行业跟踪|房地产
证券研究报告
房地产行业Table_Title
宁七条：增加有效供给，规范房企行为
行业评级Table_Grade
前次评级报告日期
买入
买入2014-03-12
Table_Summary
核心观点：
事件描述：“宁七条”出台
2014年2月28日，南京市人民政府办公厅下发《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》（宁政办发（2014）13号），对南京房地产市场的管理工作提出了七条意见，简称“宁七条”。
增加有效供给放在首位，不再提及调控需求 相对市场表现Table_Chart 房地产 10%0% -10%-20% 2013-03 2013-07 沪深3002013-11 2014-03 此次“宁七条”对于房地产市场的表述，与两会政府工作报告一致，不再提房地产需求调控，把增加住房市场有效供给放在了首位。
有效供给分为两个方面，一是中低价位、中小套型住房，二是保障性住房。
一方面，南京市历年的供地规模均未超过500公顷，“宁七条”提出，未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平米以下户型占比要超过50%。
另一方面，南京市保障房建设一直以来投入力度都比较大，但是，从供地角度来看，住宅用地的计划供应中，保障房用地的供给近年来有下降趋势，同时，计划新开工面积也有下降。
“宁七条”提出土地市场竞价设臵最高限价，高出限价仍有竞争的，停止竞价，改为配建保障房面积或保障房建设资金，这既能有效控制土地溢价率的上升传导至房价，同时也能加大保障房的供地量。
多管齐下控房价：规范房企行为、加强价格指导 分析师：Table_Author 乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@ 相关研究：Table_Report 房地产行业:板块情绪小幅回暖，基本面调整仍需时间房地产行业:林深无旧客坐看霜满路房地产行业:预期之中，一脉相承 2014-03-102014-03-072014-03-06 除了增加有效供给外，“宁七条”在控制房价过快上涨方面进一步提出了五点建议，主要是规范房企行为，加强价格指导。
实际上，2013年，南京市房价的上涨速度确实较快：按照中指院的统计数据，2013年南京市商品住宅房价同比涨幅超过20%；按照统计局的数据，同比数据也超过了10%。
而2013年全年，南京市的人均可支配收入增速为9.8%。
如果我们考察南京市房地产的库存和销售情况，我们发现，目前南京市房地产市场的库存去化周期约为5.33个月，去化速度较快，库存压力较，房价存在一定的上涨动力。
我们认为，在“宁七条”后五条管理房价的意见中，值得注意的是“规范开发企业成品住宅的申报指导”，针对以精装修为名义进行不合理提价的行为进行管理。
联系人：Table_Contacter联系人： 金山021-60750652jinshan@郭镇021-60750637guoz@ 近期行业板块情况 从目前来看，基本面的弱势情况尚未转变。
三月推盘高峰的到来将继续给库存消化带来压力，而成交端我们认为按揭贷的负面影响仍存，未来价跌的风险是否会扩大化值得关注和警惕。
政策方面从两会的情况以及“宁七条”的表述看，进一步出现严厉的房地产调控政策的可能性不大。
风险提示 需求恢复慢于预期。
价跌风险蔓延。
识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明1/9 事件描述：“宁七条”出台 行业跟踪|房地产 2014年2月28日，南京市人民政府办公厅下发《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》（宁政办发（2014）13号），对南京房地产市场的管理工作提出了七条意见，简称“宁七条”。
主要包括完善住房供应结构、土地出让配建保障房、防范房企资金风险、加强申报价格指导、规范精装修房价格申报、加强五个郊区房地产市场监管力度、和统计部门加大对楼盘销售价格的监测等七个方面。
增加有效供给放在首位，不再提及调控需求 我们认为，此次“宁七条”对于房地产市场的表述，与两会政府工作报告一致，不再提房地产需求调控，甚至没有提“调控”二字，取而代之的是强调“管理”。
同时，“宁七条”把增加住房市场供给，特别是有效供给，放在了首位。
表1：南京市历年房地产政策表述 时间 文件 政策内容 2014/2/28 宁政办发（2014）13号 完善住房供应结构、土地出让配建保障房、防范房企资金风险、加强申报价格指导、规范精装修房价格申报、加强五个郊区房地产市场监管力度、和统计部门加大对楼盘销售价格的监测等七个方面。
加大普通住宅用地供应，优先安排保障性住房用地；加大土地供后监管力度，探索新的土地供应方式；进一步 2013/11/25
宁政发[2013]311号 执行差别化的住房信贷政策；严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价；加强市场行为监管，规范市场销售秩序；加大保障性住房建设力度，优化供应结构体系；加大保障性限价住房供应，逐步解决城市中低 收入家庭、新就业大学生等住房困难问题；建立各部门分工协调机制，完善住房供应体系。
努力控制新建住房价格；加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件；认真 2011/2/19
宁政办发[2011]17号 执行差别化信贷税收政策，进一步合理引导住房需求；增加土地有效供应，进一步严格住房用地管理；加强市 场监管，进一步强化新闻舆论引导。
2010/10/12宁政发[2010]196号 加快保障房、普通商品住房建设；严格执行差别化住房信贷政策；调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策；保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。
数据来源：政府文件，广发证券发展研究中心 我们认为，有效供给分为两个方面，第一是中低价位、中小套型住房，第二是保障性住房。
一方面，南京市历年的供地规模均未超过500公顷，最高是2011年的442公顷。
“宁七条”提出，未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平米以下户型占比要超过50%。
同时，随着供地量的加大，预计土地市场的成交溢价率在未来也有望出现回落。
识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明2/9 行业跟踪|房地产 图1：南京市商品住宅年均供地情况 500400300200100 0200820092010201120122013商品住宅年均供地（公顷） 数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 图2：南京市商品房住宅用地出让情况 800 100% 600 80% 60%400 40% 200 20%
0 0% 200820092010201120122013 住宅用地出让金（亿元） 平均成交溢价率 数据来源：广发证券发展研究中心 另一方面，南京市的保障房建设一直以来的投入力度都比较大，但是，从供地角度来看，住宅用地的计划供应中，保障房用地的供给近年来有下降趋势，同时，计划新开工面积也有下降。
我们认为，“宁七条”提出土地市场竞价设臵最高限价，高出限价仍有竞争的，停止竞价，改为配建保障房面积或保障房建设资金，这既能有效控制土地溢价率的上升传导至房价，同时也能加大保障房的供地量。
表2：当前执行“限地价、竞配建”主要城市 城市 日期 政策 杭州 2012年8月《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》 广州2012年11月 《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见》 北京 2012年9月 无 南京 2014年2月 《关于土地出让模式调整的说明》 数据来源：中原集团研究中心，广发证券发展研究中心 溢价率上限49%45% 48%~50%45% 图3：南京市保障房供地情况（公顷） 12001000800600400200
0 2010 2011 住宅用地供应量 2012 54%52%50%48%46%44%42%40%2013 保障房供地 占比 数据来源：广发证券发展研究中心 图4：南京市保障房计划新开工情况（万平米） 700 600 600 500 400 300 200 100 0
2010 600 600 300 2011 2012 2013 保障房计划新开工面积 3002014 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明3/9 行业跟踪|房地产 表3：南京市政府工作报告对保障房建设的表态 年份 保障房建设内容 2008年 2008年计划开工建设50万平方米中低价商品房和300万平方米经济适用房，储备1000套廉租房。
全面开展重点危旧房片区改造。
2008年实际竣工经济适用房201万平方米、中低价商品房31.4万平方米，储备廉租房1000套。
2009年 2009年计划利用3年时间，解决3万户低收入家庭住房困难问题，力争15平方米以下的低保困难家庭住上廉租房；竣工经济适用房250 万平方米、中低价商品房30万平方米以上；力争完成以热河路等为重点的危旧房改造200万平方米。
2010年 2010年计划开工建设保障性住房包括廉租房、经济适用房、中低价商品房、租赁房和人才公寓等600万平方米以上，竣工300万平方米，其中廉租房1500套；计划完成危旧房改造80万平方米以上。
2010年规划建设保障性住房1000万平方米，实际新开工660万平方米，竣工300万平方米。
2011年 2011年计划新开工600万平方米，竣工300万平方米，储备廉租房1800套，建设中低价商品房40万平方米、公共租赁房50万平方米。
保障性住房在目前实施1000万平方米的基础上，再增加1000万平方米，努力实现“居者有其屋”。
2011年实际投入400多亿元实施了南京历史上最大的安居工程，岱山、丁家庄、花岗、上坊四大保障房组团近1000万平方米全面开工， 2012年 竣工55万平方米，全市共竣工保障房307万平方米，已有1.23万套房源开始选房。
2012年计划重点建设公共租赁房、中低价商品房和安臵房，新开工住房面积600万平方米，储备廉租房1800套。
2013年 2013年积极推进中低价商品房、公租房建设，逐步解决“夹心层”的住房问题。
计划新开工保障房300万平方米，竣工500万平方米。
2014年 2013年实际建成保障房557万平方米，花岗、岱山、丁家庄、上坊等8万套保障房基本具备交付条件。
2014年规划续建各类保障性住房800万平方，计划新开工保障房300万平方米，竣工300万平方米。
数据来源：历年南京市政府工作报告，广发证券发展研究中心 多管齐下控房价：规范房企行为、加强价格指导 除了增加有效供给外，“宁七条”在控制房价过快上涨方面进一步提出了五点
建议，主要是规范房企行为，加强价格指导。
实际上，2013年，南京市房价的上涨速度确实较快：按照中指院的统计数据，2013年南京市商品住宅房价同比涨幅超过20%；按照统计局的数据，同比数据也超过了10%。
而2013年全年，南京市的人均可支配收入增速为9.8%。
图5：南京市房价情况 160001200080004000
0 图6：南京市房价情况 60%40%20%0%-20%-40% 20%15%10%5%0%-5%-10% Jan-08Jun-08Nov-08Apr-09Sep-09Feb-10Jul-10Dec-10May-11Oct-11Mar-12Aug-12Jan-13Jun-13Nov-13 南京商品住宅均价（元/平米） 同比增速 数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 南京新建商品住宅价格指数当月同比数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明4/9 行业跟踪|房地产 图7：南京市人均可支配收入情况 40000 20% 30000 15% 20000 10% 10000 5%
0 0% 2004200520062007200820092010201120122013 南京市人均可支配收入（元） 同比增速 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 如果我们考察南京市房地产的库存和销售情况，我们发现，目前南京市房地产市场的库存去化周期约为5.33个月，去化速度较快，库存压力较，房价存在一定的上涨动力。
图8：南京市商品住宅去化周期 160 25 120 20 1580 10 40
5 0
0 Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10Jul-10Oct-10Jan-11Apr-11Jul-11Oct-11Jan-12Apr-12Jul-12Oct-12Jan-13Apr-13Jul-13Oct-13Jan-14 南京市商品住宅销售面积（万平米）数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 去化周期（月） 我们认为，在“宁七条”后五条管理房价的意见中，值得注意的是“规范开发企业成品住宅的申报指导”，针对以精装修为名义进行不合理提价的行为进行管理。
表4：南京市媒体报道楼盘成品住宅报价问题 时间 楼盘 新闻内容 2007.11河西某楼盘 该楼盘自从项目二期开始推出精装修房源，装修的标准是1000元/平方米。
不久，该项目推出了一批精装修小户型，装修标准已经提高到了2000元/平方米，部分楼盘的精装修标准都已经攀升到了3000元/平方米。
装修标准半年的时间就实现了三级跳，“装修价涨得比房价还要快”。
2008.3奥体某楼盘 该楼盘精装修价格从
一、二期的每平方米1000元飙升至三期的2000元，经核算，三期增加的成本划下来每平方米不过两三百元。
识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明5/9 行业跟踪|房地产 2012.12 江宁某热销楼盘 该楼盘为应对物价部门的价格备案，将最后一批房源全部改成精装修推出，180多套新房源吸引了250多组缴纳诚意金的购房者，开盘当天销售近9成。
同时，销售价格更是达到了13500元/平方米。
这一价格和此前的销售价格相比，几乎刨去了所有优惠空间。
该楼盘面临房价备案无法通过的困境，为此，他们提出了毛坯房改精装修的应对办法。
南京市物价部门对毛坯房部 2013.9仙林某楼盘 分的价格限定比较严格，但是对精装修部门的价格限定相对比较宽松。
毛坯房改精装修之后，毛坯房部分的提价， 可以从精装修部分体现出来。
2013.5 河西某豪宅楼盘 该楼盘精装成本起步价已达到3500元/平，4000-5000元/平的精装成本更为普遍，精装打造，必然带来价格的攀升，不少开发商将精装房作为绕开政府关于房价禁涨“红线”的手段。
融侨观邸当年6月份推出的55号楼为毛坯交付,均价10000元/平方米，当时不少人都没有“抢”到房子，只能静待 2013.11融侨观邸 之后的新房源。
7月份之后，该盘一直宣传将以毛坯推出左岸东区2、5号楼，均价10500-11000元/平方米，但过 了两个月后，这批房源悄然改成了精装修交付，均价也提高至13600元/平方米。
数据来源：互联网，广发证券发展研究中心 表5：“宁七条”中后五条要点 要点 内容 防范企业资金风险， 申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。
维护购房人的合法权益 对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅 如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。
申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。
全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。
对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。
规范开发企业成品住宅 对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构 的申报指导 进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
加强对江宁、浦口、六合、溧水、
江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。
高淳区五个郊区房地产市场的监管鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围， 力度 2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。
统计部门加大对楼盘销售 做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。
同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保 价格的监测 上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。
数据来源：政府文件，广发证券发展研究中心 近期行业板块情况 从目前来看，基本面的弱势情况尚未转变。
三月推盘高峰的到来将继续给库存
消化带来压力，而成交端我们认为按揭贷的负面影响仍存，未来价跌的风险是否会扩大化值得关注和警惕。
政策方面从两会的情况以及“宁七条”的表述看，进一步出现严厉的房地产调控政策的可能性不大。
识别风险，发现价值 风险提示 需求恢复慢于预期。
价跌风险蔓延。
6/9 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 附录： 行业跟踪|房地产 南京市人民政府办公厅文件 宁政办发｛2014｝13号 市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知 市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知各区人民政府，
市府各委办局，市各直属单位： 按照《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（宁政办发„2013‟311号）和《关于加强住房保障和供应体系建设的意见》要求，为继续贯彻执行国家对房地产市场的宏观调控政策，促进我市房地产市场发展与经济增长、人民生活水平提升相适应，保持商品住房价格基本稳定，有效维护我市房地产市场的平稳有序发展，现就进一步加强我市房地产市场管理工作通知如下：
一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位臵。
今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。
二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。
竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。
三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。
对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
四、加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。
如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。
申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。
全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。
对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。
五、规范开发企业成品住宅的申报指导。
对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
六、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。
江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。
鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。
请务必阅读末页的免责声明7/9 行业跟踪|房地产
七、统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。
同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。
特此通知。
南京市人民政府2014年2月28日 抄送：省政府办公厅、省住建厅，市委各部门，市人大常委会办公厅，市政协
办公厅，市法院，市检察院，南京警备区。
南京市人民政府办公厅2014年2月28日印发 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明8/9 行业跟踪|房地产 广发房地产行业研究小组Table_Research 乐加栋：分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年进入广发证券发展研究中心。
联系方式：jinshan@，021-60750604。
郭镇：研究助理，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
联系方式：guoz@， 021-60750637。
广发证券—行业投资评级说明Table_RatingIndustry 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
广发证券—公司投资评级说明Table_RatingCompany 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。
T联a系ble我_A们ddress 广州市 地址 广州市天河北路183号 大都会广场5楼 邮政编码客服邮箱服务热线 510075gfyf@020-87555888-8612 深圳市 深圳市福田区金田路4018号安联大厦15楼A座03-04518026 北京市 北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层 上海市 上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼 100045 200120 免责声明Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。
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识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明9/9
增加有效供给放在首位，不再提及调控需求 相对市场表现Table_Chart 房地产 10%0% -10%-20% 2013-03 2013-07 沪深3002013-11 2014-03 此次“宁七条”对于房地产市场的表述，与两会政府工作报告一致，不再提房地产需求调控，把增加住房市场有效供给放在了首位。
有效供给分为两个方面，一是中低价位、中小套型住房，二是保障性住房。
一方面，南京市历年的供地规模均未超过500公顷，“宁七条”提出，未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平米以下户型占比要超过50%。
另一方面，南京市保障房建设一直以来投入力度都比较大，但是，从供地角度来看，住宅用地的计划供应中，保障房用地的供给近年来有下降趋势，同时，计划新开工面积也有下降。
“宁七条”提出土地市场竞价设臵最高限价，高出限价仍有竞争的，停止竞价，改为配建保障房面积或保障房建设资金，这既能有效控制土地溢价率的上升传导至房价，同时也能加大保障房的供地量。
多管齐下控房价：规范房企行为、加强价格指导 分析师：Table_Author 乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@ 相关研究：Table_Report 房地产行业:板块情绪小幅回暖，基本面调整仍需时间房地产行业:林深无旧客坐看霜满路房地产行业:预期之中，一脉相承 2014-03-102014-03-072014-03-06 除了增加有效供给外，“宁七条”在控制房价过快上涨方面进一步提出了五点建议，主要是规范房企行为，加强价格指导。
实际上，2013年，南京市房价的上涨速度确实较快：按照中指院的统计数据，2013年南京市商品住宅房价同比涨幅超过20%；按照统计局的数据，同比数据也超过了10%。
而2013年全年，南京市的人均可支配收入增速为9.8%。
如果我们考察南京市房地产的库存和销售情况，我们发现，目前南京市房地产市场的库存去化周期约为5.33个月，去化速度较快，库存压力较，房价存在一定的上涨动力。
我们认为，在“宁七条”后五条管理房价的意见中，值得注意的是“规范开发企业成品住宅的申报指导”，针对以精装修为名义进行不合理提价的行为进行管理。
联系人：Table_Contacter联系人： 金山021-60750652jinshan@郭镇021-60750637guoz@ 近期行业板块情况 从目前来看，基本面的弱势情况尚未转变。
三月推盘高峰的到来将继续给库存消化带来压力，而成交端我们认为按揭贷的负面影响仍存，未来价跌的风险是否会扩大化值得关注和警惕。
政策方面从两会的情况以及“宁七条”的表述看，进一步出现严厉的房地产调控政策的可能性不大。
风险提示 需求恢复慢于预期。
价跌风险蔓延。
识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明1/9 事件描述：“宁七条”出台 行业跟踪|房地产 2014年2月28日，南京市人民政府办公厅下发《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》（宁政办发（2014）13号），对南京房地产市场的管理工作提出了七条意见，简称“宁七条”。
主要包括完善住房供应结构、土地出让配建保障房、防范房企资金风险、加强申报价格指导、规范精装修房价格申报、加强五个郊区房地产市场监管力度、和统计部门加大对楼盘销售价格的监测等七个方面。
增加有效供给放在首位，不再提及调控需求 我们认为，此次“宁七条”对于房地产市场的表述，与两会政府工作报告一致，不再提房地产需求调控，甚至没有提“调控”二字，取而代之的是强调“管理”。
同时，“宁七条”把增加住房市场供给，特别是有效供给，放在了首位。
表1：南京市历年房地产政策表述 时间 文件 政策内容 2014/2/28 宁政办发（2014）13号 完善住房供应结构、土地出让配建保障房、防范房企资金风险、加强申报价格指导、规范精装修房价格申报、加强五个郊区房地产市场监管力度、和统计部门加大对楼盘销售价格的监测等七个方面。
加大普通住宅用地供应，优先安排保障性住房用地；加大土地供后监管力度，探索新的土地供应方式；进一步 2013/11/25
宁政发[2013]311号 执行差别化的住房信贷政策；严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价；加强市场行为监管，规范市场销售秩序；加大保障性住房建设力度，优化供应结构体系；加大保障性限价住房供应，逐步解决城市中低 收入家庭、新就业大学生等住房困难问题；建立各部门分工协调机制，完善住房供应体系。
努力控制新建住房价格；加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件；认真 2011/2/19
宁政办发[2011]17号 执行差别化信贷税收政策，进一步合理引导住房需求；增加土地有效供应，进一步严格住房用地管理；加强市 场监管，进一步强化新闻舆论引导。
2010/10/12宁政发[2010]196号 加快保障房、普通商品住房建设；严格执行差别化住房信贷政策；调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策；保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。
数据来源：政府文件，广发证券发展研究中心 我们认为，有效供给分为两个方面，第一是中低价位、中小套型住房，第二是保障性住房。
一方面，南京市历年的供地规模均未超过500公顷，最高是2011年的442公顷。
“宁七条”提出，未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平米以下户型占比要超过50%。
同时，随着供地量的加大，预计土地市场的成交溢价率在未来也有望出现回落。
识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明2/9 行业跟踪|房地产 图1：南京市商品住宅年均供地情况 500400300200100 0200820092010201120122013商品住宅年均供地（公顷） 数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 图2：南京市商品房住宅用地出让情况 800 100% 600 80% 60%400 40% 200 20%
0 0% 200820092010201120122013 住宅用地出让金（亿元） 平均成交溢价率 数据来源：广发证券发展研究中心 另一方面，南京市的保障房建设一直以来的投入力度都比较大，但是，从供地角度来看，住宅用地的计划供应中，保障房用地的供给近年来有下降趋势，同时，计划新开工面积也有下降。
我们认为，“宁七条”提出土地市场竞价设臵最高限价，高出限价仍有竞争的，停止竞价，改为配建保障房面积或保障房建设资金，这既能有效控制土地溢价率的上升传导至房价，同时也能加大保障房的供地量。
表2：当前执行“限地价、竞配建”主要城市 城市 日期 政策 杭州 2012年8月《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》 广州2012年11月 《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见》 北京 2012年9月 无 南京 2014年2月 《关于土地出让模式调整的说明》 数据来源：中原集团研究中心，广发证券发展研究中心 溢价率上限49%45% 48%~50%45% 图3：南京市保障房供地情况（公顷） 12001000800600400200
0 2010 2011 住宅用地供应量 2012 54%52%50%48%46%44%42%40%2013 保障房供地 占比 数据来源：广发证券发展研究中心 图4：南京市保障房计划新开工情况（万平米） 700 600 600 500 400 300 200 100 0
2010 600 600 300 2011 2012 2013 保障房计划新开工面积 3002014 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明3/9 行业跟踪|房地产 表3：南京市政府工作报告对保障房建设的表态 年份 保障房建设内容 2008年 2008年计划开工建设50万平方米中低价商品房和300万平方米经济适用房，储备1000套廉租房。
全面开展重点危旧房片区改造。
2008年实际竣工经济适用房201万平方米、中低价商品房31.4万平方米，储备廉租房1000套。
2009年 2009年计划利用3年时间，解决3万户低收入家庭住房困难问题，力争15平方米以下的低保困难家庭住上廉租房；竣工经济适用房250 万平方米、中低价商品房30万平方米以上；力争完成以热河路等为重点的危旧房改造200万平方米。
2010年 2010年计划开工建设保障性住房包括廉租房、经济适用房、中低价商品房、租赁房和人才公寓等600万平方米以上，竣工300万平方米，其中廉租房1500套；计划完成危旧房改造80万平方米以上。
2010年规划建设保障性住房1000万平方米，实际新开工660万平方米，竣工300万平方米。
2011年 2011年计划新开工600万平方米，竣工300万平方米，储备廉租房1800套，建设中低价商品房40万平方米、公共租赁房50万平方米。
保障性住房在目前实施1000万平方米的基础上，再增加1000万平方米，努力实现“居者有其屋”。
2011年实际投入400多亿元实施了南京历史上最大的安居工程，岱山、丁家庄、花岗、上坊四大保障房组团近1000万平方米全面开工， 2012年 竣工55万平方米，全市共竣工保障房307万平方米，已有1.23万套房源开始选房。
2012年计划重点建设公共租赁房、中低价商品房和安臵房，新开工住房面积600万平方米，储备廉租房1800套。
2013年 2013年积极推进中低价商品房、公租房建设，逐步解决“夹心层”的住房问题。
计划新开工保障房300万平方米，竣工500万平方米。
2014年 2013年实际建成保障房557万平方米，花岗、岱山、丁家庄、上坊等8万套保障房基本具备交付条件。
2014年规划续建各类保障性住房800万平方，计划新开工保障房300万平方米，竣工300万平方米。
数据来源：历年南京市政府工作报告，广发证券发展研究中心 多管齐下控房价：规范房企行为、加强价格指导 除了增加有效供给外，“宁七条”在控制房价过快上涨方面进一步提出了五点
建议，主要是规范房企行为，加强价格指导。
实际上，2013年，南京市房价的上涨速度确实较快：按照中指院的统计数据，2013年南京市商品住宅房价同比涨幅超过20%；按照统计局的数据，同比数据也超过了10%。
而2013年全年，南京市的人均可支配收入增速为9.8%。
图5：南京市房价情况 160001200080004000
0 图6：南京市房价情况 60%40%20%0%-20%-40% 20%15%10%5%0%-5%-10% Jan-08Jun-08Nov-08Apr-09Sep-09Feb-10Jul-10Dec-10May-11Oct-11Mar-12Aug-12Jan-13Jun-13Nov-13 南京商品住宅均价（元/平米） 同比增速 数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 南京新建商品住宅价格指数当月同比数据来源：统计局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明4/9 行业跟踪|房地产 图7：南京市人均可支配收入情况 40000 20% 30000 15% 20000 10% 10000 5%
0 0% 2004200520062007200820092010201120122013 南京市人均可支配收入（元） 同比增速 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 如果我们考察南京市房地产的库存和销售情况，我们发现，目前南京市房地产市场的库存去化周期约为5.33个月，去化速度较快，库存压力较，房价存在一定的上涨动力。
图8：南京市商品住宅去化周期 160 25 120 20 1580 10 40
5 0
0 Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10Jul-10Oct-10Jan-11Apr-11Jul-11Oct-11Jan-12Apr-12Jul-12Oct-12Jan-13Apr-13Jul-13Oct-13Jan-14 南京市商品住宅销售面积（万平米）数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 去化周期（月） 我们认为，在“宁七条”后五条管理房价的意见中，值得注意的是“规范开发企业成品住宅的申报指导”，针对以精装修为名义进行不合理提价的行为进行管理。
表4：南京市媒体报道楼盘成品住宅报价问题 时间 楼盘 新闻内容 2007.11河西某楼盘 该楼盘自从项目二期开始推出精装修房源，装修的标准是1000元/平方米。
不久，该项目推出了一批精装修小户型，装修标准已经提高到了2000元/平方米，部分楼盘的精装修标准都已经攀升到了3000元/平方米。
装修标准半年的时间就实现了三级跳，“装修价涨得比房价还要快”。
2008.3奥体某楼盘 该楼盘精装修价格从
一、二期的每平方米1000元飙升至三期的2000元，经核算，三期增加的成本划下来每平方米不过两三百元。
识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明5/9 行业跟踪|房地产 2012.12 江宁某热销楼盘 该楼盘为应对物价部门的价格备案，将最后一批房源全部改成精装修推出，180多套新房源吸引了250多组缴纳诚意金的购房者，开盘当天销售近9成。
同时，销售价格更是达到了13500元/平方米。
这一价格和此前的销售价格相比，几乎刨去了所有优惠空间。
该楼盘面临房价备案无法通过的困境，为此，他们提出了毛坯房改精装修的应对办法。
南京市物价部门对毛坯房部 2013.9仙林某楼盘 分的价格限定比较严格，但是对精装修部门的价格限定相对比较宽松。
毛坯房改精装修之后，毛坯房部分的提价， 可以从精装修部分体现出来。
2013.5 河西某豪宅楼盘 该楼盘精装成本起步价已达到3500元/平，4000-5000元/平的精装成本更为普遍，精装打造，必然带来价格的攀升，不少开发商将精装房作为绕开政府关于房价禁涨“红线”的手段。
融侨观邸当年6月份推出的55号楼为毛坯交付,均价10000元/平方米，当时不少人都没有“抢”到房子，只能静待 2013.11融侨观邸 之后的新房源。
7月份之后，该盘一直宣传将以毛坯推出左岸东区2、5号楼，均价10500-11000元/平方米，但过 了两个月后，这批房源悄然改成了精装修交付，均价也提高至13600元/平方米。
数据来源：互联网，广发证券发展研究中心 表5：“宁七条”中后五条要点 要点 内容 防范企业资金风险， 申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。
维护购房人的合法权益 对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅 如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。
申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。
全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。
对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。
规范开发企业成品住宅 对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构 的申报指导 进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
加强对江宁、浦口、六合、溧水、
江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。
高淳区五个郊区房地产市场的监管鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围， 力度 2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。
统计部门加大对楼盘销售 做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。
同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保 价格的监测 上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。
数据来源：政府文件，广发证券发展研究中心 近期行业板块情况 从目前来看，基本面的弱势情况尚未转变。
三月推盘高峰的到来将继续给库存
消化带来压力，而成交端我们认为按揭贷的负面影响仍存，未来价跌的风险是否会扩大化值得关注和警惕。
政策方面从两会的情况以及“宁七条”的表述看，进一步出现严厉的房地产调控政策的可能性不大。
识别风险，发现价值 风险提示 需求恢复慢于预期。
价跌风险蔓延。
6/9 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 附录： 行业跟踪|房地产 南京市人民政府办公厅文件 宁政办发｛2014｝13号 市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知 市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知各区人民政府，
市府各委办局，市各直属单位： 按照《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（宁政办发„2013‟311号）和《关于加强住房保障和供应体系建设的意见》要求，为继续贯彻执行国家对房地产市场的宏观调控政策，促进我市房地产市场发展与经济增长、人民生活水平提升相适应，保持商品住房价格基本稳定，有效维护我市房地产市场的平稳有序发展，现就进一步加强我市房地产市场管理工作通知如下：
一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位臵。
今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。
二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。
竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。
三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。
对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
四、加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。
如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。
申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。
全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。
对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。
五、规范开发企业成品住宅的申报指导。
对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
六、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。
江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。
鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。
请务必阅读末页的免责声明7/9 行业跟踪|房地产
七、统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。
同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。
特此通知。
南京市人民政府2014年2月28日 抄送：省政府办公厅、省住建厅，市委各部门，市人大常委会办公厅，市政协
办公厅，市法院，市检察院，南京警备区。
南京市人民政府办公厅2014年2月28日印发 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明8/9 行业跟踪|房地产 广发房地产行业研究小组Table_Research 乐加栋：分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年进入广发证券发展研究中心。
联系方式：jinshan@，021-60750604。
郭镇：研究助理，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
联系方式：guoz@， 021-60750637。
广发证券—行业投资评级说明Table_RatingIndustry 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
广发证券—公司投资评级说明Table_RatingCompany 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。
T联a系ble我_A们ddress 广州市 地址 广州市天河北路183号 大都会广场5楼 邮政编码客服邮箱服务热线 510075gfyf@020-87555888-8612 深圳市 深圳市福田区金田路4018号安联大厦15楼A座03-04518026 北京市 北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层 上海市 上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼 100045 200120 免责声明Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。
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