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北京城市开发集团有限责任公司拟转让所持深圳市祈年实业发展有限公司100%股权项目
资产评估说明
中同华评报字（2016）第759号
北京中同华资产评估有限公司
ChinaAllianceAppraisalCo.,Ltd.
报告日期：2016年10月18日
地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院中海地产广场西塔3层
邮编：100077
电话：010-68090001
传真：010-68090099
资产评估说明目录
资产评估说明目录
第一部分
除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
二〇一六年十月十八日 北京中同华资产评估有限公司 第1页 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 （由委托方与被评估单位提供，原件附后） 北京中同华资产评估有限公司 第2页 第三部分评估对象与评估范围说明 第三部分评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容 本次资产评估对象为深圳市祈年实业发展有限公司（简称“深圳祈年”）的股东全部权益价值，涉及的范围为深圳祈年申报的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计后的于评估基准日全部资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表： 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计
2 货币资金
3 应收账款
4 预付款项
5 其他应收款
6 存货
7 其它流动资产
8 二、非流动资产合计
9 固定资产 10 其中：建筑物类 11 设
备类 12 无形资产 13 其他无形资产 14 长期待摊费用 15 递延所得税资产 16三、资产总计 17四、流动负债合计 18 应付账款 19 预收款项 20 应付职工薪酬 21 应交税费 22 其它应付款 23五、非流动负债合计 24六、负债合计 25七、净资产(所有者权益) 120,303,846.9615,409,403.68 978,825.9920,000.00103,397,624.35263,576.63234,416.31120,393,722.43104,520,434.55102,681,786.431,838,648.1276,560.0076,560.0015,787,937.448,790.44240,697,569.398,651,402.35921,924.651,026,261.69773,000.431,819,884.034,110,331.55 0.008,651,402.35232,046,167.04
二、实物资产分布情况及特点 深圳祈年实物资产主要包括房屋建筑物、运输车辆、电子设备以及存货（低值易耗品）等。
北京中同华资产评估有限公司 第3页 第三部分评估对象与评估范围说明 房屋建筑物：主要为酒店式公寓经营用房以及住宅配套底商、住宅，账面原值合计132,597,373.53元，账面净值合计102,677,298.44元；房屋总建筑面积为20687.04平方米，建筑物主要包括富瑞斯国际公寓、安柏丽晶园4-7栋201(商务中心)、美景花园大厦南座28C住宅、安柏丽晶园4-7栋4栋25A等，其中富瑞斯国际公寓建筑面积14212.67平方米，框架剪力墙结构，富瑞斯国际公寓包括富瑞斯国际公寓5栋5A、富瑞斯国际公寓5栋5B、富瑞斯国际公寓5栋5C等；富瑞斯商务中心1-2层，面积为1690平方米，框架剪力墙结构；美景花园大厦南座28C住宅位于美景花园大厦南座28层，面积为99.71平方米，框架剪力墙结构；安柏丽晶园4-7栋4栋25A，面积为1690平方米，框架剪力墙结构。
设备类账面原值合计6,225,365.48元，账面净值合计1,843,136.11元，主要包括运输车辆和电子设备，大部分均能正常使用。
其中： 运输车辆：为别克GL8商务车、奥迪轿车、金龙考斯特中巴车、起亚商务车。
截止评估盘点日2016年10月7日止，别克GL8商务车使用状态良好，且保养良好；奥迪轿车已经报废，已送至车管所报废处理；金龙考斯特中巴车、起亚商务车购买时间较长，使用状态较差。
电子设备：主要办公用电子设备，包括电脑、打印机、复印机及扫描仪等；餐厅家具及设备、网络设备和会议设备、空调、音响设备、餐厨设备、健身房设备等，分布在公司各部门，均处于正常使用状态。
存货：账面价值263,576.63元，为在库低值易耗品，分别分布在深圳祈年各个部门，该企业每月月末均进行一次盘点。
在库低值易耗品主要为酒店经营中客房必备的各类日用消耗品、各种用具、工具以及在经营过程中周转使用的包装容器等。
上述实物资产，除少数部分资产报废外，整体维护、保养情况较好。
维护状况较为良好，可以满足公司经营及办公需要。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 经评估人员现场尽职调查，截止评估基准日2016年6月30日，本次评估存在以下几项账面记录无形资产。
序号无形资产名称和内容 取得日期 法定/预计使原始入账价值 用年限 1U8用友软件2.0 2008年5月 5年 2捷信达GSHIS酒店信2013年12月 5年 21,280.00158,400.00 账面价值 尚可使用年限 0.0076,560.00 33个月 北京中同华资产评估有限公司 第4页 第三部分评估对象与评估范围说明 息管理软件V8.0 3门锁管理软件 2005年4月 5年 2,000.00 0.00
四、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 经评估人员现场尽职调查，截止评估基准日2016年6月30日，深圳祈年申报的房屋建筑物有两项账外资产，分别为中航会所（位于安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，建筑面积2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米），现处于出租状态）、地下停车位（位于安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位，剩余358个），以上资产均无对应成本，据了解，其成本已摊入到已售住宅或福瑞斯国际公寓中，均无法办理房屋权属登记。
具体详细状况如下： 序号12 权证编号无无 建筑物名称 结构 安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位 框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.06 建筑面积(㎡)/个2100m2358个
五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） 在本次评估报告中，未涉及引用其他机构出具的报告数据。
北京中同华资产评估有限公司 第5页 第四部分资产核实情况总体说明 第四部分资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项目负责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划，分为房地产、设备、其他资产和负债等小组分别进行核查。
评估组核实工作期间为2016年10月6日至2016年10月10日。
核实过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解委托评估资产的概况；第二阶段进行现场核实盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完善；第三阶段编写核实情况说明。
现将核实方法说明如下： （一）流动资产核实情况主要对企业的实物性流动资产(主要指存货)、非实物性流动资产进行了核实。
1．实物性流动资产的核实实物性流动资产主要为存货在库低值易耗品。
评估人员首先向企业调查存货的核算方法，通过抽查会计凭证对存货账面值的构成内容进行核实，然后会同企业仓库管理人员依据库房提供的仓库保管账目、销售记录及申报明细表进行抽盘，并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进行调整，验证评估基准日存货实有数量。
在盘点的同时对库房环境、实物码放及标识状况、存货的残次冷背等有关情况进行观察和记录。
2．非实物性流动资产的核实主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了核实，并重点对现金进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。
（二）房屋建筑物核实情况根据被评估单位提供的建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况，对主要建筑物进行了现场核实，结合查阅相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外，主要查看了建筑物结构、装修设施、配套使用 北京中同华资产评估有限公司 第6页 第四部分资产核实情况总体说明 状况。
在核实过程中对主要建筑物的面积进行了核对。
（三）设备核实情况根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不实 的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。
现场勘查的内容主要包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。
（四）无形资产核实情况对其他无形资产根据评估申报表所列项目内容，调查各项形成方式，并收集相关的购置合同、发票等资料，了解原始入账价值及包含的内容、企业摊销政策。
（五）递延所得税资产核实情况根据评估申报表所列项目内容，针对各项递延所得税资产形成的具体原因，检查相关资料，并核查账面余额的正确性。
（六）负债核实情况评估人员调查了负债的内容、形成过程，审核了基准日是否为实际存在的债务，是否有确定的债权人，以便确定评估值。
负债科目包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致，核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。
二、影响资产核实的事项及处理方法 在我们履行核实程序中，发现有以下事项对资产勘查核实有一定影响：
1、账外资产产权瑕疵事项本次评估核实期间，深圳祈年申报的两项账外资产，分别为中航会所（位于安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，建筑面积2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米），现处于出租状态），地下停车位（位于安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位，剩余358个，现全部委托给天鸿宝地物业公司管理经营），以上资产均无对应成本，据咨询了解，其成本已摊入到已售住宅或福瑞斯国际公寓中，均不具备办 北京中同华资产评估有限公司 第7页 第四部分资产核实情况总体说明 理产权证，其建筑面积及车位数根据《深圳市建设工程规划验收合格证》、《房地产测绘报告》以及等其他相关规划确定的。
具体详细状况如下： 序号12 权证编号无无 建筑物名称 结构 安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位 框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.06 建筑面积(㎡)/个2100m2358个
2、与车辆有关的瑕疵事项在本次评估中，通过清查发现深圳祈年申报评估的车辆中有1辆机动车在评估现场日无实物存在。
根据查账核实，该车辆已经报废并移交至车辆管理所，无回收价值。
具体详见下表： 无实物存在车辆一览表 序车辆牌号 号 规格型号 计量单位 数量 启用日期 1粤BV6691奥迪A6L/2.4/AT轿车辆 102.06 账面价值 原值 净值 548,496.00 54,849.60 备注 已报废移交至车管所 除上述事项外，无其他影响资产核实的事项。
三、核实结论 评估人员在资产清查所知范围内，核实情况表明：
1、非实物资产，核实评估明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
2、实物资产的核实情况与核实评估明细表相互对应，账实、账表相符。
3、根据核实结果，评估人员发现纳入评估范围内的资产存在以下瑕疵：
（1）账外资产产权瑕疵事项在本次评估中，深圳祈年申报的房屋建筑物有两项账外资产，分别为中航会所（位于安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，建筑面积2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米），现处于出租状态）、地下停车位（位于安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位，剩余358个，现全部委托给天鸿宝地物业公司管理经营），以上资产均无对应成本，据咨询了解，其成本已摊入到已售住宅或福瑞斯国际公寓中，均不具备办理产权证，其建筑面积及车位数根据《深圳市建设工程规划验收合格证》、《房地产测绘报告》以及等其他相关规划确定的。
具体详细状况如下： 北京中同华资产评估有限公司 第8页 第四部分资产核实情况总体说明 序号12 权证编号无无 建筑物名称 结构 安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位 框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.06 建筑面积(㎡)/个2100m2358个
（2）与车辆有关的瑕疵事项在本次评估中，通过清查发现深圳祈年申报评估的车辆中有1辆机动车在评估现场日无实物存在。
根据查账核实，该车辆已经报废并移交至车辆管理所，无回收价值，本次评估以零确定评估值。
具体详见下表： 无实物存在车辆一览表 序车辆牌号 号 规格型号 计量单位 数量 启用日期 1粤BV6691奥迪A6L/2.4/AT轿车辆 102.06 账面价值 原值 净值 548,496.00 54,849.60 备注 已报废移交至车管所
（3）对公寓安装的电梯等一些难以拆分的配套附属设施或设备、以及智能化网络系统，在本次评估时，并入房产整体评估。
除上述资产外，纳入评估范围内的其他资产及负债账账、账表、账实相符，实物资产均可继续正常使用，且产权清晰，未发现产权纠纷问题。
北京中同华资产评估有限公司 第9页 第五部分资产基础法评估技术说明 第五部分资产基础法评估技术说明 深圳市祈年实业发展有限公司纳入本次评估范围的资产和负债系经致同会计师事务所（特殊普通合伙）年度审计后的2016年6月30日全部资产和负债，总资产为240,697,569.39元，总负债为8,651,402.35元，净资产为232,046,167.04元。
依据深圳市祈年实业发展有限公司提供的资产评估申报明细表和核实的结果，采用资产基础法确定的各类资产和负债的评估过程如下： 第一流动资产评估技术说明
一、货币资金的评估（一）评估范围货币资金包括现金和银行存款，账面价值共计15,409,403.68元。
其中现金为人民币、港币、美元、新加坡币，金额为114,066.75元；银行存款人民币账户5个，金额为15,295,336.93元。
（二）评估程序及方法现金存放于深圳祈年财务部，评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面价值进行核对；对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项；对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值。
其中外币按评估基准日的国家外汇中间价折算为人民币值。
（三）评估结果货币资金的评估价值为15,409,403.68元，评估无增减值。
二、应收款项的评估（一）评估范围应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。
其中：应收账款是主要为应收的房租押金等，企业采用备抵法核算坏账损失，并采用账龄分析法计提坏账准备；预付账款主要为早餐厅食材；其他应收款主要是押金、社保费、押金等。
应收账款账面 北京中同华资产评估有限公司 第10页 第五部分资产基础法评估技术说明 余额1,005,822.76元，坏账准备26,996.77元，账面净额978,825.99元；预付账款面余额20,000.00元，坏账准备0.00元，账面净值额20,000.00元；其他应收款账面余额103,397,624.35元，坏账准备0.00元，账面净值额103,397,624.35元。
（二）评估程序及方法首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。
对账面余额较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务凭证及合同，核实业务的真实性；其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。
委估应收账款共10笔，其中：账龄在1年以内的共9笔，账面余额1,059,816.29元，账龄在2-3年的共1笔，账面余额-53,993.53元。
应收账款主要为应收的住户、散客房租及押金等。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。
有关估计的风险损失率明细如下： 序号123 账龄时间1年以内（含1年）1-2年（含2年）2-3年（含3年） 估计的风险损失率0%10%50% 按以上标准，确定评估风险损失为26,996.77元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
委估预付账款共1笔，账龄为1年以内，账面余额20,000.00元。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；具体计算公式参照应收账款风险损失率计算方法。
北京中同华资产评估有限公司 第11页 第五部分资产基础法评估技术说明 委估其他应收款共8笔，其中账龄1年以内的共5笔，账面余额103,387,524.35元；账龄5年以上的共3笔，账面余额10,100.00元。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；具体计算公式参照应收账款风险损失率计算方法。
坏账准备按零确定评估值。
（三）评估结果应收账款的评估价值为978,825.99元，评估无增减值；预收账款的评估价值为20,000.00元，评估无增减值；其他应收款的评估价值为103,397,624.35元，评估无增减值。
三、存货（低值易耗品）的评估 （一）评估范围企业的存货为主要为在库低值易耗品，账面价值为263,576.63元，跌价准备0.00元，账面净值263,576.63元。
（二）评估程序及方法评估人员对低值易耗品行了抽查盘点，并查阅了有关账册，以验证核实账面数量和金额。
查看其品质状态，根据向企业管理人员咨询了解，低值易耗品主要为酒店经营中客房必备的各类日用消耗品、各种用具、工具以及在经营过程中周转使用的包装容器等，均系近期购进，市场价格水平比较稳定，进出周转快，企业按实际成本对其核算，账面价值能真实地反映低值易耗品的近期购置成本，故按核实后的实际数量及账面值确认评估值。
（三）评估结果在库低值易耗品的评估价值为263,576.63元，评估无增减值。
四、其他流动资产的评估 （一）评估范围其他流动资产为福瑞斯国际公寓待摊费用，账面价值15,787,937.44元。
（二）评估程序及方法评估人员核实待摊费用相关资产权益的形成情况和权益内容，根据受益期检查其 北京中同华资产评估有限公司 第12页 第五部分资产基础法评估技术说明 摊销的正确性，经核实账面价值无误，无核实调整事项。
以经核实无误的账面值作为评估值。
（三）评估结果其他流动资产的评估价值为15,787,937.44元，评估无增减值。
北京中同华资产评估有限公司 第13页 第五部分资产基础法评估技术说明 第二非流动资产--建构筑物类评估技术说明
一、评估范围 纳入本次评估范围的建筑物类资产物主要为房屋建筑物，主要位于深圳市福田区深南大道6012号安柏丽晶园4-7栋、安柏丽晶园T5栋、深圳市罗湖区文锦北路美景花园大厦南座28C等9处商业、住宅房地产以及358个地下无产权停车位，建筑面积共计20687.04平方米，其用途主要为酒店公寓、住宅、商业，除负一层自用外，其余均对外进行出租。
账面原值为132,597,373.53元，账面净值102,681,786.43元。
根据其评估申报明细表，该类资产于评估基准日之具体类型和账面值如下表所示： 金额单位：人民币元 序号 项目 合计
1 房屋建筑物 项数88 建筑面积(㎡)20687.0420687.04 账面原值132,597,373.53132,597,373.53 账面净值102,681,786.43102,681,786.43
二、房屋建筑物概况 （一）建筑物概况
1.分布状况 深圳祈年纳入评估范围内的房屋建筑物主要位于深圳市福田区深南大道6012号安 柏丽晶园4-7栋、安柏丽晶园T5栋、深圳市罗湖区文锦北路美景花园大厦南座28C。
2.主要房屋建筑物概况 房屋建筑物：总建筑面积为20687.04平方米，分为富瑞斯国际公寓、安柏丽晶园 4-7栋201(商务中心)、安柏丽晶园4-7栋202、一层、三层、负一层商业用房，安柏丽 晶园4-7栋4栋25A住宅，美景花园大厦南座28C住宅以及不可售物业（2447.26平 方米（实际可出租面积为2100平方米）中航会所、358个地下无产权停车位），均为 框架剪力墙结构。
其详细情况如下表： 序号 1234 建筑物名称 富瑞斯国际公寓安柏丽晶园4-7栋201(商务中心)美景花园大厦南座28C住宅安柏丽晶园4-7栋4栋25A 结构 框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.0696.0203.06 建筑面积(㎡) 14212.671362.7199.71214.85 房屋用途 住宅商业住宅住宅 北京中同华资产评估有限公司 第14页 第五部分资产基础法评估技术说明 5安柏丽晶园4-7栋202 框架剪力墙 6安柏丽晶园4-7栋一层(部分） 框架剪力墙 7安柏丽晶园4-7栋三层 框架剪力墙 8安柏丽晶园4-7栋负一层 框架剪力墙 9安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3框架剪力墙层中航会所 10安(无柏产丽权晶)园4-7栋-
2、-3层地下停车位框架剪力墙 03.0603.0603.0603.0603.06 03.06 309.54677.02376.41334.142100 358个 商业商业商业商业会所 地下车位 其中：富瑞斯国际公寓主要为经营性酒店式公寓，为国际标准的高端酒店服务式公寓，总建筑面积为14212.67平方米（5-32层面积），公寓为35层（其中地上32层、地下3层），全区域覆盖无线网络；客房分精致的一房一厅，二房一厅和豪华的三房一厅等各种类型，共计165套可俯瞰高尔夫自然景观的公寓式套房，目前年均入住率超过70%。
1层为酒店大堂、大堂吧，2层为福瑞斯商务中心、会议室，3-4层为架空层（其中4层作为早餐厅、咖啡厅、综合休闲区、儿童活动室），5～32层为经营性公寓客房，33层为空中花园、迷你高尔夫练习场、户外按摩浴池，35层全景健身房、观景台（无34层编号）。
公寓装修部分：外墙主要为玻璃幕墙，各客房内墙贴墙纸、涂料，地面房间铺设地毯，其余部分为花岗岩及地板砖，卫生间设有淋浴房。
公寓设备部分：安装3部电梯【其中2部客梯（可载人13人），1部消防梯（可载人13人），均为广州日立公司生产】、消防自动报警及消防联动系统、楼宇自控系统、安防监控报警系统（包括门禁系统、卫星电视系统、程控交换系统、酒店管理及一卡通系统、智能化网络系统）。
交通条件：富瑞斯国际公寓地理位置优越，位于深圳主干道深南大道，地处城市中心商业地段，与深圳高交会馆和商业金融中心近在咫尺，毗邻深圳报业大厦，与深圳高尔夫俱乐部仅一路之隔，西邻香蜜湖水上乐园，徒步可达香蜜湖地铁站和公交车站，交通网络四通八达。
（二）房屋建筑物现状评估人员对上述待估建筑物作了详细的勘查，除核对被估项目数量与申报表所报数量是否相符外，主要是查看建筑基础，建筑结构的稳定性，牢固性，以及装修的完好程度。
经勘查，委估房屋建筑物主要于2003年6月竣工，于2005年1月正式投入运营，施工质量较好，入住利用率较高。
根据咨询了解，其福瑞斯公寓自营业至评估基准日 北京中同华资产评估有限公司 第15页 第五部分资产基础法评估技术说明 已有十余年，于2013年至2014年2月期间进行过大规模的装修改造（装修期间半停业状态），装修标准为中高端。
根据现场勘察情况，未发现基础不均匀沉陷及墙体开裂风化、墙纸无脱落等现象，总体看房屋建筑物状况良好，使用功能正常。
综上所述，评估人员认为本次评估范围内的房屋建筑物，均具有继续正常使用的功能，符合评估的基本要求和条件。
三、产权状况 纳入评估范围内的房屋建筑物，除账外资产不可售物业外，均已办理了《房地产权证》（权证编号详见评估明细表），其证载权利人为深圳市祈年实业发展有限公司所有。
截至评估基准日，以上房屋建筑物均由深圳祈年自持经营或出租。
根据深圳市第一直属管理局土地科和房管科查阅的深圳市规划国土局与深圳祁年于2001年1月4日签署的《深圳经济特区土地使用权出让合同补充协议》（深地合字（92）178号）、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》和《深圳市建设工程规划验收合格证》显示的内容，以及律师及企业相关负责人向深圳市房地产交易中心、深圳市福田区国土资源局土地科、房产科咨询的结果却，安柏丽晶园的小区会所和地下车库均属于不计入容积率的公用设施，不具备办理产权证的条件。
经评估人员调查，在评估基准日及其提交日，除账外资产不可售物业（中航会所2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米）、358个无产权地下停产位）外，未发现委估房屋建筑物设定他项权利，也未发现委估资产存在权属及其他纠纷，其房屋产权来源合法、产权清晰。
四、评估程序实施过程 （一）核对申报资料根据被评估单位提供的房屋建筑物核实申报明细表，通过查阅固定资产财务账及固定资产卡片等资料，对账面原值、账面净值、建筑结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核对分析。
对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正。
（二）现场勘察在被评估单位基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行 北京中同华资产评估有限公司 第16页 第五部分资产基础法评估技术说明 现场勘查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。
（三）资料收集收集经济分析资料；根据房地产一体原则，弄清房屋建筑物所依托的土地所有权 状况，为房屋建筑物的估价计算提供依据。
（四）确定评估方法，进行评定估算根据所选用的评估方法计算评估值，并撰写评估技术说明。
五、评估依据及取价依据
1.第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订中华人民共和国主席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）；
2.第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订中华人民共和国主席令第28号《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）；
3.建设部令第98号《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）；
4.国土资源部办公厅《关于实施<城镇土地分等定级规程>（GB/T18507-2014）和<城镇土地估价规程>（GB/T18508-2014）有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）；
5.中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）（自2015年12月1日起实施）；
6.《房地产权证》复印件；
7.《国有土地使用证》复印件；
8.《房屋租赁合同》复印件；
9.被评估单位提供的其他有关资料；10.深圳市房地产市场交易、租赁信息；11.中国人民银行现行存、贷款利率（2015年10月24日执行）；12.评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
六、评估方法 根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，对待估物业分别采用以下评估方法对其进行评估。
（一）对富瑞斯国际公寓的评估 北京中同华资产评估有限公司 第17页 第五部分资产基础法评估技术说明 因委估物业为酒店式服务公寓，对外出租，系收益性房地产，则选用收益还原法作为一种估价方法；又由于酒店式服务公寓类物业买卖案例极少，但该物业在用途、性质上类似于住宅，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似物业进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，且周边物业市场价格比较明朗，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平，故可选择市场比较法对委估物业的整体价值进行评估；根据待估对象的特点及评估目的，综合确定采用市场比较法、收益还原法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
其中：对公寓安装的电梯等一些难以拆分的配套附属设施或设备、以及智能化网络系统，故本次评估将该类设备价值在房产整体评估时一并考虑。
A、市场比较法市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
其计算公式为：委估房产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数运用市场比较法按下列基本步骤进行：a.搜集委估房产所在地房地产交易实例的有关资料；b.选取与委估房产同一性质、同一供需圈内、交易时间接近的三宗实际交易实例作为可比案例；c.对可比案例成交价格做适当处理，进行价格换算(既统一价格单位及内涵)、价格修正(既交易情况修正)和价格调整(包括交易日期和房地产状况调整)；d.求得比准价格；e.计算待估房产的评估单价和评估总价。
房地产状况调整主要包括有关区域方面的调整和有关建筑物方面的调整，具体内容如下：有关区域方面的调整因素主要包括：地理位置和繁华程度、基础设施完善程度、公共配套设施完善程度、交通便捷程度、环境质量和周围景观、区域规划等；有关建筑物方面的调整因素主要包括：临街状况、建筑物新旧程度、装修条件、设施设备、工程质量、建筑结构、平面布置、楼层和朝向等。
北京中同华资产评估有限公司 第18页 第五部分资产基础法评估技术说明
B、收益还原法 收益还原法：是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适当 的折现率将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，以此估算委 估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出 年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。
其收益法计算公式： ∑t 有限年V
= Ai+A[1−
1 ]×
1 i=1(1+r)ir (1+r)n−t(1+r)t 即：v=A1+A2+A3+A4+A5+A[1−1]1+r(1+r)2(1+r)3(1+r)4(1+r)5r(1+r)5(1+r)n−
5 式中：V─无限年期收益价格；Ai，A─净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在 t年以后无变化为A；r─折现率（%）；n─收益年限为有限年n。
本次收益法评估的具体评估步骤如下：a.确定委估资产的剩余收益年限；b.预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益；c.预测年经营费用、管理费用及税金；d.选取适当的折现率；e.求取收益还原价格。
C、物业价值的确定通过采用市场比较法、收益法还原法两种方法测算，两种方法测算的结果差异较大，其测算结果都具有一定的适宜性，结合待估对象区域市场交易情况，综合分析认为，收益法和市场比较法是从不同市场角度进行评估，达到互相验证的效果，使评估结果更加客观合理。
由于收益还原法测算出来的价格趋向于长期均衡价格，市场比较法测算出来的价格趋向于短期均衡价格。
因深圳市当前房地产市场供求关系发生较大的变化，未来房价走势不甚明朗，房地产的短期均衡价格必然高于长期均衡价格。
因此，收益还原法求得的收益价格往往在很大程度上低于市场比较法求得的价格，而评 北京中同华资产评估有限公司 第19页 第五部分资产基础法评估技术说明 估对象的价格定义为评估时点的价格，即评估对象现在或者不久之后的市场价格，是一种短期价格。
（二）对美景花园大厦南座28C住宅、安柏丽晶园4-7栋4栋25A住宅的评估由于委估房地产均为住宅用房（商品房），评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平，根据估价对象的特点，确定采用市场比较法进行评估。
市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
其计算公式为：委估房产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数（三）对安柏丽晶园4-7栋202、安柏丽晶园4-7栋一层、三层、负一层商业用房的评估因委估房地产均为商业用房，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用市场比较法、收益还原法两种方法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
其计算公式为：委估房产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数收益还原法：是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益法进行评估，首先确定评估项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出 北京中同华资产评估有限公司 第20页 第五部分资产基础法评估技术说明 年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。
∑t 收益法计算公式：V= Ai i=1(1+R)i−
1 式中：V─收益价格； Ai─未来第i年的净收益； r─折现率（%）； n─未来可获收益的年限（年）； 本次收益还原法评估的具体评估步骤如下： a.确定委估资产的剩余收益年限； b.预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益； c.预测年经营费用、管理费用及税金； d.选取适当的折现率； e.求取收益还原价格。
（四）对安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所的评估 委估物业系小区会所，建筑面积共计2447.26平方米（实际可出租面积为2100平 方米），根据深圳市第一直属管理局土地科和房管科核查以及律师和企业相关负责人 向深圳市房地产交易中心、深圳市福田区国土资源局土地科、房产科咨询的结果确定， 安柏丽晶园的小区会所属于不计入容积率的公用设施，不具备办理产权证的条件；其 会所不可在市场上销售，不能合法出让或出资，但其他权益不受限制；现由开发商（即 被评估单位）对外出租经营，全部出租给深圳市中航健身康体有限公司，租赁期限为 五年，自
2013年6月3日至2018年6月2日止。
评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后， 委估对象租赁市场比较活跃，较易了解市场租金水平。
根据评估对象的特点及自身实 际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用收益还原法一种方法进行评估， 计算出房地产（含分摊地价）的评估价值。
（五）
对安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下无产权停车位（共计358个）的评估 委估地下停车位系小区配套设施，根据深圳市第一直属管理局土地科和房管科核 查结果确定，安柏丽晶园的小区地下车库属于不计入容积率的公用设施，不具备办理 产权证的条件；其地下车位不可在市场上销售，不能合法出让、附赠或出资，但其他 权益不受限制，开发商可拥有使用权，可以出租获益。
北京中同华资产评估有限公司 第
21页 第五部分资产基础法评估技术说明 根据咨询了解，该地下车位不能对外出售，现已委托北京天鸿宝地物业管理公司管理经营，每年天鸿宝地物业向深圳祈年缴纳相应的管理费用。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用收益还原法进行评估。
七、评估结果及分析 本次委估的建筑物类资产的评估结果详见下表，详细内容见“固定资产评估汇总 表”、“房屋建筑物评估明细表”。
房屋建(构)筑物评估结果汇总表 单位：人民币元 科目名称
房屋建筑物合计 账面净值102,681,786.43102,681,786.43 评估价值1,054,754,189.001,054,754,189.00 增值额952,072,402.57952,072,402.57 增值率%927.21927.21 房屋建筑物评估增值95,207.24万元，增值率927.21%。
增值主要原因系固定资产形成时间较早，当时的建造成本较低，截至评估基准日，深圳市商品住宅、商业市场价格不断上升造成的。
八、评估案例 案例
一、富瑞斯国际公寓[房屋建筑物评估明细表第1项]（一）评估对象概况富瑞斯国际公寓主要为经营性酒店式公寓，为国际标准的高端酒店服务式公寓，总建筑面积为14212.67平方米（5-32层面积），公寓为35层（其中地上32层、地下3层），全区域覆盖无线网络；客房分精致的一房一厅，二房一厅和豪华的三房一厅等各种类型，共计165套可俯瞰高尔夫自然景观的公寓式套房，目前年均入住率超过70%。
1层为酒店大堂、大堂吧，2层为福瑞斯商务中心、会议室，3-4层为架空层（其中4层作为早餐厅、咖啡厅、综合休闲区、儿童活动室），5～32层为经营性公寓客房，33层为空中花园、迷你高尔夫练习场、户外按摩浴池，35层全景健身房、观景台（无34层编号）。
公寓装修部分：外墙主要为玻璃幕墙，各客房内墙贴墙纸、涂料，地面房间铺设地毯，其余部分为花岗岩及地板砖，卫生间设有淋浴房。
公寓设备部分：安装3部电梯【其中2部客梯（可载人13人），1部消防梯（可载人13人），均为广州日立公司生产】、消防自动报警及消防联动系统、楼宇自控系 北京中同华资产评估有限公司 第22页 第五部分资产基础法评估技术说明 统、安防监控报警系统（包括门禁系统、卫星电视系统、程控交换系统、酒店管理及一卡通系统、智能化网络系统）。
（二）评估测算过程因委估物业为酒店式服务公寓，对外出租，系收益性房地产，则选用收益还原法作为一种估价方法；又由于酒店式服务公寓类物业买卖案例极少，但该物业在证载用途为住宅，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似物业进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，且周边物业市场价格比较明朗，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平，故可选择市场比较法对委估物业的整体价值进行评估；根据待估对象的特点及评估目的，综合确定采用市场比较法、收益还原法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
A、市场比较法
1、比较实例选择评估人员根据深圳市房地产交易中心及有关深圳市房地产租售中介调查咨询，根据交替原则，经比较选取近期同一供需圈内邻近地块建筑规模、结构、用途、地理位置相近三个交易案例进行比较，具体条件见表一（按销售单价进行计算）。
实例A：位于深南大道与深南香梅路交汇处安柏丽晶园住宅，单套建筑面积为19653.11平方米，中档装修，西南向，布局合理，共32层，与待估物业同在一小区，在建筑结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例B：位于深南大道与深南香梅路交汇处安柏丽晶园住宅，单套建筑面积为196127平方米，精装修，南北向，布局合理，共32层，与待估物业同在一小区，在建筑结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例C：位于深南大道与深南香梅路交汇处安柏丽晶园住宅，单套建筑面积为19653.11平方米，精装修，南北向，共32层，与待估物业同在一小区，在建筑结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
2、因素选择比较因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等；区域因素选择商业繁华程度、交通便捷度、社区成熟度、临街状况、与商业中心的接近程度等；个别因素选择结构类型、新旧程度、社区规模、临路便利程度等。
（1）交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差； 北京中同华资产评估有限公司 第23页 第五部分资产基础法评估技术说明
（2）交易期日，是指比较实例的成交时间；
（3）区域因素交通便捷度：主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。
环境质量：指估价对象附近以及小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条件等。
市政设施：指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施条件是否具备。
公共配套设施：指周边是否具备一定的基本办公服务设施，如购物中心、银行、邮局、医院、饭馆等。
（4）个别因素个别因素选择配套设施、装修情况、新旧程度、物业管理、结构类型、楼层、建筑面积等。
临街状况：主要指委估房产临什么街、是否多面临街。
座向景观：主要指房产的面对的主要方向和窗外景观。
新旧程度：指房屋的成新率，竣工时间长的房屋相应成新率低。
装修条件：按不同装修档次区分为毛坯、粗装修、普通装修及精装修。
配套设施：指房屋供水、排水、供电、供气、公用天线、通信等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具的情况等。
物业管理：主要指物业管理情况。
结构类型：主要是指钢结构、钢筋混合、砖木等。
楼层：主要指房产所属的自然层。
面积：主要指房产的面积大小，对交易价格的影响。
3、编制比较因素条件说明表三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下： 比较案例因素条件说明表 项目名称名称 交易单价交易情况 估价对象深圳富瑞斯国际 公寓待估 正常交易 案例A安柏丽晶园 55,357.00正常交易 案例B安柏丽晶园 61,417.00正常交易 案例C安柏丽晶园 64,356.00正常交易 北京中同华资产评估有限公司 第24页 第五部分资产基础法评估技术说明 交易时间 交通便捷度区域因素环境质量 2016/6/30 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 2016/5/15 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 2016/4/26 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 2016/6/19 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 社区成熟度 成熟 成熟 成熟 成熟 基础设施及配套状况 与商业中心的接近程度 建筑类型 基础设施较齐全,公共设施较齐全 较近 钢混结构、酒店式服务公寓，规划用 途为住宅 基础设施齐全,公共设施完善齐全 较近 钢混结构、住宅 基础设施较齐全,公共设施较齐全 较近 钢混结构、住宅 基础设施较齐全,公共设施较齐全 较近 钢混结构、住宅 建成年代 2003/6/24 2003/6/24 2003/6/24 2003/6/24 建筑面积(M2)个 别 户型 14212.67多户型 1963室2厅1厨2卫 1273室2厅1厨2卫 2025室3厅1厨5卫 因 楼层 整栋，可分户出售中楼层/共32层高楼层/共32层中楼层/共32层 素 座向景观 南北 西南 南北 南北 装修情况 精装修 中档装修 精装修 精装修 绿化景观 较好 较好 较好 较好 物业安保24小时安保巡逻24小时安保巡逻24小时安保巡逻24小时安保巡逻
4、比较因素条件指数说明以待估对象的因素条件指数为基数（100%），直接比较分析待估宗地和比较实例的交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等差别，各比较因素条件指数确定依据如下：①交易日期待估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。
由于选取的
A、B、C三个比较实例均为近期成交的交易案例，在评估基准日深圳市波动较小，故无需进行交易日期修正。
②交易情况由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。
根据所掌握的资料，选取的
A、B、C三个比较实例均为市场上的客观交易价格（但对其交易价格是 北京中同华资产评估有限公司 第25页 第五部分资产基础法评估技术说明 否包含实际交易过程环节中产生的税费），故本次评估未对其交易情况进行修正。
③区域因素考虑可比实例与待估房地产同在安柏丽晶园小区内，在基础设施状况、交通便捷 程度、环境条件等方面一致，故不作区域因素修正。
④个别因素主要考虑了待估房地产的楼层、建筑结构、装修情况、设施设备等因素，对影响 个别因素优劣造成的减价或增价进行修正；
A.建筑结构类型：以待估房地产建筑结构修正指数为基准（100%），不同结构之 间的修正系数为2%-3%。
由于委估物业系酒店式公寓且不通煤气，交易可比案例为住宅，故需要对其进行修正；
B.建筑年代（新旧程度）：以待估房地产建筑年代修正指数为基准（100%），每变化两年修正0.5%；
C.户型面积：以待估房地产建筑面积修正指数为基准（100%），综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，每变化一个等级修正1%-2%；由于待估公寓每套住宅有单独房产证，可单独或分割出售，故不对其修正。
D.楼层：以待估房地产建筑楼层修正指数为基准（100%），其修正系数详见“带电梯公寓的楼层系数对照表”；因委估物业及交易可比案例均为整栋建筑，其价格均为整个单元的均价，故不作修正； 北京中同华资产评估有限公司 第26页 第五部分资产基础法评估技术说明 带电梯公寓的楼层系数对照表 （电梯从地下层开始停靠） 楼8层
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1
0.066370.053840.044110.036390.030170.025140.021020.017620.014830.012870.010620.009060.007800.006790.006000.005380.004950.004650.004480.004420.004460.004610.00483 20.083120.068170.056530.047290.039850.033770.028770.024630.021180.018660.015910.013910.012250.010880.009760.008850.008140.007600.007200.006940.006790.006750.00683 30.099870.082480.068950.058200.049510.042400.036530.031640.027540.024450.021190.018750.016690.014960.013510.012320.011340.010540.009920.009440.009100.008880.00883 40.116620.096800.081370.069100.059170.051030.044280.038640.033900.030230.026480.023590.021130.019040.017270.015780.014530.013490.012640.011950.011420.011010.01083 50.133380.111110.093790.080000.068840.059660.052040.045650.040250.036020.031770.028430.025570.023120.021030.019240.017720.016430.015360.014460.013730.013150.01283 60.150130.125430.106210.090910.078500.068290.059790.052650.046610.041810.037050.033270.030010.027210.024790.022700.020910.019380.018070.016970.016050.015280.01483 70.166880.139740.118630.101810.088170.076920.067550.059660.052970.047600.042340.038110.034450.031290.028540.026170.024110.022330.020790.019480.018360.017410.01683 80.183630.154060.131050.112720.097830.085550.075310.066670.059320.053390.047630.042950.038900.035370.032300.029630.027300.025270.023510.021990.020670.019550.01883
9 0.168370.143470.123620.107490.094180.083060.073670.065680.059170.052910.047790.043340.039450.036060.033090.030490.028220.026230.024500.022990.021680.02083 10 0.155890.134530.117160.102810.090820.080680.072030.064960.058200.052630.047780.043540.039820.036550.033680.031160.028950.027000.025300.023820.02283 11 0.145430.126820.111440.098570.087690.078390.070750.063490.057470.052220.047620.043580.040020.036880.034110.031670.029510.027620.025950.02483 12 0.136490.120070.106330.094690.084750.076540.068770.062310.056660.051700.047330.043480.040070.037050.034380.032020.029930.028080.02683 13 0.128740.114090.101700.091100.082330.074060.067150.061100.055780.051090.046940.043260.040000.037100.034530.032240.030220.02883 14 0.121840.108700.097460.088110.079340.071990.065550.059870.054850.050400.046460.042950.039820.037040.034560.032350.03083 15 0.115710.103820.093900.084630.076830.069990.063950.058610.053870.049650.045890.042540.039550.036870.034480.03283 16 0.110170.093690.089920.081680.074430.068030.062360.057330.052840.048840.045260.042050.039190.036620.03383 17 0.105520.095200.086520.078870.072110.066120.060790.056030.051780.047980.044560.041500.038750.03583 18 0.100490.091360.083310.076200.069880.064250.059230.054730.050690.047070.043810.040880.03783 19 0.096200.087750.080280.073640.067720.062420.057670.053410.049580.046130.043020.03983 20 0.092200.084360.077400.071180.065610.060620.056130.052090.048440.045150.04183 21 0.088450.081150.074640.068810.063570.058850.054600.050760.047280.04383 22 0.084910.078100.072000.066510.061570.057100.053070.049420.04583 23 0.081570.075190.069460.064280.059610.055380.051550.04783 24 0.078380.072400.067000.062120.057700.053680.04983 25 0.075350.069720.064630.060010.055820.05183 26 0.072450.067140.062330.057950.05383 27 0.069650.064640.060090.05583 28 0.066950.062220.05783 29 0.064350.05983 30 0.06193 备注：带电梯房屋的楼层系数的确定是按照如下原则确定的：
1、如果电梯从地下层开始停靠，则从地上第1层开始分摊；
2、如果电梯从地上第1层开始停靠，则从第2层开始分摊；
3、中间一层的楼层系数取总楼层的平均数,然后分别按向上递增、向下递减一定比例得出其他各层的楼层系数，每一列加总应等于
1。
北京中同华资产评估有限公司 第27页 第五部分资产基础法评估技术说明
E.朝向：以待估房地产朝向指数为基准（100%），其修正系数详见“朝向修正系数表”： 朝向修正系数表（住宅楼房） 朝向南北 南 东南西南东西 东 西 东北 西北 北 修正系 数 2% 1.50% 1% 0.50% 0% -0.50% -1% -1.50% -2% -2.50%
F.装修情况：将装修情况分为分无、普通、中档、高档（精装）四个等级，以待
估房地产装修情况指数为基准（100%），将可比实例与待估房地产相比，每变化一个等级修正1%-2%；
5、编制比较因素条件指数表根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
详见比较因素条件指数表。
比较案例修正指数表 项目名称 估价对象 深圳富瑞斯国名称 际公寓 交易单价 待估 交易情况 100 交易时间 100 交通便捷度 100 区 环境质量 100 域社区成熟度100因 素基础设施及配套状况 100 与商业中心的接近程度 100 建筑类型 100 建成年代 100 建筑面积(平方米) 100 个 户型 100 别楼层100因 素 座向景观 100 装修情况 100 绿化景观 100 物业安保 100 案例
A 安柏丽晶园 55,357.0010010010010010010010010010010010010098.599100100 案例
B 安柏丽晶园 61,417.00100100100100100100100100100100100100100100100100 案例
C 安柏丽晶园 64,356.00100100100100100100100100100100100100100100100100
6、编制比较因素修正系数表 北京中同华资产评估有限公司 第28页 第五部分资产基础法评估技术说明 比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数比较因素修正系数表 区域因素个别因素 项目名称名称 交易单价交易情况交易时间 交通便捷度环境质量 社区成熟度基础设施及配套状况与商业中心的接近程度 建筑类型建成年代建筑面积(平方米) 户型楼层座向景观装修情况绿化景观物业安保比准单价 案例A安柏丽晶园 55,357.00100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/98.5100/99100/100100/10056,768.00 案例B安柏丽晶园 61,417.00100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/10059,891.00 案例C安柏丽晶园 64,356.00100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/10064,356.00
7、确定比准价格本次评估的三个案例比准价格差异较小，根据待估对象与比较案例的实际情况，对调整后的三个比较实例的比准价格进行算术平均，综合得出委估房产的比准单价为：比准价格的确定＝(案例A比准价+案例B比准价+案例C比准价)÷
3 ＝60,300.00元/平方米取整值由于本次评估目的是股权转让，即待估对象系整栋出售，评估案例均为单套出售价格，故对其价格需要合理修正。
结合待估对象所在区域及物业近三个月的实际成交情况（成交均价约为58,000元/平方米，目前安柏丽晶小区市场报价（均价为66,200元/平方米），根据本次评估目的及待估物业自身实际情况，综合确定其评估价格按比准价格九五折确定。
即：福瑞斯国际公寓评估单价＝比准价格×95% 北京中同华资产评估有限公司 第29页 第五部分资产基础法评估技术说明 ＝60,300.00×95%＝57,300.00元/平方米取整值
8、评估值的确定评估值＝评估单价×建筑面积＝57,300.00×14212.67＝814,386,000.00元取整值经以上评估程序，采用市场比较法对委估物业进行评估，在评估基准日客观合理评估价值为814,386,000.00元（评估单价为57,300.00元/m2）。
B、收益法还原法委估物业为酒店式服务公寓（法定用途为住宅）收益性物业，根据《房地产估价规范》的要求，应首选收益法估价。
依据深圳祈年提供的资料，评估人员对不同用途的物业逐一测算。
运用收益还原法（报酬资本化法）的技术路线和步骤是：搜集与验证有关租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观空置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率（折现率）；运用适宜的收益法计算公式，计算委估物业的收益价值。
1、估算年有效毛收入经收集、调查确定，委估物业近五年来，营业收入不断增加，2011~2016年1-6月份已稳定在一定水平，毛收入/利润分别为1,547.02万元、333.95万元、1,475.50万元、1,729.41万元、1,019.60万元；净收入/利润分别为1,076.79万元、1,088.73万元、-98.76万元、230.20万元、573.80万元、425.96万元，符合该地区市场情况；由于2013年-2014年2月份处于装修阶段，导致经营收入低于前、后两年的收入；根据市场行情以及深圳市未来发展走势，预计未来五年内还会有所增加。
本次评估按现市场的收益水平在未来第六年基本保持不变考虑。
其主要经营收入如下：
（1）客房部分出租收入福瑞斯国际公寓主要房型分精致的一房一厅，二房一厅和豪华的三房一厅等多种类型，共32层，共计165套可俯瞰高尔夫自然景观的公寓式套房，标间面积45平米，目前年均入住率超过70%。
其中：单房高级公寓所在楼层为5-24层，房型建筑面积45-54平方米，门市价为1,350元/间▪天，协议价650元/间▪天；两房高级公寓所在楼层为5-31层，房型建筑面 北京中同华资产评估有限公司 第30页 第五部分资产基础法评估技术说明 积70-78平方米，门市价为2,500元/间▪天，协议价800元/间▪天；单房豪华公寓所在楼层为5-31层，房型建筑面积45-57平方米，门市价为1,500元/间▪天，协议价700元/间▪天；两房经典公寓所在楼层为25-31层，房型建筑面积为70-78平方米，门市价为2,100-2,500元/间▪天，协议价840-920元/间▪天；两房豪华公寓所在楼层为5-31层，房型建筑面积为70-78平方米，门市价为3,150-3,250元/间▪天，协议价1,600-1,700元/间▪天。
评估人员调查了委估物业的实际情况以及周边类似档次酒店式公寓的市场情况，认为该租金价格较为真实可靠。
另根据周边酒店式公寓类物业的调查，酒店式公寓客房都有一定的空置现象，同时客房收入呈现随季节起伏的特点，且分析了周边酒店式公寓存在淡季及旺季的季节性波动因素的影响。
（2）4层餐饮收入根据咨询了解，该公寓早餐不对外经营，主要是对房客，其餐饮收入包含在客房中，本次评估不单独计算。
（3）其他营业收入其他收入主要包括住客提前解约费以及其它费用，该费用较少，2014-2015年其他平均收入为63,231.22元。
根据深圳祈年提供的历年经营状况，委估物业前五年及2016年1-6月份出租率分别为79.6%、75.10%、43.8%、76.5%、74.90%。
由于2013年-2014年2月份处于装修阶段（半营业状态），导致入住率较低。
结合委估物业的各项优劣势，本次评估对2016年经营收入按委估物业前两年（2014-2015年）的平均收入确定，即年有效毛收入为27,217,734.08元。
近五年（2011年～2015年）及2016年1-6月份的租金收入明细详见“福瑞斯国际公寓历年经营状况表”： 北京中同华资产评估有限公司 第31页 序号 一123二12345678910111213141516三四五六七八九十十
一 项目 营业总收入客房收入商务中心租金收入其他收入运营成本合计客房费用餐饮成本及费用其他服务项目费用订房佣金员工工资福利能源费用维修费用差旅费邮电及通讯费办公费用车辆费宣传费用招待费财务费用基本管理费其他营业税费合计年客观纯收益奖励管理费代业主支付税费代业主计提折旧，摊销企业所得税净利润出租率平均房价 2011年28,122,151.5423,365,184.53 4,756,967.01 11,075,900.00926,000.00363,500.000.00401,300.00 5,653,800.001,508,500.00 481,800.00113,400.00641,300.00 97,900.0057,400.0069,300.00177,100.00-65,000.00212,400.00437,200.001,576,052.8015,470,198.74 0.001,100,400.003,601,890.31 0.0010,767,908.43 79.60%466.00 第五部分资产基础法评估技术说明 福瑞斯国际公寓历年经营状况表 2012年27,657,139.7722,755,421.58 4,901,718.19 10,795,231.76727,662.01377,706.150.00460,470.00 5,964,938.261,452,027.84 255,501.8083,705.80 377,726.3278,451.7582,229.9039,506.00 319,360.9049,185.20 237,259.83289,500.001,553,291.3115,308,616.70 1,100,400.003,320,925.98 0.0010,887,290.72 75.10%490.21 2013年17,949,359.4513,421,938.41 4,527,421.04 13,603,565.30982,423.11220,175.550.00173,060.00 6,573,573.38915,065.90 3,119,948.2753,569.15 487,517.3562,618.00 100,399.1746,253.50 158,285.9080,449.50 212,361.84417,864.681,006,256.823,339,537.33 0.001,100,400.003,226,781.81 0.00-987,644.48 43.80%482.79 营业总收入（元） 2014年 2015年 29,846,593.2135,046,562.26 24,427,356.4129,881,649.32 5,330,711.375,126,975.94 88,525.43 37,937.00 13,411,923.3415,792,026.82 733,479.641,161,970.85 357,167.75 408,467.09 0.00 0.00 760,166.00 575,225.00 7,959,328.479,412,357.78 1,523,380.191,548,361.78 311,428.32 732,803.76 57,810.33 58,738.71 457,589.89 505,403.75 78,556.84 73,225.36 78,222.72 85,851.21 102,801.41 55,757.80 149,990.60 116,631.04 198,866.90 241,340.73 212,361.84 217,204.91 430,772.44 598,687.05 1,679,645.83
1,960,483.01 14,755,024.0417,294,052.43 0.00 0.00 1,158,000.001,158,000.00 11,295,016.4910,398,074.43 0.00 0.00 2,302,007.555,737,978.00 62.40% 76.50% 639.48 634.00 2016年1-6月份17,786,319.1914,956,345.572,818,723.1511,250.476,872,915.95560,897.36205,129.310.00247,400.004,280,718.85378,970.94186,312.4513,366.28276,366.2441,971.4622,708.9813,302.0034,705.00108,046.5885,339.78417,680.72717,420.2510,195,982.990.00579,000.005,357,419.880.004,259,563.1174.90%670.00 按前两年平均值计算32,446,577.7427,154,502.875,228,843.6663,231.2214,601,975.08947,725.25382,817.420.00667,695.508,685,843.131,535,870.99522,116.0458,274.52481,496.8275,891.1082,036.9779,279.61133,310.82220,103.82214,783.38514,729.741,820,064.4216,024,538.240.001,158,000.0010,846,545.460.004,019,992.78 69.45%563.75 北京中同华资产评估有限公司 第32页 第五部分资产基础法评估技术说明
2、求取年运营费用运营费用是指为维护酒店式公寓持续经营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。
（1）客房营业成本及管理费用根据委估物业的经营特点，目前由业主深圳祁年自行负责日常的经营管理，所以需要全面核算各项经营费用。
根据深圳祈年提供的历年经营状况确定，年经营费用包括薪金及有关费用（员工工资福利、订房佣金）、管理费用（客房费用、餐饮成本及费用、其他服务项目费用、维修部、能源成本），不包括建筑物折旧和资本性支出。
各项成本费用的估算，参考了本物业近现年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。
其中：客房费用：主要包括装饰费、住客用品供应、房间设备更换、布草洗熨、制服洗熨、布草、杂费、印刷及文具制服等费用；行政部费用：主要包括财务费用、资讯费用、信用卡佣金、资料处理费、保险费、牌照费、车辆费、杂费、印刷及文具专业费用、差旅、招待费等费用；营业及推广部费用：主要包括广告费、公寓介绍书、活动费、推广费、网页费；维修部费用：主要包括保安、广播及卫星天线维修、电灯更换及电维修、消防维修、后备发电机維修、電梯维修、工程物料供应、油漆、家私及设备维修、水泵维修、热水炉维修、电话及酒店系统维修、电器维修、门锁及保险箱维修、清洁设备维修、杂费等；能源成本：主要包括水费、电费、煤气费等费用。
根据深圳祈年提供的历年经营状况，本次评估，其年运营成本按年有效毛收入的一定比例确定。
经调查，类似酒店式公寓的客房成本占客房年总收益的10-30%，考虑到待估对象位于深南大道较繁华位置，经营状况良好；结合公寓的实际经营情况（2011-2015年度平均运营成本费用率为22.3%），本次评估确定按客房前五年平均收入的25%计算。
则：客房运营成本及管理费用＝客房年有效总收益×占客房收入的比例 ＝27,217,734.08×25%＝6,804,433.52元
（2）税费（增值税及附加税费）依据深圳市税务局目前收费项目，待估对象在评估基准日应收取的增值税及附加 北京中同华资产评估有限公司 第33页 第五部分资产基础法评估技术说明 税费。
增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加：根据《关于全面推开 营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）和《征收教育费附加的暂行规定》（国发［1986］50号）以及现行的税收相关规定，酒店业适用增值税税率按公寓年总收益不含税的6%计缴，城市维护建设税及教育附加、地方教育附加按增值税额的12%计缴（其中：城市维护建设税7%，教育附加3%、地方教育附加2%）。
则： 增值税＝年有效总收益（不含税）×6%＝27,217,734.08×6%＝1,633,064.04元 城市维护建设税及教育费附加、印花税＝增值税额×12%＝195,967.69元 即：增值税及附加税费合计1,829,031.73元。
（3）房产税房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
结合待估公寓式酒店的实际经营情况，本次评估按从价计征计算。
从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。
房产税依据房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳；房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。
待估公寓账面原值99,204,152.35元，深圳市规定的房产税扣除比例为30%。
即：应纳房产税＝99,204,152.35×（1-30%）×1.2% ＝833,314.88元
（4）房产保险费保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置现值的0.8-2‰计；经调查，深圳市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5-2‰，本次评估取2‰；评估人员参考了近期类似酒店式公寓的竣工结算资料，委估对象评估基准日现时状态下的重置单价为6,200元/平方米。
则保险费为：保险费＝房屋现值×2‰ ＝房屋重置单价×建筑面积×2‰＝6,200×14212.67×2‰ 北京中同华资产评估有限公司 第34页 第五部分资产基础法评估技术说明 ＝176,237.11元即：年运营总费用合计为9,643,017.24元。
3、自营利润测算根据市场调查，深圳市酒店式公寓行业的平均利润率在5-15%之间，根据委估公寓的经营现状即对未来经营的预期，按公寓年总收益一定比例计算，取商业利润为10%。
则：自营利润＝公寓年总收益×占比公寓式酒店年总收益的比例。
自营利润＝27,217,734.08×10% ＝2,721,773.41元
4、确定房地产年纯收益年纯收益＝年有效毛收入－年运营费用－年自营利润 ＝27,217,734.08－9,643,017.24－2,721,773.41＝14,852,943.43元由于深圳独特的地理环境和气候，大量的游客赴深圳旅游，对餐饮、零售、酒店业、交通等多个行业的发展，其租金、售价在最近一年里连续上升。
假设该公寓租金从第2年起连续5年，每年的净收益会在上一年的基础上增长10%，从未来第6年起每年的净收益将稳定不变，则委估物业第1年～未来第5年的租金收入分别为16,338,237.78元、17,972,061.56元、19,769,267.72元、21,746,194.49元、23,920,813.94元。
详见下表： 富瑞斯国际公寓未来五年营业收入预测 金额单位：人民币元 年期 营业纯
收入 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 14,852,943.4316,338,237.7817,972,061.5619,769,267.7221,746,194.4923,920,813.94
5、报酬率（折现率）的确定报酬率（即折现率）的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险，包括系统风险和个别风险大小直接相关。
对本物业的折现率，选取安全利率加风险调整值法，即以安全利率加上风险调整值作为报酬率。
考虑到政府宏观货币政策，以五年期国债利率作为无风险收益率（安全利率），风险调整值根据委估物业的所在地区的收益情况、房地产平均风险报酬数据、同行业上市公司风险系数和收益情况等予以调整，综合确定该物业的折现率按7.22%计算。
折现率的确定过程如下：
（1）安全利率的确定 北京中同华资产评估有限公司 第35页 第五部分资产基础法评估技术说明 本次评估，安全利率选用2016年第
三、四期储蓄国债（电子式）五年期国债票面 利率4.22%。
（2）风险调整值的确定 风险调整值应根据待估物业所处地区的社会经济发展和房地产市场等状况对其影 响程度确定。
待估物业为酒店式公寓物业，系统风险较高；根据待估物业的用途和新 旧程度，以及结合该区域物业租售比例的调查情况，综合确定本次评估风险调整值取 值为
3%。
6、收益期限的确定 根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用 年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”； “对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先 根据建筑物耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式， 净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出 建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值”。
根据估价对象现场勘察及委托方提供的资料，委估物业为框架剪力墙结构，委估 对象房产建于
2003年6月，按房屋建筑结构、用途最高使用年限70年确定，房屋尚 可使用年限为56.97年，因为待估对象为出让住宅用地，土地使用权的终止日期为2063 年12月31日，土地尚可使用年限为47.53年，则剩余土地使用权年限低于房屋建筑 物剩余使用年限。
根据土地管理法，土地到期权属人可以延期，补交相应的土地出让 金即可，考虑到出让金与摊销的差额在未来数十年后的时点差异较小，基本可以不考 虑土地到期后的影响。
所以收益年限取房屋建筑物的尚可使用年限
56.97年。
7、收益法评估价值 净收益现值的计算公式如下： ∑t 有限年V= Ai+A[1−
1 ]×
1 i=1(1+r)ir(1+r)n−t(1+r)t 即：v=A1+A2+A3+A4+A5+A[1−1]1+r(1+r)2(1+r)3(1+r)4(1+r)5r(1+r)5(1+r)n−
5 按上述公式计算得净收益折现值为529,893,900.00元。
8、收益法的评估结果经以上评估程序，采用收益还原法对委估物业进行评估，在评估基准日客观合理 北京中同华资产评估有限公司 第36页 第五部分资产基础法评估技术说明 评估价值为529,893,900.00元（折合评估单价37,283.00元/平方米）。
（三）评估价格的确定经过上述测算过程，通过采用市场比较法、收益法还原法两种方法进行评估，市 场比较法求得的结果为814,386,000.00元（折合评估单价57,300.00元/平方米），收益法还原法求得的结果为529,864,900.00元（折合评估单价37,283.00元/平方米），两种方法求得的结果差异较大，但两种方法测算结果都具有一定的适宜性和可信度，结合待估对象区域市场交易情况，综合分析认为，收益法和市场比较法是从不同市场角度进行评估，达到互相验证的效果，使评估结果更加客观合理。
由于收益还原法测算出来的价格趋向于长期均衡价格，市场比较法测算出来的价格趋向于短期均衡价格。
因深圳市当前房地产市场供求关系发生较大的变化，未来房价走势不甚明朗，房地产的短期均衡价格必然高于长期均衡价格。
因此，收益还原法求得的收益价格往往在很大程度上低于市场比较法求得的价格，而评估对象的价格定义为评估时点的价格，即评估对象现在或者不久之后的市场价格，是一种短期价格。
由于待估物业为酒店式公寓（实际证载用途为住宅），结合待估物业周边物业近半年内的实际成交情况以及物业自身的实际情况，并考虑到本次评估目的以及周边业态的经营和分布，所以本次评估取市场比较法的结果作为待估对象的最终价格更能反映客观价值。
则： 福瑞斯国际公寓整体物业评估价值＝814,386,000.00元经评估，待估房产【福瑞斯国际公寓，建筑面积14212.67m2】在现状利用、完全产权前提条件下的评估价值确定为814,386,000.00元。
案例
二、安柏丽晶园4-7栋一层商业[房屋建筑物评估明细表第6项]（一）评估对象概况安柏丽晶园位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷；建筑结构为框剪结构，总层数为37层（含地下三层），委估房产为安柏丽晶园4-7栋一层部分商业，精装修，已办理《房地产权证》（编号为深房地字第3000560488号），证载产权人为深圳祈年实业发展有限公司所有。
现已对外出租。
（二）评估测算过程因委估房地产为商业用房，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地 北京中同华资产评估有限公司 第37页 第五部分资产基础法评估技术说明 产进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用市场比较法、收益还原法两种方法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
市场比较法
1、比较实例选择评估人员根据深圳市房地产交易中心及有关深圳市房地产租售中介调查咨询，根据交替原则，经比较选取近期同一供需圈内邻近地块建筑规模、结构、用途、地理位置相近三个交易案例进行比较，具体条件见表一（按销售单价进行计算）。
实例A：东方玫瑰园商铺，紧临主干道深南大道与香梅路交汇处，有多条公交路线通行，交通较便捷，住宅底商，钢混结构，建筑面积268.21平方米，精装修（不可分割），布局合理，与待估房地产，在结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例B：侨福大厦商铺，紧临福田区新闻路，有多条公交路线通行，地铁1号线、2号线、4号线，交通较便捷，钢混结构，建筑面积92.6平方米，精装修（不可分割），布局合理，与待估房地产在，在结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例C：东海花园二期商铺，紧邻深南大道及滨河大道，有多条公交路线通行，地铁交汇枢纽车公庙站1号、7号、9号、11号线四条交汇，交通便捷，建筑面积为200平方米，毛坯（不可分割），布局合理，与待估房地产，在结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
2、因素选择比较因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等；区域因素选择商业繁华程度、与商业中心的接近程度、交通便捷度、基础设施、公共配套设施、环境质量等；个别因素选择结构类型、建筑面积、装修情况、新旧程度、临路便利程度等。
(1)交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差；
(2)交易期日，是指比较实例的成交时间；
(3)区域因素交通便捷度：主要指城市公共交通的通达程度，如评估对象附近是否通行公共汽 北京中同华资产评估有限公司 第38页 第五部分资产基础法评估技术说明 车、电车、地铁、轻轨等。
环境质量：指评估对象附近以及小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条 件等。
市政设施：指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施条件是否 具备。
公共配套设施：指周边是否具备一定的基本办公服务设施，如购物中心、银行、 邮局、医院、饭馆等。
(4)个别因素个别因素选择临街状况、新旧程度、装修、配套设施、物业管理、结构类型、楼 层、层高、面积等。
临街状况：主要指委估房产临什么街、是否多面临街。
新旧程度：指房屋的成新率，竣工时间长的房屋相应成新率低。
装修条件：按不同装修档次区分为毛坯、粗装修、普通装修及精装修。
配套设施：指房屋供水、排水、供电、供气、公用天线、通信等管线的完备程度， 厨房、卫生间洁具的情况等。
结构类型：主要是指钢结构、钢筋混合、砖木等。
楼层：主要指房产所属的自然层。
层高，主要指房产的房屋高度。
面积：主要指房产的面积大小，对交易价格的影响。
3、编制比较因素条件说明表三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：比较案例因素条件说明表 因 素 名称 位置 交易价格交易时间交易情况房地产用途区土地级别 待估房地产 案例
1 安柏丽晶园4-7栋201(商务中心) 东方玫瑰园商铺 深圳市福田区深南 深南大道与香梅路 大道6012号安柏 交汇处 丽晶园4-7栋201 待估 67,900 2016/6正常 2016/5正常 住宅底商 住宅底商 商业三类地区 商业三类地区 案例2侨福大厦商铺 福田区新闻路 84,2002016/6正常住宅底商商业三类地区 案例
3 东海花园二期商铺 福田深南大道与香轩路交汇处 75,0002016/5正常住宅底商商业三类地区 北京中同华资产评估有限公司 第39页 第五部分资产基础法评估技术说明 域 电力、供水、 因基础排水、通讯系 素设施统及保证率 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共商场、医院、学校、超市、银行、学校、超市、银行、学校、超市、银行、学校、超市、银行、 配套学校等医疗等设施齐全医疗等设施齐全医疗等设施齐全医疗等设施齐全 设施 交通主(次)干紧临主干道深南大紧临主干道深南大紧临主干道新闻路紧邻主干道深南大 道数量、级别 道 道与香梅路交汇处 道及滨河大道， 位于深南大道与深 南香梅路交汇处， 紧邻深南大道及滨 交通 近福田CBD黄金地紧临主干道深南大紧临福田区新闻河大道，有多条公 便捷 段,地铁福田站、2道与香梅路交汇路，有多条公交路交路线通行，地铁 程度离地公交站、号线-莲花西站、1处，有多条公交路线通行，地铁1号交汇枢纽车公庙站 地铁站距离号线-香蜜湖站公交线通行，交通较便线、2号线、4号线，1号、7号、9号、 特区报社站、鲁班 捷 交通较便捷11号线四条交汇， 大厦站等，交通便 交通便捷 捷 商业繁华程度 地处闸北不夜城区、紧邻中山北路地处闸北不夜城区地处闸北不夜城区地处闸北不夜城以及内环高架路，商务圈、周边生活商务圈内、周边生区、周边生活配套周边生活配套较齐配套较齐全,人流量活配套较齐全,人流较齐全,人流量较全,人流量较大,商较大,商业较繁华量较大,商业较繁华大,商业较繁华 业较繁华 环境质量 周边无污染，空气周边无污染，空气周边无污染，空气周边无污染，空气 质量较好 质量较好 质量较好 质量较好 临街状况 两面临街 两面临街 两面临街 单面临街 道路类型、级别 双向四车道 双向四车道 双向四车道 双向四车道 层高 层高
4.5米 层高4.5米 层高4.5米 层高4.5米 个面积别因设施、设备素 677.02设施配套完善 268.21设施配套完善 92.6设施配套完善 200设施配套完善 装修情况 精装修(不可分割)精装修(不可分割)精装修(不可分割)毛坯(不可分割) 建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪 平面布置 布局合理 布局合理 布局合理 布局合理
4、编制比较因素条件指数表根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
详见比较因素条件指数表。
比较因素条件指数表 因 素 交易价格 待估房地产 案例167,900 案例284,200 案例375,000 北京中同华资产评估有限公司 第40页 第五部分资产基础法评估技术说明 交易时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 基础设电力、供水、排水、通讯施系统及保证率100100100100 区公共配域套设施医院、学校、娱乐100100100100 因交通便交通主(次)干道数量、级别100100100100 素 捷程度离地公交站距离 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 道路类型、级别 100 100 100 100 个 层高 别 面积 因 设施、设备 素 装修情况 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 建筑结构 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100
5、
编制比较因素修正系数表比较系数＝待估房地产条件指数÷可比实例条件指数 比较因素修正系数表 因 素 待估房地产 交易价格 交易时间 100 交易情况 100 土地级别 100 基础设施电力、供水、排水、100通讯系统及保证率 公共配套医院、学校、娱乐100区设施 域 交通主(次)干道数100 因交通便捷量、级别 素程度离火车站、汽车站距离100 商业繁华程度 100 环境质量 100 个 临街状况 100 案例167,900100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100 案例284,200100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100 案例375,000100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100 北京中同华资产评估有限公司 第41页 别道路类型、级别因素 层高面积设施、设备装修情况建筑结构平面布置比准单价 第五部分资产基础法评估技术说明 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/98 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 67,900.00 84,200.00 76,530.00
6、
确定比准价格本次评估的三个案例比准价格差异较大，根据待估对象与比较案例的实际情况、物业相邻情况、周边业态的经营和分布，对调整后的三个比较实例的比准价格进行加权算术平均，取案例1的40%，取案例2的40%，取案例3的20%，综合得出委估房地产的比准单价为：比准价格的确定＝（案例1比准价×40%＋案例2比准价×40%＋案例3比准价×20%） ＝76,100.00元/平方米取整值即：待估房地产（安柏丽晶园4-7栋一层商业）的评估价格确定为76,100.00元/平方米。
收益还原法由于纳入本次评估范围内的房地产属于收益性房地产。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，从谨慎的角度，考虑实际租约的影响，可采用收益还原法进行评估。
1、年租金总收入根据评估对象的地理位置、实际用途以及评估人员对周边同类房地产市场租金水平进行调查和委托方提供的相关资料，针对其用途的特殊性，评估人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取同一供求圈内类似的三处商网租赁房地产实例作为可比实例。
根据市场租赁案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定 北京中同华资产评估有限公司 第42页 第五部分资产基础法评估技术说明 商业租赁市场价格，具体分别见下表： 表
1 比较因素条件说明表 项目名称 估价对象 案例
A 安柏丽晶园4-7栋
一 名称 万科金色家园底商 层(部分）商业 月租金（元/m2） 待估 166.67 案例B香蜜新村底商 150.00 案例C香蜜湖唯珍府底商 130.00 出租面积 677.02 198 120 308 出租时间 2016年6月 2016年6月 2016年6月 出租情况 正常出租 正常出租 正常出租 正常出租 物业用途 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商 成新率交通便捷度装修情况 九成新 九成新 九成新 九成新 位于福田区莲花路与 景田北七街与五街交汇处 位于福田区深南路， 位于景田红荔西路，交 景田路交汇处，交通较 外国语学校旁，交通较为 交通较为便捷 通较为便捷 为便捷 便捷 精装修（不可分割）
精装修（不可分割）简单装修（不可分割）简单装修（不可分割） 表
2 比较因素条件指数表 项目名称名称 月租金（元/m2） 估价对象 案例
A 安柏丽晶园4-7栋一万科金色家园底商层(部分）商业 待估 166.67 出租面积 100 99 出租时间 100 100 出租情况 100 100 物业用途 100 100 成新率 100 100 交通便捷度 100 100 装修情况 100 100 案例
B香蜜新村底商 150.0099100100100100100100 案例C香蜜湖唯珍府底商 130.0099100100100100100100 项目名称名称 月租金（元/m2）出租面积 表
3 比较因素修整系数表 案例A万科金色家园底商 166.67100/99 案例B香蜜新村底商 150.00100/99 案例C香蜜湖唯珍府底商 130.00100/99 北京中同华资产评估有限公司 第43页 出租时间出租情况物业用途成新率交通便捷度装修情况比准单价 100/100100/100100/100100/100100/100100/100168.35 第五部分资产基础法评估技术说明 100/100100/100100/100100/100100/100100/100151.52 100/100100/100100/100100/100100/100100/100131.31 将修正后单价取其算术平均值作为评估对象的比准价格，即评估对象月租金比准价格＝（168.3+151.2+131.31）÷3＝150.39元/平方米·月，考虑评估对象的具体位置、交通便捷度，在房产交易的过程中有些不确定的因素，综合确定评估对象的比准价格平均日租金取整为150.00元/平方米·月。
考虑到评估对象的实际情况及目前空置率水平，设定其空置率为5%，另随着商业地产需求强劲，租金在最近一年里连续上升，假设该地区商业租金从第2年起连续5年，每年的净收益会在上一年的基础上增长2.5%，从未来第6年起每年的净收益将稳定不变，每年按12个月计算。
则：评估对象第1年租金有效收入（含税）为： 年租金有效收入(含税)＝月租金×月数×(1-空置率)×建筑面积＝150.00×12×（1-5%）×677.02＝1,157,704.20元 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，一般纳税人出租不动产，需要缴纳增值税。
另根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第九条不动产经营租赁服务“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
”即： 年租金有效收入（不含税）＝年租金有效收入（含税）÷（1+5%）＝1,157,704.20÷（1+5%）＝1,102,575.43元
2、年运营费用年运营费用是指出租房地产时，出租方应负担的各项成本费用以及税金，一般包括管理费、房屋维修费、房产税、保险费、增值税及附加（城市维护建设税及教育费附加、地方教育附加）等。
各项费用标准详见如下： 北京中同华资产评估有限公司 第44页 第五部分资产基础法评估技术说明 序号 项目 计费依据及费率 金额（元） 1管理费用 按租金收入不含税的2%计算 22,052.00 2维修费用 按房屋重置现值的2%计算 83,950.00 3房产税 按国家规定，租金收入不含税的12%计算 132,309.00 4保险费 按房屋重置现值0.2%计算，重置价格4200元/平方米计算 8,395.00 5增值税 房屋租赁适用增值税税率按租赁收入不含税的5%计缴 6城市维护建设税按增值税额的12%计算及教育费附加 合计 55,129.006,615.48308,450.48 ◆各项费用取值计算过程说明如下
（1）管理费用管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的一定比例确定，本次评估取管理费率为2%。
管理费＝年有效总收益（不含税）×2% ＝1,102,575.43×2%＝22,052.00元取整数
（2）房屋维修费房屋维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房屋重置价的2%计算。
评估人员参考了近期类似住宅底商的竣工结算资料，估价对象评估基准日现时状态下的重置单价为6,200元/平方米（下同）。
则：房屋维修费＝重置单价×建筑面积×2% ＝83,950.00元
（3）房产税房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
以房产租金收入为计税依据的，应纳税额=房产租金收入×税率（个人出租住房房产税税率为4%或出租非住房房产税税率为12%）。
根据2016年4月25日财政部、国家税务总局联合发布《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，自2016年5月1日起执行。
其中： 北京中同华资产评估有限公司 第45页 第五部分资产基础法评估技术说明 单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
即： 应纳房产税＝不含税租金收入×房产税税率＝含税租金收入/（1+5%）×房产税税率 根据上述规定，本次评估依照房产租金收入（不含税）计算缴纳的，税率为12%。
则： 房产税＝房地产年租金收入（不含税）×12%＝1,102,575.43×12%＝132,309.00元
（4）保险费保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置现值的0.8-0.2%计；经调查，深圳市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5-0.2%，本次评估取0.2%；评估人员参考了近期类似住宅底商的竣工结算资料，委估对象评估基准日现时状态下的重置单价为6,200元/平方米。
则保险费为：保险费＝房屋现值×2‰ ＝房屋重置单价×建筑面积×2‰＝8,395.00元
（5）增值税、城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）和《征收教育费附加的暂行规定》（国发［1986］50号）以及现行的税收相关规定，房屋租赁适用增值税税率按租赁收入不含税的5%计缴，城市维护建设税及教育附加、地方教育附加按增值税额的12%计缴（其中：城市维护建设税7%，教育附加3%、地方教育附加2%）。
则：增值税＝年有效总收益（不含税）×5%＝55,129.00元城市维护建设税及教育费附加＝增值税额×12% ＝6,615.48元
3、年纯收益年净收益＝年有效总收益－年运营费用 北京中同华资产评估有限公司 第46页 第五部分资产基础法评估技术说明 ＝1,102,575.43－308,450.48 ＝794,124.95元
4、确定资本化率（折现率或收益还原率） 资本化率的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险，包括系统风 险和个别风险大小直接相关。
对本项目的房屋折现率，选取安全利率加风险调整值法， 即以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
考虑到政府宏观货币政策，以五年期国 债利率作为无风险收益率（安全利率），风险调整值根据评估对象的所在地区的收益 情况、房地产平均风险报酬数据、同行业上市公司风险系数和收益情况等予以调整， 考虑到房屋出租收益的风险较小，综合确定房地产资本化率按
7.22%计算。
资本化率 的确定过程如下：
（1）安全利率的确定 根据《城镇土地估价规程》规定，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率 或银行一年期定期存款年利率。
本次评估，安全利率选用
2016年6月10日第四期发 行的五年期储蓄国债（电子式）票面利率4.22%。
（2）风险调整值的确定 风险调整值应根据待估对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响 程度确定。
根据待估对象的用途和新旧程度，以及结合该区域房屋租售比例的调查情 况，综合确定本次评估风险调整值取值为
3%。
5、收益期限 根据估价对象现场勘察及委托方提供的资料，估价对象为框剪结构，其耐用年限 为70年，估价对象房产建于2003年6月，尚可使用年限为56.97年，因为估价对象 为出让商业、住宅用地，土地使用权的终止日期为2063年12月31日，尚可使用年限 为47.53年。
所以收益年限取47.53年。
6、收益法评估价值 净收益现值的计算公式如下： ∑t V= Ai i=1(1+R)i−
1 按上述公式计算得净收益折现值为14,844,781.00元。
则： 收益还原法评估单价＝14,844,781.00÷677.02 ＝21,927.00元/平方米取整值 北京中同华资产评估有限公司 第47页 第五部分资产基础法评估技术说明
7、建筑物的残余价值此处建筑物的残余价值是指土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。
（1）建筑物未来重置价格的确定由于待估对象的建筑结构为框剪结构，总层数为37层（含地下三层），其用途为商业、住宅，故本次评估按商品房用途来确定其重置价格。
本次评估对土地使用权到期结束后建筑物未来20年内重置价格的确定，是以当地现行的建筑材料、现行的建筑技术和现时费用标准的平均水平建造某种结构等级的同等效用的新建筑物的完全价值，结合深圳地区商品房竣工房屋造价及工程承发包实际价格水平，考虑近几年来城市综合建筑工程造价指数以及物价指数等信息资料，假设20年后建筑物的重置成本为6,200元/平方米来计算。
（2）房屋折现率（房屋还原利率）的确定房屋还原利率实质上是房屋投资资本的收益率。
对本项目的房屋折现率按7.22%计算（其计算过程见资本化率（房屋还原利率）的确定）。
（3）建筑物的残余价值的确定综上所述，建筑物的重置价格为4,600元/平方米，耐用年限为70年，土地使用权剩余期限结束后建筑物的剩余使用年限为20年，土地剩余使用年限为27.52年，房屋折现率为7.22%，则土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值为： V=6，200×677.02×20/70=43,643.00元(1+7.22%)47.53
8、待估对象的价值房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物残余价值折算到估价时点的价值。
则待估对象价值为：房地产总价＝14,844,781.00+43,643.00 ＝14,888,424.00元则：房地产单价＝14,888,424.00÷677.02 ＝21,991.00元/平方米采用收益还原法对委估房地产进行评估，在评估基准日2016年6月30日的评估单价为21,991.00元/平方米。
北京中同华资产评估有限公司 第48页 第五部分资产基础法评估技术说明 评估价格的确定经过上述测算过程，通过采用市场比较法、收益法还原法两种方法进行评估，市场比较法求得的综合单价为76,100.00元/平方米，收益法还原法求得的综合单价为21,991.00元/平方米，两种方法求得的结果差异较大。
结合待估对象区域市场交易情况，综合分析认为，收益法和市场比较法是从不同市场角度进行评估，达到互相验证的效果，使评估结果更加客观合理。
由于收益还原法测算出来的价格趋向于长期均衡价格，市场比较法测算出来的价格趋向于短期均衡价格。
在目前房地产市场存在泡沫的情况下，房地产的短期均衡价格必然高于长期均衡价格。
因此，收益还原法求得的收益价格往往在很大程度上低于市场比较法求得的价格，而评估对象的价格定义为评估时点的价格，即评估对象现在或者不久之后的市场价格，是一种短期价格。
根据待估对象所在楼盘周边物业近半年内的实际成交情况，以及结合物业自身的实际情况，并考虑到本次评估目的以及周边业态的经营和分布，所以本次评估取市场比较法的评估结果作为待估对象的最终价格更能反映客观价值。
则：评估价格＝市场比较法综合评估单价 ＝76,100.00元/平方米即：待估房地产评估值＝评估价格×建筑面积 ＝51,521,200.00元取整值经评估，待估房地产【安柏丽晶园4-7栋一层部分商业，建筑面积677.02平方米】在现状利用、完全产权前提条件下的评估值确定为51,521,200.00元。
案例
三、中航会所[房屋建筑物评估明细表第9项]（一）评估对象概况中航会所位于深圳市福田区深南大道安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，深圳特区报业大厦西面，为小区内会所，建筑面积共计2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米）；装饰装修情况：外墙主要为玻璃幕墙，各客房内墙贴墙纸，地面房间铺设地毯，其余部分为花岗岩及地板砖，内设有更衣室、淋浴房。
该房产系不可售物业，无法办理房屋产权证，其产权归属尚不明确，现由开发商（即深圳祁年）对外出租经营，全部出租给深圳市中航健身康体有限公司，租赁期限为五年，自2013年6月3日至2018年6月2日止。
（二）评估测算过程 北京中同华资产评估有限公司 第49页 第五部分资产基础法评估技术说明 评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，委估对象租赁市场比较活跃，较易了解市场租金水平。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用收益还原法一种方法进行评估，计算出房地产（含分摊地价）的评估价值。
1、年有效总收益的确定
（1）年租金有效收入的确定根据被评估单位提供的房屋租赁合同，评估对象房屋已有租约，租约期五年（自2013年6月3日至2018年6月2日止）；房屋租金标准为：2013年6月3日-2015年6月2日，每月租金40
关于资产评估说明使用范围的声明........................................................................................
1第二部分关于进行资产评估有关事项的说明........................................................................................
2第三部分评估对象与评估范围说明........................................................................................................
3第四部分资产核实情况总体说明............................................................................................................
6第五部分资产基础法评估技术说明......................................................................................................
10 第一流动资产评估技术说明..........................................................................................................
10第二非流动资产--建构筑物类评估技术说明...............................................................................14第三非流动资产--设备类评估技术说明.......................................................................................56第四非流动资产--非固定资产类评估技术说明...........................................................................64第五其他无形资产评估技术说明..................................................................................................
65第六流动负债评估技术说明..........................................................................................................
66第七资产基础法评估结果............................................................................................................
68第六部分收益法评估技术说明..............................................................................................................
69第七部分评估结论及分析....................................................................................................................
100附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明................................................................................
104 北京中同华资产评估有限公司 第一部分关于资产评估说明使用范围的声明 第一部分关于资产评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
二〇一六年十月十八日 北京中同华资产评估有限公司 第1页 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 （由委托方与被评估单位提供，原件附后） 北京中同华资产评估有限公司 第2页 第三部分评估对象与评估范围说明 第三部分评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容 本次资产评估对象为深圳市祈年实业发展有限公司（简称“深圳祈年”）的股东全部权益价值，涉及的范围为深圳祈年申报的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计后的于评估基准日全部资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表： 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计
2 货币资金
3 应收账款
4 预付款项
5 其他应收款
6 存货
7 其它流动资产
8 二、非流动资产合计
9 固定资产 10 其中：建筑物类 11 设
备类 12 无形资产 13 其他无形资产 14 长期待摊费用 15 递延所得税资产 16三、资产总计 17四、流动负债合计 18 应付账款 19 预收款项 20 应付职工薪酬 21 应交税费 22 其它应付款 23五、非流动负债合计 24六、负债合计 25七、净资产(所有者权益) 120,303,846.9615,409,403.68 978,825.9920,000.00103,397,624.35263,576.63234,416.31120,393,722.43104,520,434.55102,681,786.431,838,648.1276,560.0076,560.0015,787,937.448,790.44240,697,569.398,651,402.35921,924.651,026,261.69773,000.431,819,884.034,110,331.55 0.008,651,402.35232,046,167.04
二、实物资产分布情况及特点 深圳祈年实物资产主要包括房屋建筑物、运输车辆、电子设备以及存货（低值易耗品）等。
北京中同华资产评估有限公司 第3页 第三部分评估对象与评估范围说明 房屋建筑物：主要为酒店式公寓经营用房以及住宅配套底商、住宅，账面原值合计132,597,373.53元，账面净值合计102,677,298.44元；房屋总建筑面积为20687.04平方米，建筑物主要包括富瑞斯国际公寓、安柏丽晶园4-7栋201(商务中心)、美景花园大厦南座28C住宅、安柏丽晶园4-7栋4栋25A等，其中富瑞斯国际公寓建筑面积14212.67平方米，框架剪力墙结构，富瑞斯国际公寓包括富瑞斯国际公寓5栋5A、富瑞斯国际公寓5栋5B、富瑞斯国际公寓5栋5C等；富瑞斯商务中心1-2层，面积为1690平方米，框架剪力墙结构；美景花园大厦南座28C住宅位于美景花园大厦南座28层，面积为99.71平方米，框架剪力墙结构；安柏丽晶园4-7栋4栋25A，面积为1690平方米，框架剪力墙结构。
设备类账面原值合计6,225,365.48元，账面净值合计1,843,136.11元，主要包括运输车辆和电子设备，大部分均能正常使用。
其中： 运输车辆：为别克GL8商务车、奥迪轿车、金龙考斯特中巴车、起亚商务车。
截止评估盘点日2016年10月7日止，别克GL8商务车使用状态良好，且保养良好；奥迪轿车已经报废，已送至车管所报废处理；金龙考斯特中巴车、起亚商务车购买时间较长，使用状态较差。
电子设备：主要办公用电子设备，包括电脑、打印机、复印机及扫描仪等；餐厅家具及设备、网络设备和会议设备、空调、音响设备、餐厨设备、健身房设备等，分布在公司各部门，均处于正常使用状态。
存货：账面价值263,576.63元，为在库低值易耗品，分别分布在深圳祈年各个部门，该企业每月月末均进行一次盘点。
在库低值易耗品主要为酒店经营中客房必备的各类日用消耗品、各种用具、工具以及在经营过程中周转使用的包装容器等。
上述实物资产，除少数部分资产报废外，整体维护、保养情况较好。
维护状况较为良好，可以满足公司经营及办公需要。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 经评估人员现场尽职调查，截止评估基准日2016年6月30日，本次评估存在以下几项账面记录无形资产。
序号无形资产名称和内容 取得日期 法定/预计使原始入账价值 用年限 1U8用友软件2.0 2008年5月 5年 2捷信达GSHIS酒店信2013年12月 5年 21,280.00158,400.00 账面价值 尚可使用年限 0.0076,560.00 33个月 北京中同华资产评估有限公司 第4页 第三部分评估对象与评估范围说明 息管理软件V8.0 3门锁管理软件 2005年4月 5年 2,000.00 0.00
四、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 经评估人员现场尽职调查，截止评估基准日2016年6月30日，深圳祈年申报的房屋建筑物有两项账外资产，分别为中航会所（位于安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，建筑面积2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米），现处于出租状态）、地下停车位（位于安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位，剩余358个），以上资产均无对应成本，据了解，其成本已摊入到已售住宅或福瑞斯国际公寓中，均无法办理房屋权属登记。
具体详细状况如下： 序号12 权证编号无无 建筑物名称 结构 安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位 框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.06 建筑面积(㎡)/个2100m2358个
五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） 在本次评估报告中，未涉及引用其他机构出具的报告数据。
北京中同华资产评估有限公司 第5页 第四部分资产核实情况总体说明 第四部分资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项目负责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划，分为房地产、设备、其他资产和负债等小组分别进行核查。
评估组核实工作期间为2016年10月6日至2016年10月10日。
核实过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解委托评估资产的概况；第二阶段进行现场核实盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完善；第三阶段编写核实情况说明。
现将核实方法说明如下： （一）流动资产核实情况主要对企业的实物性流动资产(主要指存货)、非实物性流动资产进行了核实。
1．实物性流动资产的核实实物性流动资产主要为存货在库低值易耗品。
评估人员首先向企业调查存货的核算方法，通过抽查会计凭证对存货账面值的构成内容进行核实，然后会同企业仓库管理人员依据库房提供的仓库保管账目、销售记录及申报明细表进行抽盘，并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进行调整，验证评估基准日存货实有数量。
在盘点的同时对库房环境、实物码放及标识状况、存货的残次冷背等有关情况进行观察和记录。
2．非实物性流动资产的核实主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了核实，并重点对现金进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。
（二）房屋建筑物核实情况根据被评估单位提供的建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况，对主要建筑物进行了现场核实，结合查阅相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外，主要查看了建筑物结构、装修设施、配套使用 北京中同华资产评估有限公司 第6页 第四部分资产核实情况总体说明 状况。
在核实过程中对主要建筑物的面积进行了核对。
（三）设备核实情况根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不实 的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。
现场勘查的内容主要包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。
（四）无形资产核实情况对其他无形资产根据评估申报表所列项目内容，调查各项形成方式，并收集相关的购置合同、发票等资料，了解原始入账价值及包含的内容、企业摊销政策。
（五）递延所得税资产核实情况根据评估申报表所列项目内容，针对各项递延所得税资产形成的具体原因，检查相关资料，并核查账面余额的正确性。
（六）负债核实情况评估人员调查了负债的内容、形成过程，审核了基准日是否为实际存在的债务，是否有确定的债权人，以便确定评估值。
负债科目包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致，核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。
二、影响资产核实的事项及处理方法 在我们履行核实程序中，发现有以下事项对资产勘查核实有一定影响：
1、账外资产产权瑕疵事项本次评估核实期间，深圳祈年申报的两项账外资产，分别为中航会所（位于安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，建筑面积2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米），现处于出租状态），地下停车位（位于安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位，剩余358个，现全部委托给天鸿宝地物业公司管理经营），以上资产均无对应成本，据咨询了解，其成本已摊入到已售住宅或福瑞斯国际公寓中，均不具备办 北京中同华资产评估有限公司 第7页 第四部分资产核实情况总体说明 理产权证，其建筑面积及车位数根据《深圳市建设工程规划验收合格证》、《房地产测绘报告》以及等其他相关规划确定的。
具体详细状况如下： 序号12 权证编号无无 建筑物名称 结构 安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位 框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.06 建筑面积(㎡)/个2100m2358个
2、与车辆有关的瑕疵事项在本次评估中，通过清查发现深圳祈年申报评估的车辆中有1辆机动车在评估现场日无实物存在。
根据查账核实，该车辆已经报废并移交至车辆管理所，无回收价值。
具体详见下表： 无实物存在车辆一览表 序车辆牌号 号 规格型号 计量单位 数量 启用日期 1粤BV6691奥迪A6L/2.4/AT轿车辆 102.06 账面价值 原值 净值 548,496.00 54,849.60 备注 已报废移交至车管所 除上述事项外，无其他影响资产核实的事项。
三、核实结论 评估人员在资产清查所知范围内，核实情况表明：
1、非实物资产，核实评估明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况吻合。
2、实物资产的核实情况与核实评估明细表相互对应，账实、账表相符。
3、根据核实结果，评估人员发现纳入评估范围内的资产存在以下瑕疵：
（1）账外资产产权瑕疵事项在本次评估中，深圳祈年申报的房屋建筑物有两项账外资产，分别为中航会所（位于安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，建筑面积2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米），现处于出租状态）、地下停车位（位于安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位，剩余358个，现全部委托给天鸿宝地物业公司管理经营），以上资产均无对应成本，据咨询了解，其成本已摊入到已售住宅或福瑞斯国际公寓中，均不具备办理产权证，其建筑面积及车位数根据《深圳市建设工程规划验收合格证》、《房地产测绘报告》以及等其他相关规划确定的。
具体详细状况如下： 北京中同华资产评估有限公司 第8页 第四部分资产核实情况总体说明 序号12 权证编号无无 建筑物名称 结构 安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下停车位 框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.06 建筑面积(㎡)/个2100m2358个
（2）与车辆有关的瑕疵事项在本次评估中，通过清查发现深圳祈年申报评估的车辆中有1辆机动车在评估现场日无实物存在。
根据查账核实，该车辆已经报废并移交至车辆管理所，无回收价值，本次评估以零确定评估值。
具体详见下表： 无实物存在车辆一览表 序车辆牌号 号 规格型号 计量单位 数量 启用日期 1粤BV6691奥迪A6L/2.4/AT轿车辆 102.06 账面价值 原值 净值 548,496.00 54,849.60 备注 已报废移交至车管所
（3）对公寓安装的电梯等一些难以拆分的配套附属设施或设备、以及智能化网络系统，在本次评估时，并入房产整体评估。
除上述资产外，纳入评估范围内的其他资产及负债账账、账表、账实相符，实物资产均可继续正常使用，且产权清晰，未发现产权纠纷问题。
北京中同华资产评估有限公司 第9页 第五部分资产基础法评估技术说明 第五部分资产基础法评估技术说明 深圳市祈年实业发展有限公司纳入本次评估范围的资产和负债系经致同会计师事务所（特殊普通合伙）年度审计后的2016年6月30日全部资产和负债，总资产为240,697,569.39元，总负债为8,651,402.35元，净资产为232,046,167.04元。
依据深圳市祈年实业发展有限公司提供的资产评估申报明细表和核实的结果，采用资产基础法确定的各类资产和负债的评估过程如下： 第一流动资产评估技术说明
一、货币资金的评估（一）评估范围货币资金包括现金和银行存款，账面价值共计15,409,403.68元。
其中现金为人民币、港币、美元、新加坡币，金额为114,066.75元；银行存款人民币账户5个，金额为15,295,336.93元。
（二）评估程序及方法现金存放于深圳祈年财务部，评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，编制库存现金盘点表，与评估基准日账面价值进行核对；对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项；对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值。
其中外币按评估基准日的国家外汇中间价折算为人民币值。
（三）评估结果货币资金的评估价值为15,409,403.68元，评估无增减值。
二、应收款项的评估（一）评估范围应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。
其中：应收账款是主要为应收的房租押金等，企业采用备抵法核算坏账损失，并采用账龄分析法计提坏账准备；预付账款主要为早餐厅食材；其他应收款主要是押金、社保费、押金等。
应收账款账面 北京中同华资产评估有限公司 第10页 第五部分资产基础法评估技术说明 余额1,005,822.76元，坏账准备26,996.77元，账面净额978,825.99元；预付账款面余额20,000.00元，坏账准备0.00元，账面净值额20,000.00元；其他应收款账面余额103,397,624.35元，坏账准备0.00元，账面净值额103,397,624.35元。
（二）评估程序及方法首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。
对账面余额较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务凭证及合同，核实业务的真实性；其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。
委估应收账款共10笔，其中：账龄在1年以内的共9笔，账面余额1,059,816.29元，账龄在2-3年的共1笔，账面余额-53,993.53元。
应收账款主要为应收的住户、散客房租及押金等。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。
有关估计的风险损失率明细如下： 序号123 账龄时间1年以内（含1年）1-2年（含2年）2-3年（含3年） 估计的风险损失率0%10%50% 按以上标准，确定评估风险损失为26,996.77元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
委估预付账款共1笔，账龄为1年以内，账面余额20,000.00元。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；具体计算公式参照应收账款风险损失率计算方法。
北京中同华资产评估有限公司 第11页 第五部分资产基础法评估技术说明 委估其他应收款共8笔，其中账龄1年以内的共5笔，账面余额103,387,524.35元；账龄5年以上的共3笔，账面余额10,100.00元。
对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；具体计算公式参照应收账款风险损失率计算方法。
坏账准备按零确定评估值。
（三）评估结果应收账款的评估价值为978,825.99元，评估无增减值；预收账款的评估价值为20,000.00元，评估无增减值；其他应收款的评估价值为103,397,624.35元，评估无增减值。
三、存货（低值易耗品）的评估 （一）评估范围企业的存货为主要为在库低值易耗品，账面价值为263,576.63元，跌价准备0.00元，账面净值263,576.63元。
（二）评估程序及方法评估人员对低值易耗品行了抽查盘点，并查阅了有关账册，以验证核实账面数量和金额。
查看其品质状态，根据向企业管理人员咨询了解，低值易耗品主要为酒店经营中客房必备的各类日用消耗品、各种用具、工具以及在经营过程中周转使用的包装容器等，均系近期购进，市场价格水平比较稳定，进出周转快，企业按实际成本对其核算，账面价值能真实地反映低值易耗品的近期购置成本，故按核实后的实际数量及账面值确认评估值。
（三）评估结果在库低值易耗品的评估价值为263,576.63元，评估无增减值。
四、其他流动资产的评估 （一）评估范围其他流动资产为福瑞斯国际公寓待摊费用，账面价值15,787,937.44元。
（二）评估程序及方法评估人员核实待摊费用相关资产权益的形成情况和权益内容，根据受益期检查其 北京中同华资产评估有限公司 第12页 第五部分资产基础法评估技术说明 摊销的正确性，经核实账面价值无误，无核实调整事项。
以经核实无误的账面值作为评估值。
（三）评估结果其他流动资产的评估价值为15,787,937.44元，评估无增减值。
北京中同华资产评估有限公司 第13页 第五部分资产基础法评估技术说明 第二非流动资产--建构筑物类评估技术说明
一、评估范围 纳入本次评估范围的建筑物类资产物主要为房屋建筑物，主要位于深圳市福田区深南大道6012号安柏丽晶园4-7栋、安柏丽晶园T5栋、深圳市罗湖区文锦北路美景花园大厦南座28C等9处商业、住宅房地产以及358个地下无产权停车位，建筑面积共计20687.04平方米，其用途主要为酒店公寓、住宅、商业，除负一层自用外，其余均对外进行出租。
账面原值为132,597,373.53元，账面净值102,681,786.43元。
根据其评估申报明细表，该类资产于评估基准日之具体类型和账面值如下表所示： 金额单位：人民币元 序号 项目 合计
1 房屋建筑物 项数88 建筑面积(㎡)20687.0420687.04 账面原值132,597,373.53132,597,373.53 账面净值102,681,786.43102,681,786.43
二、房屋建筑物概况 （一）建筑物概况
1.分布状况 深圳祈年纳入评估范围内的房屋建筑物主要位于深圳市福田区深南大道6012号安 柏丽晶园4-7栋、安柏丽晶园T5栋、深圳市罗湖区文锦北路美景花园大厦南座28C。
2.主要房屋建筑物概况 房屋建筑物：总建筑面积为20687.04平方米，分为富瑞斯国际公寓、安柏丽晶园 4-7栋201(商务中心)、安柏丽晶园4-7栋202、一层、三层、负一层商业用房，安柏丽 晶园4-7栋4栋25A住宅，美景花园大厦南座28C住宅以及不可售物业（2447.26平 方米（实际可出租面积为2100平方米）中航会所、358个地下无产权停车位），均为 框架剪力墙结构。
其详细情况如下表： 序号 1234 建筑物名称 富瑞斯国际公寓安柏丽晶园4-7栋201(商务中心)美景花园大厦南座28C住宅安柏丽晶园4-7栋4栋25A 结构 框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙 建成年月03.0603.0696.0203.06 建筑面积(㎡) 14212.671362.7199.71214.85 房屋用途 住宅商业住宅住宅 北京中同华资产评估有限公司 第14页 第五部分资产基础法评估技术说明 5安柏丽晶园4-7栋202 框架剪力墙 6安柏丽晶园4-7栋一层(部分） 框架剪力墙 7安柏丽晶园4-7栋三层 框架剪力墙 8安柏丽晶园4-7栋负一层 框架剪力墙 9安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3框架剪力墙层中航会所 10安(无柏产丽权晶)园4-7栋-
2、-3层地下停车位框架剪力墙 03.0603.0603.0603.0603.06 03.06 309.54677.02376.41334.142100 358个 商业商业商业商业会所 地下车位 其中：富瑞斯国际公寓主要为经营性酒店式公寓，为国际标准的高端酒店服务式公寓，总建筑面积为14212.67平方米（5-32层面积），公寓为35层（其中地上32层、地下3层），全区域覆盖无线网络；客房分精致的一房一厅，二房一厅和豪华的三房一厅等各种类型，共计165套可俯瞰高尔夫自然景观的公寓式套房，目前年均入住率超过70%。
1层为酒店大堂、大堂吧，2层为福瑞斯商务中心、会议室，3-4层为架空层（其中4层作为早餐厅、咖啡厅、综合休闲区、儿童活动室），5～32层为经营性公寓客房，33层为空中花园、迷你高尔夫练习场、户外按摩浴池，35层全景健身房、观景台（无34层编号）。
公寓装修部分：外墙主要为玻璃幕墙，各客房内墙贴墙纸、涂料，地面房间铺设地毯，其余部分为花岗岩及地板砖，卫生间设有淋浴房。
公寓设备部分：安装3部电梯【其中2部客梯（可载人13人），1部消防梯（可载人13人），均为广州日立公司生产】、消防自动报警及消防联动系统、楼宇自控系统、安防监控报警系统（包括门禁系统、卫星电视系统、程控交换系统、酒店管理及一卡通系统、智能化网络系统）。
交通条件：富瑞斯国际公寓地理位置优越，位于深圳主干道深南大道，地处城市中心商业地段，与深圳高交会馆和商业金融中心近在咫尺，毗邻深圳报业大厦，与深圳高尔夫俱乐部仅一路之隔，西邻香蜜湖水上乐园，徒步可达香蜜湖地铁站和公交车站，交通网络四通八达。
（二）房屋建筑物现状评估人员对上述待估建筑物作了详细的勘查，除核对被估项目数量与申报表所报数量是否相符外，主要是查看建筑基础，建筑结构的稳定性，牢固性，以及装修的完好程度。
经勘查，委估房屋建筑物主要于2003年6月竣工，于2005年1月正式投入运营，施工质量较好，入住利用率较高。
根据咨询了解，其福瑞斯公寓自营业至评估基准日 北京中同华资产评估有限公司 第15页 第五部分资产基础法评估技术说明 已有十余年，于2013年至2014年2月期间进行过大规模的装修改造（装修期间半停业状态），装修标准为中高端。
根据现场勘察情况，未发现基础不均匀沉陷及墙体开裂风化、墙纸无脱落等现象，总体看房屋建筑物状况良好，使用功能正常。
综上所述，评估人员认为本次评估范围内的房屋建筑物，均具有继续正常使用的功能，符合评估的基本要求和条件。
三、产权状况 纳入评估范围内的房屋建筑物，除账外资产不可售物业外，均已办理了《房地产权证》（权证编号详见评估明细表），其证载权利人为深圳市祈年实业发展有限公司所有。
截至评估基准日，以上房屋建筑物均由深圳祈年自持经营或出租。
根据深圳市第一直属管理局土地科和房管科查阅的深圳市规划国土局与深圳祁年于2001年1月4日签署的《深圳经济特区土地使用权出让合同补充协议》（深地合字（92）178号）、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》和《深圳市建设工程规划验收合格证》显示的内容，以及律师及企业相关负责人向深圳市房地产交易中心、深圳市福田区国土资源局土地科、房产科咨询的结果却，安柏丽晶园的小区会所和地下车库均属于不计入容积率的公用设施，不具备办理产权证的条件。
经评估人员调查，在评估基准日及其提交日，除账外资产不可售物业（中航会所2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米）、358个无产权地下停产位）外，未发现委估房屋建筑物设定他项权利，也未发现委估资产存在权属及其他纠纷，其房屋产权来源合法、产权清晰。
四、评估程序实施过程 （一）核对申报资料根据被评估单位提供的房屋建筑物核实申报明细表，通过查阅固定资产财务账及固定资产卡片等资料，对账面原值、账面净值、建筑结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核对分析。
对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正。
（二）现场勘察在被评估单位基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行 北京中同华资产评估有限公司 第16页 第五部分资产基础法评估技术说明 现场勘查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。
（三）资料收集收集经济分析资料；根据房地产一体原则，弄清房屋建筑物所依托的土地所有权 状况，为房屋建筑物的估价计算提供依据。
（四）确定评估方法，进行评定估算根据所选用的评估方法计算评估值，并撰写评估技术说明。
五、评估依据及取价依据
1.第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订中华人民共和国主席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）；
2.第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订中华人民共和国主席令第28号《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）；
3.建设部令第98号《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）；
4.国土资源部办公厅《关于实施<城镇土地分等定级规程>（GB/T18507-2014）和<城镇土地估价规程>（GB/T18508-2014）有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）；
5.中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）（自2015年12月1日起实施）；
6.《房地产权证》复印件；
7.《国有土地使用证》复印件；
8.《房屋租赁合同》复印件；
9.被评估单位提供的其他有关资料；10.深圳市房地产市场交易、租赁信息；11.中国人民银行现行存、贷款利率（2015年10月24日执行）；12.评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。
六、评估方法 根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，对待估物业分别采用以下评估方法对其进行评估。
（一）对富瑞斯国际公寓的评估 北京中同华资产评估有限公司 第17页 第五部分资产基础法评估技术说明 因委估物业为酒店式服务公寓，对外出租，系收益性房地产，则选用收益还原法作为一种估价方法；又由于酒店式服务公寓类物业买卖案例极少，但该物业在用途、性质上类似于住宅，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似物业进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，且周边物业市场价格比较明朗，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平，故可选择市场比较法对委估物业的整体价值进行评估；根据待估对象的特点及评估目的，综合确定采用市场比较法、收益还原法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
其中：对公寓安装的电梯等一些难以拆分的配套附属设施或设备、以及智能化网络系统，故本次评估将该类设备价值在房产整体评估时一并考虑。
A、市场比较法市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
其计算公式为：委估房产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数运用市场比较法按下列基本步骤进行：a.搜集委估房产所在地房地产交易实例的有关资料；b.选取与委估房产同一性质、同一供需圈内、交易时间接近的三宗实际交易实例作为可比案例；c.对可比案例成交价格做适当处理，进行价格换算(既统一价格单位及内涵)、价格修正(既交易情况修正)和价格调整(包括交易日期和房地产状况调整)；d.求得比准价格；e.计算待估房产的评估单价和评估总价。
房地产状况调整主要包括有关区域方面的调整和有关建筑物方面的调整，具体内容如下：有关区域方面的调整因素主要包括：地理位置和繁华程度、基础设施完善程度、公共配套设施完善程度、交通便捷程度、环境质量和周围景观、区域规划等；有关建筑物方面的调整因素主要包括：临街状况、建筑物新旧程度、装修条件、设施设备、工程质量、建筑结构、平面布置、楼层和朝向等。
北京中同华资产评估有限公司 第18页 第五部分资产基础法评估技术说明
B、收益还原法 收益还原法：是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适当 的折现率将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，以此估算委 估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出 年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。
其收益法计算公式： ∑t 有限年V
= Ai+A[1−
1 ]×
1 i=1(1+r)ir (1+r)n−t(1+r)t 即：v=A1+A2+A3+A4+A5+A[1−1]1+r(1+r)2(1+r)3(1+r)4(1+r)5r(1+r)5(1+r)n−
5 式中：V─无限年期收益价格；Ai，A─净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在 t年以后无变化为A；r─折现率（%）；n─收益年限为有限年n。
本次收益法评估的具体评估步骤如下：a.确定委估资产的剩余收益年限；b.预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益；c.预测年经营费用、管理费用及税金；d.选取适当的折现率；e.求取收益还原价格。
C、物业价值的确定通过采用市场比较法、收益法还原法两种方法测算，两种方法测算的结果差异较大，其测算结果都具有一定的适宜性，结合待估对象区域市场交易情况，综合分析认为，收益法和市场比较法是从不同市场角度进行评估，达到互相验证的效果，使评估结果更加客观合理。
由于收益还原法测算出来的价格趋向于长期均衡价格，市场比较法测算出来的价格趋向于短期均衡价格。
因深圳市当前房地产市场供求关系发生较大的变化，未来房价走势不甚明朗，房地产的短期均衡价格必然高于长期均衡价格。
因此，收益还原法求得的收益价格往往在很大程度上低于市场比较法求得的价格，而评 北京中同华资产评估有限公司 第19页 第五部分资产基础法评估技术说明 估对象的价格定义为评估时点的价格，即评估对象现在或者不久之后的市场价格，是一种短期价格。
（二）对美景花园大厦南座28C住宅、安柏丽晶园4-7栋4栋25A住宅的评估由于委估房地产均为住宅用房（商品房），评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平，根据估价对象的特点，确定采用市场比较法进行评估。
市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
其计算公式为：委估房产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数（三）对安柏丽晶园4-7栋202、安柏丽晶园4-7栋一层、三层、负一层商业用房的评估因委估房地产均为商业用房，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用市场比较法、收益还原法两种方法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
市场比较法：是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
其计算公式为：委估房产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数收益还原法：是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益法进行评估，首先确定评估项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出 北京中同华资产评估有限公司 第20页 第五部分资产基础法评估技术说明 年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。
∑t 收益法计算公式：V= Ai i=1(1+R)i−
1 式中：V─收益价格； Ai─未来第i年的净收益； r─折现率（%）； n─未来可获收益的年限（年）； 本次收益还原法评估的具体评估步骤如下： a.确定委估资产的剩余收益年限； b.预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益； c.预测年经营费用、管理费用及税金； d.选取适当的折现率； e.求取收益还原价格。
（四）对安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层中航会所的评估 委估物业系小区会所，建筑面积共计2447.26平方米（实际可出租面积为2100平 方米），根据深圳市第一直属管理局土地科和房管科核查以及律师和企业相关负责人 向深圳市房地产交易中心、深圳市福田区国土资源局土地科、房产科咨询的结果确定， 安柏丽晶园的小区会所属于不计入容积率的公用设施，不具备办理产权证的条件；其 会所不可在市场上销售，不能合法出让或出资，但其他权益不受限制；现由开发商（即 被评估单位）对外出租经营，全部出租给深圳市中航健身康体有限公司，租赁期限为 五年，自
2013年6月3日至2018年6月2日止。
评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后， 委估对象租赁市场比较活跃，较易了解市场租金水平。
根据评估对象的特点及自身实 际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用收益还原法一种方法进行评估， 计算出房地产（含分摊地价）的评估价值。
（五）
对安柏丽晶园4-7栋-
2、-3层地下无产权停车位（共计358个）的评估 委估地下停车位系小区配套设施，根据深圳市第一直属管理局土地科和房管科核 查结果确定，安柏丽晶园的小区地下车库属于不计入容积率的公用设施，不具备办理 产权证的条件；其地下车位不可在市场上销售，不能合法出让、附赠或出资，但其他 权益不受限制，开发商可拥有使用权，可以出租获益。
北京中同华资产评估有限公司 第
21页 第五部分资产基础法评估技术说明 根据咨询了解，该地下车位不能对外出售，现已委托北京天鸿宝地物业管理公司管理经营，每年天鸿宝地物业向深圳祈年缴纳相应的管理费用。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用收益还原法进行评估。
七、评估结果及分析 本次委估的建筑物类资产的评估结果详见下表，详细内容见“固定资产评估汇总 表”、“房屋建筑物评估明细表”。
房屋建(构)筑物评估结果汇总表 单位：人民币元 科目名称
房屋建筑物合计 账面净值102,681,786.43102,681,786.43 评估价值1,054,754,189.001,054,754,189.00 增值额952,072,402.57952,072,402.57 增值率%927.21927.21 房屋建筑物评估增值95,207.24万元，增值率927.21%。
增值主要原因系固定资产形成时间较早，当时的建造成本较低，截至评估基准日，深圳市商品住宅、商业市场价格不断上升造成的。
八、评估案例 案例
一、富瑞斯国际公寓[房屋建筑物评估明细表第1项]（一）评估对象概况富瑞斯国际公寓主要为经营性酒店式公寓，为国际标准的高端酒店服务式公寓，总建筑面积为14212.67平方米（5-32层面积），公寓为35层（其中地上32层、地下3层），全区域覆盖无线网络；客房分精致的一房一厅，二房一厅和豪华的三房一厅等各种类型，共计165套可俯瞰高尔夫自然景观的公寓式套房，目前年均入住率超过70%。
1层为酒店大堂、大堂吧，2层为福瑞斯商务中心、会议室，3-4层为架空层（其中4层作为早餐厅、咖啡厅、综合休闲区、儿童活动室），5～32层为经营性公寓客房，33层为空中花园、迷你高尔夫练习场、户外按摩浴池，35层全景健身房、观景台（无34层编号）。
公寓装修部分：外墙主要为玻璃幕墙，各客房内墙贴墙纸、涂料，地面房间铺设地毯，其余部分为花岗岩及地板砖，卫生间设有淋浴房。
公寓设备部分：安装3部电梯【其中2部客梯（可载人13人），1部消防梯（可载人13人），均为广州日立公司生产】、消防自动报警及消防联动系统、楼宇自控系 北京中同华资产评估有限公司 第22页 第五部分资产基础法评估技术说明 统、安防监控报警系统（包括门禁系统、卫星电视系统、程控交换系统、酒店管理及一卡通系统、智能化网络系统）。
（二）评估测算过程因委估物业为酒店式服务公寓，对外出租，系收益性房地产，则选用收益还原法作为一种估价方法；又由于酒店式服务公寓类物业买卖案例极少，但该物业在证载用途为住宅，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似物业进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，且周边物业市场价格比较明朗，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平，故可选择市场比较法对委估物业的整体价值进行评估；根据待估对象的特点及评估目的，综合确定采用市场比较法、收益还原法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
A、市场比较法
1、比较实例选择评估人员根据深圳市房地产交易中心及有关深圳市房地产租售中介调查咨询，根据交替原则，经比较选取近期同一供需圈内邻近地块建筑规模、结构、用途、地理位置相近三个交易案例进行比较，具体条件见表一（按销售单价进行计算）。
实例A：位于深南大道与深南香梅路交汇处安柏丽晶园住宅，单套建筑面积为19653.11平方米，中档装修，西南向，布局合理，共32层，与待估物业同在一小区，在建筑结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例B：位于深南大道与深南香梅路交汇处安柏丽晶园住宅，单套建筑面积为196127平方米，精装修，南北向，布局合理，共32层，与待估物业同在一小区，在建筑结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例C：位于深南大道与深南香梅路交汇处安柏丽晶园住宅，单套建筑面积为19653.11平方米，精装修，南北向，共32层，与待估物业同在一小区，在建筑结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
2、因素选择比较因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等；区域因素选择商业繁华程度、交通便捷度、社区成熟度、临街状况、与商业中心的接近程度等；个别因素选择结构类型、新旧程度、社区规模、临路便利程度等。
（1）交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差； 北京中同华资产评估有限公司 第23页 第五部分资产基础法评估技术说明
（2）交易期日，是指比较实例的成交时间；
（3）区域因素交通便捷度：主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。
环境质量：指估价对象附近以及小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条件等。
市政设施：指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施条件是否具备。
公共配套设施：指周边是否具备一定的基本办公服务设施，如购物中心、银行、邮局、医院、饭馆等。
（4）个别因素个别因素选择配套设施、装修情况、新旧程度、物业管理、结构类型、楼层、建筑面积等。
临街状况：主要指委估房产临什么街、是否多面临街。
座向景观：主要指房产的面对的主要方向和窗外景观。
新旧程度：指房屋的成新率，竣工时间长的房屋相应成新率低。
装修条件：按不同装修档次区分为毛坯、粗装修、普通装修及精装修。
配套设施：指房屋供水、排水、供电、供气、公用天线、通信等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具的情况等。
物业管理：主要指物业管理情况。
结构类型：主要是指钢结构、钢筋混合、砖木等。
楼层：主要指房产所属的自然层。
面积：主要指房产的面积大小，对交易价格的影响。
3、编制比较因素条件说明表三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下： 比较案例因素条件说明表 项目名称名称 交易单价交易情况 估价对象深圳富瑞斯国际 公寓待估 正常交易 案例A安柏丽晶园 55,357.00正常交易 案例B安柏丽晶园 61,417.00正常交易 案例C安柏丽晶园 64,356.00正常交易 北京中同华资产评估有限公司 第24页 第五部分资产基础法评估技术说明 交易时间 交通便捷度区域因素环境质量 2016/6/30 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 2016/5/15 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 2016/4/26 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 2016/6/19 位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷 好 社区成熟度 成熟 成熟 成熟 成熟 基础设施及配套状况 与商业中心的接近程度 建筑类型 基础设施较齐全,公共设施较齐全 较近 钢混结构、酒店式服务公寓，规划用 途为住宅 基础设施齐全,公共设施完善齐全 较近 钢混结构、住宅 基础设施较齐全,公共设施较齐全 较近 钢混结构、住宅 基础设施较齐全,公共设施较齐全 较近 钢混结构、住宅 建成年代 2003/6/24 2003/6/24 2003/6/24 2003/6/24 建筑面积(M2)个 别 户型 14212.67多户型 1963室2厅1厨2卫 1273室2厅1厨2卫 2025室3厅1厨5卫 因 楼层 整栋，可分户出售中楼层/共32层高楼层/共32层中楼层/共32层 素 座向景观 南北 西南 南北 南北 装修情况 精装修 中档装修 精装修 精装修 绿化景观 较好 较好 较好 较好 物业安保24小时安保巡逻24小时安保巡逻24小时安保巡逻24小时安保巡逻
4、比较因素条件指数说明以待估对象的因素条件指数为基数（100%），直接比较分析待估宗地和比较实例的交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等差别，各比较因素条件指数确定依据如下：①交易日期待估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。
由于选取的
A、B、C三个比较实例均为近期成交的交易案例，在评估基准日深圳市波动较小，故无需进行交易日期修正。
②交易情况由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。
根据所掌握的资料，选取的
A、B、C三个比较实例均为市场上的客观交易价格（但对其交易价格是 北京中同华资产评估有限公司 第25页 第五部分资产基础法评估技术说明 否包含实际交易过程环节中产生的税费），故本次评估未对其交易情况进行修正。
③区域因素考虑可比实例与待估房地产同在安柏丽晶园小区内，在基础设施状况、交通便捷 程度、环境条件等方面一致，故不作区域因素修正。
④个别因素主要考虑了待估房地产的楼层、建筑结构、装修情况、设施设备等因素，对影响 个别因素优劣造成的减价或增价进行修正；
A.建筑结构类型：以待估房地产建筑结构修正指数为基准（100%），不同结构之 间的修正系数为2%-3%。
由于委估物业系酒店式公寓且不通煤气，交易可比案例为住宅，故需要对其进行修正；
B.建筑年代（新旧程度）：以待估房地产建筑年代修正指数为基准（100%），每变化两年修正0.5%；
C.户型面积：以待估房地产建筑面积修正指数为基准（100%），综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，每变化一个等级修正1%-2%；由于待估公寓每套住宅有单独房产证，可单独或分割出售，故不对其修正。
D.楼层：以待估房地产建筑楼层修正指数为基准（100%），其修正系数详见“带电梯公寓的楼层系数对照表”；因委估物业及交易可比案例均为整栋建筑，其价格均为整个单元的均价，故不作修正； 北京中同华资产评估有限公司 第26页 第五部分资产基础法评估技术说明 带电梯公寓的楼层系数对照表 （电梯从地下层开始停靠） 楼8层
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1
0.066370.053840.044110.036390.030170.025140.021020.017620.014830.012870.010620.009060.007800.006790.006000.005380.004950.004650.004480.004420.004460.004610.00483 20.083120.068170.056530.047290.039850.033770.028770.024630.021180.018660.015910.013910.012250.010880.009760.008850.008140.007600.007200.006940.006790.006750.00683 30.099870.082480.068950.058200.049510.042400.036530.031640.027540.024450.021190.018750.016690.014960.013510.012320.011340.010540.009920.009440.009100.008880.00883 40.116620.096800.081370.069100.059170.051030.044280.038640.033900.030230.026480.023590.021130.019040.017270.015780.014530.013490.012640.011950.011420.011010.01083 50.133380.111110.093790.080000.068840.059660.052040.045650.040250.036020.031770.028430.025570.023120.021030.019240.017720.016430.015360.014460.013730.013150.01283 60.150130.125430.106210.090910.078500.068290.059790.052650.046610.041810.037050.033270.030010.027210.024790.022700.020910.019380.018070.016970.016050.015280.01483 70.166880.139740.118630.101810.088170.076920.067550.059660.052970.047600.042340.038110.034450.031290.028540.026170.024110.022330.020790.019480.018360.017410.01683 80.183630.154060.131050.112720.097830.085550.075310.066670.059320.053390.047630.042950.038900.035370.032300.029630.027300.025270.023510.021990.020670.019550.01883
9 0.168370.143470.123620.107490.094180.083060.073670.065680.059170.052910.047790.043340.039450.036060.033090.030490.028220.026230.024500.022990.021680.02083 10 0.155890.134530.117160.102810.090820.080680.072030.064960.058200.052630.047780.043540.039820.036550.033680.031160.028950.027000.025300.023820.02283 11 0.145430.126820.111440.098570.087690.078390.070750.063490.057470.052220.047620.043580.040020.036880.034110.031670.029510.027620.025950.02483 12 0.136490.120070.106330.094690.084750.076540.068770.062310.056660.051700.047330.043480.040070.037050.034380.032020.029930.028080.02683 13 0.128740.114090.101700.091100.082330.074060.067150.061100.055780.051090.046940.043260.040000.037100.034530.032240.030220.02883 14 0.121840.108700.097460.088110.079340.071990.065550.059870.054850.050400.046460.042950.039820.037040.034560.032350.03083 15 0.115710.103820.093900.084630.076830.069990.063950.058610.053870.049650.045890.042540.039550.036870.034480.03283 16 0.110170.093690.089920.081680.074430.068030.062360.057330.052840.048840.045260.042050.039190.036620.03383 17 0.105520.095200.086520.078870.072110.066120.060790.056030.051780.047980.044560.041500.038750.03583 18 0.100490.091360.083310.076200.069880.064250.059230.054730.050690.047070.043810.040880.03783 19 0.096200.087750.080280.073640.067720.062420.057670.053410.049580.046130.043020.03983 20 0.092200.084360.077400.071180.065610.060620.056130.052090.048440.045150.04183 21 0.088450.081150.074640.068810.063570.058850.054600.050760.047280.04383 22 0.084910.078100.072000.066510.061570.057100.053070.049420.04583 23 0.081570.075190.069460.064280.059610.055380.051550.04783 24 0.078380.072400.067000.062120.057700.053680.04983 25 0.075350.069720.064630.060010.055820.05183 26 0.072450.067140.062330.057950.05383 27 0.069650.064640.060090.05583 28 0.066950.062220.05783 29 0.064350.05983 30 0.06193 备注：带电梯房屋的楼层系数的确定是按照如下原则确定的：
1、如果电梯从地下层开始停靠，则从地上第1层开始分摊；
2、如果电梯从地上第1层开始停靠，则从第2层开始分摊；
3、中间一层的楼层系数取总楼层的平均数,然后分别按向上递增、向下递减一定比例得出其他各层的楼层系数，每一列加总应等于
1。
北京中同华资产评估有限公司 第27页 第五部分资产基础法评估技术说明
E.朝向：以待估房地产朝向指数为基准（100%），其修正系数详见“朝向修正系数表”： 朝向修正系数表（住宅楼房） 朝向南北 南 东南西南东西 东 西 东北 西北 北 修正系 数 2% 1.50% 1% 0.50% 0% -0.50% -1% -1.50% -2% -2.50%
F.装修情况：将装修情况分为分无、普通、中档、高档（精装）四个等级，以待
估房地产装修情况指数为基准（100%），将可比实例与待估房地产相比，每变化一个等级修正1%-2%；
5、编制比较因素条件指数表根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
详见比较因素条件指数表。
比较案例修正指数表 项目名称 估价对象 深圳富瑞斯国名称 际公寓 交易单价 待估 交易情况 100 交易时间 100 交通便捷度 100 区 环境质量 100 域社区成熟度100因 素基础设施及配套状况 100 与商业中心的接近程度 100 建筑类型 100 建成年代 100 建筑面积(平方米) 100 个 户型 100 别楼层100因 素 座向景观 100 装修情况 100 绿化景观 100 物业安保 100 案例
A 安柏丽晶园 55,357.0010010010010010010010010010010010010098.599100100 案例
B 安柏丽晶园 61,417.00100100100100100100100100100100100100100100100100 案例
C 安柏丽晶园 64,356.00100100100100100100100100100100100100100100100100
6、编制比较因素修正系数表 北京中同华资产评估有限公司 第28页 第五部分资产基础法评估技术说明 比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数比较因素修正系数表 区域因素个别因素 项目名称名称 交易单价交易情况交易时间 交通便捷度环境质量 社区成熟度基础设施及配套状况与商业中心的接近程度 建筑类型建成年代建筑面积(平方米) 户型楼层座向景观装修情况绿化景观物业安保比准单价 案例A安柏丽晶园 55,357.00100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/98.5100/99100/100100/10056,768.00 案例B安柏丽晶园 61,417.00100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/10059,891.00 案例C安柏丽晶园 64,356.00100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/10064,356.00
7、确定比准价格本次评估的三个案例比准价格差异较小，根据待估对象与比较案例的实际情况，对调整后的三个比较实例的比准价格进行算术平均，综合得出委估房产的比准单价为：比准价格的确定＝(案例A比准价+案例B比准价+案例C比准价)÷
3 ＝60,300.00元/平方米取整值由于本次评估目的是股权转让，即待估对象系整栋出售，评估案例均为单套出售价格，故对其价格需要合理修正。
结合待估对象所在区域及物业近三个月的实际成交情况（成交均价约为58,000元/平方米，目前安柏丽晶小区市场报价（均价为66,200元/平方米），根据本次评估目的及待估物业自身实际情况，综合确定其评估价格按比准价格九五折确定。
即：福瑞斯国际公寓评估单价＝比准价格×95% 北京中同华资产评估有限公司 第29页 第五部分资产基础法评估技术说明 ＝60,300.00×95%＝57,300.00元/平方米取整值
8、评估值的确定评估值＝评估单价×建筑面积＝57,300.00×14212.67＝814,386,000.00元取整值经以上评估程序，采用市场比较法对委估物业进行评估，在评估基准日客观合理评估价值为814,386,000.00元（评估单价为57,300.00元/m2）。
B、收益法还原法委估物业为酒店式服务公寓（法定用途为住宅）收益性物业，根据《房地产估价规范》的要求，应首选收益法估价。
依据深圳祈年提供的资料，评估人员对不同用途的物业逐一测算。
运用收益还原法（报酬资本化法）的技术路线和步骤是：搜集与验证有关租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观空置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率（折现率）；运用适宜的收益法计算公式，计算委估物业的收益价值。
1、估算年有效毛收入经收集、调查确定，委估物业近五年来，营业收入不断增加，2011~2016年1-6月份已稳定在一定水平，毛收入/利润分别为1,547.02万元、333.95万元、1,475.50万元、1,729.41万元、1,019.60万元；净收入/利润分别为1,076.79万元、1,088.73万元、-98.76万元、230.20万元、573.80万元、425.96万元，符合该地区市场情况；由于2013年-2014年2月份处于装修阶段，导致经营收入低于前、后两年的收入；根据市场行情以及深圳市未来发展走势，预计未来五年内还会有所增加。
本次评估按现市场的收益水平在未来第六年基本保持不变考虑。
其主要经营收入如下：
（1）客房部分出租收入福瑞斯国际公寓主要房型分精致的一房一厅，二房一厅和豪华的三房一厅等多种类型，共32层，共计165套可俯瞰高尔夫自然景观的公寓式套房，标间面积45平米，目前年均入住率超过70%。
其中：单房高级公寓所在楼层为5-24层，房型建筑面积45-54平方米，门市价为1,350元/间▪天，协议价650元/间▪天；两房高级公寓所在楼层为5-31层，房型建筑面 北京中同华资产评估有限公司 第30页 第五部分资产基础法评估技术说明 积70-78平方米，门市价为2,500元/间▪天，协议价800元/间▪天；单房豪华公寓所在楼层为5-31层，房型建筑面积45-57平方米，门市价为1,500元/间▪天，协议价700元/间▪天；两房经典公寓所在楼层为25-31层，房型建筑面积为70-78平方米，门市价为2,100-2,500元/间▪天，协议价840-920元/间▪天；两房豪华公寓所在楼层为5-31层，房型建筑面积为70-78平方米，门市价为3,150-3,250元/间▪天，协议价1,600-1,700元/间▪天。
评估人员调查了委估物业的实际情况以及周边类似档次酒店式公寓的市场情况，认为该租金价格较为真实可靠。
另根据周边酒店式公寓类物业的调查，酒店式公寓客房都有一定的空置现象，同时客房收入呈现随季节起伏的特点，且分析了周边酒店式公寓存在淡季及旺季的季节性波动因素的影响。
（2）4层餐饮收入根据咨询了解，该公寓早餐不对外经营，主要是对房客，其餐饮收入包含在客房中，本次评估不单独计算。
（3）其他营业收入其他收入主要包括住客提前解约费以及其它费用，该费用较少，2014-2015年其他平均收入为63,231.22元。
根据深圳祈年提供的历年经营状况，委估物业前五年及2016年1-6月份出租率分别为79.6%、75.10%、43.8%、76.5%、74.90%。
由于2013年-2014年2月份处于装修阶段（半营业状态），导致入住率较低。
结合委估物业的各项优劣势，本次评估对2016年经营收入按委估物业前两年（2014-2015年）的平均收入确定，即年有效毛收入为27,217,734.08元。
近五年（2011年～2015年）及2016年1-6月份的租金收入明细详见“福瑞斯国际公寓历年经营状况表”： 北京中同华资产评估有限公司 第31页 序号 一123二12345678910111213141516三四五六七八九十十
一 项目 营业总收入客房收入商务中心租金收入其他收入运营成本合计客房费用餐饮成本及费用其他服务项目费用订房佣金员工工资福利能源费用维修费用差旅费邮电及通讯费办公费用车辆费宣传费用招待费财务费用基本管理费其他营业税费合计年客观纯收益奖励管理费代业主支付税费代业主计提折旧，摊销企业所得税净利润出租率平均房价 2011年28,122,151.5423,365,184.53 4,756,967.01 11,075,900.00926,000.00363,500.000.00401,300.00 5,653,800.001,508,500.00 481,800.00113,400.00641,300.00 97,900.0057,400.0069,300.00177,100.00-65,000.00212,400.00437,200.001,576,052.8015,470,198.74 0.001,100,400.003,601,890.31 0.0010,767,908.43 79.60%466.00 第五部分资产基础法评估技术说明 福瑞斯国际公寓历年经营状况表 2012年27,657,139.7722,755,421.58 4,901,718.19 10,795,231.76727,662.01377,706.150.00460,470.00 5,964,938.261,452,027.84 255,501.8083,705.80 377,726.3278,451.7582,229.9039,506.00 319,360.9049,185.20 237,259.83289,500.001,553,291.3115,308,616.70 1,100,400.003,320,925.98 0.0010,887,290.72 75.10%490.21 2013年17,949,359.4513,421,938.41 4,527,421.04 13,603,565.30982,423.11220,175.550.00173,060.00 6,573,573.38915,065.90 3,119,948.2753,569.15 487,517.3562,618.00 100,399.1746,253.50 158,285.9080,449.50 212,361.84417,864.681,006,256.823,339,537.33 0.001,100,400.003,226,781.81 0.00-987,644.48 43.80%482.79 营业总收入（元） 2014年 2015年 29,846,593.2135,046,562.26 24,427,356.4129,881,649.32 5,330,711.375,126,975.94 88,525.43 37,937.00 13,411,923.3415,792,026.82 733,479.641,161,970.85 357,167.75 408,467.09 0.00 0.00 760,166.00 575,225.00 7,959,328.479,412,357.78 1,523,380.191,548,361.78 311,428.32 732,803.76 57,810.33 58,738.71 457,589.89 505,403.75 78,556.84 73,225.36 78,222.72 85,851.21 102,801.41 55,757.80 149,990.60 116,631.04 198,866.90 241,340.73 212,361.84 217,204.91 430,772.44 598,687.05 1,679,645.83
1,960,483.01 14,755,024.0417,294,052.43 0.00 0.00 1,158,000.001,158,000.00 11,295,016.4910,398,074.43 0.00 0.00 2,302,007.555,737,978.00 62.40% 76.50% 639.48 634.00 2016年1-6月份17,786,319.1914,956,345.572,818,723.1511,250.476,872,915.95560,897.36205,129.310.00247,400.004,280,718.85378,970.94186,312.4513,366.28276,366.2441,971.4622,708.9813,302.0034,705.00108,046.5885,339.78417,680.72717,420.2510,195,982.990.00579,000.005,357,419.880.004,259,563.1174.90%670.00 按前两年平均值计算32,446,577.7427,154,502.875,228,843.6663,231.2214,601,975.08947,725.25382,817.420.00667,695.508,685,843.131,535,870.99522,116.0458,274.52481,496.8275,891.1082,036.9779,279.61133,310.82220,103.82214,783.38514,729.741,820,064.4216,024,538.240.001,158,000.0010,846,545.460.004,019,992.78 69.45%563.75 北京中同华资产评估有限公司 第32页 第五部分资产基础法评估技术说明
2、求取年运营费用运营费用是指为维护酒店式公寓持续经营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。
（1）客房营业成本及管理费用根据委估物业的经营特点，目前由业主深圳祁年自行负责日常的经营管理，所以需要全面核算各项经营费用。
根据深圳祈年提供的历年经营状况确定，年经营费用包括薪金及有关费用（员工工资福利、订房佣金）、管理费用（客房费用、餐饮成本及费用、其他服务项目费用、维修部、能源成本），不包括建筑物折旧和资本性支出。
各项成本费用的估算，参考了本物业近现年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。
其中：客房费用：主要包括装饰费、住客用品供应、房间设备更换、布草洗熨、制服洗熨、布草、杂费、印刷及文具制服等费用；行政部费用：主要包括财务费用、资讯费用、信用卡佣金、资料处理费、保险费、牌照费、车辆费、杂费、印刷及文具专业费用、差旅、招待费等费用；营业及推广部费用：主要包括广告费、公寓介绍书、活动费、推广费、网页费；维修部费用：主要包括保安、广播及卫星天线维修、电灯更换及电维修、消防维修、后备发电机維修、電梯维修、工程物料供应、油漆、家私及设备维修、水泵维修、热水炉维修、电话及酒店系统维修、电器维修、门锁及保险箱维修、清洁设备维修、杂费等；能源成本：主要包括水费、电费、煤气费等费用。
根据深圳祈年提供的历年经营状况，本次评估，其年运营成本按年有效毛收入的一定比例确定。
经调查，类似酒店式公寓的客房成本占客房年总收益的10-30%，考虑到待估对象位于深南大道较繁华位置，经营状况良好；结合公寓的实际经营情况（2011-2015年度平均运营成本费用率为22.3%），本次评估确定按客房前五年平均收入的25%计算。
则：客房运营成本及管理费用＝客房年有效总收益×占客房收入的比例 ＝27,217,734.08×25%＝6,804,433.52元
（2）税费（增值税及附加税费）依据深圳市税务局目前收费项目，待估对象在评估基准日应收取的增值税及附加 北京中同华资产评估有限公司 第33页 第五部分资产基础法评估技术说明 税费。
增值税、城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加：根据《关于全面推开 营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）和《征收教育费附加的暂行规定》（国发［1986］50号）以及现行的税收相关规定，酒店业适用增值税税率按公寓年总收益不含税的6%计缴，城市维护建设税及教育附加、地方教育附加按增值税额的12%计缴（其中：城市维护建设税7%，教育附加3%、地方教育附加2%）。
则： 增值税＝年有效总收益（不含税）×6%＝27,217,734.08×6%＝1,633,064.04元 城市维护建设税及教育费附加、印花税＝增值税额×12%＝195,967.69元 即：增值税及附加税费合计1,829,031.73元。
（3）房产税房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
结合待估公寓式酒店的实际经营情况，本次评估按从价计征计算。
从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。
房产税依据房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳；房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。
待估公寓账面原值99,204,152.35元，深圳市规定的房产税扣除比例为30%。
即：应纳房产税＝99,204,152.35×（1-30%）×1.2% ＝833,314.88元
（4）房产保险费保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置现值的0.8-2‰计；经调查，深圳市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5-2‰，本次评估取2‰；评估人员参考了近期类似酒店式公寓的竣工结算资料，委估对象评估基准日现时状态下的重置单价为6,200元/平方米。
则保险费为：保险费＝房屋现值×2‰ ＝房屋重置单价×建筑面积×2‰＝6,200×14212.67×2‰ 北京中同华资产评估有限公司 第34页 第五部分资产基础法评估技术说明 ＝176,237.11元即：年运营总费用合计为9,643,017.24元。
3、自营利润测算根据市场调查，深圳市酒店式公寓行业的平均利润率在5-15%之间，根据委估公寓的经营现状即对未来经营的预期，按公寓年总收益一定比例计算，取商业利润为10%。
则：自营利润＝公寓年总收益×占比公寓式酒店年总收益的比例。
自营利润＝27,217,734.08×10% ＝2,721,773.41元
4、确定房地产年纯收益年纯收益＝年有效毛收入－年运营费用－年自营利润 ＝27,217,734.08－9,643,017.24－2,721,773.41＝14,852,943.43元由于深圳独特的地理环境和气候，大量的游客赴深圳旅游，对餐饮、零售、酒店业、交通等多个行业的发展，其租金、售价在最近一年里连续上升。
假设该公寓租金从第2年起连续5年，每年的净收益会在上一年的基础上增长10%，从未来第6年起每年的净收益将稳定不变，则委估物业第1年～未来第5年的租金收入分别为16,338,237.78元、17,972,061.56元、19,769,267.72元、21,746,194.49元、23,920,813.94元。
详见下表： 富瑞斯国际公寓未来五年营业收入预测 金额单位：人民币元 年期 营业纯
收入 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 14,852,943.4316,338,237.7817,972,061.5619,769,267.7221,746,194.4923,920,813.94
5、报酬率（折现率）的确定报酬率（即折现率）的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险，包括系统风险和个别风险大小直接相关。
对本物业的折现率，选取安全利率加风险调整值法，即以安全利率加上风险调整值作为报酬率。
考虑到政府宏观货币政策，以五年期国债利率作为无风险收益率（安全利率），风险调整值根据委估物业的所在地区的收益情况、房地产平均风险报酬数据、同行业上市公司风险系数和收益情况等予以调整，综合确定该物业的折现率按7.22%计算。
折现率的确定过程如下：
（1）安全利率的确定 北京中同华资产评估有限公司 第35页 第五部分资产基础法评估技术说明 本次评估，安全利率选用2016年第
三、四期储蓄国债（电子式）五年期国债票面 利率4.22%。
（2）风险调整值的确定 风险调整值应根据待估物业所处地区的社会经济发展和房地产市场等状况对其影 响程度确定。
待估物业为酒店式公寓物业，系统风险较高；根据待估物业的用途和新 旧程度，以及结合该区域物业租售比例的调查情况，综合确定本次评估风险调整值取 值为
3%。
6、收益期限的确定 根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用 年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”； “对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先 根据建筑物耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式， 净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出 建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值”。
根据估价对象现场勘察及委托方提供的资料，委估物业为框架剪力墙结构，委估 对象房产建于
2003年6月，按房屋建筑结构、用途最高使用年限70年确定，房屋尚 可使用年限为56.97年，因为待估对象为出让住宅用地，土地使用权的终止日期为2063 年12月31日，土地尚可使用年限为47.53年，则剩余土地使用权年限低于房屋建筑 物剩余使用年限。
根据土地管理法，土地到期权属人可以延期，补交相应的土地出让 金即可，考虑到出让金与摊销的差额在未来数十年后的时点差异较小，基本可以不考 虑土地到期后的影响。
所以收益年限取房屋建筑物的尚可使用年限
56.97年。
7、收益法评估价值 净收益现值的计算公式如下： ∑t 有限年V= Ai+A[1−
1 ]×
1 i=1(1+r)ir(1+r)n−t(1+r)t 即：v=A1+A2+A3+A4+A5+A[1−1]1+r(1+r)2(1+r)3(1+r)4(1+r)5r(1+r)5(1+r)n−
5 按上述公式计算得净收益折现值为529,893,900.00元。
8、收益法的评估结果经以上评估程序，采用收益还原法对委估物业进行评估，在评估基准日客观合理 北京中同华资产评估有限公司 第36页 第五部分资产基础法评估技术说明 评估价值为529,893,900.00元（折合评估单价37,283.00元/平方米）。
（三）评估价格的确定经过上述测算过程，通过采用市场比较法、收益法还原法两种方法进行评估，市 场比较法求得的结果为814,386,000.00元（折合评估单价57,300.00元/平方米），收益法还原法求得的结果为529,864,900.00元（折合评估单价37,283.00元/平方米），两种方法求得的结果差异较大，但两种方法测算结果都具有一定的适宜性和可信度，结合待估对象区域市场交易情况，综合分析认为，收益法和市场比较法是从不同市场角度进行评估，达到互相验证的效果，使评估结果更加客观合理。
由于收益还原法测算出来的价格趋向于长期均衡价格，市场比较法测算出来的价格趋向于短期均衡价格。
因深圳市当前房地产市场供求关系发生较大的变化，未来房价走势不甚明朗，房地产的短期均衡价格必然高于长期均衡价格。
因此，收益还原法求得的收益价格往往在很大程度上低于市场比较法求得的价格，而评估对象的价格定义为评估时点的价格，即评估对象现在或者不久之后的市场价格，是一种短期价格。
由于待估物业为酒店式公寓（实际证载用途为住宅），结合待估物业周边物业近半年内的实际成交情况以及物业自身的实际情况，并考虑到本次评估目的以及周边业态的经营和分布，所以本次评估取市场比较法的结果作为待估对象的最终价格更能反映客观价值。
则： 福瑞斯国际公寓整体物业评估价值＝814,386,000.00元经评估，待估房产【福瑞斯国际公寓，建筑面积14212.67m2】在现状利用、完全产权前提条件下的评估价值确定为814,386,000.00元。
案例
二、安柏丽晶园4-7栋一层商业[房屋建筑物评估明细表第6项]（一）评估对象概况安柏丽晶园位于深南大道与深南香梅路交汇处，近福田CBD黄金地段,地铁福田站、莲花西站（2号线）、香蜜湖站（1号线）公交特区报社站、鲁班大厦站等，交通便捷；建筑结构为框剪结构，总层数为37层（含地下三层），委估房产为安柏丽晶园4-7栋一层部分商业，精装修，已办理《房地产权证》（编号为深房地字第3000560488号），证载产权人为深圳祈年实业发展有限公司所有。
现已对外出租。
（二）评估测算过程因委估房地产为商业用房，评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地 北京中同华资产评估有限公司 第37页 第五部分资产基础法评估技术说明 产进行实地勘查、调查后，委估对象房地产交易市场及租赁市场比较活跃，被评估房地产可比交易案例充分，较易了解市场价格水平。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用市场比较法、收益还原法两种方法进行评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
市场比较法
1、比较实例选择评估人员根据深圳市房地产交易中心及有关深圳市房地产租售中介调查咨询，根据交替原则，经比较选取近期同一供需圈内邻近地块建筑规模、结构、用途、地理位置相近三个交易案例进行比较，具体条件见表一（按销售单价进行计算）。
实例A：东方玫瑰园商铺，紧临主干道深南大道与香梅路交汇处，有多条公交路线通行，交通较便捷，住宅底商，钢混结构，建筑面积268.21平方米，精装修（不可分割），布局合理，与待估房地产，在结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例B：侨福大厦商铺，紧临福田区新闻路，有多条公交路线通行，地铁1号线、2号线、4号线，交通较便捷，钢混结构，建筑面积92.6平方米，精装修（不可分割），布局合理，与待估房地产在，在结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
实例C：东海花园二期商铺，紧邻深南大道及滨河大道，有多条公交路线通行，地铁交汇枢纽车公庙站1号、7号、9号、11号线四条交汇，交通便捷，建筑面积为200平方米，毛坯（不可分割），布局合理，与待估房地产，在结构形式和区域位置相近，交通便捷，周边公共配套设施齐全。
2、因素选择比较因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等；区域因素选择商业繁华程度、与商业中心的接近程度、交通便捷度、基础设施、公共配套设施、环境质量等；个别因素选择结构类型、建筑面积、装修情况、新旧程度、临路便利程度等。
(1)交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差；
(2)交易期日，是指比较实例的成交时间；
(3)区域因素交通便捷度：主要指城市公共交通的通达程度，如评估对象附近是否通行公共汽 北京中同华资产评估有限公司 第38页 第五部分资产基础法评估技术说明 车、电车、地铁、轻轨等。
环境质量：指评估对象附近以及小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条 件等。
市政设施：指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施条件是否 具备。
公共配套设施：指周边是否具备一定的基本办公服务设施，如购物中心、银行、 邮局、医院、饭馆等。
(4)个别因素个别因素选择临街状况、新旧程度、装修、配套设施、物业管理、结构类型、楼 层、层高、面积等。
临街状况：主要指委估房产临什么街、是否多面临街。
新旧程度：指房屋的成新率，竣工时间长的房屋相应成新率低。
装修条件：按不同装修档次区分为毛坯、粗装修、普通装修及精装修。
配套设施：指房屋供水、排水、供电、供气、公用天线、通信等管线的完备程度， 厨房、卫生间洁具的情况等。
结构类型：主要是指钢结构、钢筋混合、砖木等。
楼层：主要指房产所属的自然层。
层高，主要指房产的房屋高度。
面积：主要指房产的面积大小，对交易价格的影响。
3、编制比较因素条件说明表三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下：比较案例因素条件说明表 因 素 名称 位置 交易价格交易时间交易情况房地产用途区土地级别 待估房地产 案例
1 安柏丽晶园4-7栋201(商务中心) 东方玫瑰园商铺 深圳市福田区深南 深南大道与香梅路 大道6012号安柏 交汇处 丽晶园4-7栋201 待估 67,900 2016/6正常 2016/5正常 住宅底商 住宅底商 商业三类地区 商业三类地区 案例2侨福大厦商铺 福田区新闻路 84,2002016/6正常住宅底商商业三类地区 案例
3 东海花园二期商铺 福田深南大道与香轩路交汇处 75,0002016/5正常住宅底商商业三类地区 北京中同华资产评估有限公司 第39页 第五部分资产基础法评估技术说明 域 电力、供水、 因基础排水、通讯系 素设施统及保证率 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共商场、医院、学校、超市、银行、学校、超市、银行、学校、超市、银行、学校、超市、银行、 配套学校等医疗等设施齐全医疗等设施齐全医疗等设施齐全医疗等设施齐全 设施 交通主(次)干紧临主干道深南大紧临主干道深南大紧临主干道新闻路紧邻主干道深南大 道数量、级别 道 道与香梅路交汇处 道及滨河大道， 位于深南大道与深 南香梅路交汇处， 紧邻深南大道及滨 交通 近福田CBD黄金地紧临主干道深南大紧临福田区新闻河大道，有多条公 便捷 段,地铁福田站、2道与香梅路交汇路，有多条公交路交路线通行，地铁 程度离地公交站、号线-莲花西站、1处，有多条公交路线通行，地铁1号交汇枢纽车公庙站 地铁站距离号线-香蜜湖站公交线通行，交通较便线、2号线、4号线，1号、7号、9号、 特区报社站、鲁班 捷 交通较便捷11号线四条交汇， 大厦站等，交通便 交通便捷 捷 商业繁华程度 地处闸北不夜城区、紧邻中山北路地处闸北不夜城区地处闸北不夜城区地处闸北不夜城以及内环高架路，商务圈、周边生活商务圈内、周边生区、周边生活配套周边生活配套较齐配套较齐全,人流量活配套较齐全,人流较齐全,人流量较全,人流量较大,商较大,商业较繁华量较大,商业较繁华大,商业较繁华 业较繁华 环境质量 周边无污染，空气周边无污染，空气周边无污染，空气周边无污染，空气 质量较好 质量较好 质量较好 质量较好 临街状况 两面临街 两面临街 两面临街 单面临街 道路类型、级别 双向四车道 双向四车道 双向四车道 双向四车道 层高 层高
4.5米 层高4.5米 层高4.5米 层高4.5米 个面积别因设施、设备素 677.02设施配套完善 268.21设施配套完善 92.6设施配套完善 200设施配套完善 装修情况 精装修(不可分割)精装修(不可分割)精装修(不可分割)毛坯(不可分割) 建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪 平面布置 布局合理 布局合理 布局合理 布局合理
4、编制比较因素条件指数表根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
详见比较因素条件指数表。
比较因素条件指数表 因 素 交易价格 待估房地产 案例167,900 案例284,200 案例375,000 北京中同华资产评估有限公司 第40页 第五部分资产基础法评估技术说明 交易时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 基础设电力、供水、排水、通讯施系统及保证率100100100100 区公共配域套设施医院、学校、娱乐100100100100 因交通便交通主(次)干道数量、级别100100100100 素 捷程度离地公交站距离 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 道路类型、级别 100 100 100 100 个 层高 别 面积 因 设施、设备 素 装修情况 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 建筑结构 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100
5、
编制比较因素修正系数表比较系数＝待估房地产条件指数÷可比实例条件指数 比较因素修正系数表 因 素 待估房地产 交易价格 交易时间 100 交易情况 100 土地级别 100 基础设施电力、供水、排水、100通讯系统及保证率 公共配套医院、学校、娱乐100区设施 域 交通主(次)干道数100 因交通便捷量、级别 素程度离火车站、汽车站距离100 商业繁华程度 100 环境质量 100 个 临街状况 100 案例167,900100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100 案例284,200100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100 案例375,000100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100 北京中同华资产评估有限公司 第41页 别道路类型、级别因素 层高面积设施、设备装修情况建筑结构平面布置比准单价 第五部分资产基础法评估技术说明 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/98 100 100/100 100/100 100/100 100 100/100 100/100 100/100 67,900.00 84,200.00 76,530.00
6、
确定比准价格本次评估的三个案例比准价格差异较大，根据待估对象与比较案例的实际情况、物业相邻情况、周边业态的经营和分布，对调整后的三个比较实例的比准价格进行加权算术平均，取案例1的40%，取案例2的40%，取案例3的20%，综合得出委估房地产的比准单价为：比准价格的确定＝（案例1比准价×40%＋案例2比准价×40%＋案例3比准价×20%） ＝76,100.00元/平方米取整值即：待估房地产（安柏丽晶园4-7栋一层商业）的评估价格确定为76,100.00元/平方米。
收益还原法由于纳入本次评估范围内的房地产属于收益性房地产。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，从谨慎的角度，考虑实际租约的影响，可采用收益还原法进行评估。
1、年租金总收入根据评估对象的地理位置、实际用途以及评估人员对周边同类房地产市场租金水平进行调查和委托方提供的相关资料，针对其用途的特殊性，评估人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取同一供求圈内类似的三处商网租赁房地产实例作为可比实例。
根据市场租赁案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定 北京中同华资产评估有限公司 第42页 第五部分资产基础法评估技术说明 商业租赁市场价格，具体分别见下表： 表
1 比较因素条件说明表 项目名称 估价对象 案例
A 安柏丽晶园4-7栋
一 名称 万科金色家园底商 层(部分）商业 月租金（元/m2） 待估 166.67 案例B香蜜新村底商 150.00 案例C香蜜湖唯珍府底商 130.00 出租面积 677.02 198 120 308 出租时间 2016年6月 2016年6月 2016年6月 出租情况 正常出租 正常出租 正常出租 正常出租 物业用途 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商 成新率交通便捷度装修情况 九成新 九成新 九成新 九成新 位于福田区莲花路与 景田北七街与五街交汇处 位于福田区深南路， 位于景田红荔西路，交 景田路交汇处，交通较 外国语学校旁，交通较为 交通较为便捷 通较为便捷 为便捷 便捷 精装修（不可分割）
精装修（不可分割）简单装修（不可分割）简单装修（不可分割） 表
2 比较因素条件指数表 项目名称名称 月租金（元/m2） 估价对象 案例
A 安柏丽晶园4-7栋一万科金色家园底商层(部分）商业 待估 166.67 出租面积 100 99 出租时间 100 100 出租情况 100 100 物业用途 100 100 成新率 100 100 交通便捷度 100 100 装修情况 100 100 案例
B香蜜新村底商 150.0099100100100100100100 案例C香蜜湖唯珍府底商 130.0099100100100100100100 项目名称名称 月租金（元/m2）出租面积 表
3 比较因素修整系数表 案例A万科金色家园底商 166.67100/99 案例B香蜜新村底商 150.00100/99 案例C香蜜湖唯珍府底商 130.00100/99 北京中同华资产评估有限公司 第43页 出租时间出租情况物业用途成新率交通便捷度装修情况比准单价 100/100100/100100/100100/100100/100100/100168.35 第五部分资产基础法评估技术说明 100/100100/100100/100100/100100/100100/100151.52 100/100100/100100/100100/100100/100100/100131.31 将修正后单价取其算术平均值作为评估对象的比准价格，即评估对象月租金比准价格＝（168.3+151.2+131.31）÷3＝150.39元/平方米·月，考虑评估对象的具体位置、交通便捷度，在房产交易的过程中有些不确定的因素，综合确定评估对象的比准价格平均日租金取整为150.00元/平方米·月。
考虑到评估对象的实际情况及目前空置率水平，设定其空置率为5%，另随着商业地产需求强劲，租金在最近一年里连续上升，假设该地区商业租金从第2年起连续5年，每年的净收益会在上一年的基础上增长2.5%，从未来第6年起每年的净收益将稳定不变，每年按12个月计算。
则：评估对象第1年租金有效收入（含税）为： 年租金有效收入(含税)＝月租金×月数×(1-空置率)×建筑面积＝150.00×12×（1-5%）×677.02＝1,157,704.20元 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，一般纳税人出租不动产，需要缴纳增值税。
另根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第九条不动产经营租赁服务“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
”即： 年租金有效收入（不含税）＝年租金有效收入（含税）÷（1+5%）＝1,157,704.20÷（1+5%）＝1,102,575.43元
2、年运营费用年运营费用是指出租房地产时，出租方应负担的各项成本费用以及税金，一般包括管理费、房屋维修费、房产税、保险费、增值税及附加（城市维护建设税及教育费附加、地方教育附加）等。
各项费用标准详见如下： 北京中同华资产评估有限公司 第44页 第五部分资产基础法评估技术说明 序号 项目 计费依据及费率 金额（元） 1管理费用 按租金收入不含税的2%计算 22,052.00 2维修费用 按房屋重置现值的2%计算 83,950.00 3房产税 按国家规定，租金收入不含税的12%计算 132,309.00 4保险费 按房屋重置现值0.2%计算，重置价格4200元/平方米计算 8,395.00 5增值税 房屋租赁适用增值税税率按租赁收入不含税的5%计缴 6城市维护建设税按增值税额的12%计算及教育费附加 合计 55,129.006,615.48308,450.48 ◆各项费用取值计算过程说明如下
（1）管理费用管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的一定比例确定，本次评估取管理费率为2%。
管理费＝年有效总收益（不含税）×2% ＝1,102,575.43×2%＝22,052.00元取整数
（2）房屋维修费房屋维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房屋重置价的2%计算。
评估人员参考了近期类似住宅底商的竣工结算资料，估价对象评估基准日现时状态下的重置单价为6,200元/平方米（下同）。
则：房屋维修费＝重置单价×建筑面积×2% ＝83,950.00元
（3）房产税房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
以房产租金收入为计税依据的，应纳税额=房产租金收入×税率（个人出租住房房产税税率为4%或出租非住房房产税税率为12%）。
根据2016年4月25日财政部、国家税务总局联合发布《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，自2016年5月1日起执行。
其中： 北京中同华资产评估有限公司 第45页 第五部分资产基础法评估技术说明 单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
即： 应纳房产税＝不含税租金收入×房产税税率＝含税租金收入/（1+5%）×房产税税率 根据上述规定，本次评估依照房产租金收入（不含税）计算缴纳的，税率为12%。
则： 房产税＝房地产年租金收入（不含税）×12%＝1,102,575.43×12%＝132,309.00元
（4）保险费保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置现值的0.8-0.2%计；经调查，深圳市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5-0.2%，本次评估取0.2%；评估人员参考了近期类似住宅底商的竣工结算资料，委估对象评估基准日现时状态下的重置单价为6,200元/平方米。
则保险费为：保险费＝房屋现值×2‰ ＝房屋重置单价×建筑面积×2‰＝8,395.00元
（5）增值税、城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）和《征收教育费附加的暂行规定》（国发［1986］50号）以及现行的税收相关规定，房屋租赁适用增值税税率按租赁收入不含税的5%计缴，城市维护建设税及教育附加、地方教育附加按增值税额的12%计缴（其中：城市维护建设税7%，教育附加3%、地方教育附加2%）。
则：增值税＝年有效总收益（不含税）×5%＝55,129.00元城市维护建设税及教育费附加＝增值税额×12% ＝6,615.48元
3、年纯收益年净收益＝年有效总收益－年运营费用 北京中同华资产评估有限公司 第46页 第五部分资产基础法评估技术说明 ＝1,102,575.43－308,450.48 ＝794,124.95元
4、确定资本化率（折现率或收益还原率） 资本化率的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险，包括系统风 险和个别风险大小直接相关。
对本项目的房屋折现率，选取安全利率加风险调整值法， 即以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
考虑到政府宏观货币政策，以五年期国 债利率作为无风险收益率（安全利率），风险调整值根据评估对象的所在地区的收益 情况、房地产平均风险报酬数据、同行业上市公司风险系数和收益情况等予以调整， 考虑到房屋出租收益的风险较小，综合确定房地产资本化率按
7.22%计算。
资本化率 的确定过程如下：
（1）安全利率的确定 根据《城镇土地估价规程》规定，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率 或银行一年期定期存款年利率。
本次评估，安全利率选用
2016年6月10日第四期发 行的五年期储蓄国债（电子式）票面利率4.22%。
（2）风险调整值的确定 风险调整值应根据待估对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响 程度确定。
根据待估对象的用途和新旧程度，以及结合该区域房屋租售比例的调查情 况，综合确定本次评估风险调整值取值为
3%。
5、收益期限 根据估价对象现场勘察及委托方提供的资料，估价对象为框剪结构，其耐用年限 为70年，估价对象房产建于2003年6月，尚可使用年限为56.97年，因为估价对象 为出让商业、住宅用地，土地使用权的终止日期为2063年12月31日，尚可使用年限 为47.53年。
所以收益年限取47.53年。
6、收益法评估价值 净收益现值的计算公式如下： ∑t V= Ai i=1(1+R)i−
1 按上述公式计算得净收益折现值为14,844,781.00元。
则： 收益还原法评估单价＝14,844,781.00÷677.02 ＝21,927.00元/平方米取整值 北京中同华资产评估有限公司 第47页 第五部分资产基础法评估技术说明
7、建筑物的残余价值此处建筑物的残余价值是指土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。
（1）建筑物未来重置价格的确定由于待估对象的建筑结构为框剪结构，总层数为37层（含地下三层），其用途为商业、住宅，故本次评估按商品房用途来确定其重置价格。
本次评估对土地使用权到期结束后建筑物未来20年内重置价格的确定，是以当地现行的建筑材料、现行的建筑技术和现时费用标准的平均水平建造某种结构等级的同等效用的新建筑物的完全价值，结合深圳地区商品房竣工房屋造价及工程承发包实际价格水平，考虑近几年来城市综合建筑工程造价指数以及物价指数等信息资料，假设20年后建筑物的重置成本为6,200元/平方米来计算。
（2）房屋折现率（房屋还原利率）的确定房屋还原利率实质上是房屋投资资本的收益率。
对本项目的房屋折现率按7.22%计算（其计算过程见资本化率（房屋还原利率）的确定）。
（3）建筑物的残余价值的确定综上所述，建筑物的重置价格为4,600元/平方米，耐用年限为70年，土地使用权剩余期限结束后建筑物的剩余使用年限为20年，土地剩余使用年限为27.52年，房屋折现率为7.22%，则土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值为： V=6，200×677.02×20/70=43,643.00元(1+7.22%)47.53
8、待估对象的价值房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物残余价值折算到估价时点的价值。
则待估对象价值为：房地产总价＝14,844,781.00+43,643.00 ＝14,888,424.00元则：房地产单价＝14,888,424.00÷677.02 ＝21,991.00元/平方米采用收益还原法对委估房地产进行评估，在评估基准日2016年6月30日的评估单价为21,991.00元/平方米。
北京中同华资产评估有限公司 第48页 第五部分资产基础法评估技术说明 评估价格的确定经过上述测算过程，通过采用市场比较法、收益法还原法两种方法进行评估，市场比较法求得的综合单价为76,100.00元/平方米，收益法还原法求得的综合单价为21,991.00元/平方米，两种方法求得的结果差异较大。
结合待估对象区域市场交易情况，综合分析认为，收益法和市场比较法是从不同市场角度进行评估，达到互相验证的效果，使评估结果更加客观合理。
由于收益还原法测算出来的价格趋向于长期均衡价格，市场比较法测算出来的价格趋向于短期均衡价格。
在目前房地产市场存在泡沫的情况下，房地产的短期均衡价格必然高于长期均衡价格。
因此，收益还原法求得的收益价格往往在很大程度上低于市场比较法求得的价格，而评估对象的价格定义为评估时点的价格，即评估对象现在或者不久之后的市场价格，是一种短期价格。
根据待估对象所在楼盘周边物业近半年内的实际成交情况，以及结合物业自身的实际情况，并考虑到本次评估目的以及周边业态的经营和分布，所以本次评估取市场比较法的评估结果作为待估对象的最终价格更能反映客观价值。
则：评估价格＝市场比较法综合评估单价 ＝76,100.00元/平方米即：待估房地产评估值＝评估价格×建筑面积 ＝51,521,200.00元取整值经评估，待估房地产【安柏丽晶园4-7栋一层部分商业，建筑面积677.02平方米】在现状利用、完全产权前提条件下的评估值确定为51,521,200.00元。
案例
三、中航会所[房屋建筑物评估明细表第9项]（一）评估对象概况中航会所位于深圳市福田区深南大道安柏丽晶园4-7栋-1层、4栋1、2、3层，深圳特区报业大厦西面，为小区内会所，建筑面积共计2447.26平方米（实际可出租面积为2100平方米）；装饰装修情况：外墙主要为玻璃幕墙，各客房内墙贴墙纸，地面房间铺设地毯，其余部分为花岗岩及地板砖，内设有更衣室、淋浴房。
该房产系不可售物业，无法办理房屋产权证，其产权归属尚不明确，现由开发商（即深圳祁年）对外出租经营，全部出租给深圳市中航健身康体有限公司，租赁期限为五年，自2013年6月3日至2018年6月2日止。
（二）评估测算过程 北京中同华资产评估有限公司 第49页 第五部分资产基础法评估技术说明 评估人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，委估对象租赁市场比较活跃，较易了解市场租金水平。
根据评估对象的特点及自身实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，确定采用收益还原法一种方法进行评估，计算出房地产（含分摊地价）的评估价值。
1、年有效总收益的确定
（1）年租金有效收入的确定根据被评估单位提供的房屋租赁合同，评估对象房屋已有租约，租约期五年（自2013年6月3日至2018年6月2日止）；房屋租金标准为：2013年6月3日-2015年6月2日，每月租金40
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