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江苏哥伦布商业管理股份有限公司
（JiangSuColumbusCommercialManagementCo.,Ltd）
年度报告2015
第1页，共95页
公司年度大事记
1．经全国中小企业股份转让系统有限公司同意，2015年4月10日哥伦布引进做市商，股票转让方式由协议转让变更为做市转让。
2.2015年5月17日哥伦布成功召开了2014年年度股东大会。
3.2015年5月6日哥伦布第一届董事会第八次会议审议通过《关于股票发行方案的议案》，公司第一次以每股6.50元的价格定向发行300万股普通股股票。
共募集资金1950万元，发行后公司股本增至3300万股。
4.2015年7月成立全资子公司武汉哥伦布商业经营管理有限公司。
5.2015年11月公司董事长孙旭东先生凭借2015年哥伦布在社区商业地产营运上的杰出贡献，荣获“2015年商业地产年度风云人物奖”。
6.2015年12月18日哥伦布在上海建国宾馆承办了“全经联上海金融投资论坛”，由九鼎投资、五牛基金、绿地金融、爱建信托等十余家金融机构助力并对接现场项目融资需求，同时邀请了国内一流商业地产专家现场解读商业地产金融趋势、“投、融、管、退”以及海外地产投融资模式。
第2页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 目录 第一节声明与提示
5 第二节公司概况
7 第三节会计数据和财务指标摘要................................................................................9 第四节管理层讨论与分析.........................................................................................11 第五节重要事项
年修订） 《公司章程》 经股份公司股东大会通过的现行有效的股份公司章程 三会“三会”议事规则 商业地产 主力店武汉、武汉子公司、武汉哥伦布 股东大会、董事会、监事会 《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》通过对项目的要求、供给及投资分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位进行商业形象的定位，是实施商业市场战略的第一步，为了寻求最佳的销售机遇，达到最大的销售目的，必须首先对商业形象进行定位。
对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好作用的核心租户。
武汉哥伦布商业经营管理有限公司 第4页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第一节声明与提示 声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、否完整 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 重要风险提示表 重要风险事项名称(一)商业地产投资规模下降的风险 (二）应收账款收回的风险 重要风险事项简要描述商业地产投资规模受国家政策影响因素较大，未来面临需求调整的风险，城镇化进程和增速可能下降或放缓。
作为商业地产运营管理服务行业，可能会由此会受到经营业绩的影响。
2015年12月31日，公司应收账款余额为1982.19万元，占当期期末资产总额8237.64万元的比例为24.06%，虽然较去年占比56.26%有大幅下降。
但由于未来如果客户经营和现金流因重大不利或突发性及政策性事件产生困难，或者 第5页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 公司不能严格控制和管理应收账款，会造成应收账款不能及 时收回而形成坏账的风险。
公司所处行业是典型的专业服务领域，属智力密集型行业， (三)人才稳定性风险 吸纳人才、留住人才是公司生存与发展的基石。
如果因为公司薪酬不达预期、员工激励机制不合理等因素导致人才大量 流失，将会对公司业务的发展带来较大的不利影响。
公司实际控制人孙旭东实际持有超过45%的公司股份，同时 通过无锡市凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份 (四)实际控制人不当控制的风险 17.73%。
且自公司成立至今一直担任公司董事长（执行董事）、总经理，可对公司施加实际控制。
若实际控制人利用 其对公司的控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不 当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
(五)其他风险 公司其他风险可参见公开转让说明书披露内容。
除前述风险
外，公司不存在其他未披露风险。
本期重大风险是否发生重大变化：否 第6页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
一、基本信息 第二节公司概况 公司中文全称英文名称及缩写证券简称证券代码法定代表人注册地址办公地址主办券商主办券商办公地址会计师事务所签字注册会计师姓名会计师事务所办公地址 江苏哥伦布商业管理股份有限公司JiangSuColumbusCommercialManagementCo.,Ltd哥伦布831112孙旭东无锡市金城东路333-1-108上海市长宁区淞虹路207号明基商务广场C栋3楼AD室申万宏源证券有限公司上海市常熟路239号天健会计师事务所（特殊普通合伙）弋守川、唐明浙江省杭州市西溪路128号9楼
二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人电话传真电子邮箱公司网址联系地址及邮政编码公司指定信息披露平台的网址公司年度报告备置地 陈永东021-80120187021-80120194cydslj@上海市长宁区淞虹路207号明基商务广场C栋3楼AD室201500董事会办公室 第7页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2014-08-15 行业（证监会规定的行业大类）L72商务服务业 主要产品与服务项目 社区型商业地产的商业定位、商业规划设计、招商运营、金融服务等全流程第三方咨询管理服务 普通股股票转让方式 做市转让 普通股总股本 33,000,000 控股股东 孙旭东 实际控制人 孙旭东
四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 是 税务登记证号码 32020057543028X 是 组织机构代码 57543028X 是 2015
年江苏哥伦布商业管理股份有限公司注册资本由3000万增加到3300万，需变更营业执照、税务登记证及组织机构代码证。
第8页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第三节会计数据和财务指标摘要
一、盈利能力 营业收入毛利率%归属于挂牌公司股东的净利润归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）基本每股收益 本期70,428,063.98 53.35%-2,327,748.54-2,017,841.90 -4.18% -3.63% -0.07 上年同期62,181,814.04 53.91%7,094,455.28 单位：元 增减比例%13.26%- -132.81% 5,953,168.69 -133.90% 16.88% _ 14.16%0.24 -129.17%
二、偿债能力 资产总计负债总计归属于挂牌公司股东的净资产归属于挂牌公司股东的每股净资产资产负债率%流动比率利息保障倍数 本期期末82,376,386.6919,742,778.9462,473,365.091.8923.97%3.890.00 上年期末61,308,140.9515,369,717.75 单位：元 增减比例%34.36%28.45% 45,584,113.63 37.05% 1.5225.07% 3.690.00 24.34%-
三、营运情况 ©第9页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 经营活动产生的现金流量净额应收账款周转率存货周转率 本期20,984,453.55 2.590.00
四、成长情况 总资产增长率营业收入增长率净利润增长率 本期34.36%13.26% -132.81% 上年同期-3,960,112.562.300.00 单位：元 增减比例%- 上年同期36.53%35.74% -30.94% 增减比例%-
五、股本情况 普通股总股本计入权益的优先股数量计入负债的优先股数量带有转股条款的债券期权数量 本期期末33,000,000- 上年期末30,000,000- 单位：股 增减比例%10.00%-
六、非经常性损益 项目非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出非经常性损益合计所得税影响数少数股东权益影响额（税后）非经常性损益净额 单位：元 金额59,666.62 602,972.56 -968,432.77-305,793.59 4,113.06- -309,906.65 ©第10页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第四节管理层讨论与分析
一、经营分析 (一)商业模式公司所属行业为现代服务业，主要提供商业地产领域内的商业定位、商业规划设计、招 商运营、金融服务的全流程第三方服务，是目前中国专业的社区型购物中心的全程运营商。
公司通过差异化的商业策划定位、商业集成设计理念、整体的的招商运营模式以及高素质的经营管理团队为开发商或业主提供全流程的第三方综合性服务。
公司服务的主要服务的客户包括金科地产、五洲国际、华润地产、四城集团等大型房地产开发商，同时，公司与各零售、餐饮、娱乐、儿童、体育等业态商业消费知名品牌进行了多元化的深度合作。
根据公司业务分类，具体服务的主要商业模式如下：
1、商业定位服务通过对项目的要求、供给及投资分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位。
2、商业规划设计服务根据项目前期调研及需求分析，形成精准的商业定位，并以此深化项目和概念方案设计来定位商业建筑，把商业语言转换成建筑语言，以提供客户更具直观的定位表现，有效指导建筑方案设计。
同时，依据项目商业定位和开发方案，把商业经营管理模型和开发投资模型合理转化为建筑模型，有效协调商铺销售、人流物流车流动线、建筑空间与商业使用功能之间的需求，为购物中心成功经营打造完善的硬件条件。
3、招商运营服务通过充分的市场调研及专业的定位分析，帮助客户系统地实现招商落位，高效地完成招商目标，使项目顺利开业。
经过开业前筹备管理和开业后运营管理，规范有序经营和持续旺场，以不断提高商业物业的租金收益和提升物业价值。
公司在协助商业地产开发商、业主或商家提升商业地产商业效益的同时，分享成长、合作共赢，充分体现商业地产运营管理服务的价值，并从中获取收入、利润和现金流。
©第11页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 公司作为商业地产领域内的全流程第三方综合服务提供商，核心团队共同合作多年，均为商业地产运营管理专才，长期专注于商业地产全程深度解决方案的提供，具有丰富的经验和独特的理解能力，同时有丰富的客户资源共享，保证了业务的发展稳定性。
通过合伙人的引入机制，也为公司新增业务提供了有效的支撑。
报告期内，公司的商业模式较上年度未发生大的变化。
年度内变化统计：事项 所处行业是否发生变化主营业务是否发生变化主要产品或服务是否发生变化客户类型是否发生变化关键资源是否发生变化销售渠道是否发生变化收入来源是否发生变化商业模式是否发生变化 是或否否否否否否否否否 (二)报告期内经营情况回顾 报告期内公司经营情况稳定。
截止2015年12月31日，总资产8237.64万元，较上年增长34.36%。
营业收入完成全年经营计划的100.61%，完成2015年经营目标。
2015年实现净利润-252.18万元，相比上年同期减少135.78%，净利润较去年有一定的下滑，主要还是由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧，导致公司对应产品的收入和利润减少。
但基于存量商业物业的持续经营需求逐步扩大，特别是持有型商业物业开始增多，公司强化了长期经营管理服务，经营管理服务收入增加幅度较大，净利润水平也有较大提升，公司业务总体上还是处于稳定增长阶段。
1.主营业务分析
(1)利润构成 项目 营业收入营业成本 金额 70,428,063.9832,854,639.48 本期变动比例% 13.26%14.64% 占营业收入的比重%46.65% 金额 62,181,814.0428,658,713.65 单位：元 上年同期 变动比例% 占营业收入的比重% 35.74% - 73.99% 46.09% ©第12页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 毛利率% 53.35% - - 53.91% - - 管理费用 25,088,537.68 23.76% 35.62%20,271,377.28 58.92% 32.60% 销售费用 9,651,859.77 274.76% 13.70%2,575,461.08 148.29% 4.14% 财务费用 -295,719.93 28.28% -0.42%-230,526.06 469.36% -0.37% 营业利润 -1,087,925.06-111.97% -1.54%9,089,370.09 -34.24% 14.62% 营业外收入 684,512.05 -54.98% 0.97%1,520,382.1523,218.74% 2.45% 营业外支出 995,277.0510,238.81% 1.41% 9,626.61 -71.35% 0.02% 净利润 -2,521,815.45-135.78% -3.58%7,048,764.85 -30.94% 11.34% 项目重大变动原因: 2015年公司销售费用为965.19万元，较上年同期增长274.76%。
其中：广告及宣传费本 期832万，上年同期159万。
15年宣传费投入较大主要有以下原因：1、15年是苏州项目正式 投入运营的第一年，为了能够更快的宣传展示苏州繁花中心这个项目，加大了宣传资源的投入；
2、为了提高宣传效果，项目进行了多渠道的投入，特别是电视电台、公交地铁等宣传媒介相 对费用较高；
3、大型节假日如春节、中秋和圣诞这几个大型节日在外围广场搭建了很多立体 展示区域，相对平面宣传，这部分材料制作费用较高等等； 2015
年公司营业利润为-108.79万元，较上年同期下降111.97%。
主要原因是：
1、主要 还是由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧， 导致公司对应产品的收入和利润减少。
2、2015年公司资产减值损失为133.49万元，较上年 同期增长了104.29%。
2015年由于公司二年以上的应收帐款比例有所增大，致使本期的资产减 值损失增加，导致了营业利润的下降。
2015年公司营业外收入为68.45万元，较上年同期下降54.97%。
主要原因是2014年的营 业外收入中有新三板挂牌补贴款150万元。
2015年公司营业外支出为99.53万元，较上年同期增长102.39%。
主要原因是公司与绿地 集团芜湖置业有限公司（以下简称：绿地芜湖）确认了无法收回的款项98.72万元。
公司与绿 地芜湖的收入确认严格按照合同项下各节点规定操作，但由于后期绿地芜湖对于服务结果存在 争议，加上其自身的资金周转问题，一直未付。
公司考虑到加快资金回笼以及与绿地今后的长 期战略合作，经沟通协商将该笔款项确认为营业外支出。
2015
年公司净利润为-252.18万元，较上年同期下降135.78%。
主要原因是报告期内商业 规划设计服务和招商服务收入的减少而导致的对应净利润降低、资产减值损失和营业外支出的 增加，致使2015年度的净利润有所下降。
(2)收入构成 单位：元 ©第13页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 项目 本期收入金额 主营业务收入 69,998,004.30 其他业务收入 430,059.68 合计 70,428,063.98 本期成本金额 32,598,735.17
255,904.31 32,854,639.48 上期收入金额 62,124,598.9357,215.11 62,181,814.04 上期成本金额 28,658,713.65- 28,658,713.65 按产品或区域分类分析： 类别/项目经营管理服务收入规划设计服务收入招商服务收入商业策划服务收入工程管理服务收入营销服务收入其他业务收入合计 本期收入金额54,349,319.353,438,616.324,550,571.666,285,912.091,373,584.88430,059.6870,428,063.98 占营业收入比例%77.17%4.88%6.46%8.93%1.95%0.61% 100.00% 单位：元 上期收入金额20,849,234.5917,585,632.4510,302,956.957,603,773.435,049,056.48733,945.0357,215.1162,181,814.04 占营业收入比例%33.53%28.28%16.57%12.23%8.12%1.18%0.09% 100.00% 收入构成变动的原因从各项收入占营业收入的比例来看，经营管理服务收入占比与上年同期相比有明显的 提高，主要原因是由于苏州繁花中心项目在2014年9月开业，2015年是苏州繁花中心项目正式投入运营的第一整年，所以经营管理服务收入有了明显的增长。
公司经营业务由商业规划设计、商业定位为主逐步转为长期招商运营管理服务为主。
另外由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧，导致公司对应产品的收入的减少。
但基于存量商业物业的持续经营需求逐步扩大，特别是持有型商业物业开始增多，公司强化了长期经营管理服务，经营管理服务收入增加幅度较大。
(3)现金流量状况 单位：元 项目 本期金额 上期金额 经营活动产生的现金流量净额 20,984,453.55 -3,960,112.56 投资活动产生的现金流量净额 -2,367,658.55 -2,375,691.45 筹资活动产生的现金流量净额 19,220,000.00 400,000.00 现金流量分析： 经营活动产生的现金流量净额本期有明显的增加，主要原因：
1、是由于
2015年是苏州 繁花中心项目正式投入运营的第一整年。
经营管理服务收入有明显增加。
销售商品、提供劳 ©第14页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告务收到的现金从2014年的4841.8万元增长为8946.60万元。
2、是由于2015年公司强大了催收应收帐款的力度，2015年开始如果下一阶段完成后尚未支付上一阶段的款项，公司将不再继续提供后续服务或者延缓交付工作成果。
大大降低了应收帐款的金额。
投资活动产生的现金流量净额本期与上期比差异不大，本期主要是苏州项目公司工程类费用的支出，例如：店铺改造、停车场改造等。
筹资活动产生的现金流量净额本期增加，主要原因是本期公司定向增发股票1950万元，支付了定向增发股票所产生的发行费用28万元。
(4)主要客户情况 序号 12345 客户名称 苏州市四城房产置业有限公司淮安水岸风情置业有限公司苏州市润城房地产开发有限公司苏州市金逸电影有限公司繁花分公司济宁新野房地产开发有限公司 合计 销售金额 23,815,050.122,001,886.771,373,584.88864,090.51849,056.64 28,903,668.92 年度销售占比 33.81%2.84%1.95%1.23%1.21%41.04% 单位：元 是否存在关联关系否否否否否-
(5)主要供应商情况 序号 12345 供应商名称 悦洋设施管理服务（上海）有限公司苏州市卓远文化传播有限公司苏州峰晔装饰工程有限公司 苏州凡品建筑装饰工程有限公司苏州友旺暖通工程有限公司合计 采购金额 2,161,441.631,670,893.99 720,863.15561,675.15390,000.005,504,873.92 年度采购占比 12.39%9.58%4.13%3.22%2.24%31.56% 单位：元 是否存在关联关系否否否否否-
(6)研发支出 项目研发投入金额研发投入占营业收入的比例% 本期金额- 上期金额 单位：元 -
2.资产负债结构分析 ©第15页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 项目 金额 本年期末变动比例% 货币资金 52,409,096.05 259.65% 应收账款 19,821,864.75 -42.53% 存货 - - 其他应收款 2,595,377.48 -47.52% 长期股权投资 246,592.96 -21.94% 固定资产 722,667.57 -40.12% 在建工程 - - 长期待摊费用 2,400,444.85 162.90% 短期借款 - - 预收账款 4,945,052.06 834.05% 应交税金 1,146,700.05 -58.74% 长期借款 - - 资产总计 82,376,386.69 34.36% 资产负债项目重大变动原因： 占总资产
的比重％ 63.62%24.06% 3.15%0.30%0.88% 2.91% 6.00%1.39% - 上年期末 金额 变动比例% 14,572,301.0534,492,172.78 4,944,995.99 315,884.721,206,868.48 913,054.32 529,422.902,779,326.07 61,308,140.95 -28.94%77.00%- 2297.31%-33.34%-25.37% 42.05% 60.34%39.74% 25.37% 单位：元 占总资产的比重％ 23.77%56.26% 8.07%0.52%1.97% 1.49% 0.86%4.53% - 占总资产比重的增减 39.85%-32.20% -4.92%-0.22%-1.09% 1.42 5.14%-3.14% - 2015年公司货币资金为5,240.91万元，报告期末较上年末增长259.65%。
主要原因是本报告期内 公司定向增发股票1950万元和2015年公司加强了应收帐款的内控，效果明显。
2015年公司应收帐款为1,982.19万元，报告期末较上年末下降42.53%。
主要原因是2015年公司 加强了应收帐款的内控，2015年开始如果下一阶段完成后尚未支付和确认上一阶段的款项，公司 将不再继续提供后续服务或者延缓交付工作成果，并且加强了以前年度应收帐款的催收力度。
2015年公司其他应收款为259.54万元，报告期末较上年末下降47.52%。
主要原因是无锡保胜香 梅房地产开发有限公司归还借款300万元。
2015年公司固定资产为72.27万元，报告期末较上年末下降40.12%。
在报告期内新增固定资产 20.79万元，处置一辆公司自用车辆31.77万元，其余均为按照公司的会计政策计提的固定资产 折旧。
2015年公司长期待摊费用为240.04万元，报告期末较上年末增加162.90%。
主要原因是苏州项目 公司本期内新增了装修费204.24万元。
2015年公司预收帐款为494.51万元，报告期末较上年末增加834.05%，主要原因是苏州项目公司 根据合同约定需要预先收取下一季度的租金商业服务费。
2015年公司应交税金为114.67万元，报告期末较上年末下降58.74%，主要原因是利润总额的减 少，导致了所得税费用的减少。
2015年公司总资产为8,237.64万元，报告期末较上年末增长34.36%。
主要原因是货币资产的增 ©第16页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 长导致了流动资产的增长，年末流动资产较上年末增长35.57%。
3.投资状况分析
(1)主要控股子公司、参股公司情况 子公司名称 营业收入 上海哥伦布建筑设计有限公司 7,265,031.32 哥伦布（上海）商业经营管理有限公司 5,112,327.22 苏州哥伦布商业经营管理有限公司 53,796,206.29 江苏哥伦布商业物业管理有限公司 1,384,716.95 上海哥伦布营销策划有限公司 180,754.70 北京哥伦布商业管理有限公司 112,485.24 芜湖哥伦布商业经营管理有限公司 武汉哥伦布商业经营管理有限公司 本年新设立全资子公司武汉哥伦布尚未开展业务，无收入。
(2)
委托理财及衍生品投资情况 - (三)外部环境的分析 净利润-3,442,002.79-1,147,238.463,086,883.70 -57,362.21-100,537.41-485,167.28-52,313.33 -3,083.39
一、商业地产市场行业变化商业地产库存居高不下，整体处于供大于求的现状，存量商业项目的绝对数量不少，特 别是
二、三线城市经营面临较大困境，人均商业面积超过行业警戒线。
我们判断，今后相当长的时期内，都会面临空置率上升、坪效下降的困难局面。
对第三方商业运营管理公司来说，既是机遇也是风险。
目前正处于商业升级换代的一个关口，O2O等互联网技术和思维会得到广泛应用，业态和品牌组合出现了较大变化，体验型、创新型模式不断改变商业项目本身的运营思路。
特别是有关城市发布的关于鼓励开发商持有商业、办公楼持续经营的新规也对商业地产市场产生了较大影响。
新增商业、办公用地，相关区县政府需要在出让条件中明确商业物业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，并且持有年限不低于十年；近阶段商业办公楼供应较大区域，商业物业持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于十年或长期持有。
在商业地产整体供大于求背景下，规定高持有比例是一个很重要的信息。
开发商除了具备强大的资本外，必须要有专业的运营管理团队，运营能力提高，资产会变轻，这本身对第三方商业运营公司市场是个极大的发展促进。
二、商业地产与资本的结合更加紧密 ©第17页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 虽然国内适合商业地产发展特点的金融工具仍然匮乏，同时由于税制问题，资本的发展在这领域内比较缓慢，但各方面都在进行地产与资本的尝试，资产整售、资产证券化、房地产基金等，回归商业地产行业金融的本质，也会有更多的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法，这个趋势会延续并加强。
三、商业地产运营的变化 商业地产运营管理服务是现代服务业，自2012年开始才快速进入发展期。
公司作为国内知名的第三方运营服务提供商，经历了该行业发展的全历程，积累了丰富的行业经验和项目运营经验及管理能力。
随着目前市场需求的不断扩大，公司通过招商和长期运营服务这个入口，提供全方位、全流程的综合服务，有望快速扩大市场份额。
(四)竞争优势分析 作为国内知名的专业第三方社区型购物中心的全程运营商，公司目前已处于快速发展阶段，公司的竞争优势主要表现在如下几个方面：
1、由开发商转型公司前身是由开发商转型而成，善于站在对方角度考虑问题，抓住痛点，核心团队拥有多年开发操作经验，具有极强的项目盈利模式制定能力。
2、一站式服务公司具有商业定位、商业设计、招商运营、金融服务的一站式综合服务能力，能够保证项目的最终结果和实施全方位落地。
3、专业能力①商业策划能力：行业研究：多年来坚持对商业各业态业种进行研究，拥有国内第一手的商业资料。
商业定位调整：多年的购物中心经营，拥有一批商业运营专家，具备对已经开业项目的商业定位分析和调整能力。
专注社区型购物中心：对社区型商业物业的开发，有自己的解决方案。
开发商背景的运营商：，能将“商业语言”很好转化为“建筑语言”，准确预测项目开发成本和开发周期，推荐多种投融资模型。
②商业设计能力：需求整合：作为商业公司旗下的设计院，经历了多个项目的设计、开发和营运，沉淀了丰富的商业需求整合能力，包括商家需求、顾客需求、物业经营公司需求、开发商需求、投 ©第18页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告资者需求等等，拥有对不同商业产品的建筑定义能力。
产品化设计：根据运营公司的三大商业产品需求，设计了不同的建筑产品系列，形成了产品设计标准。
设计集成服务：作为商业地产开发商创建的设计院，多年来具有了丰富的设计管理和工程管理经验，凭借需求整合和产品化集成设计能力，可为客户提供设计总承包式的一站式服务。
③招商运营能力：哥伦布模式：多年运营的基础上，形成了社区型购物中心独有的经营管理模式——哥伦布模式。
成熟项目经验：已开业运营的社区型购物中心： 区域型：苏州繁花中心街镇型：无锡广益哥伦布广场，无锡香梅哥伦布广场等。
产品连锁经营：拥有三大成熟产品——繁花城、哥伦布广场、繁花邻里，并形成连锁运营能力，达到快速复制、快速做旺的目的。
自有主力店：公司自营主力店——“食尚荟”时尚集市。
4、建立了以“哥伦布模式”为核心的购物中心连锁经营模式和人才团队。
通过这几年的项目运作，公司已经建立了适合快速发展的产品和经营模式，积累了丰富的客户资源，锻炼出了行业内领先的一批人才团队。
5、品牌优势。
公司自2014年度在全国股转系统成功挂牌后，成为国内商业地产服务机构资本市场的先行者，形成了一定的品牌效应，同时通过多年的行业积累，在地产行业内具有了一定的影响力。
为公司的市场拓展和业务布局形成了有效支撑。
6、财务优势。
公司挂牌上市后，融资能力和资金渠道整合能力明显好于以往，通过做市并发行股票等资本市场融资后，公司的资金实力已有较大提升，各项财务指标均优良稳健，为快速发展打下了很好的财务基础。
(五)持续经营评价报告期内，公司的营业收入得益于经营管理收入的增长，由2014年的6218.18万元增 ©第19页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告加到了2015年度的7042.81万元，同比增长了13.26%；但净利润较去年有一定的下滑，主要还是由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧，导致公司对应产品的收入和利润减少。
但基于存量商业物业的持续经营需求逐步扩大，特别是持有型商业物业开始增多，公司业务总体上还是处于稳定增长阶段：
1、公司由于长期合作经营，本身储备了大量的客户资源，同时通过合伙人资源，也大量整合了外部客户资源。
公司的业务服务区域较去年有较大的增幅，与战略合作伙伴进行了深度合作，业务结构和盈利能力及财务指标不断优化调整，更趋于合理稳定。
2、公司的招商运营管理服务周期较长，特别是经营管理业务，一般要持续15年左右，而且收入金额较大、现金流稳定、经营持续性强、利润水平较高，市场需求和潜力较大。
3、公司将利用自身的经营优势，整合商业资源，逐步建立和投资体验类和消费类经营品牌，如：体育运营和餐饮集合运营。
综上所述，公司的发展方向明确，具有非常良好的持续经营能力。
二、未来展望（自愿披露）(一)行业发展趋势 随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程。
同时商业地产由于政策性规划发展要求，以及大量存量商业物业的运营需求长期存在和快速发展的要求，将导致第三方商业运营管理服务提供商的行业发展机会增加，第三方商业服务机构将会快速整合，专业化经营成为主流，商业地产物业价值将通过运营来实现增值和金融化。
(二)公司发展战略 公司是中国专业的社区型购物中心运营服务提供商，为客户提供商业物业的定位、设计、招商和运营的全流程第三方综合服务。
公司以“为客户创造独特价值”为己任，坚持合作共赢的理念，通过社区商业产品的连锁经营，整合商业资源，为投资者创造更大的投资回报，为商家带来营业额的稳定提升。
1、优化完善公司产品服务模式，利用好互联网技术，通过自身发展和并购方式，迅速扩大长期商业运营项目的经营体量，做好做细经营项目，保持持续、高速、稳健发展。
2、不断整合内外资源，通过各种合作模式，做大做强自有品牌和培育品牌的连锁经营。
3、利用新三板发展机遇，合理做好市值管理，整合基金资源，快速共同发展。
4、让更多的人分享城市发展进程中商业地产带来的利益与快乐，立志成为中国最受人 ©第20页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告尊敬的社区型购物中心运营商。
(三)经营计划或目标 2016年是公司转型发展的关键一年，也是快速扩大持续经营管理业务发展的一年，实现连锁经营管理能力快速转型升级。
一、公司将大力拓展持续经营性商业项目，在委托经营型业务稳定增长的基础上，积极开展租赁型商业项目的运营。
二、公司将利用自身的经营优势，整合商业资源，逐步建立和投资自己的体验类和消费类经营品牌，如：体育运营和餐饮集合运营。
三、公司将寻求与优质开发商进行股权经营合作，快速扩大市场。
四、公司也将适时择机开展优质商业运营项目和商业上下游的相关产业的并购业务。
以上经营计划及目标并不构成对投资者的业绩承诺，提请投资者注意。
(四)不确定性因素
1.公司要实现中长期规划和经营目标，均需要具备一定的内部和外部市场环境，既要能够不断开拓创新，执行落实非常到位，又要有能力克服外部市场的不利因素。
2.由于公司业务的快速发展，对人才的稳定性和需求大幅增加，人才的要求进一步提高。
三、风险因素 (一)持续到本年度的风险因素(一)商业地产投资规模下降的风险 商业地产投资规模受国家政策影响因素较大，未来面临需求调整的风险。
城镇化进程增速可能下降或放缓。
作为商业地产运营管理服务行业，可能会由此受到经营业绩的影响。
应对措施：公司以专业化服务为依托，进行战略性转型和创新，经营业务由商业规划设计、商业定位为主逐步转为长期招商运营管理服务为主，以长期稳定的现金流和收益增长为目标，不追求短期利益。
(二)应收账款回收的风险 2015年12月31日，公司应收账款余额为1982.19万元，占当期期末资产总额8237.64万元的比例为24.06%，虽然较去年占比56.26%有大幅下降。
但由于未来如果客户经营和现金流因重大不利或突发性及政策性事件产生困难，或者公司不能严格控制和管理应收账款， ©第21页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告会造成应收账款不能及时收回而形成坏账的风险。
应对措施：公司加强了应收帐款的内控，2016年还是严格执行下一阶段完成后尚未支付和确认上一阶段的款项，公司将不再继续提供后续服务或者延缓交付工作成果，并且加强了以前年度应收帐款的催收力度。
(三)人才稳定性风险 公司所处行业是典型的专业服务领域，属智力密集型行业，吸纳人才、留住人才是公司生存与发展的基石。
如果因为公司薪酬不达预期、员工激励机制不合理等因素导致人才大量流失，将会对公司业务的发展带来较大的不利影响。
应对措施：为了维护团队的稳定与长远的发展计划，公司将在合适的时候针对团队推出合理的、有竞争力的员工激励机制、股权激励机制以及合伙人机制。
保证团队成员的稳定性、储备一定发展的人才。
(四)实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人孙旭东实际持有超过45%的公司股份，通过无锡市凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份17.73%。
且自公司成立至今一直担任公司董事长（执行董事）、总经理，可对公司施加实际控制。
若实际控制人利用其对公司的控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
(五)其他风险 公司其他风险可参见公开转让说明书披露内容。
除前述风险外，公司不存在其他未披露风险。
(二)报告期内新增的风险因素-
四、对非标准审计意见审计报告的说明 是否被出具“非标准审计意见审计报告”：审计意见类型：董事会就非标准审计意见的说明：不适用 否标准无保留意见 ©第22页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第五节重要事项
一、重要事项索引 事项 是否存在重大诉讼、仲裁事项是否存在对外担保事项是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产事项是否存在经股东大会审议过的对外投资事项是否存在经股东大会审议过的企业合并事项是否存在股权激励事项是否存在已披露的承诺事项是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况是否存在被调查处罚的事项是否存在重大资产重组的事项是否存在媒体普遍质疑的事项是否存在自愿披露的重要事项
二、重要事项详情 是或否 否否否否否是是否是否否否否否 索引
五、二、（一）
五、二、（二）
五、二、（三）- (一)对外投资事项 为了凭借本公司的优势，整合当地优势资源拓宽业务范围，扩大公司新的利润来源。
公司于2015年7月28日在全国中小企业股份转让系统披露了公司第一届董事会第九次决议关于设立全资子公司武汉哥伦布商业经营管理有限公司的公告。
公告编号2015-020.武汉哥伦布注册资本100万人民币。
（二）企业合并事项本次审计报告合并范围新增加全资子公司武汉哥伦布商业经营管理有限公司 （三）承诺事项的履行情况
1、公司全体股东在公司章程中约定自江苏哥伦布商业管理股份有限公司成立之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其所持有的公司股份，也不由公司回购该部分股份。
若在股份锁定期间发生资本公积转增股本、派送股票红利等使股份数量发生相应变动的事项，上述锁定股份数量则相应调整。
公司股份在全国中小企业股份转让系统有限公司挂牌后，承诺股东需同时遵守股转系统关于挂牌公司股份限售的相关规定。
承诺股东同时担任 ©第23页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告董事、监事、高级管理人员的，需同时遵守《公司法》及《江苏哥伦布商业管理股份有限公司章程》关于董事、监事、高级管理人员的股份限售规定。
除经公司及全体股东一致同意，此承诺一经作出不可撤销。
在锁定期间若违反上述承诺并减持股份，则上述股东减持股份的全部所得将上缴公司。
在报告期间全体股东严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
报告期后，公司于2015年1月22日召开公司2015年第一次临时股东大会，审议通过了《关于解除股东对所持股份自愿锁定承诺的议案》，议案主要内容为：基于变更股票转让方式为做市转让方式的需要，解除股东孙旭东因上述承诺而被锁定股份的四分之
一，即393.75万股；现解除股东郑延辉因上述承诺而被锁定股份的四分之
一，即26.25万股。
2、公司承诺如今后涉及外包需要取得特别资质的服务，将严格审查外包单位的业务资质取得情况，并在客户认可的情况下才进行业务外包。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
3、公司承诺现有及将来使用的劳务派遣人员仅从事临时性、辅助性或替代性的工作，并在2年内将劳务派遣人员比例降至10%以下，且在派遣人员比例未达标之前，不再新聘被派遣劳动者，并制定调整用工方案报当地人力资源社会保障行政部门备案，以符合《劳务派遣暂行规定》之要求。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
4、控股股东孙旭东承诺如公司因自2011年开始接受劳务派遣形式用工而发生任何损失，包括但不限于因劳务派遣单位拖欠被派遣劳动者工资等损害被派遣劳动者利益情形导致公司须承担相关的赔偿以及引致的任何罚款，均由其个人承担。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
5、公司全体股东、公司及其子公司凭有效资质证书从事经营活动，不存在超出有效资质证书的经营范围从事经营活动的情形，也不存在不具备相应有效资质证书而从事经营活动的情形，并承诺今后也均会凭有效资质证书从事经营活动，今后涉及建设工程设计相关的业务均由子公司上海哥伦布建筑设计有限公司承接。
若公司及其子公司存在超出有效资质证书的经营范围从事经营活动的情形，或存在不具备相应有效资质证书而从事经营活动的情形，或今后经营中出现上述情形而给公司造成损失的，公司全体股东将全面、及时、足额赔偿。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
6、无锡市凯哥投资企业在已出具的《避免同业竞争承诺函》中承诺其未从事与公司存在同业竞争的行为或控制与公司存在同业竞争行为的经济实体、机构、经济组织，与股份公 ©第24页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告司不存在同业竞争，同时不以任何形式取得从事在商业上对股份公司构成竞争的业务及活动的实体、机构、经济组织的控制权，愿意承担因违反承诺而给公司造成的经济损失。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
7、公司全体股东承诺今后将严格遵守相关法律法规及内部制度决策包括资金拆借在内的重大事项，避免发生违规拆借资金等情形。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项 第六节股本变动及股东情况
一、普通股股本情况 (一)普通股股本结构 股份性质 无限售条件股 份 有限售条件股 份 无限售股份总数其中：控股股东、实际控制人董事、监事、高管核心员工有限售股份总数其中：控股股东、实际控制人董事、监事、高管核心员工 普通股总股本普通股股东人数 (二)普通股前十名股东情况 期初数量 000030,000,00015,750,0003,150,000030,000,000 比例%0.00%0.00%0.00%0.00% 100.00%52.50%10.50%0.00%- 本期变动 7,200,0003,198,0003,198,000 0-4,200,000-3,937,500 -262,5000 3,000,00023 期末数量7,200,0003,198,0003,198,000 025,800,00011,812,5002,887,500 033,000,000 比例%21.82%9.69%9.69%0.00%78.18%35.80%8.75%0.00%- 序股东名称 号
1 孙旭东 无锡市凯哥投资企业
2 （有限合伙） 上海卯金商务咨询有限
3 公司 4申万宏源证券有限公司 期初持股数15,750,0009,000,000 持股变动-740,000 期末持股数15,010,000 期末持股比例% 45.48% 单位：股 期末持有限售股份数量 11,812,500 期末持有无限售股份数 量3,197,500
0 9,000,000 27.27% 9,000,000
0 2,100,000
0 2,100,000
0 1,681,000 1,681,000 ©第
25页，共95页 6.36%5.09% 2,100,0000 01,681,000 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
5 张平 1,050,000
0 6 马一丁 1,050,000
0 7 郑延辉 1,050,000 -262,000
8 中原证券有限公司
0 510,000 上海涵今投资咨询有限
9 公司
0 497,000 10华福证券有限责任公司
0 300,000 合计 30,000,000 1,986,000 1,050,0001,050,000 788,000510,000 497,000 300,00031,986,000 3.18%3.18%2.39%1.55% 1,050,0001,050,000 787,5000 1.51%
0 0.91%96.92% 025,800,000 00500510,000 497,000 300,0006,186,000 前十名股东间相互关系说明：股东孙旭东是股东无锡市凯哥投资企业（有限合伙）的执行事务合伙人，股东张平、郑延辉是股东无锡市凯哥投资企业（有限合伙）的有限合伙人，除此之外，公司股东间不存在其他关联关系。
二、优先股股本基本情况 项目计入权益的优先股数量计入负债的优先股数量 优先股总计 期初股份- 数量变动- 期末股份 - -
三、控股股东、实际控制人情况 (一)控股股东情况公司控股股东为孙旭东，持有本公司1501万股份，持股比例为45.48%。
通过无锡市 凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份17.73%。
孙旭东，男，1966年10月生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
简历请见本报告第八节“董事、监事、高级管理人员及核心员工情况”之“董事、监事、高级管理人员主要工作经历”。
报告期内，公司控股股东未发生变化。
(二)实际控制人情况公司控股股东与实际控制人一致。
©第26页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第七节融资及分配情况
一、挂牌以来普通股股票发行情况 发行新增股发行发行数募集发行发行 方案票挂牌价格量金额对象对象 公告转让日 中董中做 时间期 监高市商 与核家数 心员 工人 数 2015-2015-
0 3,000,19,
5 07-097-146.5000000,002 00 单位：元或股 发发行发行募集资金用途募集 行对象对象（具体用途）资金 对中私中信 用途 象募投托及 是否 中资基资管 变更 外金家产品 部数家数 自 然 人 人 数 310补充公司的营否运资金 公司2015年定向发行普通股300万股，共募集资金1950万元人民币，用于补充公司的营运资金，资金用途未发生改变。
二、债券融资情况 代码 简称 债券类型 融资金额 票面利率% 单位：元 存续时间 是否违约 合计 - 注：债券类型为公司债券（大公募、小公募、非公开）、企业债券、银行间非金融企业融资工具、其他等。
三、间接融资情况 融资方式
合计 融资方 融资金额- 利息率% 单位：元存续时间是否违约
四、利润分配情况 ©第27页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 15年分配预案 股利分配日期- 每10股派现数（含税） - - 每10股送股数 单位：股 每10股转增数- 14年已分配 股利分配日期 每10股派现数（含税） 每10股送股数 单位：股 每10股转增数 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、董事、监事、高级管理人员情况 (一)基本情况 姓名 孙旭东刘军张平刘雨松 陈永东 职务 性别 董事长、总经理 男 董事、副经理 男 董事、副经理 男 董事、副经理 男 董事、财务总监、男 董事会秘书 年龄 50494138 44 学历 本科硕士大专本科 本科 任期 2013.11至2016.112013.11至2016.112013.11至2016.112013.11至2016.11 2013.11至2016.11 在公司是否领取薪 水 是是是是 是 郑延辉马一丁冯澄 监事会主席 男 48 大专 2013.11至2016.11 监事 男 48 本科 2013.11至2016.11 监事 男 50 本科 2013.11至2016.11 董事会人数：监事会人数：高级管理人员人数： 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 否否是 535 除上述持股情况外，最近两年不存在公司董事、监事、高级管理人员及其直系亲属以任何方式直接 或间接持有公司股份的情况。
(二)持股情况 姓名孙旭东 职务董事长、总经理 年初持普通股股数 15,750,000 数量变动-740,000 年末持普通股股数 15,010,000 期末普通股持股比例% 45.48% 单位：股 期末持有股票期权数量 - ©第28页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 马一丁 监事 1,050,000 - 1,050,000 3.18% - 张平 董事、副经理 1,050,000 - 1,050,000 3.18% - 郑延辉 监事会主席 1,050,000 -262,000 788,000 2.39% - 合计 18,900,000 -1,002,000 17,898,000 54.24%
0 (三)变动情况 董事长是否发生变动 信息统计 总经理是否发生变动
董事会秘书是否发生变动 财务总监是否发生变动 姓名期初职务变动类型（新期末职务任、换届、离任） 本年新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历: - 否否否否 简要变动原因
二、员工情况 (一)在职员工（母公司及主要子公司）基本情况 按工作性质分类 期初人数 期末人数 行政管理人员 34 40 销售人员 170 133 财务人员 12 11 员工总计 216 184 注：可以分类为：行政管理人员、生产人员、销售人员、技术人员、财务人员等。
按教育程度分类 博士
硕士本科专科专科以下员工总计 期初人数 039410613216 期末人数 0597748184 人员变动、人才引进、培训、招聘、薪酬政策、需公司承担费用的离退休职工人数等情况:2015年公司决策层与经营管理层人员基本无变动，经营管理项目公司开业后进行了人员结构和岗位职责优化，并对不同层级的员工分别进行了相应的岗位能力培训，依据绩效考核的情况与公司的经营状况对人员做了相应的调整。
行政人员增加的原因是组织架构调整，商管岗位由营运部调整至综合管理部；销售人员减少的主要原因是：编制优化、停车 ©第29页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 场员工用工形式改为外协服务。
(二)核心员工 期初员工数量期末员工数量期末普通股持股 数量 核心员工 - - - 核心技术团队或关键技术人员的基本情况及变动情况： - 单位：股期末股票期权数 量- ©第30页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第九节公司治理及内部控制 事项年度内是否建立新的公司治理制度董事会是否设置专业委员会董事会是否设置独立董事投资机构是否派驻董事监事会对本年监督事项是否存在异议管理层是否引入职业经理人会计核算体系、财务管理、风险控制及其他重大内部管理制度本年是否发现重大缺陷是否建立年度报告重大差错责任追究制度 是或否否否否否否否否否
一、公司治理 (一)制度与评估
1、公司治理基本状况 报告期内，公司建立健全了“三会”议事规则、《关联交易管理办法》、《对外投资管理办法》、《对外担保管理办法》、《投资者关系管理制度》等规章制度。
报告期内，公司根据《公司法》、《证券法》、《非上市公众公司监督管理办法》以及全国中小企业股份转让系统有限责任公司制定的相关法律法规及规范性文件的要求及其他相关法律、法规的要求，不断完善法人治理结构，建立行之有效的内控管理体系，确保公司规范运作。
公司股东大会、董事会、监事会的召集、召开、表决程序符合有关法律、法规的要求，且均严格按照相关法律法规，履行各自的权利和义务，公司重大生产经营决策、投资决策及财务决策均按照《公司章程》及有关内控制度规定的程序和规则进行，截至报告期末，上述机构和人员依法运作，未出现违法、违规现象和重大缺陷，能够切实履行应尽的职责和义务。
2、公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见 公司建立了较为完善的投资者关系管理制度和内部管理制度，《公司章程》包含投资者关系管理、纠纷解决等条款，能够保护股东与投资者充分行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利。
公司的治理机制能够给所有股东提供合适的保护，确保所有股东，特别是中小股东充分行使其合法权利。
3、公司重大决策是否履行规定程序的评估意见 报告期内，公司重要的人事变动、对外投资、融资、关联交易、担保等事项均已履行规定程序。
©第31页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
4、公司章程的修改情况报告期内，公司对《公司章程》进行了修改。
1.原公司章程第五条：公司注册资本为人民币30,000,000元。
修改为：公司注册资本 为人民币33,000,000元。
2.股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权增加：决定是否授予原股东公司股票发行股份的优先认购权； (二)三会运作情况
1、三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开 的次数 经审议的重大事项（简要描述）解除股东对所持股份自愿锁定承诺；变更公司股票转让方式为做市 董事会
5 转让方式；公司2014年年度报告事项；公司股票定向增发；修改 公司章程；对外投资事项；公司2015年半年度报告事项。
公司2014年年度报告事项；解除股东对所持股份自愿锁定承诺； 监事会 变更公司股票转让方式为做市转让方式；公司2014年年度报告事
2 项；公司股票定向增发；修改公司章程；对外投资事项；公司2015 年半年度报告事项。
解除股东对所持股份自愿锁定承诺；变更公司股票转让方式为做市 股东大会
3 转让方式；公司2014年年度报告事项；公司股票定向增发；修改 公司章程；公司2015年半年度报告事项。
2、三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 报告期内，公司股东大会、董事会、监事会的召集、提案审议、通知时间、召开程序、授权委托、表决和决议等事项均符合法律、行政法规和公司章程的有关规定。
(三)公司治理改进情况 报告期内，公司建立了规范的公司治理结构，股东大会、董事会、监事会、董事会秘书和管理层均严格按照《公司法》等法律、法规和中国证监会有关法律法规等的要求，履行各自的权利和义务，公司重大生产经营决策、投资决策及财务决策均按照《公司章程》及有关内控制度规定的程序和规则进行，截至报告期末，上述机构和人员依法运作，未出现违法、违规现象，能够切实履行应尽的职责和义务，公司治理的实际状况符合相关法规的要求。
公 ©第32页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
(四)投资者关系管理情况 报告期内，公司未发生与公司的股权、债权投资人或潜在投资者之间的沟通联系、事务处理等管理工作的情形。
二、内部控制 (一)监事会就年度内监督事项的意见监事会在报告期内的监督活动中未发现公司存在重大风险事项，监事会对报告期内 的监督事项无异议。
(二)公司保持独立性、自主经营能力的说明
1、业务独立：公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东的干涉、控制，亦未因与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影响。
2、人员独立：公司董事、监事及其他高级管理人员均按照《公司法》及公司《公司章程》合法产生；公司的总经理、副总经理、财务负责人等高级管理人员未在控股股东及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其它职务，未在控股股东及其控制的其他企业中领薪；公司财务人员未在控股股东及其控制的其他企业中兼职。
3、资产独立：公司合法拥有与目前业务有关的土地、房屋、设备以及商标等资产的所有权或使用权。
公司独立拥有该等资产，不存在被股东单位或其他关联方占用的情形。
4、机构独立：公司已依法建立健全股东大会、董事会、监事会等机构，聘请了总经理、财务负责人等高级管理人员在内的高级管理层，公司独立行使经营管理职权，独立于公司的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，不存在机构混同的情形。
公司的办公场所独立于股东单位，不存在混合经营、合署办公的情形。
5、财务独立：公司设立了独立的财务会计部门，并依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》建立了独立的财务核算体系和规范的财务管理制度，能够独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度。
公司在银行独立开立账户，依法进行纳税申报和履行纳税义务，独立对外签订合同，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其它企业共用银行账户的情形。
(三)对重大内部管理制度的评价 ©第33页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
1、关于会计核算体系 报告期内，公司严格按照国家法律法规关于会计核算的规定，从公司自身情况出发，制定会计核算的具体细节制度，并按照要求进行独立核算，保证公司正常开展会计核算工作。
2、关于财务管理体系 报告期内，公司严格贯彻和落实各项公司财务管理制度，在国家政策及制度的指引下，做到有序工作、严格管理，继续完善公司财务管理体系。
3、关于风险控制体系 报告期内，公司紧紧围绕企业风险控制制度，在有效分析市场风险、政策风险、经营风险、法律风险等的前提下，采取事前防范、事中控制等措施，从企业规范的角度继续完善风险控制体系。
(四)年度报告差错责任追究制度相关情况 报告期内，公司进一步健全信息披露管理事务，提高公司规范运作水平，增强信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性，提高年报信息披露的质量和透明度，健全内部约束和责任追究机制。
报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息等情况。
公司信息披露责任人及公司管理层严格遵守了上述制度，执行情况良好。
截至报告期末，公司尚未建立《年度报告重大差错责任追究制度》。
©第34页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
一、审计报告 是否审计审计意见审计报告编号审计机构名称审计机构地址审计报告日期注册会计师姓名会计师事务所是否变更会计师事务所连续服务年限审计报告正文： 第十节财务报告 是标准无保留天健审[2016]8-228号天健会计师事务所（特殊普通合伙）浙江省杭州市西溪路128号9楼2016-04-27弋守川、唐明否
4 审计报告天健审〔2016〕8-228号 江苏哥伦布商业管理股份有限公司全体股东：我们审计了后附的江苏哥伦布商业管理股份有限公司（以下简称哥伦布公司）财务报表， 包括2015年12月31日的合并及母公司资产负债表，2015年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任编制和公允列报财务报表是哥伦布公司管理层的责任，这种责任包括：
（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
©第35页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见我们认为，哥伦布公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了哥伦布公司2015年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2015年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国·杭州 中国注册会计师：弋守川中国注册会计师：唐明二〇一六年四月二十七日 ©第36页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
二、财务报表 (一)合并资产负债表 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产买入返售金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款存货划分为持有待售的资产一年内到期的非流动资产其他流动资产 流动资产合计非流动资产：发放贷款及垫款可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款 附注 1- 23456- 长期股权投资
7 投资性房地产 - 固定资产
8 在建工程 - 工程物资 - 固定资产清理 - 生产性生物资产 - 油气资产 - 无形资产
9 开发支出 - 商誉 - 长期待摊费用 10 递延所得税资产 11 其他非流动资产 - 非流动资产合计 - 期末余额 52,409,096.05
- 19,821,864.751,396,471.012,595,377.48589,590.0076,812,399.29 - 246,592.96- 722,667.57- 1,993,271.69- 2,400,444.85201,010.33- 5,563,987.40 ©第37页，共95页 单位：元 期初余额 14,572,301.05- 500,000.0034,492,172.781,891,379.804,944,995.99259,968.5256,660,818.14 - 315,884.72- 1,206,868.48- 1,999,184.81- 913,054.32212,330.48 4,647,322.81 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 资产总计 - 流动负债： - 短期借款 - 向中央银行借款 - 吸收存款及同业存放 - 应付短期融资款 - 拆入资金 - 以公允价值计量且其变动
- 计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 - 应付票据 - 应付账款 12 预收款项 13 卖出回购金融资产款 - 应付手续费及佣金 - 应付职工薪酬 14 应交税费 15 应付利息 - 应付股利 - 其他应付款 16 应付分保账款 - 保险合同准备金 - 代理买卖证券款 - 代理承销证券款 - 划分为持有待售的负债
- 一年内到期的非流动负债- 其他流动负债 - 流动负债合计 - 非流动负债： - 长期借款 - 应付债券 - 其中：优先股 - 永续债 - 长期应付款 - 长期应付职工薪酬 - 专项应付款 - 预计负债 - 递延收益 - 递延所得税负债 - 其他非流动负债 - 非流动负债合计 - 负债总计 - 所有者权益： - 82,376,386.69 - 1,010,886.50
4,945,052.062,259,927.831,146,700.0510,380,212.5019,742,778.94 19,742,778.94 ©第38页，共95页 61,308,140.95 - 1,142,880.54529,422.901,810,483.432,779,326.079,107,604.8115,369,717.75 15,369,717.75 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 股本 17 33,000,000.00 30,000,000.00 其他权益工具 - 其中：优先股 - - - - - 永续债 - 资本公积 18 减：库存股 - 其他综合收益 - 专项储备 - 盈余公积 19 19,424,814.84 489,282.00 3,207,814.84 489,282.00 一般风险准备 - 未分配利润 20 归属于母公司所有者权益
- 合计 9,559,268.2562,473,365.09 11,887,016.7945,584,113.63 少数股东权益所有者权益合计 负债和所有者权益总计 法定代表人：孙旭东 - 160,242.66 354,309.57 - 62,633,607.75 45,938,423.20 - 82,376,386.69 61,308,140.95 主管会计工作负责人：陈永东
会计机构负责人：李吟 (二)母公司资产负债表 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产买入返售金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款存货划分为持有待售的资产一年内到期的非流动资产其他流动资产 流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款 附注 - 12- 期末余额 39,117,025.38- 6,620,639.0718,900.003,495,590.6149,252,155.06 - ©第39页，共95页 单位：元 期初余额 9,504,804.82- 100,000.0012,027,617.16414,300.007,759,282.7629,806,004.74 - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 长期股权投资
3 投资性房地产 - 固定资产 - 在建工程 - 工程物资 - 固定资产清理 - 生产性生物资产 - 油气资产 - 无形资产 - 开发支出 - 商誉 - 长期待摊费用 - 递延所得税资产 - 其他非流动资产 - 非流动资产合计 - 资产总计 - 流动负债： - 短期借款 - 以公允价值计量且其变动计
- 入当期损益的金融负债 衍生金融负债 - 应付票据 - 应付账款 - 预收款项 - 应付职工薪酬 - 应交税费 - 应付利息 - 应付股利 - 其他应付款 - 划分为持有待售的负债 - 一年内到期的非流动负债
- 其他流动负债 - 流动负债合计 - 非流动负债： - 长期借款 - 应付债券 - 其中：优先股 - 永续债 - 长期应付款 - 长期应付职工薪酬 - 专项应付款 - 预计负债 - 递延收益 - 6,846,592.96
- 415,544.90- 1,877,664.21- 165,534.65- 9,305,336.7258,557,491.78 - 466,580.18433,558.42148,949.59511,763.001,560,851.19 - ©第40页，共95页 6,915,884.72- 1,021,986.64- 1,850,452.41- 89,754.23- 9,878,078.0039,684,082.74 - 379,640.00501,551.85702,256.021,583,447.87 - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 递延所得税负债 - 其他非流动负债 - 非流动负债合计 - 负债总计 - 所有者权益： - 股本 - 其他权益工具 - 其中：优先股 - 永续债 - 资本公积 - 减：库存股 - 其他综合收益 - 专项储备 - 盈余公积 - 一般风险准备 - 未分配利润 - 所有者权益合计 - 负债和所有者权益总计
- 1,560,851.19 33,000,000.00- 19,424,814.84- 489,282.00- 4,082,543.7556,996,640.5958,557,491.78 (三)合并利润表 项目
一、营业总收入其中：营业收入利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本其中：营业成本利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险合同准备金净额保单红利支出分保费用营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益（损 附注 11123456- 本期发生额70,428,063.9870,428,063.9871,446,697.2832,854,639.482,812,461.069,651,859.7725,088,537.68-295,719.931,334,919.22- ©第41页，共95页 1,583,447.87 30,000,000.00- 3,207,814.84- 489,282.00- 4,403,538.0338,100,634.8739,684,082.74 单位：元 上期发生额62,181,814.0462,181,814.0452,934,458.0328,658,713.651,006,000.152,575,461.0820,271,377.28-230,526.06653,431.93- 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号 填列）
7 其中：对联营企业和合营企- 业的投资收益 汇兑收益（损失以“-”号填- 列）
三、营业利润（亏损以“－”- 号填列） 加：营业外收入
8 其中：非流动资产处置利得- 减：营业外支出
9 其中：非流动资产处置损失-
四、利润总额（亏损总额以- “－”号填列） 减：所得税费用 10
五、净利润（净亏损以“－”- 号填列） 其中：被合并方在合并前实- 现的净利润 归属于母公司所有者的净利- 润 少数股东损益 -
六、其他综合收益的税后净 额- 归属母公司所有者的其他综 合收益的税后净额- (一)以后不能重分类进损益- 的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划净- 负债或净资产的变动
2．权益法下在被投资单位不- 能重分类进损益的其他综合 收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益- 的其他综合收益
1．权益法下在被投资单位以- 后将重分类进损益的其他综 合收益中享有的份额
2．可供出售金融资产公允价- 值变动损益
3．持有至到期投资重分类为- 可供出售金融资产损益 -69,291.76-69,291.76 -1,087,925.06 684,512.05- 995,277.05- -1,398,690.061,123,125.39 -2,521,815.45- -2,327,748.54-194,066.91- - - ©第42页，共95页 -157,985.92-157,985.92 9,089,370.091,520,382.15 9,626.61 10,600,125.63 3,551,360.787,048,764.85 7,094,455.28 -45,690.43- - - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
4．现金流量套期损益的有效- 部分 - -
5．外币财务报表折算差额- - -
6．其他 - - - 归属少数股东的其他综合收- 益的税后净额 - -
七、综合收益总额 - -2,521,815.45 7,048,764.85 归属于母公司所有者的综合- 收益总额 -2,327,748.54 7,094,455.28 归属于少数股东的综合收益- 总额 -194,066.91 -45,690.43
八、每股收益： - - - （一）基本每股收益 - -0.07 0.24 （二）稀释每股收益 - -0.07 0.24 法定代表人：孙旭东
主管会计工作负责人：陈永东会计机构负责人：李吟 (四)母公司利润表 项目 附注
一、营业收入
1 减：营业成本
1 营业税金及附加 - 销售费用 - 管理费用 - 财务费用 - 资产减值损失 - 加：公允价值变动收益（损
- 失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号
2 填列） 其中：对联营企业和合营企- 业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”- 号填列） 加：营业外收入 - 其中：非流动资产处置利得- 减：营业外支出 - 其中：非流动资产处置损失-
三、利润总额（亏损总额以- “－”号填列） 减：所得税费用 -
四、净利润（净亏损以“－”- 号填列） 本期发生额9,533,964.191,603,763.59181,230.53298,428.287,338,519.29-161,135.16276,175.30 - -69,291.76 -69,291.76 -72,309.40660,227.1259,666.62984,591.40 -396,673.68 -75,679.40-320,994.28 ©第43页，共95页 单位：元 上期发生额18,399,479.102,485,310.95538,494.69198,451.1712,055,251.72-181,310.94220,464.32 - -158,390.01 -158,390.01 2,924,427.181,500,000.00 9,626.59 4,414,800.59 1,230,019.883,184,780.71 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
五、其他综合收益的税后净- 额 (一)以后不能重分类进损益- 的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划净- 负债或净资产的变动
2．权益法下在被投资单位不- 能重分类进损益的其他综合 收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益- 的其他综合收益
1．权益法下在被投资单位以- 后将重分类进损益的其他综 合收益中享有的份额
2．可供出售金融资产公允价- 值变动损益
3．持有至到期投资重分类为- 可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效- 部分
5．外币财务报表折算差额-
6．其他 -
六、综合收益总额 -
七、每股收益： - （一）基本每股收益 - （二）稀释每股收益 - - - -320,994.28- - - 3,184,780.71- (五)合并现金流量表 项目 附注
一、经营活动产生的现金流量： - 销售商品、提供劳务收到的现金 - 客户存款和同业存放款项净增加额 - 向中央银行借款净增加额 - 向其他金融机构拆入资金净增加额 - 收到原保险合同保费取得的现金 - 收到再保险业务现金净额 - 保户储金及投资款净增加额 - 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
- 融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 - 拆入资金净增加额 - 回购业务资金净增加额 - ©第44页，共95页 本期发生额 单位：元 上期发生额 89,466,056.58- 48,418,039.33- - - - - - - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 收到的税费返还 - 收到其他与经营活动有关的现金
1 经营活动现金流入小计- 购买商品、接受劳务支付的现金 - 客户贷款及垫款净增加额 - 存放中央银行和同业款项净增加额 - 支付原保险合同赔付款项的现金 - 支付利息、手续费及佣金的现金 - 支付保单红利的现金 - 支付给职工以及为职工支付的现金 - 支付的各项税费 - 支付其他与经营活动有关的现金
2 经营活动现金流出小计 - 经营活动产生的现金流量净额 -
二、投资活动产生的现金流量： - 收回投资收到的现金 - 取得投资收益收到的现金 - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
- 现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 收到其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流入小计 - 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的- 现金 投资支付的现金 - 质押贷款净增加额 - 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 支付其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流出小计 - 投资活动产生的现金流量净额 -
三、筹资活动产生的现金流量： - 吸收投资收到的现金 - 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - 取得借款收到的现金 - 发行债券收到的现金 - 收到其他与筹资活动有关的现金 - 筹资活动现金流入小计 - 偿还债务支付的现金 - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - 支付其他与筹资活动有关的现金
3 筹资活动现金流出小计 - ©第
45页，共95页 15,669,525.94105,135,582.5 220,708,713.31 24,743,406.437,347,585.8431,351,423.3984,151,128.9720,984,453.55 21,499,904.4769,917,943.80 10,421,241.28- 25,579,928.716,511,029.61 31,365,856.7673,878,056.36-3,960,112.56 - - - - 146,300.00 - 146,300.002,513,958.55 2,375,691.45 2,513,958.55-2,367,658.55 2,375,691.45-2,375,691.45 19,500,000.00- 19,500,000.00- 280,000.00280,000.00 400,000.00400,000.00 400,000.00- 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 筹资活动产生的现金流量净额 -
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 - 加：期初现金及现金等价物余额 -
六、期末现金及现金等价物余额 - 法定代表人：孙旭东
主管会计工作负责人：陈永东 19,220,000.00 400,000.00 - - 37,836,795.00-5,935,804.01 14,572,301.0520,508,105.06 52,409,096.0514,572,301.05 会计机构负责人：李吟 (六)母公司现金流量表 项目 附注
一、经营活动产生的现金流量： - 销售商品、提供劳务收到的现金 - 收到的税费返还 - 收到其他与经营活动有关的现金 - 经营活动现金流入小计 - 购买商品、接受劳务支付的现金 - 支付给职工以及为职工支付的现金 - 支付的各项税费 - 支付其他与经营活动有关的现金 - 经营活动现金流出小计 - 经营活动产生的现金流量净额 -
二、投资活动产生的现金流量： - 收回投资收到的现金 - 取得投资收益收到的现金 - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
- 现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 收到其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流入小计 - 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的- 现金 投资支付的现金 - 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 支付其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流出小计 - 投资活动产生的现金流量净额 -
三、筹资活动产生的现金流量： - 吸收投资收到的现金 - 取得借款收到的现金 - 收到其他与筹资活动有关的现金 - 筹资活动现金流入小计 - 偿还债务支付的现金 - ©第
46页，共95页 本期发生额 单位：元 上期发生额 14,085,712.20- 16,789,208.9730,874,921.17 4,546,550.62 952,781.5414,792,668.4520,292,000.6110,582,920.56 18,844,778.69- 21,481,289.9540,326,068.64 180,000.009,275,253.722,629,314.5431,373,592.4743,458,160.73-3,132,092.09 146,300.00 999,595.91- 146,300.00337,000.00 999,595.911,022,022.54 337,000.00-190,700.00 2,600,000.00- 3,622,022.54-2,622,426.63 19,500,000.00 - - - - - 19,500,000.00 - - - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - 支付其他与筹资活动有关的现金 - 筹资活动现金流出小计 - 筹资活动产生的现金流量净额 -
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 - 加：期初现金及现金等价物余额 -
六、期末现金及现金等价物余额 - 280,000.00
280,000.0019,220,000.00 29,612,220.56 9,504,804.8239,117,025.38 -5,754,518.7215,259,323.549,504,804.82 ©第47页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 (七)合并股东权益变动表 项目
一、上年期末余额加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年期初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 股本 30,000,000.00- 30,000,000.003,000,000.00 其他权益工具优先股永其他 续债 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 本期 归属于母公司所有者权益 其 减：他专 资本公积 库综项存合储 股收备 益 3,207,814.84 - -- - - -- - - -- - - -- - - -- 3,207,814.84 - -- 16,217,000.00 - -- 一般风盈余公积险准备489,282.00----489,282.00-- 3,000,000.003,000,000.00 - - - - - - - - - - - - -- -16,217,000.00 - -- -16,500,000.00 - -- - - - -- ----- - - - - - - -- -- 单位：元 未分配利润 少数股东权益 所有者权益 11,887,016.79- 11,887,016.79-2,327,748.54 354,309.57- 354,309.57-194,066.91 45,938,423.20- 45,938,423.2016,695,184.55 -2,327,748.54- -194,066.91- -2,521,815.4519,217,000.0019,500,000.00 - - - - ©第48页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
4．其他（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用（六）其他
四、本年期末余额 33,000,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
-283,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
19,424,814.84 - -- -- - -- -- - -- -- - - - - - - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - --489,282.00- 9,559,268.25 160,242.66 -283,000.00- 62,633,607.75 项目 股本 上期 归属于母公司所有者权益 其他权益工具 其
一 优先股永其他续债 资本公积 减：他专 般 库综项 风 盈余公积 存合储 险 股收备 准 益 备 未分配利润 少数股东权益 所有者权益 ©第49页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
一、上年期末余额加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年期初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他（三）利润分配 30,000,000.00- 30,000,000.00- - - -
1．提取盈余公积 -
2．提取一般风险准备 -
3．对所有者（或股东）的分配 -
4．其他 - （四）所有者权益内部结转 -
1．资本公积转增资本（或股本） -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
3,207,814.84 - --170,803.93- 5,111,039.58 -38,489,658.35 - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - -3,207,814.84 - --170,803.93- 5,111,039.58 -38,489,658.35 - - - --318,478.07- 6,775,977.21354,309.57 7,448,764.85 - - - -- -- 7,094,455.28-45,690.43 7,048,764.85 - - - -- -- - - - - - - -- -- -400,000.00 400,000.00 - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - --318,478.07- -318,478.07 - - - - - --318,478.07- -318,478.07 - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - ©第50页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - -- -- - - -
4．其他 - - - - - - -- -- - - - （五）专项储备 - - - - - - -- -- - - -
1．本期提取 - - - - - - -- -- - - -
2．本期使用 - - - - - - -- -- - - - （六）其他 - - - - - - -- -- - - -
四、本年期末余额 30,000,000.00 - - -3,207,814.84 - --489,282.00-11,887,016.79354,309.5745,938,423.20 法定代表人：孙旭东主管会计工作负责人：陈永东会计机构负责人：李吟 (八)母公司股东权益变动表 项目
一、上年期末余额 股本30,000,000.00 其他权益工具 优永续 先债 股 - - 其他- 本期 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 3,207,814.84 - - - 盈余公积489,282.00 单位：元 未分配利润 所有者权益合计 4,403,538.03 38,100,634.87 加：会计政策变更 -- - - - - 前期差错更正 -- - - - - 其他 -- - - - -
二、本年期初余额 30,000,000.00- - -3,207,814.84 -
三、本期增减变动金额（减少 3,000,000.00- - -16,217,000.00 - 以“－”号填列） - - - - - - - - - - - - - - - - - 489,282.00 4,403,538.03 38,100,634.87 - - - -320,994.28 18,896,005.72 ©第
51页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 （一）综合收益总额 -- - - - - （二）所有者投入和减少资本 3,000,000.00- - -16,217,000.00 -
1．股东投入的普通股 3,000,000.00- - -16,500,000.00 -
2．其他权益工具持有者投入资 -- - - - - 本
3．股份支付计入所有者权益的 -- - - - - 金额
4．其他 -- - --283,000.00 - （三）利润分配 -- - - - -
1．提取盈余公积 -- - - - -
2．对所有者（或股东）的分配 -- - - - -
3．其他 -- - - - - （四）所有者权益内部结转 -- - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -- - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） -- - - - -
3．盈余公积弥补亏损 -- - - - -
4．其他 -- - - - - （五）专项储备 -- - - - -
1．本期提取 -- - - - -
2．本期使用 -- - - - - （六）其他 -- - - - -
四、本年期末余额 33,000,000.00- - -19,424,814.84 - - - - - - - - - - -320,994.28 - - - - - - -320,994.2819,217,000.0019,500,000.00 - - - - - - - - - - -283,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 489,282.00 4,082,543.75 56,996,640.59 ©第
52页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 项目 股本
一、上年期末余额加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年期初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） （一）综合收益总额 （二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本） 30,000,000.00- 30,000,000.00- - 其他权益工具 优永续债其 先 他 股 - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- 上期 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 3,207,814.84 - - - - - - - 3,207,814.84 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 盈余公积 未分配利润
所有者权益合计 170,803.93- 170,803.93318,478.07 1,537,235.39- 1,537,235.392,866,302.64 -3,184,780.71 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 34,915,854.16
- 34,915,854.163,184,780.71 3,184,780.71- ©第53页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．其他（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用（六）其他
四、本年期末余额 - - -- - - - - -- - - - - -- - - - - -- - - - - -- - - - - -- - - 30,000,000.00 - -- 3,207,814.84 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 489,282.00
4,403,538.03 38,100,634.87 ©第54页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 江苏哥伦布商业管理股份有限公司 财务报表附注 2015年度金额单位：人民币元
一、公司基本情况江苏哥伦布商业管理股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系原无锡哥伦布商业经营管理有限公司（以下简称无锡哥伦布公司），无锡哥伦布公司系由孙旭东、刘军、马一丁、张平、郑延辉五位自然人共同出资组建。
无锡哥伦布公司以2013年9月30日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年9月23日在江苏省无锡工商行政管理局新区分局登记注册，现持有注册号为的营业执照。
公司现有注册资本3,300.00万元，股份总数3,300万股（每股面值1元）。
公司股票已于2014年8月15日在全国中小企业股份转让系统挂牌交易。
本公司属商务服务行业。
主要提供的劳务：为销售型商业地产提供商业定位、规划设计、施工咨询、招商及销售咨询、经营管理等业务。
本财务报表业经公司2016年4月27日第一届第十二次董事会批准对外报出。
本公司将苏州哥伦布商业经营管理有限公司、上海哥伦布建筑设计有限公司、江苏哥伦布商业物业管理有限公司、芜湖哥伦布商业经营管理有限公司、哥伦布(上海)商业经营管理有限公司、上海哥伦布商业营销策划有限公司、北京哥伦布商业管理有限公司、武汉哥伦布商业经营管理有限公司8家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之说明。
二、财务报表的编制基础(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计(一)遵循企业会计准则的声明 ©第55页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)营业周期公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四)记账本位币采用人民币为记账本位币。
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.同一控制下企业合并的会计处理方法公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
(六)合并财务报表的编制方法母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排分为共同经营和合营企业。
2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八)现金及现金等价物的确定标准 ©第56页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。
现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九)金融工具
1.金融资产和金融负债的分类金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其他金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用，但下列情况除外：
(1)持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本计量；
(2)在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用；
(2)与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；
(3)不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：1)按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额；2)初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累积摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方法处理：
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动收益。
(2)可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投 ©第57页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止确认该金融负债或其一部分。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。
公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
(1)放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；
(2)未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
(1)所转移金融资产的账面价值；
(2)因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
(1)终止确认部分的账面价值；
(2)终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。
公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
5.金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1)资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
©第58页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
(2)对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差额确认减值损失。
(3)可供出售金融资产1)表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括：①债务人发生严重财务困难；②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期；③公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；④债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；⑤因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易；⑥其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。
2)表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化使公司可能无法收回投资成本。
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。
对于以公允价值计量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过50%（含50%）或低于其成本持续时间超过12个月（含12个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过20%（含20%）但尚未达到50%的，或低于其成本持续时间超过6个月（含6个月）但未超过12个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。
对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工具是否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。
对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。
对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(十)应收款项 ©第59页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额金额300万元以上（含300万元）标准 单项金额重大并单项计提坏账准单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账 备的计提方法 面价值的差额计提坏账准备。
2．按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
(1)具体组合及坏账准备的计提方法 确定组合的依据 账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 合并范围内关联方款项组合 合并报表范围内关联方款项 押金、保证金款项组合 押金、保证金等无收款风险的款项 按组合计提坏账准备的计提方法 账龄分析法组合 账龄分析法 合并范围内关联方款项组合 不计提坏账准备 押金、保证金的款项组合
(2)账龄分析法 不计提坏账准备 账龄 应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%) 1年以内（含，以下同）
1 1 1-2年 10 10 2-3年 50 50 3-5年 80 80 5年以上 100 100
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的理由 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异。
坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备 对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其 账面价值的差额计提坏账准备。
(十一)长期股权投资
1.共同控制、重要影响的判断 按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
1．经全国中小企业股份转让系统有限公司同意，2015年4月10日哥伦布引进做市商，股票转让方式由协议转让变更为做市转让。
2.2015年5月17日哥伦布成功召开了2014年年度股东大会。
3.2015年5月6日哥伦布第一届董事会第八次会议审议通过《关于股票发行方案的议案》，公司第一次以每股6.50元的价格定向发行300万股普通股股票。
共募集资金1950万元，发行后公司股本增至3300万股。
4.2015年7月成立全资子公司武汉哥伦布商业经营管理有限公司。
5.2015年11月公司董事长孙旭东先生凭借2015年哥伦布在社区商业地产营运上的杰出贡献，荣获“2015年商业地产年度风云人物奖”。
6.2015年12月18日哥伦布在上海建国宾馆承办了“全经联上海金融投资论坛”，由九鼎投资、五牛基金、绿地金融、爱建信托等十余家金融机构助力并对接现场项目融资需求，同时邀请了国内一流商业地产专家现场解读商业地产金融趋势、“投、融、管、退”以及海外地产投融资模式。
第2页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 目录 第一节声明与提示
.....................................................................................................
5 第二节公司概况
.........................................................................................................
7 第三节会计数据和财务指标摘要................................................................................9 第四节管理层讨论与分析.........................................................................................11 第五节重要事项
.......................................................................................................
23 第六节股本变动及股东情况.....................................................................................25 第七节融资及分配情况............................................................................................
27 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.........................................................28 第九节公司治理及内部控制.....................................................................................31 第十节财务报告.......................................................................................................
35 第3页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 释义 释义项目 释义 公司、本公司、股份公司、哥伦布江苏哥伦布商业管理股份有限公司 高级管理人员 公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 主办券商、申万宏源 申万宏源证券有限公司 元、万元 人民币元、人民币万元 《公司法》 《中华人民共和国公司法》（2013年修订） 《公司章程》 经股份公司股东大会通过的现行有效的股份公司章程 三会“三会”议事规则 商业地产 主力店武汉、武汉子公司、武汉哥伦布 股东大会、董事会、监事会 《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》通过对项目的要求、供给及投资分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位进行商业形象的定位，是实施商业市场战略的第一步，为了寻求最佳的销售机遇，达到最大的销售目的，必须首先对商业形象进行定位。
对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好作用的核心租户。
武汉哥伦布商业经营管理有限公司 第4页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第一节声明与提示 声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、否完整 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 重要风险提示表 重要风险事项名称(一)商业地产投资规模下降的风险 (二）应收账款收回的风险 重要风险事项简要描述商业地产投资规模受国家政策影响因素较大，未来面临需求调整的风险，城镇化进程和增速可能下降或放缓。
作为商业地产运营管理服务行业，可能会由此会受到经营业绩的影响。
2015年12月31日，公司应收账款余额为1982.19万元，占当期期末资产总额8237.64万元的比例为24.06%，虽然较去年占比56.26%有大幅下降。
但由于未来如果客户经营和现金流因重大不利或突发性及政策性事件产生困难，或者 第5页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 公司不能严格控制和管理应收账款，会造成应收账款不能及 时收回而形成坏账的风险。
公司所处行业是典型的专业服务领域，属智力密集型行业， (三)人才稳定性风险 吸纳人才、留住人才是公司生存与发展的基石。
如果因为公司薪酬不达预期、员工激励机制不合理等因素导致人才大量 流失，将会对公司业务的发展带来较大的不利影响。
公司实际控制人孙旭东实际持有超过45%的公司股份，同时 通过无锡市凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份 (四)实际控制人不当控制的风险 17.73%。
且自公司成立至今一直担任公司董事长（执行董事）、总经理，可对公司施加实际控制。
若实际控制人利用 其对公司的控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不 当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
(五)其他风险 公司其他风险可参见公开转让说明书披露内容。
除前述风险
外，公司不存在其他未披露风险。
本期重大风险是否发生重大变化：否 第6页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
一、基本信息 第二节公司概况 公司中文全称英文名称及缩写证券简称证券代码法定代表人注册地址办公地址主办券商主办券商办公地址会计师事务所签字注册会计师姓名会计师事务所办公地址 江苏哥伦布商业管理股份有限公司JiangSuColumbusCommercialManagementCo.,Ltd哥伦布831112孙旭东无锡市金城东路333-1-108上海市长宁区淞虹路207号明基商务广场C栋3楼AD室申万宏源证券有限公司上海市常熟路239号天健会计师事务所（特殊普通合伙）弋守川、唐明浙江省杭州市西溪路128号9楼
二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人电话传真电子邮箱公司网址联系地址及邮政编码公司指定信息披露平台的网址公司年度报告备置地 陈永东021-80120187021-80120194cydslj@上海市长宁区淞虹路207号明基商务广场C栋3楼AD室201500董事会办公室 第7页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2014-08-15 行业（证监会规定的行业大类）L72商务服务业 主要产品与服务项目 社区型商业地产的商业定位、商业规划设计、招商运营、金融服务等全流程第三方咨询管理服务 普通股股票转让方式 做市转让 普通股总股本 33,000,000 控股股东 孙旭东 实际控制人 孙旭东
四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 是 税务登记证号码 32020057543028X 是 组织机构代码 57543028X 是 2015
年江苏哥伦布商业管理股份有限公司注册资本由3000万增加到3300万，需变更营业执照、税务登记证及组织机构代码证。
第8页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第三节会计数据和财务指标摘要
一、盈利能力 营业收入毛利率%归属于挂牌公司股东的净利润归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）基本每股收益 本期70,428,063.98 53.35%-2,327,748.54-2,017,841.90 -4.18% -3.63% -0.07 上年同期62,181,814.04 53.91%7,094,455.28 单位：元 增减比例%13.26%- -132.81% 5,953,168.69 -133.90% 16.88% _ 14.16%0.24 -129.17%
二、偿债能力 资产总计负债总计归属于挂牌公司股东的净资产归属于挂牌公司股东的每股净资产资产负债率%流动比率利息保障倍数 本期期末82,376,386.6919,742,778.9462,473,365.091.8923.97%3.890.00 上年期末61,308,140.9515,369,717.75 单位：元 增减比例%34.36%28.45% 45,584,113.63 37.05% 1.5225.07% 3.690.00 24.34%-
三、营运情况 ©第9页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 经营活动产生的现金流量净额应收账款周转率存货周转率 本期20,984,453.55 2.590.00
四、成长情况 总资产增长率营业收入增长率净利润增长率 本期34.36%13.26% -132.81% 上年同期-3,960,112.562.300.00 单位：元 增减比例%- 上年同期36.53%35.74% -30.94% 增减比例%-
五、股本情况 普通股总股本计入权益的优先股数量计入负债的优先股数量带有转股条款的债券期权数量 本期期末33,000,000- 上年期末30,000,000- 单位：股 增减比例%10.00%-
六、非经常性损益 项目非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出非经常性损益合计所得税影响数少数股东权益影响额（税后）非经常性损益净额 单位：元 金额59,666.62 602,972.56 -968,432.77-305,793.59 4,113.06- -309,906.65 ©第10页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第四节管理层讨论与分析
一、经营分析 (一)商业模式公司所属行业为现代服务业，主要提供商业地产领域内的商业定位、商业规划设计、招 商运营、金融服务的全流程第三方服务，是目前中国专业的社区型购物中心的全程运营商。
公司通过差异化的商业策划定位、商业集成设计理念、整体的的招商运营模式以及高素质的经营管理团队为开发商或业主提供全流程的第三方综合性服务。
公司服务的主要服务的客户包括金科地产、五洲国际、华润地产、四城集团等大型房地产开发商，同时，公司与各零售、餐饮、娱乐、儿童、体育等业态商业消费知名品牌进行了多元化的深度合作。
根据公司业务分类，具体服务的主要商业模式如下：
1、商业定位服务通过对项目的要求、供给及投资分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位。
2、商业规划设计服务根据项目前期调研及需求分析，形成精准的商业定位，并以此深化项目和概念方案设计来定位商业建筑，把商业语言转换成建筑语言，以提供客户更具直观的定位表现，有效指导建筑方案设计。
同时，依据项目商业定位和开发方案，把商业经营管理模型和开发投资模型合理转化为建筑模型，有效协调商铺销售、人流物流车流动线、建筑空间与商业使用功能之间的需求，为购物中心成功经营打造完善的硬件条件。
3、招商运营服务通过充分的市场调研及专业的定位分析，帮助客户系统地实现招商落位，高效地完成招商目标，使项目顺利开业。
经过开业前筹备管理和开业后运营管理，规范有序经营和持续旺场，以不断提高商业物业的租金收益和提升物业价值。
公司在协助商业地产开发商、业主或商家提升商业地产商业效益的同时，分享成长、合作共赢，充分体现商业地产运营管理服务的价值，并从中获取收入、利润和现金流。
©第11页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 公司作为商业地产领域内的全流程第三方综合服务提供商，核心团队共同合作多年，均为商业地产运营管理专才，长期专注于商业地产全程深度解决方案的提供，具有丰富的经验和独特的理解能力，同时有丰富的客户资源共享，保证了业务的发展稳定性。
通过合伙人的引入机制，也为公司新增业务提供了有效的支撑。
报告期内，公司的商业模式较上年度未发生大的变化。
年度内变化统计：事项 所处行业是否发生变化主营业务是否发生变化主要产品或服务是否发生变化客户类型是否发生变化关键资源是否发生变化销售渠道是否发生变化收入来源是否发生变化商业模式是否发生变化 是或否否否否否否否否否 (二)报告期内经营情况回顾 报告期内公司经营情况稳定。
截止2015年12月31日，总资产8237.64万元，较上年增长34.36%。
营业收入完成全年经营计划的100.61%，完成2015年经营目标。
2015年实现净利润-252.18万元，相比上年同期减少135.78%，净利润较去年有一定的下滑，主要还是由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧，导致公司对应产品的收入和利润减少。
但基于存量商业物业的持续经营需求逐步扩大，特别是持有型商业物业开始增多，公司强化了长期经营管理服务，经营管理服务收入增加幅度较大，净利润水平也有较大提升，公司业务总体上还是处于稳定增长阶段。
1.主营业务分析
(1)利润构成 项目 营业收入营业成本 金额 70,428,063.9832,854,639.48 本期变动比例% 13.26%14.64% 占营业收入的比重%46.65% 金额 62,181,814.0428,658,713.65 单位：元 上年同期 变动比例% 占营业收入的比重% 35.74% - 73.99% 46.09% ©第12页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 毛利率% 53.35% - - 53.91% - - 管理费用 25,088,537.68 23.76% 35.62%20,271,377.28 58.92% 32.60% 销售费用 9,651,859.77 274.76% 13.70%2,575,461.08 148.29% 4.14% 财务费用 -295,719.93 28.28% -0.42%-230,526.06 469.36% -0.37% 营业利润 -1,087,925.06-111.97% -1.54%9,089,370.09 -34.24% 14.62% 营业外收入 684,512.05 -54.98% 0.97%1,520,382.1523,218.74% 2.45% 营业外支出 995,277.0510,238.81% 1.41% 9,626.61 -71.35% 0.02% 净利润 -2,521,815.45-135.78% -3.58%7,048,764.85 -30.94% 11.34% 项目重大变动原因: 2015年公司销售费用为965.19万元，较上年同期增长274.76%。
其中：广告及宣传费本 期832万，上年同期159万。
15年宣传费投入较大主要有以下原因：1、15年是苏州项目正式 投入运营的第一年，为了能够更快的宣传展示苏州繁花中心这个项目，加大了宣传资源的投入；
2、为了提高宣传效果，项目进行了多渠道的投入，特别是电视电台、公交地铁等宣传媒介相 对费用较高；
3、大型节假日如春节、中秋和圣诞这几个大型节日在外围广场搭建了很多立体 展示区域，相对平面宣传，这部分材料制作费用较高等等； 2015
年公司营业利润为-108.79万元，较上年同期下降111.97%。
主要原因是：
1、主要 还是由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧， 导致公司对应产品的收入和利润减少。
2、2015年公司资产减值损失为133.49万元，较上年 同期增长了104.29%。
2015年由于公司二年以上的应收帐款比例有所增大，致使本期的资产减 值损失增加，导致了营业利润的下降。
2015年公司营业外收入为68.45万元，较上年同期下降54.97%。
主要原因是2014年的营 业外收入中有新三板挂牌补贴款150万元。
2015年公司营业外支出为99.53万元，较上年同期增长102.39%。
主要原因是公司与绿地 集团芜湖置业有限公司（以下简称：绿地芜湖）确认了无法收回的款项98.72万元。
公司与绿 地芜湖的收入确认严格按照合同项下各节点规定操作，但由于后期绿地芜湖对于服务结果存在 争议，加上其自身的资金周转问题，一直未付。
公司考虑到加快资金回笼以及与绿地今后的长 期战略合作，经沟通协商将该笔款项确认为营业外支出。
2015
年公司净利润为-252.18万元，较上年同期下降135.78%。
主要原因是报告期内商业 规划设计服务和招商服务收入的减少而导致的对应净利润降低、资产减值损失和营业外支出的 增加，致使2015年度的净利润有所下降。
(2)收入构成 单位：元 ©第13页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 项目 本期收入金额 主营业务收入 69,998,004.30 其他业务收入 430,059.68 合计 70,428,063.98 本期成本金额 32,598,735.17
255,904.31 32,854,639.48 上期收入金额 62,124,598.9357,215.11 62,181,814.04 上期成本金额 28,658,713.65- 28,658,713.65 按产品或区域分类分析： 类别/项目经营管理服务收入规划设计服务收入招商服务收入商业策划服务收入工程管理服务收入营销服务收入其他业务收入合计 本期收入金额54,349,319.353,438,616.324,550,571.666,285,912.091,373,584.88430,059.6870,428,063.98 占营业收入比例%77.17%4.88%6.46%8.93%1.95%0.61% 100.00% 单位：元 上期收入金额20,849,234.5917,585,632.4510,302,956.957,603,773.435,049,056.48733,945.0357,215.1162,181,814.04 占营业收入比例%33.53%28.28%16.57%12.23%8.12%1.18%0.09% 100.00% 收入构成变动的原因从各项收入占营业收入的比例来看，经营管理服务收入占比与上年同期相比有明显的 提高，主要原因是由于苏州繁花中心项目在2014年9月开业，2015年是苏州繁花中心项目正式投入运营的第一整年，所以经营管理服务收入有了明显的增长。
公司经营业务由商业规划设计、商业定位为主逐步转为长期招商运营管理服务为主。
另外由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧，导致公司对应产品的收入的减少。
但基于存量商业物业的持续经营需求逐步扩大，特别是持有型商业物业开始增多，公司强化了长期经营管理服务，经营管理服务收入增加幅度较大。
(3)现金流量状况 单位：元 项目 本期金额 上期金额 经营活动产生的现金流量净额 20,984,453.55 -3,960,112.56 投资活动产生的现金流量净额 -2,367,658.55 -2,375,691.45 筹资活动产生的现金流量净额 19,220,000.00 400,000.00 现金流量分析： 经营活动产生的现金流量净额本期有明显的增加，主要原因：
1、是由于
2015年是苏州 繁花中心项目正式投入运营的第一整年。
经营管理服务收入有明显增加。
销售商品、提供劳 ©第14页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告务收到的现金从2014年的4841.8万元增长为8946.60万元。
2、是由于2015年公司强大了催收应收帐款的力度，2015年开始如果下一阶段完成后尚未支付上一阶段的款项，公司将不再继续提供后续服务或者延缓交付工作成果。
大大降低了应收帐款的金额。
投资活动产生的现金流量净额本期与上期比差异不大，本期主要是苏州项目公司工程类费用的支出，例如：店铺改造、停车场改造等。
筹资活动产生的现金流量净额本期增加，主要原因是本期公司定向增发股票1950万元，支付了定向增发股票所产生的发行费用28万元。
(4)主要客户情况 序号 12345 客户名称 苏州市四城房产置业有限公司淮安水岸风情置业有限公司苏州市润城房地产开发有限公司苏州市金逸电影有限公司繁花分公司济宁新野房地产开发有限公司 合计 销售金额 23,815,050.122,001,886.771,373,584.88864,090.51849,056.64 28,903,668.92 年度销售占比 33.81%2.84%1.95%1.23%1.21%41.04% 单位：元 是否存在关联关系否否否否否-
(5)主要供应商情况 序号 12345 供应商名称 悦洋设施管理服务（上海）有限公司苏州市卓远文化传播有限公司苏州峰晔装饰工程有限公司 苏州凡品建筑装饰工程有限公司苏州友旺暖通工程有限公司合计 采购金额 2,161,441.631,670,893.99 720,863.15561,675.15390,000.005,504,873.92 年度采购占比 12.39%9.58%4.13%3.22%2.24%31.56% 单位：元 是否存在关联关系否否否否否-
(6)研发支出 项目研发投入金额研发投入占营业收入的比例% 本期金额- 上期金额 单位：元 -
2.资产负债结构分析 ©第15页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 项目 金额 本年期末变动比例% 货币资金 52,409,096.05 259.65% 应收账款 19,821,864.75 -42.53% 存货 - - 其他应收款 2,595,377.48 -47.52% 长期股权投资 246,592.96 -21.94% 固定资产 722,667.57 -40.12% 在建工程 - - 长期待摊费用 2,400,444.85 162.90% 短期借款 - - 预收账款 4,945,052.06 834.05% 应交税金 1,146,700.05 -58.74% 长期借款 - - 资产总计 82,376,386.69 34.36% 资产负债项目重大变动原因： 占总资产
的比重％ 63.62%24.06% 3.15%0.30%0.88% 2.91% 6.00%1.39% - 上年期末 金额 变动比例% 14,572,301.0534,492,172.78 4,944,995.99 315,884.721,206,868.48 913,054.32 529,422.902,779,326.07 61,308,140.95 -28.94%77.00%- 2297.31%-33.34%-25.37% 42.05% 60.34%39.74% 25.37% 单位：元 占总资产的比重％ 23.77%56.26% 8.07%0.52%1.97% 1.49% 0.86%4.53% - 占总资产比重的增减 39.85%-32.20% -4.92%-0.22%-1.09% 1.42 5.14%-3.14% - 2015年公司货币资金为5,240.91万元，报告期末较上年末增长259.65%。
主要原因是本报告期内 公司定向增发股票1950万元和2015年公司加强了应收帐款的内控，效果明显。
2015年公司应收帐款为1,982.19万元，报告期末较上年末下降42.53%。
主要原因是2015年公司 加强了应收帐款的内控，2015年开始如果下一阶段完成后尚未支付和确认上一阶段的款项，公司 将不再继续提供后续服务或者延缓交付工作成果，并且加强了以前年度应收帐款的催收力度。
2015年公司其他应收款为259.54万元，报告期末较上年末下降47.52%。
主要原因是无锡保胜香 梅房地产开发有限公司归还借款300万元。
2015年公司固定资产为72.27万元，报告期末较上年末下降40.12%。
在报告期内新增固定资产 20.79万元，处置一辆公司自用车辆31.77万元，其余均为按照公司的会计政策计提的固定资产 折旧。
2015年公司长期待摊费用为240.04万元，报告期末较上年末增加162.90%。
主要原因是苏州项目 公司本期内新增了装修费204.24万元。
2015年公司预收帐款为494.51万元，报告期末较上年末增加834.05%，主要原因是苏州项目公司 根据合同约定需要预先收取下一季度的租金商业服务费。
2015年公司应交税金为114.67万元，报告期末较上年末下降58.74%，主要原因是利润总额的减 少，导致了所得税费用的减少。
2015年公司总资产为8,237.64万元，报告期末较上年末增长34.36%。
主要原因是货币资产的增 ©第16页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 长导致了流动资产的增长，年末流动资产较上年末增长35.57%。
3.投资状况分析
(1)主要控股子公司、参股公司情况 子公司名称 营业收入 上海哥伦布建筑设计有限公司 7,265,031.32 哥伦布（上海）商业经营管理有限公司 5,112,327.22 苏州哥伦布商业经营管理有限公司 53,796,206.29 江苏哥伦布商业物业管理有限公司 1,384,716.95 上海哥伦布营销策划有限公司 180,754.70 北京哥伦布商业管理有限公司 112,485.24 芜湖哥伦布商业经营管理有限公司 武汉哥伦布商业经营管理有限公司 本年新设立全资子公司武汉哥伦布尚未开展业务，无收入。
(2)
委托理财及衍生品投资情况 - (三)外部环境的分析 净利润-3,442,002.79-1,147,238.463,086,883.70 -57,362.21-100,537.41-485,167.28-52,313.33 -3,083.39
一、商业地产市场行业变化商业地产库存居高不下，整体处于供大于求的现状，存量商业项目的绝对数量不少，特 别是
二、三线城市经营面临较大困境，人均商业面积超过行业警戒线。
我们判断，今后相当长的时期内，都会面临空置率上升、坪效下降的困难局面。
对第三方商业运营管理公司来说，既是机遇也是风险。
目前正处于商业升级换代的一个关口，O2O等互联网技术和思维会得到广泛应用，业态和品牌组合出现了较大变化，体验型、创新型模式不断改变商业项目本身的运营思路。
特别是有关城市发布的关于鼓励开发商持有商业、办公楼持续经营的新规也对商业地产市场产生了较大影响。
新增商业、办公用地，相关区县政府需要在出让条件中明确商业物业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，并且持有年限不低于十年；近阶段商业办公楼供应较大区域，商业物业持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于十年或长期持有。
在商业地产整体供大于求背景下，规定高持有比例是一个很重要的信息。
开发商除了具备强大的资本外，必须要有专业的运营管理团队，运营能力提高，资产会变轻，这本身对第三方商业运营公司市场是个极大的发展促进。
二、商业地产与资本的结合更加紧密 ©第17页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 虽然国内适合商业地产发展特点的金融工具仍然匮乏，同时由于税制问题，资本的发展在这领域内比较缓慢，但各方面都在进行地产与资本的尝试，资产整售、资产证券化、房地产基金等，回归商业地产行业金融的本质，也会有更多的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法，这个趋势会延续并加强。
三、商业地产运营的变化 商业地产运营管理服务是现代服务业，自2012年开始才快速进入发展期。
公司作为国内知名的第三方运营服务提供商，经历了该行业发展的全历程，积累了丰富的行业经验和项目运营经验及管理能力。
随着目前市场需求的不断扩大，公司通过招商和长期运营服务这个入口，提供全方位、全流程的综合服务，有望快速扩大市场份额。
(四)竞争优势分析 作为国内知名的专业第三方社区型购物中心的全程运营商，公司目前已处于快速发展阶段，公司的竞争优势主要表现在如下几个方面：
1、由开发商转型公司前身是由开发商转型而成，善于站在对方角度考虑问题，抓住痛点，核心团队拥有多年开发操作经验，具有极强的项目盈利模式制定能力。
2、一站式服务公司具有商业定位、商业设计、招商运营、金融服务的一站式综合服务能力，能够保证项目的最终结果和实施全方位落地。
3、专业能力①商业策划能力：行业研究：多年来坚持对商业各业态业种进行研究，拥有国内第一手的商业资料。
商业定位调整：多年的购物中心经营，拥有一批商业运营专家，具备对已经开业项目的商业定位分析和调整能力。
专注社区型购物中心：对社区型商业物业的开发，有自己的解决方案。
开发商背景的运营商：，能将“商业语言”很好转化为“建筑语言”，准确预测项目开发成本和开发周期，推荐多种投融资模型。
②商业设计能力：需求整合：作为商业公司旗下的设计院，经历了多个项目的设计、开发和营运，沉淀了丰富的商业需求整合能力，包括商家需求、顾客需求、物业经营公司需求、开发商需求、投 ©第18页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告资者需求等等，拥有对不同商业产品的建筑定义能力。
产品化设计：根据运营公司的三大商业产品需求，设计了不同的建筑产品系列，形成了产品设计标准。
设计集成服务：作为商业地产开发商创建的设计院，多年来具有了丰富的设计管理和工程管理经验，凭借需求整合和产品化集成设计能力，可为客户提供设计总承包式的一站式服务。
③招商运营能力：哥伦布模式：多年运营的基础上，形成了社区型购物中心独有的经营管理模式——哥伦布模式。
成熟项目经验：已开业运营的社区型购物中心： 区域型：苏州繁花中心街镇型：无锡广益哥伦布广场，无锡香梅哥伦布广场等。
产品连锁经营：拥有三大成熟产品——繁花城、哥伦布广场、繁花邻里，并形成连锁运营能力，达到快速复制、快速做旺的目的。
自有主力店：公司自营主力店——“食尚荟”时尚集市。
4、建立了以“哥伦布模式”为核心的购物中心连锁经营模式和人才团队。
通过这几年的项目运作，公司已经建立了适合快速发展的产品和经营模式，积累了丰富的客户资源，锻炼出了行业内领先的一批人才团队。
5、品牌优势。
公司自2014年度在全国股转系统成功挂牌后，成为国内商业地产服务机构资本市场的先行者，形成了一定的品牌效应，同时通过多年的行业积累，在地产行业内具有了一定的影响力。
为公司的市场拓展和业务布局形成了有效支撑。
6、财务优势。
公司挂牌上市后，融资能力和资金渠道整合能力明显好于以往，通过做市并发行股票等资本市场融资后，公司的资金实力已有较大提升，各项财务指标均优良稳健，为快速发展打下了很好的财务基础。
(五)持续经营评价报告期内，公司的营业收入得益于经营管理收入的增长，由2014年的6218.18万元增 ©第19页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告加到了2015年度的7042.81万元，同比增长了13.26%；但净利润较去年有一定的下滑，主要还是由于整体商业地产投资放缓，特别是商业地产规划设计、招商服务领域的市场竞争加剧，导致公司对应产品的收入和利润减少。
但基于存量商业物业的持续经营需求逐步扩大，特别是持有型商业物业开始增多，公司业务总体上还是处于稳定增长阶段：
1、公司由于长期合作经营，本身储备了大量的客户资源，同时通过合伙人资源，也大量整合了外部客户资源。
公司的业务服务区域较去年有较大的增幅，与战略合作伙伴进行了深度合作，业务结构和盈利能力及财务指标不断优化调整，更趋于合理稳定。
2、公司的招商运营管理服务周期较长，特别是经营管理业务，一般要持续15年左右，而且收入金额较大、现金流稳定、经营持续性强、利润水平较高，市场需求和潜力较大。
3、公司将利用自身的经营优势，整合商业资源，逐步建立和投资体验类和消费类经营品牌，如：体育运营和餐饮集合运营。
综上所述，公司的发展方向明确，具有非常良好的持续经营能力。
二、未来展望（自愿披露）(一)行业发展趋势 随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程。
同时商业地产由于政策性规划发展要求，以及大量存量商业物业的运营需求长期存在和快速发展的要求，将导致第三方商业运营管理服务提供商的行业发展机会增加，第三方商业服务机构将会快速整合，专业化经营成为主流，商业地产物业价值将通过运营来实现增值和金融化。
(二)公司发展战略 公司是中国专业的社区型购物中心运营服务提供商，为客户提供商业物业的定位、设计、招商和运营的全流程第三方综合服务。
公司以“为客户创造独特价值”为己任，坚持合作共赢的理念，通过社区商业产品的连锁经营，整合商业资源，为投资者创造更大的投资回报，为商家带来营业额的稳定提升。
1、优化完善公司产品服务模式，利用好互联网技术，通过自身发展和并购方式，迅速扩大长期商业运营项目的经营体量，做好做细经营项目，保持持续、高速、稳健发展。
2、不断整合内外资源，通过各种合作模式，做大做强自有品牌和培育品牌的连锁经营。
3、利用新三板发展机遇，合理做好市值管理，整合基金资源，快速共同发展。
4、让更多的人分享城市发展进程中商业地产带来的利益与快乐，立志成为中国最受人 ©第20页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告尊敬的社区型购物中心运营商。
(三)经营计划或目标 2016年是公司转型发展的关键一年，也是快速扩大持续经营管理业务发展的一年，实现连锁经营管理能力快速转型升级。
一、公司将大力拓展持续经营性商业项目，在委托经营型业务稳定增长的基础上，积极开展租赁型商业项目的运营。
二、公司将利用自身的经营优势，整合商业资源，逐步建立和投资自己的体验类和消费类经营品牌，如：体育运营和餐饮集合运营。
三、公司将寻求与优质开发商进行股权经营合作，快速扩大市场。
四、公司也将适时择机开展优质商业运营项目和商业上下游的相关产业的并购业务。
以上经营计划及目标并不构成对投资者的业绩承诺，提请投资者注意。
(四)不确定性因素
1.公司要实现中长期规划和经营目标，均需要具备一定的内部和外部市场环境，既要能够不断开拓创新，执行落实非常到位，又要有能力克服外部市场的不利因素。
2.由于公司业务的快速发展，对人才的稳定性和需求大幅增加，人才的要求进一步提高。
三、风险因素 (一)持续到本年度的风险因素(一)商业地产投资规模下降的风险 商业地产投资规模受国家政策影响因素较大，未来面临需求调整的风险。
城镇化进程增速可能下降或放缓。
作为商业地产运营管理服务行业，可能会由此受到经营业绩的影响。
应对措施：公司以专业化服务为依托，进行战略性转型和创新，经营业务由商业规划设计、商业定位为主逐步转为长期招商运营管理服务为主，以长期稳定的现金流和收益增长为目标，不追求短期利益。
(二)应收账款回收的风险 2015年12月31日，公司应收账款余额为1982.19万元，占当期期末资产总额8237.64万元的比例为24.06%，虽然较去年占比56.26%有大幅下降。
但由于未来如果客户经营和现金流因重大不利或突发性及政策性事件产生困难，或者公司不能严格控制和管理应收账款， ©第21页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告会造成应收账款不能及时收回而形成坏账的风险。
应对措施：公司加强了应收帐款的内控，2016年还是严格执行下一阶段完成后尚未支付和确认上一阶段的款项，公司将不再继续提供后续服务或者延缓交付工作成果，并且加强了以前年度应收帐款的催收力度。
(三)人才稳定性风险 公司所处行业是典型的专业服务领域，属智力密集型行业，吸纳人才、留住人才是公司生存与发展的基石。
如果因为公司薪酬不达预期、员工激励机制不合理等因素导致人才大量流失，将会对公司业务的发展带来较大的不利影响。
应对措施：为了维护团队的稳定与长远的发展计划，公司将在合适的时候针对团队推出合理的、有竞争力的员工激励机制、股权激励机制以及合伙人机制。
保证团队成员的稳定性、储备一定发展的人才。
(四)实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人孙旭东实际持有超过45%的公司股份，通过无锡市凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份17.73%。
且自公司成立至今一直担任公司董事长（执行董事）、总经理，可对公司施加实际控制。
若实际控制人利用其对公司的控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
(五)其他风险 公司其他风险可参见公开转让说明书披露内容。
除前述风险外，公司不存在其他未披露风险。
(二)报告期内新增的风险因素-
四、对非标准审计意见审计报告的说明 是否被出具“非标准审计意见审计报告”：审计意见类型：董事会就非标准审计意见的说明：不适用 否标准无保留意见 ©第22页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第五节重要事项
一、重要事项索引 事项 是否存在重大诉讼、仲裁事项是否存在对外担保事项是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产事项是否存在经股东大会审议过的对外投资事项是否存在经股东大会审议过的企业合并事项是否存在股权激励事项是否存在已披露的承诺事项是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况是否存在被调查处罚的事项是否存在重大资产重组的事项是否存在媒体普遍质疑的事项是否存在自愿披露的重要事项
二、重要事项详情 是或否 否否否否否是是否是否否否否否 索引
五、二、（一）
五、二、（二）
五、二、（三）- (一)对外投资事项 为了凭借本公司的优势，整合当地优势资源拓宽业务范围，扩大公司新的利润来源。
公司于2015年7月28日在全国中小企业股份转让系统披露了公司第一届董事会第九次决议关于设立全资子公司武汉哥伦布商业经营管理有限公司的公告。
公告编号2015-020.武汉哥伦布注册资本100万人民币。
（二）企业合并事项本次审计报告合并范围新增加全资子公司武汉哥伦布商业经营管理有限公司 （三）承诺事项的履行情况
1、公司全体股东在公司章程中约定自江苏哥伦布商业管理股份有限公司成立之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其所持有的公司股份，也不由公司回购该部分股份。
若在股份锁定期间发生资本公积转增股本、派送股票红利等使股份数量发生相应变动的事项，上述锁定股份数量则相应调整。
公司股份在全国中小企业股份转让系统有限公司挂牌后，承诺股东需同时遵守股转系统关于挂牌公司股份限售的相关规定。
承诺股东同时担任 ©第23页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告董事、监事、高级管理人员的，需同时遵守《公司法》及《江苏哥伦布商业管理股份有限公司章程》关于董事、监事、高级管理人员的股份限售规定。
除经公司及全体股东一致同意，此承诺一经作出不可撤销。
在锁定期间若违反上述承诺并减持股份，则上述股东减持股份的全部所得将上缴公司。
在报告期间全体股东严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
报告期后，公司于2015年1月22日召开公司2015年第一次临时股东大会，审议通过了《关于解除股东对所持股份自愿锁定承诺的议案》，议案主要内容为：基于变更股票转让方式为做市转让方式的需要，解除股东孙旭东因上述承诺而被锁定股份的四分之
一，即393.75万股；现解除股东郑延辉因上述承诺而被锁定股份的四分之
一，即26.25万股。
2、公司承诺如今后涉及外包需要取得特别资质的服务，将严格审查外包单位的业务资质取得情况，并在客户认可的情况下才进行业务外包。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
3、公司承诺现有及将来使用的劳务派遣人员仅从事临时性、辅助性或替代性的工作，并在2年内将劳务派遣人员比例降至10%以下，且在派遣人员比例未达标之前，不再新聘被派遣劳动者，并制定调整用工方案报当地人力资源社会保障行政部门备案，以符合《劳务派遣暂行规定》之要求。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
4、控股股东孙旭东承诺如公司因自2011年开始接受劳务派遣形式用工而发生任何损失，包括但不限于因劳务派遣单位拖欠被派遣劳动者工资等损害被派遣劳动者利益情形导致公司须承担相关的赔偿以及引致的任何罚款，均由其个人承担。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
5、公司全体股东、公司及其子公司凭有效资质证书从事经营活动，不存在超出有效资质证书的经营范围从事经营活动的情形，也不存在不具备相应有效资质证书而从事经营活动的情形，并承诺今后也均会凭有效资质证书从事经营活动，今后涉及建设工程设计相关的业务均由子公司上海哥伦布建筑设计有限公司承接。
若公司及其子公司存在超出有效资质证书的经营范围从事经营活动的情形，或存在不具备相应有效资质证书而从事经营活动的情形，或今后经营中出现上述情形而给公司造成损失的，公司全体股东将全面、及时、足额赔偿。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
6、无锡市凯哥投资企业在已出具的《避免同业竞争承诺函》中承诺其未从事与公司存在同业竞争的行为或控制与公司存在同业竞争行为的经济实体、机构、经济组织，与股份公 ©第24页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告司不存在同业竞争，同时不以任何形式取得从事在商业上对股份公司构成竞争的业务及活动的实体、机构、经济组织的控制权，愿意承担因违反承诺而给公司造成的经济损失。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项。
7、公司全体股东承诺今后将严格遵守相关法律法规及内部制度决策包括资金拆借在内的重大事项，避免发生违规拆借资金等情形。
在报告期间严格履行了上述承诺，未有任何违背承诺事项 第六节股本变动及股东情况
一、普通股股本情况 (一)普通股股本结构 股份性质 无限售条件股 份 有限售条件股 份 无限售股份总数其中：控股股东、实际控制人董事、监事、高管核心员工有限售股份总数其中：控股股东、实际控制人董事、监事、高管核心员工 普通股总股本普通股股东人数 (二)普通股前十名股东情况 期初数量 000030,000,00015,750,0003,150,000030,000,000 比例%0.00%0.00%0.00%0.00% 100.00%52.50%10.50%0.00%- 本期变动 7,200,0003,198,0003,198,000 0-4,200,000-3,937,500 -262,5000 3,000,00023 期末数量7,200,0003,198,0003,198,000 025,800,00011,812,5002,887,500 033,000,000 比例%21.82%9.69%9.69%0.00%78.18%35.80%8.75%0.00%- 序股东名称 号
1 孙旭东 无锡市凯哥投资企业
2 （有限合伙） 上海卯金商务咨询有限
3 公司 4申万宏源证券有限公司 期初持股数15,750,0009,000,000 持股变动-740,000 期末持股数15,010,000 期末持股比例% 45.48% 单位：股 期末持有限售股份数量 11,812,500 期末持有无限售股份数 量3,197,500
0 9,000,000 27.27% 9,000,000
0 2,100,000
0 2,100,000
0 1,681,000 1,681,000 ©第
25页，共95页 6.36%5.09% 2,100,0000 01,681,000 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
5 张平 1,050,000
0 6 马一丁 1,050,000
0 7 郑延辉 1,050,000 -262,000
8 中原证券有限公司
0 510,000 上海涵今投资咨询有限
9 公司
0 497,000 10华福证券有限责任公司
0 300,000 合计 30,000,000 1,986,000 1,050,0001,050,000 788,000510,000 497,000 300,00031,986,000 3.18%3.18%2.39%1.55% 1,050,0001,050,000 787,5000 1.51%
0 0.91%96.92% 025,800,000 00500510,000 497,000 300,0006,186,000 前十名股东间相互关系说明：股东孙旭东是股东无锡市凯哥投资企业（有限合伙）的执行事务合伙人，股东张平、郑延辉是股东无锡市凯哥投资企业（有限合伙）的有限合伙人，除此之外，公司股东间不存在其他关联关系。
二、优先股股本基本情况 项目计入权益的优先股数量计入负债的优先股数量 优先股总计 期初股份- 数量变动- 期末股份 - -
三、控股股东、实际控制人情况 (一)控股股东情况公司控股股东为孙旭东，持有本公司1501万股份，持股比例为45.48%。
通过无锡市 凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份17.73%。
孙旭东，男，1966年10月生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
简历请见本报告第八节“董事、监事、高级管理人员及核心员工情况”之“董事、监事、高级管理人员主要工作经历”。
报告期内，公司控股股东未发生变化。
(二)实际控制人情况公司控股股东与实际控制人一致。
©第26页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第七节融资及分配情况
一、挂牌以来普通股股票发行情况 发行新增股发行发行数募集发行发行 方案票挂牌价格量金额对象对象 公告转让日 中董中做 时间期 监高市商 与核家数 心员 工人 数 2015-2015-
0 3,000,19,
5 07-097-146.5000000,002 00 单位：元或股 发发行发行募集资金用途募集 行对象对象（具体用途）资金 对中私中信 用途 象募投托及 是否 中资基资管 变更 外金家产品 部数家数 自 然 人 人 数 310补充公司的营否运资金 公司2015年定向发行普通股300万股，共募集资金1950万元人民币，用于补充公司的营运资金，资金用途未发生改变。
二、债券融资情况 代码 简称 债券类型 融资金额 票面利率% 单位：元 存续时间 是否违约 合计 - 注：债券类型为公司债券（大公募、小公募、非公开）、企业债券、银行间非金融企业融资工具、其他等。
三、间接融资情况 融资方式
合计 融资方 融资金额- 利息率% 单位：元存续时间是否违约
四、利润分配情况 ©第27页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 15年分配预案 股利分配日期- 每10股派现数（含税） - - 每10股送股数 单位：股 每10股转增数- 14年已分配 股利分配日期 每10股派现数（含税） 每10股送股数 单位：股 每10股转增数 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、董事、监事、高级管理人员情况 (一)基本情况 姓名 孙旭东刘军张平刘雨松 陈永东 职务 性别 董事长、总经理 男 董事、副经理 男 董事、副经理 男 董事、副经理 男 董事、财务总监、男 董事会秘书 年龄 50494138 44 学历 本科硕士大专本科 本科 任期 2013.11至2016.112013.11至2016.112013.11至2016.112013.11至2016.11 2013.11至2016.11 在公司是否领取薪 水 是是是是 是 郑延辉马一丁冯澄 监事会主席 男 48 大专 2013.11至2016.11 监事 男 48 本科 2013.11至2016.11 监事 男 50 本科 2013.11至2016.11 董事会人数：监事会人数：高级管理人员人数： 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 否否是 535 除上述持股情况外，最近两年不存在公司董事、监事、高级管理人员及其直系亲属以任何方式直接 或间接持有公司股份的情况。
(二)持股情况 姓名孙旭东 职务董事长、总经理 年初持普通股股数 15,750,000 数量变动-740,000 年末持普通股股数 15,010,000 期末普通股持股比例% 45.48% 单位：股 期末持有股票期权数量 - ©第28页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 马一丁 监事 1,050,000 - 1,050,000 3.18% - 张平 董事、副经理 1,050,000 - 1,050,000 3.18% - 郑延辉 监事会主席 1,050,000 -262,000 788,000 2.39% - 合计 18,900,000 -1,002,000 17,898,000 54.24%
0 (三)变动情况 董事长是否发生变动 信息统计 总经理是否发生变动
董事会秘书是否发生变动 财务总监是否发生变动 姓名期初职务变动类型（新期末职务任、换届、离任） 本年新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历: - 否否否否 简要变动原因
二、员工情况 (一)在职员工（母公司及主要子公司）基本情况 按工作性质分类 期初人数 期末人数 行政管理人员 34 40 销售人员 170 133 财务人员 12 11 员工总计 216 184 注：可以分类为：行政管理人员、生产人员、销售人员、技术人员、财务人员等。
按教育程度分类 博士
硕士本科专科专科以下员工总计 期初人数 039410613216 期末人数 0597748184 人员变动、人才引进、培训、招聘、薪酬政策、需公司承担费用的离退休职工人数等情况:2015年公司决策层与经营管理层人员基本无变动，经营管理项目公司开业后进行了人员结构和岗位职责优化，并对不同层级的员工分别进行了相应的岗位能力培训，依据绩效考核的情况与公司的经营状况对人员做了相应的调整。
行政人员增加的原因是组织架构调整，商管岗位由营运部调整至综合管理部；销售人员减少的主要原因是：编制优化、停车 ©第29页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 场员工用工形式改为外协服务。
(二)核心员工 期初员工数量期末员工数量期末普通股持股 数量 核心员工 - - - 核心技术团队或关键技术人员的基本情况及变动情况： - 单位：股期末股票期权数 量- ©第30页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 第九节公司治理及内部控制 事项年度内是否建立新的公司治理制度董事会是否设置专业委员会董事会是否设置独立董事投资机构是否派驻董事监事会对本年监督事项是否存在异议管理层是否引入职业经理人会计核算体系、财务管理、风险控制及其他重大内部管理制度本年是否发现重大缺陷是否建立年度报告重大差错责任追究制度 是或否否否否否否否否否
一、公司治理 (一)制度与评估
1、公司治理基本状况 报告期内，公司建立健全了“三会”议事规则、《关联交易管理办法》、《对外投资管理办法》、《对外担保管理办法》、《投资者关系管理制度》等规章制度。
报告期内，公司根据《公司法》、《证券法》、《非上市公众公司监督管理办法》以及全国中小企业股份转让系统有限责任公司制定的相关法律法规及规范性文件的要求及其他相关法律、法规的要求，不断完善法人治理结构，建立行之有效的内控管理体系，确保公司规范运作。
公司股东大会、董事会、监事会的召集、召开、表决程序符合有关法律、法规的要求，且均严格按照相关法律法规，履行各自的权利和义务，公司重大生产经营决策、投资决策及财务决策均按照《公司章程》及有关内控制度规定的程序和规则进行，截至报告期末，上述机构和人员依法运作，未出现违法、违规现象和重大缺陷，能够切实履行应尽的职责和义务。
2、公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见 公司建立了较为完善的投资者关系管理制度和内部管理制度，《公司章程》包含投资者关系管理、纠纷解决等条款，能够保护股东与投资者充分行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利。
公司的治理机制能够给所有股东提供合适的保护，确保所有股东，特别是中小股东充分行使其合法权利。
3、公司重大决策是否履行规定程序的评估意见 报告期内，公司重要的人事变动、对外投资、融资、关联交易、担保等事项均已履行规定程序。
©第31页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
4、公司章程的修改情况报告期内，公司对《公司章程》进行了修改。
1.原公司章程第五条：公司注册资本为人民币30,000,000元。
修改为：公司注册资本 为人民币33,000,000元。
2.股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权增加：决定是否授予原股东公司股票发行股份的优先认购权； (二)三会运作情况
1、三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开 的次数 经审议的重大事项（简要描述）解除股东对所持股份自愿锁定承诺；变更公司股票转让方式为做市 董事会
5 转让方式；公司2014年年度报告事项；公司股票定向增发；修改 公司章程；对外投资事项；公司2015年半年度报告事项。
公司2014年年度报告事项；解除股东对所持股份自愿锁定承诺； 监事会 变更公司股票转让方式为做市转让方式；公司2014年年度报告事
2 项；公司股票定向增发；修改公司章程；对外投资事项；公司2015 年半年度报告事项。
解除股东对所持股份自愿锁定承诺；变更公司股票转让方式为做市 股东大会
3 转让方式；公司2014年年度报告事项；公司股票定向增发；修改 公司章程；公司2015年半年度报告事项。
2、三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 报告期内，公司股东大会、董事会、监事会的召集、提案审议、通知时间、召开程序、授权委托、表决和决议等事项均符合法律、行政法规和公司章程的有关规定。
(三)公司治理改进情况 报告期内，公司建立了规范的公司治理结构，股东大会、董事会、监事会、董事会秘书和管理层均严格按照《公司法》等法律、法规和中国证监会有关法律法规等的要求，履行各自的权利和义务，公司重大生产经营决策、投资决策及财务决策均按照《公司章程》及有关内控制度规定的程序和规则进行，截至报告期末，上述机构和人员依法运作，未出现违法、违规现象，能够切实履行应尽的职责和义务，公司治理的实际状况符合相关法规的要求。
公 ©第32页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
(四)投资者关系管理情况 报告期内，公司未发生与公司的股权、债权投资人或潜在投资者之间的沟通联系、事务处理等管理工作的情形。
二、内部控制 (一)监事会就年度内监督事项的意见监事会在报告期内的监督活动中未发现公司存在重大风险事项，监事会对报告期内 的监督事项无异议。
(二)公司保持独立性、自主经营能力的说明
1、业务独立：公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东的干涉、控制，亦未因与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影响。
2、人员独立：公司董事、监事及其他高级管理人员均按照《公司法》及公司《公司章程》合法产生；公司的总经理、副总经理、财务负责人等高级管理人员未在控股股东及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其它职务，未在控股股东及其控制的其他企业中领薪；公司财务人员未在控股股东及其控制的其他企业中兼职。
3、资产独立：公司合法拥有与目前业务有关的土地、房屋、设备以及商标等资产的所有权或使用权。
公司独立拥有该等资产，不存在被股东单位或其他关联方占用的情形。
4、机构独立：公司已依法建立健全股东大会、董事会、监事会等机构，聘请了总经理、财务负责人等高级管理人员在内的高级管理层，公司独立行使经营管理职权，独立于公司的控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，不存在机构混同的情形。
公司的办公场所独立于股东单位，不存在混合经营、合署办公的情形。
5、财务独立：公司设立了独立的财务会计部门，并依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》建立了独立的财务核算体系和规范的财务管理制度，能够独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度。
公司在银行独立开立账户，依法进行纳税申报和履行纳税义务，独立对外签订合同，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其它企业共用银行账户的情形。
(三)对重大内部管理制度的评价 ©第33页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
1、关于会计核算体系 报告期内，公司严格按照国家法律法规关于会计核算的规定，从公司自身情况出发，制定会计核算的具体细节制度，并按照要求进行独立核算，保证公司正常开展会计核算工作。
2、关于财务管理体系 报告期内，公司严格贯彻和落实各项公司财务管理制度，在国家政策及制度的指引下，做到有序工作、严格管理，继续完善公司财务管理体系。
3、关于风险控制体系 报告期内，公司紧紧围绕企业风险控制制度，在有效分析市场风险、政策风险、经营风险、法律风险等的前提下，采取事前防范、事中控制等措施，从企业规范的角度继续完善风险控制体系。
(四)年度报告差错责任追究制度相关情况 报告期内，公司进一步健全信息披露管理事务，提高公司规范运作水平，增强信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性，提高年报信息披露的质量和透明度，健全内部约束和责任追究机制。
报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息等情况。
公司信息披露责任人及公司管理层严格遵守了上述制度，执行情况良好。
截至报告期末，公司尚未建立《年度报告重大差错责任追究制度》。
©第34页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
一、审计报告 是否审计审计意见审计报告编号审计机构名称审计机构地址审计报告日期注册会计师姓名会计师事务所是否变更会计师事务所连续服务年限审计报告正文： 第十节财务报告 是标准无保留天健审[2016]8-228号天健会计师事务所（特殊普通合伙）浙江省杭州市西溪路128号9楼2016-04-27弋守川、唐明否
4 审计报告天健审〔2016〕8-228号 江苏哥伦布商业管理股份有限公司全体股东：我们审计了后附的江苏哥伦布商业管理股份有限公司（以下简称哥伦布公司）财务报表， 包括2015年12月31日的合并及母公司资产负债表，2015年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任编制和公允列报财务报表是哥伦布公司管理层的责任，这种责任包括：
（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
©第35页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见我们认为，哥伦布公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了哥伦布公司2015年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2015年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国·杭州 中国注册会计师：弋守川中国注册会计师：唐明二〇一六年四月二十七日 ©第36页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
二、财务报表 (一)合并资产负债表 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产买入返售金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款存货划分为持有待售的资产一年内到期的非流动资产其他流动资产 流动资产合计非流动资产：发放贷款及垫款可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款 附注 1- 23456- 长期股权投资
7 投资性房地产 - 固定资产
8 在建工程 - 工程物资 - 固定资产清理 - 生产性生物资产 - 油气资产 - 无形资产
9 开发支出 - 商誉 - 长期待摊费用 10 递延所得税资产 11 其他非流动资产 - 非流动资产合计 - 期末余额 52,409,096.05
- 19,821,864.751,396,471.012,595,377.48589,590.0076,812,399.29 - 246,592.96- 722,667.57- 1,993,271.69- 2,400,444.85201,010.33- 5,563,987.40 ©第37页，共95页 单位：元 期初余额 14,572,301.05- 500,000.0034,492,172.781,891,379.804,944,995.99259,968.5256,660,818.14 - 315,884.72- 1,206,868.48- 1,999,184.81- 913,054.32212,330.48 4,647,322.81 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 资产总计 - 流动负债： - 短期借款 - 向中央银行借款 - 吸收存款及同业存放 - 应付短期融资款 - 拆入资金 - 以公允价值计量且其变动
- 计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 - 应付票据 - 应付账款 12 预收款项 13 卖出回购金融资产款 - 应付手续费及佣金 - 应付职工薪酬 14 应交税费 15 应付利息 - 应付股利 - 其他应付款 16 应付分保账款 - 保险合同准备金 - 代理买卖证券款 - 代理承销证券款 - 划分为持有待售的负债
- 一年内到期的非流动负债- 其他流动负债 - 流动负债合计 - 非流动负债： - 长期借款 - 应付债券 - 其中：优先股 - 永续债 - 长期应付款 - 长期应付职工薪酬 - 专项应付款 - 预计负债 - 递延收益 - 递延所得税负债 - 其他非流动负债 - 非流动负债合计 - 负债总计 - 所有者权益： - 82,376,386.69 - 1,010,886.50
4,945,052.062,259,927.831,146,700.0510,380,212.5019,742,778.94 19,742,778.94 ©第38页，共95页 61,308,140.95 - 1,142,880.54529,422.901,810,483.432,779,326.079,107,604.8115,369,717.75 15,369,717.75 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 股本 17 33,000,000.00 30,000,000.00 其他权益工具 - 其中：优先股 - - - - - 永续债 - 资本公积 18 减：库存股 - 其他综合收益 - 专项储备 - 盈余公积 19 19,424,814.84 489,282.00 3,207,814.84 489,282.00 一般风险准备 - 未分配利润 20 归属于母公司所有者权益
- 合计 9,559,268.2562,473,365.09 11,887,016.7945,584,113.63 少数股东权益所有者权益合计 负债和所有者权益总计 法定代表人：孙旭东 - 160,242.66 354,309.57 - 62,633,607.75 45,938,423.20 - 82,376,386.69 61,308,140.95 主管会计工作负责人：陈永东
会计机构负责人：李吟 (二)母公司资产负债表 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产买入返售金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款存货划分为持有待售的资产一年内到期的非流动资产其他流动资产 流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款 附注 - 12- 期末余额 39,117,025.38- 6,620,639.0718,900.003,495,590.6149,252,155.06 - ©第39页，共95页 单位：元 期初余额 9,504,804.82- 100,000.0012,027,617.16414,300.007,759,282.7629,806,004.74 - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 长期股权投资
3 投资性房地产 - 固定资产 - 在建工程 - 工程物资 - 固定资产清理 - 生产性生物资产 - 油气资产 - 无形资产 - 开发支出 - 商誉 - 长期待摊费用 - 递延所得税资产 - 其他非流动资产 - 非流动资产合计 - 资产总计 - 流动负债： - 短期借款 - 以公允价值计量且其变动计
- 入当期损益的金融负债 衍生金融负债 - 应付票据 - 应付账款 - 预收款项 - 应付职工薪酬 - 应交税费 - 应付利息 - 应付股利 - 其他应付款 - 划分为持有待售的负债 - 一年内到期的非流动负债
- 其他流动负债 - 流动负债合计 - 非流动负债： - 长期借款 - 应付债券 - 其中：优先股 - 永续债 - 长期应付款 - 长期应付职工薪酬 - 专项应付款 - 预计负债 - 递延收益 - 6,846,592.96
- 415,544.90- 1,877,664.21- 165,534.65- 9,305,336.7258,557,491.78 - 466,580.18433,558.42148,949.59511,763.001,560,851.19 - ©第40页，共95页 6,915,884.72- 1,021,986.64- 1,850,452.41- 89,754.23- 9,878,078.0039,684,082.74 - 379,640.00501,551.85702,256.021,583,447.87 - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 递延所得税负债 - 其他非流动负债 - 非流动负债合计 - 负债总计 - 所有者权益： - 股本 - 其他权益工具 - 其中：优先股 - 永续债 - 资本公积 - 减：库存股 - 其他综合收益 - 专项储备 - 盈余公积 - 一般风险准备 - 未分配利润 - 所有者权益合计 - 负债和所有者权益总计
- 1,560,851.19 33,000,000.00- 19,424,814.84- 489,282.00- 4,082,543.7556,996,640.5958,557,491.78 (三)合并利润表 项目
一、营业总收入其中：营业收入利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本其中：营业成本利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险合同准备金净额保单红利支出分保费用营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益（损 附注 11123456- 本期发生额70,428,063.9870,428,063.9871,446,697.2832,854,639.482,812,461.069,651,859.7725,088,537.68-295,719.931,334,919.22- ©第41页，共95页 1,583,447.87 30,000,000.00- 3,207,814.84- 489,282.00- 4,403,538.0338,100,634.8739,684,082.74 单位：元 上期发生额62,181,814.0462,181,814.0452,934,458.0328,658,713.651,006,000.152,575,461.0820,271,377.28-230,526.06653,431.93- 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号 填列）
7 其中：对联营企业和合营企- 业的投资收益 汇兑收益（损失以“-”号填- 列）
三、营业利润（亏损以“－”- 号填列） 加：营业外收入
8 其中：非流动资产处置利得- 减：营业外支出
9 其中：非流动资产处置损失-
四、利润总额（亏损总额以- “－”号填列） 减：所得税费用 10
五、净利润（净亏损以“－”- 号填列） 其中：被合并方在合并前实- 现的净利润 归属于母公司所有者的净利- 润 少数股东损益 -
六、其他综合收益的税后净 额- 归属母公司所有者的其他综 合收益的税后净额- (一)以后不能重分类进损益- 的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划净- 负债或净资产的变动
2．权益法下在被投资单位不- 能重分类进损益的其他综合 收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益- 的其他综合收益
1．权益法下在被投资单位以- 后将重分类进损益的其他综 合收益中享有的份额
2．可供出售金融资产公允价- 值变动损益
3．持有至到期投资重分类为- 可供出售金融资产损益 -69,291.76-69,291.76 -1,087,925.06 684,512.05- 995,277.05- -1,398,690.061,123,125.39 -2,521,815.45- -2,327,748.54-194,066.91- - - ©第42页，共95页 -157,985.92-157,985.92 9,089,370.091,520,382.15 9,626.61 10,600,125.63 3,551,360.787,048,764.85 7,094,455.28 -45,690.43- - - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
4．现金流量套期损益的有效- 部分 - -
5．外币财务报表折算差额- - -
6．其他 - - - 归属少数股东的其他综合收- 益的税后净额 - -
七、综合收益总额 - -2,521,815.45 7,048,764.85 归属于母公司所有者的综合- 收益总额 -2,327,748.54 7,094,455.28 归属于少数股东的综合收益- 总额 -194,066.91 -45,690.43
八、每股收益： - - - （一）基本每股收益 - -0.07 0.24 （二）稀释每股收益 - -0.07 0.24 法定代表人：孙旭东
主管会计工作负责人：陈永东会计机构负责人：李吟 (四)母公司利润表 项目 附注
一、营业收入
1 减：营业成本
1 营业税金及附加 - 销售费用 - 管理费用 - 财务费用 - 资产减值损失 - 加：公允价值变动收益（损
- 失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号
2 填列） 其中：对联营企业和合营企- 业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”- 号填列） 加：营业外收入 - 其中：非流动资产处置利得- 减：营业外支出 - 其中：非流动资产处置损失-
三、利润总额（亏损总额以- “－”号填列） 减：所得税费用 -
四、净利润（净亏损以“－”- 号填列） 本期发生额9,533,964.191,603,763.59181,230.53298,428.287,338,519.29-161,135.16276,175.30 - -69,291.76 -69,291.76 -72,309.40660,227.1259,666.62984,591.40 -396,673.68 -75,679.40-320,994.28 ©第43页，共95页 单位：元 上期发生额18,399,479.102,485,310.95538,494.69198,451.1712,055,251.72-181,310.94220,464.32 - -158,390.01 -158,390.01 2,924,427.181,500,000.00 9,626.59 4,414,800.59 1,230,019.883,184,780.71 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
五、其他综合收益的税后净- 额 (一)以后不能重分类进损益- 的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划净- 负债或净资产的变动
2．权益法下在被投资单位不- 能重分类进损益的其他综合 收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益- 的其他综合收益
1．权益法下在被投资单位以- 后将重分类进损益的其他综 合收益中享有的份额
2．可供出售金融资产公允价- 值变动损益
3．持有至到期投资重分类为- 可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效- 部分
5．外币财务报表折算差额-
6．其他 -
六、综合收益总额 -
七、每股收益： - （一）基本每股收益 - （二）稀释每股收益 - - - -320,994.28- - - 3,184,780.71- (五)合并现金流量表 项目 附注
一、经营活动产生的现金流量： - 销售商品、提供劳务收到的现金 - 客户存款和同业存放款项净增加额 - 向中央银行借款净增加额 - 向其他金融机构拆入资金净增加额 - 收到原保险合同保费取得的现金 - 收到再保险业务现金净额 - 保户储金及投资款净增加额 - 处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
- 融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 - 拆入资金净增加额 - 回购业务资金净增加额 - ©第44页，共95页 本期发生额 单位：元 上期发生额 89,466,056.58- 48,418,039.33- - - - - - - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 收到的税费返还 - 收到其他与经营活动有关的现金
1 经营活动现金流入小计- 购买商品、接受劳务支付的现金 - 客户贷款及垫款净增加额 - 存放中央银行和同业款项净增加额 - 支付原保险合同赔付款项的现金 - 支付利息、手续费及佣金的现金 - 支付保单红利的现金 - 支付给职工以及为职工支付的现金 - 支付的各项税费 - 支付其他与经营活动有关的现金
2 经营活动现金流出小计 - 经营活动产生的现金流量净额 -
二、投资活动产生的现金流量： - 收回投资收到的现金 - 取得投资收益收到的现金 - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
- 现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 收到其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流入小计 - 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的- 现金 投资支付的现金 - 质押贷款净增加额 - 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 支付其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流出小计 - 投资活动产生的现金流量净额 -
三、筹资活动产生的现金流量： - 吸收投资收到的现金 - 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - 取得借款收到的现金 - 发行债券收到的现金 - 收到其他与筹资活动有关的现金 - 筹资活动现金流入小计 - 偿还债务支付的现金 - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - 支付其他与筹资活动有关的现金
3 筹资活动现金流出小计 - ©第
45页，共95页 15,669,525.94105,135,582.5 220,708,713.31 24,743,406.437,347,585.8431,351,423.3984,151,128.9720,984,453.55 21,499,904.4769,917,943.80 10,421,241.28- 25,579,928.716,511,029.61 31,365,856.7673,878,056.36-3,960,112.56 - - - - 146,300.00 - 146,300.002,513,958.55 2,375,691.45 2,513,958.55-2,367,658.55 2,375,691.45-2,375,691.45 19,500,000.00- 19,500,000.00- 280,000.00280,000.00 400,000.00400,000.00 400,000.00- 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 筹资活动产生的现金流量净额 -
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 - 加：期初现金及现金等价物余额 -
六、期末现金及现金等价物余额 - 法定代表人：孙旭东
主管会计工作负责人：陈永东 19,220,000.00 400,000.00 - - 37,836,795.00-5,935,804.01 14,572,301.0520,508,105.06 52,409,096.0514,572,301.05 会计机构负责人：李吟 (六)母公司现金流量表 项目 附注
一、经营活动产生的现金流量： - 销售商品、提供劳务收到的现金 - 收到的税费返还 - 收到其他与经营活动有关的现金 - 经营活动现金流入小计 - 购买商品、接受劳务支付的现金 - 支付给职工以及为职工支付的现金 - 支付的各项税费 - 支付其他与经营活动有关的现金 - 经营活动现金流出小计 - 经营活动产生的现金流量净额 -
二、投资活动产生的现金流量： - 收回投资收到的现金 - 取得投资收益收到的现金 - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
- 现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 收到其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流入小计 - 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的- 现金 投资支付的现金 - 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 支付其他与投资活动有关的现金 - 投资活动现金流出小计 - 投资活动产生的现金流量净额 -
三、筹资活动产生的现金流量： - 吸收投资收到的现金 - 取得借款收到的现金 - 收到其他与筹资活动有关的现金 - 筹资活动现金流入小计 - 偿还债务支付的现金 - ©第
46页，共95页 本期发生额 单位：元 上期发生额 14,085,712.20- 16,789,208.9730,874,921.17 4,546,550.62 952,781.5414,792,668.4520,292,000.6110,582,920.56 18,844,778.69- 21,481,289.9540,326,068.64 180,000.009,275,253.722,629,314.5431,373,592.4743,458,160.73-3,132,092.09 146,300.00 999,595.91- 146,300.00337,000.00 999,595.911,022,022.54 337,000.00-190,700.00 2,600,000.00- 3,622,022.54-2,622,426.63 19,500,000.00 - - - - - 19,500,000.00 - - - 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - 支付其他与筹资活动有关的现金 - 筹资活动现金流出小计 - 筹资活动产生的现金流量净额 -
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 - 加：期初现金及现金等价物余额 -
六、期末现金及现金等价物余额 - 280,000.00
280,000.0019,220,000.00 29,612,220.56 9,504,804.8239,117,025.38 -5,754,518.7215,259,323.549,504,804.82 ©第47页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 (七)合并股东权益变动表 项目
一、上年期末余额加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年期初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 股本 30,000,000.00- 30,000,000.003,000,000.00 其他权益工具优先股永其他 续债 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 本期 归属于母公司所有者权益 其 减：他专 资本公积 库综项存合储 股收备 益 3,207,814.84 - -- - - -- - - -- - - -- - - -- 3,207,814.84 - -- 16,217,000.00 - -- 一般风盈余公积险准备489,282.00----489,282.00-- 3,000,000.003,000,000.00 - - - - - - - - - - - - -- -16,217,000.00 - -- -16,500,000.00 - -- - - - -- ----- - - - - - - -- -- 单位：元 未分配利润 少数股东权益 所有者权益 11,887,016.79- 11,887,016.79-2,327,748.54 354,309.57- 354,309.57-194,066.91 45,938,423.20- 45,938,423.2016,695,184.55 -2,327,748.54- -194,066.91- -2,521,815.4519,217,000.0019,500,000.00 - - - - ©第48页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
4．其他（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用（六）其他
四、本年期末余额 33,000,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
-283,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
19,424,814.84 - -- -- - -- -- - -- -- - - - - - - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - -- -- - --489,282.00- 9,559,268.25 160,242.66 -283,000.00- 62,633,607.75 项目 股本 上期 归属于母公司所有者权益 其他权益工具 其
一 优先股永其他续债 资本公积 减：他专 般 库综项 风 盈余公积 存合储 险 股收备 准 益 备 未分配利润 少数股东权益 所有者权益 ©第49页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
一、上年期末余额加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他
二、本年期初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他（三）利润分配 30,000,000.00- 30,000,000.00- - - -
1．提取盈余公积 -
2．提取一般风险准备 -
3．对所有者（或股东）的分配 -
4．其他 - （四）所有者权益内部结转 -
1．资本公积转增资本（或股本） -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
3,207,814.84 - --170,803.93- 5,111,039.58 -38,489,658.35 - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - -3,207,814.84 - --170,803.93- 5,111,039.58 -38,489,658.35 - - - --318,478.07- 6,775,977.21354,309.57 7,448,764.85 - - - -- -- 7,094,455.28-45,690.43 7,048,764.85 - - - -- -- - - - - - - -- -- -400,000.00 400,000.00 - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - --318,478.07- -318,478.07 - - - - - --318,478.07- -318,478.07 - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - - - - -- -- - - - ©第50页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - -- -- - - -
4．其他 - - - - - - -- -- - - - （五）专项储备 - - - - - - -- -- - - -
1．本期提取 - - - - - - -- -- - - -
2．本期使用 - - - - - - -- -- - - - （六）其他 - - - - - - -- -- - - -
四、本年期末余额 30,000,000.00 - - -3,207,814.84 - --489,282.00-11,887,016.79354,309.5745,938,423.20 法定代表人：孙旭东主管会计工作负责人：陈永东会计机构负责人：李吟 (八)母公司股东权益变动表 项目
一、上年期末余额 股本30,000,000.00 其他权益工具 优永续 先债 股 - - 其他- 本期 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 3,207,814.84 - - - 盈余公积489,282.00 单位：元 未分配利润 所有者权益合计 4,403,538.03 38,100,634.87 加：会计政策变更 -- - - - - 前期差错更正 -- - - - - 其他 -- - - - -
二、本年期初余额 30,000,000.00- - -3,207,814.84 -
三、本期增减变动金额（减少 3,000,000.00- - -16,217,000.00 - 以“－”号填列） - - - - - - - - - - - - - - - - - 489,282.00 4,403,538.03 38,100,634.87 - - - -320,994.28 18,896,005.72 ©第
51页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 （一）综合收益总额 -- - - - - （二）所有者投入和减少资本 3,000,000.00- - -16,217,000.00 -
1．股东投入的普通股 3,000,000.00- - -16,500,000.00 -
2．其他权益工具持有者投入资 -- - - - - 本
3．股份支付计入所有者权益的 -- - - - - 金额
4．其他 -- - --283,000.00 - （三）利润分配 -- - - - -
1．提取盈余公积 -- - - - -
2．对所有者（或股东）的分配 -- - - - -
3．其他 -- - - - - （四）所有者权益内部结转 -- - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） -- - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） -- - - - -
3．盈余公积弥补亏损 -- - - - -
4．其他 -- - - - - （五）专项储备 -- - - - -
1．本期提取 -- - - - -
2．本期使用 -- - - - - （六）其他 -- - - - -
四、本年期末余额 33,000,000.00- - -19,424,814.84 - - - - - - - - - - -320,994.28 - - - - - - -320,994.2819,217,000.0019,500,000.00 - - - - - - - - - - -283,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 489,282.00 4,082,543.75 56,996,640.59 ©第
52页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 项目 股本
一、上年期末余额加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年期初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） （一）综合收益总额 （二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本） 30,000,000.00- 30,000,000.00- - 其他权益工具 优永续债其 先 他 股 - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- 上期 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 3,207,814.84 - - - - - - - 3,207,814.84 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 盈余公积 未分配利润
所有者权益合计 170,803.93- 170,803.93318,478.07 1,537,235.39- 1,537,235.392,866,302.64 -3,184,780.71 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 34,915,854.16
- 34,915,854.163,184,780.71 3,184,780.71- ©第53页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．其他（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用（六）其他
四、本年期末余额 - - -- - - - - -- - - - - -- - - - - -- - - - - -- - - - - -- - - 30,000,000.00 - -- 3,207,814.84 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 489,282.00
4,403,538.03 38,100,634.87 ©第54页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 江苏哥伦布商业管理股份有限公司 财务报表附注 2015年度金额单位：人民币元
一、公司基本情况江苏哥伦布商业管理股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系原无锡哥伦布商业经营管理有限公司（以下简称无锡哥伦布公司），无锡哥伦布公司系由孙旭东、刘军、马一丁、张平、郑延辉五位自然人共同出资组建。
无锡哥伦布公司以2013年9月30日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年9月23日在江苏省无锡工商行政管理局新区分局登记注册，现持有注册号为的营业执照。
公司现有注册资本3,300.00万元，股份总数3,300万股（每股面值1元）。
公司股票已于2014年8月15日在全国中小企业股份转让系统挂牌交易。
本公司属商务服务行业。
主要提供的劳务：为销售型商业地产提供商业定位、规划设计、施工咨询、招商及销售咨询、经营管理等业务。
本财务报表业经公司2016年4月27日第一届第十二次董事会批准对外报出。
本公司将苏州哥伦布商业经营管理有限公司、上海哥伦布建筑设计有限公司、江苏哥伦布商业物业管理有限公司、芜湖哥伦布商业经营管理有限公司、哥伦布(上海)商业经营管理有限公司、上海哥伦布商业营销策划有限公司、北京哥伦布商业管理有限公司、武汉哥伦布商业经营管理有限公司8家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之说明。
二、财务报表的编制基础(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计(一)遵循企业会计准则的声明 ©第55页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)营业周期公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四)记账本位币采用人民币为记账本位币。
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1.同一控制下企业合并的会计处理方法公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.非同一控制下企业合并的会计处理方法公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
(六)合并财务报表的编制方法母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法
1.合营安排分为共同经营和合营企业。
2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八)现金及现金等价物的确定标准 ©第56页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告 列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。
现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九)金融工具
1.金融资产和金融负债的分类金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其他金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用，但下列情况除外：
(1)持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本计量；
(2)在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用；
(2)与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；
(3)不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：1)按照《企业会计准则第13号——或有事项》确定的金额；2)初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》的原则确定的累积摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方法处理：
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动收益。
(2)可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投 ©第57页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止确认该金融负债或其一部分。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。
公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
(1)放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；
(2)未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
(1)所转移金融资产的账面价值；
(2)因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
(1)终止确认部分的账面价值；
(2)终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。
公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。
5.金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1)资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
©第58页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
(2)对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差额确认减值损失。
(3)可供出售金融资产1)表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括：①债务人发生严重财务困难；②债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期；③公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；④债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；⑤因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易；⑥其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。
2)表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化使公司可能无法收回投资成本。
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。
对于以公允价值计量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过50%（含50%）或低于其成本持续时间超过12个月（含12个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过20%（含20%）但尚未达到50%的，或低于其成本持续时间超过6个月（含6个月）但未超过12个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。
对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工具是否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。
对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当期损益。
对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(十)应收款项 ©第59页，共95页 江苏哥伦布商业管理股份有限公司2015年度报告
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额金额300万元以上（含300万元）标准 单项金额重大并单项计提坏账准单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账 备的计提方法 面价值的差额计提坏账准备。
2．按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
(1)具体组合及坏账准备的计提方法 确定组合的依据 账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 合并范围内关联方款项组合 合并报表范围内关联方款项 押金、保证金款项组合 押金、保证金等无收款风险的款项 按组合计提坏账准备的计提方法 账龄分析法组合 账龄分析法 合并范围内关联方款项组合 不计提坏账准备 押金、保证金的款项组合
(2)账龄分析法 不计提坏账准备 账龄 应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%) 1年以内（含，以下同）
1 1 1-2年 10 10 2-3年 50 50 3-5年 80 80 5年以上 100 100
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的理由 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异。
坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备 对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其 账面价值的差额计提坏账准备。
(十一)长期股权投资
1.共同控制、重要影响的判断 按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
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