地产视界2007年9月13日星期
四 视界策划·秋收行动 编辑：杨薇版式：刘郑C3 金九楼市新老项目上演拉力赛楼市平添诸多悬念 王美玲 ９月的日历刚刚掀过几页，很多项目开盘或动工、意向登记的信息就不绝于耳，而一些条件成熟者更是选在了９月份的第一天来选择开盘或举办项目说明会或动工。
即将上市或动工的楼盘空前集聚，在已经到来的９月，大连楼市又将呈现怎样的走势？将呈现哪些精彩看点？ 症候：楼市新军与续集楼盘交汇争夺金九月？ 如果说唯美品格８月５日的抢先入市为大连的金九楼市开启了一扇自信与成功之门，那么９月份的第一天，位处西山的水畔香谷林谷洋房的开盘则更为金九楼市开了一个好彩头。
据了解，水畔香谷开盘当天所推组团销售节节告罄；而同一天下午，在富丽华举行的远洋风景项目说明会，几千人踊跃前来参与的热烈场面，更是让记者感到了金九楼市的阵阵热浪。
一边是新盘的抢先发力，一边是上半年续集项目老面孔下的新阵容，９月８日夏季达沃斯论坛闭幕的当天，位处马栏的观山·满庭芳二期、泛星海湾区域的大华·御庭新组团也纷纷开盘，由于客户累积充分，同样取得了不错的销售业绩。
次日，位处西山柳树村地块、价格不菲的西班牙山居小镇———万科溪之谷开盘，开盘当日所推７０套联排别墅单元即售出５０余套，销售率近８０％，让业界再一次见证金九楼市背后之实力买家的踊跃与出手气度。
主城区项目在金九楼市开端表现不俗，新城区、新区域楼盘同样当仁不让。
９月８日，被业界视为开发区经济和大连城市经济新引擎的英特尔大连芯片厂项目奠基，同日，在同处开发区，距离该项目几公里远的金石滩发现王国主题公园旁的东方·优山美地项目也乘隙产业利好、抢争金九楼市第一波盛大开盘。
这一天，尽管被市政府临时告之限制燃放焰火和鞭炮，但是并没有阻挡住开发企业拥抱“金九楼市”的迫切脚步。
９月９日，位于旅顺口区五一路的浪琴湾项目开盘，开盘当天销售业绩同样令业界刮目相看。
根据记者掌握到的消息，９月１６日旅顺口区的大众·开世嘉年将开盘销售，９月下旬位于软件园区域的东方圣荷西项目、位于中山区的小户型精装海景公寓项目海派优座、由锦绣集团开发的泉水人家·幸福里项目都将陆续开盘，在之后的９月中下旬和１０月份，预计将有近２０个项目开盘（如位 进入９月，大连诸多项目纷纷开盘或动工、意向登记，售楼处经常是人头攒动图/杨薇 处人民广场旁的远洋风景项目、位处景山街的卡纳意乡项目等）；一些上半年一直热销的项目如嘉和花样年华、新星绿城、东特星中环广场等也将在
九、十月份再推续集产品，一些并不具备销售条件但已动工的项目如美树日记、润德北京公园项目等也将有望以各种形式亮相市场，给买房者提供更多样化的选择。
主城区项目剑拔弩张，新区域楼盘同样不甘寂寞，在
九、十月间，位处旅顺开发区世界和平公园的麓岛兰湾、中庚·香海小镇；水师营附近的东方戴维营项目都将首次开盘或推出续集力作。
不过，尽管买方市场需求不减，尽管金九楼市的开门红和一路旺销的市场惯性给了我们足够的信心支撑，但是记者还是要善意地提醒各开发企业：在买方市场形势一片大好、产品开发争走中高端路线的市场环境下，同一区域、近似时间推出的新盘，其局部市场的未来变数与销售压力仍然不可低估。
而能够破解区域价格和产品的同质化，通过产品塑造、案场营销、活动推展等诸多环节、以本身独特魅力持续吸引市场者，才是金九银十的真正赢家。
产品：花园洋房、联排、叠拼、节能房楼市众花迷人眼？ 曾几何时，普通人的住房消费还停留在栖身之所的初浅需求，如今随着国人整体生活水平的提高和需求层次的提升，住宅也正在从过去福利分房的筒子楼（无卫生间和厨房）而演变为五年前的四明、五明户型；而今五明户型的设计早已经成为业界开发的共性标准，而五六年前普通住宅忽略阳台设计的住宅早已淡出人们的视线，被越来越普通的单元双阳台甚至观景露台升级取代，大开间、落地窗、空间的使用率、带卫生间的主卧和功能空间的丰富开始成为更多住宅项目关注的焦点。
２００４年末由大连万科首推的专利产品情景花园洋房落户大连万科城市花园，大连市民在感受有天有地，有花园有院落有空间的品位生活之时，也在感受着大连住宅品质的不断飞跃。
该产品推出后更一度被 认做当时大连业界高端品位住宅的最佳代言。
直到近两年此种产品形式仍然被不少本土企业克隆，为市场广为认可。
如果说花园洋房开启了大连住宅的一个新的品质时代，那么近几年来悄然在大连部分住宅如滨海阳光、富士庄园项目、在去年和今年涌现的西山阳光水岸和晶品缘林的联排别墅产品就更代言了大连“住”产品的一个新飞跃。
由于联排别墅独有的入户方式、更高的舒适度与品位感及私密性，这一产品形式早已成了近两年间大连高端人士改善居住品质的首选。
据了解，
九、十月份市内四区行将或已经上市的项目中，含联排别墅产品形式的项目就有不下１０个，其中尤以万科溪之谷、唯美品格、卡纳意乡、大华·御庭、美树日记、万隆·托斯卡纳、第五郡等项目最为惹眼。
而在旅顺、开发区楼市中，圣北地产的蓝湾、天津大众集团开发的大众·开世嘉年、开发区的东方·优山美地、民兴的东方戴维营项目等都将以联排或叠拼产品形式示人。
不过尽管同为联排产品，但是建筑风格却各有不同，在已经或即将上市的联排别墅产品中，其中尤以万科溪之谷、唯美品格等项目为代表的西班牙建筑风格最为突出，是今年楼市的主色调，北欧风格和德国风格的项目数量则明显处于弱势。
联排产品的空前丰富，其面积多为１６０－２５０平方米的面积规划，主、客区域划分明确的功能空间、远低于纯别墅的的性价比优势、更多的户外空间及私享花园绿地，相信在丰富买家选择的同时也将引领大连人超前跨入品位居住时代。
从花园洋房的一枝头独秀到联排产品供应的空前丰富，尽管联排产品与普通住宅、小高层住宅有着这样那样的优势，但是对于动辄百万甚至几百万的总价款和极少数人方能消受的市场现状，我们还是要对联排别墅产品的消化预期打个问号。
据了解，除了联排或叠拼产品，九十月份纯粹的独栋别墅产品也将有望现身大连楼市，其中尤以托斯卡纳为代表。
而普通消费者关注的泉水限价普通住宅、鹏辉新天居等项目，也将陆续放量。
住宅的单体面积在增大、舒适度在提高、单一的产品形式正被更丰富的居住产品如联排、叠拼、多层花园洋房所取代，然而千变万化总离不开“舒适且省的居住”的真义。
随着国务院节能减排举措的出台，大连部分先知先觉的企业也正在将节能住宅、全装修住宅作为开发研究重点。
继大有房地产三年前开发康居示范住宅大有恬园一期后，未来的
九、十月份，由民兴地产开发的我市首个精装修节能社区—东方戴维营项目也将推向市场，很多节能技术或材料正在被越来越多的企业广为应用，房子节不节能？节能指标如何？如何更舒适且节省的居住，将成为更多企业和购房者关注的新话题。
九月，众多新项目、新产品层出不穷，九月，让我们心生期待。
而在繁花满眼的背后，随着局部区域、局部产品的扎堆放量成为普遍，客户交叉、产品同质化或趋同化的竞争已经在所难免。
而随着更多外地品牌企业项目如华润星海湾项目、中海地产七贤岭项目的陆续发力，新老企业、新老项目的不断较力将成为普遍。
而“竞争”不仅将贯穿楼市的始终，也将给年末的大连楼市带来新的悬念与看点。
【视界观察】 为何房价越高购房者越众？ 冀雪梅 尽管印花税的上调导致了股市的应声大跌，尽管加息、发行特别国债的政策不断地抑制和冲击，但历经了上半年大起大落的中国股市还是依然于８月２４日不屈不挠地站上了５０００点的历史最高峰并依然保持不断攀高的势头。
当连自己父辈们那些对投资一直谨小慎微的人也开始融入购买基金的人群中时，不得不让人感慨，全民投资的热潮如今真的是到来了。
因此在有的人还在计算着究竟是买股票、基金更赚钱还是投资房产更增值的时候，大连的楼市价值已经开始向难以置信的高度攀升着，越涨越高的市场背后支撑的是 楼盘销售中心里川流不息的购房者。
可能就在两年前，７０００、８０００多元／平方米的房子还能称得上高档住宅，这样的楼盘售楼处里是很难出现水泄不通的场面，销售中心门外名车云集，说得难听点，稍微便宜点的车都不好意思在门口停。
可就短短两年时间，如今７０００、８０００多元／平方米的楼盘已经“降格”为中档楼盘，去售楼处买房的人不乏坐公交车的工薪阶层，老百姓在越涨越高的房价中无奈地或有意识地超前预支着，心理价位也在不断被迫提升着。
自今年８月开始，酝酿了大半年的许多项目纷纷开盘，记者 就曾亲眼目睹近许多开盘现场都有近千人到场，１０００多人抢购几百套的房源，那些被摇号选中的购房者就犹如中了彩票般欣喜若狂，十几人或几十人排队进入选房现场，仅给不到半个小时的时间选择，售楼员敲定房号的声音可谓声嘶力竭，而购房者在这样的紧张气氛中还哪里矜持得住，头脑还怎么能保持清醒。
前不久还从同事那听到这样一则笑话，一位购房者直至交完首付、办完贷款手续还没搞清楚他买的房子的具体方位。
于是，买到房子的希望房价仍能持续上涨，而没买到的怀揣着再买不到房价会更高地 想法惴惴不安，四处奔走寻找新的房源，夏末的大连房地产市场上弥漫着抢购的浮躁气息。
面对这样的市场，不仅购房者越来越惶恐，开发商也有些迷茫，如此旺盛的购房需求究竟从哪里来，难道是国人在一夜之间变得比以前更有钱了？答案当然是否定的。
但大盘的翻倍，房价的飙高，金融市场和房地产市场是相辅相成的，越来越多的人开始选择不再是把钱存起来，而是让他们流向市场，因此一次又一次的加息政策并不能挽留大笔热钱的流向。
归根究底，人们的投资理念和理财观念已经改变，所以再也不会有人用美国老太太和中国老 太太的故事来描绘国人的理财观念了，当下的市场流行的是“房奴”的概念。
市场长达两年的繁荣和坚挺给了投资者强大的信心，本周二股市暴跌了，可并没有出现以往股市大跌时狂卖的情景，相反的是很多人会趁着这个“良机”大笔买进。
如今的股市流行着“死了也不卖”的论调，而房地产市场则奉行着“能买赶紧买”的宗旨，所以老百姓只能一边把辛苦积攒的“家底”投入莫测的市场，一边怀揣着狠挣一笔的念头惴惴不安地等待着，祈祷着自己不会变成这疯狂市场的“最后一个接棒人”。
大连市房地产经济学学会——— 大连现行房价全盘分析 房价是人们买房时首要考虑的因素，那目前大连现行房价如何？其发展走势怎样？大连市房地产经济学学会近期对大连各区域的房价作了全面分析报告，希望可以为购房者提供参考。
中山区：房源较少 中山区是大连传统ＣＢＤ所在地，但由于土地供应量有限及城区拆迁放缓，新楼盘日渐减少。
但今年下半年开始启动的几个楼盘倒是各有特色。
位于城市中心的楼市综合体———中心·裕景，拟建成集超５星级酒店、公寓式酒店、５Ａ甲级写字楼、公寓、商业为一体的国际化大型建筑综合体，建设后将成为大连目前最高建筑；建在三面青山环抱、翠树悠谷之中的卡纳意乡，是中山区这样优越地段比较少见的大型居所，因居繁华而不乏幽静的特点而备受购房人欢迎；位于闹市区三八广场的嘉和花样年华二三期更是以户型好、功能佳的精装修公寓著称大连，无论是居住，还是投资，都是不错的选择。
由于其产品品质相对较高，其房价高的可达１３０００元／平方米左右，低一点的也在８５００—９０００元／平方米之间。
西岗区：新盘不多 西岗区是中山区和沙河口区的连接区域，具有中山区、沙河口区两区辐射的优越区位。
其商品房价格一直呈现不断走高的发展走势。
今年上半年，市内四区的土地供应２０块，西岗区只有两块，土地总供应面积也只有１４９５０平方米，其楼盘供应更是少的可怜，但其楼盘产品种类却可谓丰富多彩。
其房价一直是稳步上升，高的在１１０００元／平方米上下，低一点的也在８０００－９０００元／平方米之间。
沙河口区：放量可观 沙河口区通过近几年的建设，渐渐成为商业和居住的首选区域之
一。
下半年，沙河口区较市内的中山区、西岗区而言，其新楼盘放量上市还是相当可观的。
比如位于黄河路上、精装修的万和佳运公寓、锦绣西侧西部大通道旁的美树日记、五一广场东侧首个涉外高档精品住宅颐和香榭、泛星海湾区域的幸福Ｅ家和德源二期、星海湾区域的沿海绿色家园、华润等项目都将在下半年有大举措，或开盘，或竣工，或开工建设；而沙河口区连接甘井子区的外围区域也将有所动作。
如位于头道沟与西部大通道交汇处全装修项目锦绣·暖山等，目前也备受关注。
沙河口区商品房个别项目由三四年前的５０００元／平方米左右上升到现在的１２０００元／平方米以上，有些前几年建设的成熟大型封闭住宅小区，价位都在１１０００元／平方米以上，个别的已经达到１３０００元／平方米。
甘井子区：住房供量大、改造地块多 今年甘区改造地域为各区之最，比较大的有红旗街道的乐百年项目，张家村改造二期，机场新区南山村改造，柳树村改造、七贤岭海外学子公寓项目，头道沟旧区等二十多块旧区改造项目。
甘井子区生活、工作、学习以及交通、道路等综合环境的大幅提升，加上该区域楼盘价格相对较低，吸引了一大批的购房者。
尽管甘井子区房价上涨较快，由三四年前的１８００—２２００元／平方米价格上升到现在的６０００—７５００元／平方米左右，但相对于市内其它三区而言，其房价还是便宜一些，因而也吸引了众多外 地人的目光。
目前，甘区房价高的在７８００元／平方米，低的在５５００元／平方米上下（不包括经济适用房和限价房）。
旅顺：房价向５０００元／平方米迈进 旅顺老城区凭借完善的配套，一直是购房者特别是养老型购房者的首选之
一。
目前，该区域的浪琴湾、汤泉·香格里、大众·开世嘉年等楼盘都在热销中，规划中还将建设龙河沿线２４０万平方米的改造项目、１６万平方米的加州阳光、４０万平方米的龙河旁四合院、太阳沟项目等。
新城区的新加坡花园３期正在销售，下半年将会有瑞鑫·水晶城、东方戴维营，开发区的中庚·香海小镇、一品山水、美林西岸、麓岛兰湾等上市销售；而旅顺三路特别是旅顺南路下半年可谓百花齐放、百家争鸣，蓝湾、西城故事、奥林匹克花园、原生墅等都将在下半年乃至明年上半年释放出储备已久的能量。
住宅有多层、小高层、高层、别墅、花园洋房、海景房等多种形态。
旅顺房价基本上因房屋类型而划定，海景房一般在７０００元／平方米左右，小高层、高层、多层等普通住宅一般在５０００元／平方米左右。
金州：品牌开发商争相进驻房价相对较低 完善的市政配套，便捷的交通不断赋予了金州区域更多的宜居优势。
目前，金州区的购房人群构成主要以本区的居民为主，其次是大连市内居民，还有３０％左右的外地人士。
相对便宜的价格和相对较低的落户门槛使得非大连户口的外地购房者对金州区的兴趣日渐浓厚，而随着新型、悦泰、阿尔滨等品牌开发企业的进驻，更将金州地产推入一个发展的春天。
目前，该区在售的楼盘有地处金州人民路上的集品·东林世家、紧邻新城第一大道五一路的金色华庭和永乐金庭，借力大连大学资源的连大·文润金宸，扼守金州与开发区交通枢纽的生辉第一城，轻轨旁的金信·陶然居，以及位于三十里堡、今年下半年正式上市销售的真爱新嘉园等。
金州区从人民路区域沿线到与开发区接壤一带，再到三十里堡，相对应的房价大致为，相对较高的７０００元／平方米左右，到中等水平的４０００－６０００元／平方米，再到稍微便宜的３５００－４０００元／平方米。
开发区、金石滩：投资、居住、养老一应俱全 通过近两三年楼市的发展，开发区和金石滩楼市供应量也在逐步增加，房屋产品种类齐全。
几年前这些区域的购房者以一直居住或工作在开发区或金石滩的人为主，而现在的购房者则呈多种多样的发展态势，由于这里的投资、居住、养老型产品一应俱全，吸引了很多黑龙江、吉林、内蒙古的购房者在此集聚。
交通便利，配套齐全，世界五百强企业的进驻，带动这里的房价不断上涨。
开发区、金石滩房价原来的基础比较低，一般在２０００－２８００元／平方米之间，而现在４０００元／平方米左右的房子都很难找到了，大多数楼盘都在５０００元／平方米以上，高档公寓、写字楼的价位更突破了８０００元／平方米，至于一些高档豪华海景房更是向１００００元／平方米大关逼近。