REITs封闭式混合型发起式证券投资基金2018年第1季度报告 2018年03月31日 基金管理人：鹏华基金管理有限公司基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司报告送出日期：2018年4月21日 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 §1重要提示 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2018年4月18日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。
投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2018年01月01日起至03月31日。
§2基金产品概况 基金简称场内简称基金主代码前端交易代码后端交易代码基金运作方式基金合同生效日报告期末基金份额总额投资目标 投资策略 鹏华前海REIT鹏华前海184801契约型封闭式2015-07-0629,995,915.35份本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新的红利。
基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资协议等相关协议约定的程序和时间，通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。
前述目标公司的概况、增资入股情况、退出安排、交易结构、业绩补偿机制和激励措施等详见招募说明书。
本基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等。

1、对于目标公司的投资策略本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、商业地产周期（供需结构、租金和资产价格波动等）、以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益率来判断目标公司持有商业物业当前的投资价值以及未来的发展空间。
在此基础上，基金将深入调研目标公司所持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、 第2页共15页 业绩比较基准 风险收益特征 基金管理人基金托管人 无。
3.1主要财务指标 主要财务指标
1.本期已实现收益
2.本期利润 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括定位、经营策略、租赁能力、物业管理能力等），通过合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。
本基金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表持有人行使股东权利，并与目标公司服务机构签订相应的股权回购协议以及建立运营绩效保证机制，力争获取稳定的租金收益，具体交易结构详见招募说明书。

2、固定收益资产投资策略本基金投资目标公司前的基金资产以及投资目标公司后的剩余资产、本基金获得的分红款、本基金对目标公司股权的退出款在按照本《基金合同》约定进行分配或支付前，可全部投资于依法发行或上市的债券和货币市场工具等固定收益类资产。
本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。
首先对存款利率、回购利率和债券收益率进行比较，并在对封闭运作期内资金面进行判断的基础上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否进行杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭运作期内的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类固定收益资产的市场容量，确定配置比例。
本基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。
投资决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金固定收益资产各类属的配置比例、组合的杠杆水平等目标区间。
本公司信用评估团队依托基金管理人信用分析系统评估债务人的相对违约率并确定个券的信用评级，为本基金的组合构建和调整提供标的建议。
本基金将依据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体的配置和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日常管理。

3、权益类资产投资策略在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，本基金将根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市后表现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基金收益。
十年期国债收益率+1.5%本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金收益为目标，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
鹏华基金管理有限公司上海浦东发展银行股份有限公司 §3主要财务指标和基金净值表现 单位：人民币元报告期(2018年1月1日-2018年3月31日) 71,094,051.3649,847,017.48 第3页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告
3.加权平均基金份额本期利润
4.期末基金资产净值
5.期末基金份额净值 1.66183,133,305,809.13 104.458 注：
1、本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益） 扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益；
2、所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用（例如，封闭式基金交易佣金等）， 计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
3.2
基金净值表现 3.2.1本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 阶段 净值增长率① 份额净值增长率标准差 ② 业绩比较基准收益率③ 业绩比较基准收益率标 准差④ ①－③ ②－④ 过去三个月 1.62% 0.07% 1.32% 0.02% 0.30% 0.05% 注：业绩比较基准=十年期国债到期收益率+1.5% 3.2.2
自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变动的比较 注：
1、本基金基金合同于2015年7月6日生效。

2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比例已达到基金合同中规定的各项比例。
3.3其他指标 第4页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 注:无。
§4管理人报告 4.1基金经理（或基金经理小组）简介 姓名 职务 任本基金的基金经理期限任职日期离任日期 尤柏年 本基金基金经理 2015年07月06日 第5页共15页 证券从业年限 14 说明 尤柏年先生，国籍中国，经济学博士，14年证券从业经验。
历任澳大利亚BConnect公司Apex投资咨询团队分析师，华宝兴业基金管理有限公司金融工程部高级数量分析师、海外投资管理部高级分析师、基金经理助理、华宝兴业成熟市场基金和华宝兴业标普油气基金基金经理等职；2014年7月加盟鹏华基金管理有限公司，任职于国际业务部，2014年08月担任鹏华全球高收益债人民币份额（QDII）基金基金经理，2014年09月担任鹏华环球发现（QDII-FOF）基金基金经理，2015年07月担任鹏华前海万科REITs基金基金经理，2015年09月担任鹏华全球高收益债美元现汇份额（QDII）基金基金经理，2016年12月担任鹏华沪 刘方正 本基金基金经理 2015年08月06日 第6页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 深港新兴成长混合基金基金经理，2017年11月担任鹏华港美互联股票（LOF）基金基金经理，2017年11月担任鹏华香港银行指数（LOF）基金基金经理，2017年11月担任鹏华香港中小企业指数（LOF）基金基金经理，现同时担任国际业务部总经理。
尤柏年先生具备基金从业资格。
刘方正先生，国籍中国，理学硕士，8年证券从业经验。
2010年6月加盟鹏华基金管理有限公司，从事债券研究工作，担任固定收益部高级研究员、基金经理助理，2015年03月至2017年01月担任鹏华弘利混合基金基金经理，82015年03月至2015年08月担任鹏华行业成长基金（2015年8月已转型为鹏华弘泰混合基金）基金基金经理，2015年04月至2017年01月担任鹏华弘润混合基金基金经理，2015年05月担任鹏华弘和混合基金基金经理，2015年05月担任鹏华弘华混合基 第7页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 金基金经理，2015年05月至2017年01月担任鹏华弘益混合基金基金经理，2015年06月至2017年01月担任鹏华弘鑫混合基金基金经理，2015年08月担任鹏华前海万科REITs基金基金经理，2015年08月至2017年01月担任鹏华弘泰混合基金基金经理，2016年03月担任鹏华弘信混合基金基金经理，2016年03月担任鹏华弘锐混合基金基金经理，2016年03月至2017年05月担任鹏华弘实混合基金基金经理，2016年08月担任鹏华弘达混合基金基金经理，2016年08月至2017年12月担任鹏华弘嘉混合基金基金经理，2016年09月担任鹏华弘惠混合基金基金经理，2016年11月至2018年1月担任鹏华兴裕定开混合基金基金经理，2016年11月担任鹏华兴泰定开混合基金基金经理，2016年12月担任鹏华兴悦定开混合基金基金经理。
刘方正先生具备基金从 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 业资格。
本报告期内本基金基金经理未发生变动。
注：
1.任职日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日；担任新成立基金基金经理的，任职日期为基金合同生效日。

2.证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。
4.2管理人对报告期内基金运作遵规守信情况的说明 报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。
本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同和损害基金份额持有利益的行为。
4.3公平交易专项说明 4.3.1公平交易制度的执行情况 报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在研究、交易、分配等各环节得到公平对待。
4.3.2异常交易行为的专项说明 报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。
本报告期内未发生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超过该证券当日成交量的5%的情况。
4.4报告期内基金投资策略和运作分析 本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在2018年一季度完成总收入4,878万元。
其中公馆租赁收入占总收入的89%，会议中心等其他收入合计占11%。
2018年一季度，宏观经济走势相对稳定，由于经济整体处于淡季，且过去一年经济走势相对偏强，对未来一年宏观经济走势预期波动较大。
内需来看，消费相对稳定，工业企业库存淡季有所提高，工业产品价格处于高位震荡，目前价格水平盈利维持良好，投资方面有所分化，制造业投资低位企稳，房地产投资同比增速明显反弹，基建投资有所回落。
外需波动较大，中美贸易摩擦仍在演化过程中，对外需影响相对负面。
金融数据方面，信贷需求维持较高，表外向表内转移需求较大，表外资产扩张严重受限，社融和信贷同比增速处于温和回落趋势。
2018年一季度权益市场大幅震荡，金融和地产板块开年快速冲高后带动白马股票大幅回调， 第8页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 以上证50为代表的板块调整幅度较大，在大盘剧烈调整过程中以TMT和军工等板块的带动下，中小市值股票以及创业板指数表现相对突出，市场热点由大盘蓝筹向中小市值股票均衡过度。
债券市场方面，伴随资管新规不确定性的逐渐减弱，中短久期债券的配置价值处于较高，短期流动性也相比2017年同期略微好转，整体中短久期表现较为突出，中长久期收益率伴随中美贸易冲突有所反应，但中期通胀水平上移对中长久期资产仍有一定压力，故收益率下行空间相对受限。
本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。
在操作上，保持稳健的中短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，少量参与股票二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
4.5报告期内基金的业绩表现 截至2018年3月31日，本基金净值为104.458元，本期净值上涨1.62%。
4.6报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明 无。
§5投资组合报告 5.1报告期末基金资产组合情况 序号1 23 456 789 项目权益投资其中：股票基金投资固定收益投资其中：债券 资产支持证券贵金属投资金融衍生品投资买入返售金融资产其中：买断式回购的买入返售金融资产银行存款和结算备付金合计其他资产合计 金额（元）123,532,238.30123,532,238.30- 4,052,262,116.404,052,262,116.40 - - 125,023,241.43 1,112,970,866.555,413,788,462.68 5.2报告期末按行业分类的股票投资组合 5.2.1报告期末按行业分类的境内股票投资组合 第9页共15页 占基金总资产的比例（%）2.282.28- 74.8574.85 - - 2.31 20.56100.00 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 代码ABC
D EF
G H
I JKL
M N
O PQRS 行业类别农、林、牧、渔业采矿业制造业电力、热力、燃气及水生产和供应业建筑业批发和零售业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业信息传输、软件和信息技术服务业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管理业居民服务、修理和其他服务业教育卫生和社会工作文化、体育和娱乐业综合合计 公允价值（元）- 92,477,682.66 15,200,000.00 - - - - - - 15,854,555.64 - 123,532,238.30 5.2.2报告期末按行业分类的港股通投资股票投资组合 注：无。
占基金资产净值比例(%)- 2.95 0.49 - - - - - - 0.51 - 3.94 5.3报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票投资明细 序号 123456789 股票代码 002507002531600054600027601877600031600416002048002250 股票名称 涪陵榨菜天顺风能黄山旅游华电国际正泰电器三一重工湘电股份宁波华翔联化科技 数量（股） 1,160,0002,419,5801,211,1964,000,000 568,8281,700,000 809,717480,000403,204 公允价值（元） 22,388,000.0017,662,934.0015,854,555.6415,200,000.0014,342,998.0213,362,000.00 8,692,311.607,857,600.004,132,841.00 占基金资产净值比例（％）0.710.560.510.490.460.430.280.250.13 第10页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 10 600151 航天机电 679,966 4,038,998.04 0.13 5.4报告期末按债券品种分类的债券投资组合 序号123 45678910 债券品种国家债券央行票据金融债券其中：政策性金融债企业债券企业短期融资券中期票据可转债（可交换债）同业存单其他合计 公允价值（元）- 424,840,000.00- 3,493,252,880.00- 124,880,000.009,289,236.40- 4,052,262,116.40 占基金资产净值比例（％）- 13.56- 111.49- 3.990.30 129.33 5.5报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细 序号债券代码
1 139014
2 122450
3 112271
4 112273
5 122428 债券名称 16普湾债15齐鲁债15中粮0115金街0115信投01 数量(张) 2,600,0002,500,0002,000,0001,940,0001,800,000 占基金资公允价值（元）产净值比 例（％）250,536,000.008.00248,875,000.007.94196,560,000.006.27193,185,200.006.17177,300,000.005.66 5.6报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明细 注：无。
5.7报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金属投资明细 注：无。
5.8报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证投资明细 注：无。
5.9报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明5.9.1报告期末本基金投资的股指期货持仓和损益明细 注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
第11页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 5.9.2本基金投资股指期货的投资政策 本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.10报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明 5.10.1本期国债期货投资政策 本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.2报告期末本基金投资的国债期货持仓和损益明细 注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.3本期国债期货投资评价 本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.11投资组合报告附注 5.11.1 本基金投资的前十名证券中本期没有发行主体被监管部门立案调查的、或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。
5.11.2 本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库 5.11.3其他资产构成 序号123456789 名称存出保证金应收证券清算款应收股利应收利息应收申购款其他应收款待摊费用其他合计 注：其他为物业收益权投资。
金额（元）101,667.13182,470.69- 71,489,373.73- 1,041,197,355.001,112,970,866.55 5.11.4报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细 序号
1 债券代码132007 债券名称16凤凰EB 公允价值 占基金资产净值比例 （元） （％） 3,147,014.10 0.10 第12页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告
2 128010
3 128012
4 120001
5 127003
6 113010
7 128013
8 127004
9 113012 顺昌转债
辉丰转债16以岭EB海印转债江南转债洪涛转债模塑转债骆驼转债 1,707,750.001,494,996.001,068,082.00 819,284.20694,622.70160,842.50113,292.00 83,352.90 0.050.050.030.030.020.010.000.00 5.11.5报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明 序号 123 股票代码 601877600416002250 股票名称 正泰电器湘电股份联化科技 流通受限部分的占基金资产净值 公允 比例（%） 价值（元） 6,854,377.40 0.22 4,186,242.06 0.13 2,007,955.92 0.06 流通受限情况
说明 非公开发行非公开发行非公开发行 注：根据《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》（证监会公告〔2017〕9号）和《上 海证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》（上证发[2017]24 号），持有上市公司非公开发行股份的股东，通过集中竞价交易减持该部分股份的，自股份解除限 售之日起
12个月内，减持数量不得超过其持有该次非公开发行股份数量的50%。
5.11.6投资组合报告附注的其他文字描述部分 由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。
§6基金管理人运用固有资金投资本基金情况 6.1基金管理人持有本基金份额变动情况 报告期期初管理人持有的本基金份额报告期期间买入/申购总份额报告期期间卖出/赎回总份额报告期期末管理人持有的本基金份额报告期期末持有的本基金份额占基金总份额比例（%） 单位：份 100,027.00- 100,027.000.33 注：本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
6.2基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细 注：无。
§7报告期末发起式基金发起资金持有份额情况 第13页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 项目 基金管理人固有资金 持有份额总数 100,027.00 持有份额占基金总份额 比例(%)0.33 发起份额总数 100,027.00 发起份额占基金总份额 比例(%)0.33 发起份额承诺持有期限 三年 基金管理人高级管理---人员 基金经理等人员 - - - - 基金管理人股东 - - - - 其他 3,000,405. 10.00 - - 二年 00 合计 3,100,432. 10.34
100,027.00 0.33 00 注：
（1）本基金管理人在募集期间认购本基金份 额10,002,700.27份，2015年9月18日本基金经折算后的份额为100,027份。

（2）本基金基石投资人前海金控在募集期间认购本基金份 额300,040,500.13份，2015年9月18日本基金经折算后的份额 为3,000,405份。

（3）发起资金投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
§8影响投资者决策的其他重要信息 8.1报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过20%的情况 注：无。
8.2影响投资者决策的其他重要信息 鹏华资产管理有限公司及其产品持有鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金情况 公司/产品名称 期末持有份额（份） 第一创业证券浦创1号定向资产管理计划 4,269,650.45 §9备查文件目录 9.1备查文件目录 （一）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》；（二）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金托管协议》；（三）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金2018年第1季度报告》 （原文）。
第14页共15页 鹏华前海REIT2018年第1季度报告 9.2存放地点 深圳市福田区福华三路168号深圳国际商会中心第43层鹏华基金管理有限公司。
9.3查阅方式 投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理人网站（http：//）查阅。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客户服务系统，咨询电话：4006788999。
鹏华基金管理有限公司2018年4月21日 第15页共15页