WEEKLY ○2017／12／7星期四○责编／四清美编／小小校对／银葵 5日，中国社会科学院发布中国住房报告(2017-2018)显示，2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。
值得注意的是，2017年一二线热点城市在严厉的调控措施下，楼市趋于冻结，大量房地产企业和投资需求被挤向三四线城市，投机空间再度转移。
同时房企与个人资金杠杆均出现明显上涨。
因此，未来房地产市场将面临不确定性，一方面，坚持调控措施，防止出现报复性反弹；另一方面，应警惕房企融资隐患和杠杆风险。
中国社会科学院发布中国住房报告： 明年楼市将迎盘整期 专家建议警惕企业资金风险，积极完善住房租赁制度 趋势多数城市房价趋于平稳 报告指出，通过限制性政策与长效机制相结合，多数城市房价趋于平稳。
中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表示，2017年以来住宅销售均价涨幅一直维持在4%以下的水平。
在严厉调控的作用下，房地产总体呈现稳中有升态势，一二线城市增幅分化下调，三四线城市分化上升。
与一二线涨幅收窄趋势形成明显反差，三四线城市房价领涨全国。
国家统计局数据显示，2017年9月，70大中城市中三线城市新建商品住宅价格同比上涨7.4%，远高于一线城市的0.5%和二线城市的5.6%。
以10月单月为例，大数据房价指数（同比）显示，2017年10月， 74个样本城市中，佛山、济南、成都、杭州、青岛、广州、西安、长沙8个城市，房价较去年同期上涨40%以上。
重庆、无锡、惠州、武汉、东莞、厦门、烟台7个城市，房价同比涨幅在20%-40%之间。
而与此同时，北京、天津、合肥、上海分别累计下跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。
倪鹏飞表示，虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性需高度警惕。
“若房价收入比过高，存在一定泡沫风险。
” 具体来看，一线城市房价收入比依然居高不下。
数据显示，虽然全国平均房价收入比仅为7.5，总体房价收入比稳定，但从一线城市 单独看来，其房价收入比依然高达31.3，其中，北京房价收入比更是高达41，居所有城市之首。
“还应警惕房价报复性反弹。
”倪鹏飞表示，由于城镇化红利没有结束，总体预期没有改变，若调控政策转向或变化，可能导致反弹。
倪鹏飞认为，目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，非真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。
因此，若后期在一二线城市供给难以跟上，土地、财税等制度性政策未建立的背景下，调控若放松，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，被限制性措施打压的需求或伺机复燃，以致一二线热点城市房价出现报复性增长。
预警房企融资风险凸显 倪鹏飞表示，虽然近一年来房地产相关资金不断收紧，但房企各项融资规模依然高于同期，面临资金链与信贷违约风险。
报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。
Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。
36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。
其中，融创资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等龙头房企也普遍接近于90%。
值得一提的是，上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，较2016年的2万亿元相比，同比增幅高达37%。
而带来高负债的主要原因，中 国住房报告课题组成员刘伟表示，一方面是房企大量购置土地，另一方面则是高杠杆并购，激进扩张。
根据Wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。
“我国经济进入新常态以来，房企传统盈利模式不可持续，因此，出于生存考虑，房企激进做大企业规模。
”刘伟认为，这样急于扩大规模，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。
事实上，2018年房企迎来集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。
其中，恒大面临到期/可回售债券总额54.56亿美 元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。
除负债外，信贷来源变化明显。
报告显示，2016年9月份以来，房地产开发资金来源中个人按揭贷款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但与之相对应的是，房地产开发资金来源中国内非金融机构贷款增速大幅增加，同比涨幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。
倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。
政策积极完善住房租赁制度 “本轮房价回升小周期接近尾声。
”中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华表示，过去一年半时间，一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。
邹琳华认为，房价的“相对洼地”已基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础，首套房贷利率上升，市场实际利率也居高不下，房价快速上涨金融条件不具备。
社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室助理研究员李超建议，2018年应继续稳定“控一线、稳二线、盘活三四线”调控思路，有效预防投资性需求跨区域轮动所引发的潜在市场风险。
另外，李超表示，应加大限购限贷政策的区域联动性。
“在高铁快速发展下，单个城市的限购限贷政策难以遏制扩散的投资性购房需求，因此，在城市群之间和大区域内部调控 政策提前充分沟通，有效预防投资性购房需求的跨区域轮动现象，避免区域市场的大起大落和泡沫的外延扩散。
” 倪鹏飞建议，应把持续调控融入制度和长效机制中。
需要实现以售卖为主的住房体系转向租售并举体系，从以商品房为主的住房体系转向商品保障体系并行，从以老市民为主的住房体系转向新老市民并重体系三方面的改变。
同时，倪鹏飞指出，应积极完善租赁住房制度、加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。
改革金融制度体系，扩大宏观审慎监管的实施范围。
增加热点居住城市土地供给，改革供地格局，形成政府、企业、集体组织等多渠道供应机制。
“还应加快财税体制改革，2018年将房地产税纳入立法议程。
”倪鹏飞认为，应明确房地产税时间表，给予市场明确预期，减少各方的赌博心理。
（据《经济参考报》） 家居小知识 小户型家具摆放小技巧 因房价不断上涨，小户型房子也越来越受年轻人的欢迎。
小户型房子的装修让许多人绞尽脑汁，想充分利用空间，那么小户型家具的摆放也就成了一门不得不知的学问。

1.一般人们都非常喜欢在室内分很多的功能区，但是小户型本身空间有限，因此功能性太强的话，会让室内的空间显得更为拥挤。
一般来说，可以弱化空间，用衣柜或者书架等来分割不同的功能区，这样不仅生活起来很方便，而且室内也会显得宽阔许多。

2.室内空间十分有限，可以将墙壁也利用起来，这样能让收纳变得特别方便，而且室内也不会显得太乱。
可以挑选一些高脚的家具，这样下部的空间就能很好地利用起来。
另外，多功能家具也是十分重要的，比如沙发床，既可以作为沙发又能当床，而且还能节省很多的金钱。

3.在布置小户型的时候，可以打破一些固定的方法，多采用开放式的厨房或者将餐厅与客厅合二为
一，这样室内的家具摆放空间很大，而且还会显得比较宽阔。
另外，在摆放家具的时候，还是要以实用性为主，然后在此基础之上再进行装饰，这样居住起来才会更加的舒适。
（据红网） 佳和豪庭本月16日开盘 位于市区东城片区的佳和豪庭将于本月16日开盘，此次推出的是建筑面积135平方米至158平方米的四至五房洋房。
风华城上，尽享生活。
据介绍，佳和豪庭位于越王大道与永和东路交会处，出行紧邻城市主干道，交通便利。
坐拥 河源市商务小区、东江湾公园、全民休闲健身广场、河源市儿童公园、市人民医院、深河中学、东城一农贸市场等市政配套设施，同时临近河源市商业中心、万隆城购物中心、河源汇景希尔顿逸林酒店等商业旺地，满足购房者政务、文化、娱乐、休闲、医疗、购物 等生活所需。
除了地理位置优越外，佳 和豪庭为居住者打造精品住宅的现代品质生活。
据了解，佳和豪庭的建筑外立面采用现代主义风格，错落楼栋布局，社区内还有人文艺术长廊，充分优化居住舒适度和景观享受。
在户型设计方面，建 筑面积约135平方米至158平方米的四至五房，户户南北通透，让居室拥有更多阳光和清风，同时每户带景观阳台，给日常生活更多想象空间。
大格局全明设计，动静功能分区，兼具空间美感与舒适度，满足购房者的居住要求。
（彭冲） 住房消费调查结果显示 近半家庭认为所在城市房价高 《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》《中国住房消费发展报告(2015-2017)》30日在南开大学发布。
报告显示，近一半家庭认为所在城市房价高；房地产税收政策调整对半数以上家庭住房消费选择无影响；取消限购对购房的促进作用要弱于取消限贷。
中国城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。
该项目由周京奎教授于2015年发起，目前已初步完成2015年度—2017年度三个年度的数据采集。
在未来家庭住房消费选择 中，报告指出，有超过47%的被调查家庭认为所在城市房价非常高或者较高，而只有7.5%的被调查家庭认为所在城市房价非常低或较低，这说明全国城市家庭总体上倾向认为房价偏高。
报告特别对房地产税收、限购限贷、房贷政策等近年住房消费中出现的新情况进行调研。
调查报告显示，房地产交易税的调整（提升税率）对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下会更倾向于不购买住房。
报告认为，从现有的住房 调控政策来看，限制城市居民购房的政策主要是限制商业贷款和限购。
而相比之下，取消限购对被调查家庭购房的促进作用要弱于取消限贷，且被调查家庭最希望放宽的限贷政策为降低贷款利率，表明大部分家庭不购房的原因仍是支付能力不足。
本次报告发布了中国住房价格风险指数。
该指数对全国70个城市近5年的住房价格风险进行了评估，结果显示：2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。
报告还发布了住房价格下 跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格最大下跌幅度的指数。
结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。
在当日举行的中国住房消费与城市发展高层研讨会暨中国城市家庭住房消费调查研究成果发布会上，调查发起人和牵头人周京奎教授对本期调查设计、家庭住房消费选择、调控政策影响等进行介绍，并发布了中国住房价格风险指数和中国住房消费景气指数。
（据中国经济网） 楼市传真 房企今年拿地热情不减 50家房企拿地同比涨53% 今年虽然提倡“房住不炒”，但是房企的拿地热情依旧高涨。
中原地产研究中心统计数据显示，截至2017年11月，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到20982亿元，同比涨幅高达53%。
从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新历史纪录已成定局。
碧桂园、万科、融创等公布的销售业绩均已超过2016年全年。
在50家房企中，碧桂园今年拿地数量最多，共计484块。
值得注意的是，今年不论是一二线城市还是三线城市，土地市场依然处于相对高温中。
中原地产首席分析师张大伟表示，房企虽然在一二线城市受到调控影响，成交放缓，但全国房地产销售额依然刷新历史纪录，三四线城市，特别是部分热点三线城市房企拿地热情明显。
不过，楼市调控持续，使得部分非热点属性的土地出现明显降温，土地市场分化明显。
在张大伟看来，即使很多城市土地调控政策严格，但企业依然处于补库存阶段。
（据《北京晨报》） 海南商品住宅售价网上公示 擅自提价或停发预售许可 海南省物价局、海南省住房和城 乡规划建设厅近日就加强商品住宅销 售价格备案管理工作下发通知，要求 逐步推行网上公示制度，在市县政府 信息网或市县价格（住房）信息网进行 商品住宅销售价格备案公示。
海南省物价局和海南省住房和城 乡建设厅联合下发的《关于加强商品 住宅销售价格备案管理工作的通知》 规定，各市县物价、房地产主管部门要 合理确定商品住宅销售备案价格。
备 案价格调整时限由所在市县物价、房 地产主管部门报请当地市县政府研究 确定。
达到预售（现售）条件的新建商品 住宅项目，房地产开发企业在办理新 建商品住宅预售许可证（现售备案表） 前，应当向所在市县价格主管部门进 行预售（现售）价格备案。
已申领预售 许可证（现售备案表）但未办理销售价 格备案且未售出的新建商品住宅，房 地产开发企业应当向所在市县价格主 管部门进行预售（现售）价格备案。
调 整备案价格应当重新进行价格备案。
规定强调，要逐步推行网上公示 制度，在市县政府信息网或市县价格 （住房）信息网进行商品住宅销售价格 备案公示。
对未按规定备案或超出备 案价格、擅自提价的，依照有关规定采 取不予发放预售许可证或现售备案 表、责令限期整改、暂停网签、停发后 期预售许可证或现售备案表等行政管 理措施。
（据新华社） 武汉将全面清查楼盘项目 严打各类
违法违规行为 武汉市房管部门5日召开房地产 市场整治工作大会提出，从即日起，再 掀起新一轮的市场整治行动，对全市 所有在建在售楼盘项目进行全面清 查，建立长效监管机制。
今年以来，武汉市持续推进房地 产市场专项整治。
截至
11月底，全市 共检查在建在售开发项目1057个，房 产中介门店2260家，处罚了100多家 开发商和500多家中介机构，房管部门 还联合公安等执法部门依法审查涉案 人员45名，刑事拘留了其中22名犯罪 嫌疑人，对房地产市场中的违规违法 行为起到了有效震慑。
针对目前房地产市场上花样翻新 的各类违规、侵害购房者权益的行为， 武汉市房管局决定，从即日起将在全 市掀起新一轮的市场整治行动，出重 拳、下猛药，从严从重从快打击房地产 市场投机炒作行为；“全覆盖”巡查督 导、“零容忍”查处曝光，维护购房者合 法权益。
武汉市房管局有关负责人表示， 下一步，武汉将建立市场监管长效机 制，实现从专项整治向日常监管的有 效衔接和转变，建立房管会同国土、工 商、公安、财税、金融等相关部门联合 执法、快速反应、协同决策、联查联管 机制。
（据新华社）