张家港亚细亚化工有限公司100%股权项目评估说明
中企华评报字【2011】第3199号
北京中企华资产评估有限责任公司二○一一年七月十九日
福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
目录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明.....................................................1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明.............................................2
第三部分评估对象和评估范围说明.....................................................................
1 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供委托方、业务约定书约定的其他报告使用者以及相关监管机构和部门使用。
除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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1 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写，并由法定代表人(或授权人)签字，加盖公章，详细内容见附件一：《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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2 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第三部分
评估对象和评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容 本项目评估对象为张家港亚细亚化工有限公司的股东全部权益。
评估范 围包括张家港亚细亚化工有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、固定 资产(房屋建筑物、机器设备)、土地使用权、专有技术、流动负债等。
在评 估基准日
2011年4月30日，各类资产、负债的账面金额如下表： 项目 流动资产非流动资产其中：长期股权投资 投资性房地产固定资产在建工程无形资产 其中：土地使用权其他非流动资产资产总计流动负债非流动负债负债总计净资产 金额单位：人民币万元 账面价值 6,932.715,695.31 0.000.005,244.140.00428.94428.9422.2412,628.028,026.040.008,026.044,601.98 纳入评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致。
上述账面值业经 福建华兴会计师事务所审计并出具标准无保留意见审计报告。
二、实物资产的分布情况及特点 清查范围内的实物资产主要为存货(原材料、在库周转材料、在产品、库
存商品)、房屋建筑物类资产、设备类资产、土地使用权等，实物资产主要分布在位于张家港市乐余镇的张家港亚细亚化工有限公司的厂区内。
各类实物资产的特点如下： 北京中企华资产评估有限责任公司
3 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 (一)存货
存货包括原材料、在库周转材料、在产品、库存商品。
1.原材料：主要是库存的原材料和辅助材料，如合成樟脑粉、右苯甘氨酸、脲甘等，由于企业材料周转较快，库存的材料基本为近期购置。
2.在库周转材料：主要是库存的各种备品备件，主要分为机械、五金、电器、化工、劳保、包装物及辅助材料等。
在库周转材料基本为近期购置。
3.在产品：主要包括在产的5-甲基脲嘧啶、D-樟脑磺酸、DL-樟脑磺酸、尿嘧啶、拆分樟脑磺酸、DMPU等，在产品核算的内容主要是投入到产品生产中的原材料、自制半成品及生产费用。
4.库存商品是在评估基准日尚未实现销售的产成品，主要包括D-樟脑磺酸、尿嘧啶、DL-樟脑磺酸、十一氧代、溴代苯乙酸、氨基噻吩、L-樟脑磺酸、D-樟脑磺酸复盐等。
(二)设备类设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
1.机器设备机器设备主要是用于生产的相关设备，包括搪玻璃反应釜、不锈钢蒸馏塔节、硫酸储罐、接收罐、成品储罐、母液储罐、真空双锥干燥机、离心机、衬四氟耐腐蚀泵、消防系统、变压器等，以上设备陆续购置并启用于2007年—2011年间，少部分设备购置并启用于2002年—2007年间，目前设备尚能正常使用，根据在生产的产品划分主要有5-甲基脲嘧啶生产线、樟脑磺酸生产线及尿嘧啶生产线等。
主要机器设备概况如下：①5-甲基脲嘧啶生产线主要设备环合釜：8只（其中2000L6只、1000L2只），材质A3，釜内压力1.28Mpa，温度≤130℃；中和釜：2000L的4只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃； 北京中企华资产评估有限责任公司
4 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 离心机：型号1000，材质衬塑，数量2台；干燥机：型号2000L，材质搪玻璃，数量2只；溴化釜：2000L的6只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤130℃；降膜吸收塔：材质PP，数量4套；水析釜：6只（其中：2000L、3000L各3只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃；离心机：型号S-1000L，材质衬塑，数量4只；尾气吸收装置：材质PP，数量1套；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量4只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量2只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：8只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量4只；干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
②樟脑磺酸生产线樟脑磺酸分为DL樟脑磺酸、D樟脑磺酸(拆分)及L樟脑磺酸等。
I.DL樟脑磺酸生产线主要设备磺化釜：50只（其中2000L25只、3000L16只、5000L9只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤70℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量5台；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量2只； 北京中企华资产评估有限责任公司
5 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量1只； 结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：4只； 离心机：型号1000，材质衬塑，数量2只；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：2只；双锥干燥机：型号2000，材质搪玻璃，数量3只；II.D樟脑磺酸(拆分)生产线主要设备中和釜：3000L的2只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量9台；母液储槽一：型号30000L，数量12只，材质PP，槽内压力常压；母液储槽二：型号50000L，数量3只，材质不锈钢，槽内压力常压；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；D拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
D水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩结晶釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只； 北京中企华资产评估有限责任公司
6 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
III.L樟脑磺酸生产线主要设备离心机：型号1000，材质衬塑，数量7台；L拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量4只。
L精制釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
L水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只；干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
③尿嘧啶生产线主要设备环合釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；水析釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃，数量4只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量6台；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只； 北京中企华资产评估有限责任公司
7 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量4只； 压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量2只； 结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：8只； 干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
2.电子设备电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他办公用品等。
以上设备陆续购置并启用于2007年至2011年间，目前均可正常使用。
3.车辆评估范围内的车辆均属非营业性车辆，主要用于公务、运输等方面，包括轿车、普通客车等，陆续购置并启用于2005年以后。
目前车辆均可正常使用、维护保养状况良好。
除电动三轮车外其余车辆行驶证至评估基准日均在年检有效期内，证载所有人均为张家港亚细亚化工有限公司。
(四)房屋建筑物类评估范围内的房屋建筑物类资产主要位于江苏省张家港市乐余镇东沙街道东沙村张家港亚细亚化工有限公司的厂区内，其中房屋共20项，房屋建筑面积合计9,716.73平方米，截止至评估基准日均已取得房屋所有权证。
房屋建筑物的建筑结构有：钢结构、排架结构、钢混结构、砖混结构、简易钢结构等；构筑物主要为道路、围墙、污水池、地下储罐、罐区基础、设备基础、顶棚、车间内间隔房、厂区绿化等。
以上房屋建(构)筑物大多数于2006年—2007年间建成投入使用，均为企业自建房。
(五)土地使用权评估范围内的土地使用权共2宗，面积合计40,427.7平方米，均位于张家港亚细亚化工有限公司产区内，均已办理土地使用证，用途均为工业，使用权类型均为出让。
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三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权，共
2项，账面价值4,289,356.11元，土地面积合计40427.7平方米；企业申报的账面未记录的无形资产为专有技术，共3项，分别为樟脑磺酸生产工艺、尿嘧啶生产工艺、5-甲基脲嘧啶生产工艺。
四、企业申报的表外资产的类型、数量 无。
五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 无。
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9 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第四部分资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 (一)资产核实组织工作及实施时间在接受委托后，评估机构成立了资产核实工作组，制定了资产核实方案，项目工作组分为房地产小组、设备小组、财务小组、损益类小组及综合小组共五个小组分别就企业的资产、负债及损益情况进行核实与调查。
资产核实与调查工作自2011年4月26日至2011年5月22日。
(二)资产核实主要过程
1.指导企业填报相关表格并准备资料指导被评估企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“申报评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2.初步审查企业提供的申报表及相关资料评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解评估范围内各类资产、负债的概况，然后审查资产评估申报表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项等现象。
3.现场核实与调查评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核对、函证、现场勘察、抽查、盘点等方式对各类资产及负债进行核实与调查。
非实物资产及负债核实内容主要包括资产或负债的形成过程和账面数据的准确性；实物资产核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、产权状况及其他影响价值的重要因素。
在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能的途径收集评估相关资料，包括相关权属资料、使用状况资料、相关市场信息等。
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4.完善申报评估明细表根据现场核实结果，进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5.查验权属资料对评估范围内相关资产的法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。
二、影响资产核实的事项及处理方法 （一）评估范围内的部分管道、沟槽等构筑物由于埋藏于地下，无法勘察实物，本次评估通过查阅相关工程图纸、预决算书等资料的方式进行了核实。
(二)评估范围内的三项专有技术权属确认主要依据为委托方和被评估企业共同出具的《专有技术权属说明》。
(三)评估范围内的部分存货为危险化学品，无法勘察实物，本次评估通过查阅库存材料结转表等相关资料的方式进行了核实。
本次评估假设被评估单位申报的上述资产的数据真实、准确、完整。
三、核实结论 评估人员对列入评估范围内资产的核实工作是与被评估企业共同进行的，通过资产核实，经修改完善后，被评估企业提供的申报评估明细表与资产核实结果相符，账面值与经福建华兴会计师事务所审计后的基准日会计报表一致。
北京中企华资产评估有限责任公司 11 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第五部分资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明 (一)评估范围 企业申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、 其他应收款、存货等科目。
上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 货币资金
应收票据应收账款预付账款其他应收款存货流动资产合计 科目名称 账面值 289,527.021,974,000.0013,118,274.26 715,891.13285,452.2352,943,981.8169,327,126.45 (二)各科目资产核实、评估的方法和结果
1.货币资金 货币资金由现金、银行存款及其他货币资金组成，账面价值289,527.02 元。
(1)现金 现金账面值16,133.29元，均为人民币，存放于企业财务部。
评估人员 在企业出纳员的陪同下，于2011年5月13日对库存现金进行了盘点，并采 取倒推方法推算基准日现金余额，同基准日的现金日记账和总账现金账户余 额进行核对，倒推公式如下： 基准日现金评估值=盘点日库存现金数+基准日至盘点日前现金支出数- 基准日至盘点日前现金收入数+截止盘点日付出未记账-截止盘点日收入未记 账 经核实，倒推推算结果与基准日账面值相符，未发现异常情况，则以核 实后账面值作为评估值，现金评估值为
16,133.29元。
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(2)银行存款银行存款账面值177,393.73元，是企业存放在当地中国农业银行张家港市泗港支行、张家港市农村商业银行泗港支行、交通银行张家港市支行、中信银行张家港支行等处的人民币存款，共4个账户。
评估人员将银行存款的账面数额与银行对帐单进行了核对，同时向银行进行函证。
经核实，各银行账户账面记录准确，未发现影响净资产的未达账项事宜，则人民币存款以核实后的账面值作为评估值。
银行存款评估值为177,393.73元。
(3)其他货币资金其他货币资金账面值96,000.00元，核算内容为企业缴交至张家港市政府民工工资清欠办的工资预留户，评估人员将账面值与基准日银行对账单余额进行了核对，账户均准确无误，未发现异常情况，则以核实后账面值作为评估值。
其他货币资金评估值为96,000.00元。
2.应收票据应收票据账面值1,974,000.00元，核算内容为因销售产品而收到的不带息银行承兑汇票。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对；其次，核实了票据业务发生的真实性并抽查了部分票据，核对应收票据登记簿的有关内容；然后了解基准日后票据的承兑情况，确认票据所涉及的经济行为真实，金额准确，以核实后的账面值确认为评估值。
应收票据评估值为1,974,000.00元。
3.应收账款应收账款的核算内容为企业应收的销售货款，账面余额13,846,209.75元，已计提坏账准备727,935.49元，账面净额13,118,274.26元。
评估人员对应收账款中部分大额账户发出了询证函，对未函证或函证未回复的账户，评估人员执行了替代审验程序，通过核查相关记账凭证和原始凭证，查验现有合同及付款凭证等有关资料，分析了解债权的经济业务内容 北京中企华资产评估有限责任公司 13 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 与相关材料的勾稽情况和合理性，判断会计记录的准确性、账面债权金额的 存在性、真实性；通过分析了解债权催收、债权账龄和债务人的相关情况， 查对评估基准日后应收款的已收回情况，判断账面债权的可回收性。
经核实，评估人员了解到应收账款账龄主要为
1年以内，未发现有账实 不符等异常情况。
本次评估对于无确凿证据证明无法收回的款项，参考企业 及审计师计提坏账准备的方法对该部分应收款按账龄情况计提风险损失，从 而计算出应收账款的可回收金额。
坏账准备评估为零。
风险损失计提情况见 下表： 账龄 1
年以内1-2年2-3年 3年以上关联方往来款内部往来款 合计 账面余额 13,808,709.750.000.00 37,500.000.000.00 13,846,209.75 占总额比例 99.73%0.000.000.27%0.000.00100% 金额单位：人民币元 计提比例 风险损失 5% 690,435.49 10% 30% 100% 37,500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 727,935.49 经评估，应收账款评估值为
13,118,274.26元。
4.预付账款 预付账款账面值715,891.13元，核算内容为企业预付的变压器增容工程 款、代垫污水管道款及各类设备预付款等。
评估人员查阅了相关凭证，对各 款项的预付时间、预付原因等内容进行了具体地分析，并对大额预付款项进 行了函证，评估方法同应收账款。
通过分析，未发现账实不符的情况，预计 各预付款项均能收回相应资产或权利，则以核实后账面值作为评估值。
预付账款评估值为
715,891.13元。
5.其他应收款 其他应收款账面余额446,973.07元，已计提坏账准备161,520.84元， 账面净额为285,452.23，其核算内容为除销售商品和预付购货款以外应收的 款项，包括备用金、蒸气管道押金、税款专户等。
评估人员对其他应收款中部分大额账户发出了询证函，对未函证或函证 北京中企华资产评估有限责任公司 14 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 未回复的账户，评估人员执行了替代审验程序，通过核查相关记账凭证和原 始凭证，查验现有合同及付款凭证等有关资料，分析了解债权的经济业务内 容与相关材料的勾稽情况和合理性，判断会计记录的准确性、账面债权金额 的存在性、真实性；通过分析了解债权催收、债权账龄和债务人的相关情况， 查对评估基准日后应收款的已收回情况，判断账面债权的可回收性。
经核实，评估人员了解到其他应收款账龄主要为
1至5年，未发现有账 实不符等异常情况。
本次评估对于无确凿证据证明无法收回的款项，参考企 业及审计师计提坏账准备的方法对该部分应收款按账龄情况计提风险损失， 从而计算出应收账款的可回收金额。
坏账准备评估为零。
风险损失计提情况 见下表： 账龄 1
年以内1-2年2-3年3年以上关联方往来款内部往来款合计 账面余额 94,819.8081,030.70174,922.6096,200.00 0.000.00446,973.10 占总额比例 21.21%18.13%39.13%21.52% 0.000.00100% 金额单位：人民币元 计提比例 风险损失 5% 4,740.99 10% 8,103.07 30% 52,476.78 100% 96,200.00 0.00 0.00 0.00 0.00 161,520.84 经评估，其他应收款评估值为
285,452.23元。
5.存货
(1)存货的种类与金额 存货由原材料、在库周转材料、产成品、在产品四类构成四类构成，各 类存货的账面值如下表： 科目原材料在库周转材料产成品在产品 存货合计减：存货跌价准备 存货净额 金额单位：人民币元 账面值 3,633,830.981,687,470.6810,999,782.2436,622,897.9152,943,981.81 0.0052,943,981.81 北京中企华资产评估有限责任公司 15 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
(2)存货核实方法、过程及结果评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购置发票和会计凭证，了解存货的保管、内部控制制度，按照重要性原则对其进行了监盘和抽点并根据存货出入库记录倒推至基准日以核实账面数量，同时核实其是否存在残、次、冷、背等情况。
经核实，企业提供的存货申报表数量与核实结果基本相符，各存货保管良好，未发现有异常毁损。
(3)评估方法与结果①原材料原材料主要为企业外购的生产所需的材料、备品、备件等，主要包括醋酐、合成樟脑粉、甲醇钠、回收冰醋酸、右苯甘氨酸、苹果酸、脲甘等，原材料大多为基准日近期购入，账面值主要由材料购置费、运杂费等构成。
评估时以经核实后的数量并参考评估基准日近期市场价，考虑合理运输费用及合理损耗后计算确定评估值。
经评估，原材料评估值为3,633,830.98元。
②在库周转材料在库周转材料，是企业购入的各类五金、电器、劳保用品、包装物及其他达不到固定资产核算标准的各种用具、物品。
评估人员对在库周转材料进行了实地盘点，并审核了有关凭证及账簿，未发现不符事项。
在库周转材料大多为基准日近期购入，账面值主要由材料购置费、运杂费等构成。
评估时以经核实后的数量并参考评估基准日近期市场价，考虑合理运输费用及合理损耗后计算确定评估值。
经评估，在库周转材料评估值为1,688,521.01元。
③库存商品库存商品是在评估基准日尚未实现销售的产成品，主要包括D-樟脑磺酸、尿嘧啶、DL-樟脑磺酸、十一氧代、溴代苯乙酸、氨基噻吩、L-樟脑磺酸、D樟脑磺酸复盐等。
本次评估中采用售价倒算法，即以库存商品预计销售价格减去销售费用和经营税费并根据商品的适销程度确定扣除适当比例的净利润 北京中企华资产评估有限责任公司 16 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 后的余额作为评估值。
评估值计算公式： 评估值=某产品核实后的数量×该产品基准日不含税单价×(1-销售费用 率－税金及附加率-所得税率-适当净利润率) 张家港亚细亚化工有限公司
2011年1-4月税、费计算表如下： 金额单位：人民币元 序号 项目 1销售收入 2销售费用 3销售费用率(%) 4税金、附加 5税金、附加率(%) 6所得税 7所得税率(%) 8净利润 9净利润率(%) 计算公式或依据取自2011年4月报表本年累计数取自2011年4月报表本年累计数
(3)=
(2)/
(1)×100%取自2011年4月报表本年累计数
(5)=
(4)/
(1)×100%取自2011年4月报表本年累计数
(7)=
(6)/
(1)取自2011年4月报表本年累计数
(9)=
(8)/
(1) 金额42,471,342.07425,887.761.00%45,832.990.11%1,071,320.782.52%3,199,737.397.52% 案例：DL-樟脑磺酸，表3-9-5序号3该产品账面值1,057,259.35元，账面数量21.32吨，评估人员于评估基准日2011年4月30日对仓库及财务相关出入库凭证以及现场就实物数量进行核实。
经核实，DL-樟脑磺酸库存数量为21.32吨，与账面数量相符，且入库商品均经过了严格的检验，未发现有不良和残次品。
该企业的产品基本依据订单生产，一段时间内供货价基本稳定，评估人员查阅基准日近期的同型产品的销售发票，取其平均价为75,000元/吨(不含税)，该产品属畅销产品，确定扣除50%的净利润，即销售收入的3.77%。
评估值=75,000×21.32×(1-1.00%－0.11%-2.52%-3.77%) =1,480,674.00元经评估，库存商品评估值为13,463,410.00元。
④在产品在产品主要包括在产的5-甲基脲嘧啶、D-樟脑磺酸、DL-樟脑磺酸、尿嘧啶、拆分樟脑磺酸、DMPU等，在产品核算的内容主要是投入到产品生产中的 北京中企华资产评估有限责任公司 17 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 原材料、自制半成品及生产费用。
评估人员通过了解企业成本核算程序和方 法，查阅相关账簿和凭证，核实企业账面价值合理性，以核实后的实际成本 确定评估值。
经评估，在产品评估值为
36,622,897.91元。
⑤存货评估结果如下： 科目名称原材料在库周转材料产成品在产品 存货合计减：存货跌价准备 存货净额 账面价值3,633,830.981,687,470.68 10,999,782.2436,622,897.9152,943,981.81 52,943,981.81 评估价值3,633,830.981,687,470.6813,463,410.0036,622,897.9155,407,609.57 55,407,609.57 金额单位：人民币元 增值额 增值率% 0.00 0.00 0.00 0.00 2,463,627.76 22.40 0.00 0.00 2,463,627.76 4.65 0.00 2,463,627.76 4.65 (三)流动资产评估结果
1.流动资产评估结果如下： 科目名称
货币资金应收票据应收账款预付账款其他应收款存货流动资产合计 账面值289,527.02 1,974,000.0013,118,274.26 715,891.13285,452.2352,943,981.8169,327,126.45 评估值289,527.02 1,974,000.0013,118,274.26 715,891.13285,452.2355,407,609.5771,790,754.21 金额单位：人民币元 增值额 增值率(%) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,463,627.76 4.65 2,463,627.76 3.55
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因 流动资产评估增值原因主要为库存商品的评估值中包含了预计可实现的 利润导致评估值高于账面值。
二、设备类资产评估技术说明 (一)评估范围
纳入本次评估范围内的设备类资产账面原值36,699,176.04元，账面净值29,226,816.12元，未计提减值准备。
各类设备资产账面价值如下表： 北京中企华资产评估有限责任公司 18 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 金额单位：人民币元 项目 账面原值 账面净值 设备类合计 36,699,176.04 29,226,816.12 机器设备 35,626,831.13 28,806,075.90 车辆 546,059.00 135,055.23 电子设备 526,285.91 285,684.99 (二)设备概况
1.设备基本情况及特点 张家港亚细亚化工有限公司坐落于江苏省统一规划的化工生产区域—— 江苏省张家港市东沙化学工业园区。
公司一期投资额
8000多万元，拥有四跨 标准车间，全部按照甲类化学危险品生产制造要求设计安装；有独立的检测 中心和有机化学合成实验室；同时规划了用于研发试验的多功能中试车间； 具有独立的液体原料罐区和“三废”汇集预处理装置，生产、检测设备齐全， 技术力量雄厚。
目前主要生产品种有：5-甲基脲嘧啶、脲嘧啶、DMPU、D-(+) 樟脑磺酸、L-(-)樟脑磺酸、苯甲醛、4-羟基喹啉、氨基噻吩、3,4
苯腈、ODB 等中间体，主要应用于制药和有机合成方面，同时可以根据市场和客户要求 进行其他专用化学品的定向开发和批量生产。
设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
(1)机器设备 机器设备主要是用于生产的相关设备，包括搪玻璃反应釜、不锈钢蒸馏 塔节、硫酸储罐、接收罐、成品储罐、母液储罐、真空双锥干燥机、离心机、 衬四氟耐腐蚀泵、消防系统、变压器等，以上设备陆续购置并启用于
2007年 —2011年间，少部分设备购置并启用于2002年—2007年间，目前设备均能 正常使用，根据在生产的产品划分主要有5-甲基脲嘧啶生产线、樟脑磺酸生 产线及尿嘧啶生产线等。
①5-甲基脲嘧啶生产线 北京中企华资产评估有限责任公司 19 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
A.工艺流程
张家港亚细亚化工有限公司的5-甲基脲嘧啶生产工艺主要由环合、干燥工序，溴化、水析工序，精制脱色结晶干燥工序组成。
由环合、干燥工序：先由尿素、甲基丙烯酸甲酯、甲醇、催化剂投入环合釜中进行环合，再通过管道进入中和釜加入盐酸进行中和，中和后进行离心机加入水，进行干燥处理形成环合物干品进入下一工序；溴化、水析工序：将环合物、冰乙酸、硫酸、溴素、水投入溴化釜进行溴化，溴化后再投入水进行水析，水析完成后进行离心机中，投入水进行干燥处理，形成粗品。
精制脱色结晶干燥工序：将精品、水、片碱、活性炭、盐酸投入脱色釜脱色，脱色后进行压滤器加入热水进行压滤洗涤，开成滤液进入结晶釜结晶，然后进入离心机进行初步干燥，形成精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过粉碎机磨碎成粉进行包装，形成产品。
B.主要设备环合釜：8只（其中2000L6只、1000L2只），材质A3，釜内压力1.28Mpa，温度≤130℃；中和釜：2000L的4只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量2台；干燥机：型号2000L，材质搪玻璃，数量2只；溴化釜：2000L的6只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤130℃；降膜吸收塔：材质PP，数量4套；水析釜：6只（其中：2000L、3000L各3只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃；离心机：型号S-1000L，材质衬塑，数量4只；尾气吸收装置：材质PP，数量1套；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃， 北京中企华资产评估有限责任公司 20 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 数量
4只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数 量2只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：
8 只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量4只；干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
②樟脑磺酸生产线樟脑磺酸分为DL樟脑磺酸、D樟脑磺酸(拆分)及L樟脑磺酸等。
A.DL樟脑磺酸
I.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的DL樟脑磺酸生产工艺主要磺化工序及精制 脱色结晶干燥工序组成。
磺化工序：由合成樟脑粉、乙酸酐、发烟硫酸投入磺化釜中进行磺化， 磺化后进入离心机中，投入漂洗乙酸，将不要的液体清洗分离出来，形成粗品。
精制脱色结晶干燥工序：将粗品、乙酸、活性炭投入脱色釜脱色，脱色后进行压滤器加入热水进行压滤洗涤，开成滤液进入结晶釜结晶，然后进入离心机进行初步干燥，形成精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过过筛，合格结块的进入真空包装，不合格的结块返回重新结晶。
II.主要设备磺化釜：50只（其中2000L25只、3000L16只、5000L9只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤70℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量5台；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量2只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数 北京中企华资产评估有限责任公司 21 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 量
1只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：
4 只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量2只；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：
2 只；双锥干燥机：型号2000，材质搪玻璃，数量3只；
B.D樟脑磺酸(拆分)
I.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的D樟脑磺酸(拆分)生产工艺主要有拆分工 序，拆分、精制工序，水解、浓缩工序，交换、浓缩结晶工序组成。
拆分工序：母液水（已经拆分L樟脑磺酸）进入中和釜，投入氨水进行 中和，中和后进入离心机，加入漂洗水，将不要杂质清洗，形成滤液进入母液储槽中储存。
拆分、水解工序：从母液储槽中取入母液，进入浓缩釜中浓缩，将水份排出，浓缩后形成滤液，进入D拆分釜，加入硫酸、D苯甘氨酸进行D拆分，最后加入水，将L2樟脑磺酸拆分，形成D粗品复盐，再进行水解。
水解、浓缩工序：将D复盐、水、氨水在D水解釜中进行水解，水解后进入离心机中，投入漂洗水，将不要的D苯甘氨酸分离出去，形成滤液进入水解浓缩釜中浓缩，除去母液水排入污水池，形的滤液进入抽滤槽中将D苯甘氨酸抽滤，形成D滤液。
交换、浓缩结晶工序：D滤液进入交换柱，加入水、液碱和盐酸进行三次交换，将产生的废水排入废水池，将交换后的滤液进入浓缩结晶釜中，加入乙酸、乙酸酐进行结晶，然后将结晶输送入离心机中，将母液套用，形成D精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过过筛，合格结块的进入真空包装，不合格的结块返回重新结晶。
II.主要设备中和釜：3000L的2只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃； 北京中企华资产评估有限责任公司 22 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 离心机：型号1000，材质衬塑，数量9台；母液储槽一：型号30000L，数量12只，材质PP，槽内压力常压；母液储槽二：型号50000L，数量3只，材质不锈钢，槽内压力常压；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；D拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
D水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩结晶釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只；干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
C.L樟脑磺酸
I.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的L樟脑磺酸生产工艺主要有DL樟脑磺酸磺化工序，拆分、精制工序，水解、浓缩工序，交换、浓缩结晶工序组成。
拆分、精制工序：DL粗品进入L拆分釜，加入水、L苯甘氨酸进行L拆分，最后加入水，将D樟脑磺酸拆分，形成L粗品复盐，再进行到L精制釜中，加入水和硫酸进行精制，形成滤液进行离心机脱母液水，形成L精品复盐。
水解、浓缩工序：将L精品复盐、水、氨水在L水解釜中进行水解，水解后进入离心机中，投入漂洗水，将不要的L苯甘氨酸分离出去，形成滤液 北京中企华资产评估有限责任公司 23 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 进入水解浓缩釜中浓缩，除去母液水排入污水池，形的滤液进入抽滤槽中将
L苯甘氨酸抽滤，形成L滤液。
交换、浓缩结晶工序：L滤液进入交换柱，加入水、液碱和盐酸进行三次交换，将产生的废水排入废水池，将交换后的滤液进入浓缩结晶釜中，加入乙酸、乙酸酐进行结晶，然后将结晶输送入离心机中，将母液套用，形成L精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过过筛，合格结块的进入真空包装，不合格的结块返回重新结晶。
II.主要设备离心机：型号1000，材质衬塑，数量7台；L拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量4只。
L精制釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
L水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只；干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
③尿嘧啶生产线
A.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的尿嘧啶生产工艺主要有环合、水析工序，精制脱色结晶干燥工序两个工序组成。
北京中企华资产评估有限责任公司 24 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 由环合、干燥工序：先由尿素、发烟硫酸、苹果酸投入环合釜中进行环
合，再通过管道进入水析釜加入水进行水析，水析后进行离心机加入水，进行干燥处理形成粗品。
精制脱色结晶干燥工序：将粗品、水、活性炭投入脱色釜脱色，脱色后进行压滤器加入热水进行压滤洗涤，开成滤液进入结晶釜结晶，然后进入离心机进行初步干燥，形成精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过粉碎机磨碎成粉进行包装，形成产品。
B.主要设备环合釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；水析釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃，数量4只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量6台；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量4只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量2只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：8只；干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
(2)电子设备电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他办公用品等。
以上设备陆续购置并启用于2007年至2011年间，目前均可正常使用。
(3)车辆评估范围内的车辆均属非营业性车辆，主要用于公务、运输等方面，包 北京中企华资产评估有限责任公司 25 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 括轿车、普通客车等，陆续购置并启用于
2005年以后。
目前车辆均可正常使用、维护保养状况良好。
除电动三轮车外其余车辆行驶证至评估基准日均在年检有效期内，证载所有人均为张家港亚细亚化工有限公司。
2.企业设备管理制度企业制定了一系列设备管理制度及标准，具体规定各类设备的管理、维护、维修、保养、管理办法等。
根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作用、价值量等对各类设备进行分类管理。
3.账面原值的构成设备类资产因设备类别和购建方式的不同，其账面原值的构成亦不相同，具体情况如下：机器设备账面原值一般包括设备购置费、运杂费、安装调试费以及其他相关分摊工程费用等；电子设备账面原值构成相对简单，一般仅包括设备购置价，少数的含有运杂安装费；车辆账面原值中含车辆购置费、车辆购置税、手续费和牌照费。
4.设备类资产折旧政策企业目前设备类资产折旧政策如下： 设备类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率 机器设备 10 10% 9% 车辆 10 10% 9% 其他设备
5 10% 18% (三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)发放并指导填写各类调查表 根据企业设备类资产的构成特点及资产申报评估明细表的内容，评估人 员向企业有关管理部门及使用部门发放《重点设备调查表》，并指导企业根据 实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
(2)初步审核申报明细表 北京中企华资产评估有限责任公司 26 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 评估人员对企业提供的申报明细表结合各类设备调查表、台账资料等进
行检查，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场勘察与核实评估人员根据经过初步核对的申报明细表对设备类资产进行了现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。
勘察内容包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；向企业设备管理人员和操作人员了解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况等。
在现场勘察的同时，评估人员查阅并收集了主要设备的购置合同或发票，了解设备账面原值的构成。
(4)完善申报评估明细表根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，做到“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料对评估范围内设备的权属资料进行查验，如：核查重大设备的购置合同及发票、车辆行驶证等。
2.核实结果经核实并提请企业修改完善后，企业提供的设备类资产申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法根据本项目的性质及评估范围内设备类资产的特点，本次评估主要采用成本法。
计算式如下：评估值=重置成本×成新率
1.重置成本的确定
(1)机器设备重置成本=设备购置费+运杂费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本-可抵扣增值税①设备购置费的确定设备购置费主要通过查询有关报价手册或向销售厂商询价确定。
北京中企华资产评估有限责任公司 27 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 ②运杂费的确定
设备运杂费主要根据有关概算指标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定。
③安装调试费的确定若设备购置费不包含安装调试费用，则根据设备类别参考有关概算指标，合理确定其费用。
④前期费及其他费用的确定前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费等，根据有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。
⑤资金成本的确定资金成本计算时，合理工期以机器设备所在项目或生产线重置为前提考虑合理工期；贷款利率按基准日同期银行贷款利率计算。
资金成本计算式如下：资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5对于不需安装或安装工期短于六个月的机器设备不计资金成本。
⑥可抵扣增值税的确定根据《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)，符合增值税抵扣条件的，其重置成本应扣除可抵扣增值税，可抵扣增值税计算式如下：可抵扣增值税=设备购置费/1.17×17%+运输费×7%
(2)车辆对于运输设备(即车辆)，按基准日市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用(如牌照费)来确定其重置成本，计算式如下：车辆重置成本=购置费+购置费/(1+17%)×购置税+其他费用
(3)电子设备对于电子设备，一般以全新设备的基准日市场价格作为重置成本，对于部分老旧电子设备(如电脑)，由于存在活跃的二手市场，则直接以类似设备 北京中企华资产评估有限责任公司 28 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 的二手市场价格作为评估值。
2.成新率的确定根据设备经济寿命年限，通过对设备使用状况的现场勘察，并综合考虑 实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其成新率。
(1)对于重大及主要设备采用综合成新率法。
计算式如下：综合成新率=理论成新率+勘察调整值或综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(2)对于一般设备原则上采用理论成新率(年限法成新率)，如少数设备实际技术状态与理论成新率差别较大时，则根据勘察情况加以调整。
(3)对于车辆，通过采用年限法和里程法分别计算成新率，依据孰低原则确定理论成新率。
并结合现场勘察车辆的实际使用情况，确定是否增减修正分值来确定综合成新率。
(五)典型案例案例一：搪玻璃反应釜明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表4-6-4)序号181.设备概况规格型号：KN3000数量：1套账面原值：53,900.00元账面净值：52,619.87启用日期：2011年1月生产厂家：苏州市协力化工设备有限公司技术参数：1主体材质：筒体Q235B，内衬搪玻璃；2主要厚度：筒体14mm，内衬1.3mm;3设计压力：壳程0.4Mpa,夹套0.6Mpa；4实际操作压力：壳程常压,夹套0.2Mpa； 北京中企华资产评估有限责任公司 29 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 5设计温度：壳程200℃,夹套165℃； 6实际操作温度：壳程80℃,夹套133℃；
2.重置成本的确定 搪玻璃反应釜的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费 及其他费用、资金成本组成。
①设备购置费 经向制造厂苏州市协力化工设备有限公司询价，确定整套设备现价为 60000
元（其中主休设备45000元，附属配套设备15000元）。
则设备购置费 为60000元。
②运杂费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定运杂费率，确定为2%。
③安装调试费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定安装调试费费率，确定为15%。
④前期费及其他费用的确定 前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费 等。
序号 取费项目 一建安造价合计 1设备购置费 2运杂费 3安装调试费 二前期费及其他费用 4建设单位管理费 5勘察设计费 6工程监理费 7招标代理服务费 8环境影响评价费 9可行性研究费 前期费及其他费用计算表 取费基础 标准 60,000.00 设备购置费 2% 1+
2 15% 建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价 1.26%3.28%2.42%0.35%0.09%0.80% 计价金额（元）70,380.0060,000.001,200.009,180.006,123.00886.792,308.461,703.20246.3363.34563.04 北京中企华资产评估有限责任公司 30 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 10联合试运转费 建安造价 0.50% 351.90 ④资金成本 根据该项目的总体建设规模，合理的建设工期为2年，评估基准日同期 贷款利率为6.4%，以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利 率×合理工期×0.5 =(60,000+1,200+9,180+6,123)×6.40%×2×0.5 =
4,896.00元 ⑤设备购置费中包含的增值税 购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17×17%+运输费×7% =60,000×0.17/1.17+1,200×7% =8,802.00元 ⑥重置成本的计算 重置成本=60,000+1,200+9,180+6,123+4,896-8,802 =72,597.00元(取整)
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定 该类设备的经济寿命年限一般为12年(144个月)，该设备2011年1月投 入使用，至基准日已使用3个月。
理论成新率=(144-3)/144×100% =98%(取整)
(2)勘察调整值 评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日 常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，勘察内容及结果见下表： 设备部位 技术状态 结构
外观 保温隔热层 本体、对接焊缝、搭接等保持基本完好，无变形、泄露等现象。
容器无裂纹、内表面的腐蚀和机械损伤均在正常范围内，外表面的腐蚀较严重。
保温层基本完好，有轻微破损及裂缝，运行中本体壁温正常。
其它 配套的安全阀、压力等均显示正常。
北京中企华资产评估有限责任公司 31 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 通过上述勘察与了解，评估人员认为该设备实际成新状况略差于理论成
新率，根据设备的实际情况，确定勘察调整值为0%。
(3)综合成新率综合成新率=理论成新率+勘察调整值 =98%-0%=98%
4.评估值的确定评估值=重置成本×综合成新率=72,597×98%=71,145.00元（取整） 案例二：搪玻璃反应釜明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表4-6-4)序号2531.设备概况规格型号：KN5000数量：1套账面原值：54,000.00元账面净值：52,290.00元启用日期：2010年12月生产厂家：常州化工设备有限公司技术参数：1主体材质：筒体Q235B，内衬搪玻璃；2主要厚度：筒体14mm，内衬1.3mm;3设计压力：壳程0.4Mpa,夹套0.6Mpa；4实际操作压力：壳程常压,夹套0.2Mpa；5设计温度：壳程200℃,夹套165℃；6实际操作温度：壳程80℃,夹套133℃；
2.重置成本的确定 北京中企华资产评估有限责任公司 32 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 搪玻璃反应釜的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费 及其他费用、资金成本组成。
①设备购置费 经向制造厂常州化工设备有限公司询价，确定整套设备现价为
75000元 （其中主休设备60000元，附属配套设备15000元）。
则设备购置费为75000 元。
②运杂费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定运杂费率，确定为2%。
③安装调试费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定安装调试费费率，确定为15%。
④前期费及其他费用的确定 前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费 等。
序号 取费项目 一建安造价合计 1设备购置费 2运杂费 3安装调试费 二前期费及其他费用 4建设单位管理费 5勘察设计费 6工程监理费 7招标代理服务费 前期费及其他费用计算表 取费基础 标准 75,000.00 设备购置费 2% 1+
2 15% 建安造价建安造价建安造价建安造价 1.26%3.28%2.42%0.35% 计价金额（元）87,975.0075,000.001,500.0011,475.007,654.001,108.492,885.582,129.00307.91 8环境影响评价费 建安造价 0.09% 79.18 9可行性研究费10联合试运转费 建安造价建安造价 0.80%0.50% 703.80439.88 ④资金成本 根据该项目的总体建设规模，合理的建设工期为2年，评估基准日同期 贷款利率为6.4%，以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。
北京中企华资产评估有限责任公司 33 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利 率×合理工期×0.5
=(75,000+1,500+11,475+7,654)×6.40%×2×0.5 =6,120.00元 ⑤设备购置费中包含的增值税 购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17×17%+运输费×7% =75,000×0.17/1.17+1,500×7% =11,002.00元 ⑥重置成本的计算 重置成本=75,000+1,500+11,475+7,654+6,120.00-11,002.00 =90,747.00元(取整)
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定 该类设备的经济寿命年限一般为12年(144个月)，该设备2010年12月 投入使用，至基准日已使用4个月。
理论成新率=(144-4)/144×100% =97%(取整)
(2)勘察调整值 评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日 常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，勘察内容及结果见下表： 设备部位 技术状态 结构
外观 保温隔热层 本体、对接焊缝、搭接等保持基本完好，无变形、泄露等现象。
容器无裂纹、内表面的腐蚀和机械损伤均在正常范围内，外表面的腐蚀较严重。
保温层基本完好，有轻微破损及裂缝，运行中本体壁温正常。
其它 配套的安全阀、压力等均显示正常。
通过上述勘察与了解，评估人员认为该设备实际成新状况略差于理论成 新率，根据设备的实际情况，确定勘察调整值为-5%。
(3)综合成新率 北京中企华资产评估有限责任公司 34 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 综合成新率=理论成新率+勘察调整值
=97%-5%=92%
4.评估值的确定评估值=重置成本×综合成新率 =90,747×92%=83,487.00元（取整） 案例三：有机热载体炉明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表4-6-4)序号8651.设备概况规格型号：YYW-1200Y.Q数量：1台账面原值：450,000.00元账面净值：325,312.50启用日期：2008年5月生产厂家：无锡锡能锅炉有限公司技术参数：1额定功率：1200KW2工作压力：0.8Mpa3最高工作温度：320℃4设备总重：7.1吨
2.重置成本的确定有机热载体炉的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费及其他费用、资金成本组成。
①设备购置费经向制造厂无锡锡能锅炉有限公司询价，确定整套设备现价为185000元。
则设备购置费为185000元。
北京中企华资产评估有限责任公司 35 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 ②运杂费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定运杂费率，确定为
2%。
③安装调试费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定安装调试费费率，确定为30%。
④前期费及其他费用的确定 前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费 等。
序号 取费项目 一建安造价合计 1设备购置费 2运杂费 3安装调试费 二前期费及其他费用 4建设单位管理费 5勘察设计费 6工程监理费 7招标代理服务费 前期费及其他费用计算表 取费基础 标准 185,000.00 设备购置费 2% 1+
2 30% 建安造价建安造价建安造价建安造价 1.26%3.28%2.42%0.35% 计价金额（元）245,310.00185,000.003,700.0056,610.0021,342.003,090.918,046.175,936.50858.59 8环境影响评价费 建安造价 0.09% 220.78 9可行性研究费10联合试运转费 建安造价建安造价 0.80%0.50% 1,962.481,226.55 ④资金成本根据该项目的总体建设规模，合理的建设工期为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5 =(185,000+3,700+56,610+21,342)×6.40%×2×0.5=17,066.00元⑤设备购置费中包含的增值税 北京中企华资产评估有限责任公司 36 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17×17%+运输费×7% =185,000×0.17/1.17+
3,700×7% =27,139.00元 ⑥重置成本的计算 重置成本=185,000+3,700+56,610+21,342+17,066-27,139 =256,579.00元(取整)
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定 该类设备的经济寿命年限一般为18年，该设备2008年5月投入使用， 至基准日已使用3年。
理论成新率=(18-3)/18×100% =83%(取整)
(2)勘察调整值 评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日 常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，勘察内容及结果见下表： 设备部位 技术状态 结构 管子与锅筒、集箱、管道焊接连接缝保持完好，无变形、泄露等现象。
外观 容器无裂纹、外表面无划伤现象，铬牌完整。
安全附件
保护装置、安全阀工作正常。
仪器仪表压力表、液面计、温度显示、记录仪表使用正常。
通过上述勘察与了解，评估人员认为该设备实际成新状况与理论成新率 相当，确定勘察调整值为0%。
(3)综合成新率 综合成新率=理论成新率+勘察调整值 =83%+0% =83%
4.评估值的确定 评估值=重置成本×综合成新率 =256,579×83% 北京中企华资产评估有限责任公司 37 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 =212,961.00
元（取整） (六)评估结果
1.设备类资产评估结果 科目名称 设备类合计机器设备车辆电子设备 帐面值 原值 净值 36,699,176.0429,226,816.12 35,626,831.1328,806,075.90 546,059.00 135,055.23 526,285.91 285,684.99 金额单位：人民币元 评估价值 原值 净值 38,809,146.00
30,082,142.00 37,821,393.0029,477,556.00 475,522.00 309,644.00 512,231.00 294,942.00 增值率% 原值 净值 5.75 2.93 6.16 2.33 -12.92
129.27 -2.67 3.24
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
(1)机器设备评估增值，主要原因有： ①近年来设备材料价格、人工成本上升，生产设备价格提高； ②企业会计折旧年限低于评估所选取的经济寿命年限。
(2)车辆评估原值与账面原值相比，评估减值。
近年来，轿车的价格逐年 下降，形成评估原值减值。
车辆评估净值增值，主要原因为评估所使用经济年限高于企业会计折旧 年限。
(3)电子设备评估减值，主要原因是电子设备技术更新较快，产品价格逐 年下降，导致评估原值，评估净值增值的主要原因是办公用品、厨房用品的 经济年限高于企业折旧年限导致评估净值增值。
三、房屋建筑物类资产评估技术说明 (一)评估范围
评估范围内的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物，账面原值26,196,363.04元，账面净值23,214,553.51元，未计提减值准备。
各类房屋建筑物账面价值见下表： 金额单位：人民币元 项目 项数 建筑面积 账面原值 账面净值 合计 26,196,363.04 23,214,553.51 北京中企华资产评估有限责任公司 38 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 房屋建筑物
构筑物 20 9,716.73 13,162,989.55 11,475,440.43 123 13,033,373.49 11,739,113.08 评估范围内的房屋建筑物类资产主要位于江苏省张家港市乐余镇东沙街 道东沙村张家港亚细亚化工有限公司的厂区内。
房屋建筑物的建筑结构有： 钢结构、排架结构、钢混结构、砖混结构、简易钢结构等；构筑物主要为道 路、围墙、污水池、地下储罐、罐区基础、设备基础、顶棚、车间内间隔房、 厂区绿化等。
以上房屋建(构)筑物大多数于
2006年—2007年间建成投入使用， 均为企业自建房。
主要房屋建筑物概况如下： 一车间：两层，建筑面积1313.28平方米，建筑总高度8.5米，采用预 制方桩基础，钢、排架结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级， 火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，设计使用年限为50年。
砌砖墙体 为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上 墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线， 外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷材。
地面为150厚碎石垫层 及150厚C20砼不发火地坪，顶棚板底防腐涂料平顶，内墙面为白色乳胶漆 粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色 透明玻璃。
二、三车间：一层，占地面积882.09平方米，建筑面积882.09平方米， 建筑总高度10.65米，采用预制方桩基础，钢、排架结构，抗震烈度设防为
6 度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，设计 使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5 水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆 防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷 材。
地面为150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚板底防腐涂料 平顶，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防 火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
四车间：一层，占地面积1334.30平方米，建筑面积1018.78平方米， 北京中企华资产评估有限责任公司 39 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 建筑总高度14米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷材。
地面为150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚为乳胶漆平面，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径120UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
办公楼：建筑等级三级，二层，占地面积320平方米，建筑面积625.43平方米，建筑总高度7.8米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度四级，结构安全等级为二级，火灾危险性为丙类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上非承重墙及内隔墙采用Mu10轻骨料混凝土砌块与Mu5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆。
内楼地面为瓷砖铺面，一楼大厅大门为玻璃门。
上人楼梯一部，楼梯踏步铺设花岗岩板材、不锈钢扶手及栏杆；窗均为塑钢窗，白色透明玻璃；上人、不上人屋面做复合丙纶防水卷材及挤塑泡沫保温隔热板，坡屋面为樱瓦。
食堂（辅房）：建筑等级三级，二层，占地面积340平方米，建筑面积664.29平方米，建筑总高度7.8米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度四级，结构安全等级为二级，火灾危险性为丙类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上非承重墙及内隔墙采用Mu10轻骨料混凝土砌块与Mu5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆。
内楼地面为瓷砖铺面，一楼大厅大门为玻璃门。
上人楼梯一部，楼梯踏步铺设花岗岩板材、不锈钢扶手及栏杆；窗均为塑钢窗，白色透明玻璃；上人、不上人屋面做复合丙纶防水卷材及挤塑泡沫保温隔热板，坡屋面为樱红瓦。
北京中企华资产评估有限责任公司 40 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 配电间：一层，占地面积153.69平方米，建筑面积153.69平方米，建筑总高度7.1米，采用预制方桩基础，混合结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷材。
地面为混凝土防水地面，顶棚为乳胶漆平面，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
原料库：一层，占地面积737.49平方米，建筑面积737.49平方米，建筑总高度7.6米，采用预制方桩基础，钢、钢混结构（屋顶为预制钢筋混土凝屋架及屋面板，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做三层SBS改性沥青防水卷材。
地面为150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚板底防腐涂料平顶，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
2.权属状况评估范围内的房屋共计20项，至评估基准日均已办理房屋所有权证，证载房屋所有权人均为张家港亚细亚化工有限公司，建筑面积合计9,716.73平方米。
3.房屋建筑物现状经评估人员现场勘察确认委估房产状况如下：结构部分：房产基础有足够承载力，无不均匀沉降；承重构件均有足够承载力，无弯曲变形等现象；承重墙体坚固，无裂缝；屋面无明显渗漏现象且隔热层完好；地面平整无明显磨损。
装修部分：门窗基本完整，开关灵活， 北京中企华资产评估有限责任公司 41 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 五金完整；内外墙体、顶棚平整、基本完好。
设备部分：各类管道畅通度较 好；电气线路装置一般、绝缘性能一般；通风现状较好。
经评估人员现场勘察确认委估房产存在的问题均不影响其正常使用，故 确认委估房产均能正常使用。
4.账面原值的构成 评估范围内自建的房屋建筑物账面原值主要包括建安造价、设计费、勘 察费、贷款利息以及其他分摊的费用。
5.房屋建筑物占用的土地情况 评估范围内的房屋建筑物占用的土地使用权共2宗，面积合计40427.7平 方米，均已办理《国有土地使用证》，证载土地使用权人为张家港亚细亚化 工有限公司，均已纳入本次评估范围。
6.房屋建筑物类资产折旧政策 企业目前房屋建筑物类资产折旧政策如下： 类别 折旧年限 预计净残值率 房屋建筑物 35 5% 构筑物 35 5% 年折旧率
2.71%2.71% (三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)核对原始资料 将企业提供的房屋产权证以及有关工程图纸、工程造价决算书等资料， 与企业填报的房屋建筑物申报评估明细表进行了核对，对申报表中的错误、 漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(2)现场勘察与核实 根据经过初步核对的申报评估明细表，评估人员对评估范围内的房屋建 筑物进行了现场勘察核实，对于房屋建筑物重点勘察其用途、层数、结构特 征、内外装饰、附属设施设备等情况，对于构筑物重点勘察结构特征、材质 以及有关尺寸数据等，同时向企业有关人员了解房屋建筑物日常维护情况， 是否有腐蚀、过火、水灾浸泡、被撞击等异常毁损情况，根据现场了解的各 房屋建筑物完损状况进行了现场记录。
北京中企华资产评估有限责任公司 42 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
(3)市场调查
根据评估需要，评估人员通过市场调查，获取当地现行的工程概(预)算定额和各项取费费率标准及相关政策性文件等资料，了解本地区主要建筑材料现行市场价格和工程造价信息。
(4)完善申报评估明细表根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行查验，查验内容包括所有权人、建筑面积、结构类型、建成时间等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。
2.核实结果经核实并提请企业修改完善后，房屋建筑物类资产申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法评估范围内的房屋建筑物类资产均为自建，主要为工业用房及配套附属设施，由于当地类似房屋建筑物的租、售实例极少，不适宜采用市场法和收益法评估，因此本次评估采用成本法。
房屋建筑物评估中的成本法是指求取待估房屋建筑物在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算待估房屋建筑物的客观合理价格或价值的方法。
根据本项目的性质和特点，本次评估采用房地分估。
成本法计算式如下：评估值=重置成本×成新率
1.重置成本的确定
(1)对于大型、价值高、重要的房屋建筑物重置成本=建筑安装综合造价+前期费用及其他费用+资金成本①建筑安装综合造价的确定根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项法测算出 北京中企华资产评估有限责任公司 43 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建筑安装综 合造价。
②前期费用和其他费用的确定 根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费 用。
本项目计取的前期费用及其他费用项目及取费基数如下表： 1建设单位管理费 1.26%建安工程财政部财建[2002]394号 2勘察设计费 3.28%建安工程国家计委、建设部计价格[2002]10号 3工程监理费 2.42%建安工程发改价格[2007]670号 4招标代理服务费 0.35%建安工程国家发改委发改办价格[2003]857号 5可行性研究费 0.80%建安工程国家计委计价格[1999]1283号 6环境影响评价费 0.09%建安工程国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号 小计 8.20% 8新型墙体材料专项费 9散装水泥专项基金11白蚁防治费小计 10元/平方米 2元/平方米 2.3元/平方米14.3元/平方米 建筑面积建筑面积建筑面积 苏财综[2008]43号苏财综[1999]69号苏建房[2000]466号 合计 工程造价×8.2%+建筑面积×14.3元/平方米 ③资金成本的确定 根据该项目的总体建设规模，参考《全国统一建筑安装工程工期定额》， 其合理建设工期约为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在 建设期均匀投入为假设计算资金成本。
(2)对于价值量小、结构简单的建(构)筑物主要采用单位比较法确定其重 置单价。
2.成新率的确定
(1)对于大型、价值高、重要的房屋建筑物采用综合成新率法确定其成新 率，其计算公式如下： 综合成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40% 其中： 北京中企华资产评估有限责任公司 44 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% 评估中采用的主要建(构)筑物的经济耐用年限见下表： 序号 结构类型 生产性
(年) 非生产性(年)
1 钢结构 50 55
2 钢筋砼结构 50 60
3 砖混结构 40 50 4围墙、沟、池等主要构筑物 30 勘察成新率：根据房屋建筑物的结构特点，将影响房屋建筑物新旧程度 的主要因素分为若干部分，其中房屋分为结构(基础、墙体、承重构件、屋面 等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设备(水卫、电照等)三大部分，综 合考虑各部分的重要程度及造价比例等因素确定权重，参考《房屋完损等级 评定标准》，结合现场勘察实际现状确定各分项评估完好值，在此基础上打 分并计算得出勘察成新率。
(2)对于对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要采用年限法确定成 新率，计算公式如下： 成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% (五)典型案例 案例
1：四车间 明细表序号：固定资产—房屋建筑物评估明细表(表4-6-1)序号
7 账面原值：1,490,988.32元 账面净值：1,337,540.87元
1.房屋概况已办理房屋所有权证《张房权证乐字第0000121245号》，建成于2008年，单层，占地面积1334.30平方米，建筑面积1018.78平方米，建筑总高度14米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷 北京中企华资产评估有限责任公司 45 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 材。
地面为
150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚为乳胶漆平面， 内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径120UPVC塑料管。
大门为防火门， 窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
2.重置成本的确定
(1)建筑安装综合造价单价 根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘察所掌握的 房屋工程特征、技术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行 的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项 法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建 筑安装综合造价单价。
该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的 施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。
测算过程如下表： 序号
1234 5 6789101112 项目基础工程砌筑工程钢筋砼及钢筋工程门窗工程 内外装饰工程 电气工程给排水、消防工程 其他工程措施项目费 规费税金合计 金额单位：元/平方米 工程特征 单方造价 土石方、钢筋砼独立桩承台、预制方桩基础空心砖 现浇柱、梁、钢屋顶钢质防火门；塑钢窗混凝土防火地坪；内墙面乳胶漆粉刷、天棚涂防腐涂料；外墙白色晴雨漆电气照明、防雷接地等钢塑给水管、UPVC排水管、消防栓屋面防水、保温、隔热及其他模板、垂直运输、脚手架 183.1826.64445.852.3 284.865 86.89536.98 84124.0331.5346.721,402.94
(2)前期费用及其他费用 序号123456 项目建设单位管理费勘察设计费工程监理费招标代理服务费可行性研究费环境影响评价费 取费基数建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价 单位：元/平方米 费率 计算值 1.26% 17.68 3.28% 46.02 2.42% 33.95 0.35% 4.91 0.80% 11.22 0.09% 1.26 北京中企华资产评估有限责任公司 46 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 7
新型墙体材料专项费8白蚁防治费9新型墙体材料专项费8合计 建安面积建安面积建安面积 10.002.002.30 10.002.002.30 129.34 则前期费用及其他费用合计为129.34元/平方米。
(3)资金成本 根据该项目的总体建设规模，参考《全国统一建筑安装工程工期定额》， 其合理建设工期约为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在 建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(建筑安装综合造价+前期费用和其他费用)×6.4%×2×1/2 =(1,402.94+129.34)×6.4%×2×1/2 =98.07(元/平方米)
(4)重置单价 重置单价=建筑安装综合造价+前期费用及其它费用+资金成本 =1,402.94+129.34+98.07 =1,630.35(元/平方米)
(5)重置成本 重置成本=重置单价×建筑面积 =1,630.35×1018.78 =1,660,970.00
元（取整到十位）
3.综合成新率的确定
(1)年限法成新率的确定 该厂房为钢、钢混结构生产性用房（轻度腐蚀），经济耐用年限为35年， 该厂房至评估基准日已使用3.3年。
年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% =(35-3.3)/35×100% =91%
(2)勘察成新率的确定 根据该房屋的结构特点，将影响房屋新旧程度的主要因素分为结构(基 北京中企华资产评估有限责任公司 47 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设备(水 卫、电照等)三大部分，综合考虑各部分的重要程度及造价比例等因素确定权 重，参考《房屋完损等级评定标准》，结合现场勘察实际现状确定各分项评估 完好值，在此基础上打分并计算得出现场勘察成新率。
勘察成新率打分表如 下： 序项权
号目重 项目 标准分 评定分 评定说明
1 基础 25 23有足够承载力,没有超过允许范围的不均匀沉 降 承重构 2结80% 件 25 3构 墙体 15 23 节点牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐蚀 13 无风化、裂缝
4 屋面 20 18 不渗漏、排水畅通
5 其他 15 14 整体面层完好
A 小计 100 91 (1+2+3+4+5)×权重(80%)=73%
1 门窗 20 17 完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全
2 外墙面 30 27 3
装10%内墙面2017 饰
4 天棚 15 13 完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝完整牢固，无破损 完整牢固，无空鼓、裂缝、剥落的现象
5 楼地面 15 12 完整牢固
B 小计 100 86 (1+2+3+4+5)×权重(10%)=9%
1 水卫 20 17 上下水畅通、无渗漏 2
设10%电气2018 3备 消防 30 26 线路装置完好牢固，绝缘良好设备完好无堵漏、使用正常
4 其他 30 24 使用正常
C 小计 100 85 (1+2+3+4)×权重(10%)=9% 勘察成新率 (A+B+C)=91%
(3)综合成新率的确定 综合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60% =91%×40%+91%×60% =91%
4.评估值的确定 评估值=重置成本×成新率 =1,660,970×91% =1,511,483.00(元) 北京中企华资产评估有限责任公司 48 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 案例
2：办公楼 明细表序号：固定资产—房屋建筑物评估明细表(表4-6-1)序号
3 账面原值：906,512.14元 账面净值：813,217.12元
1.房屋概况 已办理房屋所有权证《张房权证乐字第0000121245号》，建成于2008 年，建筑等级三级，二层，占地面积320平方米，建筑面积625.43平方米， 建筑总高度7.8米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设 防为6度四级，结构安全等级为二级，火灾危险性为丙类，建筑耐火等级为 二级，结构合理使用年限为50年。
地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆 砌筑，地坪以上非承重墙及内隔墙采用Mu10轻骨料混凝土砌块与Mu5混合砂 浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆。
内楼地面为瓷砖铺面，一楼大厅大门为玻璃门。
上人楼梯一部，楼梯踏步铺 设花岗岩板材、不锈钢扶手及栏杆；窗均为塑钢窗，白色透明玻璃；上人、 不上人屋面做复合丙纶防水卷材及挤塑泡沫保温隔热板，坡屋面为樱瓦。
2.重置成本的确定
(1)建筑安装综合造价单价 根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘察所掌握的 房屋工程特征、技术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行 的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项 法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建 筑安装综合造价单价。
该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的 施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。
测算过程如下表： 序号 1
234 项目 基础工程砌筑工程钢筋砼及钢筋工程门窗工程 金额单位：元/平方米 工程特征 单方造价 土石方、钢筋砼独立桩承台、现浇钢筋砼独立基础加气砼砌块、空心墙现浇柱、梁、板 防火门、镶板门；塑钢窗 121.3687.27450.79122.36 北京中企华资产评估有限责任公司 49 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
5 内外装饰工程花岗岩地面砖；内墙面、天棚刷乳胶漆；外墙涂料234.71
6 电气工程 电气照明、防雷接地等 58.17 7给排水、消防工程 PPR管给水、UPVC管排水 36.11
8 其他工程 屋面防水、保温、隔热及其他 78.24
9 措施项目费 模板、垂直运输、脚手架 122.82 10 规费 31.22 11 税金 46.27 12 合计 1389.32
(2)前期费用及其他费用 序号 项目 1
建设单位管理费 2勘察设计费 3工程监理费 4招标代理服务费 5可行性研究费 6环境影响评价费 7新型墙体材料专项费 8白蚁防治费 9新型墙体材料专项费 10合计 取费基数建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安面积建安面积建安面积 费率1.26%3.28%2.42%0.35%0.80%0.09%10.002.002.30 计算值17.5145.5733.624.8611.111.25 1022.3128.22 则前期费用及其他费用合计为128.22元/平方米。
(3)资金成本 根据该项目的总体建设规模，参考《全国统一建筑安装工程工期定额》， 其合理建设工期约为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在 建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(建筑安装综合造价+前期费用和其他费用)×6.4%×2×1/2 =(1,389.32+128.22)×6.4%×2×1/2 =97.12(元/平方米)
(4)重置单价 重置单价=建筑安装综合造价+前期费用及其它费用+资金成本 =1,389.32+128.22+97.12 =1,614.66(元/平方米)
(5)重置成本 重置成本=重置单价×建筑面积 北京中企华资产评估有限责任公司 50 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 =1,614.66×625.43 =1,009,860.00
元（取整到十位）
3.综合成新率的确定
(1)年限法成新率的确定 该办公楼为钢混结构非生产性用房，经济耐用年限为60年，该厂房至评 估基准日已使用3.3年。
年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% =(60-3.3)/60×100% =94%
(2)勘察成新率的确定 根据该房屋的结构特点，将影响房屋新旧程度的主要因素分为结构(基 础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设备(水 卫、电照等)三大部分，综合考虑各部分的重要程度及造价比例等因素确定权 重，参考《房屋完损等级评定标准》，结合现场勘察实际现状确定各分项评估 完好值，在此基础上打分并计算得出现场勘察成新率。
勘察成新率打分表如 下： 序项权
号目重 项目 标准分 评定分 评定说明
1 基础 25 24有足够承载力,没有超过允许范围的不均匀沉 降 承重构 2结80% 件 25 3构 墙体 15 23 节点牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐蚀 13 无风化、裂缝
4 屋面 20 18 不渗漏、排水畅通
5 其他 15 14 整体面层完好
A 小计 100 92 (1+2+3+4+5)×权重(80%)=74%
1 门窗 20 19 完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全
2 外墙面 30 28 3
装10%内墙面2019 饰
4 天棚 15 14 完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝完整牢固，局部有污损 完整牢固，无空鼓、裂缝、剥落的现象
5 楼地面 15 14 完整牢固
B 小计 100 94 (1+2+3+4+5)×权重(10%)=9% 1
设10%水卫3534 2备 电气 40 38 上下水畅通、无渗漏线路装置完好牢固，绝缘良好 北京中企华资产评估有限责任公司 51 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
3 消防 15 14
4 其他 10
9 C 小计 100 95 勘察成新率 设备完好无堵漏、使用正常
正常 (1+2+3+4)×权重(10%)=10%(A+B+C)=93%
(3)综合成新率的确定 综合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60% =94%×40%+93%×60% =93%
4.评估值的确定 评估值=重置成本×成新率 =1,009,860×93% =939,170.00
(元) (六)评估结果
1.房屋建筑物类资产评估结果 项目 账面原值账面净值评估原值 合计 26,196,363.04 0.0029,283,556.00 房屋建筑物 13,162,989.55 0.0014,642,440.00 构筑物及其他辅助设施13,033,373.49 0.0014,641,116.00 评估净值26,152,763.0013,131,112.0013,021,651.00 原值增值率11.7811.2412.34 净值增值率12.6614.4310.93
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因 房屋建筑物类资产评估原值与账面原值相比，增值主要原因有：
(1)自建房屋大部分建筑物于2008年前建成，近几年由于建筑成本，特 别是材料费、人工费的上涨造成评估增值；
(2)原建设过程中，投入大量自有资金，所负担的资金成本较低，本次评 估按正常水平估算投资所需的资金成本，造成评估增值；
(3)本次评估按房屋建筑物的经济耐用年限确定综合成新率，建筑物耐用 年限较企业会计折旧上的年限相比为长，故造成评估增值。
四、无形资产──土地使用权评估技术说明 (一)评估范围 北京中企华资产评估有限责任公司 52 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 评估范围内的土地使用权共
2宗，原始入账价值4,790,801.00元，账面 价值4,289,356.11元，未计提减值准备。
(二)土地使用权概况 土地使用权登记状况见下表： 序号宗地名称 土地证号 使用权人 1亚细亚(一) 张国用（2011）第0400003号 张家港亚细亚化工有限公司 2亚细亚(二) 张国用（2010）第0400006号 张家港亚细亚化工有限公司 证载用途使用权类型面积(m2) 工业 出让 13,313.30 工业 出让 27,114.40 土地权利状况及利用现状见下表： 序号 宗地名称 剩余使用年限 他项权利 实际开发程度 1亚细亚(一)43.7 抵押 五通一平 2亚细亚(二)45.4 抵押 五通一平 土地利用现状 宗地上共9幢建筑物，合计3278.19平方米宗地上共11幢建筑物，合计6438.54平方米 各宗地地价定义见下表： 序号宗地名称设定剩余使用年限1亚细亚(一)43.72亚细亚(二)45.4 设定用途 工业工业 设定开发程度 五通一平五通一平 设定容积率 0.250.24 设定使用权类型 出让出让 (三)核实方法、过程和结果
1.核实方法和过程
(1)核对原始资料 将企业提供的土地证、出让合同等资料，与企业填报的土地使用权申报 评估明细表进行了核对，核实使用权人、证载用途、土地面积、使用权类型、 剩余使用年限等数据，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请 企业进行必要的修改和补充。
(2)现场勘察与核实 根据经过初步核对的申报评估明细表，评估人员对评估范围内的土地使 用权进行了现场勘察核实，了解宗地的位置、四至、地块大小、宗地形状、 利用现状及微观区位条件并行了现场记录，同时了解地上建筑物的情况。
(3)市场调查 根据评估需要，评估人员通过市场调查，了解了当地政府公布的有关征 北京中企华资产评估有限责任公司 53 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费平均水平、类似土地市场交易
信息等有关资料，取得土地评估的计价依据。
(4)完善申报评估明细表根据现场勘察与核实结果进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料对评估范围内土地使用权的权属资料进行查验，主要核实使用权人、使用权类型、土地面积等内容。
2.核实结果经核实并提请企业修改完善后，土地使用权申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符，地上建筑物均已纳入本次评估范围。
(四)评估方法通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
评估方法的选择应根据评估对象的特点、具体条件和项目的实际情况，结合评估对象所在区域的土地市场情况和评估师收集的有关资料，分析、选择适宜于评估对象土地使用权价格的方法。
评估范围内单独评估的土地使用权为工业用地，评估人员通过综合分析，确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法，选择上述两种方法的理由如下：
1.由于评估范围内的土地为工业用地，当地没有成熟的工业用地的租赁市场，难以准确测算待估宗地的土地客观收益，不宜采用收益还原法评估；
2.由于近期与待估宗地类似的土地交易案例极少，不宜采用市场比较法评估；
3.待估宗地为工业用地，不属于房地产开发项目，且在待估宗地同一供求圈范围内，类似工业房地产的租售案例极少，难以准确估算开发完成后房地产总价，不宜采用剩余法评估；
4.张家港市公布了2008年基准地价并建立了地价修正体系，并且待估宗地在基准地价覆盖范围内，因此可采用基准地价系数修正法； 北京中企华资产评估有限责任公司 54 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
5.当地土地取得费、土地开发费等成本资料可调查取得或可通过合理估算
确定，因此可采用成本逼近法。
(五)典型案例案例：亚细亚(一)
1.地价影响因素分析
(1)一般因素一般因素是影响城市地价总体水平的社会、经济政策和自然因素，包括地理位置、人口与行政区域、自然条件、城市性质和规划、社会经济状况和房地产市场等。
①地理位置张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，距上海98公里；西接江阴、常州，距南京200公里，是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。
②行政区划与人口张家港市辖8个镇：杨舍镇、塘桥镇、金港镇、锦丰镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇、现代农业示范园区（原常阴沙农场）。
全市总面积999平方公里，户籍人口89.8万。
③自然条件Ⅰ.气候条件风况：年常风向南南东及东南东，强风向东南东及东南，年平均风速3.8米/秒，最大风速20米/秒，强风影响作业年平均为8.4天。
降水：年平均降水量1000毫米左右，雨水集中在4～9月，7月份降水最多，约占全年降水量的15%。
雾况：年平均雾日28.7天，但雾气较淡，持续时间较短，一般在上午9时消失。
气温：年平均气温15.2℃，最高气温38℃，最低气温14.2℃。
冰况：港口地处温带，冬季无冰冻。
北京中企华资产评估有限责任公司 55 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 Ⅱ.地形地貌张家港市北宽南窄，呈三角形。
古长江岸线把境内陆地分为南北两部分，南部属老长江三角洲的古代沙嘴区，散落着零星山丘；北部属新长江三角洲，由数十个沙洲积涨连接而成。
张家港全境地势平坦，河港纵横，有大小河道6033条,总长4477.3公里，平均每平方公里陆地有河道5.71公里，是典型的江南水乡。
④城市性质与规划张家港先后荣获联合国人居奖、全国文明城市、国家生态市、全国环境保护模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国文化先进市、全国双拥模范城四连冠、中国人居环境奖、全国县域经济百强县市第三名等近百项国家级荣誉称号。
城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市。
城市定位：长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。
市域空间规划：规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。
“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。
“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。
“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里。
⑤社会经济状况及房地产市场张家港是位于长江三角洲腹地的一座新兴港口工业城市，全市2010实现地区生产总值1600亿元，同比增长14.1%；地方一般预算收入116.06亿元，增长10.5%；全社会固定资产投资445.9亿元，增长22.7%；工业总产值4700.9亿元，增长17.5%；工业产品销售收入4650.2亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入年均分别增长12.2%和11.4%，达到3.04万元和1.44万元。
城镇登记失业率始终控制在3%以内。
城镇职工社保参保人 北京中企华资产评估有限责任公司 56 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 数增加20.14万，参保率达99.5%。
城乡低保标准分别提高150元和170元。
新增经济适用房25万平方米，投入住房公积金50.5亿元。
社会消费品零售总额年均增长21.9%，每百户拥有私家车31辆。
累计投入市级财政资金42.6亿元，建办实事工程95项。
全市基本形成了以工业为主体，规模经济、民营经济和外向经济“三足鼎立”的混合型经济发展新格局，形成了冶金、机电、化工、纺织、粮油食品、建材等优势产业。
(2)区域因素区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
①区域位置待估宗地位于张家港乐余镇东沙村（化工园），在张家港乐余镇，根据张家港市乡镇土地级别基准地价，待估宗地土地级别属于乐余镇三级工业用地，其作为工业用地，其级差收益和总体价格水平在同级同类用地中处于较优区域。
②基础设施状况待估宗地地所处区域的供水由城市自来水公司供水，供水保证率较高，排水连接市政排污管网；供电由市供电局供应，供电保证率较高；区域内通讯与市政通讯网相连，市话普及率高，通讯线路畅通。
基础设施整体条件较优，已达“五通”，基本能够满足用地需要。
③环境条件区域环境质量属该地区轻度污染区，主要污染物为噪音污染及车辆排放的尾气。
该区域整体环境质量较好，对地价无明显影响。
④交通条件宗地所在区域内主要由交通型主干道港丰公路、妙丰公路、永钢大道、常福路等主要道路构成交通网络，道路通达度较高；宗地距长途汽车站约30公里，距港口约10公里，对外交通较为便捷。
⑤产业集聚规模待估宗地所处的工业区内有较多同类工业企业用地，如东沙合成化工、 北京中企华资产评估有限责任公司 57 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 联泰科技、东信化工、顺昌化工等，已形成一定的聚集规模。
(3)个别因素个别因素是指与宗地直接相关的自然条件、基础设施条件、土地权利状 况、规划条件等。
宗地位置：宗地位于张家港乐余镇东沙村，东邻七干河、西邻工业区道 路、南临本公司用地、北临农田。
宗地面积、形状：宗地面积13,313.30平方米(合19.97亩)，形状呈规 则，对建设布局无影响。
地质条件：地质状况较稳定，地基承载力对工程建设基本无影响。
地势坡度：宗地地势平坦。
基础设施条件：宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通 讯)，供水、供电等基础设施保障率98%以上。
交通条件：宗地临常福路等，建新南路双向四车道，工业区外有港丰公 路、妙丰公路、永钢大道等，通较便捷度高。
土地权利状况：土地所有权为国家所有，张家港亚细亚化工有限公司以 出让方式取得土地使用权，证载使用权终止日期为2054年12月29日，证载用途为工业。
评估设定用途为工业，设定剩余使用年限为44.3年(至2054年12月29日)，设定无他项权利限制。
利用条件：宗地证载用途为工业，目前地上建有9幢房屋建筑物，建筑面积合计约3278.19平方米，现状容积率0.25。
土地开发程度：待估宗地实际开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)，估价设定开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)。
2.评估测算过程经分析，本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法对待估宗地进行评估，评估测算过程如下。
(1)基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地 北京中企华资产评估有限责任公司 58 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进 行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
基本计算公式如下： V
Vb1KiKj 式中：V──土地使用权价格； Vb──待估宗地对应的基准地价； Ki──宗地因素修正系数； Kj──估价期日、容积率、土地使用年期、土地开发程度等其他修正系数。
①基准地价的确定 根据张家港市人民政府于2008年10月7日发布的《张家港市乡镇土地 级别基准地价》，待估宗地所处区域为乐余镇三级工业用地，对应的基准地价 为330元/平方米，宗地地价修正幅度-9%～12%。
该基准地价设定土地开发程 度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水、宗 地红线内场地平整)，土地使用年限为50年，标准容积率为1.0，基准日为 2008年1月1日。
②宗地因素修正系数的确定 Ⅰ.编制宗地因素说明表及修正系数表 参考《城镇土地估价规程》结合现场勘查，按照对待估宗地的影响程度， 编制宗地因素条件说明表及修正系数表。
影响因素
优劣程度 对外交通便利度区域因素交通便捷度 宗地因素条件说明表 优 较优 一般 较劣 劣 距离高速公路入口或火车站 ≤1公里 周边有多条主、次干道， 交通便利 距离高速公路入口或火车站 ≤3公里 周边有主干道，交通较便 利 距离高速公路入口或火车站 ≤5公里周边有多条次干道，交通基本满足通行要 求 距离高速公路入口或火车站 ≤8公里 周边仅有支干道，交通较不 便利 距离高速公路入口或火车站 >8公里周边无支干道以上级别道路，交通不便 利 北京中企华资产评估有限责任公司 59 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 产业聚集规模 基础设施保证度 环境优劣度 规划条件 所临道路等级 宗地面积
个别因宗地形状素 地形坡度 地质状况 优劣程度影响因素 对外交通便利度区交通便捷度域产业聚集规模因基础设施保证度素环境优劣度 规划条件个所临道路等级别宗地面积因宗地形状 位于工业区内，区内集聚 规模明显 供水、供电、排水等基础设 施保证率≥98% 基本无污染，周边有大型公园或休闲广场 规划条件有利于工业用地的 使用 临接交通型主干道 宗地大小非常适合其土地利 用类型土地形状规则，对土地利用无影响 地势平坦 地质状况良好，有利于工 程建设 位于工业区内，区内集聚 规模一般 供水、供电、排水等基础设 施保证率98%～95%轻度空气、噪音污染，周边有大型公园或休闲广场规划条件较有利于工业用地的使用临接交通型次干道或混合型主干道宗地大小较适合其土地利用 类型土地形状较规则，对土地利用基本无影响 坡度≤5° 地质状况较好，较有利于 工程建设 位于工业区内，区内集聚规模尚未形成或位于工业区外但周边已形成集聚规模供水、供电、排水等基础设 施保证率90%～95%一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园或绿地 位于工业区外，周边有一定集聚规模 供水、供电、排水等基础设 施保证率80%～90% 空气、噪音、水污染较严重 规划条件对宗地利用无影响 规划条件不利于工业用地的 使用 临接交通型次干道或其它类 型次干道 临接支干道、支路等 宗地大小适合其土地利用类 型土地形状不规则，但对土地利用影响不大5°＜坡度≤ 10°地质状况一般，对工程建设基本无影响 宗地相对土地利用类型偏大 或偏小土地形状不规则，对土地利用有一定影响10°＜坡度≤ 20°地质状况较差，对工程建设有一定影响 宗地因素修正系数表 位于工业区外，无集聚规 模 供水、供电、排水等基础设施保证率≤ 80% 严重空气、噪音、水污染 规划条件制约工业用地的使 用 临接小巷或不临街 宗地大小不适合其土地利用 类型土地形状不规则，对土地利用影响严重 坡度＞20° 地质状况差，严重影响工程 建设 优 较优 一般 较劣 劣 0.81 0.41
0 -0.3 -0.61 1.3 0.65
0 -0.49 -0.98 1.93 0.96
0 -0.72 -1.44 2.93 1.46
0 -1.1 -2.2 0.61 0.31
0 -0.23 -0.46 1.01 0.51
0 -0.38 -0.76 1.26 0.63
0 -0.47 -0.95 0.51 0.26
0 -0.19 -0.38 0.51 0.26
0 -0.19 -0.38 北京中企华资产评估有限责任公司 60 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 素
地形坡度地质状况 0.38 0.19
0 -0.14 -0.28 0.75 0.37
0 -0.28 -0.56 Ⅱ.宗地因素修正系数 通过分析待估宗地的宗地因素，确定宗地因素修正系数如下表： 优劣程度
影响因素 对外交通便利度交通便捷度区产业聚集规模域基础设施保证度因素环境优劣度 规划条件所临道路等级个宗地面积别宗地形状因素地形坡度地质状况 合计 宗地因素修正系数表 待估宗地指标值 距离高速公路入口或火车站>8公里周边有多条主、次干道，交通便利位于工业区内，区内集聚规模明显供水、供电、排水等基础设施保证率≥98%一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园 或绿地规划条件有利于工业用地的使用 临接交通型主干道宗地大小非常适合其土地利用类型土地形状规则，对土地利用无影响 地势平坦地质状况一般，对工程建设基本无影响 指标优劣度 劣优优优 一般 优优优优优一般 修正系
3
一、评估对象与评估范围内容................................................................................................
二、实物资产的分布情况及特点............................................................................................
四、企业申报的表外资产的类型、数量................................................................................
10
一、资产核实人员组织、实施时间和过程..........................................................................
二、影响资产核实的事项及处理方法..................................................................................
三、核实结论..........................................................................................................................
12
一、流动资产评估技术说明..................................................................................................
二、设备类资产评估技术说明..............................................................................................
三、房屋建筑物类资产评估技术说明..................................................................................
六、递延所得税资产评估技术说明......................................................................................
七、流动负债评估技术说明..................................................................................................
87
一、评估对象..........................................................................................................................
二、收益法应用前提分析......................................................................................................
三、收益预测的尽职调查......................................................................................................
四、收益预测的假设条件......................................................................................................
五、企业经营、财务分析......................................................................................................
六、收益模型的选取..............................................................................................................
七、测算过程..........................................................................................................................
八、评估结果的确定............................................................................................................
109
一、评估结论........................................................................................................................
1 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第一部分关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供委托方、业务约定书约定的其他报告使用者以及相关监管机构和部门使用。
除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
北京中企华资产评估有限责任公司
1 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写，并由法定代表人(或授权人)签字，加盖公章，详细内容见附件一：《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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2 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第三部分
评估对象和评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容 本项目评估对象为张家港亚细亚化工有限公司的股东全部权益。
评估范 围包括张家港亚细亚化工有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、固定 资产(房屋建筑物、机器设备)、土地使用权、专有技术、流动负债等。
在评 估基准日
2011年4月30日，各类资产、负债的账面金额如下表： 项目 流动资产非流动资产其中：长期股权投资 投资性房地产固定资产在建工程无形资产 其中：土地使用权其他非流动资产资产总计流动负债非流动负债负债总计净资产 金额单位：人民币万元 账面价值 6,932.715,695.31 0.000.005,244.140.00428.94428.9422.2412,628.028,026.040.008,026.044,601.98 纳入评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致。
上述账面值业经 福建华兴会计师事务所审计并出具标准无保留意见审计报告。
二、实物资产的分布情况及特点 清查范围内的实物资产主要为存货(原材料、在库周转材料、在产品、库
存商品)、房屋建筑物类资产、设备类资产、土地使用权等，实物资产主要分布在位于张家港市乐余镇的张家港亚细亚化工有限公司的厂区内。
各类实物资产的特点如下： 北京中企华资产评估有限责任公司
3 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 (一)存货
存货包括原材料、在库周转材料、在产品、库存商品。
1.原材料：主要是库存的原材料和辅助材料，如合成樟脑粉、右苯甘氨酸、脲甘等，由于企业材料周转较快，库存的材料基本为近期购置。
2.在库周转材料：主要是库存的各种备品备件，主要分为机械、五金、电器、化工、劳保、包装物及辅助材料等。
在库周转材料基本为近期购置。
3.在产品：主要包括在产的5-甲基脲嘧啶、D-樟脑磺酸、DL-樟脑磺酸、尿嘧啶、拆分樟脑磺酸、DMPU等，在产品核算的内容主要是投入到产品生产中的原材料、自制半成品及生产费用。
4.库存商品是在评估基准日尚未实现销售的产成品，主要包括D-樟脑磺酸、尿嘧啶、DL-樟脑磺酸、十一氧代、溴代苯乙酸、氨基噻吩、L-樟脑磺酸、D-樟脑磺酸复盐等。
(二)设备类设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
1.机器设备机器设备主要是用于生产的相关设备，包括搪玻璃反应釜、不锈钢蒸馏塔节、硫酸储罐、接收罐、成品储罐、母液储罐、真空双锥干燥机、离心机、衬四氟耐腐蚀泵、消防系统、变压器等，以上设备陆续购置并启用于2007年—2011年间，少部分设备购置并启用于2002年—2007年间，目前设备尚能正常使用，根据在生产的产品划分主要有5-甲基脲嘧啶生产线、樟脑磺酸生产线及尿嘧啶生产线等。
主要机器设备概况如下：①5-甲基脲嘧啶生产线主要设备环合釜：8只（其中2000L6只、1000L2只），材质A3，釜内压力1.28Mpa，温度≤130℃；中和釜：2000L的4只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃； 北京中企华资产评估有限责任公司
4 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 离心机：型号1000，材质衬塑，数量2台；干燥机：型号2000L，材质搪玻璃，数量2只；溴化釜：2000L的6只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤130℃；降膜吸收塔：材质PP，数量4套；水析釜：6只（其中：2000L、3000L各3只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃；离心机：型号S-1000L，材质衬塑，数量4只；尾气吸收装置：材质PP，数量1套；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量4只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量2只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：8只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量4只；干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
②樟脑磺酸生产线樟脑磺酸分为DL樟脑磺酸、D樟脑磺酸(拆分)及L樟脑磺酸等。
I.DL樟脑磺酸生产线主要设备磺化釜：50只（其中2000L25只、3000L16只、5000L9只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤70℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量5台；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量2只； 北京中企华资产评估有限责任公司
5 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量1只； 结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：4只； 离心机：型号1000，材质衬塑，数量2只；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：2只；双锥干燥机：型号2000，材质搪玻璃，数量3只；II.D樟脑磺酸(拆分)生产线主要设备中和釜：3000L的2只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量9台；母液储槽一：型号30000L，数量12只，材质PP，槽内压力常压；母液储槽二：型号50000L，数量3只，材质不锈钢，槽内压力常压；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；D拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
D水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩结晶釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只； 北京中企华资产评估有限责任公司
6 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
III.L樟脑磺酸生产线主要设备离心机：型号1000，材质衬塑，数量7台；L拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量4只。
L精制釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
L水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只；干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
③尿嘧啶生产线主要设备环合釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；水析釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃，数量4只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量6台；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只； 北京中企华资产评估有限责任公司
7 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量4只； 压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量2只； 结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：8只； 干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
2.电子设备电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他办公用品等。
以上设备陆续购置并启用于2007年至2011年间，目前均可正常使用。
3.车辆评估范围内的车辆均属非营业性车辆，主要用于公务、运输等方面，包括轿车、普通客车等，陆续购置并启用于2005年以后。
目前车辆均可正常使用、维护保养状况良好。
除电动三轮车外其余车辆行驶证至评估基准日均在年检有效期内，证载所有人均为张家港亚细亚化工有限公司。
(四)房屋建筑物类评估范围内的房屋建筑物类资产主要位于江苏省张家港市乐余镇东沙街道东沙村张家港亚细亚化工有限公司的厂区内，其中房屋共20项，房屋建筑面积合计9,716.73平方米，截止至评估基准日均已取得房屋所有权证。
房屋建筑物的建筑结构有：钢结构、排架结构、钢混结构、砖混结构、简易钢结构等；构筑物主要为道路、围墙、污水池、地下储罐、罐区基础、设备基础、顶棚、车间内间隔房、厂区绿化等。
以上房屋建(构)筑物大多数于2006年—2007年间建成投入使用，均为企业自建房。
(五)土地使用权评估范围内的土地使用权共2宗，面积合计40,427.7平方米，均位于张家港亚细亚化工有限公司产区内，均已办理土地使用证，用途均为工业，使用权类型均为出让。
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8 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权，共
2项，账面价值4,289,356.11元，土地面积合计40427.7平方米；企业申报的账面未记录的无形资产为专有技术，共3项，分别为樟脑磺酸生产工艺、尿嘧啶生产工艺、5-甲基脲嘧啶生产工艺。
四、企业申报的表外资产的类型、数量 无。
五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 无。
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9 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第四部分资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 (一)资产核实组织工作及实施时间在接受委托后，评估机构成立了资产核实工作组，制定了资产核实方案，项目工作组分为房地产小组、设备小组、财务小组、损益类小组及综合小组共五个小组分别就企业的资产、负债及损益情况进行核实与调查。
资产核实与调查工作自2011年4月26日至2011年5月22日。
(二)资产核实主要过程
1.指导企业填报相关表格并准备资料指导被评估企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“申报评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集资产的权属证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2.初步审查企业提供的申报表及相关资料评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解评估范围内各类资产、负债的概况，然后审查资产评估申报表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项等现象。
3.现场核实与调查评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核对、函证、现场勘察、抽查、盘点等方式对各类资产及负债进行核实与调查。
非实物资产及负债核实内容主要包括资产或负债的形成过程和账面数据的准确性；实物资产核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、产权状况及其他影响价值的重要因素。
在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能的途径收集评估相关资料，包括相关权属资料、使用状况资料、相关市场信息等。
北京中企华资产评估有限责任公司 10 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
4.完善申报评估明细表根据现场核实结果，进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5.查验权属资料对评估范围内相关资产的法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。
二、影响资产核实的事项及处理方法 （一）评估范围内的部分管道、沟槽等构筑物由于埋藏于地下，无法勘察实物，本次评估通过查阅相关工程图纸、预决算书等资料的方式进行了核实。
(二)评估范围内的三项专有技术权属确认主要依据为委托方和被评估企业共同出具的《专有技术权属说明》。
(三)评估范围内的部分存货为危险化学品，无法勘察实物，本次评估通过查阅库存材料结转表等相关资料的方式进行了核实。
本次评估假设被评估单位申报的上述资产的数据真实、准确、完整。
三、核实结论 评估人员对列入评估范围内资产的核实工作是与被评估企业共同进行的，通过资产核实，经修改完善后，被评估企业提供的申报评估明细表与资产核实结果相符，账面值与经福建华兴会计师事务所审计后的基准日会计报表一致。
北京中企华资产评估有限责任公司 11 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 第五部分资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明 (一)评估范围 企业申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、 其他应收款、存货等科目。
上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 货币资金
应收票据应收账款预付账款其他应收款存货流动资产合计 科目名称 账面值 289,527.021,974,000.0013,118,274.26 715,891.13285,452.2352,943,981.8169,327,126.45 (二)各科目资产核实、评估的方法和结果
1.货币资金 货币资金由现金、银行存款及其他货币资金组成，账面价值289,527.02 元。
(1)现金 现金账面值16,133.29元，均为人民币，存放于企业财务部。
评估人员 在企业出纳员的陪同下，于2011年5月13日对库存现金进行了盘点，并采 取倒推方法推算基准日现金余额，同基准日的现金日记账和总账现金账户余 额进行核对，倒推公式如下： 基准日现金评估值=盘点日库存现金数+基准日至盘点日前现金支出数- 基准日至盘点日前现金收入数+截止盘点日付出未记账-截止盘点日收入未记 账 经核实，倒推推算结果与基准日账面值相符，未发现异常情况，则以核 实后账面值作为评估值，现金评估值为
16,133.29元。
北京中企华资产评估有限责任公司 12 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
(2)银行存款银行存款账面值177,393.73元，是企业存放在当地中国农业银行张家港市泗港支行、张家港市农村商业银行泗港支行、交通银行张家港市支行、中信银行张家港支行等处的人民币存款，共4个账户。
评估人员将银行存款的账面数额与银行对帐单进行了核对，同时向银行进行函证。
经核实，各银行账户账面记录准确，未发现影响净资产的未达账项事宜，则人民币存款以核实后的账面值作为评估值。
银行存款评估值为177,393.73元。
(3)其他货币资金其他货币资金账面值96,000.00元，核算内容为企业缴交至张家港市政府民工工资清欠办的工资预留户，评估人员将账面值与基准日银行对账单余额进行了核对，账户均准确无误，未发现异常情况，则以核实后账面值作为评估值。
其他货币资金评估值为96,000.00元。
2.应收票据应收票据账面值1,974,000.00元，核算内容为因销售产品而收到的不带息银行承兑汇票。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对；其次，核实了票据业务发生的真实性并抽查了部分票据，核对应收票据登记簿的有关内容；然后了解基准日后票据的承兑情况，确认票据所涉及的经济行为真实，金额准确，以核实后的账面值确认为评估值。
应收票据评估值为1,974,000.00元。
3.应收账款应收账款的核算内容为企业应收的销售货款，账面余额13,846,209.75元，已计提坏账准备727,935.49元，账面净额13,118,274.26元。
评估人员对应收账款中部分大额账户发出了询证函，对未函证或函证未回复的账户，评估人员执行了替代审验程序，通过核查相关记账凭证和原始凭证，查验现有合同及付款凭证等有关资料，分析了解债权的经济业务内容 北京中企华资产评估有限责任公司 13 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 与相关材料的勾稽情况和合理性，判断会计记录的准确性、账面债权金额的 存在性、真实性；通过分析了解债权催收、债权账龄和债务人的相关情况， 查对评估基准日后应收款的已收回情况，判断账面债权的可回收性。
经核实，评估人员了解到应收账款账龄主要为
1年以内，未发现有账实 不符等异常情况。
本次评估对于无确凿证据证明无法收回的款项，参考企业 及审计师计提坏账准备的方法对该部分应收款按账龄情况计提风险损失，从 而计算出应收账款的可回收金额。
坏账准备评估为零。
风险损失计提情况见 下表： 账龄 1
年以内1-2年2-3年 3年以上关联方往来款内部往来款 合计 账面余额 13,808,709.750.000.00 37,500.000.000.00 13,846,209.75 占总额比例 99.73%0.000.000.27%0.000.00100% 金额单位：人民币元 计提比例 风险损失 5% 690,435.49 10% 30% 100% 37,500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 727,935.49 经评估，应收账款评估值为
13,118,274.26元。
4.预付账款 预付账款账面值715,891.13元，核算内容为企业预付的变压器增容工程 款、代垫污水管道款及各类设备预付款等。
评估人员查阅了相关凭证，对各 款项的预付时间、预付原因等内容进行了具体地分析，并对大额预付款项进 行了函证，评估方法同应收账款。
通过分析，未发现账实不符的情况，预计 各预付款项均能收回相应资产或权利，则以核实后账面值作为评估值。
预付账款评估值为
715,891.13元。
5.其他应收款 其他应收款账面余额446,973.07元，已计提坏账准备161,520.84元， 账面净额为285,452.23，其核算内容为除销售商品和预付购货款以外应收的 款项，包括备用金、蒸气管道押金、税款专户等。
评估人员对其他应收款中部分大额账户发出了询证函，对未函证或函证 北京中企华资产评估有限责任公司 14 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 未回复的账户，评估人员执行了替代审验程序，通过核查相关记账凭证和原 始凭证，查验现有合同及付款凭证等有关资料，分析了解债权的经济业务内 容与相关材料的勾稽情况和合理性，判断会计记录的准确性、账面债权金额 的存在性、真实性；通过分析了解债权催收、债权账龄和债务人的相关情况， 查对评估基准日后应收款的已收回情况，判断账面债权的可回收性。
经核实，评估人员了解到其他应收款账龄主要为
1至5年，未发现有账 实不符等异常情况。
本次评估对于无确凿证据证明无法收回的款项，参考企 业及审计师计提坏账准备的方法对该部分应收款按账龄情况计提风险损失， 从而计算出应收账款的可回收金额。
坏账准备评估为零。
风险损失计提情况 见下表： 账龄 1
年以内1-2年2-3年3年以上关联方往来款内部往来款合计 账面余额 94,819.8081,030.70174,922.6096,200.00 0.000.00446,973.10 占总额比例 21.21%18.13%39.13%21.52% 0.000.00100% 金额单位：人民币元 计提比例 风险损失 5% 4,740.99 10% 8,103.07 30% 52,476.78 100% 96,200.00 0.00 0.00 0.00 0.00 161,520.84 经评估，其他应收款评估值为
285,452.23元。
5.存货
(1)存货的种类与金额 存货由原材料、在库周转材料、产成品、在产品四类构成四类构成，各 类存货的账面值如下表： 科目原材料在库周转材料产成品在产品 存货合计减：存货跌价准备 存货净额 金额单位：人民币元 账面值 3,633,830.981,687,470.6810,999,782.2436,622,897.9152,943,981.81 0.0052,943,981.81 北京中企华资产评估有限责任公司 15 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
(2)存货核实方法、过程及结果评估人员根据企业提供的存货清单，核实有关购置发票和会计凭证，了解存货的保管、内部控制制度，按照重要性原则对其进行了监盘和抽点并根据存货出入库记录倒推至基准日以核实账面数量，同时核实其是否存在残、次、冷、背等情况。
经核实，企业提供的存货申报表数量与核实结果基本相符，各存货保管良好，未发现有异常毁损。
(3)评估方法与结果①原材料原材料主要为企业外购的生产所需的材料、备品、备件等，主要包括醋酐、合成樟脑粉、甲醇钠、回收冰醋酸、右苯甘氨酸、苹果酸、脲甘等，原材料大多为基准日近期购入，账面值主要由材料购置费、运杂费等构成。
评估时以经核实后的数量并参考评估基准日近期市场价，考虑合理运输费用及合理损耗后计算确定评估值。
经评估，原材料评估值为3,633,830.98元。
②在库周转材料在库周转材料，是企业购入的各类五金、电器、劳保用品、包装物及其他达不到固定资产核算标准的各种用具、物品。
评估人员对在库周转材料进行了实地盘点，并审核了有关凭证及账簿，未发现不符事项。
在库周转材料大多为基准日近期购入，账面值主要由材料购置费、运杂费等构成。
评估时以经核实后的数量并参考评估基准日近期市场价，考虑合理运输费用及合理损耗后计算确定评估值。
经评估，在库周转材料评估值为1,688,521.01元。
③库存商品库存商品是在评估基准日尚未实现销售的产成品，主要包括D-樟脑磺酸、尿嘧啶、DL-樟脑磺酸、十一氧代、溴代苯乙酸、氨基噻吩、L-樟脑磺酸、D樟脑磺酸复盐等。
本次评估中采用售价倒算法，即以库存商品预计销售价格减去销售费用和经营税费并根据商品的适销程度确定扣除适当比例的净利润 北京中企华资产评估有限责任公司 16 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 后的余额作为评估值。
评估值计算公式： 评估值=某产品核实后的数量×该产品基准日不含税单价×(1-销售费用 率－税金及附加率-所得税率-适当净利润率) 张家港亚细亚化工有限公司
2011年1-4月税、费计算表如下： 金额单位：人民币元 序号 项目 1销售收入 2销售费用 3销售费用率(%) 4税金、附加 5税金、附加率(%) 6所得税 7所得税率(%) 8净利润 9净利润率(%) 计算公式或依据取自2011年4月报表本年累计数取自2011年4月报表本年累计数
(3)=
(2)/
(1)×100%取自2011年4月报表本年累计数
(5)=
(4)/
(1)×100%取自2011年4月报表本年累计数
(7)=
(6)/
(1)取自2011年4月报表本年累计数
(9)=
(8)/
(1) 金额42,471,342.07425,887.761.00%45,832.990.11%1,071,320.782.52%3,199,737.397.52% 案例：DL-樟脑磺酸，表3-9-5序号3该产品账面值1,057,259.35元，账面数量21.32吨，评估人员于评估基准日2011年4月30日对仓库及财务相关出入库凭证以及现场就实物数量进行核实。
经核实，DL-樟脑磺酸库存数量为21.32吨，与账面数量相符，且入库商品均经过了严格的检验，未发现有不良和残次品。
该企业的产品基本依据订单生产，一段时间内供货价基本稳定，评估人员查阅基准日近期的同型产品的销售发票，取其平均价为75,000元/吨(不含税)，该产品属畅销产品，确定扣除50%的净利润，即销售收入的3.77%。
评估值=75,000×21.32×(1-1.00%－0.11%-2.52%-3.77%) =1,480,674.00元经评估，库存商品评估值为13,463,410.00元。
④在产品在产品主要包括在产的5-甲基脲嘧啶、D-樟脑磺酸、DL-樟脑磺酸、尿嘧啶、拆分樟脑磺酸、DMPU等，在产品核算的内容主要是投入到产品生产中的 北京中企华资产评估有限责任公司 17 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 原材料、自制半成品及生产费用。
评估人员通过了解企业成本核算程序和方 法，查阅相关账簿和凭证，核实企业账面价值合理性，以核实后的实际成本 确定评估值。
经评估，在产品评估值为
36,622,897.91元。
⑤存货评估结果如下： 科目名称原材料在库周转材料产成品在产品 存货合计减：存货跌价准备 存货净额 账面价值3,633,830.981,687,470.68 10,999,782.2436,622,897.9152,943,981.81 52,943,981.81 评估价值3,633,830.981,687,470.6813,463,410.0036,622,897.9155,407,609.57 55,407,609.57 金额单位：人民币元 增值额 增值率% 0.00 0.00 0.00 0.00 2,463,627.76 22.40 0.00 0.00 2,463,627.76 4.65 0.00 2,463,627.76 4.65 (三)流动资产评估结果
1.流动资产评估结果如下： 科目名称
货币资金应收票据应收账款预付账款其他应收款存货流动资产合计 账面值289,527.02 1,974,000.0013,118,274.26 715,891.13285,452.2352,943,981.8169,327,126.45 评估值289,527.02 1,974,000.0013,118,274.26 715,891.13285,452.2355,407,609.5771,790,754.21 金额单位：人民币元 增值额 增值率(%) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,463,627.76 4.65 2,463,627.76 3.55
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因 流动资产评估增值原因主要为库存商品的评估值中包含了预计可实现的 利润导致评估值高于账面值。
二、设备类资产评估技术说明 (一)评估范围
纳入本次评估范围内的设备类资产账面原值36,699,176.04元，账面净值29,226,816.12元，未计提减值准备。
各类设备资产账面价值如下表： 北京中企华资产评估有限责任公司 18 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 金额单位：人民币元 项目 账面原值 账面净值 设备类合计 36,699,176.04 29,226,816.12 机器设备 35,626,831.13 28,806,075.90 车辆 546,059.00 135,055.23 电子设备 526,285.91 285,684.99 (二)设备概况
1.设备基本情况及特点 张家港亚细亚化工有限公司坐落于江苏省统一规划的化工生产区域—— 江苏省张家港市东沙化学工业园区。
公司一期投资额
8000多万元，拥有四跨 标准车间，全部按照甲类化学危险品生产制造要求设计安装；有独立的检测 中心和有机化学合成实验室；同时规划了用于研发试验的多功能中试车间； 具有独立的液体原料罐区和“三废”汇集预处理装置，生产、检测设备齐全， 技术力量雄厚。
目前主要生产品种有：5-甲基脲嘧啶、脲嘧啶、DMPU、D-(+) 樟脑磺酸、L-(-)樟脑磺酸、苯甲醛、4-羟基喹啉、氨基噻吩、3,4
苯腈、ODB 等中间体，主要应用于制药和有机合成方面，同时可以根据市场和客户要求 进行其他专用化学品的定向开发和批量生产。
设备类资产主要由机器设备、电子设备及车辆构成。
(1)机器设备 机器设备主要是用于生产的相关设备，包括搪玻璃反应釜、不锈钢蒸馏 塔节、硫酸储罐、接收罐、成品储罐、母液储罐、真空双锥干燥机、离心机、 衬四氟耐腐蚀泵、消防系统、变压器等，以上设备陆续购置并启用于
2007年 —2011年间，少部分设备购置并启用于2002年—2007年间，目前设备均能 正常使用，根据在生产的产品划分主要有5-甲基脲嘧啶生产线、樟脑磺酸生 产线及尿嘧啶生产线等。
①5-甲基脲嘧啶生产线 北京中企华资产评估有限责任公司 19 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
A.工艺流程
张家港亚细亚化工有限公司的5-甲基脲嘧啶生产工艺主要由环合、干燥工序，溴化、水析工序，精制脱色结晶干燥工序组成。
由环合、干燥工序：先由尿素、甲基丙烯酸甲酯、甲醇、催化剂投入环合釜中进行环合，再通过管道进入中和釜加入盐酸进行中和，中和后进行离心机加入水，进行干燥处理形成环合物干品进入下一工序；溴化、水析工序：将环合物、冰乙酸、硫酸、溴素、水投入溴化釜进行溴化，溴化后再投入水进行水析，水析完成后进行离心机中，投入水进行干燥处理，形成粗品。
精制脱色结晶干燥工序：将精品、水、片碱、活性炭、盐酸投入脱色釜脱色，脱色后进行压滤器加入热水进行压滤洗涤，开成滤液进入结晶釜结晶，然后进入离心机进行初步干燥，形成精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过粉碎机磨碎成粉进行包装，形成产品。
B.主要设备环合釜：8只（其中2000L6只、1000L2只），材质A3，釜内压力1.28Mpa，温度≤130℃；中和釜：2000L的4只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量2台；干燥机：型号2000L，材质搪玻璃，数量2只；溴化釜：2000L的6只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤130℃；降膜吸收塔：材质PP，数量4套；水析釜：6只（其中：2000L、3000L各3只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃；离心机：型号S-1000L，材质衬塑，数量4只；尾气吸收装置：材质PP，数量1套；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃， 北京中企华资产评估有限责任公司 20 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 数量
4只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数 量2只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：
8 只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量4只；干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
②樟脑磺酸生产线樟脑磺酸分为DL樟脑磺酸、D樟脑磺酸(拆分)及L樟脑磺酸等。
A.DL樟脑磺酸
I.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的DL樟脑磺酸生产工艺主要磺化工序及精制 脱色结晶干燥工序组成。
磺化工序：由合成樟脑粉、乙酸酐、发烟硫酸投入磺化釜中进行磺化， 磺化后进入离心机中，投入漂洗乙酸，将不要的液体清洗分离出来，形成粗品。
精制脱色结晶干燥工序：将粗品、乙酸、活性炭投入脱色釜脱色，脱色后进行压滤器加入热水进行压滤洗涤，开成滤液进入结晶釜结晶，然后进入离心机进行初步干燥，形成精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过过筛，合格结块的进入真空包装，不合格的结块返回重新结晶。
II.主要设备磺化釜：50只（其中2000L25只、3000L16只、5000L9只），材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤70℃；离心机：型号1000，材质衬塑，数量5台；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量2只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数 北京中企华资产评估有限责任公司 21 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 量
1只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：
4 只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量2只；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：
2 只；双锥干燥机：型号2000，材质搪玻璃，数量3只；
B.D樟脑磺酸(拆分)
I.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的D樟脑磺酸(拆分)生产工艺主要有拆分工 序，拆分、精制工序，水解、浓缩工序，交换、浓缩结晶工序组成。
拆分工序：母液水（已经拆分L樟脑磺酸）进入中和釜，投入氨水进行 中和，中和后进入离心机，加入漂洗水，将不要杂质清洗，形成滤液进入母液储槽中储存。
拆分、水解工序：从母液储槽中取入母液，进入浓缩釜中浓缩，将水份排出，浓缩后形成滤液，进入D拆分釜，加入硫酸、D苯甘氨酸进行D拆分，最后加入水，将L2樟脑磺酸拆分，形成D粗品复盐，再进行水解。
水解、浓缩工序：将D复盐、水、氨水在D水解釜中进行水解，水解后进入离心机中，投入漂洗水，将不要的D苯甘氨酸分离出去，形成滤液进入水解浓缩釜中浓缩，除去母液水排入污水池，形的滤液进入抽滤槽中将D苯甘氨酸抽滤，形成D滤液。
交换、浓缩结晶工序：D滤液进入交换柱，加入水、液碱和盐酸进行三次交换，将产生的废水排入废水池，将交换后的滤液进入浓缩结晶釜中，加入乙酸、乙酸酐进行结晶，然后将结晶输送入离心机中，将母液套用，形成D精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过过筛，合格结块的进入真空包装，不合格的结块返回重新结晶。
II.主要设备中和釜：3000L的2只，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃； 北京中企华资产评估有限责任公司 22 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 离心机：型号1000，材质衬塑，数量9台；母液储槽一：型号30000L，数量12只，材质PP，槽内压力常压；母液储槽二：型号50000L，数量3只，材质不锈钢，槽内压力常压；浓缩釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；D拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
D水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩结晶釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只；干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
C.L樟脑磺酸
I.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的L樟脑磺酸生产工艺主要有DL樟脑磺酸磺化工序，拆分、精制工序，水解、浓缩工序，交换、浓缩结晶工序组成。
拆分、精制工序：DL粗品进入L拆分釜，加入水、L苯甘氨酸进行L拆分，最后加入水，将D樟脑磺酸拆分，形成L粗品复盐，再进行到L精制釜中，加入水和硫酸进行精制，形成滤液进行离心机脱母液水，形成L精品复盐。
水解、浓缩工序：将L精品复盐、水、氨水在L水解釜中进行水解，水解后进入离心机中，投入漂洗水，将不要的L苯甘氨酸分离出去，形成滤液 北京中企华资产评估有限责任公司 23 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 进入水解浓缩釜中浓缩，除去母液水排入污水池，形的滤液进入抽滤槽中将
L苯甘氨酸抽滤，形成L滤液。
交换、浓缩结晶工序：L滤液进入交换柱，加入水、液碱和盐酸进行三次交换，将产生的废水排入废水池，将交换后的滤液进入浓缩结晶釜中，加入乙酸、乙酸酐进行结晶，然后将结晶输送入离心机中，将母液套用，形成L精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过过筛，合格结块的进入真空包装，不合格的结块返回重新结晶。
II.主要设备离心机：型号1000，材质衬塑，数量7台；L拆分釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量4只。
L精制釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只。
L水解釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤105℃，数量2只；水解浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；抽滤槽：材质PP，数量2只；交换柱：材质PP；浓缩结晶釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量4只；浓缩釜：型号：1000L；材质搪玻璃，釜内常压，温度≤115℃，数量2只；干燥机：型号1000L，材质搪玻璃，数量2只。
③尿嘧啶生产线
A.工艺流程张家港亚细亚化工有限公司的尿嘧啶生产工艺主要有环合、水析工序，精制脱色结晶干燥工序两个工序组成。
北京中企华资产评估有限责任公司 24 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 由环合、干燥工序：先由尿素、发烟硫酸、苹果酸投入环合釜中进行环
合，再通过管道进入水析釜加入水进行水析，水析后进行离心机加入水，进行干燥处理形成粗品。
精制脱色结晶干燥工序：将粗品、水、活性炭投入脱色釜脱色，脱色后进行压滤器加入热水进行压滤洗涤，开成滤液进入结晶釜结晶，然后进入离心机进行初步干燥，形成精湿品，再通过干燥机将精湿品烘干，最后通过粉碎机磨碎成粉进行包装，形成产品。
B.主要设备环合釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤100℃，数量2只；水析釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力常压，温度≤80℃，数量4只；离心机：型号1000，材质衬塑，数量6台；母液浓缩釜：型号2000L，材质搪玻璃，釜内压力负压，温度≤140℃，数量3只；脱色釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内压力≤0.15Mpa，温度≤105℃，数量4只；压滤器：型号200L，材质不锈钢，釜内压力≤0.5Mpa，温度≤105℃，数量2只；结晶釜：型号3000L，材质搪玻璃，釜内常压，温度≤105℃，数量：8只；干燥机：型号2000，材质不锈钢，数量1只；粉碎机：材质不锈钢，数量1只。
(2)电子设备电子设备主要是办公电子设备(如打印机、电脑)以及其他办公用品等。
以上设备陆续购置并启用于2007年至2011年间，目前均可正常使用。
(3)车辆评估范围内的车辆均属非营业性车辆，主要用于公务、运输等方面，包 北京中企华资产评估有限责任公司 25 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 括轿车、普通客车等，陆续购置并启用于
2005年以后。
目前车辆均可正常使用、维护保养状况良好。
除电动三轮车外其余车辆行驶证至评估基准日均在年检有效期内，证载所有人均为张家港亚细亚化工有限公司。
2.企业设备管理制度企业制定了一系列设备管理制度及标准，具体规定各类设备的管理、维护、维修、保养、管理办法等。
根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作用、价值量等对各类设备进行分类管理。
3.账面原值的构成设备类资产因设备类别和购建方式的不同，其账面原值的构成亦不相同，具体情况如下：机器设备账面原值一般包括设备购置费、运杂费、安装调试费以及其他相关分摊工程费用等；电子设备账面原值构成相对简单，一般仅包括设备购置价，少数的含有运杂安装费；车辆账面原值中含车辆购置费、车辆购置税、手续费和牌照费。
4.设备类资产折旧政策企业目前设备类资产折旧政策如下： 设备类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率 机器设备 10 10% 9% 车辆 10 10% 9% 其他设备
5 10% 18% (三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)发放并指导填写各类调查表 根据企业设备类资产的构成特点及资产申报评估明细表的内容，评估人 员向企业有关管理部门及使用部门发放《重点设备调查表》，并指导企业根据 实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
(2)初步审核申报明细表 北京中企华资产评估有限责任公司 26 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 评估人员对企业提供的申报明细表结合各类设备调查表、台账资料等进
行检查，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(3)现场勘察与核实评估人员根据经过初步核对的申报明细表对设备类资产进行了现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。
勘察内容包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；向企业设备管理人员和操作人员了解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况等。
在现场勘察的同时，评估人员查阅并收集了主要设备的购置合同或发票，了解设备账面原值的构成。
(4)完善申报评估明细表根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，做到“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料对评估范围内设备的权属资料进行查验，如：核查重大设备的购置合同及发票、车辆行驶证等。
2.核实结果经核实并提请企业修改完善后，企业提供的设备类资产申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法根据本项目的性质及评估范围内设备类资产的特点，本次评估主要采用成本法。
计算式如下：评估值=重置成本×成新率
1.重置成本的确定
(1)机器设备重置成本=设备购置费+运杂费+安装调试费+前期费及其他费用+资金成本-可抵扣增值税①设备购置费的确定设备购置费主要通过查询有关报价手册或向销售厂商询价确定。
北京中企华资产评估有限责任公司 27 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 ②运杂费的确定
设备运杂费主要根据有关概算指标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定。
③安装调试费的确定若设备购置费不包含安装调试费用，则根据设备类别参考有关概算指标，合理确定其费用。
④前期费及其他费用的确定前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费等，根据有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。
⑤资金成本的确定资金成本计算时，合理工期以机器设备所在项目或生产线重置为前提考虑合理工期；贷款利率按基准日同期银行贷款利率计算。
资金成本计算式如下：资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5对于不需安装或安装工期短于六个月的机器设备不计资金成本。
⑥可抵扣增值税的确定根据《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)，符合增值税抵扣条件的，其重置成本应扣除可抵扣增值税，可抵扣增值税计算式如下：可抵扣增值税=设备购置费/1.17×17%+运输费×7%
(2)车辆对于运输设备(即车辆)，按基准日市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用(如牌照费)来确定其重置成本，计算式如下：车辆重置成本=购置费+购置费/(1+17%)×购置税+其他费用
(3)电子设备对于电子设备，一般以全新设备的基准日市场价格作为重置成本，对于部分老旧电子设备(如电脑)，由于存在活跃的二手市场，则直接以类似设备 北京中企华资产评估有限责任公司 28 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 的二手市场价格作为评估值。
2.成新率的确定根据设备经济寿命年限，通过对设备使用状况的现场勘察，并综合考虑 实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其成新率。
(1)对于重大及主要设备采用综合成新率法。
计算式如下：综合成新率=理论成新率+勘察调整值或综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(2)对于一般设备原则上采用理论成新率(年限法成新率)，如少数设备实际技术状态与理论成新率差别较大时，则根据勘察情况加以调整。
(3)对于车辆，通过采用年限法和里程法分别计算成新率，依据孰低原则确定理论成新率。
并结合现场勘察车辆的实际使用情况，确定是否增减修正分值来确定综合成新率。
(五)典型案例案例一：搪玻璃反应釜明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表4-6-4)序号181.设备概况规格型号：KN3000数量：1套账面原值：53,900.00元账面净值：52,619.87启用日期：2011年1月生产厂家：苏州市协力化工设备有限公司技术参数：1主体材质：筒体Q235B，内衬搪玻璃；2主要厚度：筒体14mm，内衬1.3mm;3设计压力：壳程0.4Mpa,夹套0.6Mpa；4实际操作压力：壳程常压,夹套0.2Mpa； 北京中企华资产评估有限责任公司 29 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 5设计温度：壳程200℃,夹套165℃； 6实际操作温度：壳程80℃,夹套133℃；
2.重置成本的确定 搪玻璃反应釜的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费 及其他费用、资金成本组成。
①设备购置费 经向制造厂苏州市协力化工设备有限公司询价，确定整套设备现价为 60000
元（其中主休设备45000元，附属配套设备15000元）。
则设备购置费 为60000元。
②运杂费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定运杂费率，确定为2%。
③安装调试费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定安装调试费费率，确定为15%。
④前期费及其他费用的确定 前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费 等。
序号 取费项目 一建安造价合计 1设备购置费 2运杂费 3安装调试费 二前期费及其他费用 4建设单位管理费 5勘察设计费 6工程监理费 7招标代理服务费 8环境影响评价费 9可行性研究费 前期费及其他费用计算表 取费基础 标准 60,000.00 设备购置费 2% 1+
2 15% 建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价 1.26%3.28%2.42%0.35%0.09%0.80% 计价金额（元）70,380.0060,000.001,200.009,180.006,123.00886.792,308.461,703.20246.3363.34563.04 北京中企华资产评估有限责任公司 30 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 10联合试运转费 建安造价 0.50% 351.90 ④资金成本 根据该项目的总体建设规模，合理的建设工期为2年，评估基准日同期 贷款利率为6.4%，以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利 率×合理工期×0.5 =(60,000+1,200+9,180+6,123)×6.40%×2×0.5 =
4,896.00元 ⑤设备购置费中包含的增值税 购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17×17%+运输费×7% =60,000×0.17/1.17+1,200×7% =8,802.00元 ⑥重置成本的计算 重置成本=60,000+1,200+9,180+6,123+4,896-8,802 =72,597.00元(取整)
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定 该类设备的经济寿命年限一般为12年(144个月)，该设备2011年1月投 入使用，至基准日已使用3个月。
理论成新率=(144-3)/144×100% =98%(取整)
(2)勘察调整值 评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日 常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，勘察内容及结果见下表： 设备部位 技术状态 结构
外观 保温隔热层 本体、对接焊缝、搭接等保持基本完好，无变形、泄露等现象。
容器无裂纹、内表面的腐蚀和机械损伤均在正常范围内，外表面的腐蚀较严重。
保温层基本完好，有轻微破损及裂缝，运行中本体壁温正常。
其它 配套的安全阀、压力等均显示正常。
北京中企华资产评估有限责任公司 31 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 通过上述勘察与了解，评估人员认为该设备实际成新状况略差于理论成
新率，根据设备的实际情况，确定勘察调整值为0%。
(3)综合成新率综合成新率=理论成新率+勘察调整值 =98%-0%=98%
4.评估值的确定评估值=重置成本×综合成新率=72,597×98%=71,145.00元（取整） 案例二：搪玻璃反应釜明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表4-6-4)序号2531.设备概况规格型号：KN5000数量：1套账面原值：54,000.00元账面净值：52,290.00元启用日期：2010年12月生产厂家：常州化工设备有限公司技术参数：1主体材质：筒体Q235B，内衬搪玻璃；2主要厚度：筒体14mm，内衬1.3mm;3设计压力：壳程0.4Mpa,夹套0.6Mpa；4实际操作压力：壳程常压,夹套0.2Mpa；5设计温度：壳程200℃,夹套165℃；6实际操作温度：壳程80℃,夹套133℃；
2.重置成本的确定 北京中企华资产评估有限责任公司 32 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 搪玻璃反应釜的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费 及其他费用、资金成本组成。
①设备购置费 经向制造厂常州化工设备有限公司询价，确定整套设备现价为
75000元 （其中主休设备60000元，附属配套设备15000元）。
则设备购置费为75000 元。
②运杂费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定运杂费率，确定为2%。
③安装调试费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定安装调试费费率，确定为15%。
④前期费及其他费用的确定 前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费 等。
序号 取费项目 一建安造价合计 1设备购置费 2运杂费 3安装调试费 二前期费及其他费用 4建设单位管理费 5勘察设计费 6工程监理费 7招标代理服务费 前期费及其他费用计算表 取费基础 标准 75,000.00 设备购置费 2% 1+
2 15% 建安造价建安造价建安造价建安造价 1.26%3.28%2.42%0.35% 计价金额（元）87,975.0075,000.001,500.0011,475.007,654.001,108.492,885.582,129.00307.91 8环境影响评价费 建安造价 0.09% 79.18 9可行性研究费10联合试运转费 建安造价建安造价 0.80%0.50% 703.80439.88 ④资金成本 根据该项目的总体建设规模，合理的建设工期为2年，评估基准日同期 贷款利率为6.4%，以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。
北京中企华资产评估有限责任公司 33 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利 率×合理工期×0.5
=(75,000+1,500+11,475+7,654)×6.40%×2×0.5 =6,120.00元 ⑤设备购置费中包含的增值税 购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17×17%+运输费×7% =75,000×0.17/1.17+1,500×7% =11,002.00元 ⑥重置成本的计算 重置成本=75,000+1,500+11,475+7,654+6,120.00-11,002.00 =90,747.00元(取整)
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定 该类设备的经济寿命年限一般为12年(144个月)，该设备2010年12月 投入使用，至基准日已使用4个月。
理论成新率=(144-4)/144×100% =97%(取整)
(2)勘察调整值 评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日 常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，勘察内容及结果见下表： 设备部位 技术状态 结构
外观 保温隔热层 本体、对接焊缝、搭接等保持基本完好，无变形、泄露等现象。
容器无裂纹、内表面的腐蚀和机械损伤均在正常范围内，外表面的腐蚀较严重。
保温层基本完好，有轻微破损及裂缝，运行中本体壁温正常。
其它 配套的安全阀、压力等均显示正常。
通过上述勘察与了解，评估人员认为该设备实际成新状况略差于理论成 新率，根据设备的实际情况，确定勘察调整值为-5%。
(3)综合成新率 北京中企华资产评估有限责任公司 34 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 综合成新率=理论成新率+勘察调整值
=97%-5%=92%
4.评估值的确定评估值=重置成本×综合成新率 =90,747×92%=83,487.00元（取整） 案例三：有机热载体炉明细表序号：固定资产—机器设备评估明细表(表4-6-4)序号8651.设备概况规格型号：YYW-1200Y.Q数量：1台账面原值：450,000.00元账面净值：325,312.50启用日期：2008年5月生产厂家：无锡锡能锅炉有限公司技术参数：1额定功率：1200KW2工作压力：0.8Mpa3最高工作温度：320℃4设备总重：7.1吨
2.重置成本的确定有机热载体炉的重置成本由设备购置费、运杂费、安装调试费、前期费及其他费用、资金成本组成。
①设备购置费经向制造厂无锡锡能锅炉有限公司询价，确定整套设备现价为185000元。
则设备购置费为185000元。
北京中企华资产评估有限责任公司 35 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 ②运杂费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定运杂费率，确定为
2%。
③安装调试费的确定 评估人员参考企业提供的委估设备配套件购置合同资料和参考《资产评估 常用数据手册》确定安装调试费费率，确定为30%。
④前期费及其他费用的确定 前期费及其他费用包括设计费、监理费、建设单位管理费、联合试运转费 等。
序号 取费项目 一建安造价合计 1设备购置费 2运杂费 3安装调试费 二前期费及其他费用 4建设单位管理费 5勘察设计费 6工程监理费 7招标代理服务费 前期费及其他费用计算表 取费基础 标准 185,000.00 设备购置费 2% 1+
2 30% 建安造价建安造价建安造价建安造价 1.26%3.28%2.42%0.35% 计价金额（元）245,310.00185,000.003,700.0056,610.0021,342.003,090.918,046.175,936.50858.59 8环境影响评价费 建安造价 0.09% 220.78 9可行性研究费10联合试运转费 建安造价建安造价 0.80%0.50% 1,962.481,226.55 ④资金成本根据该项目的总体建设规模，合理的建设工期为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5 =(185,000+3,700+56,610+21,342)×6.40%×2×0.5=17,066.00元⑤设备购置费中包含的增值税 北京中企华资产评估有限责任公司 36 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 购置费中包含的增值税=设备购置价/1.17×17%+运输费×7% =185,000×0.17/1.17+
3,700×7% =27,139.00元 ⑥重置成本的计算 重置成本=185,000+3,700+56,610+21,342+17,066-27,139 =256,579.00元(取整)
3.综合成新率的确定
(1)理论成新率的确定 该类设备的经济寿命年限一般为18年，该设备2008年5月投入使用， 至基准日已使用3年。
理论成新率=(18-3)/18×100% =83%(取整)
(2)勘察调整值 评估人员听取了企业有关人员对该设备运行现状的介绍，查阅了设备日 常维护及保养的记录，并实地对设备进行了勘察，勘察内容及结果见下表： 设备部位 技术状态 结构 管子与锅筒、集箱、管道焊接连接缝保持完好，无变形、泄露等现象。
外观 容器无裂纹、外表面无划伤现象，铬牌完整。
安全附件
保护装置、安全阀工作正常。
仪器仪表压力表、液面计、温度显示、记录仪表使用正常。
通过上述勘察与了解，评估人员认为该设备实际成新状况与理论成新率 相当，确定勘察调整值为0%。
(3)综合成新率 综合成新率=理论成新率+勘察调整值 =83%+0% =83%
4.评估值的确定 评估值=重置成本×综合成新率 =256,579×83% 北京中企华资产评估有限责任公司 37 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 =212,961.00
元（取整） (六)评估结果
1.设备类资产评估结果 科目名称 设备类合计机器设备车辆电子设备 帐面值 原值 净值 36,699,176.0429,226,816.12 35,626,831.1328,806,075.90 546,059.00 135,055.23 526,285.91 285,684.99 金额单位：人民币元 评估价值 原值 净值 38,809,146.00
30,082,142.00 37,821,393.0029,477,556.00 475,522.00 309,644.00 512,231.00 294,942.00 增值率% 原值 净值 5.75 2.93 6.16 2.33 -12.92
129.27 -2.67 3.24
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因
(1)机器设备评估增值，主要原因有： ①近年来设备材料价格、人工成本上升，生产设备价格提高； ②企业会计折旧年限低于评估所选取的经济寿命年限。
(2)车辆评估原值与账面原值相比，评估减值。
近年来，轿车的价格逐年 下降，形成评估原值减值。
车辆评估净值增值，主要原因为评估所使用经济年限高于企业会计折旧 年限。
(3)电子设备评估减值，主要原因是电子设备技术更新较快，产品价格逐 年下降，导致评估原值，评估净值增值的主要原因是办公用品、厨房用品的 经济年限高于企业折旧年限导致评估净值增值。
三、房屋建筑物类资产评估技术说明 (一)评估范围
评估范围内的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物，账面原值26,196,363.04元，账面净值23,214,553.51元，未计提减值准备。
各类房屋建筑物账面价值见下表： 金额单位：人民币元 项目 项数 建筑面积 账面原值 账面净值 合计 26,196,363.04 23,214,553.51 北京中企华资产评估有限责任公司 38 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 房屋建筑物
构筑物 20 9,716.73 13,162,989.55 11,475,440.43 123 13,033,373.49 11,739,113.08 评估范围内的房屋建筑物类资产主要位于江苏省张家港市乐余镇东沙街 道东沙村张家港亚细亚化工有限公司的厂区内。
房屋建筑物的建筑结构有： 钢结构、排架结构、钢混结构、砖混结构、简易钢结构等；构筑物主要为道 路、围墙、污水池、地下储罐、罐区基础、设备基础、顶棚、车间内间隔房、 厂区绿化等。
以上房屋建(构)筑物大多数于
2006年—2007年间建成投入使用， 均为企业自建房。
主要房屋建筑物概况如下： 一车间：两层，建筑面积1313.28平方米，建筑总高度8.5米，采用预 制方桩基础，钢、排架结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级， 火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，设计使用年限为50年。
砌砖墙体 为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上 墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线， 外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷材。
地面为150厚碎石垫层 及150厚C20砼不发火地坪，顶棚板底防腐涂料平顶，内墙面为白色乳胶漆 粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色 透明玻璃。
二、三车间：一层，占地面积882.09平方米，建筑面积882.09平方米， 建筑总高度10.65米，采用预制方桩基础，钢、排架结构，抗震烈度设防为
6 度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，设计 使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5 水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆 防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷 材。
地面为150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚板底防腐涂料 平顶，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防 火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
四车间：一层，占地面积1334.30平方米，建筑面积1018.78平方米， 北京中企华资产评估有限责任公司 39 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 建筑总高度14米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷材。
地面为150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚为乳胶漆平面，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径120UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
办公楼：建筑等级三级，二层，占地面积320平方米，建筑面积625.43平方米，建筑总高度7.8米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度四级，结构安全等级为二级，火灾危险性为丙类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上非承重墙及内隔墙采用Mu10轻骨料混凝土砌块与Mu5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆。
内楼地面为瓷砖铺面，一楼大厅大门为玻璃门。
上人楼梯一部，楼梯踏步铺设花岗岩板材、不锈钢扶手及栏杆；窗均为塑钢窗，白色透明玻璃；上人、不上人屋面做复合丙纶防水卷材及挤塑泡沫保温隔热板，坡屋面为樱瓦。
食堂（辅房）：建筑等级三级，二层，占地面积340平方米，建筑面积664.29平方米，建筑总高度7.8米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度四级，结构安全等级为二级，火灾危险性为丙类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上非承重墙及内隔墙采用Mu10轻骨料混凝土砌块与Mu5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆。
内楼地面为瓷砖铺面，一楼大厅大门为玻璃门。
上人楼梯一部，楼梯踏步铺设花岗岩板材、不锈钢扶手及栏杆；窗均为塑钢窗，白色透明玻璃；上人、不上人屋面做复合丙纶防水卷材及挤塑泡沫保温隔热板，坡屋面为樱红瓦。
北京中企华资产评估有限责任公司 40 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 配电间：一层，占地面积153.69平方米，建筑面积153.69平方米，建筑总高度7.1米，采用预制方桩基础，混合结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷材。
地面为混凝土防水地面，顶棚为乳胶漆平面，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
原料库：一层，占地面积737.49平方米，建筑面积737.49平方米，建筑总高度7.6米，采用预制方桩基础，钢、钢混结构（屋顶为预制钢筋混土凝屋架及屋面板，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做三层SBS改性沥青防水卷材。
地面为150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚板底防腐涂料平顶，内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径100UPVC塑料管。
大门为防火门，窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
2.权属状况评估范围内的房屋共计20项，至评估基准日均已办理房屋所有权证，证载房屋所有权人均为张家港亚细亚化工有限公司，建筑面积合计9,716.73平方米。
3.房屋建筑物现状经评估人员现场勘察确认委估房产状况如下：结构部分：房产基础有足够承载力，无不均匀沉降；承重构件均有足够承载力，无弯曲变形等现象；承重墙体坚固，无裂缝；屋面无明显渗漏现象且隔热层完好；地面平整无明显磨损。
装修部分：门窗基本完整，开关灵活， 北京中企华资产评估有限责任公司 41 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 五金完整；内外墙体、顶棚平整、基本完好。
设备部分：各类管道畅通度较 好；电气线路装置一般、绝缘性能一般；通风现状较好。
经评估人员现场勘察确认委估房产存在的问题均不影响其正常使用，故 确认委估房产均能正常使用。
4.账面原值的构成 评估范围内自建的房屋建筑物账面原值主要包括建安造价、设计费、勘 察费、贷款利息以及其他分摊的费用。
5.房屋建筑物占用的土地情况 评估范围内的房屋建筑物占用的土地使用权共2宗，面积合计40427.7平 方米，均已办理《国有土地使用证》，证载土地使用权人为张家港亚细亚化 工有限公司，均已纳入本次评估范围。
6.房屋建筑物类资产折旧政策 企业目前房屋建筑物类资产折旧政策如下： 类别 折旧年限 预计净残值率 房屋建筑物 35 5% 构筑物 35 5% 年折旧率
2.71%2.71% (三)核实方法、过程与结果
1.核实方法与过程
(1)核对原始资料 将企业提供的房屋产权证以及有关工程图纸、工程造价决算书等资料， 与企业填报的房屋建筑物申报评估明细表进行了核对，对申报表中的错误、 漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
(2)现场勘察与核实 根据经过初步核对的申报评估明细表，评估人员对评估范围内的房屋建 筑物进行了现场勘察核实，对于房屋建筑物重点勘察其用途、层数、结构特 征、内外装饰、附属设施设备等情况，对于构筑物重点勘察结构特征、材质 以及有关尺寸数据等，同时向企业有关人员了解房屋建筑物日常维护情况， 是否有腐蚀、过火、水灾浸泡、被撞击等异常毁损情况，根据现场了解的各 房屋建筑物完损状况进行了现场记录。
北京中企华资产评估有限责任公司 42 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
(3)市场调查
根据评估需要，评估人员通过市场调查，获取当地现行的工程概(预)算定额和各项取费费率标准及相关政策性文件等资料，了解本地区主要建筑材料现行市场价格和工程造价信息。
(4)完善申报评估明细表根据现场勘察结果进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行查验，查验内容包括所有权人、建筑面积、结构类型、建成时间等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。
2.核实结果经核实并提请企业修改完善后，房屋建筑物类资产申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符。
(四)评估方法评估范围内的房屋建筑物类资产均为自建，主要为工业用房及配套附属设施，由于当地类似房屋建筑物的租、售实例极少，不适宜采用市场法和收益法评估，因此本次评估采用成本法。
房屋建筑物评估中的成本法是指求取待估房屋建筑物在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算待估房屋建筑物的客观合理价格或价值的方法。
根据本项目的性质和特点，本次评估采用房地分估。
成本法计算式如下：评估值=重置成本×成新率
1.重置成本的确定
(1)对于大型、价值高、重要的房屋建筑物重置成本=建筑安装综合造价+前期费用及其他费用+资金成本①建筑安装综合造价的确定根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项法测算出 北京中企华资产评估有限责任公司 43 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建筑安装综 合造价。
②前期费用和其他费用的确定 根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费 用。
本项目计取的前期费用及其他费用项目及取费基数如下表： 1建设单位管理费 1.26%建安工程财政部财建[2002]394号 2勘察设计费 3.28%建安工程国家计委、建设部计价格[2002]10号 3工程监理费 2.42%建安工程发改价格[2007]670号 4招标代理服务费 0.35%建安工程国家发改委发改办价格[2003]857号 5可行性研究费 0.80%建安工程国家计委计价格[1999]1283号 6环境影响评价费 0.09%建安工程国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号 小计 8.20% 8新型墙体材料专项费 9散装水泥专项基金11白蚁防治费小计 10元/平方米 2元/平方米 2.3元/平方米14.3元/平方米 建筑面积建筑面积建筑面积 苏财综[2008]43号苏财综[1999]69号苏建房[2000]466号 合计 工程造价×8.2%+建筑面积×14.3元/平方米 ③资金成本的确定 根据该项目的总体建设规模，参考《全国统一建筑安装工程工期定额》， 其合理建设工期约为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在 建设期均匀投入为假设计算资金成本。
(2)对于价值量小、结构简单的建(构)筑物主要采用单位比较法确定其重 置单价。
2.成新率的确定
(1)对于大型、价值高、重要的房屋建筑物采用综合成新率法确定其成新 率，其计算公式如下： 综合成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40% 其中： 北京中企华资产评估有限责任公司 44 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% 评估中采用的主要建(构)筑物的经济耐用年限见下表： 序号 结构类型 生产性
(年) 非生产性(年)
1 钢结构 50 55
2 钢筋砼结构 50 60
3 砖混结构 40 50 4围墙、沟、池等主要构筑物 30 勘察成新率：根据房屋建筑物的结构特点，将影响房屋建筑物新旧程度 的主要因素分为若干部分，其中房屋分为结构(基础、墙体、承重构件、屋面 等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设备(水卫、电照等)三大部分，综 合考虑各部分的重要程度及造价比例等因素确定权重，参考《房屋完损等级 评定标准》，结合现场勘察实际现状确定各分项评估完好值，在此基础上打 分并计算得出勘察成新率。
(2)对于对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要采用年限法确定成 新率，计算公式如下： 成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% (五)典型案例 案例
1：四车间 明细表序号：固定资产—房屋建筑物评估明细表(表4-6-1)序号
7 账面原值：1,490,988.32元 账面净值：1,337,540.87元
1.房屋概况已办理房屋所有权证《张房权证乐字第0000121245号》，建成于2008年，单层，占地面积1334.30平方米，建筑面积1018.78平方米，建筑总高度14米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设防为6度，结构安全等级为二级，火灾危险性为甲类，建筑耐火等级为二级，结构合理使用年限为50年。
砌砖墙体为240mm厚空心砖，地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆砌筑，地坪以上墙体Mu10砖与Mu7.5混合砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆，屋面做改性沥青防水卷 北京中企华资产评估有限责任公司 45 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 材。
地面为
150厚碎石垫层及150厚C20砼不发火地坪，顶棚为乳胶漆平面， 内墙面为白色乳胶漆粉刷，雨水管为直径120UPVC塑料管。
大门为防火门， 窗均为塑钢窗，白色透明玻璃。
2.重置成本的确定
(1)建筑安装综合造价单价 根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘察所掌握的 房屋工程特征、技术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行 的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项 法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建 筑安装综合造价单价。
该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的 施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。
测算过程如下表： 序号
1234 5 6789101112 项目基础工程砌筑工程钢筋砼及钢筋工程门窗工程 内外装饰工程 电气工程给排水、消防工程 其他工程措施项目费 规费税金合计 金额单位：元/平方米 工程特征 单方造价 土石方、钢筋砼独立桩承台、预制方桩基础空心砖 现浇柱、梁、钢屋顶钢质防火门；塑钢窗混凝土防火地坪；内墙面乳胶漆粉刷、天棚涂防腐涂料；外墙白色晴雨漆电气照明、防雷接地等钢塑给水管、UPVC排水管、消防栓屋面防水、保温、隔热及其他模板、垂直运输、脚手架 183.1826.64445.852.3 284.865 86.89536.98 84124.0331.5346.721,402.94
(2)前期费用及其他费用 序号123456 项目建设单位管理费勘察设计费工程监理费招标代理服务费可行性研究费环境影响评价费 取费基数建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价 单位：元/平方米 费率 计算值 1.26% 17.68 3.28% 46.02 2.42% 33.95 0.35% 4.91 0.80% 11.22 0.09% 1.26 北京中企华资产评估有限责任公司 46 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 7
新型墙体材料专项费8白蚁防治费9新型墙体材料专项费8合计 建安面积建安面积建安面积 10.002.002.30 10.002.002.30 129.34 则前期费用及其他费用合计为129.34元/平方米。
(3)资金成本 根据该项目的总体建设规模，参考《全国统一建筑安装工程工期定额》， 其合理建设工期约为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在 建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(建筑安装综合造价+前期费用和其他费用)×6.4%×2×1/2 =(1,402.94+129.34)×6.4%×2×1/2 =98.07(元/平方米)
(4)重置单价 重置单价=建筑安装综合造价+前期费用及其它费用+资金成本 =1,402.94+129.34+98.07 =1,630.35(元/平方米)
(5)重置成本 重置成本=重置单价×建筑面积 =1,630.35×1018.78 =1,660,970.00
元（取整到十位）
3.综合成新率的确定
(1)年限法成新率的确定 该厂房为钢、钢混结构生产性用房（轻度腐蚀），经济耐用年限为35年， 该厂房至评估基准日已使用3.3年。
年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% =(35-3.3)/35×100% =91%
(2)勘察成新率的确定 根据该房屋的结构特点，将影响房屋新旧程度的主要因素分为结构(基 北京中企华资产评估有限责任公司 47 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设备(水 卫、电照等)三大部分，综合考虑各部分的重要程度及造价比例等因素确定权 重，参考《房屋完损等级评定标准》，结合现场勘察实际现状确定各分项评估 完好值，在此基础上打分并计算得出现场勘察成新率。
勘察成新率打分表如 下： 序项权
号目重 项目 标准分 评定分 评定说明
1 基础 25 23有足够承载力,没有超过允许范围的不均匀沉 降 承重构 2结80% 件 25 3构 墙体 15 23 节点牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐蚀 13 无风化、裂缝
4 屋面 20 18 不渗漏、排水畅通
5 其他 15 14 整体面层完好
A 小计 100 91 (1+2+3+4+5)×权重(80%)=73%
1 门窗 20 17 完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全
2 外墙面 30 27 3
装10%内墙面2017 饰
4 天棚 15 13 完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝完整牢固，无破损 完整牢固，无空鼓、裂缝、剥落的现象
5 楼地面 15 12 完整牢固
B 小计 100 86 (1+2+3+4+5)×权重(10%)=9%
1 水卫 20 17 上下水畅通、无渗漏 2
设10%电气2018 3备 消防 30 26 线路装置完好牢固，绝缘良好设备完好无堵漏、使用正常
4 其他 30 24 使用正常
C 小计 100 85 (1+2+3+4)×权重(10%)=9% 勘察成新率 (A+B+C)=91%
(3)综合成新率的确定 综合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60% =91%×40%+91%×60% =91%
4.评估值的确定 评估值=重置成本×成新率 =1,660,970×91% =1,511,483.00(元) 北京中企华资产评估有限责任公司 48 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 案例
2：办公楼 明细表序号：固定资产—房屋建筑物评估明细表(表4-6-1)序号
3 账面原值：906,512.14元 账面净值：813,217.12元
1.房屋概况 已办理房屋所有权证《张房权证乐字第0000121245号》，建成于2008 年，建筑等级三级，二层，占地面积320平方米，建筑面积625.43平方米， 建筑总高度7.8米，采用预制方桩基础，钢筋混凝土框架结构，抗震烈度设 防为6度四级，结构安全等级为二级，火灾危险性为丙类，建筑耐火等级为 二级，结构合理使用年限为50年。
地坪以下墙体Mu10砖与Mu7.5水泥砂浆 砌筑，地坪以上非承重墙及内隔墙采用Mu10轻骨料混凝土砌块与Mu5混合砂 浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理，墙柱做护角线，外墙面为刷白色晴雨漆。
内楼地面为瓷砖铺面，一楼大厅大门为玻璃门。
上人楼梯一部，楼梯踏步铺 设花岗岩板材、不锈钢扶手及栏杆；窗均为塑钢窗，白色透明玻璃；上人、 不上人屋面做复合丙纶防水卷材及挤塑泡沫保温隔热板，坡屋面为樱瓦。
2.重置成本的确定
(1)建筑安装综合造价单价 根据企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘察所掌握的 房屋工程特征、技术数据，将房屋分解为若干分部分项工程，结合当地执行 的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息，采用分部分项 法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计算得出房屋建筑物的建 筑安装综合造价单价。
该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的 施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。
测算过程如下表： 序号 1
234 项目 基础工程砌筑工程钢筋砼及钢筋工程门窗工程 金额单位：元/平方米 工程特征 单方造价 土石方、钢筋砼独立桩承台、现浇钢筋砼独立基础加气砼砌块、空心墙现浇柱、梁、板 防火门、镶板门；塑钢窗 121.3687.27450.79122.36 北京中企华资产评估有限责任公司 49 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
5 内外装饰工程花岗岩地面砖；内墙面、天棚刷乳胶漆；外墙涂料234.71
6 电气工程 电气照明、防雷接地等 58.17 7给排水、消防工程 PPR管给水、UPVC管排水 36.11
8 其他工程 屋面防水、保温、隔热及其他 78.24
9 措施项目费 模板、垂直运输、脚手架 122.82 10 规费 31.22 11 税金 46.27 12 合计 1389.32
(2)前期费用及其他费用 序号 项目 1
建设单位管理费 2勘察设计费 3工程监理费 4招标代理服务费 5可行性研究费 6环境影响评价费 7新型墙体材料专项费 8白蚁防治费 9新型墙体材料专项费 10合计 取费基数建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安造价建安面积建安面积建安面积 费率1.26%3.28%2.42%0.35%0.80%0.09%10.002.002.30 计算值17.5145.5733.624.8611.111.25 1022.3128.22 则前期费用及其他费用合计为128.22元/平方米。
(3)资金成本 根据该项目的总体建设规模，参考《全国统一建筑安装工程工期定额》， 其合理建设工期约为2年，评估基准日同期贷款利率为6.4%，以建设资金在 建设期均匀投入为假设计算资金成本。
资金成本=(建筑安装综合造价+前期费用和其他费用)×6.4%×2×1/2 =(1,389.32+128.22)×6.4%×2×1/2 =97.12(元/平方米)
(4)重置单价 重置单价=建筑安装综合造价+前期费用及其它费用+资金成本 =1,389.32+128.22+97.12 =1,614.66(元/平方米)
(5)重置成本 重置成本=重置单价×建筑面积 北京中企华资产评估有限责任公司 50 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 =1,614.66×625.43 =1,009,860.00
元（取整到十位）
3.综合成新率的确定
(1)年限法成新率的确定 该办公楼为钢混结构非生产性用房，经济耐用年限为60年，该厂房至评 估基准日已使用3.3年。
年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% =(60-3.3)/60×100% =94%
(2)勘察成新率的确定 根据该房屋的结构特点，将影响房屋新旧程度的主要因素分为结构(基 础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设备(水 卫、电照等)三大部分，综合考虑各部分的重要程度及造价比例等因素确定权 重，参考《房屋完损等级评定标准》，结合现场勘察实际现状确定各分项评估 完好值，在此基础上打分并计算得出现场勘察成新率。
勘察成新率打分表如 下： 序项权
号目重 项目 标准分 评定分 评定说明
1 基础 25 24有足够承载力,没有超过允许范围的不均匀沉 降 承重构 2结80% 件 25 3构 墙体 15 23 节点牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐蚀 13 无风化、裂缝
4 屋面 20 18 不渗漏、排水畅通
5 其他 15 14 整体面层完好
A 小计 100 92 (1+2+3+4+5)×权重(80%)=74%
1 门窗 20 19 完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全
2 外墙面 30 28 3
装10%内墙面2019 饰
4 天棚 15 14 完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝完整牢固，局部有污损 完整牢固，无空鼓、裂缝、剥落的现象
5 楼地面 15 14 完整牢固
B 小计 100 94 (1+2+3+4+5)×权重(10%)=9% 1
设10%水卫3534 2备 电气 40 38 上下水畅通、无渗漏线路装置完好牢固，绝缘良好 北京中企华资产评估有限责任公司 51 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
3 消防 15 14
4 其他 10
9 C 小计 100 95 勘察成新率 设备完好无堵漏、使用正常
正常 (1+2+3+4)×权重(10%)=10%(A+B+C)=93%
(3)综合成新率的确定 综合成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60% =94%×40%+93%×60% =93%
4.评估值的确定 评估值=重置成本×成新率 =1,009,860×93% =939,170.00
(元) (六)评估结果
1.房屋建筑物类资产评估结果 项目 账面原值账面净值评估原值 合计 26,196,363.04 0.0029,283,556.00 房屋建筑物 13,162,989.55 0.0014,642,440.00 构筑物及其他辅助设施13,033,373.49 0.0014,641,116.00 评估净值26,152,763.0013,131,112.0013,021,651.00 原值增值率11.7811.2412.34 净值增值率12.6614.4310.93
2.评估结果与账面价值比较变动情况及原因 房屋建筑物类资产评估原值与账面原值相比，增值主要原因有：
(1)自建房屋大部分建筑物于2008年前建成，近几年由于建筑成本，特 别是材料费、人工费的上涨造成评估增值；
(2)原建设过程中，投入大量自有资金，所负担的资金成本较低，本次评 估按正常水平估算投资所需的资金成本，造成评估增值；
(3)本次评估按房屋建筑物的经济耐用年限确定综合成新率，建筑物耐用 年限较企业会计折旧上的年限相比为长，故造成评估增值。
四、无形资产──土地使用权评估技术说明 (一)评估范围 北京中企华资产评估有限责任公司 52 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 评估范围内的土地使用权共
2宗，原始入账价值4,790,801.00元，账面 价值4,289,356.11元，未计提减值准备。
(二)土地使用权概况 土地使用权登记状况见下表： 序号宗地名称 土地证号 使用权人 1亚细亚(一) 张国用（2011）第0400003号 张家港亚细亚化工有限公司 2亚细亚(二) 张国用（2010）第0400006号 张家港亚细亚化工有限公司 证载用途使用权类型面积(m2) 工业 出让 13,313.30 工业 出让 27,114.40 土地权利状况及利用现状见下表： 序号 宗地名称 剩余使用年限 他项权利 实际开发程度 1亚细亚(一)43.7 抵押 五通一平 2亚细亚(二)45.4 抵押 五通一平 土地利用现状 宗地上共9幢建筑物，合计3278.19平方米宗地上共11幢建筑物，合计6438.54平方米 各宗地地价定义见下表： 序号宗地名称设定剩余使用年限1亚细亚(一)43.72亚细亚(二)45.4 设定用途 工业工业 设定开发程度 五通一平五通一平 设定容积率 0.250.24 设定使用权类型 出让出让 (三)核实方法、过程和结果
1.核实方法和过程
(1)核对原始资料 将企业提供的土地证、出让合同等资料，与企业填报的土地使用权申报 评估明细表进行了核对，核实使用权人、证载用途、土地面积、使用权类型、 剩余使用年限等数据，对申报表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请 企业进行必要的修改和补充。
(2)现场勘察与核实 根据经过初步核对的申报评估明细表，评估人员对评估范围内的土地使 用权进行了现场勘察核实，了解宗地的位置、四至、地块大小、宗地形状、 利用现状及微观区位条件并行了现场记录，同时了解地上建筑物的情况。
(3)市场调查 根据评估需要，评估人员通过市场调查，了解了当地政府公布的有关征 北京中企华资产评估有限责任公司 53 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费平均水平、类似土地市场交易
信息等有关资料，取得土地评估的计价依据。
(4)完善申报评估明细表根据现场勘察与核实结果进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
(5)查验权属资料对评估范围内土地使用权的权属资料进行查验，主要核实使用权人、使用权类型、土地面积等内容。
2.核实结果经核实并提请企业修改完善后，土地使用权申报评估明细表相关数据与核实结果基本相符，地上建筑物均已纳入本次评估范围。
(四)评估方法通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
评估方法的选择应根据评估对象的特点、具体条件和项目的实际情况，结合评估对象所在区域的土地市场情况和评估师收集的有关资料，分析、选择适宜于评估对象土地使用权价格的方法。
评估范围内单独评估的土地使用权为工业用地，评估人员通过综合分析，确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法，选择上述两种方法的理由如下：
1.由于评估范围内的土地为工业用地，当地没有成熟的工业用地的租赁市场，难以准确测算待估宗地的土地客观收益，不宜采用收益还原法评估；
2.由于近期与待估宗地类似的土地交易案例极少，不宜采用市场比较法评估；
3.待估宗地为工业用地，不属于房地产开发项目，且在待估宗地同一供求圈范围内，类似工业房地产的租售案例极少，难以准确估算开发完成后房地产总价，不宜采用剩余法评估；
4.张家港市公布了2008年基准地价并建立了地价修正体系，并且待估宗地在基准地价覆盖范围内，因此可采用基准地价系数修正法； 北京中企华资产评估有限责任公司 54 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明
5.当地土地取得费、土地开发费等成本资料可调查取得或可通过合理估算
确定，因此可采用成本逼近法。
(五)典型案例案例：亚细亚(一)
1.地价影响因素分析
(1)一般因素一般因素是影响城市地价总体水平的社会、经济政策和自然因素，包括地理位置、人口与行政区域、自然条件、城市性质和规划、社会经济状况和房地产市场等。
①地理位置张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，距上海98公里；西接江阴、常州，距南京200公里，是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。
②行政区划与人口张家港市辖8个镇：杨舍镇、塘桥镇、金港镇、锦丰镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇、现代农业示范园区（原常阴沙农场）。
全市总面积999平方公里，户籍人口89.8万。
③自然条件Ⅰ.气候条件风况：年常风向南南东及东南东，强风向东南东及东南，年平均风速3.8米/秒，最大风速20米/秒，强风影响作业年平均为8.4天。
降水：年平均降水量1000毫米左右，雨水集中在4～9月，7月份降水最多，约占全年降水量的15%。
雾况：年平均雾日28.7天，但雾气较淡，持续时间较短，一般在上午9时消失。
气温：年平均气温15.2℃，最高气温38℃，最低气温14.2℃。
冰况：港口地处温带，冬季无冰冻。
北京中企华资产评估有限责任公司 55 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 Ⅱ.地形地貌张家港市北宽南窄，呈三角形。
古长江岸线把境内陆地分为南北两部分，南部属老长江三角洲的古代沙嘴区，散落着零星山丘；北部属新长江三角洲，由数十个沙洲积涨连接而成。
张家港全境地势平坦，河港纵横，有大小河道6033条,总长4477.3公里，平均每平方公里陆地有河道5.71公里，是典型的江南水乡。
④城市性质与规划张家港先后荣获联合国人居奖、全国文明城市、国家生态市、全国环境保护模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国文化先进市、全国双拥模范城四连冠、中国人居环境奖、全国县域经济百强县市第三名等近百项国家级荣誉称号。
城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市。
城市定位：长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。
市域空间规划：规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。
“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。
“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。
“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里。
⑤社会经济状况及房地产市场张家港是位于长江三角洲腹地的一座新兴港口工业城市，全市2010实现地区生产总值1600亿元，同比增长14.1%；地方一般预算收入116.06亿元，增长10.5%；全社会固定资产投资445.9亿元，增长22.7%；工业总产值4700.9亿元，增长17.5%；工业产品销售收入4650.2亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入年均分别增长12.2%和11.4%，达到3.04万元和1.44万元。
城镇登记失业率始终控制在3%以内。
城镇职工社保参保人 北京中企华资产评估有限责任公司 56 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 数增加20.14万，参保率达99.5%。
城乡低保标准分别提高150元和170元。
新增经济适用房25万平方米，投入住房公积金50.5亿元。
社会消费品零售总额年均增长21.9%，每百户拥有私家车31辆。
累计投入市级财政资金42.6亿元，建办实事工程95项。
全市基本形成了以工业为主体，规模经济、民营经济和外向经济“三足鼎立”的混合型经济发展新格局，形成了冶金、机电、化工、纺织、粮油食品、建材等优势产业。
(2)区域因素区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
①区域位置待估宗地位于张家港乐余镇东沙村（化工园），在张家港乐余镇，根据张家港市乡镇土地级别基准地价，待估宗地土地级别属于乐余镇三级工业用地，其作为工业用地，其级差收益和总体价格水平在同级同类用地中处于较优区域。
②基础设施状况待估宗地地所处区域的供水由城市自来水公司供水，供水保证率较高，排水连接市政排污管网；供电由市供电局供应，供电保证率较高；区域内通讯与市政通讯网相连，市话普及率高，通讯线路畅通。
基础设施整体条件较优，已达“五通”，基本能够满足用地需要。
③环境条件区域环境质量属该地区轻度污染区，主要污染物为噪音污染及车辆排放的尾气。
该区域整体环境质量较好，对地价无明显影响。
④交通条件宗地所在区域内主要由交通型主干道港丰公路、妙丰公路、永钢大道、常福路等主要道路构成交通网络，道路通达度较高；宗地距长途汽车站约30公里，距港口约10公里，对外交通较为便捷。
⑤产业集聚规模待估宗地所处的工业区内有较多同类工业企业用地，如东沙合成化工、 北京中企华资产评估有限责任公司 57 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 联泰科技、东信化工、顺昌化工等，已形成一定的聚集规模。
(3)个别因素个别因素是指与宗地直接相关的自然条件、基础设施条件、土地权利状 况、规划条件等。
宗地位置：宗地位于张家港乐余镇东沙村，东邻七干河、西邻工业区道 路、南临本公司用地、北临农田。
宗地面积、形状：宗地面积13,313.30平方米(合19.97亩)，形状呈规 则，对建设布局无影响。
地质条件：地质状况较稳定，地基承载力对工程建设基本无影响。
地势坡度：宗地地势平坦。
基础设施条件：宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通 讯)，供水、供电等基础设施保障率98%以上。
交通条件：宗地临常福路等，建新南路双向四车道，工业区外有港丰公 路、妙丰公路、永钢大道等，通较便捷度高。
土地权利状况：土地所有权为国家所有，张家港亚细亚化工有限公司以 出让方式取得土地使用权，证载使用权终止日期为2054年12月29日，证载用途为工业。
评估设定用途为工业，设定剩余使用年限为44.3年(至2054年12月29日)，设定无他项权利限制。
利用条件：宗地证载用途为工业，目前地上建有9幢房屋建筑物，建筑面积合计约3278.19平方米，现状容积率0.25。
土地开发程度：待估宗地实际开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)，估价设定开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内场地平整)。
2.评估测算过程经分析，本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法对待估宗地进行评估，评估测算过程如下。
(1)基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地 北京中企华资产评估有限责任公司 58 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进 行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
基本计算公式如下： V
Vb1KiKj 式中：V──土地使用权价格； Vb──待估宗地对应的基准地价； Ki──宗地因素修正系数； Kj──估价期日、容积率、土地使用年期、土地开发程度等其他修正系数。
①基准地价的确定 根据张家港市人民政府于2008年10月7日发布的《张家港市乡镇土地 级别基准地价》，待估宗地所处区域为乐余镇三级工业用地，对应的基准地价 为330元/平方米，宗地地价修正幅度-9%～12%。
该基准地价设定土地开发程 度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水、宗 地红线内场地平整)，土地使用年限为50年，标准容积率为1.0，基准日为 2008年1月1日。
②宗地因素修正系数的确定 Ⅰ.编制宗地因素说明表及修正系数表 参考《城镇土地估价规程》结合现场勘查，按照对待估宗地的影响程度， 编制宗地因素条件说明表及修正系数表。
影响因素
优劣程度 对外交通便利度区域因素交通便捷度 宗地因素条件说明表 优 较优 一般 较劣 劣 距离高速公路入口或火车站 ≤1公里 周边有多条主、次干道， 交通便利 距离高速公路入口或火车站 ≤3公里 周边有主干道，交通较便 利 距离高速公路入口或火车站 ≤5公里周边有多条次干道，交通基本满足通行要 求 距离高速公路入口或火车站 ≤8公里 周边仅有支干道，交通较不 便利 距离高速公路入口或火车站 >8公里周边无支干道以上级别道路，交通不便 利 北京中企华资产评估有限责任公司 59 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 产业聚集规模 基础设施保证度 环境优劣度 规划条件 所临道路等级 宗地面积
个别因宗地形状素 地形坡度 地质状况 优劣程度影响因素 对外交通便利度区交通便捷度域产业聚集规模因基础设施保证度素环境优劣度 规划条件个所临道路等级别宗地面积因宗地形状 位于工业区内，区内集聚 规模明显 供水、供电、排水等基础设 施保证率≥98% 基本无污染，周边有大型公园或休闲广场 规划条件有利于工业用地的 使用 临接交通型主干道 宗地大小非常适合其土地利 用类型土地形状规则，对土地利用无影响 地势平坦 地质状况良好，有利于工 程建设 位于工业区内，区内集聚 规模一般 供水、供电、排水等基础设 施保证率98%～95%轻度空气、噪音污染，周边有大型公园或休闲广场规划条件较有利于工业用地的使用临接交通型次干道或混合型主干道宗地大小较适合其土地利用 类型土地形状较规则，对土地利用基本无影响 坡度≤5° 地质状况较好，较有利于 工程建设 位于工业区内，区内集聚规模尚未形成或位于工业区外但周边已形成集聚规模供水、供电、排水等基础设 施保证率90%～95%一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园或绿地 位于工业区外，周边有一定集聚规模 供水、供电、排水等基础设 施保证率80%～90% 空气、噪音、水污染较严重 规划条件对宗地利用无影响 规划条件不利于工业用地的 使用 临接交通型次干道或其它类 型次干道 临接支干道、支路等 宗地大小适合其土地利用类 型土地形状不规则，但对土地利用影响不大5°＜坡度≤ 10°地质状况一般，对工程建设基本无影响 宗地相对土地利用类型偏大 或偏小土地形状不规则，对土地利用有一定影响10°＜坡度≤ 20°地质状况较差，对工程建设有一定影响 宗地因素修正系数表 位于工业区外，无集聚规 模 供水、供电、排水等基础设施保证率≤ 80% 严重空气、噪音、水污染 规划条件制约工业用地的使 用 临接小巷或不临街 宗地大小不适合其土地利用 类型土地形状不规则，对土地利用影响严重 坡度＞20° 地质状况差，严重影响工程 建设 优 较优 一般 较劣 劣 0.81 0.41
0 -0.3 -0.61 1.3 0.65
0 -0.49 -0.98 1.93 0.96
0 -0.72 -1.44 2.93 1.46
0 -1.1 -2.2 0.61 0.31
0 -0.23 -0.46 1.01 0.51
0 -0.38 -0.76 1.26 0.63
0 -0.47 -0.95 0.51 0.26
0 -0.19 -0.38 0.51 0.26
0 -0.19 -0.38 北京中企华资产评估有限责任公司 60 福建青松股份有限公司拟收购张家港亚细亚化工有限公司股权评估项目·评估说明 素
地形坡度地质状况 0.38 0.19
0 -0.14 -0.28 0.75 0.37
0 -0.28 -0.56 Ⅱ.宗地因素修正系数 通过分析待估宗地的宗地因素，确定宗地因素修正系数如下表： 优劣程度
影响因素 对外交通便利度交通便捷度区产业聚集规模域基础设施保证度因素环境优劣度 规划条件所临道路等级个宗地面积别宗地形状因素地形坡度地质状况 合计 宗地因素修正系数表 待估宗地指标值 距离高速公路入口或火车站>8公里周边有多条主、次干道，交通便利位于工业区内，区内集聚规模明显供水、供电、排水等基础设施保证率≥98%一定程度的空气、噪音污染，周边有中小型公园 或绿地规划条件有利于工业用地的使用 临接交通型主干道宗地大小非常适合其土地利用类型土地形状规则，对土地利用无影响 地势平坦地质状况一般，对工程建设基本无影响 指标优劣度 劣优优优 一般 优优优优优一般 修正系
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