及其他费用表 序号 项目 文号或依据
1 勘察费、设计费 国家计委建设部计价格(2002)10号
2 编标、招投标费 国家计委计价格(2002)1980号
3 工程监理费 国家发展改革委、建设部发改价格［2007］670 号
4 建设单位管理费 财政部财建[2002]394号
5 工程保险费 根据工程所在地保险公司咨询费率
7 环境影响咨询服务费 计价格[2002]125号 8建设项目前期工作咨询费 计价格[1999]1283号
9 城市基础设施配套费 深价管字[2002]8号 10 工程定额测定费 深价管字[2002]8号 中水致远资产评估有限公司 计算费率 2.20%0.08% 0.50% 0.60%0.30%0.27%0.74%4.50%0.10% 按建筑面积取 费 按水泥吨数取 费 30 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 11 白蚁防治费 财预[2002]584号 12新型墙体材料专项基金 粤财综[2008]3号 13 散装水泥专项基金 粤财综[2002]63号 14防空地下室易地建设费 粤价[2009]272号、深发改[2009]2304号 合计 2元8元 3元800元9.29%810元3元 前期费用及其他费用＝17,216,653.04元×9.29%+8165.64㎡×810元+91.24吨×3元＝8,213,869.83元
(3)资金成本委估冲压车间所属的汽车产业园从立项到投产的合理建设期为3年，资金均匀投入，采用一年-三年贷款利率6.15%，则：资金成本=(建安工程造价+前期费用及其他费用)×贷款利率合理工期×1/2 =(17,216,653.04+8,213,869.83)×6.15%×3/2=2,345,965.73（元）
(4)重臵价值的计算重臵全价=建安工程造价＋前期费用及其它费用＋资金成本=17,216,653.04+8,213,869.83+2,345,965.73=27,776,500.00(百位取整)
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定该冲压车间于2006年11月17日竣工，至评估基准日已使用5.87年，委估建筑物为生产用钢结构，设计图纸显示其合理使用年限为50年；从评估基准日算起该车间剩余使用年限为44.13年。
该车间对应土地的使用权证号为“深房地字第5000544145号”（宗地号A932-0833），其证载使用年限50年，从2010年9月30日至2060年9月29日止；从评估基准日算起该宗土地剩余使用年限为48.03年。
本项目评估基准日为2012年09月30日；所以：耐用年限应为=50年理论成新率=(耐用年限－已使用年限)/耐用年限×100%=(50－5.87)/50×100%=88%（取整）
(2)现场勘察成新率的确定 中水致远资产评估有限公司 31 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 经现场勘察：该建筑物使用状况较好，基础无不均匀沉降，承重结构稳定；室内地面完好整洁；屋面保温防水完好无渗漏；内、外墙完好。
车间内的冲压设备、各型电气及通信设备、动力设备、通风空调、给排水、消防等设施维护良好。
具体勘查情况见下表。
勘查成新率计分表 建筑物名称房产证号 总装车间 深房地字第5000544145号 建筑结构建筑面积（m2） 8165.64 钢结构 耐用年限 50 已使用年限 5.87 层数
1 评估基准日 2012/9/30 竣工日期 项目 标准分数 评定分数 结构部分
1．地基基础 25 21 (G)
2．承重结构 25 24
3．非承重墙 15 15
4．屋盖 20 19
5．楼地面 15 15 小计：（1+2+3+4+5）×权重[76%]= 71.4%
6．门窗 25 20 装饰部分
7．外粉刷 25 20 (S)
8．内粉刷 25 20
9．顶棚 25 23 小计：（6+7+8+9）×权重[7%]= 5.81% 设备部分11．电气、动力及通讯设施 50 50 (B) 12．给排水、消防 25 25 13．通风、空调 25 25 小计：（11+12+13）×权重[17%]= 17.0% 鉴定评定分数：G+S+B= 94% 年限法评定：（总使用年限—已使用年限）／总使用年限= 88% 综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%= 92%
(3)综合成新率的确定 综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60% =88%×40%+94%×60%=92%(取整)
4.评估值的确定 评估值=27,776,500.00×92% =25,554,380.00（元） 中水致远资产评估有限公司 32 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 案例二：厂区道路（构筑物及其他辅助设施评估明细表第3项）
1、评估对象概况 厂区道路，是从厂区门口进入的主要要道，钢筋水泥砼路面，路面以下有排水管 道，全长3,371米，宽9米，总面积为30339平方米，目前排水流畅，路面平整。
经现场勘察，厂区道路在正常使用，未发现明显有损于道路结构的地面渗漏、地 面裂缝等现象
2、重臵全价 委估厂区道路于2006年7月建成，至评估基准日已有约6年历史，期间历经产权 变更，工程建设前期、建设期间及竣工等资料不齐备，本次评估中建筑物建安工程造 价采用单方造价指标法确定其建筑安装工程造价。
类似厂区道路单方造价为200元/平方米。

3、前期费及其他费用 前期费及其他费用=200×9.26% =18.58元/平方米
4、资金成本 委估厂区道路所属的汽车产业园从立项到投产的合理建设期为3年，资金均匀投 入，采用一年-三年贷款利率6.15% 资金成本=（单方造价+前期费及其他费用）×6.15%×3/2 =20.16元/平方米
5、重臵全价 重臵全价=（单方造价+前期费及其他费用+资金成本）×30339 =7,251,021.003、综合成新率 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
(1)理论成新率 厂区道路于2006年7月建成投入使用，已使用6.23年，厂区道路经济耐用年限为 20年，尚可使用13.77年。
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% =13.77/20×100%=69%（取整） 中水致远资产评估有限公司 33 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
(2)勘察成新率经现场勘察，委估构筑物正常使用，未发现明显有损于道路结构的地面渗漏、地面裂缝等现象，经综合测算，其勘察成新率为86%
(3)成新率成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60% =69%×40%+86%×60%=79%（取整）
4．评估值评估值=重臵全价×成新率=7,251,021.00×79%=5,717,430.00（元）
三、机器设备评估说明 (一)评估范围 本次设备类资产的评估范围为CAPSA公司申报的汽车生产设备、检测维修设备及 与之配套的辅助设备、行政办公用车辆、电子设备、办公家具等。
纳入本次评估范围内的CAPSA公司设备类资产账面原值合计182,983,980.29元，账 面净值合计171,112,698.61元，具体见下表： 金额单位：人民币元 项目 账面原值 账面净值 设备类合计固定资产-机器设备 固定资产-车辆固定资产-电子设备减：设备类固定资产减值准备 设备类合计 182,983,980.29166,927,973.00 7,099,053.008,956,954.29 182,983,980.29 171,112,698.61158,164,254.42 5,209,280.767,739,163.43 171,112,698.61 (二)设备概况
1、设备基本情况 中水致远资产评估有限公司 34 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 CAPSA公司主要的设备类资产是生产用的机械压力机、焊接机器人、涂装机器人、各种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设备等，行政办公用车辆，行政办公用电子设备、办公家具。
委估的机器设备：共计379项，594台(套)，是进口的焊接机器人、涂装机器人等，国产的机械压力机、各种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设备等。
委估的车辆：共计41辆，是CAPSA公司的行政办公用车辆。
委估的电子设备：共计1224项，1224台(套)，是行政办公用的电子设备和办公家具等。

2、设备概况机器设备全部由原产权持有者购臵于2004至2006年间，2006年进行了约半年的短暂生产，之后即停止使用，处于闲臵状态，至评估基准日未进行过生产。
产权持有单位对其中大型设备和关键设备日常进行通电微动维护，其他设备不定期进行维护保养，设备总体状况一般，外表未见到明显破损、锈蚀、损坏。
根据企业技术人员介绍，2011年3月国外投资方接收该部分设备时对设备进行了全面的检查测试，结论是闲臵的机器设备能够达到重新启用生产的状态。
委估的机器设备----油库油位检测系统（设备编号：934），原来安装在油库，现在油库已拆除，油库油位检测系统也随同油库拆除处臵，未进行账务处理，目前已无实物。
车辆是近两年购臵的行政办公用车，目前使用状况良好。
电子设备多数购臵于近两年，使用状况良好；少量设备由原产权持有者购臵于2006年前后，目前状况一般。

3．设备原值的形成设备原值均按取得时的成本作为入账的价值，机器设备取得时的成本包括买价、运输费和保险等费用，车辆等运输设备包括买价、购臵税和牌照费等费用；电子设备包括买价和其他费用。
全部机器设备和部分电子设备是当时公司组建时股东中国长安汽车集团股份有限公司投入的设备，以2011年3月31日为基准日评估净值入账。
具体明细见《资产基础法评估明细表》。
中水致远资产评估有限公司 35 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 (三)评估过程 评估人员于2012年10月22日～2012年10月25日对申报评估的机器设备类资产进行了核实和现场勘察工作。

1、核实1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等资料，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
2)针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的核实方法进行现场勘察。
做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
3)现场清点设备，评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的核实方法进行现场勘察，原则为覆盖各类、典型勘查。
查阅了主要设备的运行日志、大修理、技改、使用说明书等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流，了解设备的购臵日期、产地、账面原值各项费用的构成情况。
查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。
通过这些步骤，以充分了解设备的历史变更及目前技术运行情况。
4)对重点及主要设备等进行了重点详细勘查，对一般设备按申报明细表进行抽查，比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。
5)根据现场实地勘察结果，进一步修正企业提供的评估明细表，然后由企业盖章，作为评估的依据。
6)对评估范围内的车辆产权进行核查，如：核实车辆行驶证、购车发票等。

2、评定估算1)根据本次评估目的，设备评估主要采用成本法。
2)我们通过查阅主要加工设备的订货合同、发票，查询《2012年机电产品报价目录》中设备价格并向设备厂家及商家电话咨询了目前同型设备的市场售价，在考虑该设备的运输费(含国内运输费)、安装费和主设备基础费等内容基础上确定重臵全价。
3)重点设备的成新率采用现场勘察调整和年限法来综合确定。
4)对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总。

3、评估汇总1)经过以上评定估算，结合设备的购臵、启用日期至评估基准日的物价、其他费 中水致远资产评估有限公司 36 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 用、利率、税率的变化情况，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查，进而对评估结果作必要的调整。
2)在经审查修改的基础上，编辑并汇总机器设备、车辆和电子设备等评估明细表。

4、撰写评估技术说明按评估准则等规定的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
(四)评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点、收集资料情况及本次评估所对应的经济行为，主要采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵全价×成新率
1、重臵的全价的确定1)国产机器设备重臵全价的确定重臵全价=设备购臵价格(不含税价)+运杂费+安装调试费+基础费+前期费及其他费用+资金成本①购臵价主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2012机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购臵价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购臵价。
②运杂费根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。
运杂费=购臵价×运杂费率③安装调试费首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含，则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际安装调试费用综合确定。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
④设备基础费 中水致远资产评估有限公司 37 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 评估人员参考不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或者调查了解企业设备实际设备基础费用水平确定。
若设备基础费已经含在土建工程中则在设备评估中不与考虑。
⑤工程建设前期及其它费参照国家、地方及行业有关收费规定，取前期费及其它费用如下表：(取费基数为设备购臵价、运杂费、基础及安装调试费之和)。
序号 项目 文号或依据 计算费率
1 勘察费、设计费 国家计委建设部计价格(2002)10号 2.2%
2 编标、招投标费 国家计委计价格(2002)1980号 0.08%
3 工程监理费 国家发展改革委、建设部发改价格［2007］670号 0.50%
4 建设单位管理费 财政部财建[2002]394号 0.6%
5 工程保险费 根据工程所在地保险公司咨询费率 0.30%
6 联合试运转费 参考机械计(1995)1041号文或实际发生 0.50% 合计 ⑥资金成本 4.18% 考虑到委估的机器设备是企业筹建至投产系列设备，其生产能力受企业整体设备 的投产运行制约，所以将其购臵到运行的周期比照企业整体工程建设周期计算其建设 工期，按本次评估基准日贷款利率，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=(设备购臵价格+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×工期×1/2 2)进口设备重臵全价的确定 如存在国内同类型可替代设备，按国内同型设备购臵价并加上运杂费、安装调试 费等必要费用确定重臵全价；如该类设备国内无可替代设备，则通过核实近期设备合 同价、向进口设备代理商询价以及与机加工设备方面专家讨论的基础上综合确定重臵 全价。
重臵全价=CIF价(按基准日汇率换算)+关税+外贸代理费+银行手续费+商检费+国 内运杂费+基础费及安装调试费+前期费及其他必要费用+资金成本 当国外设备制造厂家在中国有分销点时，其分销点所报的设备价格中已含有进口 的各种税费，则不加进口税费。
如订货合同中规定由供货商负责运输和安装时(在购臵价格中已含此部分价格)， 则不加运输及安装费。
如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，账面值已体现在房屋建 中水致远资产评估有限公司 38 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 筑物中的设备不考虑设备基础费用。
3)对于已超期服役，市场上确实已无该型号产品的设备，采用近似设备对比法确 认重臵全价。
4)部分电子设备直接以市场二手设备价格进行评估。
5)车辆重臵全价的确定：车辆购臵价选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市 场报价及成交价格资料并考虑车辆购臵附加税及牌照费用等予以确定。
具体公式为： 车辆重臵全价=购臵价+[购臵价/（1+17%）]×车辆购臵附加税率+牌照等费用
2、成新率的确定 1)机器设备成新率 对于机器设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关 设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查 询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用 年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。
此次评 估成新率的确定，采用理论成新率现场勘察调整法。
分别计算理论成新率N1和勘察成新率N2，加权平均确定其成新率
N，即 N=N1×0.4+N2×0.6其中： 理论成新率：N1＝(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100% 对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率。
考虑到机器设备已停用多年，重新启用需要进行修理维护，勘查成新率中综合考 虑停用对机器设备的影响，针对不同设备具体分为三种情况：
一、闲臵减少设备磨 损；
二、闲臵对设备没有影响；
三、闲臵对设备有一定影响。
2)车辆成新率 对于车辆，根据已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确 定理论成新率。
并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常， 电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等勘察情况，确定勘察成 新率。
之后用加权平均方法来确定综合成新率。
3)电子设备成新率 成新率=(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100% 或成新率=[尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)]×100% 中水致远资产评估有限公司 39 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。

3．评估值的确定评估值=重臵全价×综合成新率 (五)评估案例 案例一：闭式四点多连杆压力机(机器设备评估表序号：1)
1、设备概述设备名称：闭式四点多连杆压力机规格型号：16000KN－LS4-1600D生产厂家：济南二机床集团有限公司购臵日期：2004年启用日期：2006年7月1日账面原值：14,381,160.00元账面净值：13,626,149.10元压力机是一种结构精巧的通用性压力机。
具有用途广泛，生产效率高等特点，压力机可广泛应用于切断、冲孔、落料、弯曲、铆合和成形等工艺。
通过对金属坯件施加强大的压力使金属发生塑性变形和断裂来加工成零件。
机械压力机工作时由电动机通过三角皮带驱动大皮带轮（通常兼作飞轮），经过齿轮副和离合器带动曲柄滑块机构，使滑块和凸模直线下行。
机械压力机在锻压工作完成后滑块程上行，离合器自动脱开，同时曲柄轴上的自动器接通，使滑块停止在上止点附近。
本压力机系通用性闭式机械压力机，可适用于薄板零件的冲裁、成形、弯曲、校正、浅拉伸等各种冷冲压工艺，是汽车、拖拉机、轻工、电器及国防等行业的工作母机。
其主要的技术参数如下： 序号 名称
1 公称力
2 公称力行程（下死点前）
3 滑块行程长度
4 滑块行程次数（空运转时） 中水致远资产评估有限公司 数值16000 1310007—18 单位KNmmmm 次/分 备注40 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
5 微调行程次数 3—
6 次/分
6 最大装模高度 1400 mm
7 装模高度调节量 500 mm
8 导轨间距 左右4730 mm
9 平衡器平衡力（0.55MPa时） 250 KN 增压后 10 进气气源压力 0.55 MPa 11 主传动电机 功率280 KW 12 主传动电机 转速1000—2000 r.p.m 13 飞轮释放能量 连续600 KJ 14 飞轮释放能量 单次600 KJ 15 地面至工作台上平面高度 790 mm 16 压力机地面以上高度 <=11500 mm 17 压力机总重 540000 Kg 18 使用电源
2、重臵全价的确定 50Hz,380V 设备的重臵全价由设备的购臵价、运杂费、安装调试费、其他费用、资金成本组 成。

A、设备的购臵价 经评估人员查询《机电产品报价手册》，并向该类设备的生产厂家询价，该型号 的闭式四点多连杆压力机含税购臵价为22,000,000.00元。

B、运杂费：根据企业设备实际运输费用水平按设备购臵价的1%计取。
运杂费＝22,000,000.00×1% ＝220,000.00元
C、安装调试费：根据企业设备实际安装调试费用水平按设备购臵价的1%计取。
安装调试费＝22,000,000.00×1% ＝220,000.00元
D、基础费：委估企业是整体设计建造，建筑物设计之初就考虑了后期设备的安 装布臵，设备基础在厂房建造中已经考虑，设备价值中不在考虑基础费。
中水致远资产评估有限公司 41 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
E、前期和其他费用：参照国家、地方及行业有关收费规定，取前期费及其它费用如下表： 序号 项目
1 勘察费、设计费
2 编标、招投标费
3 工程监理费
4 建设单位管理费
5 工程保险费
6 联合试运转费 合计 文号或依据国家计委建设部计价格(2002)10号 国家计委计价格(2002)1980号国家发展改革委、建设部发改价格［2007］670号 财政部财建[2002]394号根据工程所在地保险公司咨询费率参考机械计(1995)1041号文或实际发生 计算费率2.2%0.08%0.50%0.6%0.30%0.50%4.18% 前期费用及其他费用＝(设备购臵价+运杂费+安装调试费)×4.18% ＝(22,000,000.00＋220,000.00＋220,000.00)×4.18% ＝937,992.00元
F、资金成本 此类规模投资项目合理建设周期为3年，评估基准日一年期贷款年利率为6.15%， 按建设资金均匀投入计算： 资金成本=(22,000,000.00＋220,000.00＋220,000.00＋937,992.00)×6.15%×3/2 =2,156,619.76元 重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装费+其他费用+资金成本-设备购臵增值税-运 输费增值税 =22,000,000.00＋220,000.00＋220,000.00＋937,992.00＋2,156,619.76- 22,000,000.00/1.17×17%-220,000.00×7%=22,322,600.00元(取整)
3、成新率的确定 大型设备、关键设备、专用设备，是通过对设备进行技术鉴定，并结合使用年限 法综合确定其成新率。
使用年限法权重40%，技术鉴定权重为60%。
1）用年限法计算 使用年限法确定成新率： 尚可使用年限 成新率=————————————*100% 已使用年限+尚可使用年限 中水致远资产评估有限公司 42 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 上述压力机于2006年7月1日正式投入使用，按照《最新资产评估常用数据与参数手册》钢压延加工设备折旧年限规定，该套设备使用年限按16年考虑。
该设备已投入使用63个月，经济寿命年限数192个月。
成新率=[（尚可使用年限-已使用年限）÷尚可使用年限]×100% =[（192-63）÷192]×100%=60.91%2）现场勘察法根据现场勘察该压力机的各个检测部分的运行状态及检修记录评分如下表列示，测算得出现场勘察成新率为58% 序号
1 组成部分机身 标准状况技术状态 机身基本完好；少量锈蚀。
标准分10 实际状况 技术状态 评估分 一般
6 2 移动工作台、夹移动正常，夹紧机构和导轨正常。
紧、导轨
3 横梁主传动器、工作正常，有锈蚀、滞涩。
离合器、制动器 15 一般
9 15 一般
9 4 滑块、过载保护使用基本正常。
15 一般
9 5 空气管路、平衡使用基本正常，管路有破损。
器 15 一般
9 6 润滑系统 润滑系统元件正常，润滑油及附件需更 15 一般
8 换。

7 电气控制系统总体正常，线路有老化现象。
15 一般 合计 100 3）综合成新率 按使用年限法、技术评定法各占40%和60%。
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘测成新率×60% =60.91%×40%+58%×60% =59% 中水致远资产评估有限公司 858 43 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
4、评估值的确定 评估值=重臵全价综合成新率 =22,322,600.0059%=13,170,334.00（元）（取整） 案例二：面漆喷涂机器人(机器设备评估表序号：95) 设备型号：IRB5400-02面漆喷涂机器人 数量：1台 生产厂家：瑞士ABB公司 购臵日期：2006年 启用日期：2006年7月1日 账面原值：1,045,800.00元 账面净值：990,895.50元
1、设备概况 该喷涂机器人于2006年由中国长安汽车集团股份有限公司购入，在短暂使用后开 始闲臵，2011年投入CAPSA公司。
设备每年有日常的维护保养，平时处于通电微动状 态，设备总体状况一般。
主要技术参数： 机器接口： 数字输入/输出 512/512 模拟输入/输出 16/12 远程I/O Interbus-S64/64 AllenBradleyRIO128/128 串行通道 ProfibusDP128/128CCLink128/128RS-232,RS-422,RS-485 网络 以太网NFS/FTP RAP机器人应用协议 工厂设备接口 高速IPS链接 实时数据记录器 中水致远资产评估有限公司 44 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 DDE服务器 软盘驱动器 3.5"MS-DOS格式 基础软件： 基础软件操作系统机器人操作系统，多任务处理 规格： 提货能力 15kg 轴数
7 轴的运动参数： 轴 工作范围 最大速度 旋转 300° 137°/秒 垂直手臂 160° 137°/秒 水平手臂 150° 137°/秒 内手腕 不限 440°/秒 手腕弯曲 不限 430°/秒 外手腕 920° 600°/秒 姿势精度 0.15mm（重复精度） 路径精度 Ø6mm(±3mm) 轨道规格 长2m、3m、3.5m、4m、4.5m 姿势精度 0.1mm（重复精度） 速度 1.5m/s
2、重臵全价的确定 重臵全价由设备购臵费、关税、银行财务费、商检费、外贸手续费、国内运杂 费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金成本等部分构成。
即：重臵全价＝设备购臵费+关税+银行财务费+商检费+外贸手续费+国内运杂费+ 安装调试费+前期费用及其他费用+资金成本 有关数据的确定：
A、设备购臵价 经向瑞士ABB公司代理商询价，该设备评估基准日到岸价(CIF价)为210,000.00欧 元。

B、评估基准日欧元外汇价为1欧元兑换人民币8.1815元。
中水致远资产评估有限公司 45 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
C、关税：该设备关税按设备到岸价的8.5%计取。

D、银行财务费：该设备银行财务费按设备到岸价的0.45%计取。

E、外贸手续费：该设备外贸手续费按设备到岸价的1.5%计取。

F、国内运费：该国内运费按设备到岸价的2%计取。

G、安装调试费：该安装调试费按设备到岸价的2%计取。

H、参照国家、地方及行业有关收费规定，取前期费及其它费用如下表： 序号 项目 文号或依据 计算费率
1 勘察费、设计费 国家计委建设部计价格(2002)10号 2.2%
2 编标、招投标费 国家计委计价格(2002)1980号 0.08%
3 工程监理费 国家发展改革委、建设部发改价格［2007］670号 0.50%
4 建设单位管理费 财政部财建[2002]394号 0.6%
5 工程保险费 根据工程所在地保险公司咨询费率 0.30%
6 联合试运转费 参考机械计(1995)1041号文或实际发生 0.50% 合计 4.18% 前期费用及其他费用＝(设备购臵价+关税+增值税+银行财务费+外贸手续费+国内 运杂费+安装调试费)×4.18%
I、资金成本 该设备按正常投产周期考虑，正常投产周期为3年，评估基准日一年期贷款年利 率为6.15%，按资金均匀投入计算。

J、重臵全价 重臵全价=A*B+C+DE+F+G+H+
I 序号 名称 1CIF欧元2汇率 3FOB4海外运费5境外保险费6CIF人民币7关税8购置时增值税9银行财务费10商检费 计算基础 费率或期数 1*（（1+4）+（1+4）*5）6 33 8.1815 5.00%0.30% 8.50%17.00% 0.45%0.25% 金额210,000.00 1,718,115.000.000.00 1,718,115.00146,039.78292,079.557,731.524,295.29 中水致远资产评估有限公司 46 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 11外贸手续费12进口设备购置价13国内运杂费14运输费增值税15安装费16前期费用及其它费用17工期18年贷款利率19资金成本20重置全价21重置全价（不含购置增值税）22重置全价取整 6 613612+13+15 12+13+15+1612+13+15+16+2112+13+15+16+21-8-14 21 1.50% 2.00%7.00%2.00%4.18% 36.15% 25,771.732,194,032.86 34362.32405.3634362.394,583.26 217,464.682,574,805.402,280,320.492,280,000.00
3、综合成新率 大型设备、关键设备、专用设备，是通过对设备进行技术鉴定，并结合使用年限 法综合确定其成新率。
使用年限法权重40%，技术鉴定权重为60%。
1）用年限法计算 使用年限法确定成新率： 尚可使用年限 成新率=————————————*100% 已使用年限+尚可使用年限 上述喷涂机器人于2006年7月1日正式投入使用，按照《最新资产评估常用数据与 参数手册》汽车、拖拉机、内燃机加工专用设备折旧年限规定，该套设备使用年限按 15年考虑。
该设备已投入使用63个月，经济寿命年限数180个月。
成新率=[（尚可使用年限-已使用年限）÷尚可使用年限]×100% =[（180-63）÷180]×100% =58.30%2）现场勘察法 根据现场勘察该喷涂机器人的各个检测部分的运行状态及检修记录评分如下表列 示，测算得出现场勘察成新率为56% 序号 组成部分 标准状况技术状态 标准分 实际状况 技术状态 评估分 中水致远资产评估有限公司 47 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
1 机械部分机械臂完好；六个转轴转动灵活；，六个驱 40 一般 22 动转轴的齿轮箱正常。

2 控制系统计算机板和输入输出系统正常。
20 一般 11
3 驱动系统将交流电转换为直流电的转换系统正常；控 20 一般 11 制转轴转矩的驱动系统正常。

4 电源系统进电变压器、直流供电系统、整流输出电压 10 一般
6 和短路保护正常。

5 锂电池、备备用电源正常。
用电源 10 一般 合计 100 3）综合成新率 按使用年限法、技术评定法各占40%和60%。
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘测成新率×60% =58.30%×40%+56%×60%=57%
4、评估值的计算 评估值=重臵全价综合成新率 =2,280,000.0057%=1,299,600.00元 案例三：欧蓝德3.0豪华版（欧蓝德JE3AS59X）(车辆明细表序号：32) 设备名称：欧蓝德3.0豪华版2011款 车牌号：粤BC671A 规格型号：欧蓝德JE3AS59X 生产厂家：日本三菱汽车公司 购臵日期：2011年3月1日 启用日期：2011年3月1日 注册单位：长安标致雪铁龙汽车有限公司 已行驶里程：24700Km 帐面原值：367,550.00元 帐面净值：268,311.50元 中水致远资产评估有限公司 656 48 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
1.设备概况 该车于2011年3月购臵并投入使用，自投入运行以来，运行状况良好，未发生过任 何事故，无碰撞，无划痕，漆面光亮，内装整洁完好。
主要技术参数： 型号：欧蓝德JE3AS59X 车身结构：5门5座SUV 外型尺寸(mm)：长×宽×高4665×1800×1735 车重（kg）：1660 轴距:2670mm 发动机：3.0LV6 排气量： 最大马力(匹)：230 最大扭矩(N〃m)：291 最大功率(kW)：169
2.重臵全价的确定 经查询深圳地区网上车市，基准日时段该车市场售价为320,000.00元 购臵附加税=320,000.00÷1.17×10%=27,350.43元 牌照费=500.00元 重臵全价=320,000.00+27,350.43+500.00=347,900.00元（取整）
3.成新率的确定 该车于2011年3月购入并投入使用，至基准日已运行1年7个月，行驶里程为24700 公里。
该车经济寿命年限为15年（180个月）。
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% =（180-19）÷180×100%=89% 行驶里程成新率=（500000-24700）÷500000×100% =95%按孰低原则确定理论成新率为89%。
现场勘察： 整车：外观完整无变形，灯光齐全，后视镜、雨刷器等完好。
中水致远资产评估有限公司 49 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 前后桥：无变形、无锈蚀。
车架：无变形，无锈蚀。
发动机：功率良好、声音良好。
变速箱：齿轮无磨损，变速正常。
通过现场勘察认定：实际状况与理论成新率相仿，依理论成新率89%不做调整。

4.评估值的确定评估值=重臵全价×成新率 =347,900.00×89%=309,630.00元案例四：爱普生投影仪(电子设备明细表序号：87)
1、设备概述型号：EB-1720生产厂家：爱普生（中国）有限公司购入日期：2010年12月1日启用日期：2010年12月1日账面原值：8,717.95元账面净值：5,971.80元设备基本参数 基本参数 光学参数投影参数 戴尔Vostro成就V130（V130D-158） 产品类型：商务投影机投影技术：3LCD 显示芯片：3×0.74英寸多晶硅有源矩阵式TFT液晶板亮度：3000流明对比度：2000:
1 标准分辨率：XGA（1024*768）光源类型：超高压汞灯灯泡功率：170W灯泡寿命：3000小时变焦方式：手动变焦 中水致远资产评估有限公司 50 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 变焦比：1.2倍光学变焦 光圈范围：F=1.58-1.68 实际焦距：f=16.1-19.3mm 投影尺寸：30-300英寸 色彩数目：16.7万色 光轴(偏称轴)：6:
1 梯形校正：±30度 扫描频率：点时钟：13.5MHz-162MHz水平：15kHz-92kHz垂直：50Hz-85Hz 电脑兼容性：UXGA，SXGA，SVGA，VGA，WXGA，WSXGA 视频兼容性：NTSC，NTSC4.43，PAL，M-PAL，N-PAL，PAL60，SECAM 扬声器：1W非立体声 输入端子：视频：1×D-sub15-pin 复合视频：1×RCA（黄） S-视频：1×MiniDIN 接口参数 分量视频：1×D-sub15-pin 音频端口：1×立体声迷你接口 USB输入/输出：1×B型USB口 控制端子：1×B型USB口 产品噪音：正常模式：39dB，经济模式：30dB 电气规格 整机功率：230W，待机功率：5.5W电源性能：AC100-240V，50/60Hz 电源线长度：3m
2、重臵全价的确定经供应商咨询及上网查询，该型号投影仪市场报价为7,700.00元(不含税)，销售商负责免费安装调试：重臵全价=购臵价 =7,700.00元 中水致远资产评估有限公司 51 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
3、成新率的确定该投影仪的经济寿命年限为6年(72月)，截止评估基准日已使用22个月。
则年限成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% ＝(72-22)/72×100%＝69.45%取69%
4、评估值的确定评估值=重臵全价×综合成新率=4,700.00×69%=5,313.00元（取整）案例五：戴尔笔记本电脑(电子设备明细表序号：668)
1、设备概述型号：Vostro130生产厂家：戴尔（中国）有限公司购入日期：2011年8月1日启用日期：2011年8月1日账面原值：4,883.76元账面净值：3,931.43元设备基本参数 基本参数 戴尔Vostro成就V130（V130D-158） 主板芯片组 IntelHM57 三级缓存 3MB 最高睿频 1860.000 核心/线程数 双核心/四线程 指令集 64bit 制程工艺 32nm 功耗 18W 中水致远资产评估有限公司 52 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 CPU系列 英特尔超低压系列 总线规格 2.5GT/S CPU主频 1330.000 CPU型号 Intel酷睿i5470UM 内存容量 4GB 硬盘描述 7200转，SATA 硬盘容量 500GB 内存类型 DDR3800MHz 光驱类型 无内置光驱 屏幕分辨率 1366x768 屏幕描述 防眩光LED液晶显示屏 背光技术 LED背光 屏幕比例 16:
9 屏幕尺寸 13.300 显卡芯片 IntelGMAHD（集成于处理器） 显卡类型 集成显卡 扬声器 立体声扬声器 麦克风 内置麦克风 摄像头 集成200万像素摄像头 音频系统 内置立体声音效芯片 有线网卡 1000Mbps以太网卡 中水致远资产评估有限公司 53 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 无线网卡 Intel5100AGN 蓝牙 支持蓝牙功能 数据接口 2×USB2.0，e-SATA接口 扩展插槽 ExpressCard 读卡器 5合1读卡器 视频接口 VGA，HDMI 音频接口 耳机输出接口，麦克风输入接口 其它接口 RJ45（网络接口），电源接口
2、重臵全价的确定经供应商咨询及上网查询，该型号笔记本电脑市场报价为4,700.00元(不含税)，销售商负责免费安装调试：重臵全价=购臵价 =4,700.00元
3、成新率的确定该笔记本电脑的经济寿命年限为5年(60月)，截止评估基准日已使用14个月。
则年限成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100% ＝(60-14)/60×100%＝76.66%取77%
4、评估值的确定评估值=重臵全价×综合成新率=4,700.00×77%=3,619.00元（取整） (六)评估结果及增减值原因分析
1、评估结果 中水致远资产评估有限公司 54 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 科目名称 账面价值 原值 净值 评估价值 原值 净值 设备类合计固定资产-机器设备固定资产-车辆固定资产-电子设备减：设备类固定资产减值准备 182,983,980.29166,927,973.00 7,099,053.008,956,954.29 设备类净额合计 182,983,980.29
2、价值比较变动原因分析 171,112,698.61158,164,254.42 5,209,280.767,739,163.43 171,112,698.61 309,758,500.00293,235,500.00 7,458,700.009,064,300.00 309,758,500.00 184,657,241.00170,947,132.00 6,384,679.007,325,430.00 184,657,241.00 评估原值与账面价值比较增值126,774,519.71元，增值率69.28%，评估净值与账面 价值比较增值13,544,542.39元，增值率7.92%。
评估值与账面价值比较变动原因分析： 1)机器设备原值增值主要是因为设备账面原值为评估净值入账，评估净值低于设 备实际原值；机器设备净值增值是因为近年来设备售价普遍上涨，带动评估净值升 高。
2)企业购臵的二手车是从关联单位购臵，价格偏低，且账面原值为购臵价，也低 于正常售价，造成评估原值增值；车辆的经济使用年限大于企业计提折旧年限，造成 车辆净值增值； 3)电子设备评估原值增值是由于办公家具售价上涨和企业二手设备以评估净值入 账的原因，造成评估原值增值；电子设备净值减值是因为：
一、由于技术的不断进 步，电子产品的更新换代速度越来越快，相同配臵的电器产品，市场价格处于不断的 下降趋势，国内外厂商的竞争导致设备的购臵价格迅速下降；
二、评估人员采用旧设 备可变现净值作为评估取值，造成评估净值下降；
四、在建工程评估说明 （一）评估范围 列入评估范围的在建工程为土建工程和设备安装工程，账面值为1,250,494,553.00元，评估人员对各单位各项工程完工进度和工程款的支付情况进行了核实。
中水致远资产评估有限公司 55 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 （二）工程概况 列入本次评估范围内的在建工程，为CAPSA公司正在建设的为深圳汽车生产基地建设项目。
本项目包括二个整车生产系统，分别分SZ1生产系统和SZ2生产系统，其中SZ1生产系统是利用原哈飞深圳分公司已有汽车生产四大工艺厂房和生产设备及公用站房等，在此基础上进行改造和扩建，生产能力由原来的20JPH提升至25JPH。
SZ2整车生产系统全部新建，设计生产纲领为55JPH。
项目投资范围包括：SZ1系统扩建冲焊联合厂房、涂装车间、总装物流联合厂房及相应汽车生产四大工艺设备，改造现有厂房及公用设施等；SZ2生产系统新建冲焊总联合厂房、涂装车间等生产厂房、新增生产工艺设备、冲压模具、工器具，新建发动机联合厂房，新建联合动力站房、污水处理站、油化库等公用设施、设备，新建发动机联合厂房、设备以及综合服务楼、餐厅等办公生活设施、厂区工程、试车跑道等。
正在建设中的为SZ2生产系统，其中焊接厂房、涂装厂房、总装厂房建设基本完工，冲压厂房和发动机厂房正在建设中，工程形象进度为90%。
设备中B81区域设备已安装完成，正在进行调试。
配套的供油站和油罐已安装完成，污水处理设备安装了60%。
本项目预计在2013年下半年，B81线正式投产。
B753、B754在2014年投产。
（二）评估方法 本次评估范围内在建工程的评估方法采用重臵成本法。
对正常施工的在建工程，企业按工程进度和合同规定支付工程款，在调查和核实工程形象进度的基础上，在确认工程预算合理性的前提下，评估以核实后的账面值加上合理的资金确定评估值。
（三）评估过程 首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报内容并进行现场核实工作，并与企业相关人员就在建工程项目进行分类，明确项目是否形成单独实物资产以及向相关人员了解主要资产近期价格的变化情况。
（四）评估结果及增减值分析 在建工程账面价值1,250,494,553.00元，评估价值1,280,893,192.75元，评估增值 中水致远资产评估有限公司 56 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 元，增值率2.43%。
增值原因：考虑资金成本，从而造成本次在建工程评估增值。
(五)典型案例案例1：土建工程—合资项目整车厂工程（在建工程—土建工程评估明细表第7号）合资项目整车厂工程，主要是CAPSA公司土建主体，合同金额为849,446,000.00元，账面账值467,407,404.20元，项目开工日期：2011年11月，预计竣工日期：2013年9月。
截止评估基准日整体工程项目完工进度为90%。
基准日一年期贷款利率为6.0%，考虑资金均匀投入成本，开工日期距离评估基准日11个月，评估值=467,407,404.20×（1+6.00%×11/2/12）=480,261,108.00元取整为480,261,108.00元
五、土地使用权评估说明 （一）宗地概况 本次评估所涉及的土地3宗，原始入账价值为1,233,298,321.79元，账面净值为1,217,429,295.45元。
委估土地位于深圳市宝安区观澜街道，宗地面积为1,366,090.79平方米。
（二）评估原则 地产评估除了应遵循合法、独立、客观、公正的工作原则外，同时还应在评估过程中把握适用的经济原则，根据评估目的的选用适宜的评估方法。
在本次评估过程中，根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，主要遵循以下原则：
1．替代原则根据市场运行规律，在正常的市场条件下，具有相似的土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格。
即一项资产的市场价值在有两个以上互有代替性的资产进行价格比较之后方才可决定的。
地价也同样遵循替代规律，本报告采用市场法测算地价即是依据替代原则。
市场法是在公开市场的 中水致远资产评估有限公司 57 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 基础上通过待估宗地条件与区域内平均条件的比较，对市场可比交易案例的交易价格进行修正，评估出待估宗地的价格。

2．最高有效使用原则由于土地具有多样性，不同利用方式能为权利人带来收益不同，且土地权利人都期望从所用的土地上获得更多的收益，并已能满足这一目的，为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的。

3、变动原则一般商品的价格是伴随着构成价格因素的变化而发生变动的。
土地价格也是各种地价形成因素相互作用的结果。
然而，这些影响价格的因素常处于变动中，因此，在土地评估中必须分析土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使得这些因素发生变动的一般因素及个别因素。
这是我们在评估中所采用地价资料修订到评估期日的标准水平所遵循的土地评估原则。
（三）地价影响因素分析
A、一般因素分析一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。

1、政策环境分析
（1）影响工业地价的政策深圳工业用地由粗放低效向集约高效转变，长期以来，一些地方以压低地价为策略争夺投资，不仅使工业用地投放过量、工业摊子铺得过大，而且造成土地浪费使用、国有资产流失，被征地农民权益时常受到侵犯。
深圳市工业用地产出率在全国最高，2007年深圳市每平方公里产出值是3.45亿元，但这也只相当于上世纪末发达国家7%的水平。
深圳土地空间难以为继，目前除把到2010年的土地利用指标都已用完外，还超出了200平方公里。
‛深圳市国土资源和房产管理局局长陈玉堂日前在全国国土工作会议上表示。
抬高工业用地准入门槛，已成为解决我市工业用地粗放低效现状的迫切要求。
通过‚增量优选‛和‚存量调整‛，实现工业用地的集约利用、高增值化和循环利用，是深圳建设效益深圳和发展循环经济的必然选择。
对于工业用地‚增量优选‛， 中水致远资产评估有限公司 58 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 深圳采取‚两步走‛的战略：一方面在竞争性工业行业积极推行工业用地使用权市场 化(招、拍、挂)出让改革，另一方面，制定《深圳市工业项目建设用地控制标准》(试 行)，通过行政手段提高协议类工业项目用地的集约利用水平。
产业导向目录、工业布 局规划、工业项目建设用地控制标准、工业项目建设用地审批实施办法的工业用地 ‚四平台‛管理体系，为工业用地审批和集约利用创造了良好的条件，切实落实了科 学发展观和循环经济战略。
随着产业结构的调整，单位土地的产出逐步提高，为工业地价上涨提供了空间。

（2）税收政策 2009年深圳艰难楼市在08年出台的一系列营业税减免、二套房贷首付降低等刺激 楼市政策的指引下，从年初的初步回暖到岁末的房价上涨过快，针对这一现象，政府 在09年底出台了一系列紧缩楼市政策，从营业税征收两年改五年，到‚遏制房价过快 上涨‛的‚国四条‛，从开发商‚拿地首付不得低于五成‛，再到2010年1月10日国务院 发出的‚国十一条‛明确‚二套房首付不得低于四成‛。
5月31日国务院同意发展改革 委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，指出出台资源税改革方案，逐步 推进房产税改革。
深圳市地税局自2011年7月11日起，对存量房（即二手房）交易成交 价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格（评估价格）核定计征各项税 款。
这将有效遏制二手房交易中签订‚阴阳合同‛虚报成交价格偷逃税款的现象。
自 2011年7月二手房评估价征税新政实施以来，二手楼市成交量一落千丈，处于低迷态 势，不过成交总量仍好于新房。
2012年继续推进房地产税收政策的改革。
房产税改革 试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不 可忽略的政策组合工具。

（3）产业政策 2009年，面对国际金融危机的严重冲击和影响，在党中央、国务院和广东省委、 省政府的正确领导下，深圳坚持以科学发展观为统领，坚决贯彻中央和省关于保增 长、扩内需、调结构的决策部署，深入推进‚一保四抓‛，积极落实《珠江三角洲地区 改革发展规划纲要》和《深圳市综合配套改革总体方案》，采取加强自主创新、推动产 业升级、增进民生福利等一系列有效措施，国民经济实现了平稳健康发展。
保增长目标圆满完成，产业结构进一步优化。
初步核算，全年本市生产总值 8201.23亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，超过年度预期目标0.7个百分点， 分别比全国、全省增速高出2个和1.2个百分点。
从运行轨迹看，呈现率先触底、企稳回 中水致远资产评估有限公司 59 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 升、积极向好的特征，第一至第四季度本市生产总值累计增速分别为6.5%、8.5%、 9.6%和10.7%。
从产业发展看，第三次产业成为推动经济增长的最重要力量，实现增加 值4363.12亿元，比上年增长12.5%；高端服务业加快发展，金融业增加值1148.14亿 元，比上年增长20.5%，占GDP比重提高至14%；第一次产业增加值6.47亿元；第二次 产业增加值3831.64亿元。
从产业结构看，第
二、第三次产业协调互动发展，三次产业 结构发展为0.1：46.7：53.2，其中第三次产业所占比重比上年提高2.9个百分点。
从发 展质量看，在保增长中实现效益领先，初步估算，每平方公里GDP产出4.2亿元，比上 年提高0.2亿元；GDP能耗、水耗持续下降，领先全国大中城市水平；化学含氧量排放 总量完成年度减排目标，二氧化硫排放总量累计降幅提前完成‚十一五‛规划目标。
工业增速稳步回升，自主创新企业强势发展。
国家创新型城市建设取得重大突 破，出台《深圳国家创新型城市总体规划实施方案》和《深圳综合性国家高技术产业 基地发展规划》，电子信息产品协同互联等3个国家工程实验室和国家超级计算深圳中 心启动建设，制定并出台了生物医药、新能源、互联网等战略性新兴产业振兴规划以 及相关实施政策，在调结构中突出创新驱动。
2009年，深圳规模以上工业增加值 3429.90亿元，比上年增长8.7%，比1-2月份提高16.1个百分点。
从企业主体看，具有自 主知识产权的高新技术企业强势发展。
从主导产业看，占深圳高新技术产业产值90.5% 的电子信息产业逆势增长，显示了较强的抵御风险能力，其中通信设备、计算机及其 他电子设备制造业实现增加值1721.23亿元，比上年增长12.6% 本次待估宗地为工业用地，用于兴建工业厂房，深圳市的产业政策有利于待估宗 地的开发。

2、经济环境分析
（1）国民经济整体情况 从国际环境看，国际金融危机的影响日渐减弱，世界经济呈现明显复苏迹象，但 复苏的基础还比较脆弱。
从国内环境看，国内经济总体向好，但还存在一些不确定因素。
我们要深入贯彻 中央经济工作会议与省委十届六次全会的各项工作部署，紧紧抓住转变发展方式这条 主线，按照市委四届十三次全会的安排，加快发展方式真转真变，增进民生福利水 平，保持社会和谐稳定，切实加强自主创新，促进产业结构升级，着力深化改革开 放，优化城市发展环境，在转变中谋发展，在发展中促转变，确保实现经济社会平稳 较快可持续发展，努力当好推动科学发展、促进社会和谐的排头兵。
中水致远资产评估有限公司 60 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 2009年是深圳发展极为艰难的一年，虽然经济总体呈现企稳回升态势，但经济运 行中一些问题和矛盾仍较突出，外贸进出口形势依然严峻，工业企业生产经营仍较困 难，社会投资增长乏力，经济发展的内生动力不强，加快转变发展方式尤为迫切。
2010年是深圳经济特区建立30周年，是‚十一五‛规划实施的最后一年。

（2）固定资产投资 固定资产投资提速，基建投资支撑作用突出。
深入开展‚服务年‛活动，实行并 联审批和简政提效，强力推进固定资产投资和重大项目建设，在扩内需中强化投资支 撑，投资需求成为拉动经济增长的主引擎。
2009年，深圳全社会固定资产投资1709.15 亿元，比上年增长16.5%，增速同比加快了7.4个百分点，创2004年以来的最高增速。
从投资类型看，基本建设投资首次突破1000亿元大关，达到1043.63亿元，比上年增长 26.1%，成为支撑全社会固定资产投资增长的中流砥柱；房地产开发投资437.46亿元， 比上年下降0.7%；更新改造投资166.96亿元，比上年增长7.1%。
从投资的产业分布 看，第三产业投资1323.46亿元，比上年增长22.4%，比全社会固定资产投资增速高出 5.9个百分点。

（3）房地产市场 深圳市从1988年开始对土地使用制度进行改革，在全国最先实行土地有偿有期出 让，开放土地使用权市场，建立了以土地使用权为核心的房地产权概念，确立了三级 土地市场结构模式，使市场机制可以在国家宏观调控下，在土地资源的配臵中起基础 性作用。
土地使用制度改革，为城市基础设施提供稳定的资金来源，对房地产和整个 国民经济的发展起了十分积极的促进作用。
随着土地有偿使用制度的进一步改革和完 善，在市场经济的作用下，土地价格的涨落将更符合市场规律。
2001年3月深圳市人民 政府发布的第100号令《深圳市土地交易市场管理规定》和2001年7月深府[2001]94号文 《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》以及2004年9月1日 国土资源部《关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知》等文的 发布，更加促进土地市场健康有利发展。
2005年,深圳市又正式启动了工业用地、工业区配套用地公开招标、拍卖、挂牌方 式出让。
2006年6月，市政府出台《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意 见》及7个配套文件，又提出了‚除重大投资项目、公共配套和市政基础设施等项目用 地可以协议方式出让外，其他产业用地在三年内将逐步实现全部按招标、拍卖、挂牌 出让‛的目标。
2007年4月，深圳市政府四届五十八次常务会议原则批准《深圳市闲臵 中水致远资产评估有限公司 61 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 土地处臵工作方案》，全面启动了全市闲臵土地的清理处臵工作。
2008年广东省出台了《关于加快建设现代产业体系的决定》。
9月25日，深圳市出 台了《关于加快建设现代产业体系推进产业转移和劳动力转移的若干意见》等政策文 件，明确提出我市将加快构建具有国际竞争力的现代产业体系。
土地供应要向现代产 业倾斜，同时，针对现代产业生命周期的特点，探索实行土地弹性年期制度。
2009年12月1日起《深圳市城市更新办法》正式实施。
之所以会引起全国的广泛 关注，主要是因为在旧城改造以及土地出让制度方式做出了重大改变。
据了解，对于 拆除重建类城市更新项目，《更新办法》鼓励权利人自行改造，并规定：‚存在多个权 利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更 新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利 人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。
‛对于自行改造的项目，《更新办法》指 出，‚实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订 土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计 算。
‛关于地价标准，《更新办法》作出了明确规定，拆除重建类城市更新项目中城中 村部分建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部 分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基 准地价标准补缴地价。
深圳将借鉴香港，探索引入招拍挂出让土地的‘勾地’制度。
国土资源部对用地预申请（俗称‚勾地‛）制度的流程规定为：对具体宗地有使用意向 的单位和个人提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格；市、县国土资源管理部门 认为其承诺可以接受的，以招拍挂方式出让该宗地；申请人应当参加招拍挂且报价不 能低于承诺价格。
勾地制度将更好地做到土地资源的优化配臵。
过去房地产在经济结 构中所占比例很大，因此对土地财政的依赖也就大。
经过这几年的发展，房地产的比 例在逐渐下降，政府也要摆脱依靠土地财政过活的状况。

3、城市规划与发展目标 深圳市的发展建设取得了令人瞩目的成就，其布局、设施、环境与运作体现了新 城市高速发展时期的活力与成就。
‚十五‛期间的五年，是深圳发展历程不平凡的
五 年，是实现经济实力历史性跨越的五年。
五年中，本市生产总值连续突破3000亿和 4000亿元大关。
‚十一五‛期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有 重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文 中水致远资产评估有限公司 62 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 化信息交流中心和国际旅游城市，用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代 化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。
到2010年，全市生产总值达到9000亿元，五年平均增长13%左右，人均生产总值 达到1.2万美元左右。
预期到2015年，全市生产总值达到1.5万亿元，五年平均增长10%左右，人均生产 总值达到1.5万美元左右； 到2020年，全市生产总值达到2万亿元，五年平均增长8%左右，争取人均生产总 值达到2万美元左右。

B、区域因素 区域因素是指土地所在地区的社会经济条件。
这些条件相结合所产生的地区特 性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。

1、区域概况 宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区之
一，地处东经113°52'，北纬22° 35'。
全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。
宝安南接深圳经济特区，北连东莞 市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城市—深圳的工业基 地和西部中心。
宝安属亚热带海洋性气候，平均气温22°
C，雨量充沛，年降水量1926毫米。
倚 山傍海，风景秀丽，物产丰富，陆、海、空交通便利，地理位臵优越，是安居兴业之 宝地。

2、交通条件 区内设有深圳宝安国际机场、直通香港、澳门的福永码头，距中国最大陆路口岸 —皇岗口岸约15公里，距蛇口港、赤湾港、妈湾深水港仅8公里。
区内各镇之间、村之 间分别有一级公路和水泥公路连通、广深、梅观、机荷高速公路纵贯全区，平南铁路 经过本区，在建的深圳地铁、拟建的深圳城市快速干道和深港西部通道均通达本区。
先进的海、空口岸、可快捷连通的陆路口岸、现代化的立体交通网络，构成了宝 安区顺畅的物流环境和出入境口岸环境。

3、基础设施条件 宝安建区以来，大力推进基础设施建设，积极扩大对外开放，努力改善投资环 境，全区国民经济和社会事业各项指标持续快速增长。
目前，宝安经济发展进入新的 增长周期，社会事业全面进步，人民生活质量日益提高。
中水致远资产评估有限公司 63 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 3.1供电、供水区内有大型水库和水厂，水库总容量1.7亿立方米，日供水能力90多万立方米，水质达到中国国家卫生标准。
全区有发电厂3家、装机容量54.5万千瓦；变电站30座、供电设备总容量6523兆伏安；年供电量超过158亿千瓦时，可满足全区当前和未来发展的生产、生活用水、电需求。
3.2市内交通全区建成公路797公里（不含城区道路），其中高速公路75公里，一级公路131公里，三级公路48公里，四级公路562公里。
交通非常方便。
3.3邮电通讯区内具有先进的通信网络体系，电话交换机总容量111万门，具有完善的现代化通信系统，每个镇均已接通宽带网，全区的城域网和广域网均已建成，邮政、快递业务具有较高的现代化水平。

4、市政公用设施宝安区一带的市政公用设施较为完善，小学、中学、医院以用文体设施基本建设完成。

5、环境条件宝安历史源远流长，迄今已有1600多年。
由于历史的原因和特殊的地理位臵，在宝安的土地上，先后孕育了‚东方明珠‛香港和改革开放的‚一夜名城‛深圳。
宝安区是原宝安县的一部分，于1993年1月1日挂牌成立，下辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜、新安、光明十个街道办事处。
宝安有着深厚的历史文化，留下了许多独特的民俗。
如吃‚盆菜‛的风俗等。
在古迹方面，凤凰山上的凤岩古庙、凤凰禅寺、文公祠和文昌塔等，相传是文天祥的侄孙所建。
（四）评估方法 根据《城镇土地评估规程》，评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方法。
为此，经评估人员现场查勘，以及评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，选择基准地价 中水致远资产评估有限公司 64 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 修正法测算委估宗地地价。
（五）关于宗地状况的特殊说明及相关评估假设
1、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

2、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证机构的持续发展。

3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平均衡市场。

4、任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

5、委托估价方对其所提供的相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。
若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。

6、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、估价基准日等设定条件。
（六）评估案例（A932-0833号综地，无形资产土地使用权第1项）
A、宗地状况
1、现状因素影响
（1）土地位臵：待估宗地位于观澜镇，公共设施尚未完善，所在土地级别为工 业五级，距离市中心约30公里。

（2）宗地形状及面积：宗地总用地面积996091.17平方米，用地规模较大，有利 于开发利用，宗地形状为较规则多边形，有利于建筑布局。

（3）宗地四至：东为桂花路，南为观光路。

（4）地质条件：待估宗地所在区域地质条件良好，有利于工程建设。

（5）临路状况：待估宗地东临观光路（主干道），距观光路约300米，临路状况 好。

（6）相邻土地利用状况：待估宗地相邻地块基本为工业用地，与待估宗地形成 一定的集聚效应，有利于待估宗地的利用。
中水致远资产评估有限公司 65 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
（7）土地权利状况与使用年期：待估宗地于估价期日为政府拟出让的储备用 地，已经开始使用，剩余使用年期为48年。

（8）开发程度：宗地红线外“五通”，红线内场地已平整。
①供电状况：市政供电，保证率为95%； ②供水状况：市政供水，保障率95%； ③周围道路状况：临主干道路，临路状况好； ④排污状况：排入市政管网，雨污分流，保证率95%； ⑤通讯状况：移动讯号，固定电话，保证率100%； ⑥地面平整状况：场地已平整。

2、规划条件因素影响
（1）土地用途 待估宗地规划用途为工业用地，用于制造行业的工业厂房及其附属设施，行政办 公及生活服务设施，用地面积不得超过项目总用地面积的7%，其建筑面积不得超过总 建筑面积的10%。

（2）主要规划技术经济指标 ①总用地面积：996091.17平方米； ②容积率：1.3； ③主体建筑物的性质为：厂房； ④建筑覆盖率：≤45%； ⑤建筑间距：满足日照及消防间距要求； ⑥深圳市长安标致雪铁龙汽车有限公司要求按需要设臵，满足各生产需求。

3、最合理和最有效利用 待估宗地规划用途为工业用地，用于制造行业的工业厂房及其附属设施，行政办 公及生活服务设施，行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的 7%，其建筑面积不得超过总建筑面积的10%。
而且待估宗地周边主要以工业厂房为 主，因此根据最有效使用原则以及合法原则，确定待估宗地最合理和最有效利用的用 途为工业用地。

B、基准地价思路 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按 照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条析相比较， 中水致远资产评估有限公司 66 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估 价基准日价格的方法。
其基本公式如下： V=Vlb×（1±∑Ki）×Kj 式中：V：土地价格 Vlb：某一用途土地在某一土地级别上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年限等其它修正系数
C、基准地价内涵： 2006年5月24日，深圳市国土资源和房产管理局发布《关于发布深圳市2006年度公告基准地价的通告》（深国房“2006”282号）文件，文中规定自2006年5月24日起施行该基准地价，深圳市公告基准地价是指以网格地块为单元，分土地用途为商业、办公、住宅、工业等土地利用类型，按照各用途土地的法定最高出让年期（商业40年、办公50年、住宅70年、工业50年），在设定的土地利用状况及土地开发条件下的土地使用权平均市场价格，市场平均价格为楼面地价。
修正系数包括用地类型(见附表1)、年期(见附表2)、容积率(见附表3、4)。
宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。
用地类别 商业 办公 住宅 用地类型 附表
1、用地类型修正系数表 适用基准地价类型 修正系数 一般商业 商业 1.0 肉菜市场、花卉、汽车展销 商业 0.6 邮政所 商业 0.5 加油、加气站 酒店 住宅 1.0 一般办公、商务公寓 办公 1.0 住宅、会所、物业管理用房 住宅 1.0 单身宿舍别墅 住宅 0.8 备注 须整体转让须整体转让20年土地使用期限 中水致远资产评估有限公司 67 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 工业 物流项目 工业厂房、仓库、堆场、交通、供水、供电等生产性用地 油库、气库、港口范围内仓库工业类配套宿舍、办公笋岗仓库区其它物流园区 工业 1.0 工业 1.5qq 工业 1.3 按50%商业、50%工业计 按25%商业、75%工业计 仅限特区外园区外个案报市会 公共事文教体卫、社会福利、学校幼儿园、图 业项目书馆、博物馆、文物馆、科技馆、纪念 办公 0.5 馆、电视台 种养用地 种养用地 20年土地使用期限 说明
2、凡容积率小于1.0（包括别墅）的住宅、加油加气站、主体公园、高尔夫球场度假村、墓园、特殊海滨用地等特殊类型用地须按程序评估确定；
3、酒店项目另按酒店政策约定；中心区项目按1996年市政府批准的协议出让底价标准。
年期商业类
1 0.036
2 0.071
3 0.105
4 0.138
5 0.171
6 0.204
7 0.235
8 0.266
9 0.299 10 0.327 11 0.356 12 0.385 13 0.413 14 0.441 15 0.468 16 0.495 17 0.521 18 0.546 19 0.571 20 0.596 21 0.620 22 0.644 23 0.667 附表
2、分用途土地年期修正系数 办公（工业）类住宅类年期商业类办公（工业）类 0.03154 0.026 36 0.931 0.81 0.061 0.051 37 0.949 0.825 0.091 0.076 38 0.966 0.840 0.120 0.101 39 0.983 0.855 0.149 0.125 40 1.000 0.869 0.177 0.148 41 1.016 0.884 0.205 0.171 42 1.032 0.898 0.232 0.194 43 1.048 0.911 0.258 0.216 44 1.064 0.925 0.284 0.237 45 1.079 0.938 0.310 0.259 46 1.094 0.951 0.335 0.280 47 1.108 0.963 0.359 0.300 48 1.123 0.976 0.383 0.320 49 1.137 0.988 0.407 0.340 50 1.150 1.000 0.430 0.359 51 1.164 1.012 0.453 0.378 52 1.177 1.023 0.475 0.397 53 1.190 1.034 0.497 0.415 54 1.203 1.046 0.518 0.433 55 1.215 1.056 0.539 0.451 56 1.227 1.067 0.560 0.468 57 1.239 1.077 0.580 0.485 58 1.251 1.088 中水致远资产评估有限公司 住宅类0.6770.6900.7020.7140.7270.7390.7500.7620.7730.7840.7950.8050.8160.8260.8360.8460.8550.8650.8740.8830.8920.9010.909 68 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 24 0.690 0.600 0.501 59 1.263 1.098 0.918 25 0.712 0.619 0.518 60 1.274 1.108 0.926 26 0.734 0.638 0.533 61 1.285 1.117 0.934 27 0.755 0.657 0.549 62 1.296 1.127 0.942 28 0.777 0.675 0.564 63 1.307 1.136 0.950 29 0.797 0.693 0.579 64 1.317 1.145 0.957 30 0.818 0.711 0.594 65 1.327 1.154 0.965 31 0.837 0.728 0.609 66 1.338 1.163 0.972 32 0.857 0.745 0.623 67 1.347 1.171 0.979 33 0.876 0.762 0.637 68 1.357 1.180 0.986 34 0.895 0.778 0.650 69 1.367 1.188 0.993 35 0.913 0.794 0.644 70 1.376 1.196 1.000 [说明]本表解决不同年限的地价计算问题，此表中的修正系数视土地市场及经济状况定期调整。
附表
3、工业用地容积率修正系数 容积率r 修正系数 R≤1.2 1.2 1.2﹤r≤1.5 2.4-r r﹥1.5 0.9 容积率rR≤2.02.0﹤r≤5.5r﹥5.5 附表
4、住宅容积率修正系数 修正系数1.3 1.5-0.1r0.95 根据2006年5月24日深圳市国土资源和房产管理局发布《关于发布深圳市2006年度公告基准地价的通告》（深国房“2006”282号）的有关地价政策，待估宗地位于宝安区观澜镇，对应工业用途基准地价为297元/平方米。
该基准地价的采用的是土地在正常市场条件、区域平均土地发程度和合理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费用（征地或拆迁费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费，其内涵是：开发程度‚三通一平‛、平均容积率为1.5的楼面地价。

D、测算过程
1、基准地价Vlb为297元/平方米。
深圳市公告基准地价是指以网格地块为单元。
基准地价是该宗地的平均价格。
故不进行宗地因素修正。

2、K1估价期日修正本次评估基准日为2012年9月30日，根据城市动态地价监测公布的地价指数级上涨率：如下表： 中水致远资产评估有限公司 69 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 深圳地价指数情况一览表 年度季度 综合 商服 住宅 工业 2006
2 132.16189.99137.71 127 2011
4 408 535 338 208 深圳地价增长率情况一览表 年度 季度 综合 商业 居住 工业 2012
3 2.99 0.93 4.61 3.23 2012
2 1.44 3.73 -0.19 0.36 2012
1 -2.31 -5.54 0.02 0.4 K1期日修正=(208/127)×(1+0.36%)×(1+0.4%)×(1+3.23%)=1.70
3、K2用地类型修正估价宗地地上建筑为工业厂房，用地类型修正系数为1.4、K3容积率修正基准地价工业用地容积率为1.5，估价宗地容积率为1.3，则容积率修正=1.1/0.9 =1.225、K4年期修正待估宗地土地使用年限为50年，自2010年9月30日至2060年9月29日止，在估价基准日2012年9月30日的土地剩余使用年期为48年，查询分用途土地年期修正系数0.976。

6、开发程度修正基准地价开发程度为开发程度‚三通一平‛，为通水、通路、通电及场地平整。
待估宗地开发程度为‚五通一平‛，为通水、通路、通电、通气、通讯及场地平整，根据深圳市政工程造价，通气和通讯均为10-40元/建筑平方米，本修正取80元。

7、宗地评估地价的计算V=Vlb×（1±∑Ki）×K1×K2×K3×K4 =297×（1+80）×1.7×1×1.22×0.976 =766.13元/平方米 中水致远资产评估有限公司 70 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
8、办证费用：根据深圳市税收规定，办理土地使用权初始登记需缴纳契税，其 中契税为去的地价款的3%，印花税费0.05%
9、取得的待估宗地单价为=楼面地价+办证费用 =766.13×（1+3%+0.05%） =789.50元/平方米
C、地价的确定 根据以上评估过程，采用基准地价系数修正法，估计人员通过对各估价对象所在 区域的市场情况的分析，考虑测算方法及其测算结果从侧面反映了估价对象的实际价 格水平，故本次估价对象的最终评估结果。
宗地名称 土地用途 表3-7估价对象结果确定表 土地面积（M2） 基准地价系数修正法（元/平 方米） 容积率 土地总价（万元） A9号32综-0地833工业用地996,091.17789.501.31,022,334,242.00 研发中心A932-0834为2012年4月取得的，与评估基准日接近，且深圳市今年工业 用地地价水平较为平稳，故直接采用指数法进行调整修正。
根据城市地价监测系统显示 深圳地价增长率情况一览表 年度 季度 综合 商业 居住 工业 2012
3 2.99 0.93 4.61 3.23 2012
2 1.44 3.73 -0.19 0.36 2012
1 -2.31 -5.54 0.02 0.4 由表上表得知，第二季度的地价增长率为0.36%，第三季度的地价增长率为3.26%。
研发中心A932-0834宗地取得日期为2012年4月6日，含土地使用权初始登记费用后的取得价款为187,455,159.00元。
则估价时点估价值＝187,455,159.00×（1+3.23％）×（1+0.36％）＝194,206,596.00 物流中心A933-0738宗地取得日期为2012年7月12日，与估价时点靠近，地价未发 中水致远资产评估有限公司 71 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 生变动，故评估值等于其取得价款。
（七）估价结果 序土地权证编号号 宗地名称 面积(m2)原始入账价值 账面价值 评估价值 深房地字第整车厂、发动机15000544145号厂A932-0833号996,091.171,023,843,162.791,010,123,688.031,022,334,242.00 综地 深房地字第 研发中心A932- 25000542068号 0834宗地 299,999.40187,455,159.00185,580,607.43 194,206,596.00 尚未办下房地产物流中心A933-
3 证 0738号宗地 70,000.22 22,000,000.00 21,724,999.99 22,000,000.00 土地使用权合计 1,366,090.791,233,298,321.791,217,429,295.451,238,540,838.00 CAPSA公司土地使用权增值21,111,542.55元，主要是宗地市场价格上涨造成评估增值。

六、其他无形资产的评估 (一)评估范围本次被评估企业申报的无形资产包括两部分：一是已开始使用的软件主要为甲骨文ERP许可证、Oracle软件、ZZ5(CATIA标致全球包）等，二是外购软件的预付款。
（二）评估方法对于外购的应用软件，查询相同软件的现行市场价格来确定评估值；对于软件预付款，按照账面值确认。
（三）评估测算过程对于甲骨文ERP许可证、Oracle软件、ZZ5(CATIA标致全球包）等工程项目用计算机软件，评估人员已核查企业的相关购买合同，现场观察了软件的使用情况，并上网查询了解了该软件的市场价格水平，同时考虑了软件升级费等各项费用。
对于软件预付款，按照账面值确认。
（四）评估结果故上述外购软件的评估值为32,216,588.90元，评估增值1,065,741.69元，增值率3.42%。
中水致远资产评估有限公司 72 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
七、开发支出评估说明 本次评估申报的开发支出账面值为172,305,621.00元，内容为CAPSA公司研发费用支出，内容包括所支付的研发人员薪酬、差旅费等。
评估人员查阅了开发支出明细账，抽查了相关凭证，特别是关注了开发成本中的账面值构成中是否包含有不合理的费用，按核实后的账面值加资金成本作为评估值。
故开发成本评估值为176,698,610.00元，评估增值4,392,989.00元，增值率为3.12%。

八、关于递延所得税资产的评估说明 递延所得税资产账面金额为79,688,989.60元，是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异。
企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异（本次为计提企业亏损形成）。
评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。
按核实后的账面值作为评估值。
递延所得税资产评估值为79,688,989.60元，评估无增减值。

九、负债评估说明 (一)评估范围 评估范围为企业评估申报的流动负债和非流动负债，流动负债包括短期借款、交 易性金融负债、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利 息、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债；非流动负债 包括长期借款、应付债券、长期应付款、专项应付款、预计负债、递延所得税负债和 其他非流动负债。
上述负债在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目名称短期借款交易性金融负债应付票据应付账款 中水致远资产评估有限公司 账面价值 355,000,000.00- 9,079,073.0173 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 预收账款 1,118,543.40 应付职工薪酬 24,295,213.61 应交税费 -11,771,890.91 应付利息 - 应付股利 - 其他应付款 326,796,953.76 一年内到期的非流动负债 - 其他流动负债 162,567,742.00 流动负债合计 867,085,634.87 长期借款 365,000,000.00 应付债券 - 长期应付款 - 专项应付款 - 预计负债 - 递延所得税负债 - 其他非流动负债 181,995,300.00 非流动负债合计 546,995,300.00 负债合计 1,414,080,934.87 (二)评估过程评估过程主要划分为以下两个阶段：第一阶段：准备阶段
1．根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对，使之相符。
对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。

2．由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。

3．对负债原始凭证抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第二阶段：评定估算阶段
1．将核实后的负债评估明细表录入计算机，建立相应电子数据文档。

2．对各类负债采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表。

3．提交负债的评估技术说明。
(三)评估方法及说明
1.短期借款 中水致远资产评估有限公司 74 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明 短期借款账面值355,000,000.00元，为企业从交通银行深圳宝安支行取得的一年内 到期的短期贷款。
评估人员核对了借款合同，金额、借款期限、利率无误。
同时，评 估人员向银行进行了询证，函证结果与银行对账单相符。
且企业经营状况良好，应有 到期承付借款的能力，以核实后的账面值确认评估值。
短期借款评估值为355,000,000.00元，评估无增减值。

2.

应付账款 应付账款账面值9,079,073.01元，主要内容为应付设备款和暂估材料款。
评估人员 查阅了应付账款明细账和主要购货单位的购货合同及原始凭证，核实交易事项的真实 性、业务内容和金额等，并对大额应付款项进行了函证查询，对暂估入库的应付账 款，评估人员抽查了相关购货合同并对入库的原材料进行了实地盘点，以核实后的账 面值作为评估值。
应付账款评估值为9,079,073.01元，评估无增减值。

3.

预收账款 预收账款账面值1,118,543.40元，核算内容为预收备件款。
评估人员抽查有关账簿 记录和供货合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符，均为 在未来应支付相应的权益或资产，故以核实后账面值确定为评估值。
预收账款评估值为1,118,543.40元，评估无增减值。

4.

应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值24,295,213.61元，为应付职工工资和按规定比例提取的工会经 费节余以及应付的职工社会统筹费用等。
评估人员核对了企业总账和明细账，核实了 应付职工薪酬的提取及使用情况，认为计提正确和支付符合规定，以核实的账面值作 为评估值。
应付职工薪酬评估值24,295,213.61元，评估无增减值。

5.应交税费 应交税费账面值为-11,771,890.91元，主要内容为应交未交增值税、营业税、城建 税、教育费附加和个人所得税等。
经查阅应交税费明细账及纳税申报表，抽查企业的 完税凭证，税金计算正确，以核实后的账面值作为评估值。
应交增值税为借方余额，系本期进项税额与销项税额相抵后产生的余额。
该余额 可以在以后各期进行抵补，本次按核实后的账面值作为评估值。
应交税费评估值为-11,771,890.91元，评估无增减值。
中水致远资产评估有限公司 75 中国长安汽车集团股份有限公司拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目·资产评估说明
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