福建东百集团股份有限公司
信用评级报告
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
ShanghaiBrillianceCreditRating&InvestorsServiceCo.,Ltd.
编号：【新世纪企评(2021)020548】
评级对象：福建东百集团股份有限公司
主体信用等级：评级展望：评级时间：
AA稳定2021年10月27日
概述
新世纪评级
BrillianceRatings
主要财务数据及指标
项目
金额单位：人民币亿元母公司口径数据：货币资金刚性债务所有者权益经营性现金净流入量合并口径数据及指标：总资产总负债刚性债务所有者权益营业收入净利润经营性现金净流入量
EBITDA
资产负债率[%]权益资本与刚性债务比率[%]流动比率[%]
现金比率[%]
利息保障倍数[倍]
净资产收益率[%]经营性现金净流入量与流动负债比率[%]非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%]EBITDA/利息支出[倍]EBITDA/刚性债务[倍]
2018年
2.4523.4519.03-1.99
84.1557.6433.5226.5129.97
2.76-1.585.5968.4979.11
115.1416.99
2.5310.76
-4.97
-18.08
3.220.19
2019年
1.6820.8717.97-2.60
88.4060.0433.4828.3641.00
3.291.437.6667.9284.70
136.4921.23
2.8312.01
4.39
4.94
3.760.23
2020年
2.0632.0919.59-8.36
119.6077.7545.6041.8518.24
2.70-0.686.7165.0191.77
111.2918.00
2.387.68
-2.06
-16.41
2.980.17
2021年上半年度
1.9636.1119.21-2.45
140.35100.3051.5240.05
9.801.050.84
－71.46
77.73
101.6915.69
－－
－
－
－－
注：根据东百集团经审计的2018～2020年及未经审计的2021年上半年度财务数据整理、计算。
分析师 熊桦xh@陈婷婷ctt@Tel：(021)63501349Fax:(021)63500872 上海市汉口路398号华盛大厦14F 评级观点 主要优势： 零售品牌及区域竞争优势。
东百集团是福建省百货行业龙头企业之
一，区域内具有较高的品牌知名度。
公司主力门店位于福州市核心商圈，地理位置优越，且经营历史悠久。
经过多年发展，公司零售业务经营已形成了一定的规模及区域市场竞争力。
核心主业运营态势向好。
东百集团目前已形成以商业零售及仓储物流业务为核心主业，同时经营酒店餐饮等业务的经营格局，业务较为多元化。
公司核心主业商业零售业务通过近年来的外延式拓展以及持续升级调整，可比口径下收入持续增长，经营呈现向好态势。
商业零售主业现金回笼及资产质量良好。
东百集团商业零售主业现金回笼较有保障。
同时，公司拥有一定量自有商业物业，所处区位较优，资产质量良好。
融资渠道多样。
作为上市公司，东百集团具备资本市场融资能力，且与金融机构的合作关系良好，公司融资渠道较为多样。
主要风险： 实体零售商经营面临的外部压力有所加大。
近年来国内零售行业增速放缓、激烈竞争、疫情等因素使得实体零售商持续面临较大的运营压力。
综合体项目及仓储物流业务运作压力。
东百集团商业综合体项目投资体量较大，仓储物流业务规模扩大亦存在不断的资金投入需求，导致公司主业运营存在持续的投融资压力。
商业综合体项目销售部分的去化情况，自持商业部分的运营成效，以及仓储物流项目退出情况等对公司经营业绩、债务负担、资金平衡能力等会产生较大的影响。
偿债压力。
东百集团近年来外延式拓展导致刚
1 性债务规上海新世纪资信评估投资服务有限公司 新世纪评级 BrillianceRatings
2 福建东百集团股份有限公司 信用评级报告 新世纪评级 BrillianceRatings 概况 该公司前身为1957年创建的“福州市东街口百货大楼”，并于1990年在此基础上改组设立福州东街口百货大楼股份有限公司。
1993年11月，公司于上海证券交易所上市，股票代码“600693”，公司首次公开发行股票后总股本为6,608万股，福州市财政局为公司控股股东。
1997年经福建省人民政府闽政体改（1997）23号文批准，公司名称变更为福建东百集团股份有限公司。
2005年12月，经国务院国资委国资产权（2005）1497号文件同意，福州市财政局将其持有的部分国家股转让给深圳市钦舟实业发展有限公司（简称“钦舟实业”）和深圳市飞尚实业发展有限公司，此次转让后公司控股股东变更为钦舟实业
1。
2012年开始，福建丰琪投资有限公司（简称“丰琪投资”）通过证券交易系统集中竞价交易持续买入公司股份。
截至2013年9月4日，丰琪公司共计持有公司21.24%股份，成为公司控股股东。
其后丰琪投资继续多次通过二级市场增持公司股份，截至2014年末共计持有公司29.20%股份。
2015年第一季度，公司通过向丰琪投资、9名公司高管及核心管理层人员非公开发行股票，募集资金6.47亿元
2，期末丰琪投资的持股比例进一步增至43.67%。
其后，经过二级市场继续增持，截至2021年7月28日，丰琪投资持有公司4.23亿股，持股比例为47.12%。
该公司成立以来一直以商业零售为核心主业，经过多年的专业化发展，在福建省百货零售行业已形成了较高的市场知名度，截至2021年6月末在福州拥有6家门店，另在福安、厦门以及甘肃兰州各有1家门店。
此外，2016年公司开始涉足仓储物流及供应链管理业务，加之还兼营酒店餐饮等业务，公司主业格局较为多元。
公司核心主业目前已发展为商业零售及仓储物流双主业。
业务
1.外部环境
（1）宏观因素2021年以来，随着疫苗接种持续推进，全球经济不断恢复，发达与新兴国 12009-2010年间，因钦舟实业与自然人毕德才之间的股权转让，该公司控股股东一度变更为毕德才，但后因毕德才未实际履行相关股权转让协议，经司法程序，控股股东恢复为钦舟实业。
2该次非公开定向增发募集资金总额6.47亿元，净募集6.41亿元。
3 新世纪评级 BrillianceRatings 家间表现分化，全球的通胀风险明显上升；部分新兴经济体率先加息、美联储货币政策宽松力度减弱，全球经济金融面临宽松政策退出带来的挑战；中美关系以及中东等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加了全球经济金融的不确定性，我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大。
短期内，宏观政策持续提供必要支持力度以及消费和制造业投资的修复将带动我国经济继续平稳恢复，同时需关注海外疫情形势、美对华战略遏制、全球经济修复等因素的变化；中长期看，“双循环”新发展格局下，我国改革开放水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入实施将进一步激发国内市场潜力、推动经济高质量发展，我国宏观经济基本面有望长期向好。
2021年以来，在疫苗接种持续推进及宽松政策的支持下，全球经济不断恢复，发达经济体修复节奏明显快于大多数新兴经济体，全球的通胀风险明显上升。
高物价、资本外流与货币贬值压力导致部分新兴经济体在经济恢复脆弱的情况下加息，美联储货币政策宽松力度也有所减弱，全球经济金融面临宽松政策退出带来的挑战。
同时，中美关系以及中东等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加了全球经济金融的不确定性，我国经济发展仍面临着复杂多变的外部环境，而积极主动推进对外合作有利于我国应对这种不稳定的外部环境。
我国经济保持平稳恢复，内部发展依旧存在一定程度的不平衡和不充分。
物价上涨压力总体可控，就业形势稳定。
规模以上工业企业增加值保持较快增长且高技术制造业表现强劲，工业企业的经营效益修复良好但面临的成本上升压力较大，而小型企业及部分消费品行业生产活动仍有待加强。
消费增速离正常水平的差距进一步缩小，消费升级类商品零售增长相对较快，餐饮消费依然偏弱；固定资产投资中房地产投资韧性较强，基建投资温和增长，制造业投资稳步恢复；出口贸易延续强势的同时增速有所回落。
人民币汇率在经历大幅升值后逐步调整，国际投资者对人民币资产的配置规模不断增加。
我国持续深入推进供给侧结构性改革，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局是应对国内外复杂局面的长期政策部署；宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性，为经济提供必要支持力度的同时加强定向调控。
我国财政政策保持积极且强调更可持续，赤字率和新增债务规模均小幅压减，加大对保就业、保民生、保市场主体的财政支持力度仍是重点；地方政府隐性债务风险化解工作力度加强，地方政府债务风险总体可控。
央行实行灵活精准的稳健货币政策，保持流动性合理充裕，续作两项直达工具延期至年底，推进绿色金融发展和坚持发展普惠金融，引导资金真正流入实体、服务实体；防控金融风险、保持宏观杠杆率基本稳定的目标下，实体融资增速放缓。
金融监管持续强化，提高上市公司质量、完善常态化退市机制、健全金融机构治理并强化金融控股公司和金融科技监管、防止资本无序扩张、加强债券市场建设，为资本市场健康发展夯实制度基础。
2021年是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一年，也是
4 新世纪评级 BrillianceRatings “十四五”时期的开局之年，在经济基本面的确定性明显提高的同时，平衡经济增长与风险防范，为深入贯彻新发展理念、加快构建新发展格局、推动高质量发展营造良好的宏观经济金融环境尤为重要。
短期内，全球的疫情防控形势仍严峻，美对华战略遏制、全球经济修复、全球地缘政治等因素存在诸多不确定性，我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大，而消费和制造业投资的修复有望带动我国经济继续平稳恢复：消费对经济的拉动作用将逐步恢复正常；企业盈利改善及中长期信贷资金支持下的制造业投资有望持续恢复，资金链压力加大以及新开工面积增速的回落将导致房地产开发投资增速放缓但韧性不减，基建投资表现预计平稳；在外需恢复的支持下出口贸易延续强势表现但持续的时间将取决于全球疫情防控形势。
从中长期看，在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，我国改革开放水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入推进将进一步激发国内市场潜力、推动经济高质量发展，我国宏观经济基本面仍有望长期向好。
（2）行业因素
A.零售行业2020年，在新冠肺炎疫情冲击影响下，国内零售市场短期承压明显并出现阶段性下滑。
但其后随着国内疫情防控形势不断向好，零售市场已经逐步走出疫情带来的深度冲击影响，消费呈现复苏态势。
受疫情影响，2020年各零售业态运行表现呈现一定分化，其中以必需消费品经营为主的超市业态、相关线上零售所受影响相对较小，能继续保持增长态势；而以可选消费、体验类消费为主的百货、购物中心等业态则受短期冲击影响较大，出现负增长。
但总体来看，此次疫情对国内消费市场的影响具有短期性和外在性，消费市场长期发展的内在动力未发生根本性变化。
同时，在国家推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，政府将继续以消费作为推动经济增长的主要内生动力，不断推进消费升级，激发消费活力，对零售行业而言能继续形成长期政策利好。
我国零售行业市场化程度高，在国民经济中占有重要地位。
多年来得益于国内经济的不断发展、庞大的人口基数、国民收入的持续增长以及城市化推进带来的消费需求提升，我国零售行业总体保持着持续增长的发展态势，但增速受宏观经济波动等因素影响，近年来呈现一定下滑态势。
2020年，新冠肺炎疫情的爆发对国际经贸形势及消费市场带来显著冲击影响。
国内方面，疫情爆发后为配合疫情防控需要，国家在全国范围内采取交通临时管制，加强人员隔离管控，暂时关闭人群易聚集场所，延迟复工复产等措施，对国内经济及消费市场的活跃性影响较大，2020年第一季度国内经济出现负增长。
二季度以来，随着国内疫情防控形势的逐步向好，以及复工复产复商复市的稳步推进，经济逐步回暖，二季度GDP增速由负转正，三季度、四季度经济继续呈现好
5 新世纪评级 BrillianceRatings 转态势。
根据国家统计局数据，经初步核算，2020年国内生产总值为101.60万亿元，按可比价格计算，同比增长2.3%。
分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度同比增长3.2%，三季度同比增长4.9%，四季度同比增长6.5%。
2021年上半年，我国继续加强疫情防控，经济持续稳定恢复，上半年国内生产总值53.22万亿元，按可比价格计算，同比增长12.7%，两年平均增长为5.3%。
图表
1.GDP、社会消费品零售总额变化情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind、国家统计局 消费市场方面，2020年受疫情影响，居民消费意愿受到抑制，消费活跃度总体有所降低，全年社会消费品零售总额为391,981亿元，比上年下降3.9%。
但作为国内经济增长的重要驱动力，当年消费支出对GDP的贡献率仍保持在50%以上，消费仍然是经济稳定运行的压舱石。
上半年，国内消费市场受疫情冲击较为明显，出于疫情防控需要，居民外出活动频次降低，购物娱乐消费需求减少。
其后，随着国内疫情防控形势持续向好，以及政府为鼓励消费，发放“消费券”等各项鼓励消费政策推出，消费市场形势逐步好转。
三季度以来随着常态化疫情防控推进，居民生活节奏及消费活动持续恢复，消费市场延续复苏态势。
从趋势上看，1-2月份社会消费品零售总额跌幅达到20.5%后，单月跌幅呈现逐步收窄趋势，至8月开始单月社会消费品零售总额开始恢复增长。
2021年上半年社会消费品零售总额211,904亿元，同比增长23.0%，两年平均增速为4.4%。
总体来看，国内零售市场已经走出疫情带来的深度冲击影响，消费呈现复苏态势，但同时仍需关注散发疫情对消费市场可能产生的影响。
图表
2.社会消费品零售总额月度变化数据（单位：%） 资料来源：Wind、国家统计局
6 新世纪评级 BrillianceRatings 总体来看，此次疫情影响具有突发性，并未对国内消费市场长期发展的内在推动因素产生根本性影响。
需求方面，我国人口基数的持续扩大、居民收入的增长及消费水平的提升，仍为零售行业的持续发展提供了良好支撑。
2020年在疫情影响下，一季度国内经济活跃度降低，居民名义收入增加，实际收入减少。
其后，随着疫情防控的有效推进及疫情影响因素的逐步减弱，居民消费能力逐步得到恢复。
全年来看，全国居民人均可支配收入为32,189元，比上年同期名义增长4.7%，扣除价格因素，实际增长2.1%。
消费支出方面，当年全国居民人均消费支出21,210元，比上年同期名义下降1.6%，扣除价格因素，实际下降4.0%，疫情对消费支出存在一定抑制影响。
从消费支出构成来看，疫情影响下，必选消费品支出仍稳健增长，可选消费支出存在萎缩，全年人均食品烟酒消费支出同比增长5.1%；生活用品及服务消费支出下降1.7%；教育文化娱乐消费支出下降19.1%；衣着消费支出下降7.5%。
2021年上半年，全国居民人均可支配收入17,642元，比上年同期名义增长12.6%，扣除价格因素，实际增长12.0%；全国居民人均消费支出11,471元，比上年同期名义增长18.0%，扣除价格因素，实际增长17.4%。
从消费者信心指数来看，2019年指数维持在高位波动，体现出了较强的消费信心。
进入2020年，疫情影响下消费者信心指数一度跌至6月的112.60，但至12月已回升至122.10；2021年6月消费者信心指数为122.80。
消费信心的修复将推动消费复苏。
图表
3.全国居民人均收支情况（单位：元） 数据来源：Wind、国家统计局图表
4.消费者信心指数 数据来源：Wind、国家统计局
7 新世纪评级 BrillianceRatings 价格方面，2020年CPI上涨2.5%，涨幅比上年回落0.4个百分点，物价走势基本平稳。
分月看，同比涨幅呈现前高后低态势，其中受疫情、春节等因素叠加影响，1-2月CPI上涨较多，同比分别上涨5.4%和5.2%；其后随着复工复产的推进，市场供需状况逐步恢复，加之“猪周期”下行价格回落，CPI同比涨幅波动中回落，至10月增速降至0.5%，11月增速同比下降0.5%；12月受低温天气、需求增加及成本上升等因素影响，CPI同比上涨0.2%。
2021年上半年，消费市场供给相对充足，CPI上涨0.5%。
分月看，前两个月，受去年同期高基数影响，CPI同比分别下降0.3%和0.2%；随着基数逐渐降低，3月份同比转为上涨0.4%，之后逐月回升至1.3%；在猪肉价格降幅扩大带动下，6月份涨幅略有回落，上涨1.1%。
商品零售价格（RPI）与居民消费价格的变动保持着较高的一致性。
图表
5.CPI与RPI走势变化情况（单位：%） 资料来源：Wind、国家统计局 从政策方面来看，作为拉动经济的三驾马车之
一，消费历来受到国家政府的高度重视及支持。
近年来政府持续鼓励消费，将消费作为激活经济增长的内生动力，不断培育消费发展新动能，鼓励行业升级转型，零售行业面临的政策面较好。
2020年以来，在新冠肺炎疫情期间，国家出台专项政策在金融领域对企业给予扶持，同时针对商贸领域印发了《关于应对新冠肺炎疫情做好稳外贸稳外资促消费工作的通知》、《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》等政策，多地政府通过发放“消费券”等形式鼓励刺激消费，政府支持力度进一步有所加大。
2020年9月，国务院办公厅发布《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》，提出了要以新业态新模式为引领，加快推动新型消费扩容提质，坚持问题导向和目标导向，补齐基础设施和服务能力短板，规范创新监管方式，持续激发消费活力，促进线上线下消费深度融合，努力实现新型消费加快发展，推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
总体来看，零售行业在疫情期间承担着一定的居民生活物资供应保障职能，同时消费作为疫情后经济增长的重要引擎，零售行业有望在政策中持续获益。
从市场竞争格局来看，零售行业市场化程度高，企业数量众多。
同时，零售行业属于规模经济和范围经济显著的行业，高市场集中度会产生较高的规模
8 新世纪评级 BrillianceRatings 经济和盈利水平。
随着中国2001年加入WTO，尤其是随着2004年零售业取消外资在股权、数量和区域等方面的限制，实现全面开放以来，国内零售行业发展迅速，并形成了一批具有一定市场地位及知名度的零售商。
但由于我国疆域广阔，跨区域拓展难度大等因素影响，多年来我国零售行业集中度始终处于相对较低水平。
根据中国连锁经营协会数据，近年来国内连锁百强企业销售规模占社会消费品零售总额的比重不足10%；同时，近年来网上零售占比不断提升，但比重也仅在25%左右。
多年来，在较为开放的市场环境下，为实现规模效应，零售商持续通过扩大门店数量、并购重组等方式进行拓展，零售行业竞争始终较为激烈。
另一方面，随着国内电商的发展，线上零售对线下实体门店产生了很大的分流影响，实体零售的竞争力遭到削弱，零售行业多年形成的既有竞争格局被打破，新的零售格局逐步重塑。
近年来，在行业变革加剧，O2O融合及新零售的风潮下，零售企业纷纷加强业务调整及创新力度，电商企业向线下发展实体到店业务，实体零售商触网发展线上业务及到家业务，呈现融合发展态势。
同时，在大数据、机器视觉、深度学习等科技快速发展的支撑下，新型零售业态形式、新型购物场景模式不断涌现，行业创新能力及技术含量得到提升。
此外，线上与线下零售商在竞争发展的同时也在逐步走向相互渗透融合，龙头企业间合作不断。
强强联合下，零售行业面临着进一步洗牌，未来龙头企业规模、地位预期将会得到进一步巩固。
2020年，新冠肺炎疫情短期内对零售行业造成冲击，导致行业出现负增长，但针对零售各细分业态，此次疫情的影响会有所分化。
其中经营以必需消费品为主的超市业态、相关线上零售所受影响相对较小；以可选消费、体验类消费为主的百货、购物中心等业态所受短期冲击影响较大。
从零售行业各业态数据来看，电商继续保持着较好增长，根据国家统计局数据，全年全国网上零售额为117,601亿元，较上年增长10.9%；其中实物商品网上零售额97,590亿元，较上年增长14.8%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%。
实体零售方面，超市业态由于需求相对刚性，2020年仍实现了3.1%的增长；百货店、专业店和专卖店业态则分别下降9.8%、5.4%和1.4%。
从零售企业来看，疫情期间具备线上线下及到家服务能力、供应链整合能力的龙头零售商的竞争优势凸显，可通过线上业务的开展，缓解对线下业务的冲击影响，同时通过自身供应链能力，广泛获取货源，保障日常必需物资及紧缺物资的供应，以获取更多消费者信赖，增加消费粘性。
具备较强综合实力的零售龙头企业在此轮疫情过程中，其品牌影响力及市场地位有望得到进一步巩固。
同时，疫情之下，居民消费习惯被转变，线上消费需求激增，流量大量转移至线上，疫情期间线上消费习惯的养成，进一步利好电商业务及到家业务的发展，从而会对线下实体零售形成进一步分流及竞争压力。
9 图表
6.零售行业各业态3近年来同比增长情况（单位：%） 新世纪评级 BrillianceRatings 资料来源：Wind、国家统计局 图表
7.按业态分部分零售企业数据概览（单位：亿元，%） 企业名称 百联集团重庆百货天虹股份王府井大商股份 核心经营指标（合并口径） 核心零售业态 百货、购物中心、奥特莱斯、超商等百货、超市、家电连锁百货、超市百货、购物中心、奥特莱斯等百货、超市、家电连锁 营业收入 619.14210.77118.0082.2381.17 毛利率 17.3225.7142.8835.4333.55 净利润 7.3110.512.573.555.34 核心财务数据（合并口径） 总资产 资产负债率 经营性净现金流 959.26 65.47 59.41 168.08178.06220.04172.74 57.8262.3644.8644.57 11.8210.318.18-0.96 鄂武商 购物中心、超市 76.3935.12 5.47 228.02 56.52 12.30 东百集团 百货、购物中心等 18.2444.23 2.70 119.60 65.01 -0.68 注：新世纪评级根据公开资料整理；数据口径为2020年。
从行业风险来看，宏观经济环境的变化会对零售行业整体景气度产生一定影响，面临着因经济波动、消费驱动不足、CPI下滑等导致零售行业增速不达预期的风险。
同时，境外消费、跨境购物需求也存在着分流境内消费，影响行业增速的风险。
此外，2020年以来新冠肺炎疫情爆发，短期消费需求受到一定抑制，零售行业亦面临一定突发事件引发的外部风险。
现阶段，国内零售行业市场集中度仍偏低，业内企业间竞争压力持续较大，同时同质化高强度竞争造成行业盈利难以得到显著提升。
对零售企业而言，物业租赁、人工、物流、营销、水电费等是其重要的成本费用支出构成，受制于国内物流成本及物业获取成本居高、人工成本不断上升等因素影响，零售企业经营的成本费用控制压力依然较大。
此外，随着居民消费需求的不断升级，零售商在顺应消费潮流趋势，及时进行运营升级调整，提升运营实力方面存在持续的需求。
在新零售风潮下，零售行业内部整合速度有所加快，资本市场较为活跃，线上线下零售企业通过并购合作等方式寻求优势互补、资源共享。
在零售行业线上线下双向融合趋势及行业变革加剧的情况下，零售商能否及时做出准确的商业判断及调 32016-2017年为商务部重点监测零售企业数据；2018-2020年数据为限额以上零售业单位数据。
10 新世纪评级 BrillianceRatings 整，或将影响企业的长期发展。
此外，零售企业还持续面临着商品质量、安全经营等方面的运营监管压力。
B.仓储物流行业近几年，我国仓储物流行业得益于内需拉动、电子商务蓬勃发展而快速增长。
但随着传统地产商的进入及电商自建仓库步伐的加快，未来仓储物流行业竞争压力或将加大。
近十年来，国内仓储业在早期经历了迅速的扩张，至2016年投资额达到高位后，于2017-2019年投资额呈负增长，2020年克服新冠肺炎疫情影响仓储业固定资产投资完成额再次正增长。
具体看，我国仓储业固定资产投资完成额从2012年的3,120亿元高速增长到2015年的6,620亿元后，2016年增速开始回落，当年完成投资6,984亿元，2017年至2019年投资力度下降，2019年仓储业固定资产投资完成额为6,246亿元，2020年仓储业固定资产投资完成额同比增长9.9%至6,864亿元。
在投资带动下，我国仓储设施供给总量持续增长，根据Wind数据，2017-2019年末，我国营业性通用仓库面积分别为10.38亿平方米、10.60亿平方米和10.90亿平方米，增长率分别为4.0%、2.1%和2.8%。
目前，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之
二。
随着制造业向中西部城市转移，加上高速公路网络的日益完善，带动了如成都、重庆、沈阳和武汉等区域物流中心的发展，而西安、郑州、长沙和合肥正逐步成为次级物流中心。
此外，受电商渠道下沉的推动，物流服务网络随之向
三、四线城市扩张，区域性节点城市的仓储物流亦获得了较快的发展。
目前大型物流地产企业已实现
一、二线城市及重点区域的市场布局。
以普洛斯中国、万纬和易商红木等主流开发商占据着国内高标仓库市场大部分份额。
图表
8.国内仓储业固定资产投资情况 资料来源：国家统计局，Wind 土地为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显。
为推进土地节约集约利用，上海、湖南、厦门、珠海等省市开始探索用地弹性年期制、缩短土地最高出让年限等方式。
且土地招拍挂制度的实施、拆迁成本的上升，均增加了企业的拿地成本和拿地难度，中短期内土地因素已 11 新世纪评级 BrillianceRatings 成为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈。
鉴于经济发达地区土地供应短缺尤为突出，一线城市的仓储需求逐步向外围溢出，带动了上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等地仓储业务的发展。
近年我国仓储行业总体保持平稳运行态势。
2018-2020年中国仓储指数（综合）年平均值分别为51.3%、52.5%和51.5%。
2018年受国际政治经济形势影响，仓储业务规模稳中趋缓，行业需求整体趋弱；2019年随中美贸易摩擦影响逐渐消化，行业景气度有所回升；2020年受新冠肺炎疫情影响行业景气度转而小幅下行。
根据物联云仓披露的数据，2020年12月全国32个城市4仓库平均空置率为12.96%，仓库平均租金为27.58元/平方米/月，而2019年12月平均空置率为11.90%，平均租金为27.77元/平方米/月。
从2020年全年走势看，受新冠肺炎疫情影响，3月份起空置率持续上升，至6月到全年最高点15.64%，7、8月份持续下降，但9月再次升至14.68%，后逐月下降；平均租金则在27.51-27.83元/平方米/月间窄幅波动，总体较为稳定。
2021年上半年，仓储物流行业行情呈波动走势。
从中国仓储指数（综合）看，1月环比上升至52.2%，2月受春节假期影响大幅降至48.9%，3月随需求转暖回升至52.7%，4月明显回升至55.0%，5月大幅下降至51.3%，6月回升至53.2%。
从空置率和租金看，根据物联云仓披露的数据，5月全国32个城市仓库平均空置率为11.18%，环比下降0.66%，比上年同期下降3.60个百分点；仓库平均租金为27.57元/平方米/月，环比下降0.79%，比上年同期减少0.08元/平方米/月。
总的看，2021年以来仓储物流业景气度比上年上升。
图表9.2018年以来中国仓储指数（单位：%） 资料来源：Wind 政策环境来看，我国“一路一带”、“京津冀一体化”、“长江经济带”等战略的实施对物流业发展提出更高的要求。
2014年我国相继出台了《物流业发展中长期规划（2014～2020年）》、《关于促进商贸物流发展的实施意见》等文 432个城市包括：北京、上海、深圳、苏州、杭州、宁波、广州、东莞、南京、佛山、嘉兴、长沙、天津、无锡、大连、长春、重庆、武汉、郑州、沈阳、合肥、昆明、哈尔滨、成都、青岛、西安、贵阳、太原、济南、南昌、石家庄和兰州。
比2018年12月的30个城市多了宁波和长春。
12 新世纪评级 BrillianceRatings 件，涉及推进仓储建设、仓储延伸服务、仓储管理、仓储标准的制定等多项内容。
2015年6月及11月，中国国家标准化管理委员会、商务部分别印发了《关于加快推进商贸物流标准化工作的意见》和《商贸物流标准化专项行动计划》，以降低物流成本、提高物流效率，带动供应链上下游关联领域物流标准化水平的不断提高。
2016年7月，国家发改委印发关于《“互联网+”高效物流实施意见》的通知，要求深入推进供给侧结构性改革，顺应物流领域科技与产业发展的趋势，加快完善物流业相关政策法规和标准规范，推动大数据、云计算、物联网等先进信息技术与物流活动深度融合，推进“互联网+”高效物流与大众创业万众创新紧密结合。
整体而言，行业发展的政策环境持续改善。
从竞争格局及态势来看，我国仓储物流行业集中度高，且市场受外资企业主导。
目前我国主要有12家大中型仓储物流地产企业，其中外资企业6家（即普洛斯集团、嘉民、易商红木、丰树、安博、维龙），本土企业6家（即宝湾、宇培
5、新地、百利威、万纬、平安）。
此外，近年来随着国内电子商务的蓬勃发展、在线零售的需求快速增长，适用电商的专用仓库严重紧缺，促进了电商公共仓库的建设投资，电商企业自建仓库步伐加快。
另一方面，考虑到仓储物流行业的发展潜力，传统地产商以及其他跨行业投资商也纷纷进军仓储物流行业。
仓储物流行业竞争不断加剧。
风险关注方面，随着我国仓储物流行业的发展，行业内经营企业不断增加。
物流地产良好的发展前景吸引了较多投资方进入，加上电商不断完善自身物流仓储体系建设，行业竞争不断加剧。
仓储物流项目投资受资金及土地资源影响较大。
尤其土地作为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显，企业拿地成本和拿地难度上升。
行业政策变化将会对仓储物流市场格局产生较大影响。
（3）区域市场因素 福州市作为福建省省会城市，商业发展程度较高。
近年来福州市零售行业整体发展较稳定，但随着新商圈的不断成形，实体零售业竞争愈发激烈。
该公司核心主业零售业务主要集中在福建省福州市，其他业务涉及区域市场较为分散，故福州市零售市场发展状况等因素，会对公司业务发展形成一定影响。
福州市作为福建省省会城市，位于福建东部沿海地区、闽江下游，系国内首批14个对外开放的沿海港口城市之
一，市场化程度较高。
福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国(福建)自由贸易试验区于2015年挂牌，相关政策的实施将有助于推动福建区域经贸的发展，并对地方商贸业的发展起到推动作用。
根据福州市统计局初步核算，2019年，福州市实现地区生产总值9,392.30亿元，比上年增长7.9%；实现社会消费品零售总额4,198.94亿元，比上年增长9.6%。
2020年疫情影响下，福州市全年实现地区生产总值10,020.02 5下属上市公司中国物流资产（股票代码:01589.HK）。
13 新世纪评级 BrillianceRatings 亿元，比上年增长5.1%；全年社会消费品零售总额4,225.61亿元，仅比上年增长0.6%。
2021年上半年，福州市消费品零售总额为2,259.78亿元，同比实现15.9%的增长。
随着经济及城市建设的发展，福州市目前商圈众多，零售业竞争激烈。
除了东街口商圈及台江商圈两大传统商圈外，随着福州推进“东扩南进西拓”的城市布局，又逐步形成了万宝商圈、金山浦上商圈、五四北商圈、东二环商圈等新商圈，共同构成了福州当前的商圈格局。
其中，座落于福州市区中心的东街口商圈沉淀时间最长，且与中国十大历史文化名街“三坊七巷”相邻，人流量较大，商圈内拥有东百集团、新华都、大洋百货等零售商入驻。
但近年来，受福州地铁修建的影响，东街口商圈周边交通受围堵，人流进出不便，客流受到较大影响。
2017年，随着地铁线路的修建完毕，东街口商圈位于福州地铁1号线、4号线的地铁换乘枢纽核心区域，商圈地理位置的优越性得到进一步显现。
公司在福州区域内的竞争对手主要包括大洋百货、万达广场、泰禾广场等商业零售商。
2.业务运营 该公司目前已形成了以商业零售及仓储物流为核心双主业，其他业务共同发展的经营格局。
公司商业零售业务经过多年深耕发展，已成为福建百货零售行业的龙头企业之
一，品牌具有较高的区域市场知名度。
近年来，尽管面临市场竞争、新冠疫情等外部压力，但随着门店升级改造及外拓的稳步推进，公司商业零售业务整体运营态势向好。
公司商业地产项目开发规模较大，但由于项目量有限，对业绩贡献波动性较大，且需关注在建项目的投融资压力。
公司仓储物流业务采取“投-建-招-退-管”的相对轻资产模式，运营项目规模不断扩大，需关注该业务资金平衡压力。
该公司多年来立足于商业零售主业，并通过2016年以来的业务多元化发展，形成了目前以商业零售及仓储物流业务为核心双主业，同时经营酒店餐饮等业务的格局。
2018-2020年和2021年上半年度公司分别实现营业收入29.97亿元、41.00亿元、18.24亿元和9.80亿元，收入波动大主要受商业零售业务收入变化、商业地产业务项目结转等影响。
图表10.公司主业基本情况 主营业务 市场覆盖范围/核心客户 业务的核心驱动因素 商业零售（含商业地产） 国内/福建 规模、品牌、资产、管理、资本等 仓储物流 国内 资本、资源、管理等 酒店餐饮 国内/福州 管理等 资料来源：东百集团 从收入构成来看，商业零售业务一直以来为该公司核心收入来源，2020年以来受执行新收入准则影响，收入规模较以前年度出现明显下滑，但可比口径 14 新世纪评级 BrillianceRatings 下，业务收入仍能保持增长。
商业地产业务方面，随着公司福安及兰州两个商业综合体项目的开发及地产部分销售收入的结转，2016-2017年商业地产收入大幅增长并成为短期内最主要的收入来源，但由于公司调整销售策略，采用短期持有与部分销售相结合的模式，以及无其他在售项目，随着上述两个项目销售收入逐步结转，2018年以来商业地产收入逐步减少。
此外，2016年以来，公司实施多元化主业战略，开始进入仓储物流及供应链管理业务领域。
其中仓储物流业务为公司近年来发展重点，现已成为公司核心双主业之
一，随着项目量的增加，收入总体有所增长，但同时因为该业务采用“投-建-招-退-管”闭环模式，随着项目的陆续退出，租金等收入规模会存在波动，项目收益大量体现在退出阶段所实现的投资收益。
公司供应链管理及酒店餐饮业务由于业务存在调整，近年来收入规模存在波动。
（1）主业运营状况/竞争地位 图表11.公司核心业务收入及变化情况（单位：万元） 主导产品或服务营业收入合计 其中：核心业务营业收入其中：
（1）商业地产
（2）商业零售
（3）供应链管理
（4）仓储物流
（5）酒店餐饮 金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比 2018年度2019年度2020年度 299,695.12289,964.74 96.75%56,106.29 19.35%189,173.56 65.24%37,034.12 12.77%6,954.95 2.40%695.820.24% 410,005.84399,878.16 97.53%48,396.92 12.10%318,708.82 79.70%25,074.58 6.27%6,266.66 1.57%1,431.18 0.36% 182,404.20180,561.53 98.99%26,545.97 14.70%141,298.38 78.25%253.460.14%9,129.845.06%3,333.881.85% 2021年上半年度98,026.6497,375.34 99.34%5,283.30 5.43%85,911.86 88.23%- 4,092.684.20% 2,087.502.14% 2020年上半年度79,974.5579,331.52 99.20%13,250.15 16.70%60,385.82 76.12%253.460.32%4,361.395.50%1,080.701.36% 资料来源：东百集团
A.商业业务该公司商业业务包括商业零售业务及商业地产业务。
其中商业地产主要为在兰州、福安、福清的三个商业综合体项目，涉及购物中心、商铺、住宅、写字楼等业态。
公司商业业务由公司本部及下属子公司共同运营。
商业零售 该公司成立以来立足福建市场发展零售业务，系当地龙头百货零售企业。
目前公司共计拥有9家门店，分布于福建福州、厦门、福安，以及甘肃兰州。
其中主力门店东百中心位于福州市商业中心东街口商圈，与中国十大历史文化名街“三坊七巷”相邻，所处区位良好。
经过多年发展，公司已在区域市场内形成了较高的品牌知名度和市场占有率。
15 新世纪评级 BrillianceRatings 从业务模式来看，该公司商业零售业务近年来逐步由传统百货零售业态向购物中心业态转型延伸，目前经营模式主要包括联营、自营和租赁。
其中联营模式特征是在实现销售后，公司在确认商品销售收入的同时，根据与供应商的协议确认商品采购成本和相应的毛利。
公司一般每月按不同商品类型对应合同约定的扣点与供应商进行结算，对公司而言，无存货积压、跌价等风险。
2020年开始公司采用净额法对联营模式进行核算。
自营模式需先采购商品，取得商品的所有权后在门店进行销售。
这一模式下公司需承担相应的存货风险，对商品判断及采购能力具有更高的要求。
公司自营模式主要涉及的商品为部分烟酒、化妆品等。
租赁模式主要是将部分门店场地提供给租户自主经营，公司依据合同约定定期向商户收取租金。
管理方面，由该公司总部负责目标计划的制定、门店选址与定位、招商及营销等。
招商方面，公司对外招商实行统
一、集中管理，由集团招商中心按照公司制定的招商计划和招商方案集中对外招商，并根据公司制定的管理标准对商户进行统一管理。
同时，公司根据市场变化与门店运营情况，一般对年度招商计划每半年修订一次，各门店可根据品牌销售排名、销售绩效等指标，提交品牌调整需求方案。
近年来，公司加强了餐饮、休闲娱乐、儿童游乐等体验性业态的引入，并持续推进品牌调改，以优化商业结构。
2020年疫情期间，为缓解供应商的经营压力，公司给予租赁和联营供应商减免租金及管理费的支持，合计减免金额逾0.68亿元。
顾客服务及营销方面，该公司不断根据市场环境及消费者需求进行门店商业布局规划和空间环境调整，改善购物环境，为消费者提供更好的硬件服务。
营销方面，公司近年来推出了包括“超级乐购日：周末免单”、“双倍积分”、“文创集市”等主题活动，以提高门店聚客能力。
同时，公司还通过微信、移动APP等平台为客户提供服务，加强与顾客的互动交流。
2020年以来，公司加强零售业务数字化运营，通过云商城、直播销售、社群运营等方式，为顾客提供线上零售服务，全年实现线上业务收入0.45亿元。
截至2020年末，公司已积累会员人数224.25万，当年会员消费占联营销售的比重为88.64%。
门店规模及资产方面，该公司2018年以来新增门店包括东百中心C馆、兰州中心、东百运动生活城店、东百城永嘉天地店和东百城福安店。
截至2021年6月末，公司门店数量为9家，其中福州地区6家门店，厦门、福安及兰州地区各1家门店。
其中，东百中心（包括ABC三馆）是公司一直以来的主力门店，其位于福州市东街口核心商圈，毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”，门店地下部分与福州地铁1号线打通对接，总体来看门店所处区位良好，交通便利。
东百中心
A、B两馆隔街而立，其中A馆于1957年开业，经营历史悠久，在区域内的品牌知名度高。
2017年，公司通过竞价方式取得了“福州三坊七巷城市综合体运营服务项目”的10年经营权，该项目作为东百中心C馆，与
A、B馆形成联动。
C馆于2018年10月开业，定位于时尚精品街区，以“现代时尚+文化艺术+趣味潮玩”为标签。
兰州中心为该公司商业综合体项目自持商业部分，于2019年1月正式开 16 新世纪评级 BrillianceRatings 业。
兰州中心毗邻甘肃省博物馆，定位于城市时尚生活中心，入驻品牌包括兰蔻、阿玛尼彩妆及香水、雅诗兰黛、CK、TOMMYHILFIGER、万宝龙、COACH、老凤祥、阿迪达斯、SKECHERS、星巴克、IMAX空间站国际影城、海底捞等品牌。
兰州中心开业当年即实现了盈利，2021年以来兰州中心已进入快速成长期，在当地区域市场地位突出。
图表12.公司商业零售业务门店基本情况（单位：万平方米） 门店名称 位置/商圈 建筑面积开业时间物业性质 A馆\东百东街店 7.13 1957年 自有 租赁期限- 东百中心B馆\东方东街店 福州/东街口商圈 4.16 2004年 自有 - C馆 4.62 2018年 租赁 10年 东百优品城元洪店（原东百元洪店）东百爱琴海店（原福州东百爱琴海店）东百城群升店（原东方群升店）东百城蔡塘店（原厦门蔡塘广场） 福州/台江商圈 福州/金山浦上商圈 福州/台江商圈 厦门/社区型购物中心 东百运动生活城 福州/金融街商圈 东百城永嘉天地店 福州/社区型购物中心 8.10 2007年 4.63 2015年 3.28 2008年 4.10 2014年 2018年（部 7.79 分开业） 4.78 2019年 租赁 20年 租赁20年、10年 租赁 15年 租赁 20年 租赁15年1个月 租赁 15年 东百城福安店 福安市阳头商圈 7.14 2019年 自有 - 兰州中心 兰商州圈/七里河西站20.882019年自有- 资料来源：东百集团 品牌方面，2017年以来，该公司为统一品牌形象，实现标准规划化管理，对各业态的LOGO、名称等进行了调整。
其中，原东百东街店、东方东街店合并为“东百中心”，并分别作为东百中心的A/B馆，加之2018年新开的C馆，总体定位于集百货的商品力和运营力、购物中心的体验，以及街区的休闲生活场景为一体的“超级百货”。
从门店定位来看，东百中心、兰州中心为公司未来的标杆店；以东百爱琴海店为代表的精品百货精耕重点商圈；“东百城”主要定位于社区购物中心；东百运动生活城定位于主题店；东百优品城元洪店定位于城市奥莱+线上模式。
公司商业业态不断丰富。
从门店物业性质来看，该公司拥有一定量的自有物业门店，包括东百中心A/B馆、兰州中心和东百城福安店，建筑面积合计39.30万平方米。
公司租赁物业一般签长期合约，租赁期限在10-20年左右，并规定了同等条件下的优先续租权。
相对而言，租赁模式前期投入量少，开店速度快，但面临着租期内租金支出不断上涨、租期到期后无法续租、物业租赁纠纷等风险。
而自有物业门店前期投入量大，但不受租期及租金上涨等的影响，能够保证门店的持续稳定经营。
2018-2020年和2021年上半年，该公司商业零售业务收入分别为18.92亿 17 新世纪评级 BrillianceRatings 元、31.87亿元、14.13亿元和8.59亿元。
由于主力门店周边地铁建设发生围挡、门店升级调整进行闭店装修、电商冲击等因素综合影响，2016-2017年公司商业零售业务收入规模持续下滑，但随着门店调整完毕及地铁通车围挡拆除，2018年以来业务恢复增长。
2019年公司拓展速度有所加快，新开业多家门店，业务收入进一步增长。
2020年公司商业零售业务收入同比下降55.67%，主要受当期执行新收入准则影响；公司当年商业零售业务运营短期受到新冠疫情一定影响，但随着疫情防控形势向好及新开业门店收入释放，公司当年净额法下可比口径商业零售业务收入仍实现8.25%的增长。
2021年上半年，公司商业零售业务收入同比增长42.27%，运营情况向好。
商业地产 该公司近年来推进的商业地产项目主要为福安东百广场项目（简称“福安项目”）、兰州国际商贸中心项目（简称“兰州项目”）和福清东百利桥项目（简称“福清项目”）。
2018-2020年和2021年上半年度，公司商业地产业务收入分别为5.61亿元、4.84亿元、2.65亿元和0.53亿元，均来自于兰州及福安项目，上述项目于2016年开始陆续结转收入，随着项目开发进入尾声及运营策略调整，近年结转收入规模逐年减少。
兰州项目是兰州市重点招商引资项目，位于兰州市中心核心商圈，地理位置优越，建成后将成为兰州市新地标。
该项目由合资公司兰州东方友谊置业有限公司（简称“兰州东方”）负责建设运营，公司持股比例为51%
6。
该项目用地面积7.25万平方米，总建筑面积58.74万平方米，由写字楼（6.89万平方米）、酒店（7万平方米）、SOHO（5.09万平方米）、购物中心（12万平方米）、金街商铺（10.38万平方米）、地下室及车位等（17.39万平方米）构成。
其中酒店、购物中心和部分车位为自持物业（其中酒店部分由合作方运营管理，购物中心部分由公司运营管理）。
待项目建成及销售完毕后，所有资产将按照股份制原则进行分配。
该项目总投资预计为47亿元，项目于2012年启动，截至2021年6月末已完成投资46.65亿元，除酒店仍在装修阶段外，其他部分已竣工。
2014年，项目中SOHO和写字楼（低区和中区）先行开始进入预售；2015-2016年金街和写字楼（高区）先后开盘，截至2021年6月末，项目可供出售面积23.05万平方米，已售面积12.99万平方米，已销售金额24.87亿元。
其中，写字楼、SOHO基本已销售完毕，剩余未售面积主要为金街。
由于公司调整了金街的销售策略，改为短期持有与部分销售相结合，将金街纳入购物中心的整体招商规划，目前仅少量进行了销售（销售面积1.27万平米），截至2021年6月末金街经营面积为6.53万平方米，已签约面积占比90%。
金街未来计划通过带租约形式整体进行转让，去化情况有待关注。
此外，持有业态部分，公司负责运营的购物中心项目兰州中心已于2019年1月正式开业。
6根据兰州市政府与公司签订的《合作建设兰州国际商贸中心协议书》、《合作建设兰州国际商贸中心协议书补充协议》，公司控股子公司兰州东百商业管理有限公司与兰州友谊饭店共同投资组建兰州东方友谊置业有限公司，兰州友谊饭店持有另外49%股权。
18 新世纪评级 BrillianceRatings 资金方面，兰州项目合资公司兰州东方注册资本为2亿元。
其中该公司以现金出资8.06亿元，占51%
7，兰州友谊饭店以土地使用权出资，作价7.71亿元，占49%，双方投入超出注册资本部份，合资公司确认为债务，由合资公司根据资金占用时间、人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算资金占用费。
该项目前期运作资金主要依靠股东资金投入及项目销售回款，2018年开始有新增金融机构借款，截至2021年6月末借款余额为2.53亿元，融资成本为6%。
福安项目位于福建福安市坂中乡湖口片区，富春溪的西岸，为该公司全资控股项目，规划建成为闽东北地区最大的住宅、商业综合体。
该项目用地面积12.25万平方米，总建筑面积44.25万平方米，建设规划包括住宅及商业（购物中心及酒店等）。
其中住宅部分全部对外销售，商业部分目前销售与自持运营相结合。
项目预计总投资25.80亿元，截至2021年6月末已投入资金25.35亿元。
该项目分三期建设，其中一期及二期住宅分别于2014年、2016年启动开发，目前均已基本售完；三期商业于2017年开工建设，其中福安东百城（购物中心）于2019年7月开业；酒店部分于2021年9月开业。
截至2021年6月末，福安项目可供出售面积37.85万平方米，已销售面积26.59万平方米，已累计销售金额21.38亿元。
资金方面，除股东投入及项目销售回款外，福安项目截至2021年6月末无金融机构借款。
图表13.截至2021年6月末商业地产项目基本情况（单位：亿元、万平方米） 项目名称 兰州项目福安项目 计划总投资 47.00 25.80 期末已投入金额 46.65 25.35 期末可供出售面积 23.05 37.85 期末已累计销售面积 12.99 26.59 期末已累计销售金额 24.87 21.38 期末已累计回笼金额 24.60 21.32 (计划)完工时间 2022-12 2021-09 资料来源：东百集团 福清项目方面，2019年10月该公司以9.56亿元价格竞得位于福清市龙山街道、龙江街道占地面积约19万平方米的商业用地的国有建设用地使用权，用于推进福清东百利桥项目。
该项目规划结合公司前期“文-商-旅”项目运作经验，协同福清历史文化传承，整体开发、修复及重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文旅新地标。
截至2021年6月末，该项目土地款及相关契税已支付，并推进了保留建筑的修缮工作，以及分区块进行建设，期末项目在建面积近20万平方米。
由于福清项目涉及历史文物保护等，规划总平方案仍在优化中，具体规划指标待进一步细化。
项目目前预计总投资25亿元，截至2021年6月末已投入资金12.32亿元，项目后续计划通过销售回笼资金、项目贷等方式解决资金需求。
此外，根据公司与福清市国有资产管理中心、福清市侨乡建设投资有限公司签订的相关协议，后者将回购福清东百利桥项目的历史建筑、传统老建筑、新建建筑共计46,106平方米、地下车位762个，回购价款总额4.89亿元，截至2021 7纳入公司并表范围。
19 新世纪评级 BrillianceRatings 年6月末公司已累计收到回购款2.2亿元。
关注项目后续进展及投融资情况。
B.仓储物流业务该公司于2016年开始进入仓储物流行业，该业务为公司目前重点发展业务，主要由全资子公司东百物流有限公司（简称“东百物流”）负责运营。
该公司仓储物流业务定位于标准库和定制库，服务对象主要为大型工业企业、电商、第三方物流企业等。
公司采取“投-建-招-退-管”模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，以相对轻资产方式实现滚动发展及资金闭环。
公司该业务板块收益主要来自于物流仓库的租赁收入、管理服务收入和项目退出收益。
2018-2020年和2021年上半年度，公司仓储物流业务分别实现收入0.70亿元、0.63亿元、0.91亿元和0.41亿元，受项目投入运营及退出等因素综合影响，业务收入规模存在波动。
该公司仓储物流业务布局规划以长三角、珠三角、京津冀核心城市群为基础，以华中、西南、西北重要节点城市为支撑，以新兴仓储物流城市为补充。
公司通过招拍挂、并购等形式获取项目用地。
公司仓储物流项目建设周期一般为12-18个月，建设一般外包给第三方建筑施工企业，根据施工节点支付工程款并保留一定额度尾款在工程质保期之后支付。
截至2021年6月末，该公司运营、建设及储备中的物流项目共计18个，建筑面积合计约182万平方米，分别位于广东、北京、天津、浙江、四川等地，公司以项目公司形式具体负责项目运作。
同期末，公司上述仓储物流项目规划投资合计71.70亿元，已投入资金合计49.18亿元。
公司已投入运营仓储物流项目下游客户包括京东、顺丰、名创优品、国药集团、百世物流等企业。
图表14.截至2021年6月末已签约仓储物流项目情况 项目名称 项目获得方式 土地面积(亩) 规划投资规模(亿元) 截至2021年6月末项目已投入资金（亿元） 项目状态 佛山乐平股权收购 300 4.42 4.42退出期并受托管理 截至2021年6月末项目出租率 100% 佛山芦苞 招拍挂 280 5.69 5.69退出期并受托管理 100% 北京亦庄股权收购 66 4.01 4.01 运营期 95% 天津宁河资产并购 317 5.64 5.64退出期并受托管理 82% 东莞沙田股权收购 100 4.70 0.72 前期 - 浙江嘉兴股权收购 175 4.37 4.37 运营期 100% 成都新津股权收购 233 3.47 3.47退出期并受托管理 99% 武汉黄陂股权收购 63 1.96 1.66 在建 - 常熟经开南股权收购 65 1.13 福州华威股权收购 261 8.86 廊坊固安股权收购 218 8.63 0.96 在建 一期运营期，二
三 4.72 期在建 7.11 在建 一期95% - 郑州空港股权收购 149 3.95 1.63 在建 - 20 新世纪评级 BrillianceRatings 项目名称 天津崔黄口北 肇庆大旺 项目获得方式 股权收购 股权收购 土地面积(亩) 115 165 规划投资规模(亿元) 1.82 截至2021年6月末项目已投入资金（亿元） 1.58 3.94 0.74 项目状态在建在建 截至2021年6月末项目出租率 - - 常熟经开北股权收购 104 3.24 1.69 在建 - 东西湖走马股权收购 100 3.18 0.77 前期 - 岭 长沙雨花 招拍挂 157 未定 - 前期 - 石家庄藁城招拍挂 169 2.69 北 - 前期 - 资料来源：东百集团 资金方面，该公司近年来仓储物流业务发展资金主要包括自有资金、项目贷款、前期项目退出回收资金等。
项目退出方面，2018年以来公司已先后对佛山乐平项目、天津宁河项目、成都新津项目和佛山芦苞项目实施退出，交易对手均为黑石集团旗下企业。
公司目前对于上述项目仍保有20%的股权，并作为物业管理服务提供方，可获取管理费收益，管理费按净运营收益的一定比例收取。
截至2021年6月末，公司上述项目退出已实现资金回笼共计18.25亿元。
受业务运作模式影响，公司将持续适时对项目进行退出，因此退出阶段实现的投资收益会是项目收益的重要组成部分。
图表15.仓储物流项目退出情况 项目名称佛山乐平项目天津宁河项目成都新津项目 退出标的 佛山睿优仓储有限公司80%股权天津兴建供应链管理有限公司80%股权成都欣嘉物流有限公司80%股权 交易对价（亿元，人 民币）2.84 3.59 1.77 佛山芦苞项目佛山睿信物流管理 2.76 有限公司80%股权 合计 - 10.96 资料来源：东百集团 投资收益（亿元，人 民币）2.26 2.67 0.64 2.16 7.73 截至2021年6月末已回笼资金（亿元，人民币） 5.86 6.56 2.27 3.56 18.25 备注 已回笼款含股东借款3.02亿元。
已回笼款含股东借款3.01亿元。
已回笼款含股东借款0.50亿元。
已回笼款包括51%股权款，以及股东借款2.13亿元 -
C.其他业务 该公司酒店餐饮业务近年来一直为单一酒店运营，酒店与公司主力门店东百中心位于同一物理体内，地理位置良好，为按照准四星级标准装修的高档商务酒店。
2018年9月公司对酒店进行闭店装修，并于2019年6月重新正式营业，截至2021年6月末，东百坊巷大酒店房间总数为171间。
2020年及2021年上半年，公司酒店餐饮业务收入分别为0.33亿元和0.21亿元，同期入住率分别为44.39%和55.61%，2020年疫情对业务运营成效产生一定影响。
该公司2016年开始涉足供应链管理业务，受业务持续调整影响，近年来收入规模总体有所减少，2018-2020年分别为3.70亿元、2.51亿元和0.03亿元，公司2020年下半年开始已停止供应链管理业务。
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（2）盈利性 图表16.公司盈利来源结构（单位：亿元） 新世纪评级 BrillianceRatings 资料来源：根据东百集团所提供数据绘制。
注：经营收益=营业利润-其他经营收益 从盈利来源来看，2018-2020年随着商业地产业务结转规模的不断减少及期间费用规模扩大，加之2020年疫情影响零售业务盈利性释放，该公司经营收益规模同比逐年有所减少，同时2018年以来公司仓储物流业务部分项目开始进入退出期，相应形成较多投资收益，导致投资净收益对利润贡献大幅增加。
此外，2020年公司对投资性房地产由成本计量模式变更为公允价值计量模式，亦导致当期形成大量公允价值变动收益。
2021年上半年，随着疫情影响减弱及商业零售主业较好恢复，公司主业盈利明显改善，当期利润主要由经营收益贡献。
图表17.公司营业利润结构分析 公司营业利润结构 营业收入合计（万元）毛利率（%） 其中：商业地产商业零售供应链仓储物流酒店餐饮 毛利（万元）其中：商业地产商业零售供应链仓储物流酒店餐饮 期间费用率（%）其中：财务费用率（%） 全年利息支出总额（万元） 2018年度2019年度2020年度 299,695.1222.1140.1717.810.7267.4847.89 66,270.8022,536.8833,686.58 267.484,693.25 333.2014.40 2.1117,363.92 410,005.8421.9446.4518.930.4559.2542.07 89,951.5422,481.7860,326.84 111.793,712.94 602.0816.03 3.1620,370.44 182,404.2044.2326.6944.16-8.4190.7837.76 80,676.297,086.0162,392.31 -21.328,287.651,259.02 36.678.00 22,503.93 2021年上半年度98,026.64 52.3266.8849.49 93.2940.9151,289.753,533.2942,516.90 3,818.16 854.0332.96 9.63- 2020年上半年度79,974.55 38.7432.9238.73-8.4151.6241.7930,985.074,361.7523,388.20-21.322,251.43451.6440.7311.22 - 22 新世纪评级 BrillianceRatings 公司营业利润结构 2018年度2019年度 其中：资本化利息数额（万元） 11,689.35 8,046.43 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
2020年度8,426.87 2021年上半年度 - 2020年上半年度 - 受商业地产业务结转进度及零售业务发展影响，该公司近年来营业毛利存在一定波动，2018-2020年和2021年上半年分别为6.63亿元、9.00亿元、8.07亿元和5.13亿元。
其中商业地产业务毛利分别为2.25亿元、2.25亿元、0.71亿元和0.35亿元，受商业地产业务项目开发结转影响，业务毛利波动较大。
同时，尽管面临疫情的一定影响，随着主力门店盈利的逐步恢复及新开业项目盈利能力释放，同期商业零售业务毛利分别为3.37亿元、6.03亿元、6.24亿元和4.25亿元，总体呈现增长态势。
仓储物流业务受项目投入运营及退出影响，毛利存在波动性。
公司其他业务对毛利贡献相对有限。
同期，公司期间费用分别为4.31亿元、6.57亿元、6.69亿元和3.23亿元。
从期间费用构成来看，销售费用所占比重最高，近年占比在40-50%，主要是租赁及物管费用、折旧摊销费用、员工薪酬、企划营销费、水电费等支出。
随着公司零售业务门店的增加，销售费用及管理费用支出相应出现增长。
同时，近年来公司有息债务规模不断扩大，带来财务费用支出相应增长。
图表18.影响公司盈利的其他关键因素分析 影响公司盈利的其他关键因素 2018年度2019年度 投资净收益（万元） 22,633.6733,470.20 营业外收支净额及其他收益（万元） 1,179.03 -897.40 公允价值变动损益（万元） - -392.59 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
2020年度 8,427.291,717.7825,342.94 2021年上半年度 217.141,347.25-236.57 2020年上半年度22,368.28 2,360.32-193.55 投资收益方面，该公司近年来投资收益主要为仓储物流业务项目退出形成的一次性投资收益，受项目退出情况影响较大。
公司营业外净收支及其他收益主要受政府补助、门店关店或调整过程中产生的损益等因素影响。
2020年，受投资性房地产变更为公允价值模式计量影响，公司形成大量公允价值变动收益。
受上述因素综合影响，2018-2020年和2021年上半年，该公司净利润分别为2.76亿元、3.29亿元、2.70亿元和1.05亿元，存在波动。
总体来看，公司近年来利润规模受投资收益、公允价值变动收益等影响较大，易存在波动。
（3）运营规划/经营战略 该公司未来将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资产商业发展模式的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更 23 新世纪评级 BrillianceRatings 强的物流基础设施网络。
从投融资规划来看，公司在商业及仓储物流板块存在储备及在建项目，有持续的资本性投入需求，相应面临一定投融资压力。
管理
1.产权关系与公司治理 作为上市公司，该公司根据相关法律法规要求及自身经营管理的需要，建立并不断完善内控制度体系和管理组织架构。
自丰琪投资成为公司控股股东以来，其通过二级市场增持及参与公司非公开发行股票，持股比例不断上升，公司股权结构的稳定性得到增强。
但同时，目前控股股东所持股份质押率高，仍或面临一定由此引发的控制权风险。
（1）产权关系 该公司为上市公司，丰琪投资于2013年9月成为公司控股股东以来，通过二级市场增持及参与公司非公开发行股票，持股比例不断上升，截至2021年7月28日，丰琪投资持有公司4.23亿股，持股比例为47.12%。
同期末，丰琪投资所持股份中3.17亿股已质押，质押率较高，公司股价波动会带来补仓或平仓风险，或面临一定由此引发的控制权风险。
此外，2018年以来，丰琪投资一致行动人施章峰、施霞先后通过二级市场或部分要约方式增持该公司股份。
截至2021年7月28日，施章峰持有公司0.63亿股，持股比例为7.00%，其中已质押股份为0.43亿股；施霞持有公司0.21亿股，持股比例为2.38%。
丰琪投资主要从事商业投资，近年来除持有该公司股份外，无其他重大对外投资。
目前施文义先生全资控股丰琪投资，为公司实际控制人，施章峰为其子、施霞为其女。
除公司外，施文义还主要担任福建中联房地产开发集团有限公司董事长。
（2）主要关联方及关联交易 该公司制定了《关联交易管理办法》等制度，以规范关联交易行为。
2010年公司与兰州友谊饭店共同组建兰州东方，开发兰州项目，并把兰州友谊饭店以土地使用权出资超出注册资本的部分，自2013年6月起计入兰州东方的负债，根据资金占用时间计算资金占用费，利率为6.15%。
截至2020年末公司其他应付款中对兰州友谊饭店的资金往来款余额为5.09亿元。
除上述事项外，公司其他关联交易主要为商品购销等，规模不大，2020年采购商品/接受劳务发生额合计为0.86亿元，出售商品/提供劳务发生额合计为0.26亿元。
24 新世纪评级 BrillianceRatings
（3）公司治理 该公司按照《公司法》、《证券法》、中国证监会和上海证券交易所颁布的相关法律法规等要求建立及完善公司治理结构。
公司设有股东大会、董事会、监事会以及在董事会领导下的经营团队，同时董事会下设战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会等专业委员会。
2.运营管理
（1）管理架构/模式 该公司根据业务管控需要建立了“集团-经营性企业”两个层次的管控模式；同时根据自身运营管理需要，设立及不断优化职能部门设置。
近年来因任期届满、个人原因等，该公司董事、监事及高级管理人员存在较多变动。
公司对相关职务空缺已做了人事安排，并根据当前经营发展需求扩充了管理团队，仍需关注人员变动可能对公司后续经营管控产生的影响。
（2）经营决策机制与风险控制 为规范运营及管理，控制经营风险，该公司建立了必要的内控制度，并通过内部审计及考核对执行情况进行监督管理，以保障经营管理工作的规范有序进行。
在财务方面，该公司制定了《财务管理制度》，实行财务垂直管理，并建立了独立的会计核算制度和财务管理体系。
公司以制度形式，加强对预算编制与执行、资金调控、财务报告编制等方面的规范和控制。
在对外担保方面，该公司制定了《对外担保管理制度》，建立了严格的授权批准制度。
公司投融资中心为公司对外担保的主管部门，负责对外担保行为的日常管理和风险控制。
公司对外提供担保事项须经公司董事会或股东大会审议通过后方可实施。
（3）投融资及日常资金管理 在投融资管理方面，该公司制定了《投资管理制度》等制度，对投资决策权限、决策程序、实施管理、监控管理等环节进行了规范。
资金方面，该公司制定了《资金管理制度》，实行资金集中管理，并通过全面预算管理，控制资金风险。
公司货币资金的支付均须经过相应的授权批准。
公司通过年度预算对融资活动进行管控。
（4）不良行为记录 根据公开信息查询及该公司提供的资料，公司控股股东、公司母公司及下属核心子公司近三年无实质不良行为。
25 新世纪评级 BrillianceRatings 图表19.公司不良行为记录列表（最近三年，截至查询日） 信息类别 信息来源 查询日期控股股东母公司核心子公司 欠贷欠息 中国人民银行征信中心 各类债券还本付息 公开信息 2021/10/9、2021/9/27、2021/9/28、2021/9/16 2021/10/12 无不涉及 无正常 无不涉及 重大诉讼 公开信息、审计报告 2021/10/12 无 见“表外事项” 工商 国家企业信用信息公示系2021/10/12 正常 正常 正常 统 质量 公司说明 2021/9/30 无 无 无 安全 公司说明 2021/9/30 无 无 无 资料来源：根据东百集团所提供数据及公开信息查询，并经新世纪评级整理。
备注：“未提供”指的是公司应该提供但未提供；“无法提供”指的是公司因客观原因而不能提供相关资讯；“不涉及”指的是无需填列，如未对非核心子公司提供过担保。
财务 近年来随着主业发展及项目购建投入资金需求的增加，该公司债务规模不断扩大，负债经营程度总体较重，但公司目前即期刚性债务偿付压力尚可控。
公司商业零售主业现金回笼能力较强，但受商业地产等业务开展影响，近年来经营活动现金流稳定性不足。
公司存量货币资金尚充裕，且拥有一定量区位良好的自有商业物业资产，可为债务的偿付提供基本保障。
但公司资产中存货占比较高，实际流动性受其影响较大。
1.数据与调整 华兴会计师事务所（特殊普通合伙）8对该公司2018年至2020年财务报表进行了审计，并均出具了标准无保留意见的审计报告。
公司执行《企业会计准则—基本准则》（2006版）和财政部颁布的其他各项会计准则。
公司根据财政部于2018年发布的《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2018〕15号)及其解读和企业会计准则的要求编制2018年度财务报表。
公司2019年开始执行新金融工具准则，并根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）和《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会[2019]16号），对财务报表格式进行修订。
公司自2020年起施行新收入准则；同年起对投资性房地产的后续计量模式进行变更，即由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
公司2021年上半年度财务报表未经审计。
公司2021年开始执行新租赁准则。
受仓储物流板块项目并购及进入退出期等影响，该公司近年来并表范围存在持续变动。
8原名福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）26
2.资本结构
（1）财务杠杆 图表20.公司财务杠杆水平变动趋势 新世纪评级 BrillianceRatings 资料来源：根据东百集团所提供数据绘制。
2018-2020年末及2021年6月末，该公司负债总额分别为57.64亿元、60.04亿元、77.75亿元和100.30亿元，受仓储物流业务购建阶段投融资需求增加、执行新租赁准则等影响，公司债务规模呈现逐年增长态势。
资本方面，2018-2020年末及2021年6月末，该公司所有者权益分别为26.51亿元、28.36亿元、41.85亿元和40.05亿元，资本实力得到不断增强；其中2020年权益增加较多，主要是受当期经营积累增加以及投资性房地产改为公允价值模式计量影响。
公司2018年以来未进行现金分红；2019年公司进行股份回购，用于股权激励或员工持股计划，当年公司累计回购股份0.28亿股，涉及资金1.50亿元，导致当年新增库存股。
截至2021年6月末，公司未分配利润为23.26亿元，占归属于母公司所有者权益的比重为67.80%，需关注股利分配政策对权益的影响。
同期末，该公司资产负债率分别为68.49%、67.92%、65.01%和71.46%，波动中有所上升，负债经营程度总体较重，其中2021年6月末，资产负债率明显上升主要受执行新租赁准则影响
9。
需关注公司商业及仓储物流板块投融资需求对公司债务负担的影响。
9公司在首次执行日仅对2021年1月1日尚未结束的租赁合同就实施新租赁准则的影响进行评估，本次会计政策变更期导致资产负债率增加6.03个百分点。
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（2）债务结构 图表21.公司债务结构及核心债务 新世纪评级 BrillianceRatings 核心债务 2016年末2017年末2018年末 刚性债务（亿元） 17.74 24.30 应付账款（亿元） 3.43 5.00 预收款项\合同负债（亿元） 7.03 2.68 其他应付款（亿元）10 6.92 7.57 租赁负债（亿元） - - 刚性债务占比（%） 47.36 56.22 应付账款占比（%） 9.16 11.56 预收款项\合同负债占比（%） 18.77 6.20 其他应付款占比（%） 18.48 17.52 租赁负债（%） - - 资料来源：根据东百集团所提供数据绘制。
33.5210.802.007.88 58.1518.733.4713.66 - 2019年末 33.4810.144.048.76 55.7716.906.7314.60 - 2020年末 45.608.203.1212.46 58.6610.554.0116.02 - 2021年6月末51.526.773.6112.6016.2751.376.753.6012.5616.23 从债务期限结构看，2018-2020年末及2021年6月末，该公司长短期债务比分别为66.47%、97.29%、115.24%和139.79%，随着近年来长期借款融资力度的加大，投资性房地产采用公允价值模式计量相应增加递延所得税负债，以及执行新租赁准则后新增确认租赁负债，公司非流动负债规模持续上升，债务期限结构拉长。
从债务构成看，该公司负债主要体现为日常经营活动中形成的应付账款、预收款项及合同负债、其他应付款，以及刚性债务等。
其中受业务发展融资需求增加影响，公司刚性债务规模不断增长，2020年末及2021年6月末分别为45.60亿元和51.52亿元。
公司应付账款主要是应付供应商货款、应付工程款、应付租金等，2020年末分别为0.51亿元、6.81亿元、0.66亿元。
公司近年来预收款项及合同负债主要为预收房款、商业预售卡款、预收租金及物业费等；随着兰州及福安项目的结转，近年来相关预收房款规模总体有所减少，此外2019年以来因福清东百利桥项目新增预收回购款。
公司2020年末其他应付款为12.46亿元，其中主要是兰州友谊饭店资金往来款5.09亿元、押金及质保金1.62亿元、商场装修工程款0.72亿元、代收商户营业款3.90 10其他应付款不含应付利息及应付股利；应付利息计入刚性债务。
28 新世纪评级 BrillianceRatings 亿元11等。
受执行新租赁准则影响，2021年6月末公司新增确认租赁负债16.27亿元。
（3）刚性债务 图表22.公司刚性债务构成（单位：亿元） 刚性债务种类 短期刚性债务合计其中：短期借款一年内到期长期借款应付短期债券应付票据其他短期刚性债务 中长期刚性债务合计其中：长期借款应付债券其他中长期刚性债务 综合融资成本（年化，%） 2016年末 8.905.723.16 0.038.848.340.505.42 2017年末2018年末2019年末 11.184.816.02 0.3613.1211.891.225.19 11.625.204.83 1.5921.9021.905.39 5.200.701.513.00 28.2828.285.45 2020年末9.664.133.492.0335.9435.94 5.28 2021年6月末15.134.418.031.010.011.6836.3936.395.10 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
受仓储物流等项目投入资金需求影响，该公司近年来刚性债务持续增长，主要构成包括银行借款、债券、黄金租赁（计入其他刚性债务）等。
截至2021年6月末，公司刚性债务增至51.52亿元，其中短期及中长期刚性债务分别为15.13亿元和36.39亿元，期限以长期为主，构成主要是抵质押银行借款、发行的超短期融资券等。
期末，公司短期借款利率区间为4.50%-4.65%；长期借款利率区间为4.25%-6.00%。
期末债券为公司发行的“21闽东百SCP001”，利率为5.20%。
3.现金流量
（1）经营环节 图表23.公司经营环节现金流量状况 主要数据及指标 2016年 2017年 营业周期（天）营业收入现金率（%）业务现金收支净额（亿元）其他因素现金收支净额（亿元）经营环节产生的现金流量净额（亿元）EBITDA（亿元） 509.7094.962.01-2.30-0.303.62 412.5198.635.08-2.033.056.35 2018年 438.05110.51 -0.26-1.33-1.585.59 2019年 312.54113.94 3.13-1.701.437.66 2020年 1,048.77108.470.47-1.15-0.686.71 2021年上半年度 107.67 1.07-0.230.84 - 11受执行新收入准则影响，公司将联营模式下应付供应商货款由应付账款调整至其他应付款列报。
29 新世纪评级 BrillianceRatings 主要数据及指标 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年上半年度 EBITDA/刚性债务（倍） 0.22 0.30 0.19 0.23 0.17 - EBITDA/全部利息支出（倍） 3.25 4.92 3.22 3.76 2.98 - 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
注：业务收支现金净额指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额；其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的收支净额。
该公司商业零售业务经营活动收现能力较强，而商业地产业务收入结转及销售款回笼之间存在时间差，导致公司营业收入现金率会存在波动。
同时，由于商业地产业务综合体项目体量较大，开发周期较长，导致公司营业周期总体较长。
公司近年来业务现金收支净额受商业零售业务开展，兰州、福安、福清等商业地产项目投入及销售等影响较大。
2018-2020年和2021年上半年度公司经营活动产生的现金流净额分别为-1.58亿元、1.43亿元、-0.68亿元和0.84亿元，波动性较大。
总体来看，公司近年来经营环节现金净流入量对债务偿付保障稳定性不足。
该公司EBITDA主要由利润总额构成，受盈利波动影响，公司2018-2020年EBITDA分别为5.59亿元、7.66亿元和6.71亿元。
受债务增长影响，2020年公司EBITDA对刚性债务及利息支出的保障程度总体有所弱化。
（2）投资环节 图表24.公司投资环节现金流量状况（单位：亿元） 主要数据及指标 回收投资与投资支付净流入额购建与处置固定资产、无形资产及其他长期资产形成的净流入额 2016年-0.20-2.97 2017年0.02-6.52 2018年0.06-7.59 2019年10.37-8.44 2020年-2.12 2021年上半年度 -0.04 -6.62 -4.21 其他因素对投资环节现金流量影响净额投资环节产生的现金流量净额 -3.16 -6.50 -7.53 -0.451.48 -1.87-10.62 0.11-4.13 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
该公司近年来投资环节现金收支主要体现在门店升级改造、理财收支、仓储物流项目并购\建设支出以及退出等方面。
总体来看，受商业零售门店及仓储物流项目较大规模资本性支出的影响，2018年公司投资活动现金流呈现净流出状态，为-7.53亿元。
2019年，公司继续推进零售门店开业及仓储物流项目建设，同时随着部分仓储物流项目退出后股权转让款及公司对其借款的回笼，以及前期理财投资资金回收，当年投资活动现金流呈现净流入状态，为1.48亿元。
2020年以来，受购建仓储物流项目、购买理财产品等影响，2020年和2021年上半年度公司投资环节产生的现金流量净额分别为-10.62亿元和-4.13亿元。
30 新世纪评级 BrillianceRatings
（3）筹资环节 图表25.公司筹资环节现金流量状况（单位：亿元） 主要数据及指标 权益类净融资额其中：永续债及优先股 债务类净融资额 2016年 0.15- 1.56 2017年 0.01- 5.32 2018年 -0.94- 7.39 2019年 -1.50- -1.22 2020年 0.00- 11.72 2021年上半年度 0.00- 3.64 其中：现金利息支出筹资环节产生的现金流量净额 0.98 1.23 1.55 1.89 2.17 1.19 1.71 5.33 6.45 -2.72 11.72 3.64 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
2018-2020年和2021年上半年度，该公司筹资活动现金流净额分别为6.45亿元、-2.72亿元、11.72亿元和3.64亿元。
近年来随着主业开展及项目推进，公司资金需求增加，债务筹资力度较大。
2019年公司筹资环节现金流呈现净流出状态，主要受回购库存股等影响。
4.资产质量 图表26.公司主要资产的分布情况 主要数据及指标 流动资产（亿元，在总资产中占比）其中：货币资金（亿元）存货（亿元）其他应收款（亿元） 2016年末 42.8173.40% 6.2732.931.89 2017年末 43.0463.22% 9.2630.641.94 2018年末 39.8747.37% 5.8824.615.07 2019年末 41.5446.99% 6.4629.214.26 2020年末 40.2033.61% 6.5028.773.51 2021年6月末42.5330.31%6.5630.133.52 非流动资产（亿元，在总资产中占比） 其中：投资性房地产（亿元）固定资产（亿元）在建工程（亿元）无形资产（亿元）长期待摊费用（亿元）长期股权投资（亿元）使用权资产（亿元） 15.5226.60% 1.983.523.083.912.23 - 25.0436.78% 4.265.203.555.422.680.00 - 44.2852.63% 22.328.213.974.393.620.71 - 46.8653.01% 29.118.660.030.044.512.06 - 79.4066.39% 60.339.280.020.053.993.01 - 97.8169.69% 65.369.040.030.053.533.029.90 期末全部受限资产账面金额（亿元）受限资产账面余额/总资产（%） 12.7721.89 20.9130.71 11.1413.23 17.6920.01 39.0532.65 45.6832.55 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
近年来，随着主业的多元化发展，以及商业、仓储物流项目的推进，该公司资产规模不断增长，2018-2020年末及2021年6月末资产总额分别为84.15亿元、88.40亿元、119.60亿元和140.35亿元。
其中，2020年以来公司资产总额增加较多，除受业务经营规模扩大影响外，还受到投资性房地产改为采用公允价值模式计量、执行新租赁准则等影响。
31 新世纪评级 BrillianceRatings 该公司近年来非流动资产主要由投资性房地产、固定资产、长期待摊费用、长期股权投资等构成。
公司固定资产及投资性房地产主要为房屋及建筑物，随着兰州项目等商业项目及仓储物流项目完工转入，以及2020年投资性房地产采用公允价值模式计量，公司近年来固定资产及投资性房地产保持增长。
2020年末及2021年6月末，公司固定资产分别为9.28亿元和9.04亿元；投资性房地产分别为60.33亿元和65.36亿元，其中2021年6月末投资性房地产中属于商业零售及仓储物流板块金额分别为32.71亿元和32.65亿元。
随着公司投资性房地产采用公允价值模式计量，需关注相关资产价值波动影响。
公司长期待摊费用主要为待摊的门店装修费用等。
2020年和2021年6月末公司长期股权投资分别为3.01亿元和3.02亿元，主要是公司对退出的仓储物流项目仍保有20%股权。
此外，2021年6月末，受执行新租赁准则影响，公司新增9.90亿元使用权资产及3.39亿元长期应收款。
该公司流动资产主要由货币资金、其他应收款、存货等构成。
公司近年来存货主要是商业地产项目形成的开发成本及开发产品，随着兰州及福安项目逐步结转，2018年末存货减少至24.61亿元；2019年以来受新增福清东百利桥项目投入影响，存货又有所增长，2020年和2021年6月末分别为28.77亿元和30.13亿元。
公司2021年6月末存货中，开发成本为20.77亿元（兰州项目、福安项目、福清东百利桥项目分别为5.08亿元、3.38亿元和12.32亿元）、开发产品为0.90亿元、出租开发产品7.35亿元。
公司2020年和2021年6月末其他应收款分别为3.51亿元和3.52亿元，主要为兰州项目拆迁安置代垫款、押金\保证金、仓储物流项目的股权转让款等。
公司2020年和2021年6月末货币资金分别为6.50亿元和6.56亿元，其中受限资金分别为0.52亿元和0.24亿元，主要为各类保证金、意向金等。
截至2021年6月末，该公司所有权或使用权受到限制的资产为45.68亿元，占资产总额的比重为32.55%；其中除受限货币资金外，主要为用于借款抵押的固定资产、投资性房地产，分别为4.82亿元和40.63亿元。
5.流动性/短期因素 图表27.公司资产流动性指标 主要数据及指标 流动比率（%）速动比率（%）现金比率（%） 2016年末 155.0435.5424.12 2017年末 148.0841.9531.88 2018年末 115.1440.7316.99 2019年末 136.4939.2821.23 2020年末 111.2930.4918.00 2021年6月末 101.6928.8115.69 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
截至2021年6月末，该公司流动比率、速动比率及现金比率分别为101.69%、28.81%和15.69%。
公司流动资产中存货占比较高，实际流动性受存货变动影响较大。
32 新世纪评级 BrillianceRatings
6.表外事项 截至2021年6月末，该公司合并范围内对仍参股20%的已退出仓储物流项目主体佛山睿优仓储有限公司、天津兴建供应链管理有限公司提供担保，担保额度以20%股权所对应的价值为限，期末担保余额合计为5.67亿元。
此外，按照房地产经营惯例，公司下属兰州及福安项目开发运营主体为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性担保。
未决诉讼方面，该公司2020年7月公告中铁建工集团有限公司因与兰州东方工程施工合同纠纷向法院提起诉讼，涉诉金额3.38亿元。
根据公司公告，公司不存在欠付工程款的情况，且公司已于以前年度足额计提相关工程总包成本，预计不会对公司后续利润造成重大影响。
仍需关注相关诉讼后续进展及影响。
7.母公司/集团本部财务质量 该公司为上市公司，通过本部及下属企业从事主业运营。
公司本部对下属企业管控及资源调度能力强。
公司本部2020年营业收入为6.79亿元，主要来自东百中心的运营收入，公司本部承担较多管理及投融资职能，当年净利润为0.17亿元。
截至2020年末，该公司本部资产为62.56亿元，其中货币资金2.06亿元，其他应收款38.93亿元（主要为与子公司的资金往来）、对子公司的长期股权投资10.23亿元、固定资产及投资性房地产合计为8.85亿元。
同期末，公司本部负债为42.97亿元，资产负债率为68.69%。
外部支持因素 国有大型金融机构支持 截至2021年6月末，该公司获得的金融机构授信总额为63.50亿元，其中已使用额度为51.49亿元（其中工农中建交五大商业银行的授信使用占比为36.64%）。
图表28.来自大型国有金融机构的信贷支持 机构类别 综合授信 已使用授信额度 利率区间 全部（亿元） 63.50 51.493.15%-6.0% 其中：国家政策性金融机构（亿元）工农中建交五大商业银行（亿元） 其中：大型国有金融机构占比（%） - 24.3138.28 18.8736.64 4.25%-5.15% - 资料来源：根据东百集团所提供数据整理（截至2021年6月末）。
附加条件/增信措施 抵质押/保证/信用 - 抵质押/保证 - 33 评级结论 新世纪评级 BrillianceRatings 该公司目前已形成了以商业零售及仓储物流为核心双主业，其他业务共同发展的经营格局。
公司商业零售业务经过多年深耕发展，已成为福建百货零售行业的龙头企业之
一，品牌具有较高的区域市场知名度。
近年来，尽管面临市场竞争、新冠疫情等外部压力，但随着门店升级改造及外拓的稳步推进，公司商业零售业务整体运营态势向好。
公司商业地产项目开发规模较大，但由于项目量有限，对业绩贡献波动性较大，且需关注在建项目的投融资压力。
公司仓储物流业务采取“投-建-招-退-管”的相对轻资产模式，运营项目规模不断扩大，需关注该业务资金平衡压力。
近年来随着主业发展及项目购建投入资金需求的增加，该公司债务规模不断扩大，负债经营程度总体较重，但公司目前即期刚性债务偿付压力尚可控。
公司商业零售主业现金回笼能力较强，但受商业地产等业务开展影响，近年来经营活动现金流稳定性不足。
公司存量货币资金尚充裕，且拥有一定量区位良好的自有商业物业资产，可为债务的偿付提供基本保障。
但公司资产中存货占比较高，实际流动性受其影响较大。
34 新世纪评级 BrillianceRatings 跟踪评级安排 根据相关主管部门的监管要求和本评级机构的业务操作规范，在本信用评级报告有效期（本信用评级报告出具之日起至2022年7月31日止）内，本评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化、影响发行人经营或财务状况的重大事件、发行人履行债务的情况等因素。
在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，本评级机构将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料。
本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。
本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果。
如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，本评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
35 附录一： 公司与实际控制人关系图 新世纪评级 BrillianceRatings 注：根据东百集团提供的资料绘制（截至2021年7月28日）。
附录二： 公司组织结构图 注：根据东百集团提供的资料绘制（截至2021年6月末）。
36 附录三： 相关实体主要数据概览 全称 福建丰琪投资有限公司福建东百集团股份有限公司 简称 丰琪投资东百集团 与公司关系 公司之控股股东本级 母公司持股比例 （%） — — 兰州东方友谊置业有限公司 兰州东方友核心子公司 51 谊 福安市东百置业有限公司 福安东百 核心子公司 100 注：根据东百集团2020年度审计报告附注及所提供的其他资料整理。
主营业务 商业投资商业零售商业地产商业地产 刚性债务余额1.1932.092.59- 2020年（末）主要财务数据（亿元） 所有者权益 营业收入 净利润 经营环节现金净流入量 6.99 - -0.08 0.31 19.59 6.79 0.17 -8.36 10.29 4.78 1.24 1.34 5.06 2.32 0.04 -1.29 EBITDA0.002.182.180.06 新世纪评级 BrillianceRatings 备注 37 新世纪评级 BrillianceRatings 附录四： 主要数据及指标 主要财务数据与指标[合并口径] 2018年 2019年 2020年 资产总额[亿元]货币资金[亿元]刚性债务[亿元]所有者权益[亿元]营业收入[亿元]净利润[亿元]EBITDA[亿元]经营性现金净流入量[亿元]投资性现金净流入量[亿元] 84.155.8833.5226.5129.972.765.59-1.58-7.53 88.406.4633.4828.3641.003.297.661.431.48 119.606.5045.6041.8518.242.706.71-0.68 -10.62 资产负债率[%] 68.49 67.92 65.01 权益资本与刚性债务比率[%] 79.11 84.70 91.77 流动比率[%] 115.14 136.49 111.29 现金比率[%] 16.99 21.23 18.00 利息保障倍数[倍] 2.53 2.83 2.38 担保比率[%] － 20.80 13.85 营业周期[天] 438.05 312.54 1,048.77 毛利率[%] 22.11 21.94 44.23 营业利润率[%] 12.43 11.38 22.68 总资产报酬率[%] 5.77 6.67 5.15 净资产收益率[%] 10.76 12.01 7.68 净资产收益率*[%] 11.70 13.71 6.66 营业收入现金率[%] 110.51 113.94 108.47 经营性现金净流入量与流动负债比率[%] -4.97 4.39 -2.06 非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] -18.08 4.94 -16.41 EBITDA/利息支出[倍] 3.22 3.76 2.98 EBITDA/刚性债务[倍] 0.19 0.23 0.17 注：表中数据依据东百集团经审计的2018-2020年度及未经审计的2021年上半年度财务数据整理、计算。
2021年上半年度 140.356.5651.5240.059.801.05－0.84-4.13 71.4677.73101.6915.69 －14.16 －52.3215.27 －－－107.67－－－－ 指标计算公式 资产负债率(%)=期末负债合计/期末资产总计×100%权益资本与刚性债务比率(%)=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%流动比率(%)=期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%现金比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动负债合计×100%利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息支出）担保比率(%)=期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%营业周期(天)=365/{报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]}+365/{报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]}毛利率(%)=1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%营业利润率(%)=报告期营业利润/报告期营业收入×100%总资产报酬率(%)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]×100%净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润/[(期初归属母公司所有者权益合计+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%经营性现金净流入量与流动负债比率(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期初负债合计+期末负债合计)/2]×100%EBITDA/利息支出[倍]=报告期EBITDA/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息）EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2] 注
1.上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。
注
2.刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务注
3.EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销 38 新世纪评级 BrillianceRatings 附录五： 评级结果释义 本评级机构主体信用等级划分及释义如下： 等级 AAA级 投 AA级 资 级 A级 BBB级 BB级 投 B级 机 CCC级 级CC级 C级 含义发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低发行人偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低发行人偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般发行人偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务发行人不能偿还债务 注：除AAA、CCC及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
39 新世纪评级 BrillianceRatings 评级声明 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。
本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。
本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。
本次评级的信用等级有效期至2022年7月31日止。
新世纪评级将根据《跟踪评级安排》，不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。
本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。
本次评级所依据的评级技术文件 《新世纪评级方法总论》（发布于2014年6月）《零售行业信用评级方法（2018版）》（发布于2018年4月）上述评级技术文件可于新世纪评级官方网站查阅。
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分析师 熊桦xh@陈婷婷ctt@Tel：(021)63501349Fax:(021)63500872 上海市汉口路398号华盛大厦14F 评级观点 主要优势： 零售品牌及区域竞争优势。
东百集团是福建省百货行业龙头企业之
一，区域内具有较高的品牌知名度。
公司主力门店位于福州市核心商圈，地理位置优越，且经营历史悠久。
经过多年发展，公司零售业务经营已形成了一定的规模及区域市场竞争力。
核心主业运营态势向好。
东百集团目前已形成以商业零售及仓储物流业务为核心主业，同时经营酒店餐饮等业务的经营格局，业务较为多元化。
公司核心主业商业零售业务通过近年来的外延式拓展以及持续升级调整，可比口径下收入持续增长，经营呈现向好态势。
商业零售主业现金回笼及资产质量良好。
东百集团商业零售主业现金回笼较有保障。
同时，公司拥有一定量自有商业物业，所处区位较优，资产质量良好。
融资渠道多样。
作为上市公司，东百集团具备资本市场融资能力，且与金融机构的合作关系良好，公司融资渠道较为多样。
主要风险： 实体零售商经营面临的外部压力有所加大。
近年来国内零售行业增速放缓、激烈竞争、疫情等因素使得实体零售商持续面临较大的运营压力。
综合体项目及仓储物流业务运作压力。
东百集团商业综合体项目投资体量较大，仓储物流业务规模扩大亦存在不断的资金投入需求，导致公司主业运营存在持续的投融资压力。
商业综合体项目销售部分的去化情况，自持商业部分的运营成效，以及仓储物流项目退出情况等对公司经营业绩、债务负担、资金平衡能力等会产生较大的影响。
偿债压力。
东百集团近年来外延式拓展导致刚
1 性债务规上海新世纪资信评估投资服务有限公司 新世纪评级 BrillianceRatings
2 福建东百集团股份有限公司 信用评级报告 新世纪评级 BrillianceRatings 概况 该公司前身为1957年创建的“福州市东街口百货大楼”，并于1990年在此基础上改组设立福州东街口百货大楼股份有限公司。
1993年11月，公司于上海证券交易所上市，股票代码“600693”，公司首次公开发行股票后总股本为6,608万股，福州市财政局为公司控股股东。
1997年经福建省人民政府闽政体改（1997）23号文批准，公司名称变更为福建东百集团股份有限公司。
2005年12月，经国务院国资委国资产权（2005）1497号文件同意，福州市财政局将其持有的部分国家股转让给深圳市钦舟实业发展有限公司（简称“钦舟实业”）和深圳市飞尚实业发展有限公司，此次转让后公司控股股东变更为钦舟实业
1。
2012年开始，福建丰琪投资有限公司（简称“丰琪投资”）通过证券交易系统集中竞价交易持续买入公司股份。
截至2013年9月4日，丰琪公司共计持有公司21.24%股份，成为公司控股股东。
其后丰琪投资继续多次通过二级市场增持公司股份，截至2014年末共计持有公司29.20%股份。
2015年第一季度，公司通过向丰琪投资、9名公司高管及核心管理层人员非公开发行股票，募集资金6.47亿元
2，期末丰琪投资的持股比例进一步增至43.67%。
其后，经过二级市场继续增持，截至2021年7月28日，丰琪投资持有公司4.23亿股，持股比例为47.12%。
该公司成立以来一直以商业零售为核心主业，经过多年的专业化发展，在福建省百货零售行业已形成了较高的市场知名度，截至2021年6月末在福州拥有6家门店，另在福安、厦门以及甘肃兰州各有1家门店。
此外，2016年公司开始涉足仓储物流及供应链管理业务，加之还兼营酒店餐饮等业务，公司主业格局较为多元。
公司核心主业目前已发展为商业零售及仓储物流双主业。
业务
1.外部环境
（1）宏观因素2021年以来，随着疫苗接种持续推进，全球经济不断恢复，发达与新兴国 12009-2010年间，因钦舟实业与自然人毕德才之间的股权转让，该公司控股股东一度变更为毕德才，但后因毕德才未实际履行相关股权转让协议，经司法程序，控股股东恢复为钦舟实业。
2该次非公开定向增发募集资金总额6.47亿元，净募集6.41亿元。
3 新世纪评级 BrillianceRatings 家间表现分化，全球的通胀风险明显上升；部分新兴经济体率先加息、美联储货币政策宽松力度减弱，全球经济金融面临宽松政策退出带来的挑战；中美关系以及中东等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加了全球经济金融的不确定性，我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大。
短期内，宏观政策持续提供必要支持力度以及消费和制造业投资的修复将带动我国经济继续平稳恢复，同时需关注海外疫情形势、美对华战略遏制、全球经济修复等因素的变化；中长期看，“双循环”新发展格局下，我国改革开放水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入实施将进一步激发国内市场潜力、推动经济高质量发展，我国宏观经济基本面有望长期向好。
2021年以来，在疫苗接种持续推进及宽松政策的支持下，全球经济不断恢复，发达经济体修复节奏明显快于大多数新兴经济体，全球的通胀风险明显上升。
高物价、资本外流与货币贬值压力导致部分新兴经济体在经济恢复脆弱的情况下加息，美联储货币政策宽松力度也有所减弱，全球经济金融面临宽松政策退出带来的挑战。
同时，中美关系以及中东等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加了全球经济金融的不确定性，我国经济发展仍面临着复杂多变的外部环境，而积极主动推进对外合作有利于我国应对这种不稳定的外部环境。
我国经济保持平稳恢复，内部发展依旧存在一定程度的不平衡和不充分。
物价上涨压力总体可控，就业形势稳定。
规模以上工业企业增加值保持较快增长且高技术制造业表现强劲，工业企业的经营效益修复良好但面临的成本上升压力较大，而小型企业及部分消费品行业生产活动仍有待加强。
消费增速离正常水平的差距进一步缩小，消费升级类商品零售增长相对较快，餐饮消费依然偏弱；固定资产投资中房地产投资韧性较强，基建投资温和增长，制造业投资稳步恢复；出口贸易延续强势的同时增速有所回落。
人民币汇率在经历大幅升值后逐步调整，国际投资者对人民币资产的配置规模不断增加。
我国持续深入推进供给侧结构性改革，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局是应对国内外复杂局面的长期政策部署；宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性，为经济提供必要支持力度的同时加强定向调控。
我国财政政策保持积极且强调更可持续，赤字率和新增债务规模均小幅压减，加大对保就业、保民生、保市场主体的财政支持力度仍是重点；地方政府隐性债务风险化解工作力度加强，地方政府债务风险总体可控。
央行实行灵活精准的稳健货币政策，保持流动性合理充裕，续作两项直达工具延期至年底，推进绿色金融发展和坚持发展普惠金融，引导资金真正流入实体、服务实体；防控金融风险、保持宏观杠杆率基本稳定的目标下，实体融资增速放缓。
金融监管持续强化，提高上市公司质量、完善常态化退市机制、健全金融机构治理并强化金融控股公司和金融科技监管、防止资本无序扩张、加强债券市场建设，为资本市场健康发展夯实制度基础。
2021年是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一年，也是
4 新世纪评级 BrillianceRatings “十四五”时期的开局之年，在经济基本面的确定性明显提高的同时，平衡经济增长与风险防范，为深入贯彻新发展理念、加快构建新发展格局、推动高质量发展营造良好的宏观经济金融环境尤为重要。
短期内，全球的疫情防控形势仍严峻，美对华战略遏制、全球经济修复、全球地缘政治等因素存在诸多不确定性，我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大，而消费和制造业投资的修复有望带动我国经济继续平稳恢复：消费对经济的拉动作用将逐步恢复正常；企业盈利改善及中长期信贷资金支持下的制造业投资有望持续恢复，资金链压力加大以及新开工面积增速的回落将导致房地产开发投资增速放缓但韧性不减，基建投资表现预计平稳；在外需恢复的支持下出口贸易延续强势表现但持续的时间将取决于全球疫情防控形势。
从中长期看，在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，我国改革开放水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入推进将进一步激发国内市场潜力、推动经济高质量发展，我国宏观经济基本面仍有望长期向好。
（2）行业因素
A.零售行业2020年，在新冠肺炎疫情冲击影响下，国内零售市场短期承压明显并出现阶段性下滑。
但其后随着国内疫情防控形势不断向好，零售市场已经逐步走出疫情带来的深度冲击影响，消费呈现复苏态势。
受疫情影响，2020年各零售业态运行表现呈现一定分化，其中以必需消费品经营为主的超市业态、相关线上零售所受影响相对较小，能继续保持增长态势；而以可选消费、体验类消费为主的百货、购物中心等业态则受短期冲击影响较大，出现负增长。
但总体来看，此次疫情对国内消费市场的影响具有短期性和外在性，消费市场长期发展的内在动力未发生根本性变化。
同时，在国家推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，政府将继续以消费作为推动经济增长的主要内生动力，不断推进消费升级，激发消费活力，对零售行业而言能继续形成长期政策利好。
我国零售行业市场化程度高，在国民经济中占有重要地位。
多年来得益于国内经济的不断发展、庞大的人口基数、国民收入的持续增长以及城市化推进带来的消费需求提升，我国零售行业总体保持着持续增长的发展态势，但增速受宏观经济波动等因素影响，近年来呈现一定下滑态势。
2020年，新冠肺炎疫情的爆发对国际经贸形势及消费市场带来显著冲击影响。
国内方面，疫情爆发后为配合疫情防控需要，国家在全国范围内采取交通临时管制，加强人员隔离管控，暂时关闭人群易聚集场所，延迟复工复产等措施，对国内经济及消费市场的活跃性影响较大，2020年第一季度国内经济出现负增长。
二季度以来，随着国内疫情防控形势的逐步向好，以及复工复产复商复市的稳步推进，经济逐步回暖，二季度GDP增速由负转正，三季度、四季度经济继续呈现好
5 新世纪评级 BrillianceRatings 转态势。
根据国家统计局数据，经初步核算，2020年国内生产总值为101.60万亿元，按可比价格计算，同比增长2.3%。
分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度同比增长3.2%，三季度同比增长4.9%，四季度同比增长6.5%。
2021年上半年，我国继续加强疫情防控，经济持续稳定恢复，上半年国内生产总值53.22万亿元，按可比价格计算，同比增长12.7%，两年平均增长为5.3%。
图表
1.GDP、社会消费品零售总额变化情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind、国家统计局 消费市场方面，2020年受疫情影响，居民消费意愿受到抑制，消费活跃度总体有所降低，全年社会消费品零售总额为391,981亿元，比上年下降3.9%。
但作为国内经济增长的重要驱动力，当年消费支出对GDP的贡献率仍保持在50%以上，消费仍然是经济稳定运行的压舱石。
上半年，国内消费市场受疫情冲击较为明显，出于疫情防控需要，居民外出活动频次降低，购物娱乐消费需求减少。
其后，随着国内疫情防控形势持续向好，以及政府为鼓励消费，发放“消费券”等各项鼓励消费政策推出，消费市场形势逐步好转。
三季度以来随着常态化疫情防控推进，居民生活节奏及消费活动持续恢复，消费市场延续复苏态势。
从趋势上看，1-2月份社会消费品零售总额跌幅达到20.5%后，单月跌幅呈现逐步收窄趋势，至8月开始单月社会消费品零售总额开始恢复增长。
2021年上半年社会消费品零售总额211,904亿元，同比增长23.0%，两年平均增速为4.4%。
总体来看，国内零售市场已经走出疫情带来的深度冲击影响，消费呈现复苏态势，但同时仍需关注散发疫情对消费市场可能产生的影响。
图表
2.社会消费品零售总额月度变化数据（单位：%） 资料来源：Wind、国家统计局
6 新世纪评级 BrillianceRatings 总体来看，此次疫情影响具有突发性，并未对国内消费市场长期发展的内在推动因素产生根本性影响。
需求方面，我国人口基数的持续扩大、居民收入的增长及消费水平的提升，仍为零售行业的持续发展提供了良好支撑。
2020年在疫情影响下，一季度国内经济活跃度降低，居民名义收入增加，实际收入减少。
其后，随着疫情防控的有效推进及疫情影响因素的逐步减弱，居民消费能力逐步得到恢复。
全年来看，全国居民人均可支配收入为32,189元，比上年同期名义增长4.7%，扣除价格因素，实际增长2.1%。
消费支出方面，当年全国居民人均消费支出21,210元，比上年同期名义下降1.6%，扣除价格因素，实际下降4.0%，疫情对消费支出存在一定抑制影响。
从消费支出构成来看，疫情影响下，必选消费品支出仍稳健增长，可选消费支出存在萎缩，全年人均食品烟酒消费支出同比增长5.1%；生活用品及服务消费支出下降1.7%；教育文化娱乐消费支出下降19.1%；衣着消费支出下降7.5%。
2021年上半年，全国居民人均可支配收入17,642元，比上年同期名义增长12.6%，扣除价格因素，实际增长12.0%；全国居民人均消费支出11,471元，比上年同期名义增长18.0%，扣除价格因素，实际增长17.4%。
从消费者信心指数来看，2019年指数维持在高位波动，体现出了较强的消费信心。
进入2020年，疫情影响下消费者信心指数一度跌至6月的112.60，但至12月已回升至122.10；2021年6月消费者信心指数为122.80。
消费信心的修复将推动消费复苏。
图表
3.全国居民人均收支情况（单位：元） 数据来源：Wind、国家统计局图表
4.消费者信心指数 数据来源：Wind、国家统计局
7 新世纪评级 BrillianceRatings 价格方面，2020年CPI上涨2.5%，涨幅比上年回落0.4个百分点，物价走势基本平稳。
分月看，同比涨幅呈现前高后低态势，其中受疫情、春节等因素叠加影响，1-2月CPI上涨较多，同比分别上涨5.4%和5.2%；其后随着复工复产的推进，市场供需状况逐步恢复，加之“猪周期”下行价格回落，CPI同比涨幅波动中回落，至10月增速降至0.5%，11月增速同比下降0.5%；12月受低温天气、需求增加及成本上升等因素影响，CPI同比上涨0.2%。
2021年上半年，消费市场供给相对充足，CPI上涨0.5%。
分月看，前两个月，受去年同期高基数影响，CPI同比分别下降0.3%和0.2%；随着基数逐渐降低，3月份同比转为上涨0.4%，之后逐月回升至1.3%；在猪肉价格降幅扩大带动下，6月份涨幅略有回落，上涨1.1%。
商品零售价格（RPI）与居民消费价格的变动保持着较高的一致性。
图表
5.CPI与RPI走势变化情况（单位：%） 资料来源：Wind、国家统计局 从政策方面来看，作为拉动经济的三驾马车之
一，消费历来受到国家政府的高度重视及支持。
近年来政府持续鼓励消费，将消费作为激活经济增长的内生动力，不断培育消费发展新动能，鼓励行业升级转型，零售行业面临的政策面较好。
2020年以来，在新冠肺炎疫情期间，国家出台专项政策在金融领域对企业给予扶持，同时针对商贸领域印发了《关于应对新冠肺炎疫情做好稳外贸稳外资促消费工作的通知》、《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》等政策，多地政府通过发放“消费券”等形式鼓励刺激消费，政府支持力度进一步有所加大。
2020年9月，国务院办公厅发布《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》，提出了要以新业态新模式为引领，加快推动新型消费扩容提质，坚持问题导向和目标导向，补齐基础设施和服务能力短板，规范创新监管方式，持续激发消费活力，促进线上线下消费深度融合，努力实现新型消费加快发展，推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
总体来看，零售行业在疫情期间承担着一定的居民生活物资供应保障职能，同时消费作为疫情后经济增长的重要引擎，零售行业有望在政策中持续获益。
从市场竞争格局来看，零售行业市场化程度高，企业数量众多。
同时，零售行业属于规模经济和范围经济显著的行业，高市场集中度会产生较高的规模
8 新世纪评级 BrillianceRatings 经济和盈利水平。
随着中国2001年加入WTO，尤其是随着2004年零售业取消外资在股权、数量和区域等方面的限制，实现全面开放以来，国内零售行业发展迅速，并形成了一批具有一定市场地位及知名度的零售商。
但由于我国疆域广阔，跨区域拓展难度大等因素影响，多年来我国零售行业集中度始终处于相对较低水平。
根据中国连锁经营协会数据，近年来国内连锁百强企业销售规模占社会消费品零售总额的比重不足10%；同时，近年来网上零售占比不断提升，但比重也仅在25%左右。
多年来，在较为开放的市场环境下，为实现规模效应，零售商持续通过扩大门店数量、并购重组等方式进行拓展，零售行业竞争始终较为激烈。
另一方面，随着国内电商的发展，线上零售对线下实体门店产生了很大的分流影响，实体零售的竞争力遭到削弱，零售行业多年形成的既有竞争格局被打破，新的零售格局逐步重塑。
近年来，在行业变革加剧，O2O融合及新零售的风潮下，零售企业纷纷加强业务调整及创新力度，电商企业向线下发展实体到店业务，实体零售商触网发展线上业务及到家业务，呈现融合发展态势。
同时，在大数据、机器视觉、深度学习等科技快速发展的支撑下，新型零售业态形式、新型购物场景模式不断涌现，行业创新能力及技术含量得到提升。
此外，线上与线下零售商在竞争发展的同时也在逐步走向相互渗透融合，龙头企业间合作不断。
强强联合下，零售行业面临着进一步洗牌，未来龙头企业规模、地位预期将会得到进一步巩固。
2020年，新冠肺炎疫情短期内对零售行业造成冲击，导致行业出现负增长，但针对零售各细分业态，此次疫情的影响会有所分化。
其中经营以必需消费品为主的超市业态、相关线上零售所受影响相对较小；以可选消费、体验类消费为主的百货、购物中心等业态所受短期冲击影响较大。
从零售行业各业态数据来看，电商继续保持着较好增长，根据国家统计局数据，全年全国网上零售额为117,601亿元，较上年增长10.9%；其中实物商品网上零售额97,590亿元，较上年增长14.8%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%。
实体零售方面，超市业态由于需求相对刚性，2020年仍实现了3.1%的增长；百货店、专业店和专卖店业态则分别下降9.8%、5.4%和1.4%。
从零售企业来看，疫情期间具备线上线下及到家服务能力、供应链整合能力的龙头零售商的竞争优势凸显，可通过线上业务的开展，缓解对线下业务的冲击影响，同时通过自身供应链能力，广泛获取货源，保障日常必需物资及紧缺物资的供应，以获取更多消费者信赖，增加消费粘性。
具备较强综合实力的零售龙头企业在此轮疫情过程中，其品牌影响力及市场地位有望得到进一步巩固。
同时，疫情之下，居民消费习惯被转变，线上消费需求激增，流量大量转移至线上，疫情期间线上消费习惯的养成，进一步利好电商业务及到家业务的发展，从而会对线下实体零售形成进一步分流及竞争压力。
9 图表
6.零售行业各业态3近年来同比增长情况（单位：%） 新世纪评级 BrillianceRatings 资料来源：Wind、国家统计局 图表
7.按业态分部分零售企业数据概览（单位：亿元，%） 企业名称 百联集团重庆百货天虹股份王府井大商股份 核心经营指标（合并口径） 核心零售业态 百货、购物中心、奥特莱斯、超商等百货、超市、家电连锁百货、超市百货、购物中心、奥特莱斯等百货、超市、家电连锁 营业收入 619.14210.77118.0082.2381.17 毛利率 17.3225.7142.8835.4333.55 净利润 7.3110.512.573.555.34 核心财务数据（合并口径） 总资产 资产负债率 经营性净现金流 959.26 65.47 59.41 168.08178.06220.04172.74 57.8262.3644.8644.57 11.8210.318.18-0.96 鄂武商 购物中心、超市 76.3935.12 5.47 228.02 56.52 12.30 东百集团 百货、购物中心等 18.2444.23 2.70 119.60 65.01 -0.68 注：新世纪评级根据公开资料整理；数据口径为2020年。
从行业风险来看，宏观经济环境的变化会对零售行业整体景气度产生一定影响，面临着因经济波动、消费驱动不足、CPI下滑等导致零售行业增速不达预期的风险。
同时，境外消费、跨境购物需求也存在着分流境内消费，影响行业增速的风险。
此外，2020年以来新冠肺炎疫情爆发，短期消费需求受到一定抑制，零售行业亦面临一定突发事件引发的外部风险。
现阶段，国内零售行业市场集中度仍偏低，业内企业间竞争压力持续较大，同时同质化高强度竞争造成行业盈利难以得到显著提升。
对零售企业而言，物业租赁、人工、物流、营销、水电费等是其重要的成本费用支出构成，受制于国内物流成本及物业获取成本居高、人工成本不断上升等因素影响，零售企业经营的成本费用控制压力依然较大。
此外，随着居民消费需求的不断升级，零售商在顺应消费潮流趋势，及时进行运营升级调整，提升运营实力方面存在持续的需求。
在新零售风潮下，零售行业内部整合速度有所加快，资本市场较为活跃，线上线下零售企业通过并购合作等方式寻求优势互补、资源共享。
在零售行业线上线下双向融合趋势及行业变革加剧的情况下，零售商能否及时做出准确的商业判断及调 32016-2017年为商务部重点监测零售企业数据；2018-2020年数据为限额以上零售业单位数据。
10 新世纪评级 BrillianceRatings 整，或将影响企业的长期发展。
此外，零售企业还持续面临着商品质量、安全经营等方面的运营监管压力。
B.仓储物流行业近几年，我国仓储物流行业得益于内需拉动、电子商务蓬勃发展而快速增长。
但随着传统地产商的进入及电商自建仓库步伐的加快，未来仓储物流行业竞争压力或将加大。
近十年来，国内仓储业在早期经历了迅速的扩张，至2016年投资额达到高位后，于2017-2019年投资额呈负增长，2020年克服新冠肺炎疫情影响仓储业固定资产投资完成额再次正增长。
具体看，我国仓储业固定资产投资完成额从2012年的3,120亿元高速增长到2015年的6,620亿元后，2016年增速开始回落，当年完成投资6,984亿元，2017年至2019年投资力度下降，2019年仓储业固定资产投资完成额为6,246亿元，2020年仓储业固定资产投资完成额同比增长9.9%至6,864亿元。
在投资带动下，我国仓储设施供给总量持续增长，根据Wind数据，2017-2019年末，我国营业性通用仓库面积分别为10.38亿平方米、10.60亿平方米和10.90亿平方米，增长率分别为4.0%、2.1%和2.8%。
目前，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之
二。
随着制造业向中西部城市转移，加上高速公路网络的日益完善，带动了如成都、重庆、沈阳和武汉等区域物流中心的发展，而西安、郑州、长沙和合肥正逐步成为次级物流中心。
此外，受电商渠道下沉的推动，物流服务网络随之向
三、四线城市扩张，区域性节点城市的仓储物流亦获得了较快的发展。
目前大型物流地产企业已实现
一、二线城市及重点区域的市场布局。
以普洛斯中国、万纬和易商红木等主流开发商占据着国内高标仓库市场大部分份额。
图表
8.国内仓储业固定资产投资情况 资料来源：国家统计局，Wind 土地为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显。
为推进土地节约集约利用，上海、湖南、厦门、珠海等省市开始探索用地弹性年期制、缩短土地最高出让年限等方式。
且土地招拍挂制度的实施、拆迁成本的上升，均增加了企业的拿地成本和拿地难度，中短期内土地因素已 11 新世纪评级 BrillianceRatings 成为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈。
鉴于经济发达地区土地供应短缺尤为突出，一线城市的仓储需求逐步向外围溢出，带动了上海周边的太仓、昆山，广州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等地仓储业务的发展。
近年我国仓储行业总体保持平稳运行态势。
2018-2020年中国仓储指数（综合）年平均值分别为51.3%、52.5%和51.5%。
2018年受国际政治经济形势影响，仓储业务规模稳中趋缓，行业需求整体趋弱；2019年随中美贸易摩擦影响逐渐消化，行业景气度有所回升；2020年受新冠肺炎疫情影响行业景气度转而小幅下行。
根据物联云仓披露的数据，2020年12月全国32个城市4仓库平均空置率为12.96%，仓库平均租金为27.58元/平方米/月，而2019年12月平均空置率为11.90%，平均租金为27.77元/平方米/月。
从2020年全年走势看，受新冠肺炎疫情影响，3月份起空置率持续上升，至6月到全年最高点15.64%，7、8月份持续下降，但9月再次升至14.68%，后逐月下降；平均租金则在27.51-27.83元/平方米/月间窄幅波动，总体较为稳定。
2021年上半年，仓储物流行业行情呈波动走势。
从中国仓储指数（综合）看，1月环比上升至52.2%，2月受春节假期影响大幅降至48.9%，3月随需求转暖回升至52.7%，4月明显回升至55.0%，5月大幅下降至51.3%，6月回升至53.2%。
从空置率和租金看，根据物联云仓披露的数据，5月全国32个城市仓库平均空置率为11.18%，环比下降0.66%，比上年同期下降3.60个百分点；仓库平均租金为27.57元/平方米/月，环比下降0.79%，比上年同期减少0.08元/平方米/月。
总的看，2021年以来仓储物流业景气度比上年上升。
图表9.2018年以来中国仓储指数（单位：%） 资料来源：Wind 政策环境来看，我国“一路一带”、“京津冀一体化”、“长江经济带”等战略的实施对物流业发展提出更高的要求。
2014年我国相继出台了《物流业发展中长期规划（2014～2020年）》、《关于促进商贸物流发展的实施意见》等文 432个城市包括：北京、上海、深圳、苏州、杭州、宁波、广州、东莞、南京、佛山、嘉兴、长沙、天津、无锡、大连、长春、重庆、武汉、郑州、沈阳、合肥、昆明、哈尔滨、成都、青岛、西安、贵阳、太原、济南、南昌、石家庄和兰州。
比2018年12月的30个城市多了宁波和长春。
12 新世纪评级 BrillianceRatings 件，涉及推进仓储建设、仓储延伸服务、仓储管理、仓储标准的制定等多项内容。
2015年6月及11月，中国国家标准化管理委员会、商务部分别印发了《关于加快推进商贸物流标准化工作的意见》和《商贸物流标准化专项行动计划》，以降低物流成本、提高物流效率，带动供应链上下游关联领域物流标准化水平的不断提高。
2016年7月，国家发改委印发关于《“互联网+”高效物流实施意见》的通知，要求深入推进供给侧结构性改革，顺应物流领域科技与产业发展的趋势，加快完善物流业相关政策法规和标准规范，推动大数据、云计算、物联网等先进信息技术与物流活动深度融合，推进“互联网+”高效物流与大众创业万众创新紧密结合。
整体而言，行业发展的政策环境持续改善。
从竞争格局及态势来看，我国仓储物流行业集中度高，且市场受外资企业主导。
目前我国主要有12家大中型仓储物流地产企业，其中外资企业6家（即普洛斯集团、嘉民、易商红木、丰树、安博、维龙），本土企业6家（即宝湾、宇培
5、新地、百利威、万纬、平安）。
此外，近年来随着国内电子商务的蓬勃发展、在线零售的需求快速增长，适用电商的专用仓库严重紧缺，促进了电商公共仓库的建设投资，电商企业自建仓库步伐加快。
另一方面，考虑到仓储物流行业的发展潜力，传统地产商以及其他跨行业投资商也纷纷进军仓储物流行业。
仓储物流行业竞争不断加剧。
风险关注方面，随着我国仓储物流行业的发展，行业内经营企业不断增加。
物流地产良好的发展前景吸引了较多投资方进入，加上电商不断完善自身物流仓储体系建设，行业竞争不断加剧。
仓储物流项目投资受资金及土地资源影响较大。
尤其土地作为仓储建设中的重要要素，随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性日益凸显，企业拿地成本和拿地难度上升。
行业政策变化将会对仓储物流市场格局产生较大影响。
（3）区域市场因素 福州市作为福建省省会城市，商业发展程度较高。
近年来福州市零售行业整体发展较稳定，但随着新商圈的不断成形，实体零售业竞争愈发激烈。
该公司核心主业零售业务主要集中在福建省福州市，其他业务涉及区域市场较为分散，故福州市零售市场发展状况等因素，会对公司业务发展形成一定影响。
福州市作为福建省省会城市，位于福建东部沿海地区、闽江下游，系国内首批14个对外开放的沿海港口城市之
一，市场化程度较高。
福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国(福建)自由贸易试验区于2015年挂牌，相关政策的实施将有助于推动福建区域经贸的发展，并对地方商贸业的发展起到推动作用。
根据福州市统计局初步核算，2019年，福州市实现地区生产总值9,392.30亿元，比上年增长7.9%；实现社会消费品零售总额4,198.94亿元，比上年增长9.6%。
2020年疫情影响下，福州市全年实现地区生产总值10,020.02 5下属上市公司中国物流资产（股票代码:01589.HK）。
13 新世纪评级 BrillianceRatings 亿元，比上年增长5.1%；全年社会消费品零售总额4,225.61亿元，仅比上年增长0.6%。
2021年上半年，福州市消费品零售总额为2,259.78亿元，同比实现15.9%的增长。
随着经济及城市建设的发展，福州市目前商圈众多，零售业竞争激烈。
除了东街口商圈及台江商圈两大传统商圈外，随着福州推进“东扩南进西拓”的城市布局，又逐步形成了万宝商圈、金山浦上商圈、五四北商圈、东二环商圈等新商圈，共同构成了福州当前的商圈格局。
其中，座落于福州市区中心的东街口商圈沉淀时间最长，且与中国十大历史文化名街“三坊七巷”相邻，人流量较大，商圈内拥有东百集团、新华都、大洋百货等零售商入驻。
但近年来，受福州地铁修建的影响，东街口商圈周边交通受围堵，人流进出不便，客流受到较大影响。
2017年，随着地铁线路的修建完毕，东街口商圈位于福州地铁1号线、4号线的地铁换乘枢纽核心区域，商圈地理位置的优越性得到进一步显现。
公司在福州区域内的竞争对手主要包括大洋百货、万达广场、泰禾广场等商业零售商。
2.业务运营 该公司目前已形成了以商业零售及仓储物流为核心双主业，其他业务共同发展的经营格局。
公司商业零售业务经过多年深耕发展，已成为福建百货零售行业的龙头企业之
一，品牌具有较高的区域市场知名度。
近年来，尽管面临市场竞争、新冠疫情等外部压力，但随着门店升级改造及外拓的稳步推进，公司商业零售业务整体运营态势向好。
公司商业地产项目开发规模较大，但由于项目量有限，对业绩贡献波动性较大，且需关注在建项目的投融资压力。
公司仓储物流业务采取“投-建-招-退-管”的相对轻资产模式，运营项目规模不断扩大，需关注该业务资金平衡压力。
该公司多年来立足于商业零售主业，并通过2016年以来的业务多元化发展，形成了目前以商业零售及仓储物流业务为核心双主业，同时经营酒店餐饮等业务的格局。
2018-2020年和2021年上半年度公司分别实现营业收入29.97亿元、41.00亿元、18.24亿元和9.80亿元，收入波动大主要受商业零售业务收入变化、商业地产业务项目结转等影响。
图表10.公司主业基本情况 主营业务 市场覆盖范围/核心客户 业务的核心驱动因素 商业零售（含商业地产） 国内/福建 规模、品牌、资产、管理、资本等 仓储物流 国内 资本、资源、管理等 酒店餐饮 国内/福州 管理等 资料来源：东百集团 从收入构成来看，商业零售业务一直以来为该公司核心收入来源，2020年以来受执行新收入准则影响，收入规模较以前年度出现明显下滑，但可比口径 14 新世纪评级 BrillianceRatings 下，业务收入仍能保持增长。
商业地产业务方面，随着公司福安及兰州两个商业综合体项目的开发及地产部分销售收入的结转，2016-2017年商业地产收入大幅增长并成为短期内最主要的收入来源，但由于公司调整销售策略，采用短期持有与部分销售相结合的模式，以及无其他在售项目，随着上述两个项目销售收入逐步结转，2018年以来商业地产收入逐步减少。
此外，2016年以来，公司实施多元化主业战略，开始进入仓储物流及供应链管理业务领域。
其中仓储物流业务为公司近年来发展重点，现已成为公司核心双主业之
一，随着项目量的增加，收入总体有所增长，但同时因为该业务采用“投-建-招-退-管”闭环模式，随着项目的陆续退出，租金等收入规模会存在波动，项目收益大量体现在退出阶段所实现的投资收益。
公司供应链管理及酒店餐饮业务由于业务存在调整，近年来收入规模存在波动。
（1）主业运营状况/竞争地位 图表11.公司核心业务收入及变化情况（单位：万元） 主导产品或服务营业收入合计 其中：核心业务营业收入其中：
（1）商业地产
（2）商业零售
（3）供应链管理
（4）仓储物流
（5）酒店餐饮 金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比 2018年度2019年度2020年度 299,695.12289,964.74 96.75%56,106.29 19.35%189,173.56 65.24%37,034.12 12.77%6,954.95 2.40%695.820.24% 410,005.84399,878.16 97.53%48,396.92 12.10%318,708.82 79.70%25,074.58 6.27%6,266.66 1.57%1,431.18 0.36% 182,404.20180,561.53 98.99%26,545.97 14.70%141,298.38 78.25%253.460.14%9,129.845.06%3,333.881.85% 2021年上半年度98,026.6497,375.34 99.34%5,283.30 5.43%85,911.86 88.23%- 4,092.684.20% 2,087.502.14% 2020年上半年度79,974.5579,331.52 99.20%13,250.15 16.70%60,385.82 76.12%253.460.32%4,361.395.50%1,080.701.36% 资料来源：东百集团
A.商业业务该公司商业业务包括商业零售业务及商业地产业务。
其中商业地产主要为在兰州、福安、福清的三个商业综合体项目，涉及购物中心、商铺、住宅、写字楼等业态。
公司商业业务由公司本部及下属子公司共同运营。
商业零售 该公司成立以来立足福建市场发展零售业务，系当地龙头百货零售企业。
目前公司共计拥有9家门店，分布于福建福州、厦门、福安，以及甘肃兰州。
其中主力门店东百中心位于福州市商业中心东街口商圈，与中国十大历史文化名街“三坊七巷”相邻，所处区位良好。
经过多年发展，公司已在区域市场内形成了较高的品牌知名度和市场占有率。
15 新世纪评级 BrillianceRatings 从业务模式来看，该公司商业零售业务近年来逐步由传统百货零售业态向购物中心业态转型延伸，目前经营模式主要包括联营、自营和租赁。
其中联营模式特征是在实现销售后，公司在确认商品销售收入的同时，根据与供应商的协议确认商品采购成本和相应的毛利。
公司一般每月按不同商品类型对应合同约定的扣点与供应商进行结算，对公司而言，无存货积压、跌价等风险。
2020年开始公司采用净额法对联营模式进行核算。
自营模式需先采购商品，取得商品的所有权后在门店进行销售。
这一模式下公司需承担相应的存货风险，对商品判断及采购能力具有更高的要求。
公司自营模式主要涉及的商品为部分烟酒、化妆品等。
租赁模式主要是将部分门店场地提供给租户自主经营，公司依据合同约定定期向商户收取租金。
管理方面，由该公司总部负责目标计划的制定、门店选址与定位、招商及营销等。
招商方面，公司对外招商实行统
一、集中管理，由集团招商中心按照公司制定的招商计划和招商方案集中对外招商，并根据公司制定的管理标准对商户进行统一管理。
同时，公司根据市场变化与门店运营情况，一般对年度招商计划每半年修订一次，各门店可根据品牌销售排名、销售绩效等指标，提交品牌调整需求方案。
近年来，公司加强了餐饮、休闲娱乐、儿童游乐等体验性业态的引入，并持续推进品牌调改，以优化商业结构。
2020年疫情期间，为缓解供应商的经营压力，公司给予租赁和联营供应商减免租金及管理费的支持，合计减免金额逾0.68亿元。
顾客服务及营销方面，该公司不断根据市场环境及消费者需求进行门店商业布局规划和空间环境调整，改善购物环境，为消费者提供更好的硬件服务。
营销方面，公司近年来推出了包括“超级乐购日：周末免单”、“双倍积分”、“文创集市”等主题活动，以提高门店聚客能力。
同时，公司还通过微信、移动APP等平台为客户提供服务，加强与顾客的互动交流。
2020年以来，公司加强零售业务数字化运营，通过云商城、直播销售、社群运营等方式，为顾客提供线上零售服务，全年实现线上业务收入0.45亿元。
截至2020年末，公司已积累会员人数224.25万，当年会员消费占联营销售的比重为88.64%。
门店规模及资产方面，该公司2018年以来新增门店包括东百中心C馆、兰州中心、东百运动生活城店、东百城永嘉天地店和东百城福安店。
截至2021年6月末，公司门店数量为9家，其中福州地区6家门店，厦门、福安及兰州地区各1家门店。
其中，东百中心（包括ABC三馆）是公司一直以来的主力门店，其位于福州市东街口核心商圈，毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”，门店地下部分与福州地铁1号线打通对接，总体来看门店所处区位良好，交通便利。
东百中心
A、B两馆隔街而立，其中A馆于1957年开业，经营历史悠久，在区域内的品牌知名度高。
2017年，公司通过竞价方式取得了“福州三坊七巷城市综合体运营服务项目”的10年经营权，该项目作为东百中心C馆，与
A、B馆形成联动。
C馆于2018年10月开业，定位于时尚精品街区，以“现代时尚+文化艺术+趣味潮玩”为标签。
兰州中心为该公司商业综合体项目自持商业部分，于2019年1月正式开 16 新世纪评级 BrillianceRatings 业。
兰州中心毗邻甘肃省博物馆，定位于城市时尚生活中心，入驻品牌包括兰蔻、阿玛尼彩妆及香水、雅诗兰黛、CK、TOMMYHILFIGER、万宝龙、COACH、老凤祥、阿迪达斯、SKECHERS、星巴克、IMAX空间站国际影城、海底捞等品牌。
兰州中心开业当年即实现了盈利，2021年以来兰州中心已进入快速成长期，在当地区域市场地位突出。
图表12.公司商业零售业务门店基本情况（单位：万平方米） 门店名称 位置/商圈 建筑面积开业时间物业性质 A馆\东百东街店 7.13 1957年 自有 租赁期限- 东百中心B馆\东方东街店 福州/东街口商圈 4.16 2004年 自有 - C馆 4.62 2018年 租赁 10年 东百优品城元洪店（原东百元洪店）东百爱琴海店（原福州东百爱琴海店）东百城群升店（原东方群升店）东百城蔡塘店（原厦门蔡塘广场） 福州/台江商圈 福州/金山浦上商圈 福州/台江商圈 厦门/社区型购物中心 东百运动生活城 福州/金融街商圈 东百城永嘉天地店 福州/社区型购物中心 8.10 2007年 4.63 2015年 3.28 2008年 4.10 2014年 2018年（部 7.79 分开业） 4.78 2019年 租赁 20年 租赁20年、10年 租赁 15年 租赁 20年 租赁15年1个月 租赁 15年 东百城福安店 福安市阳头商圈 7.14 2019年 自有 - 兰州中心 兰商州圈/七里河西站20.882019年自有- 资料来源：东百集团 品牌方面，2017年以来，该公司为统一品牌形象，实现标准规划化管理，对各业态的LOGO、名称等进行了调整。
其中，原东百东街店、东方东街店合并为“东百中心”，并分别作为东百中心的A/B馆，加之2018年新开的C馆，总体定位于集百货的商品力和运营力、购物中心的体验，以及街区的休闲生活场景为一体的“超级百货”。
从门店定位来看，东百中心、兰州中心为公司未来的标杆店；以东百爱琴海店为代表的精品百货精耕重点商圈；“东百城”主要定位于社区购物中心；东百运动生活城定位于主题店；东百优品城元洪店定位于城市奥莱+线上模式。
公司商业业态不断丰富。
从门店物业性质来看，该公司拥有一定量的自有物业门店，包括东百中心A/B馆、兰州中心和东百城福安店，建筑面积合计39.30万平方米。
公司租赁物业一般签长期合约，租赁期限在10-20年左右，并规定了同等条件下的优先续租权。
相对而言，租赁模式前期投入量少，开店速度快，但面临着租期内租金支出不断上涨、租期到期后无法续租、物业租赁纠纷等风险。
而自有物业门店前期投入量大，但不受租期及租金上涨等的影响，能够保证门店的持续稳定经营。
2018-2020年和2021年上半年，该公司商业零售业务收入分别为18.92亿 17 新世纪评级 BrillianceRatings 元、31.87亿元、14.13亿元和8.59亿元。
由于主力门店周边地铁建设发生围挡、门店升级调整进行闭店装修、电商冲击等因素综合影响，2016-2017年公司商业零售业务收入规模持续下滑，但随着门店调整完毕及地铁通车围挡拆除，2018年以来业务恢复增长。
2019年公司拓展速度有所加快，新开业多家门店，业务收入进一步增长。
2020年公司商业零售业务收入同比下降55.67%，主要受当期执行新收入准则影响；公司当年商业零售业务运营短期受到新冠疫情一定影响，但随着疫情防控形势向好及新开业门店收入释放，公司当年净额法下可比口径商业零售业务收入仍实现8.25%的增长。
2021年上半年，公司商业零售业务收入同比增长42.27%，运营情况向好。
商业地产 该公司近年来推进的商业地产项目主要为福安东百广场项目（简称“福安项目”）、兰州国际商贸中心项目（简称“兰州项目”）和福清东百利桥项目（简称“福清项目”）。
2018-2020年和2021年上半年度，公司商业地产业务收入分别为5.61亿元、4.84亿元、2.65亿元和0.53亿元，均来自于兰州及福安项目，上述项目于2016年开始陆续结转收入，随着项目开发进入尾声及运营策略调整，近年结转收入规模逐年减少。
兰州项目是兰州市重点招商引资项目，位于兰州市中心核心商圈，地理位置优越，建成后将成为兰州市新地标。
该项目由合资公司兰州东方友谊置业有限公司（简称“兰州东方”）负责建设运营，公司持股比例为51%
6。
该项目用地面积7.25万平方米，总建筑面积58.74万平方米，由写字楼（6.89万平方米）、酒店（7万平方米）、SOHO（5.09万平方米）、购物中心（12万平方米）、金街商铺（10.38万平方米）、地下室及车位等（17.39万平方米）构成。
其中酒店、购物中心和部分车位为自持物业（其中酒店部分由合作方运营管理，购物中心部分由公司运营管理）。
待项目建成及销售完毕后，所有资产将按照股份制原则进行分配。
该项目总投资预计为47亿元，项目于2012年启动，截至2021年6月末已完成投资46.65亿元，除酒店仍在装修阶段外，其他部分已竣工。
2014年，项目中SOHO和写字楼（低区和中区）先行开始进入预售；2015-2016年金街和写字楼（高区）先后开盘，截至2021年6月末，项目可供出售面积23.05万平方米，已售面积12.99万平方米，已销售金额24.87亿元。
其中，写字楼、SOHO基本已销售完毕，剩余未售面积主要为金街。
由于公司调整了金街的销售策略，改为短期持有与部分销售相结合，将金街纳入购物中心的整体招商规划，目前仅少量进行了销售（销售面积1.27万平米），截至2021年6月末金街经营面积为6.53万平方米，已签约面积占比90%。
金街未来计划通过带租约形式整体进行转让，去化情况有待关注。
此外，持有业态部分，公司负责运营的购物中心项目兰州中心已于2019年1月正式开业。
6根据兰州市政府与公司签订的《合作建设兰州国际商贸中心协议书》、《合作建设兰州国际商贸中心协议书补充协议》，公司控股子公司兰州东百商业管理有限公司与兰州友谊饭店共同投资组建兰州东方友谊置业有限公司，兰州友谊饭店持有另外49%股权。
18 新世纪评级 BrillianceRatings 资金方面，兰州项目合资公司兰州东方注册资本为2亿元。
其中该公司以现金出资8.06亿元，占51%
7，兰州友谊饭店以土地使用权出资，作价7.71亿元，占49%，双方投入超出注册资本部份，合资公司确认为债务，由合资公司根据资金占用时间、人民银行公布的同类同期贷款基准利率计算资金占用费。
该项目前期运作资金主要依靠股东资金投入及项目销售回款，2018年开始有新增金融机构借款，截至2021年6月末借款余额为2.53亿元，融资成本为6%。
福安项目位于福建福安市坂中乡湖口片区，富春溪的西岸，为该公司全资控股项目，规划建成为闽东北地区最大的住宅、商业综合体。
该项目用地面积12.25万平方米，总建筑面积44.25万平方米，建设规划包括住宅及商业（购物中心及酒店等）。
其中住宅部分全部对外销售，商业部分目前销售与自持运营相结合。
项目预计总投资25.80亿元，截至2021年6月末已投入资金25.35亿元。
该项目分三期建设，其中一期及二期住宅分别于2014年、2016年启动开发，目前均已基本售完；三期商业于2017年开工建设，其中福安东百城（购物中心）于2019年7月开业；酒店部分于2021年9月开业。
截至2021年6月末，福安项目可供出售面积37.85万平方米，已销售面积26.59万平方米，已累计销售金额21.38亿元。
资金方面，除股东投入及项目销售回款外，福安项目截至2021年6月末无金融机构借款。
图表13.截至2021年6月末商业地产项目基本情况（单位：亿元、万平方米） 项目名称 兰州项目福安项目 计划总投资 47.00 25.80 期末已投入金额 46.65 25.35 期末可供出售面积 23.05 37.85 期末已累计销售面积 12.99 26.59 期末已累计销售金额 24.87 21.38 期末已累计回笼金额 24.60 21.32 (计划)完工时间 2022-12 2021-09 资料来源：东百集团 福清项目方面，2019年10月该公司以9.56亿元价格竞得位于福清市龙山街道、龙江街道占地面积约19万平方米的商业用地的国有建设用地使用权，用于推进福清东百利桥项目。
该项目规划结合公司前期“文-商-旅”项目运作经验，协同福清历史文化传承，整体开发、修复及重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文旅新地标。
截至2021年6月末，该项目土地款及相关契税已支付，并推进了保留建筑的修缮工作，以及分区块进行建设，期末项目在建面积近20万平方米。
由于福清项目涉及历史文物保护等，规划总平方案仍在优化中，具体规划指标待进一步细化。
项目目前预计总投资25亿元，截至2021年6月末已投入资金12.32亿元，项目后续计划通过销售回笼资金、项目贷等方式解决资金需求。
此外，根据公司与福清市国有资产管理中心、福清市侨乡建设投资有限公司签订的相关协议，后者将回购福清东百利桥项目的历史建筑、传统老建筑、新建建筑共计46,106平方米、地下车位762个，回购价款总额4.89亿元，截至2021 7纳入公司并表范围。
19 新世纪评级 BrillianceRatings 年6月末公司已累计收到回购款2.2亿元。
关注项目后续进展及投融资情况。
B.仓储物流业务该公司于2016年开始进入仓储物流行业，该业务为公司目前重点发展业务，主要由全资子公司东百物流有限公司（简称“东百物流”）负责运营。
该公司仓储物流业务定位于标准库和定制库，服务对象主要为大型工业企业、电商、第三方物流企业等。
公司采取“投-建-招-退-管”模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，以相对轻资产方式实现滚动发展及资金闭环。
公司该业务板块收益主要来自于物流仓库的租赁收入、管理服务收入和项目退出收益。
2018-2020年和2021年上半年度，公司仓储物流业务分别实现收入0.70亿元、0.63亿元、0.91亿元和0.41亿元，受项目投入运营及退出等因素综合影响，业务收入规模存在波动。
该公司仓储物流业务布局规划以长三角、珠三角、京津冀核心城市群为基础，以华中、西南、西北重要节点城市为支撑，以新兴仓储物流城市为补充。
公司通过招拍挂、并购等形式获取项目用地。
公司仓储物流项目建设周期一般为12-18个月，建设一般外包给第三方建筑施工企业，根据施工节点支付工程款并保留一定额度尾款在工程质保期之后支付。
截至2021年6月末，该公司运营、建设及储备中的物流项目共计18个，建筑面积合计约182万平方米，分别位于广东、北京、天津、浙江、四川等地，公司以项目公司形式具体负责项目运作。
同期末，公司上述仓储物流项目规划投资合计71.70亿元，已投入资金合计49.18亿元。
公司已投入运营仓储物流项目下游客户包括京东、顺丰、名创优品、国药集团、百世物流等企业。
图表14.截至2021年6月末已签约仓储物流项目情况 项目名称 项目获得方式 土地面积(亩) 规划投资规模(亿元) 截至2021年6月末项目已投入资金（亿元） 项目状态 佛山乐平股权收购 300 4.42 4.42退出期并受托管理 截至2021年6月末项目出租率 100% 佛山芦苞 招拍挂 280 5.69 5.69退出期并受托管理 100% 北京亦庄股权收购 66 4.01 4.01 运营期 95% 天津宁河资产并购 317 5.64 5.64退出期并受托管理 82% 东莞沙田股权收购 100 4.70 0.72 前期 - 浙江嘉兴股权收购 175 4.37 4.37 运营期 100% 成都新津股权收购 233 3.47 3.47退出期并受托管理 99% 武汉黄陂股权收购 63 1.96 1.66 在建 - 常熟经开南股权收购 65 1.13 福州华威股权收购 261 8.86 廊坊固安股权收购 218 8.63 0.96 在建 一期运营期，二
三 4.72 期在建 7.11 在建 一期95% - 郑州空港股权收购 149 3.95 1.63 在建 - 20 新世纪评级 BrillianceRatings 项目名称 天津崔黄口北 肇庆大旺 项目获得方式 股权收购 股权收购 土地面积(亩) 115 165 规划投资规模(亿元) 1.82 截至2021年6月末项目已投入资金（亿元） 1.58 3.94 0.74 项目状态在建在建 截至2021年6月末项目出租率 - - 常熟经开北股权收购 104 3.24 1.69 在建 - 东西湖走马股权收购 100 3.18 0.77 前期 - 岭 长沙雨花 招拍挂 157 未定 - 前期 - 石家庄藁城招拍挂 169 2.69 北 - 前期 - 资料来源：东百集团 资金方面，该公司近年来仓储物流业务发展资金主要包括自有资金、项目贷款、前期项目退出回收资金等。
项目退出方面，2018年以来公司已先后对佛山乐平项目、天津宁河项目、成都新津项目和佛山芦苞项目实施退出，交易对手均为黑石集团旗下企业。
公司目前对于上述项目仍保有20%的股权，并作为物业管理服务提供方，可获取管理费收益，管理费按净运营收益的一定比例收取。
截至2021年6月末，公司上述项目退出已实现资金回笼共计18.25亿元。
受业务运作模式影响，公司将持续适时对项目进行退出，因此退出阶段实现的投资收益会是项目收益的重要组成部分。
图表15.仓储物流项目退出情况 项目名称佛山乐平项目天津宁河项目成都新津项目 退出标的 佛山睿优仓储有限公司80%股权天津兴建供应链管理有限公司80%股权成都欣嘉物流有限公司80%股权 交易对价（亿元，人 民币）2.84 3.59 1.77 佛山芦苞项目佛山睿信物流管理 2.76 有限公司80%股权 合计 - 10.96 资料来源：东百集团 投资收益（亿元，人 民币）2.26 2.67 0.64 2.16 7.73 截至2021年6月末已回笼资金（亿元，人民币） 5.86 6.56 2.27 3.56 18.25 备注 已回笼款含股东借款3.02亿元。
已回笼款含股东借款3.01亿元。
已回笼款含股东借款0.50亿元。
已回笼款包括51%股权款，以及股东借款2.13亿元 -
C.其他业务 该公司酒店餐饮业务近年来一直为单一酒店运营，酒店与公司主力门店东百中心位于同一物理体内，地理位置良好，为按照准四星级标准装修的高档商务酒店。
2018年9月公司对酒店进行闭店装修，并于2019年6月重新正式营业，截至2021年6月末，东百坊巷大酒店房间总数为171间。
2020年及2021年上半年，公司酒店餐饮业务收入分别为0.33亿元和0.21亿元，同期入住率分别为44.39%和55.61%，2020年疫情对业务运营成效产生一定影响。
该公司2016年开始涉足供应链管理业务，受业务持续调整影响，近年来收入规模总体有所减少，2018-2020年分别为3.70亿元、2.51亿元和0.03亿元，公司2020年下半年开始已停止供应链管理业务。
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（2）盈利性 图表16.公司盈利来源结构（单位：亿元） 新世纪评级 BrillianceRatings 资料来源：根据东百集团所提供数据绘制。
注：经营收益=营业利润-其他经营收益 从盈利来源来看，2018-2020年随着商业地产业务结转规模的不断减少及期间费用规模扩大，加之2020年疫情影响零售业务盈利性释放，该公司经营收益规模同比逐年有所减少，同时2018年以来公司仓储物流业务部分项目开始进入退出期，相应形成较多投资收益，导致投资净收益对利润贡献大幅增加。
此外，2020年公司对投资性房地产由成本计量模式变更为公允价值计量模式，亦导致当期形成大量公允价值变动收益。
2021年上半年，随着疫情影响减弱及商业零售主业较好恢复，公司主业盈利明显改善，当期利润主要由经营收益贡献。
图表17.公司营业利润结构分析 公司营业利润结构 营业收入合计（万元）毛利率（%） 其中：商业地产商业零售供应链仓储物流酒店餐饮 毛利（万元）其中：商业地产商业零售供应链仓储物流酒店餐饮 期间费用率（%）其中：财务费用率（%） 全年利息支出总额（万元） 2018年度2019年度2020年度 299,695.1222.1140.1717.810.7267.4847.89 66,270.8022,536.8833,686.58 267.484,693.25 333.2014.40 2.1117,363.92 410,005.8421.9446.4518.930.4559.2542.07 89,951.5422,481.7860,326.84 111.793,712.94 602.0816.03 3.1620,370.44 182,404.2044.2326.6944.16-8.4190.7837.76 80,676.297,086.0162,392.31 -21.328,287.651,259.02 36.678.00 22,503.93 2021年上半年度98,026.64 52.3266.8849.49 93.2940.9151,289.753,533.2942,516.90 3,818.16 854.0332.96 9.63- 2020年上半年度79,974.55 38.7432.9238.73-8.4151.6241.7930,985.074,361.7523,388.20-21.322,251.43451.6440.7311.22 - 22 新世纪评级 BrillianceRatings 公司营业利润结构 2018年度2019年度 其中：资本化利息数额（万元） 11,689.35 8,046.43 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
2020年度8,426.87 2021年上半年度 - 2020年上半年度 - 受商业地产业务结转进度及零售业务发展影响，该公司近年来营业毛利存在一定波动，2018-2020年和2021年上半年分别为6.63亿元、9.00亿元、8.07亿元和5.13亿元。
其中商业地产业务毛利分别为2.25亿元、2.25亿元、0.71亿元和0.35亿元，受商业地产业务项目开发结转影响，业务毛利波动较大。
同时，尽管面临疫情的一定影响，随着主力门店盈利的逐步恢复及新开业项目盈利能力释放，同期商业零售业务毛利分别为3.37亿元、6.03亿元、6.24亿元和4.25亿元，总体呈现增长态势。
仓储物流业务受项目投入运营及退出影响，毛利存在波动性。
公司其他业务对毛利贡献相对有限。
同期，公司期间费用分别为4.31亿元、6.57亿元、6.69亿元和3.23亿元。
从期间费用构成来看，销售费用所占比重最高，近年占比在40-50%，主要是租赁及物管费用、折旧摊销费用、员工薪酬、企划营销费、水电费等支出。
随着公司零售业务门店的增加，销售费用及管理费用支出相应出现增长。
同时，近年来公司有息债务规模不断扩大，带来财务费用支出相应增长。
图表18.影响公司盈利的其他关键因素分析 影响公司盈利的其他关键因素 2018年度2019年度 投资净收益（万元） 22,633.6733,470.20 营业外收支净额及其他收益（万元） 1,179.03 -897.40 公允价值变动损益（万元） - -392.59 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
2020年度 8,427.291,717.7825,342.94 2021年上半年度 217.141,347.25-236.57 2020年上半年度22,368.28 2,360.32-193.55 投资收益方面，该公司近年来投资收益主要为仓储物流业务项目退出形成的一次性投资收益，受项目退出情况影响较大。
公司营业外净收支及其他收益主要受政府补助、门店关店或调整过程中产生的损益等因素影响。
2020年，受投资性房地产变更为公允价值模式计量影响，公司形成大量公允价值变动收益。
受上述因素综合影响，2018-2020年和2021年上半年，该公司净利润分别为2.76亿元、3.29亿元、2.70亿元和1.05亿元，存在波动。
总体来看，公司近年来利润规模受投资收益、公允价值变动收益等影响较大，易存在波动。
（3）运营规划/经营战略 该公司未来将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资产商业发展模式的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更 23 新世纪评级 BrillianceRatings 强的物流基础设施网络。
从投融资规划来看，公司在商业及仓储物流板块存在储备及在建项目，有持续的资本性投入需求，相应面临一定投融资压力。
管理
1.产权关系与公司治理 作为上市公司，该公司根据相关法律法规要求及自身经营管理的需要，建立并不断完善内控制度体系和管理组织架构。
自丰琪投资成为公司控股股东以来，其通过二级市场增持及参与公司非公开发行股票，持股比例不断上升，公司股权结构的稳定性得到增强。
但同时，目前控股股东所持股份质押率高，仍或面临一定由此引发的控制权风险。
（1）产权关系 该公司为上市公司，丰琪投资于2013年9月成为公司控股股东以来，通过二级市场增持及参与公司非公开发行股票，持股比例不断上升，截至2021年7月28日，丰琪投资持有公司4.23亿股，持股比例为47.12%。
同期末，丰琪投资所持股份中3.17亿股已质押，质押率较高，公司股价波动会带来补仓或平仓风险，或面临一定由此引发的控制权风险。
此外，2018年以来，丰琪投资一致行动人施章峰、施霞先后通过二级市场或部分要约方式增持该公司股份。
截至2021年7月28日，施章峰持有公司0.63亿股，持股比例为7.00%，其中已质押股份为0.43亿股；施霞持有公司0.21亿股，持股比例为2.38%。
丰琪投资主要从事商业投资，近年来除持有该公司股份外，无其他重大对外投资。
目前施文义先生全资控股丰琪投资，为公司实际控制人，施章峰为其子、施霞为其女。
除公司外，施文义还主要担任福建中联房地产开发集团有限公司董事长。
（2）主要关联方及关联交易 该公司制定了《关联交易管理办法》等制度，以规范关联交易行为。
2010年公司与兰州友谊饭店共同组建兰州东方，开发兰州项目，并把兰州友谊饭店以土地使用权出资超出注册资本的部分，自2013年6月起计入兰州东方的负债，根据资金占用时间计算资金占用费，利率为6.15%。
截至2020年末公司其他应付款中对兰州友谊饭店的资金往来款余额为5.09亿元。
除上述事项外，公司其他关联交易主要为商品购销等，规模不大，2020年采购商品/接受劳务发生额合计为0.86亿元，出售商品/提供劳务发生额合计为0.26亿元。
24 新世纪评级 BrillianceRatings
（3）公司治理 该公司按照《公司法》、《证券法》、中国证监会和上海证券交易所颁布的相关法律法规等要求建立及完善公司治理结构。
公司设有股东大会、董事会、监事会以及在董事会领导下的经营团队，同时董事会下设战略委员会、提名委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会等专业委员会。
2.运营管理
（1）管理架构/模式 该公司根据业务管控需要建立了“集团-经营性企业”两个层次的管控模式；同时根据自身运营管理需要，设立及不断优化职能部门设置。
近年来因任期届满、个人原因等，该公司董事、监事及高级管理人员存在较多变动。
公司对相关职务空缺已做了人事安排，并根据当前经营发展需求扩充了管理团队，仍需关注人员变动可能对公司后续经营管控产生的影响。
（2）经营决策机制与风险控制 为规范运营及管理，控制经营风险，该公司建立了必要的内控制度，并通过内部审计及考核对执行情况进行监督管理，以保障经营管理工作的规范有序进行。
在财务方面，该公司制定了《财务管理制度》，实行财务垂直管理，并建立了独立的会计核算制度和财务管理体系。
公司以制度形式，加强对预算编制与执行、资金调控、财务报告编制等方面的规范和控制。
在对外担保方面，该公司制定了《对外担保管理制度》，建立了严格的授权批准制度。
公司投融资中心为公司对外担保的主管部门，负责对外担保行为的日常管理和风险控制。
公司对外提供担保事项须经公司董事会或股东大会审议通过后方可实施。
（3）投融资及日常资金管理 在投融资管理方面，该公司制定了《投资管理制度》等制度，对投资决策权限、决策程序、实施管理、监控管理等环节进行了规范。
资金方面，该公司制定了《资金管理制度》，实行资金集中管理，并通过全面预算管理，控制资金风险。
公司货币资金的支付均须经过相应的授权批准。
公司通过年度预算对融资活动进行管控。
（4）不良行为记录 根据公开信息查询及该公司提供的资料，公司控股股东、公司母公司及下属核心子公司近三年无实质不良行为。
25 新世纪评级 BrillianceRatings 图表19.公司不良行为记录列表（最近三年，截至查询日） 信息类别 信息来源 查询日期控股股东母公司核心子公司 欠贷欠息 中国人民银行征信中心 各类债券还本付息 公开信息 2021/10/9、2021/9/27、2021/9/28、2021/9/16 2021/10/12 无不涉及 无正常 无不涉及 重大诉讼 公开信息、审计报告 2021/10/12 无 见“表外事项” 工商 国家企业信用信息公示系2021/10/12 正常 正常 正常 统 质量 公司说明 2021/9/30 无 无 无 安全 公司说明 2021/9/30 无 无 无 资料来源：根据东百集团所提供数据及公开信息查询，并经新世纪评级整理。
备注：“未提供”指的是公司应该提供但未提供；“无法提供”指的是公司因客观原因而不能提供相关资讯；“不涉及”指的是无需填列，如未对非核心子公司提供过担保。
财务 近年来随着主业发展及项目购建投入资金需求的增加，该公司债务规模不断扩大，负债经营程度总体较重，但公司目前即期刚性债务偿付压力尚可控。
公司商业零售主业现金回笼能力较强，但受商业地产等业务开展影响，近年来经营活动现金流稳定性不足。
公司存量货币资金尚充裕，且拥有一定量区位良好的自有商业物业资产，可为债务的偿付提供基本保障。
但公司资产中存货占比较高，实际流动性受其影响较大。
1.数据与调整 华兴会计师事务所（特殊普通合伙）8对该公司2018年至2020年财务报表进行了审计，并均出具了标准无保留意见的审计报告。
公司执行《企业会计准则—基本准则》（2006版）和财政部颁布的其他各项会计准则。
公司根据财政部于2018年发布的《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2018〕15号)及其解读和企业会计准则的要求编制2018年度财务报表。
公司2019年开始执行新金融工具准则，并根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）和《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会[2019]16号），对财务报表格式进行修订。
公司自2020年起施行新收入准则；同年起对投资性房地产的后续计量模式进行变更，即由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
公司2021年上半年度财务报表未经审计。
公司2021年开始执行新租赁准则。
受仓储物流板块项目并购及进入退出期等影响，该公司近年来并表范围存在持续变动。
8原名福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）26
2.资本结构
（1）财务杠杆 图表20.公司财务杠杆水平变动趋势 新世纪评级 BrillianceRatings 资料来源：根据东百集团所提供数据绘制。
2018-2020年末及2021年6月末，该公司负债总额分别为57.64亿元、60.04亿元、77.75亿元和100.30亿元，受仓储物流业务购建阶段投融资需求增加、执行新租赁准则等影响，公司债务规模呈现逐年增长态势。
资本方面，2018-2020年末及2021年6月末，该公司所有者权益分别为26.51亿元、28.36亿元、41.85亿元和40.05亿元，资本实力得到不断增强；其中2020年权益增加较多，主要是受当期经营积累增加以及投资性房地产改为公允价值模式计量影响。
公司2018年以来未进行现金分红；2019年公司进行股份回购，用于股权激励或员工持股计划，当年公司累计回购股份0.28亿股，涉及资金1.50亿元，导致当年新增库存股。
截至2021年6月末，公司未分配利润为23.26亿元，占归属于母公司所有者权益的比重为67.80%，需关注股利分配政策对权益的影响。
同期末，该公司资产负债率分别为68.49%、67.92%、65.01%和71.46%，波动中有所上升，负债经营程度总体较重，其中2021年6月末，资产负债率明显上升主要受执行新租赁准则影响
9。
需关注公司商业及仓储物流板块投融资需求对公司债务负担的影响。
9公司在首次执行日仅对2021年1月1日尚未结束的租赁合同就实施新租赁准则的影响进行评估，本次会计政策变更期导致资产负债率增加6.03个百分点。
27
（2）债务结构 图表21.公司债务结构及核心债务 新世纪评级 BrillianceRatings 核心债务 2016年末2017年末2018年末 刚性债务（亿元） 17.74 24.30 应付账款（亿元） 3.43 5.00 预收款项\合同负债（亿元） 7.03 2.68 其他应付款（亿元）10 6.92 7.57 租赁负债（亿元） - - 刚性债务占比（%） 47.36 56.22 应付账款占比（%） 9.16 11.56 预收款项\合同负债占比（%） 18.77 6.20 其他应付款占比（%） 18.48 17.52 租赁负债（%） - - 资料来源：根据东百集团所提供数据绘制。
33.5210.802.007.88 58.1518.733.4713.66 - 2019年末 33.4810.144.048.76 55.7716.906.7314.60 - 2020年末 45.608.203.1212.46 58.6610.554.0116.02 - 2021年6月末51.526.773.6112.6016.2751.376.753.6012.5616.23 从债务期限结构看，2018-2020年末及2021年6月末，该公司长短期债务比分别为66.47%、97.29%、115.24%和139.79%，随着近年来长期借款融资力度的加大，投资性房地产采用公允价值模式计量相应增加递延所得税负债，以及执行新租赁准则后新增确认租赁负债，公司非流动负债规模持续上升，债务期限结构拉长。
从债务构成看，该公司负债主要体现为日常经营活动中形成的应付账款、预收款项及合同负债、其他应付款，以及刚性债务等。
其中受业务发展融资需求增加影响，公司刚性债务规模不断增长，2020年末及2021年6月末分别为45.60亿元和51.52亿元。
公司应付账款主要是应付供应商货款、应付工程款、应付租金等，2020年末分别为0.51亿元、6.81亿元、0.66亿元。
公司近年来预收款项及合同负债主要为预收房款、商业预售卡款、预收租金及物业费等；随着兰州及福安项目的结转，近年来相关预收房款规模总体有所减少，此外2019年以来因福清东百利桥项目新增预收回购款。
公司2020年末其他应付款为12.46亿元，其中主要是兰州友谊饭店资金往来款5.09亿元、押金及质保金1.62亿元、商场装修工程款0.72亿元、代收商户营业款3.90 10其他应付款不含应付利息及应付股利；应付利息计入刚性债务。
28 新世纪评级 BrillianceRatings 亿元11等。
受执行新租赁准则影响，2021年6月末公司新增确认租赁负债16.27亿元。
（3）刚性债务 图表22.公司刚性债务构成（单位：亿元） 刚性债务种类 短期刚性债务合计其中：短期借款一年内到期长期借款应付短期债券应付票据其他短期刚性债务 中长期刚性债务合计其中：长期借款应付债券其他中长期刚性债务 综合融资成本（年化，%） 2016年末 8.905.723.16 0.038.848.340.505.42 2017年末2018年末2019年末 11.184.816.02 0.3613.1211.891.225.19 11.625.204.83 1.5921.9021.905.39 5.200.701.513.00 28.2828.285.45 2020年末9.664.133.492.0335.9435.94 5.28 2021年6月末15.134.418.031.010.011.6836.3936.395.10 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
受仓储物流等项目投入资金需求影响，该公司近年来刚性债务持续增长，主要构成包括银行借款、债券、黄金租赁（计入其他刚性债务）等。
截至2021年6月末，公司刚性债务增至51.52亿元，其中短期及中长期刚性债务分别为15.13亿元和36.39亿元，期限以长期为主，构成主要是抵质押银行借款、发行的超短期融资券等。
期末，公司短期借款利率区间为4.50%-4.65%；长期借款利率区间为4.25%-6.00%。
期末债券为公司发行的“21闽东百SCP001”，利率为5.20%。
3.现金流量
（1）经营环节 图表23.公司经营环节现金流量状况 主要数据及指标 2016年 2017年 营业周期（天）营业收入现金率（%）业务现金收支净额（亿元）其他因素现金收支净额（亿元）经营环节产生的现金流量净额（亿元）EBITDA（亿元） 509.7094.962.01-2.30-0.303.62 412.5198.635.08-2.033.056.35 2018年 438.05110.51 -0.26-1.33-1.585.59 2019年 312.54113.94 3.13-1.701.437.66 2020年 1,048.77108.470.47-1.15-0.686.71 2021年上半年度 107.67 1.07-0.230.84 - 11受执行新收入准则影响，公司将联营模式下应付供应商货款由应付账款调整至其他应付款列报。
29 新世纪评级 BrillianceRatings 主要数据及指标 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年上半年度 EBITDA/刚性债务（倍） 0.22 0.30 0.19 0.23 0.17 - EBITDA/全部利息支出（倍） 3.25 4.92 3.22 3.76 2.98 - 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
注：业务收支现金净额指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额；其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的收支净额。
该公司商业零售业务经营活动收现能力较强，而商业地产业务收入结转及销售款回笼之间存在时间差，导致公司营业收入现金率会存在波动。
同时，由于商业地产业务综合体项目体量较大，开发周期较长，导致公司营业周期总体较长。
公司近年来业务现金收支净额受商业零售业务开展，兰州、福安、福清等商业地产项目投入及销售等影响较大。
2018-2020年和2021年上半年度公司经营活动产生的现金流净额分别为-1.58亿元、1.43亿元、-0.68亿元和0.84亿元，波动性较大。
总体来看，公司近年来经营环节现金净流入量对债务偿付保障稳定性不足。
该公司EBITDA主要由利润总额构成，受盈利波动影响，公司2018-2020年EBITDA分别为5.59亿元、7.66亿元和6.71亿元。
受债务增长影响，2020年公司EBITDA对刚性债务及利息支出的保障程度总体有所弱化。
（2）投资环节 图表24.公司投资环节现金流量状况（单位：亿元） 主要数据及指标 回收投资与投资支付净流入额购建与处置固定资产、无形资产及其他长期资产形成的净流入额 2016年-0.20-2.97 2017年0.02-6.52 2018年0.06-7.59 2019年10.37-8.44 2020年-2.12 2021年上半年度 -0.04 -6.62 -4.21 其他因素对投资环节现金流量影响净额投资环节产生的现金流量净额 -3.16 -6.50 -7.53 -0.451.48 -1.87-10.62 0.11-4.13 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
该公司近年来投资环节现金收支主要体现在门店升级改造、理财收支、仓储物流项目并购\建设支出以及退出等方面。
总体来看，受商业零售门店及仓储物流项目较大规模资本性支出的影响，2018年公司投资活动现金流呈现净流出状态，为-7.53亿元。
2019年，公司继续推进零售门店开业及仓储物流项目建设，同时随着部分仓储物流项目退出后股权转让款及公司对其借款的回笼，以及前期理财投资资金回收，当年投资活动现金流呈现净流入状态，为1.48亿元。
2020年以来，受购建仓储物流项目、购买理财产品等影响，2020年和2021年上半年度公司投资环节产生的现金流量净额分别为-10.62亿元和-4.13亿元。
30 新世纪评级 BrillianceRatings
（3）筹资环节 图表25.公司筹资环节现金流量状况（单位：亿元） 主要数据及指标 权益类净融资额其中：永续债及优先股 债务类净融资额 2016年 0.15- 1.56 2017年 0.01- 5.32 2018年 -0.94- 7.39 2019年 -1.50- -1.22 2020年 0.00- 11.72 2021年上半年度 0.00- 3.64 其中：现金利息支出筹资环节产生的现金流量净额 0.98 1.23 1.55 1.89 2.17 1.19 1.71 5.33 6.45 -2.72 11.72 3.64 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
2018-2020年和2021年上半年度，该公司筹资活动现金流净额分别为6.45亿元、-2.72亿元、11.72亿元和3.64亿元。
近年来随着主业开展及项目推进，公司资金需求增加，债务筹资力度较大。
2019年公司筹资环节现金流呈现净流出状态，主要受回购库存股等影响。
4.资产质量 图表26.公司主要资产的分布情况 主要数据及指标 流动资产（亿元，在总资产中占比）其中：货币资金（亿元）存货（亿元）其他应收款（亿元） 2016年末 42.8173.40% 6.2732.931.89 2017年末 43.0463.22% 9.2630.641.94 2018年末 39.8747.37% 5.8824.615.07 2019年末 41.5446.99% 6.4629.214.26 2020年末 40.2033.61% 6.5028.773.51 2021年6月末42.5330.31%6.5630.133.52 非流动资产（亿元，在总资产中占比） 其中：投资性房地产（亿元）固定资产（亿元）在建工程（亿元）无形资产（亿元）长期待摊费用（亿元）长期股权投资（亿元）使用权资产（亿元） 15.5226.60% 1.983.523.083.912.23 - 25.0436.78% 4.265.203.555.422.680.00 - 44.2852.63% 22.328.213.974.393.620.71 - 46.8653.01% 29.118.660.030.044.512.06 - 79.4066.39% 60.339.280.020.053.993.01 - 97.8169.69% 65.369.040.030.053.533.029.90 期末全部受限资产账面金额（亿元）受限资产账面余额/总资产（%） 12.7721.89 20.9130.71 11.1413.23 17.6920.01 39.0532.65 45.6832.55 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
近年来，随着主业的多元化发展，以及商业、仓储物流项目的推进，该公司资产规模不断增长，2018-2020年末及2021年6月末资产总额分别为84.15亿元、88.40亿元、119.60亿元和140.35亿元。
其中，2020年以来公司资产总额增加较多，除受业务经营规模扩大影响外，还受到投资性房地产改为采用公允价值模式计量、执行新租赁准则等影响。
31 新世纪评级 BrillianceRatings 该公司近年来非流动资产主要由投资性房地产、固定资产、长期待摊费用、长期股权投资等构成。
公司固定资产及投资性房地产主要为房屋及建筑物，随着兰州项目等商业项目及仓储物流项目完工转入，以及2020年投资性房地产采用公允价值模式计量，公司近年来固定资产及投资性房地产保持增长。
2020年末及2021年6月末，公司固定资产分别为9.28亿元和9.04亿元；投资性房地产分别为60.33亿元和65.36亿元，其中2021年6月末投资性房地产中属于商业零售及仓储物流板块金额分别为32.71亿元和32.65亿元。
随着公司投资性房地产采用公允价值模式计量，需关注相关资产价值波动影响。
公司长期待摊费用主要为待摊的门店装修费用等。
2020年和2021年6月末公司长期股权投资分别为3.01亿元和3.02亿元，主要是公司对退出的仓储物流项目仍保有20%股权。
此外，2021年6月末，受执行新租赁准则影响，公司新增9.90亿元使用权资产及3.39亿元长期应收款。
该公司流动资产主要由货币资金、其他应收款、存货等构成。
公司近年来存货主要是商业地产项目形成的开发成本及开发产品，随着兰州及福安项目逐步结转，2018年末存货减少至24.61亿元；2019年以来受新增福清东百利桥项目投入影响，存货又有所增长，2020年和2021年6月末分别为28.77亿元和30.13亿元。
公司2021年6月末存货中，开发成本为20.77亿元（兰州项目、福安项目、福清东百利桥项目分别为5.08亿元、3.38亿元和12.32亿元）、开发产品为0.90亿元、出租开发产品7.35亿元。
公司2020年和2021年6月末其他应收款分别为3.51亿元和3.52亿元，主要为兰州项目拆迁安置代垫款、押金\保证金、仓储物流项目的股权转让款等。
公司2020年和2021年6月末货币资金分别为6.50亿元和6.56亿元，其中受限资金分别为0.52亿元和0.24亿元，主要为各类保证金、意向金等。
截至2021年6月末，该公司所有权或使用权受到限制的资产为45.68亿元，占资产总额的比重为32.55%；其中除受限货币资金外，主要为用于借款抵押的固定资产、投资性房地产，分别为4.82亿元和40.63亿元。
5.流动性/短期因素 图表27.公司资产流动性指标 主要数据及指标 流动比率（%）速动比率（%）现金比率（%） 2016年末 155.0435.5424.12 2017年末 148.0841.9531.88 2018年末 115.1440.7316.99 2019年末 136.4939.2821.23 2020年末 111.2930.4918.00 2021年6月末 101.6928.8115.69 资料来源：根据东百集团所提供数据整理。
截至2021年6月末，该公司流动比率、速动比率及现金比率分别为101.69%、28.81%和15.69%。
公司流动资产中存货占比较高，实际流动性受存货变动影响较大。
32 新世纪评级 BrillianceRatings
6.表外事项 截至2021年6月末，该公司合并范围内对仍参股20%的已退出仓储物流项目主体佛山睿优仓储有限公司、天津兴建供应链管理有限公司提供担保，担保额度以20%股权所对应的价值为限，期末担保余额合计为5.67亿元。
此外，按照房地产经营惯例，公司下属兰州及福安项目开发运营主体为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性担保。
未决诉讼方面，该公司2020年7月公告中铁建工集团有限公司因与兰州东方工程施工合同纠纷向法院提起诉讼，涉诉金额3.38亿元。
根据公司公告，公司不存在欠付工程款的情况，且公司已于以前年度足额计提相关工程总包成本，预计不会对公司后续利润造成重大影响。
仍需关注相关诉讼后续进展及影响。
7.母公司/集团本部财务质量 该公司为上市公司，通过本部及下属企业从事主业运营。
公司本部对下属企业管控及资源调度能力强。
公司本部2020年营业收入为6.79亿元，主要来自东百中心的运营收入，公司本部承担较多管理及投融资职能，当年净利润为0.17亿元。
截至2020年末，该公司本部资产为62.56亿元，其中货币资金2.06亿元，其他应收款38.93亿元（主要为与子公司的资金往来）、对子公司的长期股权投资10.23亿元、固定资产及投资性房地产合计为8.85亿元。
同期末，公司本部负债为42.97亿元，资产负债率为68.69%。
外部支持因素 国有大型金融机构支持 截至2021年6月末，该公司获得的金融机构授信总额为63.50亿元，其中已使用额度为51.49亿元（其中工农中建交五大商业银行的授信使用占比为36.64%）。
图表28.来自大型国有金融机构的信贷支持 机构类别 综合授信 已使用授信额度 利率区间 全部（亿元） 63.50 51.493.15%-6.0% 其中：国家政策性金融机构（亿元）工农中建交五大商业银行（亿元） 其中：大型国有金融机构占比（%） - 24.3138.28 18.8736.64 4.25%-5.15% - 资料来源：根据东百集团所提供数据整理（截至2021年6月末）。
附加条件/增信措施 抵质押/保证/信用 - 抵质押/保证 - 33 评级结论 新世纪评级 BrillianceRatings 该公司目前已形成了以商业零售及仓储物流为核心双主业，其他业务共同发展的经营格局。
公司商业零售业务经过多年深耕发展，已成为福建百货零售行业的龙头企业之
一，品牌具有较高的区域市场知名度。
近年来，尽管面临市场竞争、新冠疫情等外部压力，但随着门店升级改造及外拓的稳步推进，公司商业零售业务整体运营态势向好。
公司商业地产项目开发规模较大，但由于项目量有限，对业绩贡献波动性较大，且需关注在建项目的投融资压力。
公司仓储物流业务采取“投-建-招-退-管”的相对轻资产模式，运营项目规模不断扩大，需关注该业务资金平衡压力。
近年来随着主业发展及项目购建投入资金需求的增加，该公司债务规模不断扩大，负债经营程度总体较重，但公司目前即期刚性债务偿付压力尚可控。
公司商业零售主业现金回笼能力较强，但受商业地产等业务开展影响，近年来经营活动现金流稳定性不足。
公司存量货币资金尚充裕，且拥有一定量区位良好的自有商业物业资产，可为债务的偿付提供基本保障。
但公司资产中存货占比较高，实际流动性受其影响较大。
34 新世纪评级 BrillianceRatings 跟踪评级安排 根据相关主管部门的监管要求和本评级机构的业务操作规范，在本信用评级报告有效期（本信用评级报告出具之日起至2022年7月31日止）内，本评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化、影响发行人经营或财务状况的重大事件、发行人履行债务的情况等因素。
在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，本评级机构将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料。
本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。
本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果。
如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，本评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
35 附录一： 公司与实际控制人关系图 新世纪评级 BrillianceRatings 注：根据东百集团提供的资料绘制（截至2021年7月28日）。
附录二： 公司组织结构图 注：根据东百集团提供的资料绘制（截至2021年6月末）。
36 附录三： 相关实体主要数据概览 全称 福建丰琪投资有限公司福建东百集团股份有限公司 简称 丰琪投资东百集团 与公司关系 公司之控股股东本级 母公司持股比例 （%） — — 兰州东方友谊置业有限公司 兰州东方友核心子公司 51 谊 福安市东百置业有限公司 福安东百 核心子公司 100 注：根据东百集团2020年度审计报告附注及所提供的其他资料整理。
主营业务 商业投资商业零售商业地产商业地产 刚性债务余额1.1932.092.59- 2020年（末）主要财务数据（亿元） 所有者权益 营业收入 净利润 经营环节现金净流入量 6.99 - -0.08 0.31 19.59 6.79 0.17 -8.36 10.29 4.78 1.24 1.34 5.06 2.32 0.04 -1.29 EBITDA0.002.182.180.06 新世纪评级 BrillianceRatings 备注 37 新世纪评级 BrillianceRatings 附录四： 主要数据及指标 主要财务数据与指标[合并口径] 2018年 2019年 2020年 资产总额[亿元]货币资金[亿元]刚性债务[亿元]所有者权益[亿元]营业收入[亿元]净利润[亿元]EBITDA[亿元]经营性现金净流入量[亿元]投资性现金净流入量[亿元] 84.155.8833.5226.5129.972.765.59-1.58-7.53 88.406.4633.4828.3641.003.297.661.431.48 119.606.5045.6041.8518.242.706.71-0.68 -10.62 资产负债率[%] 68.49 67.92 65.01 权益资本与刚性债务比率[%] 79.11 84.70 91.77 流动比率[%] 115.14 136.49 111.29 现金比率[%] 16.99 21.23 18.00 利息保障倍数[倍] 2.53 2.83 2.38 担保比率[%] － 20.80 13.85 营业周期[天] 438.05 312.54 1,048.77 毛利率[%] 22.11 21.94 44.23 营业利润率[%] 12.43 11.38 22.68 总资产报酬率[%] 5.77 6.67 5.15 净资产收益率[%] 10.76 12.01 7.68 净资产收益率*[%] 11.70 13.71 6.66 营业收入现金率[%] 110.51 113.94 108.47 经营性现金净流入量与流动负债比率[%] -4.97 4.39 -2.06 非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] -18.08 4.94 -16.41 EBITDA/利息支出[倍] 3.22 3.76 2.98 EBITDA/刚性债务[倍] 0.19 0.23 0.17 注：表中数据依据东百集团经审计的2018-2020年度及未经审计的2021年上半年度财务数据整理、计算。
2021年上半年度 140.356.5651.5240.059.801.05－0.84-4.13 71.4677.73101.6915.69 －14.16 －52.3215.27 －－－107.67－－－－ 指标计算公式 资产负债率(%)=期末负债合计/期末资产总计×100%权益资本与刚性债务比率(%)=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%流动比率(%)=期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%现金比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动负债合计×100%利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息支出）担保比率(%)=期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%营业周期(天)=365/{报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]}+365/{报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]}毛利率(%)=1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%营业利润率(%)=报告期营业利润/报告期营业收入×100%总资产报酬率(%)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]×100%净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润/[(期初归属母公司所有者权益合计+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%经营性现金净流入量与流动负债比率(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期初负债合计+期末负债合计)/2]×100%EBITDA/利息支出[倍]=报告期EBITDA/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息）EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2] 注
1.上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。
注
2.刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务注
3.EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销 38 新世纪评级 BrillianceRatings 附录五： 评级结果释义 本评级机构主体信用等级划分及释义如下： 等级 AAA级 投 AA级 资 级 A级 BBB级 BB级 投 B级 机 CCC级 级CC级 C级 含义发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低发行人偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低发行人偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般发行人偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务发行人不能偿还债务 注：除AAA、CCC及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
39 新世纪评级 BrillianceRatings 评级声明 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。
本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。
本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。
本次评级的信用等级有效期至2022年7月31日止。
新世纪评级将根据《跟踪评级安排》，不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。
本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。
本次评级所依据的评级技术文件 《新世纪评级方法总论》（发布于2014年6月）《零售行业信用评级方法（2018版）》（发布于2018年4月）上述评级技术文件可于新世纪评级官方网站查阅。
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