月24日星期
四 责编：王雄伟|组版：李敬伟 2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募集说明书摘要 声明及提示 募集说明书摘要仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。
募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站（）和中
国债券信息网网站（）。
投资者在做出认购决定之前，应当仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
释义 在本募集说明书摘要中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 发行人/本公司/公司
本期债券 本期债券发行 募集说明书 募集说明书摘要 主承销商/长江证券簿记管理人 簿记建档 中审众环/审计机构中诚信/评级机构 律师事务所担保人/江津华信 承销团承销协议承销团协议 余额包销 《公司法》《证券法》《管理条例》债权代理人监管银行债权代理协议债券持有人债券持有人会议规则资金监管协议中央国债登记公司国家发改委/国家发展改革委 法定节假日或休息日 工作日元 报告期/近三年近三年末 指 重庆市双福建设开发有限公司。
指 总额不超过人民币2.3亿元的2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券。
指 本期债券的发行。
指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制集作说的明《书2》02。
2年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募 指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而集制说作明的书《摘20要2》
2。
年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募 指 长江证券股份有限公司。
指 长江证券股份有限公司。
由发行人与簿记管理人确定本期债券的票面利率簿记建档区间，投资者直接向簿记管理人发出申购订 指
单，簿记管理人负责记录申购订单，最终由发行人与簿记管理人根据申购情况确定本期债券最终发行利 率的过程。
指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）。
指 中诚信国际信用评级有限责任公司。
指 重庆兴众律师事务所。
指 重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司。
指 主承销商为本期债券发行而组织的，由主承销商和分销商组成的承销团。
指 发行人与主承销商签署的《2021
年重庆市双福建设开发有限公司公司债券承销协议》。
指 主承销商与承销团其他成员签署的《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券承销团协议》。
指指承销团成员按承销团协议所规定将的各各自自未承售销出本的期债债券券全的部份自额行承购担入债。
券发行的风险，在发行期结束后， 指 《中华人民共和国公司法》。
指 《中华人民共和国证券法》（2019
年修订）。
指 《企业债券管理条例》。
指 长江证券股份有限公司。
指 中国民生银行股份有限公司重庆分行。
指 发行人与债权代理人签署的《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券债权代理协议》。
指 根据债券登记结算机构的记录，显示在其名下登记拥有本期债券的投资者。
指 发行人与债权代理人签署的《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券持有人会议规则》。
指 发行人与监管银行签署的《重庆市双福建设开发有限公司2021年公司债券资金监管协议》。
指 中央国债登记结算有限责任公司。
指 中华人民共和国国家发展和改革委员会。
指中华人民共和国的法定节假日或休息日（不日包和括/香或港休特息别日行）。
政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假 指 周一至周
五，法定节假日除外。
指 人民币元。
指 2018-2020
年度。
指 指2018年末、2019年末、2020年末。
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一节风险提示及说明 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑下述风险因素及发行人在本募集说明书摘要中披露的其他相关信息：
一、与本期债券相关的风险与对策
1、利率风险风险：受国民经济总体运行状况和国家宏观经济政策的影响，市场利率存在波动的可能性。
由于本期债券为固定利率债券，且期限较长，可能跨越一个或一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。
对策：本期债券的利率水平已适当考虑了对债券存续期间内可能存在的利率风险的补偿。
同时，本期债券拟在发行结束后申请在合法交易场所上市或交易流通，如上市或交易流通申请获得批准，本期债券流动性增加将在一定程度上有利于投资者降低利率风险。
2、债券偿付风险风险：在本期债券存续期内，如果国家政策法规、行业和市场环境等不可控因素发生变化，导致发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会对本期债券的按期还本付息造成一定的影响。
对策：近年来，江津区经济保持稳步增长的态势，为发行人主营业务的发展提供了良好的宏观基础。
同时，发行人目前经营状况良好，盈利能力较强。
债券存续期内，发行人将进一步提高管理与经营效率，严格控制项目建设成本支出，不断提升其持续发展能力，确保公司的可持续盈利能力，尽可能地降低本次债券的偿付风险。
3、流动性风险风险：本期债券发行结束后，发行人将向有关交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，但并不能保证本期债券一定能够按照预期上市交易，亦不能保证上市后一定有活跃的交易，从而可能影响债券的流动性。
对策：本期债券发行结束后，主承销商及其他承销团成员将协助发行人向有关合法交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。
另外，随着债券市场的发展，债券流通和交易的条件也会随之改善，债券的流动性风险将进一步降低。
4、募集资金使用及后续监管风险风险：发行人与中国民生银行股份有限公司重庆分行签订了《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》，监管银行将对发行人本期债券募集的资金行使监督管理权。
尽管如此，监管银行根据《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》所承担的责任不视为其向发行人提供保证和其他形式的担保，本期债券仍不能排除发行人在募集资金使用中出现瑕疵或违规的风险。
对策：债券成功发行后，发行人将加强对本期债券筹集资金使用的管理；本期发行人、债权代理人将配合主承销商进行本期债券后续的信息披露相关事项，确保后续督导做到真实、准确、完整；同时，主承销商将采取定期或不定期方式对发行人募集资金使用进行跟踪调查并出具专项报告，确保发行人募集资金使用合法合规。
5、担保风险风险：重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
本期债券存续期内，若担保人的经营状况、资产状况及支付能力发生负面变化，甚至丧失履行为本期债券承担的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保的能力，则会使本期债券面临一定的担保人无法承担担保责任的风险。
对策：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评估，担保人重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司主体评级为AA+，评级展望为“稳定”。
本期债券存续期内，若担保人的经营状况、资产状况及支付能力发生重大不利变化导致其丧失担保能力，发行人将考虑追加担保等途径保障债券持有人的合法权益。
二、与行业相关的风险与对策
1、产业政策风险风险：发行人主要从事城市基础设施建设、土地整理开发等业务，其受到国家和地方产业政策的影响较大。
国家的固定资产投资、环境保护、城市规划、土地利用、城乡建设投融资政策、地方政府支持度等方面的变化将在一定程度上影响发行人的盈利能力和经营前景。
此外，发行人在进行市场化经营、实现经济效益的同时，承担着部分社会职能，在经营上仍然受到政策约束，政策变动可能对业务收益产生一定的影响。
对策：发行人与主管部门一直以来保持密切的联系，注重政策信息的收集与研究，及时了解和判断政策变化，并根据国家政策变化制定应对策略，加快公司的市场化转型，提升公司的自身综合实力和盈利能力，尽可能降低产业政策变化对公司经营和盈利造成的不利影响。
2、经济周期风险风险：发行人所从事行业的投资规模和收益水平都受到经济周期影响，如果出现经济增长放缓或衰退，可能对公司的现金流和盈利能力产生不利影响。
此外，公司所在地区的经济发展水平和发展趋势也会对公司的经济效益产生影响。
对策：发行人从事的行业虽然经受一定的经济周期波动影响，但随着中国经济尤其是重庆地区经济的快速增长，发行人所在区域对城市化的需求日益增长，区政府在城市基础建设投资方面的财政投入也进一步增加。
发行人作为江津区重要的从事国有资产运营和城市基础设施建设的国有公司，有较强的抵御经济周期风险的能力。
此外，发行人重视对经济形势的研究，制定了合理的发展规划，并依托其综合经济实力，不断提高管理水平和运营效率，能够在一定程度上抵御经济周期对发行人盈利能力造成的不利影响，实现可持续发展。
3、江津区公共财政预算收入、税收收入持续下降风险风险：根据江津区人民政府数据，2018年-2020年，江津区地区生产总值分别为902.30亿元、1,036.70亿元和1,109.44亿元；公共财政预算收入分别为71.20亿元、65.50亿元和61.21亿元，其中税收收入分别为48.71亿元、44.83亿元和42.27亿元。
受大规模减税降费和新冠疫情影响，江津区公共财政预算收入和税收收入呈逐年下降趋势。
对策：江津区严格落实国家减税降费政策，为各类企业恢复正常生产秩序、实现良性发展，提供了有力支撑。
减税降费政策虽然给地区财政带来压力，但从长远来看会增加政府税收，对企业实施税收减免，可以实现企业发展和政府财力增强的双赢。
三、与发行人业务相关的风险与对策
1、财务风险风险：随着发行人业务的多元化发展和投资项目及规模的增加，发行人在建、拟建项目资金需求较大，需要通过直接融资和间接融资相结合的方式筹措资金，以支持公司业务发展和项目建设。
因此，发行人将面临安排融资结构、调节资金运转周期、加强财务管理、提高资金收益和控制财务成本等方面的压力。
对策：发行人与各金融机构有着良好的合作关系，在融资方面将给予其大力支持。
针对较大的拟建、在建项目资金需求，发行人充分利用资本市场多渠道筹集资金，有效降低融资成本并优化长短期债务结构，使之与投资项目资金的使用相匹配，并力争控制融资成本。
同时，发行人加强在建项目的管理和已建项目款项的回收，确保在建项目所需后续资金可以及时到位，提高资本运营效率，进而降低财务风险。
2、经营管理风险风险：随着业务范围的扩展、业务规模的增加和管理半径的扩大，如果发行人管理能力未能相应提升，或资金筹措不及时，都将增加发行人的营运风险，进而影响本期债券的偿付。
对策：发行人不断完善法人治理结构，健全发行人内部管理和风险控制制度，提升内部管理水平。
发行人积极采取多种措施加强国有资产的经营管理，提高整体运营能力。
同时，发行人持续拓宽融资渠道，加强与政策性银行、商业银行等的合作，充分利用资本市场筹集社会资金，提高融资能力。
3、对外担保占比较大风险风险：截至2020年末，发行人对外担保余额为47.75亿元，占发行人2020年末净资产的51.84%。
若债务人到期不能按时还款，债权人要求发行人承担保证责任，发行人存在或有债务增加的风险。
对策：发行人对外担保的被担保对象均为当地有一定规模的国有企业，经营状况和财务状况良好。
发行人在提供对外担保前，对被担保方的业务发展、经营情况及财务状况进行了调查和分析，要求被担保方的业务经营收入和盈利能力足以保证其未来自身债务的偿付，并对其经营情况和财务情况进行持续关注，做到有效控制代偿风险。
4、有息负债占比较高风险风险：截至2020年末，发行人有息负债合计114.55亿元，有息负债占比较高。
根据债券存续期有息负债偿还压力测试，预计2021年发行人需还款35.84亿元，2022年发行人需还款38.70亿元，2023年发行人需还款25.20亿元。
发行人有息负债规模较大且占比较高，未来存在一定的偿债压力。
对策：发行人偿债资金主要来源于公司日常经营所产生的营业收入、政府补贴以及再融资渠道等。
2018年至2020年，发行人营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元，净利润分别为15,263.75万元、20,033.35万元和16,337.52万元。
截至2020年末，发行人在建项目和拟建项目较多，发行人作为双福区主要的基础设施建设主体盈利能力相对稳定。
报告期内，发行人取得的政府补贴分别为20,785.26万元、19,800.00万元和19,845.87万元，未来仍具有较强的持续性。
截至2020年末，发行人在各家银行授信总额度为53.10亿元，其中已使用授信额度38.40亿元，尚余授信额度为14.70亿元。
发行人在资本市场发行过多只中期票据、短期融资券、定向工具、企业债等融资工具，具有多渠道的持续融资能力，为发行人的业务开展和债务偿还提供充足的资金来源保障。
5、经营性现金净流出的风险风险：2018-2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-132,596.82万元、-16,558.35万元和16,239.87万元，实现营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元。
2018年和2019年，随着发行人基础设施建设业务的持续投入，收入回款滞后，经营活动产生的现金流量净额为负。
同时发行人基础设施建设项目每年投入存在波动性，报告期内确认收入规模呈逐年减少。
若本期债券存续期内发行人经营性净现金流持续为负，营业收入持续减少，本期债券存在一定的偿付风险。
对策：2018年和2019年发行人经营性净现金流均为负，主要系发行人为开展城市基础设施工程代建业务前期垫付的资金较多所致。
作为双福新区唯一的基础设施建设投融资主体，发行人承担着区内大量基础设施建设任务，江津区政府及双福新区管委会不断在资产注入、项目授权、财政补助等方面给予发行人支持，同时江津区政府地区生产总值和财政收入逐渐增加，继2019年度GDP总量首次突破千亿后，2020年江津区GDP持续增长，以1,109.44亿元位列重庆市第六位，一般预算收入实现61.21亿元位列第四位，发行人综合实力日益壮大。
另外发行人筹资能力较强，同银行等金融机构保持密切合作关系，2018-2020年筹资活动现金流量净额分别为83,822.43万元、236,753.05万元和-60,971.29万元，顺畅的融资渠道提升了发行人项目建设投资及营运能力。
最后发行人在建项目与拟建项目预计总投资56.16亿元，包括双福新区园区基础设施综合提升项目、团结湖大数据产业园区项目、双福老旧小区改造及配套设施项目和双福智能产业园区综合体项目等，发行人大量的在建项目和拟建项目可作为发行人基础设施建设收入的丰富储备。
6、应收款项及政府性应收款较大风险风险：截至2020年末，发行人应收款项共计683,070.55万元，包括应收账款447,575.82万元，其他应收款235,494.73万元。
其中应收政府款项合计468,834.67万元，占净资产比例为50.90%，占比较高。
未来若发行人不能按时足额收回应收款项，将会对发行人的经营能力造成不利影响，导致发行人对本期债券的偿付能力下降。
对策：发行人应收款项主要是基础设施建设项目代建收入及往来款。
应收政府款项主要应收对象是双福工业园发展中心及重庆市双福街道办事处等政府机构。
发行人对双福工业园发展中心的应收账款期限为5年以内，回收周期相对较短。
2018-2020年，发行人收到对双福工业园发展中心应收账款回款合计349,244.39万元，其他应收款回款合计48,503.79万元。
针对与政府机构之间形成的应收款项，江津区政府部门一般在未来年度结合财政收入情况逐年偿付公司部分项目款项以及往来款，避免发行人产生长期大额应收款项。
针对公司与其他国有企业形成的应收款项，发行人督促交易对手方按照约定的还款安排及时还款。
对于存在经营困难无法及时还款的交易对手方，发行人会适当延长还款时间，并申请由江津区政府机构协调还款并对其提供支持，确保发行人的应收款项可以按时收回。
7、非经营性往来占款及资金拆借的风险风险：截至2020年末，发行人其他应收款余额为236,538.59万元，其中非经营性其他应收款余额为213,514.08万元，主要系与双福工业园发展中心、双福街道及其他国有企业的往来款和资金拆借款，出于谨慎性原则归类为非经营性其他应收款。
未来若发行人非经营性其他应收款持续增加，不能按时足额收回相应款项，将会对发行人的经营能力造成不利影响，导致发行人对本期债券的偿付能力下降。
对策：截至2020年末，发行人非经营性往来占款及资金拆借余额占总资产的比例为9.88%，发行人非经营性其他应收款对象主要为所在地政府部门及国有公司，风险较小。
另外发行人非经营性往来占款及资金拆借均严格按照企业财务管理制度执行，一般由经办人申请，部门负责人审核后，由总经理和董事长进行审批，符合公司规章制度及现行法律法规的规定。
发行人报告期内非经营性往来占款及资金拆借情况合法合规。
目前，发行人加强日常资金监管，严格限制新增违规非经营性其他应收款。
对于经营过程中确需发生的非经营性往来占款及资金拆借，严格按照公司内部管理制度履行相应的决策和审批程序。
8、存货占比较大风险风险：报告期末，发行人存货分别为760,328.30万元、721,648.13万元和750,954.01万元，占总资产的比重分别为44.67%、33.41%和34.75%。
发行人存货占比保持较高水平，存在引致流动性不充足的风险。
发行人存货中以开发成本为主，变现能力相对较低，当公司存在流动性不足时，存货占比较大将影响公司的短期偿债能力。
对策：发行人充分整合、挖掘可利用资源，通过对国有资本的有效运营，盘活资产，按照公司发展规律实行可持续发展，稳步提高公司运营能力，提高存货周转率和总资产周转率，进而提高资产流动性和资产质量，降低公司的财务风险。
9、盈利依赖政府补贴的风险风险：报告期内，发行人确认的政府补贴分别为20,785.26万元、19,800.00万元和19,845.87万元，占当期净利润的比例分别为136.17%、98.84%和121.47%。
总体来看，发行人盈利能力受政府补贴收入影响较大。
作为江津区重要的城市基础设施建设主体，发行人在未来仍将得到各级财政的有力支持，获得一定规模的政府补贴。
但未来政府补贴政策的力度和持续性若存在不确定性，其盈利水平将相应的受到影响。
对策：在江津区政府的支持下，发行人积极探索城市投融资新体制和运行机制改革，不断提升自身的市场化运营能力，以减少对政府补助收入的依赖。
10、子公司亏损风险风险：发行人合并范围内部分子公司存在亏损、资不抵债的情况，虽然对发行人盈利能力影响有限，但如未来子公司继续亏损，将对发行人的经营业绩和偿债能力产生一定影响。
对策：发行人加强对子公司的管理，完善奖惩机制，转变经营方式，扩大业务范围，不断提升子公司市场化运营能力，注重人才的引进和培养，改善子公司亏损的现状。
11、营业收入持续下滑的风险风险：发行人2018-2020年度分别实现营业收入134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元。
报告期内随着发行人基础设施建设工程结算量的减少，营业收入也逐步减少。
若未来发行人营业收入进一步下滑，将对发行人的偿债能力产生一定影响。
对策：发行人作为重庆市江津区双福新区唯一的城市基础设施投资建设和运营主体，承担了区内重大基础设施的投资建设，发行人基础设施建设业务具有可持续性，是营业收入的重要来源。
近年来，发行人积极拓展收入来源，2019年新增土地整理开发业务，对主营业务形成了良好补充，使得收入结构更加多元化。
截至2020年末，发行人基础设施建设业务主要在建项目总投资额37.93亿元，主要拟建项目计划总投资额13.80亿元，随着上述项目的完工和结算，发行人基础设施建设业务收入依然有保障；发行人土地整理开发业务主要拟建项目计划总投资额4.43亿元，存货中土地资产账面价值为54.62亿元，充足的项目储备为发行人营业收入的稳定和增长提供了保障。
12、新冠肺炎疫情影响的风险风险：受新冠肺炎影响，发行人土地整理开发和基础设施建设项目推迟，主营业务收入减少，同时疫情防控费用支出增加，对发行人2020年的经营情况产生了不利影响，预计2021年发行人的盈利水平也将受到影响。
对策：新冠肺炎疫情平稳后，在抓好疫情防控工作的同时，发行人多措并举复工复产，加快经营生产进度，降低新冠肺炎疫情对公司盈利水平的影响。
第二节发行条款
一、本期债券发行的基本情况本期债券业经国家发展和改革委员会“发改企业债券[2021]178号文件”同意注册并公开发行。
2021年5月18日，发行人股东重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司作出决议，同意本期债券发行。
2021年5月14日，发行人董事会作出决议，同意本期债券发行。
二、本期债券主要条款发行人：重庆市双福建设开发有限公司。
债券名称：2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券（简称“22渝双福债”）。
发行总额：不超过人民币2.3亿元。
债券期限：本期债券为7年期固定利率债券，在债券存续期的第3个计息年度末附设发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
债券利率：本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。
簿记建档区间依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
在本期债券存续期的第3个计息年度末，发行人可选择调整票面利率，调整后的票面利率在债券存续期第4至第7个计息年度固定不变。
投资者有权选择在本期债券的第三年末是否将持有的全部或部分本期债券按面值回售给发行人。
发行人可选择将回售部分债券转售或予以注销。
调整票面利率选择权：在本期债券存续期的第3个计息年度末，发行人有权决定是否上调或下调本期债券的票面利率，调整的幅度为0至300个基点（含本数）。
发行人将于本期债券的第三个计息年度的付息日前的第20个工作日在相关媒体上刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告和本期债券回售实施办法公告。
投资者回售选择权：发行人刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告和本期债券回售实施办法公告后，投资者有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将持有的全部或部分本期债券按面值回售给发行人，或放弃投资者回售选择权而继续持有本期债券。
发行人有权选择将回售的债券进行转售或予以注销。
投资者选择将持有的全部或部分本期债券回售给发行人的，须于发行人刊登本期债券回售实施办法公告之日起5个工作日内进行登记；若投资者未做登记，则视为接受上述调整并继续持有债券。
债券形式及托管方式：本期债券为实名制记账式企业债券。
投资者认购的本期债券由中央国债登记公司托管记载。
发行方式：本次债券为实名制记账式债券，以簿记建档、集中配售的方式，通过中央国债登记结算有限责任公司的簿记建档场所和系统向机构投资者公开发行。
发行对象：本期债券的发行对象为在中央国债登记公司开户的机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。
发行价格：本期债券面值100元，平价发行。
以1,000元为一个认购单位，认购金额必须是1,000元的整数倍且不少于1,000元。
簿记管理人：长江证券股份有限公司。
簿记建档日：本期债券簿记建档日为2022年2月28日。
发行首日：本期债券发行期限的第１日，即2022年3月1日。
发行期限：本期债券发行期限为2个工作日，自发行首日起至2022年3月2日止。
起息日：本期债券自2022年3月2日开始计息，本期债券存续期内每年的3月2日为该计息年度的起息日。
计息期限：本期债券计息期限为2022年3月2日至2029年3月1日。
还本付息方式：本期债券每年付息一次，每年付息时按债权登记日日终在债券登记托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值所应获利息进行支付。
本期债券设置本金提前偿还条款，在债券存续期的第3、4、5、6、7年末逐年分别按照债券发行总额20%、20%、20%、20%、20%的比例偿还债券本金，当期利息随本金一起支付，年度付息款项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日起不另计利息。
在本期债券存续期内第3个计息年度末，投资者行使回售选择权后，自债券存续期第3年至第7年，发行人分别按照剩余债券每百元本金值的20%、20%、20%、20%、20%的比例偿还债券本金。
付息日：本期债券的付息日为2023年至2029年每年的3月2日（如遇国家法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
兑付日：本期债券兑付日为2025年至2029年每年的3月2日（如遇国家法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
本息兑付方式：通过本期债券托管机构办理。
承销方式：承销团余额包销。
承销团成员：本期债券的主承销商为长江证券股份有限公司，分销商为申港证券股份有限公司。
债券担保：本期债券由重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
信用级别：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人主体长期信用等级为AA级，本期债券的信用等级为AA+级。
债权代理人：长江证券股份有限公司。
监管银行：中国民生银行股份有限公司重庆分行。
上市或交易流通安排：本期债券各期债券发行后，发行人将尽快申请在合法交易场所流通或上市。
税务提示：根据国家有关法律、法规的规定，投资者投资本期债券应缴纳的税款由投资者自行承担。
三、本次债券上市安排本期债券发行结束后，发行人将尽快申请在全国银行间债券市场交易流通，并由主承销商代为办理相关手续。
四、债券发行网点本期债券通过承销团成员设置的发行网点向机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）公开发行的部分。
五、认购与托管（一）本期债券为实名制记账式企业债券。
本期债券的具体申购配售办法详见发行前在相关媒体刊登的《2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券申购与配售办法说明》。
（二）境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。
如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
（三）本期债券由中央国债登记公司托管记载。
中央国债登记公司托管的具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。
该规则可在中国债券信息网（）查阅或在本期债券承销商发行网点索取。
（四）投资者办理认购手续时，不需要缴纳任何附加费用；在办理登记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定。
（五）本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券的转让和质押。
六、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为做出以下承诺：（一）接受并认可募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定，并受其约束。
（二）本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
（三）投资者认购本期债券即被视为接受《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》、《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券债权代理协议》及《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券持有人会议规则》之权利及义务安排。
（四）本期债券的债权代理人依有关法律法规的规定发生合法变更并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
（五）本期债券各期债券发行后，发行人将尽快申请在合法交易场所流通或上市，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
（六）在本期债券的存续期限内，若发行人依据有关法律法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受该等债务转让：
1、同意本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的相关部门对本期债券项下的债务变更无异议；
2、就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告；
3、原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
4、债权代理人同意债务转让，并承诺将按照原定条款和条件履行义务；
5、原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
（七）投资者已签署《风险告知书》，对于本次债券各项风险已充分知晓，并承诺具有相应的风险识别和风险承受能力，自行承担与债券投资相关的风险。
七、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系截至募集说明书签署日，发行人与发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间都不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
八、其他应说明的事项根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税款由投资者自行承担。
第三节募集资金运用
一、募集资金投向概况本期债券募集资金2.3亿元，拟全部用于偿还发行人2021年到期的企业债券本金及利息。
具体如下： 表3-1本期债券募集资金使用安排具体情况 单位：亿元，% 债券名称20渝双福债 17渝双福债合计 起息日2020-11-11 2017-10-13 到期日2027-11-11 2024-10-13 发行规模票面利率债券评级 7.00 5.79 AA+ 7.60 6.37AA+ 2021年应付利息0.41 0.390.80 2021年应付本金0.00 1.521.52 偿还本息合计0.41 1.912.32 增信措施由重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司提 供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保由重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司提 供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 （一）17渝双福债募投项目情况 “17渝双福债”募集说明书中对募集资金用途披露如下：本期债券募集资金规模为7.6亿元，全部用于江津区双福新区福城北苑还房工程、江津区双福新区黑林还房工程和江津 区双福新区双溪片区还房工程。
截至2020年末“，17渝双福债”募集资金已全部用于指定用途，其中江津区双福新区福城北苑还房工程已使用债券资金23,000万元，江津区双福新区 黑林还房工程已使用债券资金15,000万元，江津区双福新区双溪片区还房工程已使用债券资金38,000万元。
项目建设已完工，募集资金用途与批文一致。
截至2020年末，“17渝双福债”的募投项目已全部完工，“17渝双福债”的发行不仅促进了公司业务的发展，而且在改善人民居住环境、保障民生方面发挥了积极作用“。
17渝双福 债”募投项目的运营情况良好，截至目前已产生相关收入21.06亿元。
（二）20渝双福债募投项目情况 “20渝双福债”募集说明书中对募集资金用途披露如下：本期债券拟募集资金7亿元，用于向“重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）”进行出资。
截至2020年末，“20渝双 福债”募集资金已全部用于指定用途。
根据“20渝双福债”募集说明书，重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）收入主要来自于基金投资收益。
截至2020年末，重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）在前 期投资阶段，尚未产生收入。
二、募集资金使用的背景和必要性 2020年2月8日，国家发改委印发了《国家发展改革委办公厅关于疫情防控期间做好企业债券工作的通知》（发改办财金〔2020〕111号），多措并举支持疫情地区和疫 情防控企业的债券融资需求。
通知明确对于自身资产质量优良、募投项目运营良好，但受疫情影响严重的企业，允许申请发行新的企业债券用于偿还2020年内即将到期 的企业债券本金及利息。
2020年12月15日，国家发展改革委印发了《国家发展改革委办公厅关于开展2021年度企业债券本息兑付风险排查和存续期监管有关工作的通知》（发改办财金〔2020〕942号）， 为做好《国家发展改革委办公厅关于疫情防控期间做好企业债券工作的通知》（发改办财金〔2020〕111号）政策衔接，缓解中小微企业融资难问题，保障和服务疫情防控常态化条件下 经济社会发展，对于自身资产质量优良、募投项目运营良好，但受疫情影响严重的企业，允许申请发行新的企业债券专项用于偿还
2021年内到期的企业债券本金及利息。
（一）发行人2020年受疫情影响严重 发行人作为重庆市江津区主要的国有经营主体，自身资产质量优良，募投项目运营良好。
自疫情发生后，发行人生产经营活动受到严重影响，主要体现在以下方面：
1、主营业务受到较大影响，相关业务收入下降
（1）相关项目推迟开工导致成本增加、收入延后 根据
2020年1月28日重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布的《关于我市企业复工复产有关工作的通知》，重庆市行政区域内各类企业复工、 复产时间不得早于2020年2月9日24时。
涉及市民生活和城市运行必需的行业（如供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场等）、疫情防控必需的行业（医疗器械、药品、防护品生产和 销售等）及其他需要复工、复产的行业除外。
用人单位要依法保障员工合法权益。
因此，发行人原计划于
2020年开工的基础设施项目（如江津区双福长岭、高浒、三界等棚改区（城中村）改造项目、福城北苑C区还房、双福新区西片区污水管网改造、道路景观 提升零星项目等）以及土地整治项目（如江津区双福新区J02-02/02-1号、江津区双福新区B2-08-2/01号土地整治等）均被推迟。
发行人将承担项目延迟期间的项目融资费用，且由 于项目延迟开工，导致本年度基础设施建设和土地整治项目完工结算收入减少。
（2）对园区内中小微企业实施租金减免导致收入减少 根据
2020年2月4日重庆市人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》，疫情期间对承租国有资产类经营用房 的中小微企业减免1至3个月租金。
为了落实上述文件精神，重庆市江津区政府研究决定，疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业（租赁户）减免3个月租金，2020年
2 月份租金全免，3、4月份租金减半收取。
发行人对园区内中小微企业实施了租金减免政策，导致本年度标准厂房租金收入减少。
2、严格落实疫情防控责任导致相关支出增加 发行人作为江津区疫情防控主体责任企业，积极落实地方政府关于疫情防控的相关安排，为战胜疫情做了大量工作。
根据
2020年3月3日重庆市商务委员会关于印发《支持企 业复工复产的措施》的通知，发行人负责双福新区内企业复工复产的健康监测、环境消毒、设施完善、提供卫生用品等防疫措施，并帮助园区内企业解决“用工难”、“运输难”、“融资 难”问题以及物资保障难题，发行人相应的费用支出增加，存在一定的资金压力。
（二）2021
年疫情发展存在不确定性，影响不容忽视 尽管疫情给我国经济社会发展造成严重冲击，但在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，抗击疫情斗争取得重大战略成果，2020年我国成为全球唯一实现经济正增长的主 要经济体。
进入2021年，疫情的发展仍存在不确定性，疫情防控形势依然严峻复杂。
一方面是内防反弹的压力正在增加：进入冬季以来，本土新增确诊病例呈“零星但多点散发”态势，全国 多个地区先后调整为中风险地区。
另一方面是外防输入压力有增无减：上海发现首例变异病毒确诊病例后，有关变异毒株如何影响国内抗疫形势的担忧在增多，加上周边不少国家 和地区正在遭遇疫情或变异病毒新一轮侵袭，封堵病毒输入的难度有所加大。
2020
年12月16日-18日召开的中央经济工作会议要求，疫情防控要毫不放松抓好“外防输入、内防反弹”工作，严防死守，确保不出现规模性输入和反弹。
目前，全国疫情防控总 体形势良好，但是“外防输入、内防反弹”的压力仍然很大，特别是外防输入，不仅要防止人传人引发的疫情，还要防止物流、冷链等带来的病毒。
综上所述，进入
2021年，面对国外疫情持续肆虐，国内零星散发病例和局部暴发疫情的局面，疫情防控进入常态化，疫情对发行人的影响仍将持续。
因此，本期债券募集资金的 使用具有合理性和必要性，有助于减少疫情对发行人的冲击，保障疫情防控常态化下的生产经营正常开展。
三、募集资金使用计划及管理制度 （一）募集资金使用计划 发行人将严格按照国家发展和改革委员会注册通过的本期债券募集资金的用途对资金进行使用，并保证发债所筹资金全部用于“17
渝双福债”、“20渝双福债”2021年还本付息。
（二）募集资金管理制度 发行人将按照国家发改委的相关制度和要求对募集资金进行严格的管理和使用。
同时公司将依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及国家其他法律、法规，结合公 司管理模式的特点，建立有效的内部财务控制体系，加强业务规划和内部管理，提高整体经济效益，严格控制成本支出。
本期债券的募集资金将严格按照募集说明书承诺的用途安 排使用，实行专款专用，专户存储。
公司已与中国民生银行股份有限公司重庆分行签署了《2021
年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》，并聘请其担任监管银行，负责监管本期债券募集资金是 否按照募集说明书约定的内容进行使用，以保护本期债券投资者的利益。
四、发行人相关承诺 为
进一步保障本期债券本息的足额及时偿付，发行人将按相关要求披露债券资金使用情况和下一步资金使用计划。
如变更募集资金用途，发行人将按照相关规定履 行变更手续。
发行人承诺被偿还企业债券的募投项目运营收入，未来除按照约定用于偿还对应的企业债券本息外，将优先用于偿付本次债券。
发行人不承担政府融资职能，本期债券的发行不涉及新增地方政府债务。
第四节
发行人基本情况
一、发行人概况 公司名称：重庆市双福建设开发有限公司 成立日期：2003年4月16日 注册资本：54,000万元人民币 实缴资本：54,000万元人民币 法定代表人：杨道建 企业类型：有限责任公司（法人独资） 注册地址：重庆市江津区双福街道南北大道北段476号 统一社会信用代码：027 联系电话：023-61083899 传真：023-61083893 邮政编码：402247 信息披露事务负责人及其职位：杨天珍，财务总监 信息披露事务负责人联系方式： 经营范围：一般项目：基础设施建设；国有土地整治开发；停车场服务。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 发行人系经江津市财政局津财企函[2003]33
号文件《江津市财政局关于同意双福工业园区管委会对外投资兴办重庆市双福工业园区建设开发有限公司的函》、江津市人民政府 江津府函[2003]50号文件《江津市人民政府关于同意设立重庆市江津双福工业园区开发建设有限公司的批复》批准，由重庆市江津区双福工业园管理委员会出资，于2003年4月16日 在重庆市江津工商行政管理局注册成立的国有独资企业。
发行人是江津双福新区唯一的开发建设运营和投融资主体，主要承担双福新区基础设施建设及园区配套建设任务。
经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至
2020年12月31日，发行人资产总额为2,161,101.46万元，负债总额为1,239,938.93万元，所有者权益为921,162.53万元，资 发行人：重庆市双福建设开发有限公司主承销商：长江证券股份有限公司（本公告请见中国经济导报网/债券公告频道） 产负债率为57.38%。
2018至2020年，发行人营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元，净利润分别为15,263.75万元、20,033.35万元和16,337.52万元，最近三年平均净利润为17,211.54万元。
二、发行人历史沿革（一）初始设立发行人重庆市双福建设开发有限公司原名重庆市双福工业园区建设开发有限公司，经江津市财政局津财企函[2003]33号文件《江津市财政局关于同意双福工业园区管委会对外投资兴办重庆市双福工业园区建设开发有限公司的函》、江津市人民政府江津府函[2003]50号文件《江津市人民政府关于同意设立重庆市江津双福工业园区开发建设有限公司的批复》批准，由重庆市江津区双福工业园管理委员会出资，于2003年4月16日在重庆市江津工商行政管理局注册成立为国有独资企业，注册资本为1.00亿元。
其中：货币出资2,000万元，土地使用权出资8,000万元。
该次出资由重庆凯弘会计师事务所审验，并出具凯弘会所审二验[2003]015号验资报告。
（二）公司名称变更2005年3月4日，根据重庆市江津区双福工业园管理委员会津福管文[2005]4号文件《重庆市江津区双福工业园区管委会关于重庆市双福工业园区建设开发有限公司更名的请示》，公司名称由重庆市双福工业园区建设开发有限公司变更为重庆市双福建设开发有限公司。
（三）货币资金置换土地使用权2007年2月13日，根据重庆市江津区财政局津财企[2007]10号《重庆市江津区财政局关于同意双福工业园区管委会以货币资金置换土地使用权投资的函》，由股东重庆市江津区双福工业园管理委员会以国有资金出资8,065.66万元置换土地使用权，其中转作实收资本8,000万元，资本公积65.66万元。
该次置换由重庆新瑞会计师事务所有限责任公司审验，并出具渝新会验[2007]第19号验资报告。
（四）第一次股权变更2008年10月7日，根据《重庆市江津区人民政府关于进一步明确区华信公司股权并完善工商交更登记有关事项的批复》（江津府函[2008]278号），出资人由江津区双福工业园管理委员会变更为江津区华信资产经营（集团）有限公司。
（五）第二次股权变更2011年3月23日，根据《重庆市江津区财政局关于同意双福建设开发有限公司出资人变更的函》（津财企[2011]45号），出资人由江津华信资产经营（集团）有限公司变更为重庆市江津区双福工业园管理委员会。
（六）第一次注册资本变更2012年12月5日，根据《重庆市江津区财政局关于同意增加重庆市双福建设开发有限公司注册资本的函》（津财资[2012]138号），公司新增注册资本40,000.00万元，其中重庆市江津区双福工业园管理委员会货币出资5,000.00万元，资本公积转增资本35,000.00万元。
此次增资由重庆凯弘会计师事务所有限公司审验，并出具了凯弘会所验[2012]753号验资报告。
本次增资后，公司注册资本由10,000.00万元变更为50,000.00万元。
（七）第三次公司股权变更2017年5月26日，根据《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司等四家平台公司股东变更有关事项的批复》（江津府[2017]85号），同意将重庆市江津区双福工业园管理委员会持有的全部重庆市双福建设开发有限公司股份划转至重庆市江津区国有资产管理中心，变更后，重庆市江津区国有资产管理中心持股100.00%。
（八）第四次公司股权变更、第二次注册资本变更2017年6月20日，根据《重庆市江津区财政局关于同意重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙）向重庆市双福建设开发有限公司投资8,000万元的复函》（津财基金[2017]2号），同意重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙）向重庆市双福建设开发有限公司投资8,000万元（货币出资），其中新增注册资本4,000万元，新增资本公积4,000万元，增资后重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙）占股本金7.41%，重庆市江津区国有资产管理中心占股本金92.59%。
（九）第五次公司股权变更2019年12月26日，根据重庆市江津区人民政府津府[2019]56号文《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司股东变更有关事项的批复》，将重庆市江津区国有资产管理中心持有的公司92.59%股权无偿划转至重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司。
2019年12月，重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙企业）向江津区国资中心转让其持有的本公司7.41%股权，股权转让后，江津区国资中心持有公司7.41%股权，滨江新城持有公司92.59%股权。
2020年4月1日，根据《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司股权划转有关事项的批复》（江津府[2020]61号文），将江津区国资中心持有的公司7.41%股权无偿划转至滨江新城。
股权划转后，滨江新城持有公司100%股权。
上述股权转让于2020年5月29日完成工商注册变更事宜。
截至募集说明书出具之日，发行人注册资本为54,000.00万元，持有重庆市江津区市场监督管理局颁发的营业执照，统一社会信用代码为027。
三、发行人重大资产重组情况报告期内，发行人未发生重大资产重组。
四、发行人股东情况（一）发行人股权结构情况 图4-1发行人股权结构图 重庆市江津区国有资产监督管理委员会 100%西部（重庆）科学城江津园开发建设集团有限公司 100%重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司 100%重庆市双福建设开发有限公司 （二）发行人控股股东、实际控制人及其他相关基本情况 截至募集说明书签署之日，发行人控股股东为重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司，持有发行人100%股权，是发行人唯一股东。
发行人实际控制人为重庆市江津区 国有资产监督管理委员会。
重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司（以下简称“滨江新城建设”）持有发行人100%的股权，为发行人唯一股东。
滨江新城建设成立于2009年3月20日，实际控制人为 重庆市江津区国有资产监督管理委员会，注册资本人民币102,000.00万元，经营范围为：一般项目：从事建筑相关业务（凭资质证书执业）；基础设施建设；土地整治、经营管理；从事投 资业务（不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务）；房地产开发（凭资质证书执业）。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 截至
2020年末，发行人股东滨江新城建设经审计的资产总计514.05亿元，负债合计285.45亿元，所有者权益合计228.60亿元，资产负债率为55.53%。
2020年度，滨江新城建设 实现营业收入20.53亿元，净利润2.80亿元，经营活动产生的现金流量净额为1.75亿元。
截至2020年末，滨江新城建设合并范围内已发行债券主体包括滨江新城建设和发行人，已发行债券余额合计为110.35亿元，其中公开发行债券余额34.68亿元。
其中滨江新城 建设已发行债券余额为51.10亿元，其中公开发行债券余额16.60亿元。
滨江新城建设已发行债券情况如下： 表4-1滨江新城建设2020年末债券明细情况 证券名称20滨城02 起息日2020-11-13 发行期限（年）
3 债券余额（亿）8.00 票面利率（%）6.13 发行规模（亿）8.00 证券类别私募债 债项/主体评级-/AA 20滨江债 2020-06-29
3 12.00 5.50 12.00 私募债 -/AA 19江津城建MTN001 2019-04-03
3 5.00 6.20 5.00 一般中期票据 AA/AA 18江津城建PPN003 2018-10-31
3 5.00 7.30 5.00 定向工具 -/AA 18江津城建PPN002 2018-06-15
3 6.00 7.50 6.00 定向工具 -/AA 18江津城建PPN001 2018-04-28
3 3.50 7.00 3.50 定向工具 -/AA 17滨江新城债 2017-09-13
7 11.60 6.40 14.50 一般企业债 AA/AA 注：上表不包含发行人已发行债券。
（三）发行人控股股东股份质押情况截至募集说明书签署之日，发行人出资人未有将发行人股权进行质押的情况，也不存在任何的股权争议情况。
五、发行人重要权益投资情况(一)发行人子公司情况截至2020年末，发行人纳入合并报表范围内的一级子公司合计7家，无上市公司，具体如下表所示： 表4-2截至2020年末发行人纳入合并报表范围内的一级子公司情况 单位：万元、% 序号 子公司名称
1 重庆市双福污水处理有限公司
2 重庆市福昊物业管理有限公司
3 重庆富腾房地产开发有限公司
4 重庆市津耕农业开发有限公司
5 重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）
6 重庆富腾智能科技有限公司
7 重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司 注册地
重庆市重庆市重庆市重庆市重庆市重庆市重庆市 业务性质污水处理物业管理房地产开发农业开发资本市场服务科技推广和应用服务商业服务 注册资本3,000.0030,000.002,000.00 100.00180,000.0090,000.0086,000.00 持股比例100.00100.00100.00100.0098.8399.5399.51 发行人主要子公司情况介绍如下：
1、重庆市双福污水处理有限公司注册名称：重庆市双福污水处理有限公司（以下简称“污水处理公司”）法人代表名称：李大卫注册资本：人民币3,000.00万元设立日期：2012年1月11日住所：重庆市江津区双福新区高浒村瓦厂湾经营范围：污水处理。
（以上范围法律法规禁止经营的不得经营；法律法规规定应经审批而未获审批前不得经营）截至2020年末，污水处理公司总资产为127,752.60万元，总负债为80,259.96万元，所有者权益为47,492.64万元。
2020年营业收入为1,114.66万元，净利润为469.59万元。
2、重庆市福昊物业管理有限公司注册名称：重庆市福昊物业管理有限公司（以下简称“福昊物业”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币30,000.00万元设立日期：2017年4月19日住所：重庆市江津区双福街道南北大道390号经营范围：许可项目：康复理疗，餐饮服务，住宿服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理（凭资质证书执业）；清洁服务；市政工程施工；市政管网维护；园林绿化养护；绿化植物租赁；城市及道路照明工程施工；劳务承揽；劳务分包；本企业自有房屋租赁；房屋中介服务；停车场管理；装卸搬运；家政服务；养老服务；商务信息咨询服务；销售：建筑材料（不含危险化学品）。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至2020年末，福昊物业总资产为75,485.13万元，总负债为51,137.61万元，所有者权益为24,347.52万元。
2020年营业收入为1,367.41万元，净利润为-1,015.53万元。
福昊物业净利润为负，主要系公司未完全按市场化运营所致。
3、重庆富腾房地产开发有限公司注册名称：重庆富腾房地产开发有限公司（以下简称“富腾公司”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币2,000.00万元设立日期：2010年4月14日住所：重庆市江津区双福工业园拆迁安置综合楼A区1幢2-2号经营范围：房地产开发（凭资质证书执业）。
截至2020年末，富腾公司总资产为32,885.17万元，总负债为28,447.00万元，所有者权益为4,438.17万元，2020年营业收入为349.71万元，净利润为-587.12万元。
净利润为负的主要原因是富腾公司的经营项目为双福“财富中心”写字楼，营业收入规模较小且期间费用较大所致。
4、重庆市津耕农业开发有限公司注册名称：重庆市津耕农业开发有限公司（以下简称“津耕公司”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币100.00万元设立日期：2009年1月15日住所：重庆市江津区双福新区办公楼二楼经营范围：农业开发；生态农业旅游观光；土地整治；种植、销售：绿化植物（不含林木种子生产经营）、蔬菜、水果；养殖、销售：水产品；销售：农产品、建材；园林绿化养护；设计、制作、发布、代理国内外广告；会务及展览展示服务；企业管理咨询；市场营销策划；本企业场地租赁。
截至2020年末，津耕公司总资产为42,698.78万元，总负债为42，814.88万元，所有者权益为-116.11万元。
2020年营业收入为102.48万元，净利润为16.34万元。
津耕公司所有者权益为负，主要系公司未完全按市场化运营所致。
5、重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）注册名称：重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“祎福公司”）执行事务合伙人：重庆西证渝富股权投资基金管理有限公司设立日期：2019年8月9日住所：重庆市江津区双福街道南北大道390号财富中心2715室经营范围：股权投资。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）截至2020年末，祎福公司总资产为69,298.34万元，总负债为0.04万元，所有者权益为69,298.30万元。
2020年营业收入为0.00元，净利润为269.18万元。
6、重庆富腾智能科技有限公司注册名称：重庆富腾智能科技有限公司（以下简称“富腾科技”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币90,000.00万元设立日期：2019年7月29日住所：重庆市江津区双福街道南北大道北段390号经营范围：一般项目：通信工程技术、计算机网络工程技术研发及技术咨询、技术转让、技术服务；计算机软件研发、销售及技术咨询、技术转让、技术服务；生产、销售：工业自动化机械设备、电子产品、电子元器件、摄像器材、电气设备零配件、机电设备、网络设备、通用机械设备及配件；电气设备生产、销售、安装、维护及技术咨询服务；园区土地整治。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至2020年末，富腾科技总资产为25,039.91万元，总负债为0.00万元，所有者权益为25,039.91万元。
2020年营业收入为0.00元，净利润为-0.09万元。
富腾科技净利润为负，主要系公司尚在前期投入阶段。
7、重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司注册名称：重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司（以下简称“团结湖大数据”）法人代表名称：陶学彬注册资本：人民币86,000.00万元设立日期：2020年1月17日住所：重庆市江津区双福新区南北大道北段390号财富中心27楼经营范围：一般项目：大数据服务，信息系统集成服务，创业空间服务，园区管理服务，智能基础制造装备制造，可穿戴智能设备制造，计算机软硬件及外围设备制造，人工智能公共服务平台，人工智能双创服务平台，会议及展览服务，公共事业管理服务，商业综合体管理服务，组织文化艺术交流活动，非居住房地产租赁，住房租赁，技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广，软件开发（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至2020年末，团结湖大数据总资产为38,218.33万元，总负债为126.23万元，所有者权益为38,092.10万元。
2020年营业收入为0.00元，净利润为-407.90万元。
团结湖大数据净利润为负，主要系公司尚在前期投入阶段。
（二）发行人联营、合营企业情况 表4-3截至2020年末发行人联营、合营企业情况单位：万元、% 序号 公司名称
1 重庆中油双福能源有限公司 注册地重庆市 业务性质石油销售 注册资本4,050.00 持股比例50.00 注册名称：重庆中油双福能源有限公司（以下简称“双福能源”）法人代表名称：左金栋注册资本：人民币4,050.00万元设立日期：2019年3月27日住所：重庆市江津区双福双河社区经营范围：一般项目：销售：润滑油、石油器材、加油机、汽车饰品、食品（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）、日用百货；洗车服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)截至2020年末，双福能源总资产为6,304.27万元，总负债为2,387.70万元，所有者权益为3,916.57万元。
2020年营业收入为0.00万元，净利润为-133.43万元。
双福能源净利润为负，主要系公司尚在前期投入阶段。
六、公司治理和组织结构（一）公司治理结构发行人根据《中华人民共和国公司法》及其他有关法律、行政法规的规定，制定了《重庆市双福建设开发有限公司章程》。
公司是由重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司代表重庆市江津区人民政府全额出资成立国有法人独资公司，由重庆市江津区国有资产监督管理委员会（简称区国资委）代表重庆市江津区人民政府履行出资人监管职责。
发行人设立董事会、监事会和经理层，构建了责任清晰、授权严密的公司治理结构。
（二）公司组织结构在组织机构设置方面，发行人设置了行政部、党群办、财务部、资产运营部、总工办、结算部、招标办、设计部等职能部门，各职能部门之间分工明确，协调一致，确保发行人业务和管理顺畅、高效开展。
公司组织结构示意图如下： 图4-2发行人内部组织结构图 重庆市双福建设开发有限公司 资 工 行政党群财务产运总工结算招标设计程建设 部 办 部 营 办 部 办 部 管 部 理部 预算部 档案室 （三）发行人内部管理制度的建立及运行情况
1、内部管理制度的建立 发行人根据《公司法》、《证券法》等有关法律法规的规定，明确了出资人行使职责的方式，以及董事会、监事会的议事规则和程序，确保发行人重大决策等行为合法、合规、真实、 有效。
为了加强内部管理，发行人还进行了公司法人治理结构配套的制度规划和设计，建立健全了一系列的内部控制制度。
公司董事会负责公司的内部控制的建立健全和有效实 施。
发行人制订的内部管理与控制制度以公司的基本控制制度为基础，涵盖了财务管理、资产管理、风险管理、工程管理、关联交易等经营管理过程，确保各项工作都有章可循，形成 了规范的管理体系。
（1）财务管理制度 为保证公司财产安全、完整，会计资料真实、可靠，发挥财务管理在公司经营管理和提高经济效益中的作用，促进公司健康发展，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》 及相关规定，制定财务管理制度。
财务管理制度包括会计机构和人员管理、流动资产管理、非流动资产管理、收入管理、支出管理、费用报销管理、工程性资金支出的管理、税收及利 润分配管理、会计档案管理、监督管理等方面。
（2）融资管理制度 为加强和完善公司融资管理，提高融资效率和融资资金使用效益，防范金融风险，公司制定了融资管理制度，公司融资遵循融资应遵循“规模适度、结构优化、程序规范、风险可 控”的原则。
（3）关联交易内控制度 为了规范公司关联交易，确保关联交易行为不损害公司和相关各方的合法权益，并符合公平、公正、公开的原则，发行人特制定了《关联交易管理制度》，对关联交易的原则和关 联关系的认定进行明确，形成关联人、关联交易审核制度，同时制定关联交易的定价标准、披露要求和管理审批程序，并制定关联交易的处罚规则。
4、工程管理制度 为保障公司工程项目施工及验收等相关事项的规范实施，公司制定了一系列主要包括技术洽商、竣工测量管理制度、工程收方管理制度及验收制度等工程管理制度。
其中，技 术洽商包含设计变更、技术核定、经济签证等内容；竣工测量管理制度主要规定了竣工测量管理制度的适用范围、测量单位的选择以及测量服务费用的规定；工程收方管理制度主要 规定了工程现场收方的依据、收方牵头及参加部门、收方程序、收方时效性等相关内容。
2、内部管理制度的运行情况 在风险控制方面，发行人建立健全法人治理结构及内部控制相关制度，制定了较完整的内部控制制度，包括《财务资产管理制度》、《融资管理制度》等制度。
近年来，公司会计核 算和财务管理严格按照相关制度执行。
发行人现有内部管理制度已基本建立健全，能够适应发行人管理的要求和发展的需要。
发行人内部控制制度制订以来，各项制度得到了有 效的实施，保证了发行人经营活动的合法性和规范化。
七、发行人独立性情况 发行人具有独立的企业法人资格，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。
（一）业务独立 发行人拥有独立、完整的自主经营的能力，依法自主经营。
发行人设置了业务经营和管理部门，配备了专业经营和管理人员，独立开展经营业务活动。
发行人是具有独立享有 民事和承担民事义务的法人，自主开展业务活动，具有独立完整的业务和自主经营能力。
发行人主营业务独立，与控股股东没有发生同业竞争现象，对于公司与控股股东及其下属 企业发生的关联交易，均明确双方的权利义务关系，实行公允、合理、规范的运作，并及时履行信息披露义务。
（二）资产独立 发行人合法拥有与主营业务相关的经营性资产，合法拥有土地使用权、房屋所有权等资产。
上述资产产权关系清晰，不存在法律纠纷。
（三）人员独立 公司的高级管理人员均未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务；公司的财务人员未在其控股股东、实际控制人及其控制的其他企 业中兼职；公司的高级管理人员均在公司处领取薪酬，不存在在控股股东、实际控制人及其控制的企业领取薪酬的情况。
（四）机构独立 公司的经营、财务、人事等办公机构与控股股东分开，不存在混合经营、合署办公的情形。
公司的组织机构独立于控股股东，控股股东及其职能部门与公司及各职能部门之间没 有上下级关系，控股股东亦不向公司及下属机构下达有关经营情况的指令或指示。
（五）财务独立 公司设有独立的财务会计部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，公司的财务人员未在股东单位或其下属单位交叉任职。
公司在银行开设单独账户，与控股股东账 户分开。
公司为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与控股股东混合纳税的现象。
公司财务决策独立，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。
公司不存在违规为控股股东及其 下属单位、其他关联方提供担保的情况。
八、发行人主要董事、监事及高级管理人员基本情况 截至募集说明书出具之日，发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况如下表： 表
4-4发行人董监高人员情况表 姓名 性别 杨道建 男 陶学彬 男 叶虹君 男 张焕春 男 曲立栋 男 李昀峰 男 高阳 男 袁连宽 男 黄黎 女 杨天珍 女 出生年月
1975.121978.121983.011963.061992.071988.011989.021987.051976.031974.03 现任职务董事、总经理职工董事、副总经理董事、副总经理监事会主席 职工监事职工监事职工监事职工监事副总经理财务总监 是否为公务员否否否否否否否否否否 是否在公司领薪是是是是是是是是是是 （一）董事简历 杨道建，男，1975年12月出生，大学学历，中共党员，中共江津区第13次党代会代表。
历任大足县万古镇村镇建设管理所助理员，江津区夏坝镇人民政府科员，江津区夏坝镇人 民政府经济发展办主任，江津区双福镇人民政府共青团委双福镇委书记，重庆市江津区双福新区管理委员会主任科员、党建办副主任、征地拆迁安置办主任，重庆市江津区双福新区 管理委员会（街道办事处、工业园区）副主任。
现任重庆市双福建设开发有限公司董事长、总经理。
陶学彬，男，1978
年12月出生，硕士研究生学历，中共党员。
历任江津区招商局招商二部副部长，重庆市人民政府驻上海办公处经协处挂职副主任科员，江津区投资促进办公室 招商一科副科长，江津区投资促进办公室招商一科科长，江津区双福工业园招商产业部部长，江津区双福新区市政园林办主任，江津区双福工业园管理委员会促建部部长。
现任重 庆市双福建设开发有限公司董事、副总经理。
叶虹君，男，1983
年1月出生，本科学历，中共党员。
历任中铁三局六公司洛湛铁路YH4标段项目部见习技术员，重庆市江津区双福新区科员，重庆市江津区双福新区建设管理 办公室副主任，重庆市江津区双福新区社会治安综合治理委员会办公室主任。
现任重庆市双福建设开发有限公司董事、副总经理。
（二）监事简历 张焕春，男，1963
年6月出生，硕士研究生学历，中共党员。
历任江津地区白沙糖厂制糖车间技术员、厂团委副书记、书记、厂生产调度、厂办主任，江津市委宣传部主办干事，江津 市委办公室秘书、信息督查科长，江津市享堂镇党委委员、副镇长，江津市罗坝镇党委副书记、镇长，江津市环保局副局长，江津区委统战部副部长（正处级），江津区移民局党组书记、 副局长，重庆市双福建设开发有限公司党支部书记、副总经理。
现任重庆市双福建设开发有限公司监事会主席。
曲立栋，男，1992
年7月出生。
2015年8月至2015年11月，就职于中国石油独山子石化公司，2015年11月至2016年10月就职于重庆市双福建设开发有限公司工程四部，2016年 11月至2018年8月就职于重庆市双福建设开发有限公司总工办、设计部，2018年8月至今就职于重庆市双福建设开发有限公司党群办同时任发行人职工监事。
李昀峰，男，1988年1月出生。
2012年12月入职，历任重庆市双福建设开发有限公司开发部、工程四部、工程五部部长，现任重庆富腾工程建设管理有限公司综合部部长、发行人 职工监事。
高阳，男，1989年2月出生。
2011年9月至2012年1月就职于重庆万泰建筑工程有限公司；2012年7月至今就职于重庆市双福建设开发有限公司工程部同时任发行人职工监事。
袁连宽，男，1987年5月出生。
2009年1月至2009年9月就职于江津增压器厂；2009年10月至2012年2月就职于重庆龙煜精密铜管有限公司；2012年6月至今就职于重庆市双 福污水处理有限公司同时任发行人职工监事。
（三）高级管理人员简历 杨道建，总经理，参见董事简历。
陶学彬，副总经理，参见董事简历。
叶虹君，副总经理，参见董事简历。
黄黎，女，1976
年出生，2009年11月至2013年4月，在重庆市江津区投资促进办公室任科员、副主任；2013年4月至2015年11月，在重庆市江津区公路管理处任副主任科员；2015 年11月至2020年2月，在重庆市江津区公路管理处公路轴载管理科任科长；2020年2月至2020年6月，在重庆市江津区交通运输综合行政执法支队路政监督科任科长。
2020年
6 月至今，任重庆市双福建设开发有限公司副总经理。
杨天珍，女，1974年出生，2009年7月至2011年6月，在重庆凯安机电制造有限公司任会计、财务副总经理；2011年7月至2014年10月，在重庆市双福建设开发有限公司任会计主 管、财务部部长。
2014年10月至今，任重庆市双福建设开发有限公司财务总监。
截至募集说明书签署日，发行人董事、监事、高级管理人员无公务员兼职的情形，若未来有公务员兼职情况，公司将严格执行《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职） 问题的意见》、《公务员法》及公司章程等相关要求，确保兼职人员不会在公司领取薪酬。
九、发行人主营业务情况 （一）发行人经营概况 发行人主要开展基础设施建设、土地整理开发和园区配套建设运营等相关业务活动，2018-2020
年度分别实现营业收入134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元。
表4-52018年营业收入、成本和利润情况 单位：万元 业务板块基础设施建设土地整理开发 租赁污水处理 其他合计 营业收入129,796.76 3,459.831,051.33 404.69134,712.60 营业成本120,182.19 4,439.131,725.51 999.39127,346.23 毛利润9,614.57 -979.31-674.18-594.717,366.37 毛利率7.41% -28.31%-64.13%-146.95%5.47% 表4-62019年营业收入、成本和利润情况 单位：万元 业务板块基础设施建设土地整理开发 租赁污水处理 其他合计 营业收入50,470.4046,255.372,762.121,061.242,595.18103,144.31 营业成本45,882.1843,311.85 675.291,837.762,654.6194,361.68 毛利润4,588.222,943.522,086.84-776.52-59.438,782.63 毛利率9.09%6.36%75.55%-73.17%-2.29%8.51% 表4-72020年营业收入、成本和利润情况 单位：万元 业务板块基础设施建设土地整理开发 租赁污水处理 其他合计 营业收入44,930.6751,866.332,377.181,114.661,154.19101,443.02 营业成本40,846.0748,565.74 801.102,015.161,201.6693,429.73 毛利润4,084.613,300.581,576.07-900.50-47.478,013.29 毛利率9.09%6.36%66.30%-80.79%-4.11%7.90% 报告期内发行人营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元，呈逐年下降的趋势，主要是由于发行人基础设施建设收入逐年减少所致。
发行人基础设施 建设收入受项目进展及结算进度影响，呈逐年下滑的趋势，其中2019年发行人基础设施建设收入减少较多。
同年，发行人增加了土地整理开发业务收入，使得收入结构更加多元化。
发行人近三年的主营业务成本与营业收入的变化趋势基本一致。
报告期内发行人综合毛利率分别为5.47%、8.51%和7.90%，发行人毛利率主要受基础设施建设业务毛利率影响。
2018-2020年度，基础设施建设业务毛利率分别为7.41%、 9.09%和9.09%，2018年由于结算比例调整使得毛利率有所减少。
其中租赁业务2019年毛利润和毛利率由负转正，较前一年变化较大，主要是因为根据《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司股东变更有关事项的批复》（津府[2019]56号），发行人被纳入重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司合并范围，为与滨江新城建设的会计政策保持一致，2020年3月13日，经发行人2020年第5次行政办公会议决定，将投资性房地产后续计量模式由成本模式改为公允价值计量模式，发行人投资性房地产中房屋建筑物的租赁业务随着计量模式的改变，毛利润和毛利率增加较多。
发行人2020年毛利率降低，主要原因是基础设施建设业务和土地整理开发业务的结构有所调整，同时租赁业务由于新冠疫情影响毛利率有所降低。
（二）发行人所处行业现状和前景
1、城市基础设施建设行业现状和前景
（1）我国城市基础设施建设行业现状和前景 城市基础设施是城市正常运行和健康发展的物质基础，对于改善人居环境、增强城市综合承载能力、提高城市运行效率、稳步推进新型城镇化、确保
2020年全面建成小康社会具 有重要作用。
同时，城市基础设施承担着公共服务功能，加快城市基础设施建设，有利于促进国民经济及地区经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能，加快我国 城镇化建设进程。
改革开放以来，我国的城市建设进入到了飞速发展的阶段。
经过
30多年的快速发展，到2019年末，全国总人口140,005万人，其中城镇常住人口84,843万人，常住人口城镇化率 为60.60%，但仍然远低于发达国家80%的平均水平，这个差距也是中国经济发展的潜力和持久的动力。
近年来，城市基础设施建设行业利好政策不断出台。
2013年9月，国务院发布《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》（国发〔2013〕36号）文件，指出围绕推进新型城镇化的 重大战略部署，立足于稳增长、调结构、促改革、惠民生，科学研究、统筹规划，提升城市基础设施建设和管理水平，提高城镇化质量；深化投融资体制改革，充分发挥市场配置资源的
基础性作用；着力抓好既利当前、又利长远的重点基础设施项目建设，提高城市综合承载能力；保障城市运行安全，改善城市人居生态环境，推动城市节能减排，促进经济社会持续健康发展；2016年2月2日，国务院印发《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号），文件要求我国要全面提升城市功能，加快棚户区改造、加快城市综合交通网络建设、实施城市地下管网改造工程、推进海绵城市建设、推动新型城市建设、提升城市公共服务水平；根据“国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要”，“十四五”期间，我国将统筹推进传统基础设施和新型基础设施建设，打造系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。
一系列利好政策的推出，为我国城市基础设施建设行业进一步发展提供了强有力的支持。
展望未来，我国城市基础设施建设将迎来新的发展空间。
随着中国经济继续保持中高速增长和城市化进程的加速推进，城市基础设施建设的规模将进一步扩大，发展速度也将不断加快。
投资主体与融资渠道将逐步实现多元化，由政府引导、产业化运作的市政公用设施经营管理体制将逐步建立，其经济效益也将逐步提高。
因此，城市基础设施建设行业依然具有良好的发展前景。
（2）重庆市江津区及双福新区基础设施建设行业发展现状和前景江津区位于重庆市西南部，东邻重庆市巴南区、綦江区，南界贵州省习水县，西接重庆市永川区、四川省合江县，北靠重庆市璧山区、九龙坡区、大渡口区，是重庆市重点规划建设的六大区域性中心城市之
一，是长江上游重要的航运枢纽和物资集散地。
近年来，江津区着力于做大做强做优以工业为主体的实体经济，江津工业起步于上世纪60年代三线建设时期，长风、重齿、晋江等多家大型国有军工企业迁入江津，使江津工业鼎盛一时。
江津工业园区成立于2002年，是重庆市政府首批批准的16个特色工业园区之
一，由双福工业园、珞璜工业园、德感工业园、白沙工业园组成，2015年成为继重庆两江新区、西永微电园后的第三个千亿级园区，工业园区产值常年排位区县特色园区之首。
基本形成装备制造、汽摩及零部件、新型材料、电子信息、食品工业五大百亿级产业集群，连续15年跻身重庆工业十强区县。
随着经济的快速发展，江津区着力抓城乡促融合，城市品质持续提升，委托中国城市规划设计院和重庆规划设计院，高标准完成2035全域和“一轴两翼”空间发展战略规划，优化城市定位和空间布局，引领城市全面升级。
统筹“一轴两翼”开发建设，滨江商务大厦、浒溪公园开工，德感滨江路西段基本建成，双福滨河公园二期建成开放。
中心城区面积扩大到74平方公里，人口增加到60.5万人。
数字城管覆盖面积58.6平方公里。
新增城镇常住人口3.4万人，城镇化率提高到69.8%。
双福新区，又名双福工业园，新区总体规划面积约70平方公里，建设面积45平方公里，拥有2万亩森林，10余个大型生态湖泊点缀其间。
新区东接九龙坡工业园，北邻西永综合保税区、重庆大学城，南倚江津滨江新城、西靠缙云山，地处重庆西部新城核心版块。
被纳入重庆“半小时经济圈”，是重庆市正在建设的城市副中心之
一。
新区区位优势明显，交通体系完善：渝昆高铁江津站将设立在双福，形成了公路、轨道交通、高铁为一体的完善的立体交通脉络。
园区坚持“产城融合、园城互动”的发展理念，不断加快城市建设，园区建成区面积达28平方公里，城市骨架全面拉开，金融、教育、医疗、交通、休闲、养老、养生、娱乐、购物、餐饮等配套功能日趋完善。
双福新区发展的首要任务是发展工业经济，支撑新区快速发展的基础也在于工业。
双福已形成了以小康、铁马、潍柴、润通等为代表的汽摩产业群、以台湾群光为代表的电子信息产业群、以双福国际农贸城、和润国际汽摩城、攀宝钢材市场、英利五金机电城等八大专业市场为代表的商贸流通产业群。
现已初步形成重庆的“一区三基地”即汽摩产业基地、科教信息产业基地、仓储物流基地和会议休闲高尚住宅区。
近年来，双福新区着力提升城市品质，城市建设有新改善。
目前，已完成城市景观交通综合改造、绿地建设等城市品质提升项目15个，城市智能交通信号设施基本完成，慢行系统、公交系统、城市抓拍系统逐步完善；滨河公园项目已初见雏形，新城段正在抓紧施工；污水处理厂三期扩建、西片区污水管网升级改造正加快推进。
未来“，山水湖城、智慧福地”将逐步呈现。
在我国城市化进程不断加快的大背景下，随着双福新区经济保持快速发展，财政实力不断提升，城市建设规模的不断扩大，双福新区基础设施建设行业仍将面临良好的发展机遇。
2、土地整理开发行业发展现状及前景
（1）我国土地整理开发行业发展现状及前景土地整理开发是指由政府或其授权委托的企业按照城市规划的功能和市政基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地、集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
我国实行的城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一管理制度使得政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。
从土地的供给方面看，土地总供给受城市规划与耕地面积限制，随着我国耕地占补平衡的要求趋严，土地新增供给压力较大；从土地的需求方面看，随着我国经济的发展，城市化进程日益加快，土地需求持续旺盛。
这样的大背景有力地推动我国土地价值的提升，保障了未来土地整理开发行业具有广阔的发展前景。
（2）重庆市江津区土地整理开发行业发展现状及前景近年来，江津区加大土地整理开发力度，2019年清理闲置、低效用地9,000余亩，取得征地批文面积1.9万亩，新争取城镇建设用地空间规划5平方公里，保障了城市和工业发展的用地需求。
2021年，江津区政府将深入开展园区闲置土地清理盘活工作，优化项目用地管理，完善征地拆迁工作机制，提升用地保障水平。
江津区经济和社会的快速发展对土地供应提出了越来越高的要求。
“十三五”期间，江津区积极推进土地市场化改革进程，促进土地集约、节约利用，对重大基础设施建设用地、经济和社会发展重点行业、领域和落实空间发展规划的重点工程，在土地供应上优先考虑和安排。
围绕土地开发，将与江津区投融资平台建立合作共赢机制，协调土地开发进度，引入社会资本和进行市场化运作，共同分享收益。
随着城市化进程的不断推进以及国有土地资源的逐步稀缺，未来土地整理开发行业的重要性会进一步提高，江津区土地整理开发行业将有良好的发展前景。
（三）发行人在行业中的地位和竞争优势
1、行业地位发行人为经重庆市江津区人民政府批准成立的国有企业，是江津区内重要的基础设施投资建设和运营主体，是重庆江津双福新区唯一的国有资产投资与经营主体，业务涵盖城市基础设施建设、土地整理开发、园区配套建设运营等方面，为双福新区城乡一体化的发展与和谐社会的构建作出了积极的贡献。
为加快江津双福新区建设步伐，推动城市发展，江津区政府及双福新区管委会不断进行资产注入、项目授权、财政补助等方面给予发行人支持，使得发行人资产规模不断增加、综合实力日益壮大、竞争优势日益突出。
2、竞争优势
（1）丰富的城市基础设施建设经验作为江津区成立时间较早的城市基础设施建设公司，发行人在长期投资建设与运营的过程中，积累了丰富的项目建设经验，建立了完善的投资决策体系、建造和运营管理体系。
发行人以其较强的专业能力和优良的业绩在重庆市及江津区内树立了良好的品牌形象。
（2）良好的融资能力发行人拥有良好的信用评价，与商业银行等金融机构一直保持着密切的合作关系。
报告期内，公司到期贷款偿付率和利息偿付率均为100%。
公司积极加强与商业银行等金融机构的合作，多渠道、全方位地筹集城市建设资金，较好地保障了双福新区城市建设的资金需求。
强大的持续融资能力将为发行人的业务开展和债务偿还提供充足的资金来源保障。
（3）优越的区位条件和良好的交通条件双福新区地处江津区北大门，是重庆西部新城的重要组成部分，被纳入重庆“半小时经济圈”规划，与重庆西部片区中的北碚组团、西永组团、西彭组团、走马功能区等同属缙云山与中梁山之间的槽谷地带，在重庆城市功能分区上是重要的拓展区域之
一。
双福区区位及交通情况如下图： 图4-3双福新区区位及交通情况图 交通上，双福新区距重庆主城约21公里，距江津中心城区约18公里，距成渝高速走马出口2公里，重庆外环高速贯穿境内，津马路、九江大道等区域性交通干道交织成网。
经外环高速公路约70公里可抵达江北国际机场。
轨道交通方面，规划的重庆轨道交通市郊列车线路也将从跳蹬镇经双福新区至江津几江城区。
良好的区位优势和交通条件使双福新区成为投资热土，众多企业纷纷入驻双福新区。
（4）双福新区管委会的大力支持自发行人成立以来，双福新区管委会先后多次通过注入优质土地、股权等方式扩充发行人资本金，增强公司发展后劲。
根据发行人与双福新区管委会签订的委托代建协议，发行人作为双福新区的基础设施建设投融资主体，受管委会委托代建双福新区内所有基础设施项目，管委会根据工程进度每年按工程成本加成支付公司工程代建费用。
（5）广阔的发展空间双福新区幅员面积66平方公里，其中城市规划区面积45平方公里，经过多年的发展，已建和在建项目用地35平方公里，尚有10平方公里的发展空间。
在规划审批上，双福新区规划由江津区政府审批，可有效保障双福新区城市发展用地。
（五）发行人地域经济情况江津是重庆市规划建设的六个区域性中心城市之
一，位于重庆市“1小时经济圈”的核心区。
全区幅员面积3,218平方公里，东西最宽处80公里，南北最长处100公里，辖5个街道、25个镇，总人口150万人，幅员面积和人口分别排全市第9位和第4位。
江津是重庆西南向综合交通枢纽，境内长江黄金水道127公里（占全市近1/5），重庆二环高速、三环高速、渝泸高速、四面山高速在此交汇，成渝铁路、渝黔铁路、渝贵铁路穿境而过，江津到重庆主城实现了半小时车程，进入了重庆外环时代江津大发展的新时期。
江津工业发展势头强劲，有双福、德感、珞璜、白沙四个重庆特色工业园，形成了装备制造、汽摩及零配件、新型材料、电子信息、食品工业五大百亿级产业集群，连续多年跻身重庆工业十强区县，是国家新型工业化示范基地。
江津区作为重庆市区域性中心城市，近几年经济发展状况良好。
根据江津区人民政府数据，2018年-2020年，江津区地区生产总值分别为902.30亿元、1,036.70亿元和1,109.44亿元；公共财政预算收入分别为71.20亿元、65.50亿元和61.21亿元，其中税收收入分别为48.71亿元、44.83亿元和42.27亿元。
受大规模减税降费和新冠疫情影响，江津区公共财政预算收入和税收收入呈逐年下降趋势。
近三年，江津区主要经济和财政指标具体如下： 表4-82018-2020年江津区主要经济和财政指标单位：亿元 项目公共财政预算收入 其中：税收收入政府性基金收入公共财政预算支出 地区生产总值 2020年度61.2142.2774.27126.90 1,109.44 2019年度65.5044.8374.95138.94 1,036.70 2018年度71.2048.7169.52134.94902.30 数据来源：江津区人民政府网站
十、发行人违法违规情况因发行人未经批准占用重庆市江津区双福街道土堡社区大石坝居民小组、古井居民小组、周家湾居民小组的集体土地25,454.66平方米修建江津区双福新区C地块东侧道路工程，于2020年8月27日，重庆市江津区规划和自然资源局行政处罚决定（江津规资[处罚决定][2020]27号）：
1、责令发行人退还违法占用的集体土地；
2、没收发行人违法占地修建的构筑物25,455平方米；
3、对发行人违法占地25,454.66的行为，并处罚款254,546.6元。
发行人已按照处罚决定缴纳行政罚款。
因发行人未经批准占用重庆市江津区双福街道三界村指路碑社、怡云村高房子社、怡云村肖家砖房社18,465.46平方米集体土地，修建江津区双福新区渝惠南侧道路项目，于2020年10月13日，重庆市江津区规划和自然资源局行政处罚决定（江津规资[处罚决定][2020]69号）：
1、责令发行人退还违法占用的集体土地18,465.46平方米；
2、没收发行人违法占地修建的构筑物18,000平方米；
3、对发行人违法占地18,465.46平方米的行为，并处罚款184,654.6元。
发行人已按照处罚决定缴纳行政罚款。
发行人报告期内不存在重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到处罚等情况。
第五节发行人财务情况
一、财务报表及审计意见（一）注册会计师对发行人财务报告的审计意见募集说明书中发行人的财务数据来源于发行人2018年审计报告、2019年审计报告、2020年审计报告。
投资者在阅读以下财务信息时，应当参阅公司完整的审计报告以及募集说明书对于公司财务指标的解释。
发行人财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的42项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定的规定编制。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人2018年度、2019年度和2020年度的财务报告进行审计，分别出具了标准无保留意见的审计报告（众环审字(2019)180016号、众环审字(2020)180065号、众环审字(2021)1800042号）。
未经特别说明，本期债券募集说明书中发行人2018至2020年度财务数据均引自上述经审计的财务报告。
（二）最近三年合并报表范围的变化1、2018年度合并范围变更：2018年度，发行人合并范围一级子公司无变化。
2、2019年度合并范围变更：2019年度，发行人新增1家合并范围内的一级子公司，具体情况如下表： 表5-12019年新纳入合并范围的子公司单位：万元 名称重庆祎福股权投资基合伙企业 合并方式新设 变动原因投资设立 2019年末资产18,044.12 设立日至2019年末净利润44.12 3、2020年度合并范围变更2020年度，发行人新增2家合并范围内的一级子公司，具体情况如下表： 表5-22020年新纳入合并范围的子公司 单位：万元 名称重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司 重庆富腾智能科技有限公司 合并方式新设新设 变动原因投资设立投资设立 2020年末净资产38,092.1025,039.91 设立日至2020年末净利润-407.90-0.09
二、发行人最近三年及一期财务报表（一）合并财务报表 表5-3合并资产负债表 单位：万元 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产应收账款预付款项其他应收款 存货其他流动资产流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产其他非流动金融资产长期股权投资投资性房地产 固定资产在建工程无形资产递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计资产总计流动负债：短期借款应付票据应付账款预收款项合同负债应付职工薪酬应交税费其他应付款一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计非流动负债：长期借款应付债券长期应付款递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计股东权益: 股本资本公积金其它综合收益 盈余公积未分配利润归属于母公司所有者权益合计少数股东权益所有者权益合计负债和所有者权益总计 2021年9月末 2020年末 136,825.77 485,317.32157,166.34290,303.02717,237.97 401.611,787,252.03 107,581.88574.77 447,575.82158,207.07235,494.73750,954.01 401.611,700,789.89 30,954.851,915.59294,138.9678,055.64300.00 0.32315.2258,679.71464,360.282,251,612.31 24,770.00 1,958.29294,138.9680,165.31 300.001.45 297.8658,679.71460,311.572,161,101.46 12,000.00 5,000.00 6,331.8427.20208.58221.67 40,520.4419,730.33243,526.8455,443.91378,010.81 6,529.123,494.98 602.9235,614.1353,718.21267,281.76 372,241.13 508,550.00382,633.4254,697.04 3,066.383,294.72952,241.561,330,252.37 287,850.00515,941.5560,839.87 3,066.38 867,697.801,239,938.93 54,000.00641,518.12 6,356.5419,737.04199,554.95921,166.66 193.28921,359.942,251,612.31 表5-
4 54,000.00641,518.12 6,356.5419,024.17200,052.03920,950.87 211.66921,162.532,161,101.46 合并利润表 2019年末 209,054.0018,023.55426,823.54166,196.02232,935.36721,648.13 517.761,775,198.37 15,400.00 276,147.2234,076.40 300.003.18 153.0058,679.71384,759.502,159,957.87 35,000.0029,607.2611,797.233,471.80 98.5539,975.55143,469.58154,405.06 417,825.01 269,376.02538,240.2775,350.61 2,797.29 885,764.201,303,589.21 54,000.00593,061.77 6,356.5417,264.86185,474.96856,158.14 210.51856,368.662,159,957.87 2018年末 34,300.71 482,370.3962,730.0326,965.22760,328.30 523.941,367,218.59 14,500.00 216,063.5134,136.55 329.805.01 194.3969,727.61334,956.871,702,175.45 28,000.003,315.7811,325.604,583.62 69.2935,534.0335,393.60116,983.7449,963.01285,168.67 109,466.88427,792.2746,794.88 584,054.04869,222.70 54,000.00591,426.30 14,000.77173,525.68832,952.75 832,952.751,702,175.45 单位：万元 项目
一、营业总收入其中：营业收入
二、营业总成本其中：营业成本 税金及附加销售费用管理费用研发费用财务费用 其中：利息费用利息收入 加：其他收益投资收益 其中：对联营企业和合营企业的投资收益公允价值变动净收益信用减值损失资产处置收益资产减值损失
三、营业利润加：营业外收入减：营业外支出
四、利润总额减：所得税费用
五、净利润 （一）按经营持续性分类持续经营净利润终止经营净利润 （二）按所有权归属分类归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额（一）归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1.以后不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
（2）权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.以后将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
（2）可供出售金融资产公允价值变动损益
（3）持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
（4）自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产转换日公允价值大于账面价值部分归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额归属于少数股东的综合收益总额归属于母公司股东的综合收益总额 表5-5合并现金流量表 2021年1-9月80,437.6980,437.6980,934.5572,658.04 2,871.09 2020年度101,443.02101,443.02102,523.94 93,429.73 1,413.30 2019年度103,144.31103,144.3199,791.80 94,361.68 1,225.14 2018年度134,712.60134,712.60136,888.02127,346.23 5,319.69 3,337.92 6,601.57 5,038.28 3,768.92 2,067.502,451.87 384.883,000.76 80.85 -73.80 2,510.9685.6546.52 2,550.092,341.77208.32 1,079.341,948.94 878.4019,845.87 -65.82-66.711,910.62 -942.9419,666.82 13.27178.1419,501.963,164.4416,337.52 -833.30 831.8219,800.00 0.03 667.93 278.6324,099.10 25.68194.3123,930.483,897.1320,033.35 237.36525.14330.4020,785.2631.23 3.18215.8418,644.24 4.53123.6018,525.173,261.4215,263.75 208.32 16,337.5220,033.3515,263.75 215.79-7.48 16,336.371.15 20,032.830.51 6,356.546,356.54 15,263.75 6,356.54 208.32-7.48215.79 16,337.521.15 16,336.37 6,356.54 26,389.890.51 26,389.38 15,263.7515,263.75 单位：万元 项目
一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 （二）母公司财务报表 2021年1-9月 45,736.64 38,283.9984,020.6332,446.322,681.742,949.736,861.2844,939.0739,081.56 849.15414.32 4,198.155,461.62 137.776,750.00 29,653.4936,541.25-31,079.63 336,925.0019,000.00355,925.00226,596.0259,852.98 48,234.05334,683.0521,241.95 29,243.8897,581.88126,825.77 表5-6母公司资产负债表 2020年度 65,052.99 132,371.37197,424.3596,006.10 2,749.561,368.2481,060.58181,184.4816,239.87 26,216.001.18 5,604.3131,821.49 189.3419,895.00 52,331.7572,416.09-40,594.59 235,004.7537,658.86272,663.61155,770.8661,339.47 116,524.57333,634.90-60,971.29 -85,326.01182,907.8997,581.88 2019年度 46,999.38 199,453.61246,452.99221,573.11 3,117.783,730.1634,590.30263,011.34-16,558.35 0.02 0.02292.9018,900.00 48,040.0067,232.90-67,232.88 1,845.47210.00 582,089.02104,726.52688,661.02335,058.3854,214.77 62,634.82451,907.97236,753.05 152,961.8129,946.08 182,907.89 2018年度 22,172.91 150,564.94172,737.85151,151.25 2,407.725,245.89146,529.81305,334.67-132,596.82 284.7431.494.04 320.27419.57 419.57-99.30 11,240.00 252,957.00106,735.82370,932.82218,728.3638,038.39 30,343.64287,110.3983,822.43 -48,873.7078,819.7829,946.08 单位：万元 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产应收票据应收账款预付款项其他应收款 存货持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产其他非流动金融资产持有至到期投资 长期应收款长期股权投资投资性房地产 固定资产在建工程生产性生物资产油气资产无形资产开发支出 商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计 资产总计流动负债：短期借款以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债衍生金融负债应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费其他应付款持有待售负债 2021年9月末124,811.10 483,405.24155,945.22261,540.89708,591.79 1,734,294.24 17,270.00 157,726.34271,376.3124,822.86 0.32 298.1558,679.71530,173.682,264,467.9212,000.00 6,296.46154.92 40,423.92152,779.09 2020年末92,349.30 446,552.83158,207.07220,185.76744,554.34 1,661,849.2917,270.00 104,573.29271,376.3125,785.59 1.45 288.3058,679.71477,974.642,139,823.945,000.00 6,494.64404.52 35,512.74149,082.31 2019年末189,950.12 425,130.23166,196.02289,363.60716,421.36 1,787,061.3315,400.00 23,090.00253,610.8227,009.07 3.18 151.9958,679.71377,944.762,165,006.0935,000.00 29,607.2611,415.21 98.5539,869.58166,382.94 2018年末27,845.75 481,647.0662,730.0351,313.72738,813.43 1,362,349.9814,500.00 5,300.00216,063.5128,366.47 5.01 194.3969,727.61334,156.991,696,506.9715,000.00 3,315.7811,251.36 69.2935,532.6045,151.09 一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计非流动负债：长期借款应付债券长期应付款 长期应付职工薪酬预计负债递延收益 递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计 负债合计所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本）资本公积 其他综合收益盈余公积 未分配利润所有者权益（或股东权益）合计负债和所有者权益（或股东权益）总计 项目
一、营业收入减：营业成本税金及附加 销售费用管理费用研发费用财务费用其中：利息费用利息收入加：其他收益投资收益（损失以“-”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“－”号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列）加：营业外收入减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列）（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
六、综合收益总额 项目
一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工及为职工支付的现金 支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 235,982.2255,442.09503,078.69 446,550.00382,633.4248,001.14 260,679.81 457,174.01 239,350.00515,941.5550,282.41 890.97 878,075.531,381,154.23 54,000.00593,061.77 19,737.04216,514.89883,313.702,264,467.92表5-7母公司利润表 890.97 806,464.931,263,638.94 54,000.00593,061.77 19,024.17210,099.05876,184.992,139,823.94 2021年1-9月78,541.8569,755.56947.88 1,810.59 -323.80 328.803,000.00 80.85 -39.39 9,393.0885.480.58 9,477.992,349.287,128.707,128.70 2020年度98,745.2090,121.561,283.95 4,861.30 -752.79 759.3117,200.00 -66.71-66.711,416.86 -908.70 20,872.6211.94175.08 20,709.483,116.4317,593.0517,593.05 7,128.70表5-8母公司现金流量表 2021年1-9月 44,604.42 36,562.5881,167.0028,408.141,837.55 847.869,721.4940,815.0340,351.97 554.25123.55 17,593.05 2020年度 61,247.86 130,484.56191,732.4292,261.86 1,552.601,113.5776,953.73171,881.7519,850.67 677.8014.7353,750.00 29,653.4983,418.22-82,740.42 320,925.0079,000.00399,925.00224,846.0257,703.7442,525.00325,074.7674,850.24 32,461.7982,349.30114,811.10 139.2383,420.00 10,746.5194,305.74-94,305.74 184,004.75129,113.62313,118.37151,020.8659,256.90109,840.26320,118.02-6,999.64 -81,454.71163,804.0282,349.30 148,110.41 430,483.94 269,376.02538,240.2767,635.47 678.44 875,930.201,306,414.15 54,000.00593,061.77 17,264.86194,265.31858,591.942,165,006.09 2019年度99,218.6689,869.321,150.57 3,605.06 -735.43 733.1519,800.00 0.03 644.37 282.67 26,056.2225.5894.22 25,987.583,898.1422,089.4422,089.44 22,089.44 2019年度 44,725.65 230,681.90275,407.56218,422.26 1,743.503,587.2295,478.95319,231.93-43,824.37 0.02 0.0225.8118,690.00 39,000.0057,715.81-57,715.79 1,635.47582,089.0294,726.52678,451.02321,558.3853,244.7661,794.82436,597.95241,853.06 140,312.9023,491.12163,804.02 116,483.7449,963.01276,766.88 105,466.88427,792.2746,794.45 580,053.60856,820.48 54,000.00591,426.30 14,000.77180,259.42839,686.491,696,506.97 单位：万元2018年度133,256.59124,621.325,270.24 2,617.87 -232.31 274.6520,785.26 31.23 -215.843.18 21,583.294.5351.42 21,536.403,261.4218,274.9818,274.98 18,274.98 单位：万元2018年度 20,300.20 166,268.27186,568.47147,270.59 1,496.814,920.07150,643.39304,330.85-117,762.38 284.7431.494.04 320.2779.85 79.85240.42 11,240.00239,957.00106,735.82357,932.82218,228.3637,513.2530,343.64286,085.2571,847.57 -45,674.3969,165.5123,491.12 第六节信用评级
一、近三年评级情况 表6-1发行人主体评级情况 评级标准主体评级主体评级主体评级主体评级 发布日期2020-09-032020-08-282019-06-242018-06-22 信用评级AAAAAAAA 评级展望稳定稳定稳定稳定 变动方向维持维持维持维持 评级机构中诚信国际中诚信国际中诚信国际中诚信国际 评级类型长期信用评级长期信用评级长期信用评级长期信用评级
二、本期债券信用评级情况 经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人的主体信用级别为AA，评级展望为稳定，该级别反映了发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约 风险很低；本期债券的信用级别为AA+，该级别反映债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
中诚信国际信用评级有限责任公司主要评级观点如下： （一）评级观点 中诚信国际评定重庆市双福建设开发有限公司（以下简称“双福建设”或“公司”）的主体信用等级为
AA，评级展望为稳定；评定重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司（以 下简称“江津华信”）的主体信用等级为AA+，评级展望为稳定；评定“2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券”的债项信用等级为AA+；该信用等级充分考虑了江津华信提供 的全额无条件不可撤销连带责任保证担保对本期公司债券还本付息的保障作用。
中诚信国际肯定了江津区经济实力不断增强、公司业务具有区域专营性，获得有力的外部支持以 及较大规模的土地资源对公司整体信用实力提供了有力支持。
同时，中诚信国际关注到公司应收类款项规模较大，主营业务回款质量较差、财务杠杆水平较高，面临一定集中偿债 压力、对外担保规模较大以及股权层级进一步下降等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
。
（二）正面
1、良好的外部发展环境。
江津区
2020年实现地区生产总值1,109.4亿元，综合经济实力位居全市各区县前列；双福新区重点产业发展势头较好，招商引资有序推进，并纳入重庆 高新区拓展区范畴，为公司发展提供了良好的外部环境。
2、业务具有区域专营性，获得有力的外部支持。
公司作为双福新区唯一的基础设施开发建设主体，业务具有区域专营性，地位突出，在资产注入和资金补贴等方面获得有力的 外部支持。
2018~2020
年，公司分别收到政府补贴2.08亿元、1.98亿元和1.98亿元。
3、较大规模的土地资源。
截至2021年9月末，公司存货中土地资产账面价值为54.62亿元，用途以商住为主，大部分为出让地，未来陆续出让或将为公司带来一定收益和偿债资金保障。
4、有效的偿债保障措施。
江津华信提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保能够为本期债券的还本付息提供很强的保障。
（三）关注
1、应收类款项规模较大，资产质量弱化。
截至
2021年9月末，公司应收类款项为77.56亿元，占总资产的34.45%，对公司资金形成较大程度占用；同时，应收对象近年来以较多实 物资产抵减对公司的应收款项，资产质量有所弱化。
2、主营业务回款较差。
2018-2020年，公司收现比分别为0.16、0.46和0.64，主营业务回款质量整体较差。
3、财务杠杆水平较高，面临一定集中偿债压力。
截至2021年9月末，公司资产负债率和总资本化比率分别达到59.08%和57.67%，债务负担较重；同期末，公司货币资金/短期债 务为0.44，且未来两年到期债务规模较大，公司面临一定的偿债压力。
4、对外担保规模较大。
截至2021年9月末，公司对外担保余额为34.56亿元，占同期末净资产的37.51%，担保对象虽为当地国有企业，但金额较大且较为集中，公司面临一定的 或有负债风险。
5、关注股权层级进一步下降对公司的影响。
2021年，重庆市江津区人民政府成立西部（重庆）科学城江津园区开发建设集团有限公司，公司股权层级进一步下降，中诚信国际将 对该事项对公司定位、业务稳定性和持续性以及外部支持等产生的影响保持关注，并及时评估公司整体信用状况。
（四）跟踪评级安排 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际将在
2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券的存续期内对本期债券每年进行定期跟踪评级或不定期跟踪评级。
中诚信国际将在本期债券的存续期内对其风险程度进行全程跟踪监测。
中诚信国际将密切关注发行主体公布的季度
四 责编：王雄伟|组版：李敬伟 2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募集说明书摘要 声明及提示 募集说明书摘要仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。
募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站（）和中
国债券信息网网站（）。
投资者在做出认购决定之前，应当仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
释义 在本募集说明书摘要中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 发行人/本公司/公司
本期债券 本期债券发行 募集说明书 募集说明书摘要 主承销商/长江证券簿记管理人 簿记建档 中审众环/审计机构中诚信/评级机构 律师事务所担保人/江津华信 承销团承销协议承销团协议 余额包销 《公司法》《证券法》《管理条例》债权代理人监管银行债权代理协议债券持有人债券持有人会议规则资金监管协议中央国债登记公司国家发改委/国家发展改革委 法定节假日或休息日 工作日元 报告期/近三年近三年末 指 重庆市双福建设开发有限公司。
指 总额不超过人民币2.3亿元的2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券。
指 本期债券的发行。
指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制集作说的明《书2》02。
2年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募 指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而集制说作明的书《摘20要2》
2。
年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募 指 长江证券股份有限公司。
指 长江证券股份有限公司。
由发行人与簿记管理人确定本期债券的票面利率簿记建档区间，投资者直接向簿记管理人发出申购订 指
单，簿记管理人负责记录申购订单，最终由发行人与簿记管理人根据申购情况确定本期债券最终发行利 率的过程。
指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）。
指 中诚信国际信用评级有限责任公司。
指 重庆兴众律师事务所。
指 重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司。
指 主承销商为本期债券发行而组织的，由主承销商和分销商组成的承销团。
指 发行人与主承销商签署的《2021
年重庆市双福建设开发有限公司公司债券承销协议》。
指 主承销商与承销团其他成员签署的《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券承销团协议》。
指指承销团成员按承销团协议所规定将的各各自自未承售销出本的期债债券券全的部份自额行承购担入债。
券发行的风险，在发行期结束后， 指 《中华人民共和国公司法》。
指 《中华人民共和国证券法》（2019
年修订）。
指 《企业债券管理条例》。
指 长江证券股份有限公司。
指 中国民生银行股份有限公司重庆分行。
指 发行人与债权代理人签署的《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券债权代理协议》。
指 根据债券登记结算机构的记录，显示在其名下登记拥有本期债券的投资者。
指 发行人与债权代理人签署的《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券持有人会议规则》。
指 发行人与监管银行签署的《重庆市双福建设开发有限公司2021年公司债券资金监管协议》。
指 中央国债登记结算有限责任公司。
指 中华人民共和国国家发展和改革委员会。
指中华人民共和国的法定节假日或休息日（不日包和括/香或港休特息别日行）。
政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假 指 周一至周
五，法定节假日除外。
指 人民币元。
指 2018-2020
年度。
指 指2018年末、2019年末、2020年末。
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一节风险提示及说明 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑下述风险因素及发行人在本募集说明书摘要中披露的其他相关信息：
一、与本期债券相关的风险与对策
1、利率风险风险：受国民经济总体运行状况和国家宏观经济政策的影响，市场利率存在波动的可能性。
由于本期债券为固定利率债券，且期限较长，可能跨越一个或一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。
对策：本期债券的利率水平已适当考虑了对债券存续期间内可能存在的利率风险的补偿。
同时，本期债券拟在发行结束后申请在合法交易场所上市或交易流通，如上市或交易流通申请获得批准，本期债券流动性增加将在一定程度上有利于投资者降低利率风险。
2、债券偿付风险风险：在本期债券存续期内，如果国家政策法规、行业和市场环境等不可控因素发生变化，导致发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会对本期债券的按期还本付息造成一定的影响。
对策：近年来，江津区经济保持稳步增长的态势，为发行人主营业务的发展提供了良好的宏观基础。
同时，发行人目前经营状况良好，盈利能力较强。
债券存续期内，发行人将进一步提高管理与经营效率，严格控制项目建设成本支出，不断提升其持续发展能力，确保公司的可持续盈利能力，尽可能地降低本次债券的偿付风险。
3、流动性风险风险：本期债券发行结束后，发行人将向有关交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，但并不能保证本期债券一定能够按照预期上市交易，亦不能保证上市后一定有活跃的交易，从而可能影响债券的流动性。
对策：本期债券发行结束后，主承销商及其他承销团成员将协助发行人向有关合法交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。
另外，随着债券市场的发展，债券流通和交易的条件也会随之改善，债券的流动性风险将进一步降低。
4、募集资金使用及后续监管风险风险：发行人与中国民生银行股份有限公司重庆分行签订了《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》，监管银行将对发行人本期债券募集的资金行使监督管理权。
尽管如此，监管银行根据《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》所承担的责任不视为其向发行人提供保证和其他形式的担保，本期债券仍不能排除发行人在募集资金使用中出现瑕疵或违规的风险。
对策：债券成功发行后，发行人将加强对本期债券筹集资金使用的管理；本期发行人、债权代理人将配合主承销商进行本期债券后续的信息披露相关事项，确保后续督导做到真实、准确、完整；同时，主承销商将采取定期或不定期方式对发行人募集资金使用进行跟踪调查并出具专项报告，确保发行人募集资金使用合法合规。
5、担保风险风险：重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
本期债券存续期内，若担保人的经营状况、资产状况及支付能力发生负面变化，甚至丧失履行为本期债券承担的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保的能力，则会使本期债券面临一定的担保人无法承担担保责任的风险。
对策：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评估，担保人重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司主体评级为AA+，评级展望为“稳定”。
本期债券存续期内，若担保人的经营状况、资产状况及支付能力发生重大不利变化导致其丧失担保能力，发行人将考虑追加担保等途径保障债券持有人的合法权益。
二、与行业相关的风险与对策
1、产业政策风险风险：发行人主要从事城市基础设施建设、土地整理开发等业务，其受到国家和地方产业政策的影响较大。
国家的固定资产投资、环境保护、城市规划、土地利用、城乡建设投融资政策、地方政府支持度等方面的变化将在一定程度上影响发行人的盈利能力和经营前景。
此外，发行人在进行市场化经营、实现经济效益的同时，承担着部分社会职能，在经营上仍然受到政策约束，政策变动可能对业务收益产生一定的影响。
对策：发行人与主管部门一直以来保持密切的联系，注重政策信息的收集与研究，及时了解和判断政策变化，并根据国家政策变化制定应对策略，加快公司的市场化转型，提升公司的自身综合实力和盈利能力，尽可能降低产业政策变化对公司经营和盈利造成的不利影响。
2、经济周期风险风险：发行人所从事行业的投资规模和收益水平都受到经济周期影响，如果出现经济增长放缓或衰退，可能对公司的现金流和盈利能力产生不利影响。
此外，公司所在地区的经济发展水平和发展趋势也会对公司的经济效益产生影响。
对策：发行人从事的行业虽然经受一定的经济周期波动影响，但随着中国经济尤其是重庆地区经济的快速增长，发行人所在区域对城市化的需求日益增长，区政府在城市基础建设投资方面的财政投入也进一步增加。
发行人作为江津区重要的从事国有资产运营和城市基础设施建设的国有公司，有较强的抵御经济周期风险的能力。
此外，发行人重视对经济形势的研究，制定了合理的发展规划，并依托其综合经济实力，不断提高管理水平和运营效率，能够在一定程度上抵御经济周期对发行人盈利能力造成的不利影响，实现可持续发展。
3、江津区公共财政预算收入、税收收入持续下降风险风险：根据江津区人民政府数据，2018年-2020年，江津区地区生产总值分别为902.30亿元、1,036.70亿元和1,109.44亿元；公共财政预算收入分别为71.20亿元、65.50亿元和61.21亿元，其中税收收入分别为48.71亿元、44.83亿元和42.27亿元。
受大规模减税降费和新冠疫情影响，江津区公共财政预算收入和税收收入呈逐年下降趋势。
对策：江津区严格落实国家减税降费政策，为各类企业恢复正常生产秩序、实现良性发展，提供了有力支撑。
减税降费政策虽然给地区财政带来压力，但从长远来看会增加政府税收，对企业实施税收减免，可以实现企业发展和政府财力增强的双赢。
三、与发行人业务相关的风险与对策
1、财务风险风险：随着发行人业务的多元化发展和投资项目及规模的增加，发行人在建、拟建项目资金需求较大，需要通过直接融资和间接融资相结合的方式筹措资金，以支持公司业务发展和项目建设。
因此，发行人将面临安排融资结构、调节资金运转周期、加强财务管理、提高资金收益和控制财务成本等方面的压力。
对策：发行人与各金融机构有着良好的合作关系，在融资方面将给予其大力支持。
针对较大的拟建、在建项目资金需求，发行人充分利用资本市场多渠道筹集资金，有效降低融资成本并优化长短期债务结构，使之与投资项目资金的使用相匹配，并力争控制融资成本。
同时，发行人加强在建项目的管理和已建项目款项的回收，确保在建项目所需后续资金可以及时到位，提高资本运营效率，进而降低财务风险。
2、经营管理风险风险：随着业务范围的扩展、业务规模的增加和管理半径的扩大，如果发行人管理能力未能相应提升，或资金筹措不及时，都将增加发行人的营运风险，进而影响本期债券的偿付。
对策：发行人不断完善法人治理结构，健全发行人内部管理和风险控制制度，提升内部管理水平。
发行人积极采取多种措施加强国有资产的经营管理，提高整体运营能力。
同时，发行人持续拓宽融资渠道，加强与政策性银行、商业银行等的合作，充分利用资本市场筹集社会资金，提高融资能力。
3、对外担保占比较大风险风险：截至2020年末，发行人对外担保余额为47.75亿元，占发行人2020年末净资产的51.84%。
若债务人到期不能按时还款，债权人要求发行人承担保证责任，发行人存在或有债务增加的风险。
对策：发行人对外担保的被担保对象均为当地有一定规模的国有企业，经营状况和财务状况良好。
发行人在提供对外担保前，对被担保方的业务发展、经营情况及财务状况进行了调查和分析，要求被担保方的业务经营收入和盈利能力足以保证其未来自身债务的偿付，并对其经营情况和财务情况进行持续关注，做到有效控制代偿风险。
4、有息负债占比较高风险风险：截至2020年末，发行人有息负债合计114.55亿元，有息负债占比较高。
根据债券存续期有息负债偿还压力测试，预计2021年发行人需还款35.84亿元，2022年发行人需还款38.70亿元，2023年发行人需还款25.20亿元。
发行人有息负债规模较大且占比较高，未来存在一定的偿债压力。
对策：发行人偿债资金主要来源于公司日常经营所产生的营业收入、政府补贴以及再融资渠道等。
2018年至2020年，发行人营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元，净利润分别为15,263.75万元、20,033.35万元和16,337.52万元。
截至2020年末，发行人在建项目和拟建项目较多，发行人作为双福区主要的基础设施建设主体盈利能力相对稳定。
报告期内，发行人取得的政府补贴分别为20,785.26万元、19,800.00万元和19,845.87万元，未来仍具有较强的持续性。
截至2020年末，发行人在各家银行授信总额度为53.10亿元，其中已使用授信额度38.40亿元，尚余授信额度为14.70亿元。
发行人在资本市场发行过多只中期票据、短期融资券、定向工具、企业债等融资工具，具有多渠道的持续融资能力，为发行人的业务开展和债务偿还提供充足的资金来源保障。
5、经营性现金净流出的风险风险：2018-2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-132,596.82万元、-16,558.35万元和16,239.87万元，实现营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元。
2018年和2019年，随着发行人基础设施建设业务的持续投入，收入回款滞后，经营活动产生的现金流量净额为负。
同时发行人基础设施建设项目每年投入存在波动性，报告期内确认收入规模呈逐年减少。
若本期债券存续期内发行人经营性净现金流持续为负，营业收入持续减少，本期债券存在一定的偿付风险。
对策：2018年和2019年发行人经营性净现金流均为负，主要系发行人为开展城市基础设施工程代建业务前期垫付的资金较多所致。
作为双福新区唯一的基础设施建设投融资主体，发行人承担着区内大量基础设施建设任务，江津区政府及双福新区管委会不断在资产注入、项目授权、财政补助等方面给予发行人支持，同时江津区政府地区生产总值和财政收入逐渐增加，继2019年度GDP总量首次突破千亿后，2020年江津区GDP持续增长，以1,109.44亿元位列重庆市第六位，一般预算收入实现61.21亿元位列第四位，发行人综合实力日益壮大。
另外发行人筹资能力较强，同银行等金融机构保持密切合作关系，2018-2020年筹资活动现金流量净额分别为83,822.43万元、236,753.05万元和-60,971.29万元，顺畅的融资渠道提升了发行人项目建设投资及营运能力。
最后发行人在建项目与拟建项目预计总投资56.16亿元，包括双福新区园区基础设施综合提升项目、团结湖大数据产业园区项目、双福老旧小区改造及配套设施项目和双福智能产业园区综合体项目等，发行人大量的在建项目和拟建项目可作为发行人基础设施建设收入的丰富储备。
6、应收款项及政府性应收款较大风险风险：截至2020年末，发行人应收款项共计683,070.55万元，包括应收账款447,575.82万元，其他应收款235,494.73万元。
其中应收政府款项合计468,834.67万元，占净资产比例为50.90%，占比较高。
未来若发行人不能按时足额收回应收款项，将会对发行人的经营能力造成不利影响，导致发行人对本期债券的偿付能力下降。
对策：发行人应收款项主要是基础设施建设项目代建收入及往来款。
应收政府款项主要应收对象是双福工业园发展中心及重庆市双福街道办事处等政府机构。
发行人对双福工业园发展中心的应收账款期限为5年以内，回收周期相对较短。
2018-2020年，发行人收到对双福工业园发展中心应收账款回款合计349,244.39万元，其他应收款回款合计48,503.79万元。
针对与政府机构之间形成的应收款项，江津区政府部门一般在未来年度结合财政收入情况逐年偿付公司部分项目款项以及往来款，避免发行人产生长期大额应收款项。
针对公司与其他国有企业形成的应收款项，发行人督促交易对手方按照约定的还款安排及时还款。
对于存在经营困难无法及时还款的交易对手方，发行人会适当延长还款时间，并申请由江津区政府机构协调还款并对其提供支持，确保发行人的应收款项可以按时收回。
7、非经营性往来占款及资金拆借的风险风险：截至2020年末，发行人其他应收款余额为236,538.59万元，其中非经营性其他应收款余额为213,514.08万元，主要系与双福工业园发展中心、双福街道及其他国有企业的往来款和资金拆借款，出于谨慎性原则归类为非经营性其他应收款。
未来若发行人非经营性其他应收款持续增加，不能按时足额收回相应款项，将会对发行人的经营能力造成不利影响，导致发行人对本期债券的偿付能力下降。
对策：截至2020年末，发行人非经营性往来占款及资金拆借余额占总资产的比例为9.88%，发行人非经营性其他应收款对象主要为所在地政府部门及国有公司，风险较小。
另外发行人非经营性往来占款及资金拆借均严格按照企业财务管理制度执行，一般由经办人申请，部门负责人审核后，由总经理和董事长进行审批，符合公司规章制度及现行法律法规的规定。
发行人报告期内非经营性往来占款及资金拆借情况合法合规。
目前，发行人加强日常资金监管，严格限制新增违规非经营性其他应收款。
对于经营过程中确需发生的非经营性往来占款及资金拆借，严格按照公司内部管理制度履行相应的决策和审批程序。
8、存货占比较大风险风险：报告期末，发行人存货分别为760,328.30万元、721,648.13万元和750,954.01万元，占总资产的比重分别为44.67%、33.41%和34.75%。
发行人存货占比保持较高水平，存在引致流动性不充足的风险。
发行人存货中以开发成本为主，变现能力相对较低，当公司存在流动性不足时，存货占比较大将影响公司的短期偿债能力。
对策：发行人充分整合、挖掘可利用资源，通过对国有资本的有效运营，盘活资产，按照公司发展规律实行可持续发展，稳步提高公司运营能力，提高存货周转率和总资产周转率，进而提高资产流动性和资产质量，降低公司的财务风险。
9、盈利依赖政府补贴的风险风险：报告期内，发行人确认的政府补贴分别为20,785.26万元、19,800.00万元和19,845.87万元，占当期净利润的比例分别为136.17%、98.84%和121.47%。
总体来看，发行人盈利能力受政府补贴收入影响较大。
作为江津区重要的城市基础设施建设主体，发行人在未来仍将得到各级财政的有力支持，获得一定规模的政府补贴。
但未来政府补贴政策的力度和持续性若存在不确定性，其盈利水平将相应的受到影响。
对策：在江津区政府的支持下，发行人积极探索城市投融资新体制和运行机制改革，不断提升自身的市场化运营能力，以减少对政府补助收入的依赖。
10、子公司亏损风险风险：发行人合并范围内部分子公司存在亏损、资不抵债的情况，虽然对发行人盈利能力影响有限，但如未来子公司继续亏损，将对发行人的经营业绩和偿债能力产生一定影响。
对策：发行人加强对子公司的管理，完善奖惩机制，转变经营方式，扩大业务范围，不断提升子公司市场化运营能力，注重人才的引进和培养，改善子公司亏损的现状。
11、营业收入持续下滑的风险风险：发行人2018-2020年度分别实现营业收入134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元。
报告期内随着发行人基础设施建设工程结算量的减少，营业收入也逐步减少。
若未来发行人营业收入进一步下滑，将对发行人的偿债能力产生一定影响。
对策：发行人作为重庆市江津区双福新区唯一的城市基础设施投资建设和运营主体，承担了区内重大基础设施的投资建设，发行人基础设施建设业务具有可持续性，是营业收入的重要来源。
近年来，发行人积极拓展收入来源，2019年新增土地整理开发业务，对主营业务形成了良好补充，使得收入结构更加多元化。
截至2020年末，发行人基础设施建设业务主要在建项目总投资额37.93亿元，主要拟建项目计划总投资额13.80亿元，随着上述项目的完工和结算，发行人基础设施建设业务收入依然有保障；发行人土地整理开发业务主要拟建项目计划总投资额4.43亿元，存货中土地资产账面价值为54.62亿元，充足的项目储备为发行人营业收入的稳定和增长提供了保障。
12、新冠肺炎疫情影响的风险风险：受新冠肺炎影响，发行人土地整理开发和基础设施建设项目推迟，主营业务收入减少，同时疫情防控费用支出增加，对发行人2020年的经营情况产生了不利影响，预计2021年发行人的盈利水平也将受到影响。
对策：新冠肺炎疫情平稳后，在抓好疫情防控工作的同时，发行人多措并举复工复产，加快经营生产进度，降低新冠肺炎疫情对公司盈利水平的影响。
第二节发行条款
一、本期债券发行的基本情况本期债券业经国家发展和改革委员会“发改企业债券[2021]178号文件”同意注册并公开发行。
2021年5月18日，发行人股东重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司作出决议，同意本期债券发行。
2021年5月14日，发行人董事会作出决议，同意本期债券发行。
二、本期债券主要条款发行人：重庆市双福建设开发有限公司。
债券名称：2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券（简称“22渝双福债”）。
发行总额：不超过人民币2.3亿元。
债券期限：本期债券为7年期固定利率债券，在债券存续期的第3个计息年度末附设发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
债券利率：本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。
簿记建档区间依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
在本期债券存续期的第3个计息年度末，发行人可选择调整票面利率，调整后的票面利率在债券存续期第4至第7个计息年度固定不变。
投资者有权选择在本期债券的第三年末是否将持有的全部或部分本期债券按面值回售给发行人。
发行人可选择将回售部分债券转售或予以注销。
调整票面利率选择权：在本期债券存续期的第3个计息年度末，发行人有权决定是否上调或下调本期债券的票面利率，调整的幅度为0至300个基点（含本数）。
发行人将于本期债券的第三个计息年度的付息日前的第20个工作日在相关媒体上刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告和本期债券回售实施办法公告。
投资者回售选择权：发行人刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告和本期债券回售实施办法公告后，投资者有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将持有的全部或部分本期债券按面值回售给发行人，或放弃投资者回售选择权而继续持有本期债券。
发行人有权选择将回售的债券进行转售或予以注销。
投资者选择将持有的全部或部分本期债券回售给发行人的，须于发行人刊登本期债券回售实施办法公告之日起5个工作日内进行登记；若投资者未做登记，则视为接受上述调整并继续持有债券。
债券形式及托管方式：本期债券为实名制记账式企业债券。
投资者认购的本期债券由中央国债登记公司托管记载。
发行方式：本次债券为实名制记账式债券，以簿记建档、集中配售的方式，通过中央国债登记结算有限责任公司的簿记建档场所和系统向机构投资者公开发行。
发行对象：本期债券的发行对象为在中央国债登记公司开户的机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。
发行价格：本期债券面值100元，平价发行。
以1,000元为一个认购单位，认购金额必须是1,000元的整数倍且不少于1,000元。
簿记管理人：长江证券股份有限公司。
簿记建档日：本期债券簿记建档日为2022年2月28日。
发行首日：本期债券发行期限的第１日，即2022年3月1日。
发行期限：本期债券发行期限为2个工作日，自发行首日起至2022年3月2日止。
起息日：本期债券自2022年3月2日开始计息，本期债券存续期内每年的3月2日为该计息年度的起息日。
计息期限：本期债券计息期限为2022年3月2日至2029年3月1日。
还本付息方式：本期债券每年付息一次，每年付息时按债权登记日日终在债券登记托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值所应获利息进行支付。
本期债券设置本金提前偿还条款，在债券存续期的第3、4、5、6、7年末逐年分别按照债券发行总额20%、20%、20%、20%、20%的比例偿还债券本金，当期利息随本金一起支付，年度付息款项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日起不另计利息。
在本期债券存续期内第3个计息年度末，投资者行使回售选择权后，自债券存续期第3年至第7年，发行人分别按照剩余债券每百元本金值的20%、20%、20%、20%、20%的比例偿还债券本金。
付息日：本期债券的付息日为2023年至2029年每年的3月2日（如遇国家法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
兑付日：本期债券兑付日为2025年至2029年每年的3月2日（如遇国家法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
本息兑付方式：通过本期债券托管机构办理。
承销方式：承销团余额包销。
承销团成员：本期债券的主承销商为长江证券股份有限公司，分销商为申港证券股份有限公司。
债券担保：本期债券由重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
信用级别：经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人主体长期信用等级为AA级，本期债券的信用等级为AA+级。
债权代理人：长江证券股份有限公司。
监管银行：中国民生银行股份有限公司重庆分行。
上市或交易流通安排：本期债券各期债券发行后，发行人将尽快申请在合法交易场所流通或上市。
税务提示：根据国家有关法律、法规的规定，投资者投资本期债券应缴纳的税款由投资者自行承担。
三、本次债券上市安排本期债券发行结束后，发行人将尽快申请在全国银行间债券市场交易流通，并由主承销商代为办理相关手续。
四、债券发行网点本期债券通过承销团成员设置的发行网点向机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）公开发行的部分。
五、认购与托管（一）本期债券为实名制记账式企业债券。
本期债券的具体申购配售办法详见发行前在相关媒体刊登的《2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券申购与配售办法说明》。
（二）境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。
如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
（三）本期债券由中央国债登记公司托管记载。
中央国债登记公司托管的具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。
该规则可在中国债券信息网（）查阅或在本期债券承销商发行网点索取。
（四）投资者办理认购手续时，不需要缴纳任何附加费用；在办理登记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定。
（五）本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券的转让和质押。
六、认购人承诺购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为做出以下承诺：（一）接受并认可募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定，并受其约束。
（二）本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
（三）投资者认购本期债券即被视为接受《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》、《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券债权代理协议》及《2021年重庆市双福建设开发有限公司公司债券持有人会议规则》之权利及义务安排。
（四）本期债券的债权代理人依有关法律法规的规定发生合法变更并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
（五）本期债券各期债券发行后，发行人将尽快申请在合法交易场所流通或上市，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
（六）在本期债券的存续期限内，若发行人依据有关法律法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受该等债务转让：
1、同意本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的相关部门对本期债券项下的债务变更无异议；
2、就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告；
3、原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
4、债权代理人同意债务转让，并承诺将按照原定条款和条件履行义务；
5、原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
（七）投资者已签署《风险告知书》，对于本次债券各项风险已充分知晓，并承诺具有相应的风险识别和风险承受能力，自行承担与债券投资相关的风险。
七、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系截至募集说明书签署日，发行人与发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间都不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
八、其他应说明的事项根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税款由投资者自行承担。
第三节募集资金运用
一、募集资金投向概况本期债券募集资金2.3亿元，拟全部用于偿还发行人2021年到期的企业债券本金及利息。
具体如下： 表3-1本期债券募集资金使用安排具体情况 单位：亿元，% 债券名称20渝双福债 17渝双福债合计 起息日2020-11-11 2017-10-13 到期日2027-11-11 2024-10-13 发行规模票面利率债券评级 7.00 5.79 AA+ 7.60 6.37AA+ 2021年应付利息0.41 0.390.80 2021年应付本金0.00 1.521.52 偿还本息合计0.41 1.912.32 增信措施由重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司提 供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保由重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司提 供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 （一）17渝双福债募投项目情况 “17渝双福债”募集说明书中对募集资金用途披露如下：本期债券募集资金规模为7.6亿元，全部用于江津区双福新区福城北苑还房工程、江津区双福新区黑林还房工程和江津 区双福新区双溪片区还房工程。
截至2020年末“，17渝双福债”募集资金已全部用于指定用途，其中江津区双福新区福城北苑还房工程已使用债券资金23,000万元，江津区双福新区 黑林还房工程已使用债券资金15,000万元，江津区双福新区双溪片区还房工程已使用债券资金38,000万元。
项目建设已完工，募集资金用途与批文一致。
截至2020年末，“17渝双福债”的募投项目已全部完工，“17渝双福债”的发行不仅促进了公司业务的发展，而且在改善人民居住环境、保障民生方面发挥了积极作用“。
17渝双福 债”募投项目的运营情况良好，截至目前已产生相关收入21.06亿元。
（二）20渝双福债募投项目情况 “20渝双福债”募集说明书中对募集资金用途披露如下：本期债券拟募集资金7亿元，用于向“重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）”进行出资。
截至2020年末，“20渝双 福债”募集资金已全部用于指定用途。
根据“20渝双福债”募集说明书，重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）收入主要来自于基金投资收益。
截至2020年末，重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）在前 期投资阶段，尚未产生收入。
二、募集资金使用的背景和必要性 2020年2月8日，国家发改委印发了《国家发展改革委办公厅关于疫情防控期间做好企业债券工作的通知》（发改办财金〔2020〕111号），多措并举支持疫情地区和疫 情防控企业的债券融资需求。
通知明确对于自身资产质量优良、募投项目运营良好，但受疫情影响严重的企业，允许申请发行新的企业债券用于偿还2020年内即将到期 的企业债券本金及利息。
2020年12月15日，国家发展改革委印发了《国家发展改革委办公厅关于开展2021年度企业债券本息兑付风险排查和存续期监管有关工作的通知》（发改办财金〔2020〕942号）， 为做好《国家发展改革委办公厅关于疫情防控期间做好企业债券工作的通知》（发改办财金〔2020〕111号）政策衔接，缓解中小微企业融资难问题，保障和服务疫情防控常态化条件下 经济社会发展，对于自身资产质量优良、募投项目运营良好，但受疫情影响严重的企业，允许申请发行新的企业债券专项用于偿还
2021年内到期的企业债券本金及利息。
（一）发行人2020年受疫情影响严重 发行人作为重庆市江津区主要的国有经营主体，自身资产质量优良，募投项目运营良好。
自疫情发生后，发行人生产经营活动受到严重影响，主要体现在以下方面：
1、主营业务受到较大影响，相关业务收入下降
（1）相关项目推迟开工导致成本增加、收入延后 根据
2020年1月28日重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布的《关于我市企业复工复产有关工作的通知》，重庆市行政区域内各类企业复工、 复产时间不得早于2020年2月9日24时。
涉及市民生活和城市运行必需的行业（如供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场等）、疫情防控必需的行业（医疗器械、药品、防护品生产和 销售等）及其他需要复工、复产的行业除外。
用人单位要依法保障员工合法权益。
因此，发行人原计划于
2020年开工的基础设施项目（如江津区双福长岭、高浒、三界等棚改区（城中村）改造项目、福城北苑C区还房、双福新区西片区污水管网改造、道路景观 提升零星项目等）以及土地整治项目（如江津区双福新区J02-02/02-1号、江津区双福新区B2-08-2/01号土地整治等）均被推迟。
发行人将承担项目延迟期间的项目融资费用，且由 于项目延迟开工，导致本年度基础设施建设和土地整治项目完工结算收入减少。
（2）对园区内中小微企业实施租金减免导致收入减少 根据
2020年2月4日重庆市人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》，疫情期间对承租国有资产类经营用房 的中小微企业减免1至3个月租金。
为了落实上述文件精神，重庆市江津区政府研究决定，疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业（租赁户）减免3个月租金，2020年
2 月份租金全免，3、4月份租金减半收取。
发行人对园区内中小微企业实施了租金减免政策，导致本年度标准厂房租金收入减少。
2、严格落实疫情防控责任导致相关支出增加 发行人作为江津区疫情防控主体责任企业，积极落实地方政府关于疫情防控的相关安排，为战胜疫情做了大量工作。
根据
2020年3月3日重庆市商务委员会关于印发《支持企 业复工复产的措施》的通知，发行人负责双福新区内企业复工复产的健康监测、环境消毒、设施完善、提供卫生用品等防疫措施，并帮助园区内企业解决“用工难”、“运输难”、“融资 难”问题以及物资保障难题，发行人相应的费用支出增加，存在一定的资金压力。
（二）2021
年疫情发展存在不确定性，影响不容忽视 尽管疫情给我国经济社会发展造成严重冲击，但在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，抗击疫情斗争取得重大战略成果，2020年我国成为全球唯一实现经济正增长的主 要经济体。
进入2021年，疫情的发展仍存在不确定性，疫情防控形势依然严峻复杂。
一方面是内防反弹的压力正在增加：进入冬季以来，本土新增确诊病例呈“零星但多点散发”态势，全国 多个地区先后调整为中风险地区。
另一方面是外防输入压力有增无减：上海发现首例变异病毒确诊病例后，有关变异毒株如何影响国内抗疫形势的担忧在增多，加上周边不少国家 和地区正在遭遇疫情或变异病毒新一轮侵袭，封堵病毒输入的难度有所加大。
2020
年12月16日-18日召开的中央经济工作会议要求，疫情防控要毫不放松抓好“外防输入、内防反弹”工作，严防死守，确保不出现规模性输入和反弹。
目前，全国疫情防控总 体形势良好，但是“外防输入、内防反弹”的压力仍然很大，特别是外防输入，不仅要防止人传人引发的疫情，还要防止物流、冷链等带来的病毒。
综上所述，进入
2021年，面对国外疫情持续肆虐，国内零星散发病例和局部暴发疫情的局面，疫情防控进入常态化，疫情对发行人的影响仍将持续。
因此，本期债券募集资金的 使用具有合理性和必要性，有助于减少疫情对发行人的冲击，保障疫情防控常态化下的生产经营正常开展。
三、募集资金使用计划及管理制度 （一）募集资金使用计划 发行人将严格按照国家发展和改革委员会注册通过的本期债券募集资金的用途对资金进行使用，并保证发债所筹资金全部用于“17
渝双福债”、“20渝双福债”2021年还本付息。
（二）募集资金管理制度 发行人将按照国家发改委的相关制度和要求对募集资金进行严格的管理和使用。
同时公司将依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及国家其他法律、法规，结合公 司管理模式的特点，建立有效的内部财务控制体系，加强业务规划和内部管理，提高整体经济效益，严格控制成本支出。
本期债券的募集资金将严格按照募集说明书承诺的用途安 排使用，实行专款专用，专户存储。
公司已与中国民生银行股份有限公司重庆分行签署了《2021
年重庆市双福建设开发有限公司公司债券资金监管协议》，并聘请其担任监管银行，负责监管本期债券募集资金是 否按照募集说明书约定的内容进行使用，以保护本期债券投资者的利益。
四、发行人相关承诺 为
进一步保障本期债券本息的足额及时偿付，发行人将按相关要求披露债券资金使用情况和下一步资金使用计划。
如变更募集资金用途，发行人将按照相关规定履 行变更手续。
发行人承诺被偿还企业债券的募投项目运营收入，未来除按照约定用于偿还对应的企业债券本息外，将优先用于偿付本次债券。
发行人不承担政府融资职能，本期债券的发行不涉及新增地方政府债务。
第四节
发行人基本情况
一、发行人概况 公司名称：重庆市双福建设开发有限公司 成立日期：2003年4月16日 注册资本：54,000万元人民币 实缴资本：54,000万元人民币 法定代表人：杨道建 企业类型：有限责任公司（法人独资） 注册地址：重庆市江津区双福街道南北大道北段476号 统一社会信用代码：027 联系电话：023-61083899 传真：023-61083893 邮政编码：402247 信息披露事务负责人及其职位：杨天珍，财务总监 信息披露事务负责人联系方式： 经营范围：一般项目：基础设施建设；国有土地整治开发；停车场服务。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 发行人系经江津市财政局津财企函[2003]33
号文件《江津市财政局关于同意双福工业园区管委会对外投资兴办重庆市双福工业园区建设开发有限公司的函》、江津市人民政府 江津府函[2003]50号文件《江津市人民政府关于同意设立重庆市江津双福工业园区开发建设有限公司的批复》批准，由重庆市江津区双福工业园管理委员会出资，于2003年4月16日 在重庆市江津工商行政管理局注册成立的国有独资企业。
发行人是江津双福新区唯一的开发建设运营和投融资主体，主要承担双福新区基础设施建设及园区配套建设任务。
经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至
2020年12月31日，发行人资产总额为2,161,101.46万元，负债总额为1,239,938.93万元，所有者权益为921,162.53万元，资 发行人：重庆市双福建设开发有限公司主承销商：长江证券股份有限公司（本公告请见中国经济导报网/债券公告频道） 产负债率为57.38%。
2018至2020年，发行人营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元，净利润分别为15,263.75万元、20,033.35万元和16,337.52万元，最近三年平均净利润为17,211.54万元。
二、发行人历史沿革（一）初始设立发行人重庆市双福建设开发有限公司原名重庆市双福工业园区建设开发有限公司，经江津市财政局津财企函[2003]33号文件《江津市财政局关于同意双福工业园区管委会对外投资兴办重庆市双福工业园区建设开发有限公司的函》、江津市人民政府江津府函[2003]50号文件《江津市人民政府关于同意设立重庆市江津双福工业园区开发建设有限公司的批复》批准，由重庆市江津区双福工业园管理委员会出资，于2003年4月16日在重庆市江津工商行政管理局注册成立为国有独资企业，注册资本为1.00亿元。
其中：货币出资2,000万元，土地使用权出资8,000万元。
该次出资由重庆凯弘会计师事务所审验，并出具凯弘会所审二验[2003]015号验资报告。
（二）公司名称变更2005年3月4日，根据重庆市江津区双福工业园管理委员会津福管文[2005]4号文件《重庆市江津区双福工业园区管委会关于重庆市双福工业园区建设开发有限公司更名的请示》，公司名称由重庆市双福工业园区建设开发有限公司变更为重庆市双福建设开发有限公司。
（三）货币资金置换土地使用权2007年2月13日，根据重庆市江津区财政局津财企[2007]10号《重庆市江津区财政局关于同意双福工业园区管委会以货币资金置换土地使用权投资的函》，由股东重庆市江津区双福工业园管理委员会以国有资金出资8,065.66万元置换土地使用权，其中转作实收资本8,000万元，资本公积65.66万元。
该次置换由重庆新瑞会计师事务所有限责任公司审验，并出具渝新会验[2007]第19号验资报告。
（四）第一次股权变更2008年10月7日，根据《重庆市江津区人民政府关于进一步明确区华信公司股权并完善工商交更登记有关事项的批复》（江津府函[2008]278号），出资人由江津区双福工业园管理委员会变更为江津区华信资产经营（集团）有限公司。
（五）第二次股权变更2011年3月23日，根据《重庆市江津区财政局关于同意双福建设开发有限公司出资人变更的函》（津财企[2011]45号），出资人由江津华信资产经营（集团）有限公司变更为重庆市江津区双福工业园管理委员会。
（六）第一次注册资本变更2012年12月5日，根据《重庆市江津区财政局关于同意增加重庆市双福建设开发有限公司注册资本的函》（津财资[2012]138号），公司新增注册资本40,000.00万元，其中重庆市江津区双福工业园管理委员会货币出资5,000.00万元，资本公积转增资本35,000.00万元。
此次增资由重庆凯弘会计师事务所有限公司审验，并出具了凯弘会所验[2012]753号验资报告。
本次增资后，公司注册资本由10,000.00万元变更为50,000.00万元。
（七）第三次公司股权变更2017年5月26日，根据《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司等四家平台公司股东变更有关事项的批复》（江津府[2017]85号），同意将重庆市江津区双福工业园管理委员会持有的全部重庆市双福建设开发有限公司股份划转至重庆市江津区国有资产管理中心，变更后，重庆市江津区国有资产管理中心持股100.00%。
（八）第四次公司股权变更、第二次注册资本变更2017年6月20日，根据《重庆市江津区财政局关于同意重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙）向重庆市双福建设开发有限公司投资8,000万元的复函》（津财基金[2017]2号），同意重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙）向重庆市双福建设开发有限公司投资8,000万元（货币出资），其中新增注册资本4,000万元，新增资本公积4,000万元，增资后重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙）占股本金7.41%，重庆市江津区国有资产管理中心占股本金92.59%。
（九）第五次公司股权变更2019年12月26日，根据重庆市江津区人民政府津府[2019]56号文《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司股东变更有关事项的批复》，将重庆市江津区国有资产管理中心持有的公司92.59%股权无偿划转至重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司。
2019年12月，重庆市津创股权投资基金合伙企业（有限合伙企业）向江津区国资中心转让其持有的本公司7.41%股权，股权转让后，江津区国资中心持有公司7.41%股权，滨江新城持有公司92.59%股权。
2020年4月1日，根据《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司股权划转有关事项的批复》（江津府[2020]61号文），将江津区国资中心持有的公司7.41%股权无偿划转至滨江新城。
股权划转后，滨江新城持有公司100%股权。
上述股权转让于2020年5月29日完成工商注册变更事宜。
截至募集说明书出具之日，发行人注册资本为54,000.00万元，持有重庆市江津区市场监督管理局颁发的营业执照，统一社会信用代码为027。
三、发行人重大资产重组情况报告期内，发行人未发生重大资产重组。
四、发行人股东情况（一）发行人股权结构情况 图4-1发行人股权结构图 重庆市江津区国有资产监督管理委员会 100%西部（重庆）科学城江津园开发建设集团有限公司 100%重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司 100%重庆市双福建设开发有限公司 （二）发行人控股股东、实际控制人及其他相关基本情况 截至募集说明书签署之日，发行人控股股东为重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司，持有发行人100%股权，是发行人唯一股东。
发行人实际控制人为重庆市江津区 国有资产监督管理委员会。
重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司（以下简称“滨江新城建设”）持有发行人100%的股权，为发行人唯一股东。
滨江新城建设成立于2009年3月20日，实际控制人为 重庆市江津区国有资产监督管理委员会，注册资本人民币102,000.00万元，经营范围为：一般项目：从事建筑相关业务（凭资质证书执业）；基础设施建设；土地整治、经营管理；从事投 资业务（不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务）；房地产开发（凭资质证书执业）。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 截至
2020年末，发行人股东滨江新城建设经审计的资产总计514.05亿元，负债合计285.45亿元，所有者权益合计228.60亿元，资产负债率为55.53%。
2020年度，滨江新城建设 实现营业收入20.53亿元，净利润2.80亿元，经营活动产生的现金流量净额为1.75亿元。
截至2020年末，滨江新城建设合并范围内已发行债券主体包括滨江新城建设和发行人，已发行债券余额合计为110.35亿元，其中公开发行债券余额34.68亿元。
其中滨江新城 建设已发行债券余额为51.10亿元，其中公开发行债券余额16.60亿元。
滨江新城建设已发行债券情况如下： 表4-1滨江新城建设2020年末债券明细情况 证券名称20滨城02 起息日2020-11-13 发行期限（年）
3 债券余额（亿）8.00 票面利率（%）6.13 发行规模（亿）8.00 证券类别私募债 债项/主体评级-/AA 20滨江债 2020-06-29
3 12.00 5.50 12.00 私募债 -/AA 19江津城建MTN001 2019-04-03
3 5.00 6.20 5.00 一般中期票据 AA/AA 18江津城建PPN003 2018-10-31
3 5.00 7.30 5.00 定向工具 -/AA 18江津城建PPN002 2018-06-15
3 6.00 7.50 6.00 定向工具 -/AA 18江津城建PPN001 2018-04-28
3 3.50 7.00 3.50 定向工具 -/AA 17滨江新城债 2017-09-13
7 11.60 6.40 14.50 一般企业债 AA/AA 注：上表不包含发行人已发行债券。
（三）发行人控股股东股份质押情况截至募集说明书签署之日，发行人出资人未有将发行人股权进行质押的情况，也不存在任何的股权争议情况。
五、发行人重要权益投资情况(一)发行人子公司情况截至2020年末，发行人纳入合并报表范围内的一级子公司合计7家，无上市公司，具体如下表所示： 表4-2截至2020年末发行人纳入合并报表范围内的一级子公司情况 单位：万元、% 序号 子公司名称
1 重庆市双福污水处理有限公司
2 重庆市福昊物业管理有限公司
3 重庆富腾房地产开发有限公司
4 重庆市津耕农业开发有限公司
5 重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）
6 重庆富腾智能科技有限公司
7 重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司 注册地
重庆市重庆市重庆市重庆市重庆市重庆市重庆市 业务性质污水处理物业管理房地产开发农业开发资本市场服务科技推广和应用服务商业服务 注册资本3,000.0030,000.002,000.00 100.00180,000.0090,000.0086,000.00 持股比例100.00100.00100.00100.0098.8399.5399.51 发行人主要子公司情况介绍如下：
1、重庆市双福污水处理有限公司注册名称：重庆市双福污水处理有限公司（以下简称“污水处理公司”）法人代表名称：李大卫注册资本：人民币3,000.00万元设立日期：2012年1月11日住所：重庆市江津区双福新区高浒村瓦厂湾经营范围：污水处理。
（以上范围法律法规禁止经营的不得经营；法律法规规定应经审批而未获审批前不得经营）截至2020年末，污水处理公司总资产为127,752.60万元，总负债为80,259.96万元，所有者权益为47,492.64万元。
2020年营业收入为1,114.66万元，净利润为469.59万元。
2、重庆市福昊物业管理有限公司注册名称：重庆市福昊物业管理有限公司（以下简称“福昊物业”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币30,000.00万元设立日期：2017年4月19日住所：重庆市江津区双福街道南北大道390号经营范围：许可项目：康复理疗，餐饮服务，住宿服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理（凭资质证书执业）；清洁服务；市政工程施工；市政管网维护；园林绿化养护；绿化植物租赁；城市及道路照明工程施工；劳务承揽；劳务分包；本企业自有房屋租赁；房屋中介服务；停车场管理；装卸搬运；家政服务；养老服务；商务信息咨询服务；销售：建筑材料（不含危险化学品）。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至2020年末，福昊物业总资产为75,485.13万元，总负债为51,137.61万元，所有者权益为24,347.52万元。
2020年营业收入为1,367.41万元，净利润为-1,015.53万元。
福昊物业净利润为负，主要系公司未完全按市场化运营所致。
3、重庆富腾房地产开发有限公司注册名称：重庆富腾房地产开发有限公司（以下简称“富腾公司”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币2,000.00万元设立日期：2010年4月14日住所：重庆市江津区双福工业园拆迁安置综合楼A区1幢2-2号经营范围：房地产开发（凭资质证书执业）。
截至2020年末，富腾公司总资产为32,885.17万元，总负债为28,447.00万元，所有者权益为4,438.17万元，2020年营业收入为349.71万元，净利润为-587.12万元。
净利润为负的主要原因是富腾公司的经营项目为双福“财富中心”写字楼，营业收入规模较小且期间费用较大所致。
4、重庆市津耕农业开发有限公司注册名称：重庆市津耕农业开发有限公司（以下简称“津耕公司”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币100.00万元设立日期：2009年1月15日住所：重庆市江津区双福新区办公楼二楼经营范围：农业开发；生态农业旅游观光；土地整治；种植、销售：绿化植物（不含林木种子生产经营）、蔬菜、水果；养殖、销售：水产品；销售：农产品、建材；园林绿化养护；设计、制作、发布、代理国内外广告；会务及展览展示服务；企业管理咨询；市场营销策划；本企业场地租赁。
截至2020年末，津耕公司总资产为42,698.78万元，总负债为42，814.88万元，所有者权益为-116.11万元。
2020年营业收入为102.48万元，净利润为16.34万元。
津耕公司所有者权益为负，主要系公司未完全按市场化运营所致。
5、重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）注册名称：重庆祎福股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“祎福公司”）执行事务合伙人：重庆西证渝富股权投资基金管理有限公司设立日期：2019年8月9日住所：重庆市江津区双福街道南北大道390号财富中心2715室经营范围：股权投资。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）截至2020年末，祎福公司总资产为69,298.34万元，总负债为0.04万元，所有者权益为69,298.30万元。
2020年营业收入为0.00元，净利润为269.18万元。
6、重庆富腾智能科技有限公司注册名称：重庆富腾智能科技有限公司（以下简称“富腾科技”）法人代表名称：杨道建注册资本：人民币90,000.00万元设立日期：2019年7月29日住所：重庆市江津区双福街道南北大道北段390号经营范围：一般项目：通信工程技术、计算机网络工程技术研发及技术咨询、技术转让、技术服务；计算机软件研发、销售及技术咨询、技术转让、技术服务；生产、销售：工业自动化机械设备、电子产品、电子元器件、摄像器材、电气设备零配件、机电设备、网络设备、通用机械设备及配件；电气设备生产、销售、安装、维护及技术咨询服务；园区土地整治。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至2020年末，富腾科技总资产为25,039.91万元，总负债为0.00万元，所有者权益为25,039.91万元。
2020年营业收入为0.00元，净利润为-0.09万元。
富腾科技净利润为负，主要系公司尚在前期投入阶段。
7、重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司注册名称：重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司（以下简称“团结湖大数据”）法人代表名称：陶学彬注册资本：人民币86,000.00万元设立日期：2020年1月17日住所：重庆市江津区双福新区南北大道北段390号财富中心27楼经营范围：一般项目：大数据服务，信息系统集成服务，创业空间服务，园区管理服务，智能基础制造装备制造，可穿戴智能设备制造，计算机软硬件及外围设备制造，人工智能公共服务平台，人工智能双创服务平台，会议及展览服务，公共事业管理服务，商业综合体管理服务，组织文化艺术交流活动，非居住房地产租赁，住房租赁，技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广，软件开发（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）截至2020年末，团结湖大数据总资产为38,218.33万元，总负债为126.23万元，所有者权益为38,092.10万元。
2020年营业收入为0.00元，净利润为-407.90万元。
团结湖大数据净利润为负，主要系公司尚在前期投入阶段。
（二）发行人联营、合营企业情况 表4-3截至2020年末发行人联营、合营企业情况单位：万元、% 序号 公司名称
1 重庆中油双福能源有限公司 注册地重庆市 业务性质石油销售 注册资本4,050.00 持股比例50.00 注册名称：重庆中油双福能源有限公司（以下简称“双福能源”）法人代表名称：左金栋注册资本：人民币4,050.00万元设立日期：2019年3月27日住所：重庆市江津区双福双河社区经营范围：一般项目：销售：润滑油、石油器材、加油机、汽车饰品、食品（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）、日用百货；洗车服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)截至2020年末，双福能源总资产为6,304.27万元，总负债为2,387.70万元，所有者权益为3,916.57万元。
2020年营业收入为0.00万元，净利润为-133.43万元。
双福能源净利润为负，主要系公司尚在前期投入阶段。
六、公司治理和组织结构（一）公司治理结构发行人根据《中华人民共和国公司法》及其他有关法律、行政法规的规定，制定了《重庆市双福建设开发有限公司章程》。
公司是由重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司代表重庆市江津区人民政府全额出资成立国有法人独资公司，由重庆市江津区国有资产监督管理委员会（简称区国资委）代表重庆市江津区人民政府履行出资人监管职责。
发行人设立董事会、监事会和经理层，构建了责任清晰、授权严密的公司治理结构。
（二）公司组织结构在组织机构设置方面，发行人设置了行政部、党群办、财务部、资产运营部、总工办、结算部、招标办、设计部等职能部门，各职能部门之间分工明确，协调一致，确保发行人业务和管理顺畅、高效开展。
公司组织结构示意图如下： 图4-2发行人内部组织结构图 重庆市双福建设开发有限公司 资 工 行政党群财务产运总工结算招标设计程建设 部 办 部 营 办 部 办 部 管 部 理部 预算部 档案室 （三）发行人内部管理制度的建立及运行情况
1、内部管理制度的建立 发行人根据《公司法》、《证券法》等有关法律法规的规定，明确了出资人行使职责的方式，以及董事会、监事会的议事规则和程序，确保发行人重大决策等行为合法、合规、真实、 有效。
为了加强内部管理，发行人还进行了公司法人治理结构配套的制度规划和设计，建立健全了一系列的内部控制制度。
公司董事会负责公司的内部控制的建立健全和有效实 施。
发行人制订的内部管理与控制制度以公司的基本控制制度为基础，涵盖了财务管理、资产管理、风险管理、工程管理、关联交易等经营管理过程，确保各项工作都有章可循，形成 了规范的管理体系。
（1）财务管理制度 为保证公司财产安全、完整，会计资料真实、可靠，发挥财务管理在公司经营管理和提高经济效益中的作用，促进公司健康发展，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》 及相关规定，制定财务管理制度。
财务管理制度包括会计机构和人员管理、流动资产管理、非流动资产管理、收入管理、支出管理、费用报销管理、工程性资金支出的管理、税收及利 润分配管理、会计档案管理、监督管理等方面。
（2）融资管理制度 为加强和完善公司融资管理，提高融资效率和融资资金使用效益，防范金融风险，公司制定了融资管理制度，公司融资遵循融资应遵循“规模适度、结构优化、程序规范、风险可 控”的原则。
（3）关联交易内控制度 为了规范公司关联交易，确保关联交易行为不损害公司和相关各方的合法权益，并符合公平、公正、公开的原则，发行人特制定了《关联交易管理制度》，对关联交易的原则和关 联关系的认定进行明确，形成关联人、关联交易审核制度，同时制定关联交易的定价标准、披露要求和管理审批程序，并制定关联交易的处罚规则。
4、工程管理制度 为保障公司工程项目施工及验收等相关事项的规范实施，公司制定了一系列主要包括技术洽商、竣工测量管理制度、工程收方管理制度及验收制度等工程管理制度。
其中，技 术洽商包含设计变更、技术核定、经济签证等内容；竣工测量管理制度主要规定了竣工测量管理制度的适用范围、测量单位的选择以及测量服务费用的规定；工程收方管理制度主要 规定了工程现场收方的依据、收方牵头及参加部门、收方程序、收方时效性等相关内容。
2、内部管理制度的运行情况 在风险控制方面，发行人建立健全法人治理结构及内部控制相关制度，制定了较完整的内部控制制度，包括《财务资产管理制度》、《融资管理制度》等制度。
近年来，公司会计核 算和财务管理严格按照相关制度执行。
发行人现有内部管理制度已基本建立健全，能够适应发行人管理的要求和发展的需要。
发行人内部控制制度制订以来，各项制度得到了有 效的实施，保证了发行人经营活动的合法性和规范化。
七、发行人独立性情况 发行人具有独立的企业法人资格，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。
（一）业务独立 发行人拥有独立、完整的自主经营的能力，依法自主经营。
发行人设置了业务经营和管理部门，配备了专业经营和管理人员，独立开展经营业务活动。
发行人是具有独立享有 民事和承担民事义务的法人，自主开展业务活动，具有独立完整的业务和自主经营能力。
发行人主营业务独立，与控股股东没有发生同业竞争现象，对于公司与控股股东及其下属 企业发生的关联交易，均明确双方的权利义务关系，实行公允、合理、规范的运作，并及时履行信息披露义务。
（二）资产独立 发行人合法拥有与主营业务相关的经营性资产，合法拥有土地使用权、房屋所有权等资产。
上述资产产权关系清晰，不存在法律纠纷。
（三）人员独立 公司的高级管理人员均未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务；公司的财务人员未在其控股股东、实际控制人及其控制的其他企 业中兼职；公司的高级管理人员均在公司处领取薪酬，不存在在控股股东、实际控制人及其控制的企业领取薪酬的情况。
（四）机构独立 公司的经营、财务、人事等办公机构与控股股东分开，不存在混合经营、合署办公的情形。
公司的组织机构独立于控股股东，控股股东及其职能部门与公司及各职能部门之间没 有上下级关系，控股股东亦不向公司及下属机构下达有关经营情况的指令或指示。
（五）财务独立 公司设有独立的财务会计部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，公司的财务人员未在股东单位或其下属单位交叉任职。
公司在银行开设单独账户，与控股股东账 户分开。
公司为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与控股股东混合纳税的现象。
公司财务决策独立，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。
公司不存在违规为控股股东及其 下属单位、其他关联方提供担保的情况。
八、发行人主要董事、监事及高级管理人员基本情况 截至募集说明书出具之日，发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况如下表： 表
4-4发行人董监高人员情况表 姓名 性别 杨道建 男 陶学彬 男 叶虹君 男 张焕春 男 曲立栋 男 李昀峰 男 高阳 男 袁连宽 男 黄黎 女 杨天珍 女 出生年月
1975.121978.121983.011963.061992.071988.011989.021987.051976.031974.03 现任职务董事、总经理职工董事、副总经理董事、副总经理监事会主席 职工监事职工监事职工监事职工监事副总经理财务总监 是否为公务员否否否否否否否否否否 是否在公司领薪是是是是是是是是是是 （一）董事简历 杨道建，男，1975年12月出生，大学学历，中共党员，中共江津区第13次党代会代表。
历任大足县万古镇村镇建设管理所助理员，江津区夏坝镇人民政府科员，江津区夏坝镇人 民政府经济发展办主任，江津区双福镇人民政府共青团委双福镇委书记，重庆市江津区双福新区管理委员会主任科员、党建办副主任、征地拆迁安置办主任，重庆市江津区双福新区 管理委员会（街道办事处、工业园区）副主任。
现任重庆市双福建设开发有限公司董事长、总经理。
陶学彬，男，1978
年12月出生，硕士研究生学历，中共党员。
历任江津区招商局招商二部副部长，重庆市人民政府驻上海办公处经协处挂职副主任科员，江津区投资促进办公室 招商一科副科长，江津区投资促进办公室招商一科科长，江津区双福工业园招商产业部部长，江津区双福新区市政园林办主任，江津区双福工业园管理委员会促建部部长。
现任重 庆市双福建设开发有限公司董事、副总经理。
叶虹君，男，1983
年1月出生，本科学历，中共党员。
历任中铁三局六公司洛湛铁路YH4标段项目部见习技术员，重庆市江津区双福新区科员，重庆市江津区双福新区建设管理 办公室副主任，重庆市江津区双福新区社会治安综合治理委员会办公室主任。
现任重庆市双福建设开发有限公司董事、副总经理。
（二）监事简历 张焕春，男，1963
年6月出生，硕士研究生学历，中共党员。
历任江津地区白沙糖厂制糖车间技术员、厂团委副书记、书记、厂生产调度、厂办主任，江津市委宣传部主办干事，江津 市委办公室秘书、信息督查科长，江津市享堂镇党委委员、副镇长，江津市罗坝镇党委副书记、镇长，江津市环保局副局长，江津区委统战部副部长（正处级），江津区移民局党组书记、 副局长，重庆市双福建设开发有限公司党支部书记、副总经理。
现任重庆市双福建设开发有限公司监事会主席。
曲立栋，男，1992
年7月出生。
2015年8月至2015年11月，就职于中国石油独山子石化公司，2015年11月至2016年10月就职于重庆市双福建设开发有限公司工程四部，2016年 11月至2018年8月就职于重庆市双福建设开发有限公司总工办、设计部，2018年8月至今就职于重庆市双福建设开发有限公司党群办同时任发行人职工监事。
李昀峰，男，1988年1月出生。
2012年12月入职，历任重庆市双福建设开发有限公司开发部、工程四部、工程五部部长，现任重庆富腾工程建设管理有限公司综合部部长、发行人 职工监事。
高阳，男，1989年2月出生。
2011年9月至2012年1月就职于重庆万泰建筑工程有限公司；2012年7月至今就职于重庆市双福建设开发有限公司工程部同时任发行人职工监事。
袁连宽，男，1987年5月出生。
2009年1月至2009年9月就职于江津增压器厂；2009年10月至2012年2月就职于重庆龙煜精密铜管有限公司；2012年6月至今就职于重庆市双 福污水处理有限公司同时任发行人职工监事。
（三）高级管理人员简历 杨道建，总经理，参见董事简历。
陶学彬，副总经理，参见董事简历。
叶虹君，副总经理，参见董事简历。
黄黎，女，1976
年出生，2009年11月至2013年4月，在重庆市江津区投资促进办公室任科员、副主任；2013年4月至2015年11月，在重庆市江津区公路管理处任副主任科员；2015 年11月至2020年2月，在重庆市江津区公路管理处公路轴载管理科任科长；2020年2月至2020年6月，在重庆市江津区交通运输综合行政执法支队路政监督科任科长。
2020年
6 月至今，任重庆市双福建设开发有限公司副总经理。
杨天珍，女，1974年出生，2009年7月至2011年6月，在重庆凯安机电制造有限公司任会计、财务副总经理；2011年7月至2014年10月，在重庆市双福建设开发有限公司任会计主 管、财务部部长。
2014年10月至今，任重庆市双福建设开发有限公司财务总监。
截至募集说明书签署日，发行人董事、监事、高级管理人员无公务员兼职的情形，若未来有公务员兼职情况，公司将严格执行《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职（任职） 问题的意见》、《公务员法》及公司章程等相关要求，确保兼职人员不会在公司领取薪酬。
九、发行人主营业务情况 （一）发行人经营概况 发行人主要开展基础设施建设、土地整理开发和园区配套建设运营等相关业务活动，2018-2020
年度分别实现营业收入134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元。
表4-52018年营业收入、成本和利润情况 单位：万元 业务板块基础设施建设土地整理开发 租赁污水处理 其他合计 营业收入129,796.76 3,459.831,051.33 404.69134,712.60 营业成本120,182.19 4,439.131,725.51 999.39127,346.23 毛利润9,614.57 -979.31-674.18-594.717,366.37 毛利率7.41% -28.31%-64.13%-146.95%5.47% 表4-62019年营业收入、成本和利润情况 单位：万元 业务板块基础设施建设土地整理开发 租赁污水处理 其他合计 营业收入50,470.4046,255.372,762.121,061.242,595.18103,144.31 营业成本45,882.1843,311.85 675.291,837.762,654.6194,361.68 毛利润4,588.222,943.522,086.84-776.52-59.438,782.63 毛利率9.09%6.36%75.55%-73.17%-2.29%8.51% 表4-72020年营业收入、成本和利润情况 单位：万元 业务板块基础设施建设土地整理开发 租赁污水处理 其他合计 营业收入44,930.6751,866.332,377.181,114.661,154.19101,443.02 营业成本40,846.0748,565.74 801.102,015.161,201.6693,429.73 毛利润4,084.613,300.581,576.07-900.50-47.478,013.29 毛利率9.09%6.36%66.30%-80.79%-4.11%7.90% 报告期内发行人营业收入分别为134,712.60万元、103,144.31万元和101,443.02万元，呈逐年下降的趋势，主要是由于发行人基础设施建设收入逐年减少所致。
发行人基础设施 建设收入受项目进展及结算进度影响，呈逐年下滑的趋势，其中2019年发行人基础设施建设收入减少较多。
同年，发行人增加了土地整理开发业务收入，使得收入结构更加多元化。
发行人近三年的主营业务成本与营业收入的变化趋势基本一致。
报告期内发行人综合毛利率分别为5.47%、8.51%和7.90%，发行人毛利率主要受基础设施建设业务毛利率影响。
2018-2020年度，基础设施建设业务毛利率分别为7.41%、 9.09%和9.09%，2018年由于结算比例调整使得毛利率有所减少。
其中租赁业务2019年毛利润和毛利率由负转正，较前一年变化较大，主要是因为根据《重庆市江津区人民政府关于同意重庆市双福建设开发有限公司股东变更有关事项的批复》（津府[2019]56号），发行人被纳入重庆市江津区滨江新城开发建设集团有限公司合并范围，为与滨江新城建设的会计政策保持一致，2020年3月13日，经发行人2020年第5次行政办公会议决定，将投资性房地产后续计量模式由成本模式改为公允价值计量模式，发行人投资性房地产中房屋建筑物的租赁业务随着计量模式的改变，毛利润和毛利率增加较多。
发行人2020年毛利率降低，主要原因是基础设施建设业务和土地整理开发业务的结构有所调整，同时租赁业务由于新冠疫情影响毛利率有所降低。
（二）发行人所处行业现状和前景
1、城市基础设施建设行业现状和前景
（1）我国城市基础设施建设行业现状和前景 城市基础设施是城市正常运行和健康发展的物质基础，对于改善人居环境、增强城市综合承载能力、提高城市运行效率、稳步推进新型城镇化、确保
2020年全面建成小康社会具 有重要作用。
同时，城市基础设施承担着公共服务功能，加快城市基础设施建设，有利于促进国民经济及地区经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能，加快我国 城镇化建设进程。
改革开放以来，我国的城市建设进入到了飞速发展的阶段。
经过
30多年的快速发展，到2019年末，全国总人口140,005万人，其中城镇常住人口84,843万人，常住人口城镇化率 为60.60%，但仍然远低于发达国家80%的平均水平，这个差距也是中国经济发展的潜力和持久的动力。
近年来，城市基础设施建设行业利好政策不断出台。
2013年9月，国务院发布《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》（国发〔2013〕36号）文件，指出围绕推进新型城镇化的 重大战略部署，立足于稳增长、调结构、促改革、惠民生，科学研究、统筹规划，提升城市基础设施建设和管理水平，提高城镇化质量；深化投融资体制改革，充分发挥市场配置资源的
基础性作用；着力抓好既利当前、又利长远的重点基础设施项目建设，提高城市综合承载能力；保障城市运行安全，改善城市人居生态环境，推动城市节能减排，促进经济社会持续健康发展；2016年2月2日，国务院印发《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号），文件要求我国要全面提升城市功能，加快棚户区改造、加快城市综合交通网络建设、实施城市地下管网改造工程、推进海绵城市建设、推动新型城市建设、提升城市公共服务水平；根据“国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要”，“十四五”期间，我国将统筹推进传统基础设施和新型基础设施建设，打造系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。
一系列利好政策的推出，为我国城市基础设施建设行业进一步发展提供了强有力的支持。
展望未来，我国城市基础设施建设将迎来新的发展空间。
随着中国经济继续保持中高速增长和城市化进程的加速推进，城市基础设施建设的规模将进一步扩大，发展速度也将不断加快。
投资主体与融资渠道将逐步实现多元化，由政府引导、产业化运作的市政公用设施经营管理体制将逐步建立，其经济效益也将逐步提高。
因此，城市基础设施建设行业依然具有良好的发展前景。
（2）重庆市江津区及双福新区基础设施建设行业发展现状和前景江津区位于重庆市西南部，东邻重庆市巴南区、綦江区，南界贵州省习水县，西接重庆市永川区、四川省合江县，北靠重庆市璧山区、九龙坡区、大渡口区，是重庆市重点规划建设的六大区域性中心城市之
一，是长江上游重要的航运枢纽和物资集散地。
近年来，江津区着力于做大做强做优以工业为主体的实体经济，江津工业起步于上世纪60年代三线建设时期，长风、重齿、晋江等多家大型国有军工企业迁入江津，使江津工业鼎盛一时。
江津工业园区成立于2002年，是重庆市政府首批批准的16个特色工业园区之
一，由双福工业园、珞璜工业园、德感工业园、白沙工业园组成，2015年成为继重庆两江新区、西永微电园后的第三个千亿级园区，工业园区产值常年排位区县特色园区之首。
基本形成装备制造、汽摩及零部件、新型材料、电子信息、食品工业五大百亿级产业集群，连续15年跻身重庆工业十强区县。
随着经济的快速发展，江津区着力抓城乡促融合，城市品质持续提升，委托中国城市规划设计院和重庆规划设计院，高标准完成2035全域和“一轴两翼”空间发展战略规划，优化城市定位和空间布局，引领城市全面升级。
统筹“一轴两翼”开发建设，滨江商务大厦、浒溪公园开工，德感滨江路西段基本建成，双福滨河公园二期建成开放。
中心城区面积扩大到74平方公里，人口增加到60.5万人。
数字城管覆盖面积58.6平方公里。
新增城镇常住人口3.4万人，城镇化率提高到69.8%。
双福新区，又名双福工业园，新区总体规划面积约70平方公里，建设面积45平方公里，拥有2万亩森林，10余个大型生态湖泊点缀其间。
新区东接九龙坡工业园，北邻西永综合保税区、重庆大学城，南倚江津滨江新城、西靠缙云山，地处重庆西部新城核心版块。
被纳入重庆“半小时经济圈”，是重庆市正在建设的城市副中心之
一。
新区区位优势明显，交通体系完善：渝昆高铁江津站将设立在双福，形成了公路、轨道交通、高铁为一体的完善的立体交通脉络。
园区坚持“产城融合、园城互动”的发展理念，不断加快城市建设，园区建成区面积达28平方公里，城市骨架全面拉开，金融、教育、医疗、交通、休闲、养老、养生、娱乐、购物、餐饮等配套功能日趋完善。
双福新区发展的首要任务是发展工业经济，支撑新区快速发展的基础也在于工业。
双福已形成了以小康、铁马、潍柴、润通等为代表的汽摩产业群、以台湾群光为代表的电子信息产业群、以双福国际农贸城、和润国际汽摩城、攀宝钢材市场、英利五金机电城等八大专业市场为代表的商贸流通产业群。
现已初步形成重庆的“一区三基地”即汽摩产业基地、科教信息产业基地、仓储物流基地和会议休闲高尚住宅区。
近年来，双福新区着力提升城市品质，城市建设有新改善。
目前，已完成城市景观交通综合改造、绿地建设等城市品质提升项目15个，城市智能交通信号设施基本完成，慢行系统、公交系统、城市抓拍系统逐步完善；滨河公园项目已初见雏形，新城段正在抓紧施工；污水处理厂三期扩建、西片区污水管网升级改造正加快推进。
未来“，山水湖城、智慧福地”将逐步呈现。
在我国城市化进程不断加快的大背景下，随着双福新区经济保持快速发展，财政实力不断提升，城市建设规模的不断扩大，双福新区基础设施建设行业仍将面临良好的发展机遇。
2、土地整理开发行业发展现状及前景
（1）我国土地整理开发行业发展现状及前景土地整理开发是指由政府或其授权委托的企业按照城市规划的功能和市政基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地、集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
我国实行的城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一管理制度使得政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。
从土地的供给方面看，土地总供给受城市规划与耕地面积限制，随着我国耕地占补平衡的要求趋严，土地新增供给压力较大；从土地的需求方面看，随着我国经济的发展，城市化进程日益加快，土地需求持续旺盛。
这样的大背景有力地推动我国土地价值的提升，保障了未来土地整理开发行业具有广阔的发展前景。
（2）重庆市江津区土地整理开发行业发展现状及前景近年来，江津区加大土地整理开发力度，2019年清理闲置、低效用地9,000余亩，取得征地批文面积1.9万亩，新争取城镇建设用地空间规划5平方公里，保障了城市和工业发展的用地需求。
2021年，江津区政府将深入开展园区闲置土地清理盘活工作，优化项目用地管理，完善征地拆迁工作机制，提升用地保障水平。
江津区经济和社会的快速发展对土地供应提出了越来越高的要求。
“十三五”期间，江津区积极推进土地市场化改革进程，促进土地集约、节约利用，对重大基础设施建设用地、经济和社会发展重点行业、领域和落实空间发展规划的重点工程，在土地供应上优先考虑和安排。
围绕土地开发，将与江津区投融资平台建立合作共赢机制，协调土地开发进度，引入社会资本和进行市场化运作，共同分享收益。
随着城市化进程的不断推进以及国有土地资源的逐步稀缺，未来土地整理开发行业的重要性会进一步提高，江津区土地整理开发行业将有良好的发展前景。
（三）发行人在行业中的地位和竞争优势
1、行业地位发行人为经重庆市江津区人民政府批准成立的国有企业，是江津区内重要的基础设施投资建设和运营主体，是重庆江津双福新区唯一的国有资产投资与经营主体，业务涵盖城市基础设施建设、土地整理开发、园区配套建设运营等方面，为双福新区城乡一体化的发展与和谐社会的构建作出了积极的贡献。
为加快江津双福新区建设步伐，推动城市发展，江津区政府及双福新区管委会不断进行资产注入、项目授权、财政补助等方面给予发行人支持，使得发行人资产规模不断增加、综合实力日益壮大、竞争优势日益突出。
2、竞争优势
（1）丰富的城市基础设施建设经验作为江津区成立时间较早的城市基础设施建设公司，发行人在长期投资建设与运营的过程中，积累了丰富的项目建设经验，建立了完善的投资决策体系、建造和运营管理体系。
发行人以其较强的专业能力和优良的业绩在重庆市及江津区内树立了良好的品牌形象。
（2）良好的融资能力发行人拥有良好的信用评价，与商业银行等金融机构一直保持着密切的合作关系。
报告期内，公司到期贷款偿付率和利息偿付率均为100%。
公司积极加强与商业银行等金融机构的合作，多渠道、全方位地筹集城市建设资金，较好地保障了双福新区城市建设的资金需求。
强大的持续融资能力将为发行人的业务开展和债务偿还提供充足的资金来源保障。
（3）优越的区位条件和良好的交通条件双福新区地处江津区北大门，是重庆西部新城的重要组成部分，被纳入重庆“半小时经济圈”规划，与重庆西部片区中的北碚组团、西永组团、西彭组团、走马功能区等同属缙云山与中梁山之间的槽谷地带，在重庆城市功能分区上是重要的拓展区域之
一。
双福区区位及交通情况如下图： 图4-3双福新区区位及交通情况图 交通上，双福新区距重庆主城约21公里，距江津中心城区约18公里，距成渝高速走马出口2公里，重庆外环高速贯穿境内，津马路、九江大道等区域性交通干道交织成网。
经外环高速公路约70公里可抵达江北国际机场。
轨道交通方面，规划的重庆轨道交通市郊列车线路也将从跳蹬镇经双福新区至江津几江城区。
良好的区位优势和交通条件使双福新区成为投资热土，众多企业纷纷入驻双福新区。
（4）双福新区管委会的大力支持自发行人成立以来，双福新区管委会先后多次通过注入优质土地、股权等方式扩充发行人资本金，增强公司发展后劲。
根据发行人与双福新区管委会签订的委托代建协议，发行人作为双福新区的基础设施建设投融资主体，受管委会委托代建双福新区内所有基础设施项目，管委会根据工程进度每年按工程成本加成支付公司工程代建费用。
（5）广阔的发展空间双福新区幅员面积66平方公里，其中城市规划区面积45平方公里，经过多年的发展，已建和在建项目用地35平方公里，尚有10平方公里的发展空间。
在规划审批上，双福新区规划由江津区政府审批，可有效保障双福新区城市发展用地。
（五）发行人地域经济情况江津是重庆市规划建设的六个区域性中心城市之
一，位于重庆市“1小时经济圈”的核心区。
全区幅员面积3,218平方公里，东西最宽处80公里，南北最长处100公里，辖5个街道、25个镇，总人口150万人，幅员面积和人口分别排全市第9位和第4位。
江津是重庆西南向综合交通枢纽，境内长江黄金水道127公里（占全市近1/5），重庆二环高速、三环高速、渝泸高速、四面山高速在此交汇，成渝铁路、渝黔铁路、渝贵铁路穿境而过，江津到重庆主城实现了半小时车程，进入了重庆外环时代江津大发展的新时期。
江津工业发展势头强劲，有双福、德感、珞璜、白沙四个重庆特色工业园，形成了装备制造、汽摩及零配件、新型材料、电子信息、食品工业五大百亿级产业集群，连续多年跻身重庆工业十强区县，是国家新型工业化示范基地。
江津区作为重庆市区域性中心城市，近几年经济发展状况良好。
根据江津区人民政府数据，2018年-2020年，江津区地区生产总值分别为902.30亿元、1,036.70亿元和1,109.44亿元；公共财政预算收入分别为71.20亿元、65.50亿元和61.21亿元，其中税收收入分别为48.71亿元、44.83亿元和42.27亿元。
受大规模减税降费和新冠疫情影响，江津区公共财政预算收入和税收收入呈逐年下降趋势。
近三年，江津区主要经济和财政指标具体如下： 表4-82018-2020年江津区主要经济和财政指标单位：亿元 项目公共财政预算收入 其中：税收收入政府性基金收入公共财政预算支出 地区生产总值 2020年度61.2142.2774.27126.90 1,109.44 2019年度65.5044.8374.95138.94 1,036.70 2018年度71.2048.7169.52134.94902.30 数据来源：江津区人民政府网站
十、发行人违法违规情况因发行人未经批准占用重庆市江津区双福街道土堡社区大石坝居民小组、古井居民小组、周家湾居民小组的集体土地25,454.66平方米修建江津区双福新区C地块东侧道路工程，于2020年8月27日，重庆市江津区规划和自然资源局行政处罚决定（江津规资[处罚决定][2020]27号）：
1、责令发行人退还违法占用的集体土地；
2、没收发行人违法占地修建的构筑物25,455平方米；
3、对发行人违法占地25,454.66的行为，并处罚款254,546.6元。
发行人已按照处罚决定缴纳行政罚款。
因发行人未经批准占用重庆市江津区双福街道三界村指路碑社、怡云村高房子社、怡云村肖家砖房社18,465.46平方米集体土地，修建江津区双福新区渝惠南侧道路项目，于2020年10月13日，重庆市江津区规划和自然资源局行政处罚决定（江津规资[处罚决定][2020]69号）：
1、责令发行人退还违法占用的集体土地18,465.46平方米；
2、没收发行人违法占地修建的构筑物18,000平方米；
3、对发行人违法占地18,465.46平方米的行为，并处罚款184,654.6元。
发行人已按照处罚决定缴纳行政罚款。
发行人报告期内不存在重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到处罚等情况。
第五节发行人财务情况
一、财务报表及审计意见（一）注册会计师对发行人财务报告的审计意见募集说明书中发行人的财务数据来源于发行人2018年审计报告、2019年审计报告、2020年审计报告。
投资者在阅读以下财务信息时，应当参阅公司完整的审计报告以及募集说明书对于公司财务指标的解释。
发行人财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的42项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定的规定编制。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人2018年度、2019年度和2020年度的财务报告进行审计，分别出具了标准无保留意见的审计报告（众环审字(2019)180016号、众环审字(2020)180065号、众环审字(2021)1800042号）。
未经特别说明，本期债券募集说明书中发行人2018至2020年度财务数据均引自上述经审计的财务报告。
（二）最近三年合并报表范围的变化1、2018年度合并范围变更：2018年度，发行人合并范围一级子公司无变化。
2、2019年度合并范围变更：2019年度，发行人新增1家合并范围内的一级子公司，具体情况如下表： 表5-12019年新纳入合并范围的子公司单位：万元 名称重庆祎福股权投资基合伙企业 合并方式新设 变动原因投资设立 2019年末资产18,044.12 设立日至2019年末净利润44.12 3、2020年度合并范围变更2020年度，发行人新增2家合并范围内的一级子公司，具体情况如下表： 表5-22020年新纳入合并范围的子公司 单位：万元 名称重庆团结湖大数据智能产业发展有限公司 重庆富腾智能科技有限公司 合并方式新设新设 变动原因投资设立投资设立 2020年末净资产38,092.1025,039.91 设立日至2020年末净利润-407.90-0.09
二、发行人最近三年及一期财务报表（一）合并财务报表 表5-3合并资产负债表 单位：万元 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产应收账款预付款项其他应收款 存货其他流动资产流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产其他非流动金融资产长期股权投资投资性房地产 固定资产在建工程无形资产递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计资产总计流动负债：短期借款应付票据应付账款预收款项合同负债应付职工薪酬应交税费其他应付款一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计非流动负债：长期借款应付债券长期应付款递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计负债合计股东权益: 股本资本公积金其它综合收益 盈余公积未分配利润归属于母公司所有者权益合计少数股东权益所有者权益合计负债和所有者权益总计 2021年9月末 2020年末 136,825.77 485,317.32157,166.34290,303.02717,237.97 401.611,787,252.03 107,581.88574.77 447,575.82158,207.07235,494.73750,954.01 401.611,700,789.89 30,954.851,915.59294,138.9678,055.64300.00 0.32315.2258,679.71464,360.282,251,612.31 24,770.00 1,958.29294,138.9680,165.31 300.001.45 297.8658,679.71460,311.572,161,101.46 12,000.00 5,000.00 6,331.8427.20208.58221.67 40,520.4419,730.33243,526.8455,443.91378,010.81 6,529.123,494.98 602.9235,614.1353,718.21267,281.76 372,241.13 508,550.00382,633.4254,697.04 3,066.383,294.72952,241.561,330,252.37 287,850.00515,941.5560,839.87 3,066.38 867,697.801,239,938.93 54,000.00641,518.12 6,356.5419,737.04199,554.95921,166.66 193.28921,359.942,251,612.31 表5-
4 54,000.00641,518.12 6,356.5419,024.17200,052.03920,950.87 211.66921,162.532,161,101.46 合并利润表 2019年末 209,054.0018,023.55426,823.54166,196.02232,935.36721,648.13 517.761,775,198.37 15,400.00 276,147.2234,076.40 300.003.18 153.0058,679.71384,759.502,159,957.87 35,000.0029,607.2611,797.233,471.80 98.5539,975.55143,469.58154,405.06 417,825.01 269,376.02538,240.2775,350.61 2,797.29 885,764.201,303,589.21 54,000.00593,061.77 6,356.5417,264.86185,474.96856,158.14 210.51856,368.662,159,957.87 2018年末 34,300.71 482,370.3962,730.0326,965.22760,328.30 523.941,367,218.59 14,500.00 216,063.5134,136.55 329.805.01 194.3969,727.61334,956.871,702,175.45 28,000.003,315.7811,325.604,583.62 69.2935,534.0335,393.60116,983.7449,963.01285,168.67 109,466.88427,792.2746,794.88 584,054.04869,222.70 54,000.00591,426.30 14,000.77173,525.68832,952.75 832,952.751,702,175.45 单位：万元 项目
一、营业总收入其中：营业收入
二、营业总成本其中：营业成本 税金及附加销售费用管理费用研发费用财务费用 其中：利息费用利息收入 加：其他收益投资收益 其中：对联营企业和合营企业的投资收益公允价值变动净收益信用减值损失资产处置收益资产减值损失
三、营业利润加：营业外收入减：营业外支出
四、利润总额减：所得税费用
五、净利润 （一）按经营持续性分类持续经营净利润终止经营净利润 （二）按所有权归属分类归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额（一）归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1.以后不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
（2）权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.以后将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
（2）可供出售金融资产公允价值变动损益
（3）持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
（4）自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产转换日公允价值大于账面价值部分归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额归属于少数股东的综合收益总额归属于母公司股东的综合收益总额 表5-5合并现金流量表 2021年1-9月80,437.6980,437.6980,934.5572,658.04 2,871.09 2020年度101,443.02101,443.02102,523.94 93,429.73 1,413.30 2019年度103,144.31103,144.3199,791.80 94,361.68 1,225.14 2018年度134,712.60134,712.60136,888.02127,346.23 5,319.69 3,337.92 6,601.57 5,038.28 3,768.92 2,067.502,451.87 384.883,000.76 80.85 -73.80 2,510.9685.6546.52 2,550.092,341.77208.32 1,079.341,948.94 878.4019,845.87 -65.82-66.711,910.62 -942.9419,666.82 13.27178.1419,501.963,164.4416,337.52 -833.30 831.8219,800.00 0.03 667.93 278.6324,099.10 25.68194.3123,930.483,897.1320,033.35 237.36525.14330.4020,785.2631.23 3.18215.8418,644.24 4.53123.6018,525.173,261.4215,263.75 208.32 16,337.5220,033.3515,263.75 215.79-7.48 16,336.371.15 20,032.830.51 6,356.546,356.54 15,263.75 6,356.54 208.32-7.48215.79 16,337.521.15 16,336.37 6,356.54 26,389.890.51 26,389.38 15,263.7515,263.75 单位：万元 项目
一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 （二）母公司财务报表 2021年1-9月 45,736.64 38,283.9984,020.6332,446.322,681.742,949.736,861.2844,939.0739,081.56 849.15414.32 4,198.155,461.62 137.776,750.00 29,653.4936,541.25-31,079.63 336,925.0019,000.00355,925.00226,596.0259,852.98 48,234.05334,683.0521,241.95 29,243.8897,581.88126,825.77 表5-6母公司资产负债表 2020年度 65,052.99 132,371.37197,424.3596,006.10 2,749.561,368.2481,060.58181,184.4816,239.87 26,216.001.18 5,604.3131,821.49 189.3419,895.00 52,331.7572,416.09-40,594.59 235,004.7537,658.86272,663.61155,770.8661,339.47 116,524.57333,634.90-60,971.29 -85,326.01182,907.8997,581.88 2019年度 46,999.38 199,453.61246,452.99221,573.11 3,117.783,730.1634,590.30263,011.34-16,558.35 0.02 0.02292.9018,900.00 48,040.0067,232.90-67,232.88 1,845.47210.00 582,089.02104,726.52688,661.02335,058.3854,214.77 62,634.82451,907.97236,753.05 152,961.8129,946.08 182,907.89 2018年度 22,172.91 150,564.94172,737.85151,151.25 2,407.725,245.89146,529.81305,334.67-132,596.82 284.7431.494.04 320.27419.57 419.57-99.30 11,240.00 252,957.00106,735.82370,932.82218,728.3638,038.39 30,343.64287,110.3983,822.43 -48,873.7078,819.7829,946.08 单位：万元 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产应收票据应收账款预付款项其他应收款 存货持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产其他非流动金融资产持有至到期投资 长期应收款长期股权投资投资性房地产 固定资产在建工程生产性生物资产油气资产无形资产开发支出 商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计 资产总计流动负债：短期借款以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债衍生金融负债应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费其他应付款持有待售负债 2021年9月末124,811.10 483,405.24155,945.22261,540.89708,591.79 1,734,294.24 17,270.00 157,726.34271,376.3124,822.86 0.32 298.1558,679.71530,173.682,264,467.9212,000.00 6,296.46154.92 40,423.92152,779.09 2020年末92,349.30 446,552.83158,207.07220,185.76744,554.34 1,661,849.2917,270.00 104,573.29271,376.3125,785.59 1.45 288.3058,679.71477,974.642,139,823.945,000.00 6,494.64404.52 35,512.74149,082.31 2019年末189,950.12 425,130.23166,196.02289,363.60716,421.36 1,787,061.3315,400.00 23,090.00253,610.8227,009.07 3.18 151.9958,679.71377,944.762,165,006.0935,000.00 29,607.2611,415.21 98.5539,869.58166,382.94 2018年末27,845.75 481,647.0662,730.0351,313.72738,813.43 1,362,349.9814,500.00 5,300.00216,063.5128,366.47 5.01 194.3969,727.61334,156.991,696,506.9715,000.00 3,315.7811,251.36 69.2935,532.6045,151.09 一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计非流动负债：长期借款应付债券长期应付款 长期应付职工薪酬预计负债递延收益 递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计 负债合计所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本）资本公积 其他综合收益盈余公积 未分配利润所有者权益（或股东权益）合计负债和所有者权益（或股东权益）总计 项目
一、营业收入减：营业成本税金及附加 销售费用管理费用研发费用财务费用其中：利息费用利息收入加：其他收益投资收益（损失以“-”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“－”号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列）加：营业外收入减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列）（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
六、综合收益总额 项目
一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工及为职工支付的现金 支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 235,982.2255,442.09503,078.69 446,550.00382,633.4248,001.14 260,679.81 457,174.01 239,350.00515,941.5550,282.41 890.97 878,075.531,381,154.23 54,000.00593,061.77 19,737.04216,514.89883,313.702,264,467.92表5-7母公司利润表 890.97 806,464.931,263,638.94 54,000.00593,061.77 19,024.17210,099.05876,184.992,139,823.94 2021年1-9月78,541.8569,755.56947.88 1,810.59 -323.80 328.803,000.00 80.85 -39.39 9,393.0885.480.58 9,477.992,349.287,128.707,128.70 2020年度98,745.2090,121.561,283.95 4,861.30 -752.79 759.3117,200.00 -66.71-66.711,416.86 -908.70 20,872.6211.94175.08 20,709.483,116.4317,593.0517,593.05 7,128.70表5-8母公司现金流量表 2021年1-9月 44,604.42 36,562.5881,167.0028,408.141,837.55 847.869,721.4940,815.0340,351.97 554.25123.55 17,593.05 2020年度 61,247.86 130,484.56191,732.4292,261.86 1,552.601,113.5776,953.73171,881.7519,850.67 677.8014.7353,750.00 29,653.4983,418.22-82,740.42 320,925.0079,000.00399,925.00224,846.0257,703.7442,525.00325,074.7674,850.24 32,461.7982,349.30114,811.10 139.2383,420.00 10,746.5194,305.74-94,305.74 184,004.75129,113.62313,118.37151,020.8659,256.90109,840.26320,118.02-6,999.64 -81,454.71163,804.0282,349.30 148,110.41 430,483.94 269,376.02538,240.2767,635.47 678.44 875,930.201,306,414.15 54,000.00593,061.77 17,264.86194,265.31858,591.942,165,006.09 2019年度99,218.6689,869.321,150.57 3,605.06 -735.43 733.1519,800.00 0.03 644.37 282.67 26,056.2225.5894.22 25,987.583,898.1422,089.4422,089.44 22,089.44 2019年度 44,725.65 230,681.90275,407.56218,422.26 1,743.503,587.2295,478.95319,231.93-43,824.37 0.02 0.0225.8118,690.00 39,000.0057,715.81-57,715.79 1,635.47582,089.0294,726.52678,451.02321,558.3853,244.7661,794.82436,597.95241,853.06 140,312.9023,491.12163,804.02 116,483.7449,963.01276,766.88 105,466.88427,792.2746,794.45 580,053.60856,820.48 54,000.00591,426.30 14,000.77180,259.42839,686.491,696,506.97 单位：万元2018年度133,256.59124,621.325,270.24 2,617.87 -232.31 274.6520,785.26 31.23 -215.843.18 21,583.294.5351.42 21,536.403,261.4218,274.9818,274.98 18,274.98 单位：万元2018年度 20,300.20 166,268.27186,568.47147,270.59 1,496.814,920.07150,643.39304,330.85-117,762.38 284.7431.494.04 320.2779.85 79.85240.42 11,240.00239,957.00106,735.82357,932.82218,228.3637,513.2530,343.64286,085.2571,847.57 -45,674.3969,165.5123,491.12 第六节信用评级
一、近三年评级情况 表6-1发行人主体评级情况 评级标准主体评级主体评级主体评级主体评级 发布日期2020-09-032020-08-282019-06-242018-06-22 信用评级AAAAAAAA 评级展望稳定稳定稳定稳定 变动方向维持维持维持维持 评级机构中诚信国际中诚信国际中诚信国际中诚信国际 评级类型长期信用评级长期信用评级长期信用评级长期信用评级
二、本期债券信用评级情况 经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人的主体信用级别为AA，评级展望为稳定，该级别反映了发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约 风险很低；本期债券的信用级别为AA+，该级别反映债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
中诚信国际信用评级有限责任公司主要评级观点如下： （一）评级观点 中诚信国际评定重庆市双福建设开发有限公司（以下简称“双福建设”或“公司”）的主体信用等级为
AA，评级展望为稳定；评定重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司（以 下简称“江津华信”）的主体信用等级为AA+，评级展望为稳定；评定“2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券”的债项信用等级为AA+；该信用等级充分考虑了江津华信提供 的全额无条件不可撤销连带责任保证担保对本期公司债券还本付息的保障作用。
中诚信国际肯定了江津区经济实力不断增强、公司业务具有区域专营性，获得有力的外部支持以 及较大规模的土地资源对公司整体信用实力提供了有力支持。
同时，中诚信国际关注到公司应收类款项规模较大，主营业务回款质量较差、财务杠杆水平较高，面临一定集中偿债 压力、对外担保规模较大以及股权层级进一步下降等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
。
（二）正面
1、良好的外部发展环境。
江津区
2020年实现地区生产总值1,109.4亿元，综合经济实力位居全市各区县前列；双福新区重点产业发展势头较好，招商引资有序推进，并纳入重庆 高新区拓展区范畴，为公司发展提供了良好的外部环境。
2、业务具有区域专营性，获得有力的外部支持。
公司作为双福新区唯一的基础设施开发建设主体，业务具有区域专营性，地位突出，在资产注入和资金补贴等方面获得有力的 外部支持。
2018~2020
年，公司分别收到政府补贴2.08亿元、1.98亿元和1.98亿元。
3、较大规模的土地资源。
截至2021年9月末，公司存货中土地资产账面价值为54.62亿元，用途以商住为主，大部分为出让地，未来陆续出让或将为公司带来一定收益和偿债资金保障。
4、有效的偿债保障措施。
江津华信提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保能够为本期债券的还本付息提供很强的保障。
（三）关注
1、应收类款项规模较大，资产质量弱化。
截至
2021年9月末，公司应收类款项为77.56亿元，占总资产的34.45%，对公司资金形成较大程度占用；同时，应收对象近年来以较多实 物资产抵减对公司的应收款项，资产质量有所弱化。
2、主营业务回款较差。
2018-2020年，公司收现比分别为0.16、0.46和0.64，主营业务回款质量整体较差。
3、财务杠杆水平较高，面临一定集中偿债压力。
截至2021年9月末，公司资产负债率和总资本化比率分别达到59.08%和57.67%，债务负担较重；同期末，公司货币资金/短期债 务为0.44，且未来两年到期债务规模较大，公司面临一定的偿债压力。
4、对外担保规模较大。
截至2021年9月末，公司对外担保余额为34.56亿元，占同期末净资产的37.51%，担保对象虽为当地国有企业，但金额较大且较为集中，公司面临一定的 或有负债风险。
5、关注股权层级进一步下降对公司的影响。
2021年，重庆市江津区人民政府成立西部（重庆）科学城江津园区开发建设集团有限公司，公司股权层级进一步下降，中诚信国际将 对该事项对公司定位、业务稳定性和持续性以及外部支持等产生的影响保持关注，并及时评估公司整体信用状况。
（四）跟踪评级安排 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际将在
2022年重庆市双福建设开发有限公司公司债券的存续期内对本期债券每年进行定期跟踪评级或不定期跟踪评级。
中诚信国际将在本期债券的存续期内对其风险程度进行全程跟踪监测。
中诚信国际将密切关注发行主体公布的季度
声明：
该资讯来自于互联网网友发布，如有侵犯您的权益请联系我们。
